Что представляет собой муниципальная собственность на землю. Виды муниципальной собственности. Муниципальная собственность на землю

Также случается, что собственник имеет право на недвижимость, но у него полностью отсутствуют права на участок земли, который располагается под этим строением. В данном случае по законодательству собственник имеет право арендовать или купить участок.

Если в городе проживает более трёх миллионов человек, то может возникнуть закон, который запрещает строить и проводить реконструкцию объектов недвижимости. Поэтому у собственника участка земли есть право обратиться с заявлением в исполнительные государственные органы о снятии запрета на строительство.

К выкупу муниципального земельного участка нужно тщательно подготовиться и быть во всеоружии. Ведь данный процесс довольно трудный. Внимательно изучите весь алгоритм действий, которые вам необходимо совершить.

Нет похожих статей.

Аренда земельных участков муниципальной собственности - распространенная процедура, имеющая свои тонкости. В данной статье мы расскажем, что такое предоставление в аренду земельного участка муниципальной собственности, как территории сдаются во временное пользование и какие нюансы при этом есть.

Вопросы, рассмотренные в материале:

• Кому возможна передача в аренду земельного участка муниципальной собственности.
• Каков порядок аренды земельного участка муниципальной собственности.
• Как проводятся торги по аренде земельных участков муниципальной собственности.
• Когда не требуются торги по аренде земельных участков муниципальной собственности.
• Какой заключать договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

Аренда земельных участков муниципальной собственности — распространенная процедура, имеющая свои тонкости. В данной статье мы расскажем, что такое предоставление в аренду земельного участка муниципальной собственности, как территории сдаются во временное пользование и какие нюансы при этом есть.

Кому возможна передача в аренду земельного участка муниципальной собственности

Взять государственный или муниципальный участок земли в аренду может как физическое, так и юридическое лицо, если:

• На данной территории есть объект (строение, здание), принадлежащий ему на праве собственности, однако саму землю физлицо или юрлицо покупать не желает. Аренда земельных участков муниципальной собственности предполагает заключение договора сроком до 49 лет. При этом договор не должен препятствовать выкупу данной территории в будущем.
• Хочет получить землю для возведения на ней объекта на весь период строительства. В таких случаях обязательно проводят работы по формированию участка с предварительным согласованием месторасположения строения. Земли предоставляют только на основании аукционов с последующим составлением протокола. Договор на аренду территорий с победителем аукциона заключают на основании протокола. На оформление договора отводится 5 дней с момента подписания протокола.

Правила аренды земельного участка муниципальной собственности

Право аренды земли с позиции рыночных отношений — это ресурс и товар. Арендуя участок, лицо получает все права на его использование, прописанные в договоре с арендодателем-собственником и иногда с третьими лицами.

В ст. 606 ГК РФ сказано об условиях аренды. Арендодатель, соблюдая условия соглашения, обязан за установленную плату передать земельный участок арендатору для временной эксплуатации и владения, или только для временной эксплуатации. Ст. 607 ГК РФ разъясняет, что в законодательных актах могут быть прописаны и иные условия передачи земель и других обособленных природных объектов в аренду. В договоре должны быть указаны сведения об объекте, по которым можно точно установить его. Если такой информации нет, документ недействителен.

Предоставление в аренду земельного участка муниципальной собственности разрешено негосударственным юрлицам и простым гражданам. Территории, находящиеся в госсобственности, принадлежат государственным органам и органам муниципалитетов. Закон РФ также разрешает брать землю в аренду у лица, уже арендующего ее.

В п. 2 ст. 22 ЗК РФ указано, что предоставлять в аренду территории могут их собственники. Исключения составляют лишь изъятые из оборота земли. Их в аренду можно сдавать лишь в исключительных ситуациях, прописанных в ФЗ.

Право на аренду земельного участка государственной или муниципальной собственности может прекратиться, если:

• срок аренды истек;
• стороны договорились о завершении договора, не дожидаясь окончания срока;
• одна из сторон инициировала прекращение соглашения;
• один из участников нарушил условия договора;
• арендатор использовал землю ненадлежащим образом;
• арендатор предпринял действия, которые снизили качество земли или могли вызвать это;
• территория стала непригодной к эксплуатации.

Каков порядок аренды земельного участка муниципальной собственности

Порядок аренды земельных участков муниципальной собственности определяется целями эксплуатации. Территории арендуют как для строительных работ, так и для решения задач, не связанных со строительством. Земли для строительства также сдают в аренду на разных условиях — все зависит от выполнения работ по их формированию:

• без предварительного согласования мест расположения построек;
• с предварительным согласованием (ст. 30 Земельного кодекса РФ).

По закону земельные участки муниципальной собственности сдают в аренду на аукционах, если месторасположения объектов на них до этого согласованы не были.

В новой редакции Земельного кодекса РФ абсолютно по-новому определен порядок сдачи земли в аренду на аукционах или без их проведения. Ст. 39.6 ЗК РФ содержит общее правило: договор на аренду территорий государственной или муниципальной собственности заключают на аукционах.

Подход к порядку формирования земель для торгов стал другим. В законе упразднили критерий разграничения порядка сдачи участков с предварительным согласованием месторасположения построек и без согласования.

В соответствии с новой статьей 39.11 ЗК РФ, земли для сдачи в аренду по результатам аукционов могут формироваться двумя путями:

• по инициативе органа госвласти или муниципалитета;
• по инициативе физлица или юрлица, заинтересованного в сдаче земли в аренду.

Сбором необходимой документации занимается или орган государственной власти (муниципалитет), или заинтересованное юридическое или физическое лицо. Все зависит от того, кто выдвинул инициативу о формировании участка.

Важным нововведением стало то, что на основании п. 15 ст. 39.8 ГК РФ, лицо, арендующее землю в государственной или муниципальной собственности, больше не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды такой территории на новый период без аукциона.

В Земельном кодексе РФ сейчас нет указаний о конкретных сроках заключения договора на аренду государственных или муниципальных земель. В тексте новой редакции ЗК РФ уточнены максимальные сроки аренды территорий нескольких видов (период сдачи участков для строительства, ведения сельскохозяйственной деятельности и т. д. (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

Отметим, что на основании п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ владельцы построек наделены исключительным правом на покупку участков, где размещены их сооружения (если об ином не сказано в ФЗ).

Схема определения стоимости аренды таких участков также изменилась. Ст. 65 ЗК РФ гласит, что сумму, порядок внесения и сроки оплаты аренды земли, принадлежащей РФ, субъектам РФ или муниципалитетам, устанавливает Правительство РФ, органы госвласти субъектов РФ и муниципалитеты.

В соответствии с ЗК РФ в новой редакции, плата за аренду земельного участка муниципальной собственности устанавливается по разным схемам. Все определяется порядком заключения договора.

• Если договор заключают на торгах, плату за аренду земельного участка муниципальной собственности устанавливают по их итогам.
• Если договор на аренду заключают с лицом, подавшим единственную заявку для участия в торгах, или с единственным участником, цена на аренду земли должна соответствовать начальной стоимости, указанной на аукционе.
• Если договор на аренду земельного участка заключают без аукциона, сумма зависит от того, кто владеет территорией — государство, субъект РФ или муниципалитет; размер оплаты устанавливают уполномоченные органы (если об ином не сказано в ФЗ) (ст. 39.7 ЗК РФ).

Однако в Законе сохранилось общее правило, действовавшее и ранее: плата за аренду земельного участка муниципальной собственности или территории, принадлежащей государству, рассчитывается на основании главных принципов определения арендной платы, обозначенных Правительством РФ (иными словами, в соответствии с ПП РФ от 16.07.2009 № 582).

Подчеркнем, что данное ПП РФ соотносится с новыми нормами ЗК РФ по части формирования порядка платы за аренду земельных участков, принадлежащих РФ. Из этого вытекает правило, по которому каждый год необходимо определять сумму оплаты аренды земельных участков, предоставляемых в ходе аукционов, с учетом их цен на рынке.

На основании ПП РФ от 16.07.2009 № 582, сумма арендной платы за землю для соглашений, заключаемых без аукционов, зависит от оснований покупки земли:

• по кадастровой стоимости территории в процентах, обозначенных в Постановлении;
• в соответствии со ставками арендной платы или методическими указаниями для ее расчетов.

Сумма платы за аренду земли для соглашений, заключенным по итогам аукционов, зависит от их итогов.

В иных ситуациях плату за аренду земли, где размещены недостроенные объекты, рассчитывают по рыночной цене участка. Цена определяется на основании законодательного акта РФ об оценочной деятельности.

То есть, положения новой ст. 39.7 ЗК РФ свидетельствуют о том, что при установлении стоимости аренды земли, предоставляемой по результатам аукциона, следует опираться лишь на общие принципы, прописанные в Постановлении. Нормы формирования стоимости аренды земель в РФ, утвержденные данным Постановлением, сейчас лишь подтверждают правило в ЗК РФ: если договор на аренду территории заключается на аукционе, ежегодная сумма или сумма первой выплаты за аренду рассчитывается по его итогам. Остановимся на порядке применения новых законодательных норм подробнее.

В ст. 34 ФЗ от 23.06.2014 № 171-ФЗ сказано о порядке плавного перехода на новую систему урегулирования отношений, связанных с использованием территорий. Так, в Закон будут ведены новые правила об аренде. Но на соглашения и преддоговорные согласования, достигнутые до вступления правил в силу, они не повлияют. Достигнутые соглашения останутся юридически в силе, а для их регулирования будут применяться правила, действовавшие на момент заключения договоров.

В соответствии с порядком плавного перехода, арендные права, появившиеся до начала действия Закона № 171-Ф3, сохранятся. Например, до 1.03.2018 г. арендаторы смогут получать земельные участки в аренду по нормам ЗК РФ (в редакции, действительной до начала действия Закона), по заявлению без проведения аукциона, если сдачу таких территорий арендатору предусматривало решение о предварительном согласовании места расположения объекта, принятое до 1.02.2015 г., но не раньше, чем за 3 года до предоставления участка.

Территория, ранее находившаяся в муниципальной или государственной собственности, в отношении которой до 1.03.2015 г. было принято решение о предварительном согласовании месторасположения объекта, в течение 3 лет со дня принятия такого решения не может быть предметом торгов по продаже территории или аукциона на право заключения соглашения на аренду. Также земля не может быть предоставлена лицу без проведения аукциона, если об этом лице не сказано в решении.

Если Закон еще не начал действовать, но появилось извещение о торгах (конкурсе, аукционе) по продаже участка земли или торгах (конкурсе, аукционе) по продаже права на заключение договора на аренду территории, или сообщение о наличии государственных и муниципальных земель, которые могут быть сданы в аренду, то такие участки предоставляются по правилам, указанным в редакции ЗК РФ, действительной до вступления Закона в силу.

Такой же порядок действует для случаев, когда орган госвласти или муниципалитета утвердил схему расположения участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории, чтобы предоставить его для целей, не связанных с возведением или использованием построек.

После публикации сообщения о том, что предлагаются для сдачи в аренду земли из территорий сельхозназначения, принадлежащие государству или муниципалитету, применяются нормы ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона).

Как проводятся торги по аренде земельных участков муниципальной собственности

Форма торгов — конкурсная и аукционная, в соответствии с п. 4 ст. 447 ГК РФ. В ходе аукционов участники соревнуются только в условиях по стоимости. В конкурсах же они борются по совокупности условий, среди которых может быть и цена. То есть, победителем аукциона становится участник, предложивший самую высокую цену, а в конкурсе — участник, предложивший лучшие условия.

Как проводятся конкурсы и аукционы в отношении государственного и муниципального имущества, сказано в Правилах проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом и других договоров, которые предусматривают переход прав владения и (или) эксплуатации имущества муниципалитетов или государства, утв. Приказом ФАС России от 10.02.2010 г. № 67.

В конкурсах (аукционах) предусмотрены следующие этапы:

• извещение о торгах;
• формирование конкурсных документов и документов об аукционе или конкурсе;
• подача и изучение заявок на участие;
• непосредственно проведение торгов;
• заключение договора по результатам.

В конкурсе или аукционе может участвовать любое юрлицо. При этом его организационно-правовая форма, месторасположение, форма собственности, источник получения дохода не имеют значения. Участником может стать и физлицо (в том числе, ИП), желающее заключить договор аренды на землю.

В Правилах прописаны:

• требования, которым должны отвечать участники;
• условия допуска к участию;
• документация, обязательная для предъявления претендентом на участие в конкурсе или аукционе;

Претенденту не разрешают участвовать в конкурсе или аукционе, если:

• в момент рассмотрения заявки есть решение о приостановке его деятельности в порядке, прописанном в Кодексе РФ об административных нарушениях;
• заявитель не передал необходимую документацию;
• в документах, которые передал претендент, есть недостоверная информация;
• претендент не оплатил задаток, однако это было обязательным требованием, прописанным в извещении о торгах.

В 24 пункте Правил можно ознакомиться с полным перечнем случаев, когда претендент не может участвовать в торгах.

Лицо, подающее документы для участия в конкурсе или аукционе, отвечает за достоверность сведений. Если члены конкурсной или аукционной комиссии выявляют неточные данные в документах, то отказывают заявителю в участии вне зависимости от этапа аукциона или конкурса (п. 26 Правил).

Важно! Организаторы не могут утверждать правила торгов, отличающиеся от законодательных. Так, если Правила не предусматривают подачу заявителем тех или иных документов и сведений, организаторы не могут их требовать. Кроме того, если закон разрешает заявителям передавать копии документов, организаторы не вправе требовать оригиналы (п. 53 и 122 Правил).

У организаторов конкурсов и аукционов нет полномочий заключать дополнительные договоры (к примеру, агентские), а при отказе заявителей от заключения — запрещать им участвовать в торгах. Отказывать заявителям в участии по причинам, не прописанным в п. 24 Правил, также запрещено.

Следует детально изучить требования конкурсных документов (документов об аукционе). В случае несоответствия таких требований действующим законодательным нормам (ГК РФ, Закону о защите конкуренции, Правил), заинтересованное лицо может обратиться в суд. После рассмотрения материалов дела суд, вероятно, признает торги недействительными.

Организаторы конкурсов и аукционов вправе потребовать от заявителей внести задаток для участия, прописав это в извещении о предстоящих торгах.

По завершении торгов победитель и организатор подписывают протокол о результатах. В Законе сказано (п. 5 ст. 448 ГК РФ), что если стороны отказываются подписать такой протокол, то несут за это ответственность. Если организатор уклоняется от подписания, участник имеет право на взыскание с него задатка в двойном размере, а также убытков, причиненных ему участием в конкурсе или аукционе, в части, превышающей размер задатка. Если же победитель отказывается подписать договор, задаток ему не возвращают. Цель внесения задатка в конкурсах и аукционах — подтвердить серьезность намерений заявителей в участии.

В соответствии с п.п. 58, 100, 128, 134, 147 Правил, если проводятся торги на право арендовать государственное или муниципальное имущество, задаток назад получают и участники, и победитель торгов, и участники, отозвавшие свои заявки. Задаток также возвращают заявителю, которому не разрешили участвовать в торгах. Кроме того, участники получают задатки назад и в том случае, если конкурс или аукцион не состоялся.

С 12.06.2012 г. действует правило, обязывающее организатора аукциона заключать договор с лицом, подавшим единственную заявку для участия (если заявка отвечает всем правилам, прописанным в документах об аукционе), а также с единственным участником, если торги не состоялись из-за подачи одной заявки на участие, или же из-за того, что только одному лицу разрешили в них участвовать.

Похожие правила с 12.06.2012 г. действуют и для конкурсов. Ознакомьтесь с п. 101 и п. 151 Правил в редакции Приказа ФАС России от 30.03.2012 г. № 203 «О внесении изменений в Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденные Приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67».

Если торги признали несостоявшимися по каким-либо причинам, не прописанным в п. 101 и п. 151 Правил, организатор имеет право огласить решение о проведении новых торгов. Отметим, он также наделен полномочиями для изменения условий торгов (п. 102 и п. 152 Правил). Правила в старой редакции не разрешали заключать договор в указанных ситуациях.

Возможна ли уступка права аренды земельного участка муниципальной собственности

Переуступка права аренды земельного участка муниципальной собственности бывает разных видов. В частности:

• право заключения договора на аренду земли передается (продается, уступается) до подписания соглашения с арендодателем;
• права на аренду передаются в рамках договора, заключенного ранее.

Первый вариант возможен, если, к примеру, победитель аукциона хочет передать право заключения договора на аренду земли третьему лицу. Обычно третье лицо это право покупает по более высокой стоимости.

Отметим, реализация данного права невозможна, если аукцион не состоялся из-за участия в нем одного лица. Единственный участник аукциона вправе арендовать землю, заключив соответствующий договор по начальной цене аукциона. Однако переуступка права аренды земельного участка муниципальной собственности в этом случае невозможна.

Когда не требуются торги по аренде земельных участков муниципальной собственности

Иногда аренда земельных участков муниципальной собственности с заключением соответствующего договора возможна без торгов. Случаи, когда это возможно, описаны в закрытом перечне (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). К примеру, земельные участки могут быть предоставлены предприятиям:

• для решения государственных и общественно-важных задач (на территориях могут размещать социально значимые и культурные объекты, а также объекты для коммунально-бытового использования, обеспечения подачи газа, воды, электричества, тепла; на земельных участках могут быть реализованы масштабные инвестиционные проекты; также земли часто используют для комплексного освоения, выполнения международных обязательств страны и т. д.);
• для ведения сельскохозяйственной деятельности;
• для расположения источников радиации, ядерных установок, пунктов хранения ядерных запасов по указу или распоряжению Президента РФ.

Помимо этого, аренда земельных участков муниципальной собственности без торгов возможна для (на основании п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ):

• собственников зданий, сооружений на данных территориях;
• собственников недостроенных объектов на данных территориях (однократно и только до окончания строительных работ);
• лиц, наделенных правом первоочередного или внеочередного предоставления земли;
• физических лиц, покупающих территорию с целью построить на ней индивидуальный жилой объект, вести дачное, крестьянское (фермерское) или личное подсобное хозяйство в границах населенного пункта или садоводческую деятельность;
• физические и юридические лица, у которых изъяли территорию для решения проблем государства или муниципалитета и т. д.

Существует законодательно утвержденный список ситуаций, когда земельные участки не могут быть предметом аукциона (на основании п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ). Речь идет о территориях:

• границы которых необходимо уточнить;
• не входящих ни в одну группу земельных участков;
• переданных на праве бессрочной, безвозмездной эксплуатации, пожизненной наследуемой собственности или аренды;
• предоставить которые можно только по итогам предварительного согласования.

Как заключать договор аренды земельного участка муниципальной собственности

Регистрация договора аренды земельного участка сроком более года обязательна. Регистрирует такие договоры орган, уполномоченный производить госрегистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

О порядке перехода права аренды сказано в Ф3 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ. Инициировать госрегистрацию могут как обладатели прав на аренду, так и лица, желающие их приобрести. Последние, в свою очередь, должны уведомлять об этом правообладателей. При этом в Едином госреестре прав обязательно должна быть информация о госрегистрации появившихся ранее прав. Свидетельство госрегистрации прав является подтверждением регистрации перехода прав. Для государственной регистрации перехода прав на аренду земельных участков предусмотрена госпошлина в размере 500 руб. для физлиц и 7500 руб. для юридических.

Если договор на аренду земельного участка муниципальной или государственной собственности действует 5 лет, арендатор может передать свои права и обязанности третьим лицам в соответствии с условиями ст. 22 ЗК РФ (п. 5 и 6). Менять условия договора аренды территорий муниципальной или государственной собственности закон РФ разрешает лишь с согласия арендатора, как и дополнительно ограничивать его права, прописанные в договоре.

Расторгнуть договор, действующий более 5 лет, до завершения установленного в нем периода аренды земли, арендодатель может лишь только на основании судебного решения и лишь в том случае, если арендатор существенно нарушил условия сотрудничества.

Муниципалитеты на местах вправе организовать процедуру целевого выкупа права на аренду территорий. В рамках данной процедуры земельные участки могут быть предоставлены юрлицам и физлицах в ситуациях, описанных в Положении, без торгов по фиксированной стоимости выкупа. Выкупить право на аренду в таком порядке можно при приобретении соседней земли (площадью до 30 % от метража общей территории), граничащей с основным участком, или территории, где расположены временные сооружения, которые в будущем планируется перевести в капитальные.

Одним из важнейших условий подписания договора на аренду земель является сумма оплаты за аренду (ст. 65 ЗК РФ). О сроках, порядке и условиях внесения оплаты за временную эксплуатацию территорий, находящихся в частной собственности, говорится в договоре. Если же арендуются территории муниципальной или государственной собственности, сроки, порядок и условия платы определяют уполномоченные органы госвласти или местного самоуправления.

Можно ли продлить договор аренды земельного участка муниципальной собственности

Допускается ли заключение соглашений о продлении договоров аренды? В ст. 39.6 и 39.8 ЗК РФ сказано, как заключать новый договор аренды территории с арендатором без торгов по завершении периода действия ранее заключенного соглашения. Отметим, у этого права нет преимущественного характера, о котором сказано в ст. 621 ГК РФ.

В п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ описаны ситуации, когда можно заключать новые соглашения на аренду земельных участков без торгов, а в п. 4 этой же статьи сказано о порядке реализации данного права. Если отсутствуют все необходимые условия, лицо, арендующее землю, не может без торгов заключить новый договор. Из-за этого территория, находившаяся у него в аренде, по завершении периода соглашения, только в ходе аукциона может быть вновь сдана ему во временное пользование (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). То есть, заключить дополнительный договор о продлении соглашения на аренду нельзя.

Что касается госрегистрации прекращения права на аренду территории, в Определении Конституционного суда РФ от 05.07.2001 № 132-О сказано, что госрегистрация не затрагивает непосредственно содержания гражданского права, не накладывает ограничения на свободу договоров, юридически равные позиции сторон, автономию их воли и право распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Именно поэтому наличие записи о госрегистрации соглашения об аренде в Едином госреестре прав на недвижимость и сделок с ней не может являться подтверждением существования договора по сдаче земли в аренду, если такой договор истек и стороны не возобновили его на прежних условиях на неопределенный период на основании ст. 621 ГК РФ.

ЗК РФ в новой редакции Закона № -171-ФЗ гласит, что лицо, арендующее землю, принадлежащую государству или муниципалитету, не обладает преимущественным правом на заключение договора на аренду такой территории на новый срок без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8). Стоит упомянуть и об исключениях из этого правила (они почти совпадают с самими основаниями передачи земли в аренду без торгов (п. 3 ст. 39.6). Так, физические лица и организации, арендующие земельные участки, вправе заключать новые договоры на аренду без торгов, если:

• физлицо или юрлицо получило территорию в аренду без торгов;
• территория передана физическому лицу по результатам аукциона для ведения садоводческих работ или дачного хозяйства.

Из этих правил, а также из п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что с 01.03.2015 г. большую часть соглашений на аренду земли, заключенных без торгов, на основаниях, установленных до начала действия Закона № 171-Ф3, нельзя будет перезаключить на новый период без торгов. Из-за данного обстоятельства могут возникнуть определенные негативные последствия, в частности для предпринимателей.

На основании п. 14 ст. 39.8 ЗК РФ договор на аренду земли муниципальной или государственной собственности не может содержать в себе требования к проведению работ или предоставлению услуг, связанных с дополнительными затратами арендатора, не относящихся к предмету соглашения, если об этом не сказано в ФЗ.

На основании ЗК РФ в действующей редакции, лицо, арендующее земельный участок, по завершении периода договора обладает при прочих равных условиях преимущественным правом заключения соглашения об аренде на новый срок (ст. 22). В соответствии со ст. 621, если участники соблюдали все условия соглашения и не захотели прервать его, считается, что договор возобновлен на неопределенный срок.

В редакции ст. 39.8 ЗК РФ, вступившей в силу 01.03.2015, сказано, что лицо, арендующее территорию в муниципальной или государственной собственности, не обладает преимущественным правом на заключение нового соглашения об аренде такой земли без торгов. В данном случае арендаторы и арендодатели нередко задаются вопросами:

• считается ли, что соглашение расторгнуто, или инициативу о его расторжении должен выдвинуть уполномоченный орган на основании ст. 39.8 ЗК РФ в случае истечения срока договора на аренду земли до 01.03.2015 и возобновления договора на основании ст. 621 ГК РФ на не-определенный период;
• перестает ли договор аренды земли действовать на основании ст. 39.8 ЗК РФ по окончании периода действия договора на аренду территории, заключенного до 01.03.2015 г.

В ст. 39.6 и 39.8 ЗК РФ описаны нюансы заключения договора на аренду земельных участков на новый срок без торгов по завершении периода действия заключенного ранее соглашения. Однако преимущественным характером это право не обладает.

С 1.03.2014 г. ситуации, когда можно заключать договоры аренды без торгов на новый срок, описаны в п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а в п. 4 этой же статьи сказано, при каких условиях можно реализовать такое право. Если необходимые условия отсутствуют, лицо, арендующее землю, не может заключить договор на аренду на новый срок. Вновь территорию в аренду ему могут сдать только по результатам аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

В п. 2 ст. 621 ГК РФ также обозначено, что если лицо, арендующее земельный участок, продолжает эксплуатировать его по завершении договора, но при этом арендодатель не возражает и не препятствует этому, считается, что соглашение возобновлено на неопределенный период. Эта норма действует для всех договоров аренды земель государственной и муниципальной собственности. В ГК РФ не сказано, что из данного правила могут быть выделены исключения на основании иных ФЗ.

Любой участник договора имеет право расторгнуть договор. Об этом он должен предупредить другого участника за один месяц. Если речь идет об аренде недвижимости, то за три месяца. В договоре может быть прописан другой срок, в течение которого участник обязан предупредить другого о расторжении соглашения, заключенного на неопределенный период.

Можно ли возобновить договор аренды земельного участка муниципальной собственности

Как было отмечено ранее, если арендатор по истечении срока договора продолжает использовать землю, и арендодатель не возражает, считается, что соглашение продлено. По отношению к договору аренды, который в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на ранее обозначенных условиях, также применяют нормы о его прекращении по основаниям, описанным в ст. 610 ГК РФ. Минэкономразвития РФ считает, что в этом вопросе положения ГК РФ не противоречат друг другу.

Если период ранее заключенного соглашения об аренде земли истек, и ни один из участников договора не подал в орган регистрации заявление о прекращении права, то на основании ч. 2 ст. 621 ГК РФ считается, что соглашение продолжает действовать в течение неопределенного времени на прежних условиях. Можно ли не предоставить землю арендатору на новый срок в связи с тем, что заключенное ранее соглашение не расторгнуто и считается действительным в течение неопределенного периода на прежних условиях? Если арендодатель, после того как прекращается договор на аренду земли, подает заявление о заключении соглашения по аренде на новый период, используются правила п. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ. Такое обращение исключает возможность применения положений ст. 621 ГК РФ.

Если условия, обозначенные в п. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ отсутствуют, с арендатором не заключают новый договор аренды без торгов, и по отношению к нему не применяют положения ст. 621 ГК РФ о реализации преимущественного права на заключение нового договора (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ).

Как производится расчет аренды земельного участка муниципальной собственности

В 2017 г. при расчете стоимости аренды государственных территорий применяют правила, установленные правительством РФ и действующие для территорий государственной или муниципальной собственности. В ПП № 582 от 16.07.2009 г. указаны параметры, применяемые при расчете стоимости аренды:

• предсказуемость и максимальная простота расчета арендной платы;
• переоформление прав на земельные участки, не влияющее на ухудшение экономического состояния собственников территорий и арендаторов;
• формирование суммы арендной платы с учетом поддержки социально важных видов деятельности в пределах, не превышающих размера налога на землю, а также с учетом защиты прав лиц, которым по закону разрешено не платить земельный налог;
• запрет предпочтений, относящихся к необоснованным.

Существуют специальные Правила, утвержденные ПП РФ от 16.07.2009 г. № 582. Эти правила регулируют формирование арендной платы, а также содержат в себе информацию о порядке, условиях и сроках ее внесения за временное использование государственных земель в РФ. В соответствии с Правилами, если заключается договор на аренду земли на один год, стоимость аренды устанавливают исполнительные органы власти, так как именно они наделяются правами собственника, если в законах РФ не сказано об иных условиях.

Плата за аренду земельного участка муниципальной собственности может быть установлена несколькими путями:

• по результатам торгов (конкурсов, аукционов). Если же подобные мероприятия не проводились, и земля передается арендатору без проведения торгов для конкретной цели, оплату рассчитывают по кадастровой стоимости в размере 0,001 - 2 %.
• по ставке арендной платы, которая используется с учетом расчетов, выполненных по методическим указаниям Минэкономразвития РФ. Такие расчеты применяются для земельных участков, на которых размещают инженерные и транспортные коммуникации, а также спортивные объекты;
• на основании рыночной стоимости земли, при определении которой применяют законодательные нормы РФ об оценочной деятельности.

Собственники в 2017 г. имеет право устанавливать ставки оплаты за аренду. Земельный участок может принадлежать:

• государству;
• субъекту РФ;
• муниципалитету;
• юридическому лицу.

При формировании окончательной ставки оплаты за аренду земли, принадлежащей юридическим лицам, учитывают:

• площадь и расположение участка;
• кадастровую стоимость;
• целевое назначение;
• расположение на территории значимых для хоздеятельности природных объектов (родников, прудов).

Определяя стоимость аренды, разные регионы применяют собственные системы коэффициентов. К примеру, в соответствии с законом МО от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ, стоимость можно рассчитывать по формуле с тремя коэффициентами:

А = Аб × Кд × Пкд × Км × S,

А — арендная плата за земельный участок; Аб — базовая сума; Кд — коэффициент с учетом вида разрешенного способа использования участка; Пкд — коэффициент корректировки; Км — коэффициент территориального расположения участка в границах муниципалитета; S — общая площадь арендуемой территории.

При оценке земли применяют нормы ст. 66 ЗК РФ.

Если участок сдается в аренду под строительство объекта, срок его введения в эксплуатацию равен 3 годам. После этого стоимость аренды увеличивается, так как ставка налога на землю повышается вдвое (исключение составляют территории, на которых возводятся индивидуальные жилые постройки).

При сдаче в аренду земельного участка, который находится в частной собственности, составляют стандартный договор. В нем прописывают сведения о порядке и сроках оплаты. В 2017 году плата за аренду земельного участка в частной собственности зависит от условий договора и требований п. 1 ст. 614 ГК РФ.

Если в договоре не прописана сумма арендной платы, он считается недействительным.

Чтобы рассчитать размер платы за территории, которые арендуют частные лица, используют специальную формулу. Рыночную стоимость участка, определяемую не позже чем за полгода до дня заключения соглашения об аренде, умножают на ставку рефинансирования Центробанка на начало года.

Лица, арендующие земельные участки, должны своевременно оплачивать их использование, а по завершении срока соглашения — возвращать собственникам. Если одна из сторон нарушает условия договора, другая сторона свои права восстанавливает в досудебном или судебном порядке.

Мнение эксперта

Допускает ли аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, его последующее приобретение

Иванов А.Г. ,

и.о. прокурора Пристенского района

Следует помнить, что физическое или юридическое лицо, арендующее территорию, впоследствии может купить ее по рыночной цене, действующей в данном регионе, или по стоимости, установленной законом субъекта РФ. Приобретение земельного участка в собственность возможно через три года после заключения договора об аренде земельного участка государственной или муниципальной собственности. Покупка возможна только в том случае, если арендатор эксплуатировал землю должным образом.