Договор комплексной застройки. Комплексное освоение территории - это что такое? Аренда земельных участков под КОТ

ДОГОВОР О КОМПЛЕКСНОМ ОСВОЕНИИ ТЕРРИТОРИИ

Застройщик:

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК:

Местоположение:

Площадь: кв. м.

Кадастровый номер:

Основание: протокол от __________ года № 2 о результатах аукциона на право заключения договора о комплексном освоении территории

Срок действия договора

ДОГОВОР №

о комплексном освоении территории

г. Нижний Новгород 2015 года

В соответствии с распоряжением Правительства Нижегородской области от ___________ №_____, на основании протокола от ____________ №2 о результатах аукциона на право заключения договора о комплексном освоении территории на земельном участке , находящемся в государственной собственности Нижегородской области, местоположением: ____, (Приложение) министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (далее – Министерство) в лице _____________________________, действующего на основании положения о министерстве, утвержденного постановлением Правительства Нижегородской области от 20 февраля 2006 года № 50, с одной стороны, и победитель аукциона на право заключения договора о комплексном освоении территории _____________________________ (далее – Застройщик) в лице _______________________________________________, вместе именуемые Стороны, заключили настоящий Договор (далее – Договор) о нижеследующем.

Статья 1. Предмет Договора

1.1. Министерство обязуется предоставить Застройщику земельный участок (далее – Участок) для комплексного освоения территории со следующими характеристиками:

разрешенное использование:

местоположение:

кадастровый номер:

Сведения об Участке указаны в кадастровом паспорте земельного участка (Приложение).

1.2. Участок предоставляется Застройщику, для комплексного освоения территории (далее – комплексное освоение Участка).

1.3. Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка.

1.4. Комплексным освоением Участка является:

Подготовка документации по планировке территории, состоящей из проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах Участка, ее согласование, а также ее утверждение в установленном порядке уполномоченным органом (далее – документация по планировке территории);

Образование земельных участков в границах данной территории в соответствии с документацией по планировке территории (далее – Образованные участки);

Строительство (создание) на образованных в соответствии с документацией по планировке территории земельных участках в границах Участка (далее – Образованные участки) объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения , водоотведения и очистки сточных вод , иной инфраструктуры, а также объектов по благоустройству территорий общего пользования в границах Участка, безвозмездная передача таких объектов в муниципальную (или государственную) собственность либо на возмездной основе в собственность ресурсоснабжающих или иных организаций.

Осуществление строительства на Участке объектов жилищного строительства и других объектов недвижимого имущества, предусмотренных документацией по планировке территории в соответствии с видами разрешенного использования.

Статья 2. Срок действия Договора

2.1. Договор считается заключенным и вступает в силу с даты его подписания.

2.2. Договор действует до полного исполнения Сторонами обязательств, возложенных на них Договором. Об исполнении обязательств по Договору Застройщик письменно уведомляет Министерство с приложением подтверждающих документов.

2.3. Прекращение существования Участка в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных Договором.

2.4. Срок действия настоящего Договора: 5 (пять) лет. С_______________по ________________.

2.5. Договор является одновременно актом приема-передачи Участка.

Статья 3. Порядок и сроки комплексного освоения территории

3.1. Началом комплексного освоения Участка является дата подписания Договора.

3.2 Комплексное освоение территории на Участке осуществляется в следующем порядке и в следующие сроки:

3.2.1. Подготовка Застройщиком проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах Участка (далее – Документация по планировке территории) и обеспечение ее утверждения уполномоченным органом в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности – в течение 1 года с даты заключения Договора.

3.2.2. Рассмотрение уполномоченным органом документации по планировке территории – в течении 1 (одного) месяца с даты получения документации. Утверждение уполномоченным органом документации по планировке территории в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации, - 1 месяц с момента получения положительного заключения на соответствие документации требованиям части 10 статьи 45 Градостроительного кодекса РФ.

3.2.3. Осуществление Застройщиком образования земельных участков в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и требованиями, установленными Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 24 июля 2007 года «О государственном кадастре недвижимости » – в течение 2 (двух) месяцев с момента утверждения документации по планировке территории, в следующем порядке:

Обеспечение выполнения в отношении Участка работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о Образованных участках (далее – кадастровые работы), образуемых в границах элементов планировочной структуры (кварталов) в соответствии с утвержденной уполномоченным органом документацией по планировке территории;

Обеспечение осуществления государственного кадастрового учета Образованных участков;

3.2.4. Осуществление Застройщиком на Участке, или на Образованных участках следующих мероприятий по благоустройству, в том числе озеленению – в течение пяти лет с даты заключения Договора, посредством строительства (создания) следующих объектов:

Предусмотренных документацией по планировке территории и техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры, передаваемых по окончании строительства в установленном порядке в муниципальную (или государственную) собственность либо на возмездной основе в собственность ресурсоснабжающих или иных организаций;

Объектов по благоустройству, в том числе озеленению территорий общего пользования.

3.2.5. Осуществление Застройщиком мероприятий по освоению территории, включая строительство и ввод в эксплуатацию на Участке или на Образованных участках объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур и иных объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной уполномоченным органом документацией по планировке территории – до пяти лет в соответствии с графиками осуществления каждого мероприятия в предусмотренные указанными графиками сроки.

3.2.6. Стороны Договора в течение трех месяцев со дня утверждения документации по планировке территории обязаны заключить дополнительное соглашение к Договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению данной территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ.

3.3. Датой окончания жилищного и иного строительства является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов жилого и (или) иного назначения, предусмотренных утвержденной документацией по планировке территории.

Застройщик вправе исполнить обязательство по осуществлению проектирования, жилищного и иного строительства досрочно.

3.4. Прекращение существования Участка в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на Образованные участки не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных Договором.

3.5. Мониторинг за ходом освоения Участка осуществляется министерством в соответствии с графиком осуществления мероприятий по освоению территории Участка.

Статья 4. Права и обязанности Сторон

4.1. Министерство имеет право:

4.1.1. На беспрепятственный доступ на территорию Участка с момента заключения Договора с целью его осмотра на предмет соблюдения Застройщиком требования использования Участка по целевому назначению и в соответствии с видом разрешенного использования.

4.1.2. Требовать от Застройщика устранения нарушений, связанных с использованием Участка не по целевому назначению и использованием, не отвечающим виду его разрешенного использования, а также прекращения применения способов использования, приводящих к его порче.

4.1.3. Вносить в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственный земельный надзор, требования о приостановлении работ, ведущихся Застройщиком с нарушением законодательства или условий, установленных настоящим Договором.

4.1.5. Требовать во внесудебном порядке досрочного расторжения Договора, в случае:

Неисполнения Застройщиком обязанностей по разработке и обеспечению утверждения документации по планировке территории. Документация по планировке территории признается неразработанной, а Застройщик не исполнившим обязанность по разработке и обеспечению утверждения документации по планировке территории в случае, если в течение сроков, указанных в пунктах 3.2.1. и 3.2.2. Договора, документация по планировке территории не будет утверждена уполномоченным органом по причине полного или частичного несоответствия указанной документации действующему законодательству Российской Федерации;

Невыполнения графика осуществления мероприятия по освоению территории;

Использования Застройщиком Участка не в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования;

Использования Участка способами, приводящими к его порче;

Невнесения арендных платежей по заключенным в рамках настоящего Договора договоров аренды более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа.

4.1.6. Министерство обладает иными правами, предусмотренными действующим законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.

4.2. Министерство обязано:

4.2.1.Обеспечить передачу Участка Застройщику;

4.2.2. Предоставить в соответствии с земельным законодательством Застройщику Образованные участки в аренду или собственность без проведения торгов в соответствии с действующим земельным законодательством;

4.2.3. Соблюдать при проведении проверок законодательство Российской Федерации, а также права и законные интересы Застройщика, не требовать от Застройщика представления документов и сведений, не относящихся к предмету проверки;

4.2.4. Обеспечить рассмотрение и утверждение документации по планировке территории в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Максимальный срок рассмотрения и утверждения документации по планировке территории уполномоченным органом – 2 (два) месяца с даты получения документации.

4.2.5. Заключить дополнительное соглашение к Договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению данной территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ – в течение трех месяцев со дня утверждения документации по планировке территории.

4.2.6. Выполнять в полном объеме все условия настоящего Договора.

4.3. Застройщик имеет право:

4.3.1. Использовать Участок в целях и на условиях срока действия Договора и в соответствии с действующим законодательством.

4.3.2. Присутствовать при проведении Министерством (его представителями, в том числе экспертными организациями) проверок, знакомиться с результатами проверок.

4.3.3. Обратиться без доверенности с заявлением о государственной регистрации государственной собственности на земельные участки, образованные из Участка в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

4.3.4. Требовать в судебном порядке досрочного расторжения Договора в случае непредставления Министерством Участка в пользование Застройщику либо создания Министерством препятствий пользованию Участком в соответствии с условиями Договора или назначением Участка;

4.3.5. Застройщик обладает иными правами, предусмотренными действующим законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.

4.4. Застройщик обязан:

4.4.1. Принять Участок по акту приема-передачи.

4.4.2. Использовать Участок исключительно в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка и утвержденной документацией по планировке территории, а также выполнить мероприятия по комплексному освоению Участка в сроки, предусмотренные Договором.

4.4.3. Обеспечить безопасность работ по подготовке Участка для его комплексного освоения и работ по комплексному освоению Участка до начала их осуществления, а также установить на Участке в доступном для общего обозрения месте информационный щит с указанием реквизитов Застройщика, генерального подрядчика на выполнение строительных работ , генерального проектировщика , сроков начала и окончания работ.

4.4.4. Подготовить документацию по планировке территории и обеспечить ее утверждение в уполномоченном органе, а именно:

4.4.4.1. Обеспечить разработку проекта планировки территории, проекта межевания территории (осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа). Максимальный срок подготовки документации по планировке территории – 1 год с даты подписания договора.

4.4.4.2. Направить на утверждение в уполномоченный орган проекта планировки территории, проекта межевания территории (осуществляется в составе проекта планировки территории или в виде отдельного документа).

4.4.5. В случае направления уполномоченным органом документации по планировке территории на доработку осуществить доработку и представить уполномоченному органу откорректированную документацию по планировке территории. При этом срок, установленный пунктами 3.2.1 и 3.2.2 настоящего Договора, изменению не подлежит.

4.4.6. За свой счет осуществить образование Образованных участков в соответствии с документацией по планировке территории в срок, указанный в пункте 3.2.3 настоящего Договора, обеспечить проведение необходимых кадастровых работ и государственного кадастрового учета Образованных участков в границах Участка.

4.4.7. Передать Министерству кадастровые паспорта Образованных участков в течение четырнадцати календарных дней после проведения их государственного кадастрового учета.

4.4.8. Осуществить на Участке или на Образованных участках предусмотренные Договором мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, в составе и в срок, указанные в пункте 3.2.4. настоящего Договора.

4.4.9. Осуществить мероприятия по освоению территории, включая строительство и ввод в эксплуатацию на Участке или на Образованных участках объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур и иных объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной уполномоченным органом документацией по планировке территории в срок, указанный в пункте 3.2.5. настоящего Договора;

4.4.10. Подготовить и направить в адрес министерства график осуществления мероприятий по освоению территории в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания выполнения соответствующих работ для заключения дополнительного соглашения к договору – в течении 2 (двух) месяцев со дня утверждения документации по планировке территории;

4.4.11. Заключить дополнительное соглашение к Договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению данной территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ – в течение трех месяцев со дня утверждения документации по планировке территории.

4.4.12. Передать объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, строительство которых осуществляется на Участке за счет средств Застройщика, в установленном законом порядке в муниципальную (или государственную) собственность либо на возмездной основе в собственность ресурсоснабжающих или иных организаций - в течение 5 (пяти) лет со дня заключения Договора.

4.4.13. Обеспечить содержание и эксплуатацию построенных в границах Участка, Образованных участков объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур до их передачи в установленном порядке в муниципальную (или государственную) собственность либо на возмездной основе в собственность ресурсоснабжающих или иных организаций.

4.4.14. Обеспечить содержание и эксплуатацию (в том числе обеспечение коммунальными услугами) возводимых на Участке объектов жилого и иного назначения до передачи их собственникам или организациям, выбранным собственниками для их эксплуатации и обслуживания.

4.4.15. Не допускать действий, нарушающих цели использования Участка, Образованных участков, а также действий, нарушающих права третьих лиц, в т. ч. приводящих к ухудшению экологической и санитарной обстановки на Участке, Образованных участках, смежной и близлежащей территории.

4.4.16. С момента подписания Договора обеспечить Министерству свободный доступ на Участок, Образованные участки для осмотра и проверки соблюдения условий Договора и Договора аренды Участка в присутствии представителя Застройщика, а также уполномоченным органам государственной власти, органам местного самоуправления , в т. ч. органам государственного и муниципального контроля и надзора, для осуществления своих полномочий в пределах их компетенции.

4.4.17. Выполнять на Участке в соответствии с требованиями эксплуатационных служб условия содержания и эксплуатации подземных и наземных инженерных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и т. п. и не препятствовать их обслуживанию.

4.4.18. Извещать Министерство и соответствующие органы государственной власти и местного самоуправления о возникновении аварийной ситуации, аварии или ином событии, нанесшем (или грозящем нанести) Участку, Образованным участкам и находящимся на нем (них) объектам, а также близлежащим участкам, объектам недвижимости, иному имуществу третьих лиц ущерб, в течение суток с момента наступления такого события и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению нанесения ущерба.

4.4.19. Осуществить в полном объеме комплексное освоение территории Участка, обеспечить строительство на Образованных участках объектов капитального строительства, предусмотренных утвержденной документацией по планировке территории, независимо от привлечения к комплексному освоению и строительству третьих лиц.

Привлечение третьих лиц к строительству объектов жилого и иного назначения, коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, в том числе граждан в рамках участия в долевом строительстве , не влечет перехода к ним прав и обязанностей Застройщика по Договору.

4.4.18. Заключить в установленном порядке с организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, договоры о подключении (присоединении) объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур и иных объектов капитального строительства, строительство которых осуществлено в соответствии с п. 4.4.69. Договора, к сетям инженерно-технического обеспечения.

4.3.19. Направить в десятидневный срок Министерству письменное уведомление в случаях принятия решения о ликвидации или реорганизации Застройщика, изменения юридического адреса и фактического своего местонахождения, реквизиты открытых им расчетных счетов и последующего изменении по ним.

4.3.20. После заключения Договора ежегодно не позднее 15-го числа второго месяца, следующего за отчетным годом, представлять в Министерство отчетность об исполнении обязательств по Договору, а также о проведенных мероприятиях по строительному контролю с приложением копий подтверждающих документов.

4.3.21. В соответствии со статьей 36 Федерального закона от 25 июня 2002 г. «Об объектах культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации» в случае обнаружения при производстве земляных работ объектов археологического наследия или иных недвижимых объектов историко-культурного наследия Застройщик обязан сообщить об этом в адрес уполномоченного органа и приостановить дальнейшее проведение работ до специального разрешения.

Статья 5. Оплата по Договору

5.1. Взимание платы по настоящему Договору Сторонами не предусмотрено.

5.2. Размер платы за временное владение и пользование Участком предусматривается Сторонами в договоре аренды Участка, заключенного по результатам аукциона.

Статья 6. Ответственность Сторон

6.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий Договора Сторона, нарушившая условия Договора, обязана возместить причиненные убытки, включая упущенную выгоду , в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Статья 7. Обстоятельства непреодолимой силы

7.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договору, если оно явилось следствием возникновения обстоятельств непреодолимой силы.

7.2. В случае наступления обстоятельств непреодолимой силы Сторона, которая в результате наступления указанных обстоятельств не в состоянии исполнить обязательства, взятые на себя по Договору, должна в трехдневный срок сообщить об этих обстоятельствах другой Стороне в письменной форме.

7.3. При продолжительности форс-мажорных обстоятельств свыше 3 (трех) месяцев или при не устранении последствий этих обстоятельств в течение 3 (трех) месяцев Стороны должны встретиться для выработки взаимоприемлемого решения, связанного с продолжением настоящего Договора.

Статья 8. Расторжение Договора

8.1. Договор может быть расторгнут:

по соглашению Сторон;

по требованию одной из Сторон во внесудебном порядке;

по требованию одной из Сторон в судебном порядке в случаях, установленных законодательством Российской Федерации и Договором.

8.2. При расторжении Договора Стороны обязаны определить судьбу имущества, расположенного на Участках, Образованных участках (при наличии такого имущества).

8.3. В случае досрочного расторжения Договора по требованию Министерства в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) Застройщиком условий Договора Застройщик обязан передать в муниципальную собственность результаты работ по строительству объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур, выполненных к моменту расторжения Договора.

Статья 9. Изменение условий и приостановление строительства.

Консервация объекта

9.1. Стороны обязаны уведомлять друг друга об обстоятельствах, которые могут повлечь приостановление строительства и консервацию объекта, незамедлительно, но в любом случае не позднее десяти рабочих дней со дня, когда им стало известно об указанных обстоятельствах.

При наличии обстоятельств, определенно свидетельствующих о необходимости приостановления строительства и консервации объекта, Стороны обязуются согласовать порядок, сроки, общий объем и распределение между Сторонами расходов по консервации объекта и оформить согласованные условия консервации объекта дополнительным соглашением к Договору о приостановлении строительства и консервации объекта.

9.2. После осуществления консервации объекта Застройщик обязан переуступить права по Договору в части объекта, подвергшегося консервации, либо осуществить государственную регистрацию права собственности на объект, подвергшийся консервации, как на объект незавершенного строительства и осуществить отчуждение объекта незавершенного строительства третьему лицу с обязательством завершения строительства в пределах сроков, установленных Договором.

9.3. При осуществлении государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства Застройщик в течение семи календарных дней со дня получения свидетельства о государственной регистрации права представляет Министерству копию указанного свидетельства и кадастрового паспорта на объект незавершенного строительства.

Статья 10. Прочие условия

10.1. В случае изменения адреса или иных реквизитов Стороны обязаны уведомить об этом друг друга не позднее 7 календарных дней со дня таких изменений.

10.2. Вопросы, не урегулированные Договором, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

10.3. Все споры и разногласия, возникающие при исполнении Договора, решаются Сторонами путем переговоров.

10.4. В случае не урегулирования спорных вопросов в досудебном порядке, а также в случае отказа от проведения переговоров, неудовлетворения требований заинтересованной Стороны по существу спор передается на рассмотрение в суд по месту нахождения Министерства.

10.5. Договор составлен и подписан в двух экземплярах, каждый из которых обладает одинаковой юридической силой, по одному для каждой из Сторон.

Статья 15. Приложения к Договору

10.6.Приложение - Световая копия кадастрового паспорта земельного участка,

10.7.Приложение -Световая копия протокола о результатах аукциона.

Статья 11. Реквизиты и подписи Сторон

Министерство: Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области

Адрес: М. Ямская ул., 78, г. Нижний Новгород, 603022

Телефон: 437-08-68 (приёмная), Факс: 433-05-15

Электронная почта: *****@***kreml. nnov. ru

Застройщик:

ПОДПИСИ СТОРОН

Министерство ________________________________ (подпись)

Застройщик ________________________________ (подпись)

В договоре аренды земельного участка заключенным нами с департаментом государственного имущества и земельных отношений забайкальского края есть пункт в котором предусмотрено что арендатор обязуется безвозмездно передать в муниципальную собственность городского округа объекты инженерной инфраструктуры по окончании их строительства и ввода в эксплуатацию. Перечень объектов условия и порядок их передачи устанавливаются соглашением (договором) между уполномоченным органом местного самоуправления и собственником таких объектов.Мы являемся арендаторами при этом после ввода домов ни какие объекты инженерной инфраструктуры мы ни в свою собственность не оформляли ни городу не предавали. Соглашение с городом о передачи ни какого тоже не подписывали. Департамент вышел в суд с требованием об обязании нас передать в муниципальную собственность инженерных сетей. Насколько обоснованны их действия?

Ответ

Правомерность требований администрации зависит от детальных условий договора аренды. Между тем, если арендатор не заключал с уполномоченным органом соглашение о передаче объектов в собственность муниципалитета и перечень таких объектов не утвержден, требования арендодателя могут быть признаны неправомерными.

Следует учитывать, что договор аренды может содержать условия о передаче объектов инженерной инфраструктуры по окончании строительства в муниципальную собственность за плату или бесплатно. Это подтверждает и судебная практика (см. постановление 9 ААС от 02.05.12 № , Постановление АС УО от 15.09.2014 № А50-23755/2013).

При этом, в случае неисполнения условий договора, муниципалитет может обратиться в суд с требованием об обязании арендатора (застройщика) передать в муниципальную собственность инженерные коммуникации - см. например, Постановление 13 ААС от 12.01.2015 № А21-10663/2013 .

Однако применительно к рассматриваемому вопросу, стороны не заключили соглашение о передаче объектов в собственность муниципалитета, перечень объектов инженерной инфраструктуры сторонами не согласован, сети в собственность арендатора оформлены не были, в связи с чем, требования арендодателя могут быть оспорены.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

«Основной вопрос: застройщика жилого массива вынуждают построить за свой счет еще и объекты социальной инфраструктуры или профинансировать их будущее строительство. Можно ли противодействовать этому законными мерами?

Решение: это зависит от того, на чьем земельном участке компания планирует осуществить свой инвестпроект (собственном или публичном), а также от того, какими мерами ее вынуждают к этому (некоторые действия государственных органов достаточно просто оспорить).

В современных условиях темпы коммерческого и жилищного строительства значительно превышают прогнозные, заложенные в документах территориального планирования. По этой причине возникает нехватка объектов социальной инфраструктуры (далее по тексту также - социальные объекты), необходимых для обеспечения минимального уровня жизни населения. При строительстве массива жилых комплексов население конкретного района увеличивается, а значит, нагрузка на существующие объекты транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры (поликлиники, школы, детские сады, организации бытового обслуживания и торговли, культуры, спорта, досуга и т. д.) возрастает. Но расходы на строительство таких объектов в государственных или муниципальных бюджетах чаще всего не запланированы. Поэтому на практике нередко решение этого вопроса возлагается на строительный бизнес: как застройщиков, так и инвесторов (далее по тексту - компания, застройщик). Однако вопрос о том, каким образом следует оформлять такие обязательства застройщика, однозначно до сих пор не решен. Точнее, он урегулирован лишь в отдельных случаях. Так, специальная госпрограмма «Обеспечение доступным и комфортным жильем <…>» (утв.) предусматривает, что готовые социальные объекты, созданные за счет застройщиков, безвозмездно передаются муниципальному образованию в собственность либо предоставляются ему в аренду до полного или частичного возмещения затрат застройщика.

В иных случаях органам власти приходится самим изобретать механизмы возложения на застройщика обязательств по строительству объектов социальной инфраструктуры.

Строительство на государственных или муниципальных земельных участках

Если строительство планируется на публичном земельном участке, возможны следующие варианты возложения на застройщика обязательств по строительству социальных объектов.

Nota bene!

Под инженерной инфраструктурой обычно понимается система коммуникаций объектов водоснабжения, канализации, тепло-, электро- и газоснабжения, связи (электрические и иные сети, котельные, насосные станции, очистные сооружения и т. д.).

Развитие застроенных территорий. В некоторых случаях закон прямо предусматривает возможность возложения обязательств по строительству социальной инфраструктуры на застройщика. Например, в договор о развитии застроенных территорий может быть включено условие об обязанности компании осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур для обеспечения застроенной территории ( , ч. 4 ст. 46.2 ГрК РФ). Договор может содержать условия о передаче этих объектов по окончании строительства в муниципальную собственность за плату или бесплатно. Это подтверждает и судебная практика (см. ).*

Комплексное освоение участка в целях жилищного строительства. Муниципальный или государственный орган власти может предоставлять земельные участки застройщикам для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Комплексное освоение включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории путем строительства объектов инженерной инфраструктуры, жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования ( ст. 30.2 ЗК РФ).

Формулировка о том, что работы застройщика могут включать в себя не только жилищное, но и иное строительство, с одной стороны, позволяет предусмотреть в договоре условие о возложении на застройщика обязательства по строительству объектов социальной инфраструктуры.

С другой стороны, в рамках договора аренды для комплексного освоения закон прямо говорит лишь об обязанности по обустройству территории в виде работ по строительству объектов именно инженерной (а не социальной) инфраструктуры, которые затем застройщик передает в муниципальную собственность на договорных условиях: возмездно или безвозмездно ( п. 3 ст. 38.2 ЗК РФ, см. , ). Включать же в договор иные требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, которые влекут за собой дополнительные расходы победителя аукциона, недопустимо ( ст. 38.2 ЗК РФ). Тем самым договор аренды земельного участка для комплексного освоения может предусматривать обязанность застройщика по строительству объектов социальной инфраструктуры. Но условие об обязанности по безвозмездной или возмездной передаче таких объектов в государственную или муниципальную собственность может рассматриваться как противоречащее статьи 38.2. Земельного кодекса. Поэтому компания скорее всего вправе оспорить такое условие договора как противоречащее закону. Правда, в судебной практике аналогичных дел пока нет - возможно, причина в том, что территорий для комплексного освоения земельных участков не так много.

Инвестиционные договоры (контракты). При строительстве на государственных (муниципальных) участках по-прежнему распространена практика заключения инвестиционных контрактов. Предметом такого контракта может быть реализация инвестиционного проекта, который включает в себя инвестирование и производство строительных и подготовительных работ, например, по сносу имеющихся зданий и сооружений и строительству жилых домов с объектами социальной инфраструктуры, а также инженерной инфраструктуры. Результат инвестиционной деятельности распределяется между участниками инвестконтракта согласно условиям этого контракта (см. , ).

Иногда в инвестконтрактах обязательство компании по созданию объектов социальной инфраструктуры выглядит иначе. Компанию не обязывают самостоятельно строить эти объекты, но в инвестконтракт включается условие о ее финансовом участии в развитии социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры города. Такую практику суды признают соответствующей действующему законодательству: в силу принципа свободы договоров ( ГК РФ) стороны свободны в принятии на себя любых обязательств, не запрещенных законом ( , ).

Проблема здесь кроется в следующем: обычно компания, заинтересованная в осуществлении своего строительного проекта, просто вынуждена согласиться на финансирование инфраструктуры, потому что иначе с ней не заключат инвестконтракт и не выдадут необходимую разрешительную документацию. При этом компания не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения добровольно принятого на себя обязательства по перечислению денежных средств на создание инфраструктуры ( , ГК РФ). Но вот потребовать от органов власти выдачи необходимой разрешительной документации на том основании, что она перечислила деньги на финансирование инфраструктуры, компания не вправе: публично-правовые (властно-распорядительные) полномочия госорганов не являются встречными гражданско-правовыми обязанностями по отношению к обязательствам компании в части финансирования создания инфраструктуры. Понудить к исполнению публично-правовых полномочий можно только путем оспаривания действий, бездействия, незаконных решений (). Поэтому нужно учитывать, что, если компания подписала такой договор, оспорить положения об обязанности построить или профинансировать строительство объектов социальной инфраструктуры скорее всего не получится.

Строительство на собственном земельном участке

Nota bene!

Возможен такой вариант соглашения, при котором застройщика вместо участия в создании новой инфраструктуры обязывают выплатить компенсацию за нагрузку на уже имеющуюся инфраструктуру ( , ).

Собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов ( п. 1 ст. 40 ЗК РФ). Но существует ряд ограничений, при наличии которых жилая застройка даже на своем участке ограничена. Например, в муниципальном бюджете обеспечение территории планируемой застройки социальной инфраструктурой не запланировано или отсрочено на неприемлемый для застройщика срок. Значит, после введения в эксплуатацию новых жилых комплексов возрастет нагрузка на уже существующую социальную инфраструктуру.

Закон не обязывает частных собственников земельных участков обеспечивать создание объектов социального значения на территории жилой застройки, которая располагается на данном участке. Поэтому на законном основании обязать застройщика, который планирует строительство или реконструкцию на собственном участке, возвести также объекты социальной инфраструктуры невозможно. Но государственные и муниципальные органы нередко используют различные меры воздействия, чтобы вынудить застройщика все-таки взять на себя такое обязательство (иначе застройщик не сможет получить необходимые для строительства согласования). Причем нередко это делается на внешне правомерных основаниях, поскольку соответствующие нормы содержатся в региональном законодательстве. Но в большинстве случаев застройщик может успешно оспорить такие действия (бездействие).

Отказ в выдаче градостроительного плана

Чтобы начать строительство на собственном участке, компании нужно оформить ряд ключевых документов, в частности разрешение на строительство. Оно подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка ( ст. 51 ГрК РФ). Но для получения разрешения на строительство компании нужно вместе с заявлением представить и другой документ - градостроительный план ( ч. 7 ст. 51 ГрК РФ).

По заявлению физического или юридического лица орган местного самоуправления в течение 30 дней обязан осуществить подготовку градостроительного плана земельного участка, утвердить его и выдать заявителю ( ст. 46 ГрК РФ).

Nota bene!

Если участок для строительства предоставлен по договору о развитии застроенной территории, то застройщик может покрывать свои затраты за счет средств, полученных от дольщиков. Но он не вправе направлять эти средства на строительство или реконструкцию объектов социальной инфраструктуры ( ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве <…>»).

Возможные препятствия при получении градостроительного плана. Зачастую муниципальные органы создают препоны в выдаче градостроительного плана, если застройщик не планирует одновременно со строительством жилого объекта строить объекты социальной инфраструктуры. Например, застройщика ставят перед фактом, что градостроительный план он получит, только если самостоятельно разработает документацию по планировке территории и при застройке учтет утвержденные в ней требования. Дело в том, что именно проект планировки территории содержит расчет потребности конкретной территории в социальной инфраструктуре ( ст. 42 ГрК РФ). До тех пор, пока она не разработана и не утверждена, у органов власти нет оснований отказывать застройщику в строительстве в связи с нехваткой объектов социальной инфраструктуры. Органы власти руководствуются следующей логикой. Если, получив отказ в выдаче градостроительного плана, застройщик передумает застраивать свой участок, тем самым в соответствующем районе отпадет риск возрастания нагрузки на уже существующие объекты социальной инфраструктуры. Если же застройщик согласится разработать документацию по планировке территории, а госорган в установленном порядке ее утвердит, то возможно развитие одной из двух ситуаций. Первая - застройщик заключает с государственным органом соглашение, по которому наряду со своими объектами возводит за свой счет объекты социальной инфраструктуры и передает их публичному образованию на согласованных условиях. Вторая - застройщик начинает строительство только своих объектов, но замораживает этот проект до того, как органы власти создадут за счет бюджетных средств запланированные объекты инфраструктуры, что опять же исключает нагрузку на уже существующие объекты.

В некоторых субъектах на уровне регионального или местного законодательства прямо закреплено, что подготовка и выдача градостроительного плана земельного участка осуществляется, только если такой участок входит в состав территории, в отношении которой утверждены проект планировки и проект межевания (см., например, <…> при подготовке, утверждении, регистрации и выдаче градостроительных планов земельных участков, утв. приказом Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга от 11.06.09 № 96). В связи с этим, если в отношении территории планируемой застройки такой документации нет, а застройщик отказывается самостоятельно ее разработать и представить на утверждение, в выдаче градостроительного плана застройщикам отказывают.

Оспаривание действий (бездействия) органов власти. Эти требования, возможно, справедливые по сути (во всяком случае полезные для будущих жителей застраиваемых территорий), не являются законными и формально не соответствуют положениям Градостроительного кодекса. Во-первых, сам по себе градостроительный план участка не содержит информации о расчетах обеспеченности строящегося или реконструируемого объекта социальной инфраструктурой, включенных в состав проекта планировки территории ( ст. 45 ГрК РФ). В нем содержится лишь информация из документа более высокого уровня - правил землепользования и застройки. Например, информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства (см. градостроительного плана земельного участка, утв. приказом Минрегиона России от 10.05.11 № 207).

Во-вторых, Градостроительный кодекс не предусматривает такого основания для отказа в выдаче градостроительного плана участка, как отсутствие утвержденных проектов планировки и межевания территории. Более того, Градостроительный кодекс вообще не предусматривает возможность отказа в выдаче градостроительных планов, а значит, основания для неисполнения их обязанности по выдаче этого плана не могут быть установлены нормативным актом органа местного самоуправления: это приведет к необоснованному ограничению прав, предусмотренных федеральным законодательством (см. постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.04.13 по делу № А53-24542/2012).

По указанным причинам суды чаще всего признают такие отказы неправомерными ( , ).

Дополнительные согласования до выдачи градостроительного плана

В некоторых регионах распространена практика по введению требований о согласовании тех или иных решений, связанных с размещением конкретного объекта на земельном участке, еще до выдачи градостроительного плана. Часто именно на этой стадии государственные или муниципальные органы пытаются приостановить согласование строительства объектов, которые не будут обеспечены определенной инфраструктурой.

Однако суды указывают, что для выдачи градостроительных планов требовать дополнительных согласований, получения дополнительных документов или внесения изменений в представленные документы неправомерно. Так, на стадии выдачи градостроительного плана госорган (или орган местного самоуправления) не вправе давать оценку намерениям заявителя по строительству объекта недвижимости, проверять соответствие разработанных заявителем проектных решений требованиям обязательных правил ( , Северо-Кавказского округа от 12.11.12 по делу № А53-25291/2011). К тому же градостроительный план носит исключительно информационный характер для целей определения возможностей и требований по возможной застройке участка или реконструкции расположенных на участке объектов недвижимости, а его выдача не предрешает возможность получения разрешения на строительство.

Суды признают отказ в выдаче градостроительного плана правомерным только в двух основных случаях: если заявитель не представил необходимые документы (либо они не соответствуют нормативным требованиям), а также если участок вообще не подлежит застройке. В первой ситуации речь идет о документах, в которых содержатся сведения, подлежащие внесению в градостроительный план согласно статьи 44 Градостроительного кодекса (например, технические условия на участок). Без них невозможно заполнить и оформить градостроительный план ( , ). Но, как уже отмечалось выше, информация об обеспеченности территории объектами социальной инфраструктуры в градостроительном плане земельного участка не указывается, поэтому требовать такие документы неправомерно.

Во второй ситуации имеется в виду, что на участке вообще запрещено строительство: например, он находится за границами красных линий, на землях общего пользования (). Но и в этом случае судебная практика неоднородна: существует позиция, что, даже если строительство на участке запрещено, градостроительный план все равно должен выдаваться ().

Создание социальных объектов при комплексном освоении территории по сути тоже не урегулировано

Часто ли обязанность застройщиков по созданию объектов социального назначения включается в договоры аренды для комплексного освоения территорий?
- Вопросы участия застройщиков в обеспечении территорий объектами социальной и транспортной инфраструктуры на сегодняшний день законом не урегулированы. Сама возможность включения в договор с застройщиком обязательств по строительству объектов социального назначения прямо предусмотрена лишь применительно в отношении развития уже застроенных территорий ( п. 4 ст. 46.2 ГрК РФ) и косвенно - к аренде земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства ( п. 3, ст. 38.2 ЗК РФ). Но эти модели на практике применяются нечасто: первая - из-за отсутствия свободных участков, вторая - из-за отсутствия правил землепользования и застройки (как, например, в Москве), а также из-за специальных требований к территории, в отношении которой может заключаться такой договор ( ст. 46.1 ГрК РФ). Тем не менее абсолютное большинство муниципалитетов обусловливает предоставление земельных участков для строительства принятием застройщиком обязательств по развитию социальной и дорожно-транспортной инфраструктуры.

- Какими договорами чаще всего оформляются подобные договоренности?
- Чаще всего соглашениями об участии застройщика в социально-экономическом развитии, а также инвестиционными договорами и т. п. Причем раньше контракты, по которым предполагается передача части построенных объектов публичному образованию, суды нередко квалифицировали как договоры о совместной деятельности. Сейчас практика идет по пути квалификации таких соглашений как не поименованных в ГК РФ договоров ( , ). Несмотря на отсутствие прямого законодательного регулирования строительства или финансирования застройщиками таких объектов, суды, в том числе на уровне ВАС РФ, считают, что подобные соглашения не противоречат законодательству и должны исполняться компанией с учетом общих принципов исполнения обязательств».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.

ДОГОВОР О КОМПЛЕКСНОМ ОСВОЕНИИ ТЕРРИТОРИИ

Застройщик:

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК:

Местоположение:

Площадь: кв. м.

Кадастровый номер:

Основание: протокол от __________ года № 2 о результатах аукциона на право заключения договора о комплексном освоении территории

Срок действия договора

ДОГОВОР №

о комплексном освоении территории

г. Нижний Новгород 2015 года

В соответствии с распоряжением Правительства Нижегородской области от ___________ №_____, на основании протокола от ____________ №2 о результатах аукциона на право заключения договора о комплексном освоении территории на земельном участке , находящемся в государственной собственности Нижегородской области, местоположением: Нижегородская обл., г. Нижний Новгород, Приокский район, ул. Полевая, за территорией комбинат Нижегородский», (Приложение) министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (далее – Министерство) в лице _____________________________, действующего на основании положения о министерстве, утвержденного постановлением Правительства Нижегородской области от 20 февраля 2006 года № 50, с одной стороны, и победитель аукциона на право заключения договора о комплексном освоении территории _____________________________ (далее – Застройщик) в лице _______________, вместе именуемые Стороны, заключили настоящий Договор (далее – Договор) о нижеследующем.

Статья 1. Предмет Договора

1.1. Министерство обязуется предоставить Застройщику земельный участок (далее – Участок) для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и строительства объектов инфраструктуры со следующими характеристиками:

вид разрешенного использования:

местоположение:

кадастровый номер:

Сведения об Участке указаны в кадастровом паспорте земельного участка (Приложение).

1.2. Участок предоставляется Застройщику, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и строительства объектов инфраструктуры (далее – комплексное освоение Участка).

1.3. Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка.

1.4. Комплексным освоением Участка является:

Подготовка документации по планировке территории, состоящей из проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах Участка, ее согласование, а также ее утверждение в установленном порядке уполномоченным органом (далее – документация по планировке территории);

Образование земельных участков в границах данной территории в соответствии с документацией по планировке территории (далее – Образованные участки);

Строительство (создание) на образованных в соответствии с документацией по планировке территории земельных участках в границах Участка (далее – Образованные участки) объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения , водоотведения и очистки сточных вод , иной инфраструктуры, а также объектов по благоустройству территорий общего пользования в границах Участка, безвозмездная передача таких объектов в муниципальную (или государственную) собственность либо на возмездной основе в собственность ресурсоснабжающих или иных организаций.

Осуществление строительства на Участке объектов жилищного строительства и других объектов недвижимого имущества, предусмотренных документацией по планировке территории в соответствии с видами разрешенного использования.

Статья 2. Срок действия Договора

2.1. Договор считается заключенным и вступает в силу с даты его подписания.

2.2. Договор действует до полного исполнения Сторонами обязательств, возложенных на них Договором. Об исполнении обязательств по Договору Застройщик письменно уведомляет Министерство с приложением подтверждающих документов.

2.3. Прекращение существования Участка в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных Договором.

2.4. Срок действия настоящего Договора: 5 (пять) лет. С_______________по ________________.

2.5. Договор является одновременно актом приема-передачи Участка.

Статья 3. Порядок и сроки комплексного освоения территории

3.1. Началом комплексного освоения Участка является дата подписания Договора.

3.2 Комплексное освоение территории на Участке осуществляется в следующем порядке и в следующие сроки:

3.2.1. Подготовка Застройщиком проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах Участка (далее – Документация по планировке территории) и обеспечение ее утверждения уполномоченным органом в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности – в течение 1 года с даты заключения Договора.

3.2.2. Рассмотрение и утверждение уполномоченным органом документации по планировке территории в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации – в течении 2 (двух) месяцев с даты получения документации.

3.2.3. Осуществление Застройщиком образования земельных участков в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и требованиями, установленными Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 24 июля 2007 года «О государственном кадастре недвижимости » – в течение 2 (двух) месяцев с момента утверждения документации по планировке территории, в следующем порядке:

Обеспечение выполнения в отношении Участка работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о Образованных участках (далее – кадастровые работы), образуемых в границах элементов планировочной структуры (кварталов) в соответствии с утвержденной уполномоченным органом документацией по планировке территории;

Обеспечение осуществления государственного кадастрового учета Образованных участков;

3.2.4. Осуществление Застройщиком на Участке, или на Образованных участках следующих мероприятий по благоустройству, в том числе озеленению – в течение пяти лет с даты заключения Договора, посредством строительства (создания) следующих объектов:

Предусмотренных документацией по планировке территории и техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры, передаваемых по окончании строительства в установленном порядке в муниципальную (или государственную) собственность либо на возмездной основе в собственность ресурсоснабжающих или иных организаций;

Объектов по благоустройству, в том числе озеленению территорий общего пользования.

3.2.5. Осуществление Застройщиком мероприятий по освоению территории, включая строительство и ввод в эксплуатацию на Участке или на Образованных участках объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур и иных объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной уполномоченным органом документацией по планировке территории – до пяти лет в соответствии с графиками осуществления каждого мероприятия в предусмотренные указанными графиками сроки.

3.2.6. Стороны Договора в течение трех месяцев со дня утверждения документации по планировке территории обязаны заключить дополнительное соглашение к Договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению данной территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ.

3.3. Датой окончания жилищного и иного строительства является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов жилого и (или) иного назначения, предусмотренных утвержденной документацией по планировке территории.

Застройщик вправе исполнить обязательство по осуществлению проектирования, жилищного и иного строительства досрочно.

3.4. Прекращение существования Участка в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на Образованные участки не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных Договором.

3.5. Мониторинг за ходом освоения Участка осуществляется министерством в соответствии с графиком осуществления мероприятий по освоению территории Участка.

Статья 4. Права и обязанности Сторон

4.1. Министерство имеет право:

4.1.1. На беспрепятственный доступ на территорию Участка с момента заключения Договора с целью его осмотра на предмет соблюдения Застройщиком требования использования Участка по целевому назначению и в соответствии с видом разрешенного использования.

4.1.2. Требовать от Застройщика устранения нарушений, связанных с использованием Участка не по целевому назначению и использованием, не отвечающим виду его разрешенного использования, а также прекращения применения способов использования, приводящих к его порче.

4.1.3. Вносить в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственный земельный надзор, требования о приостановлении работ, ведущихся Застройщиком с нарушением законодательства или условий, установленных настоящим Договором.

4.1.5. Требовать во внесудебном порядке досрочного расторжения Договора, в случае:

Неисполнения Застройщиком обязанности по разработке и утверждению документации по планировке территории. Документация по планировке территории признается неразработанной, а Застройщик не исполнившим обязанность по разработке и обеспечению утверждения документации по планировке территории в случае, если в течение сроков, указанных в пунктах 3.2.1. и 3.2.2. Договора, документация по планировке территории не будет утверждена уполномоченным органом по причине полного или частичного несоответствия указанной документации действующему законодательству Российской Федерации;

Невыполнения графика осуществления мероприятия по освоению территории;

Использования Застройщиком Участка не в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования;

Использования Участка способами, приводящими к его порче;

Невнесения арендных платежей по заключенным в рамках настоящего Договора договоров аренды более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа.

4.1.6. Министерство обладает иными правами, предусмотренными действующим законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.

4.2. Министерство обязано:

4.2.1.Обеспечить передачу Участка Застройщику;

4.2.2. Предоставить в соответствии с земельным законодательством Застройщику Образованные участки в аренду или собственность без проведения торгов в соответствии с действующим земельным законодательством;

4.2.3. Соблюдать при проведении проверок законодательство Российской Федерации, а также права и законные интересы Застройщика, не требовать от Застройщика представления документов и сведений, не относящихся к предмету проверки;

4.2.4. Обеспечить рассмотрение и утверждение документации по планировке территории в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Максимальный срок рассмотрения и утверждения документации по планировке территории уполномоченным органом – 2 (два) месяца с даты получения документации.

4.2.5. Заключить дополнительное соглашение к Договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению данной территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ – в течение трех месяцев со дня утверждения документации по планировке территории.

4.2.6. Выполнять в полном объеме все условия настоящего Договора.

4.3. Застройщик имеет право:

4.3.1. Использовать Участок в целях и на условиях срока действия Договора и в соответствии с действующим законодательством.

4.3.2. Присутствовать при проведении Министерством (его представителями, в том числе экспертными организациями) проверок, знакомиться с результатами проверок.

4.3.3. Обратиться без доверенности с заявлением о государственной регистрации государственной собственности на земельные участки, образованные из Участка в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

4.3.4. Требовать в судебном порядке досрочного расторжения Договора в случае непредставления Министерством Участка в пользование Застройщику либо создания Министерством препятствий пользованию Участком в соответствии с условиями Договора или назначением Участка;

4.3.5. Застройщик обладает иными правами, предусмотренными действующим законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.

4.4. Застройщик обязан:

4.4.1. Принять Участок по акту приема-передачи.

4.4.2. Использовать Участок исключительно в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка и утвержденной документацией по планировке территории, а также выполнить мероприятия по комплексному освоению Участка в сроки, предусмотренные Договором.

4.4.3. Обеспечить безопасность работ по подготовке Участка для его комплексного освоения и работ по комплексному освоению Участка до начала их осуществления, а также установить на Участке в доступном для общего обозрения месте информационный щит с указанием реквизитов Застройщика, генерального подрядчика на выполнение строительных работ , генерального проектировщика , сроков начала и окончания работ.

4.4.4. Подготовить документацию по планировке территории и обеспечить ее утверждение в уполномоченном органе, а именно:

4.4.4.1. Обеспечить разработку проекта планировки территории, проекта межевания территории (осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа). Максимальный срок подготовки документации по планировке территории – 1 год с даты подписания договора.

4.4.4.2. Направить на утверждение в уполномоченный орган проекта планировки территории, проекта межевания территории (осуществляется в составе проекта планировки территории или в виде отдельного документа).

4.4.5. В случае направления уполномоченным органом документации по планировке территории на доработку осуществить доработку и представить уполномоченному органу откорректированную документацию по планировке территории. При этом срок, установленный пунктами 3.2.1 и 3.2.2 настоящего Договора, изменению не подлежит.

4.4.6. За свой счет осуществить образование Образованных участков в соответствии с документацией по планировке территории в срок, указанный в пункте 3.2.3 настоящего Договора, обеспечить проведение необходимых кадастровых работ и государственного кадастрового учета Образованных участков в границах Участка.

4.4.7. Передать Министерству кадастровые паспорта Образованных участков в течение четырнадцати календарных дней после проведения их государственного кадастрового учета.

4.4.8. Осуществить на Участке или на Образованных участках предусмотренные Договором мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, в составе и в срок, указанные в пункте 3.2.4. настоящего Договора.

4.4.9. Осуществить мероприятия по освоению территории, включая строительство и ввод в эксплуатацию на Участке или на Образованных участках объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур и иных объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной уполномоченным органом документацией по планировке территории в срок, указанный в пункте 3.2.5. настоящего Договора;

4.4.10. Подготовить и направить в адрес министерства график осуществления мероприятий по освоению территории в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания выполнения соответствующих работ для заключения дополнительного соглашения к договору – в течении 2 (двух) месяцев со дня утверждения документации по планировке территории;

4.4.11. Заключить дополнительное соглашение к Договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению данной территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ – в течение трех месяцев со дня утверждения документации по планировке территории.

4.4.12. Передать объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, строительство которых осуществляется на Участке за счет средств Застройщика, в установленном законом порядке в муниципальную (или государственную) собственность либо на возмездной основе в собственность ресурсоснабжающих или иных организаций - в течение 5 (пяти) лет со дня заключения Договора.

4.4.13. Обеспечить содержание и эксплуатацию построенных в границах Участка, Образованных участков объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур до их передачи в установленном порядке в муниципальную (или государственную) собственность либо на возмездной основе в собственность ресурсоснабжающих или иных организаций.

4.4.14. Обеспечить содержание и эксплуатацию (в том числе обеспечение коммунальными услугами) возводимых на Участке объектов жилого и иного назначения до передачи их собственникам или организациям, выбранным собственниками для их эксплуатации и обслуживания.

4.4.15. Не допускать действий, нарушающих цели использования Участка, Образованных участков, а также действий, нарушающих права третьих лиц, в т. ч. приводящих к ухудшению экологической и санитарной обстановки на Участке, Образованных участках, смежной и близлежащей территории.

4.4.16. С момента подписания Договора обеспечить Министерству свободный доступ на Участок, Образованные участки для осмотра и проверки соблюдения условий Договора и Договора аренды Участка в присутствии представителя Застройщика, а также уполномоченным органам государственной власти, органам местного самоуправления , в т. ч. органам государственного и муниципального контроля и надзора, для осуществления своих полномочий в пределах их компетенции.

4.4.17. Выполнять на Участке в соответствии с требованиями эксплуатационных служб условия содержания и эксплуатации подземных и наземных инженерных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и т. п. и не препятствовать их обслуживанию.

4.4.18. Извещать Министерство и соответствующие органы государственной власти и местного самоуправления о возникновении аварийной ситуации, аварии или ином событии, нанесшем (или грозящем нанести) Участку, Образованным участкам и находящимся на нем (них) объектам, а также близлежащим участкам, объектам недвижимости, иному имуществу третьих лиц ущерб, в течение суток с момента наступления такого события и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению нанесения ущерба.

4.4.19. Осуществить в полном объеме комплексное освоение территории Участка, обеспечить строительство на Образованных участках объектов капитального строительства, предусмотренных утвержденной документацией по планировке территории, независимо от привлечения к комплексному освоению и строительству третьих лиц.

Привлечение третьих лиц к строительству объектов жилого и иного назначения, коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, в том числе граждан в рамках участия в долевом строительстве , не влечет перехода к ним прав и обязанностей Застройщика по Договору.

4.4.18. Заключить в установленном порядке с организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, договоры о подключении (присоединении) объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур и иных объектов капитального строительства, строительство которых осуществлено в соответствии с п. 4.4.69. Договора, к сетям инженерно-технического обеспечения.

4.3.19. Направить в десятидневный срок Министерству письменное уведомление в случаях принятия решения о ликвидации или реорганизации Застройщика, изменения юридического адреса и фактического своего местонахождения, реквизиты открытых им расчетных счетов и последующего изменении по ним.

4.3.20. После заключения Договора ежегодно не позднее 15-го числа второго месяца, следующего за отчетным годом, представлять в Министерство отчетность об исполнении обязательств по Договору, а также о проведенных мероприятиях по строительному контролю с приложением копий подтверждающих документов.

4.3.21. В соответствии со статьей 36 Федерального закона от 25 июня 2002 г. «Об объектах культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации» в случае обнаружения при производстве земляных работ объектов археологического наследия или иных недвижимых объектов историко-культурного наследия Застройщик обязан сообщить об этом в адрес уполномоченного органа и приостановить дальнейшее проведение работ до специального разрешения.

Статья 5. Оплата по Договору

5.1. Взимание платы по настоящему Договору Сторонами не предусмотрено.

5.2. Размер платы за временное владение и пользование Участком предусматривается Сторонами в договоре аренды Участка, заключенного по результатам аукциона.

Статья 6. Ответственность Сторон

6.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий Договора Сторона, нарушившая условия Договора, обязана возместить причиненные убытки, включая упущенную выгоду , в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Статья 7. Обстоятельства непреодолимой силы

7.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договору, если оно явилось следствием возникновения обстоятельств непреодолимой силы.

7.2. В случае наступления обстоятельств непреодолимой силы Сторона, которая в результате наступления указанных обстоятельств не в состоянии исполнить обязательства, взятые на себя по Договору, должна в трехдневный срок сообщить об этих обстоятельствах другой Стороне в письменной форме.

7.3. При продолжительности форс-мажорных обстоятельств свыше 3 (трех) месяцев или при не устранении последствий этих обстоятельств в течение 3 (трех) месяцев Стороны должны встретиться для выработки взаимоприемлемого решения, связанного с продолжением настоящего Договора.

Статья 8. Расторжение Договора

8.1. Договор может быть расторгнут:

по соглашению Сторон;

по требованию одной из Сторон во внесудебном порядке;

по требованию одной из Сторон в судебном порядке в случаях, установленных законодательством Российской Федерации и Договором.

8.2. При расторжении Договора Стороны обязаны определить судьбу имущества, расположенного на Участках, Образованных участках (при наличии такого имущества).

8.3. В случае досрочного расторжения Договора по требованию Министерства в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) Застройщиком условий Договора Застройщик обязан передать в муниципальную собственность результаты работ по строительству объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур, выполненных к моменту расторжения Договора.

Статья 9. Изменение условий и приостановление строительства.

Консервация объекта

9.1. Стороны обязаны уведомлять друг друга об обстоятельствах, которые могут повлечь приостановление строительства и консервацию объекта, незамедлительно, но в любом случае не позднее десяти рабочих дней со дня, когда им стало известно об указанных обстоятельствах.

При наличии обстоятельств, определенно свидетельствующих о необходимости приостановления строительства и консервации объекта, Стороны обязуются согласовать порядок, сроки, общий объем и распределение между Сторонами расходов по консервации объекта и оформить согласованные условия консервации объекта дополнительным соглашением к Договору о приостановлении строительства и консервации объекта.

9.2. После осуществления консервации объекта Застройщик обязан переуступить права по Договору в части объекта, подвергшегося консервации, либо осуществить государственную регистрацию права собственности на объект, подвергшийся консервации, как на объект незавершенного строительства и осуществить отчуждение объекта незавершенного строительства третьему лицу с обязательством завершения строительства в пределах сроков, установленных Договором.

9.3. При осуществлении государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства Застройщик в течение семи календарных дней со дня получения свидетельства о государственной регистрации права представляет Министерству копию указанного свидетельства и кадастрового паспорта на объект незавершенного строительства.

Статья 10. Прочие условия

10.1. В случае изменения адреса или иных реквизитов Стороны обязаны уведомить об этом друг друга не позднее 7 календарных дней со дня таких изменений.

10.2. Вопросы, не урегулированные Договором, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

10.3. Все споры и разногласия, возникающие при исполнении Договора, решаются Сторонами путем переговоров.

10.4. В случае не урегулирования спорных вопросов в досудебном порядке, а также в случае отказа от проведения переговоров, неудовлетворения требований заинтересованной Стороны по существу спор передается на рассмотрение в суд по месту нахождения Министерства.

10.5. Договор составлен и подписан в двух экземплярах, каждый из которых обладает одинаковой юридической силой, по одному для каждой из Сторон.

Статья 15. Приложения к Договору

10.6.Приложение - Световая копия кадастрового паспорта земельного участка,

10.7.Приложение -Световая копия протокола о результатах аукциона.

Статья 11. Реквизиты и подписи Сторон

Министерство: Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области

Адрес: М. Ямская ул., 78, г. Нижний Новгород, 603022

Телефон: 437-08-68 (приёмная), Факс: 433-05-15

Электронная почта: *****@***kreml. nnov. ru

Застройщик:

ПОДПИСИ СТОРОН

Министерство ________________________________ (подпись)

Застройщик ________________________________ (подпись)

Рынок новостроек предлагает большой выбор объектов недвижимости, из которых покупатель может выбрать подходящий для себя вариант, ориентируясь на финансовые возможности и другие характеристики строительства. Новой тенденцией является комплексное освоение территории. Эта модель застройки считается максимально эффективной, экономически выгодной и оправданной в условиях дефицита земель и загруженности коммунальных сетей мегаполисов. Так как данный термин относительно новый, то вызывает большой интерес со стороны потенциальных покупателей жилья. Сегодня мы поговорим о комплексном освоении и развитии территорий, а также обсудим перспективы данной категории жилищного строительства.

Расшифровываем аббревиатуру КОТ

Стоит иметь в виду, когда мы говорим о комплексном освоении территории, - это то определение, в которое входит в целый ряд понятий, входящих в систему деятельности по освоению территорий. Данный вопрос мы всего лишь слегка затронем в этой статье, ведь больше всего нас все же интересует аббревиатура КОТ.

Итак, комплексное освоение территорий - это проекты застройки земель, подразумевающие масштабное строительство жилых комплексов общей площадью не менее ста тысяч квадратов. Обычно в подобный комплекс входит несколько многоквартирных домов, объединенных единым архитектурным планом и дизайном. Также они находятся в схожей ценовой категории. Специалисты говорят, что чаще всего комплексное освоение территорий - это жилье эконом- и комфорт-класса, рассчитанное на массового покупателя со средним уровнем достатка.

Стоит заметить, что данная модель застройки включает в себя всю сопутствующую инфраструктуру, которая возводится силами строительной организации. В большинстве случаев в результате возникают крупные микрорайоны, расположенные на окраине густонаселенных городов и обладающие даже собственными коммунальными сетями.

Немного истории

Впервые о КОТ заговорили приблизительно десять лет назад. Тогда правительством РФ был выпущен документ, где указывались некоторые требования к проектам комплексного освоения территорий. В первую очередь обозначалась обязанность застройщика ввести в эксплуатацию объекты инфраструктуры, включающие социальные объекты и инженерные сети. Также КОТ подразумевает и строительство транспортных развязок, причем бюджетные средства в подобной деятельности не должны использоваться. Все расходы ложатся на плечи застройщика и инвесторов, которых он сможет привлечь на проект.

Интересно, что на сегодняшний день попасть в разряд комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства смогли не более десяти проектов. Многие из претендентов не добились соответствия всем предъявленным условиям и на сегодняшний день только планируют приступить к деятельности по КОТ.

Стоит заметить, что еще в советские времена принцип комплексной застройки очень активно использовался. Особенно это было актуально в тридцатые годы прошлого века. Тогда на пустырях возводились целые микрорайоны, а порой и города. Однако цели, преследуемые тогда и сейчас, существенно разнятся. В Советском Союзе главной задачей было строительство большего количества квадратных метров. Поэтому целые микрорайоны получались одноликими и серыми. Современный подход как раз основан на качественном освоении пространства. Многие застройщики утверждают, что они продают не столько квартиры, сколько определенный образ жизни. А за это покупатель как раз готов платить практически любые деньги.

Причины популярности комплексного строительства

Земельные участки для комплексного освоения территорий сейчас пользуются большим спросом, и это немудрено. Ведь с каждым годом в городах остается все меньше свободных земель, которые можно было бы использовать в качестве места для новостроек. Если ранее в мегаполисах можно было выстроить несколько домов практически в центре и присоединить их к уже имеющимся городским коммуникациям, то сейчас сделать это уже невозможно. Поэтому застройщикам приходится рассматривать территории на окраине и разрабатывать для своих новостроек интересные концепции. По итогу покупатель получает необычный проект с развитой инфраструктурой и множеством преимуществ.

Не стоит упускать из виду и себестоимость строительства. Как правило, чем масштабнее проект реализует застройщик, тем дешевле он ему обходится. Поэтому даже с учетом необходимости обустраивать все близлежащие к новостройкам территории, он получает существенную прибыль. К тому же имеет возможность заинтересовывать покупателя всевозможными скидками, акциями, снижающими первоначально заявленную стоимость жилья на десять-тридцать процентов. Подобный подход не может не подкупать будущих собственников квартир.

Большинство покупателей, которым уже посчастливилось стать владельцами жилья в подобных проектах, с большим восторгом рассказывают о них друзьям и знакомым, что подогревает интерес к КОТ. В первую очередь их подкупает современное оснащение жилищных комплексов. Обычно в них входит видеонаблюдение, спортивные и детские площадки, тщательно продуманные парковые зоны и переходы через проезжую часть. Сами строения тоже выглядят стильно и по-современному. Порой район, который входил в комплексное освоение земель, напоминает маленький кусочек Европы своей красотой и необычным дизайном.

Преимущества КОТ для городов и муниципалитетов

Здесь выгода для местных властей также очевидна. Они не являются инвесторами, когда речь заходит об инженерных сетях или инфраструктуре. Подобные моменты всегда оговариваются в договоре о комплексном освоении территории, поэтому городу необходимо просто наблюдать за ходом строительства и потом принять готовые объекты на баланс.

Сейчас уже не единожды велась речь о коллективном освоении территорий несколькими застройщиками. В таком случае они вполне могут в дальнейшем являться и управляющей компанией, осуществляющей руководство котельными, электрическими сетями и другими инженерными объектами, возведенными и введенными в эксплуатацию ими же. Однако на сегодняшний момент законодательной базы под такой проект не существует. Однако это не означает, что в ней нет необходимости или она не появится в скором времени.

Минусы КОТ

Несмотря на то что мы уже перечислили множество явных преимуществ комплексного строительства, у него существуют и минусы, о которых сами покупатели часто забывают. В первую очередь это длительность проекта. Так как одновременно возводить весь микрорайон застройщик не может, то он вводит дома в эксплуатацию в несколько очередей. Когда речь идет о масштабных проектах, то это могут быть строения не только второй, но третьей и даже четвертой очереди. Данный нюанс необходимо учитывать, приобретая квартиру в подобном комплексе.

Также некоторые специалисты относят к минусам КОТ и возведение объектов инфраструктуры по остаточному принципу. Обычно все необходимое для комфортного проживания покупатели получают только после сдачи в эксплуатацию последнего дома. А это может занять и пять лет после заселения первых жильцов. Поэтому сегодня прорабатывается закон, который обяжет застройщиков параллельно домам возводить и инфраструктуру района.

Деятельность по комплексному освоению земель: общая характеристика

Мы уже упоминали в предыдущих разделах статьи о том, что комплексное и устойчивое развитие территорий имеет четыре формы, и КОТ является одной из них. Если не вдаваться в подробности, то их можно представить в следующем виде:

• развитие уже застроенных территорий;
• проекты по комплексному развитию земель, инициированные собственниками участков;
• проекты по комплексному развитию земель, инициированные муниципалитетом.

Стоит иметь в виду, что каждая из этих форм подразумевает кропотливую работу по разработке документации, проектированию будущих объектов и в дальнейшем обеспечению их жизнедеятельности.

Земельные участки под комплексную застройку: некоторые особенности

В последние годы выработался механизм предоставления участков под КОТ. Обычно территории выставляются на общие торги, но перед этим документы на них тщательно проверяются, ведь на участок не должны распространяться права третьих лиц. Принимать участие в торгах может любое юридическое лицо, однако после победы оно освобождено от необходимости публичных слушаний по межеванию или представлению документации по проекту. Сами застройщики считают такой вариант довольно удобным и экономически выгодным.

Стоит учитывать, что ранее строительные компании могли просто арендовать участки и придерживать их до определенной поры. Иногда они заключали договора субподряда, и земля, приобретенная под строительство парковки, к примеру, могла уйти под жилую застройку. Однако сегодня ситуация в корне изменилась, и комплексное освоение территорий в областях и регионах является узко направленной деятельностью. Участок, выделенный под подобную застройку, уже нельзя будет использовать иным образом.

Аренда земельных участков под КОТ

Если застройщик планирует воплотить в жизнь КОТ, то ему в любом случае необходимо выиграть аукцион. Без этого у него не будет права на заключение договора аренды для комплексного освоения территорий. Это правило закреплено на законодательном уровне.

Однако многих застройщиков интересует другой момент. Они хотят знать, можно ли уступать право аренды сторонним организациям. Под этой формулировкой многие понимают возможность продажи своего права. Здесь не может быть единого мнения. Фактически закон этого не запрещает, однако он сформулирован таким образом, что сделать подобную процедуру практически невозможно.

Ведь заключить договор о КОТ можно только путем победы в аукционе, а значит, организация должна полностью выполнить свои обязательства, указанные в бумагах. На практике застройщики столкнулись уже с большим количеством разных ситуаций, которые довольно сложно урегулировать с имеющейся правовой базой. Поэтому многие высказываются за принятие новых законов с учетом всех возможных ситуаций по аренде земель под КОТ.

Договор о комплексном освоении территорий

Этот документ считается важнейшим, когда мы говорим о подобных проектах. Для его подписания была разработана даже специальная законодательная база, где учитываются все его нюансы.

Мы приведем лишь некоторые моменты, отраженные в нем:

• застройщик обязан подготовить всю проектную документацию по КОТ, в которую не только входит планировка участка, но и отмечены все будущие объекты инфраструктуры;
• право подписания договора существует только у представителя госструктур и юридического лица, выигравшего торги;
• чаще в договоре отражена необходимость передачи всех инженерных сетей на баланс города в установленные рамками соглашения сроки;
• сроки действия документа и тому подобные пункты.

В целом можно сказать, что среди всех нюансов, связанных с КОТ, вопросы заключения договоров отработаны наилучшим образом.

Проблемы комплексного освоения земель

Хотелось бы сказать, что, несмотря на большой интерес к подобным застройкам, специалисты отмечают ряд проблем этих проектов, которые тормозят их реализацию.

В первую очередь это отсутствие законодательной базы. Об этом мы уже упоминали не единожды.

Также необходимо продумать и помощь на уровне государства, которая должна выражаться в привлечении инвесторов к подобным проектам. Ведь если учесть, что зачастую в КОТ входит еще и дорожное строительство, то нетрудно представить, как дорого это обходится застройщику. Некоторые просто не в состоянии потянуть такие масштабные проекты, хотя интерес к ним довольно высок.

Зачастую проблема КОТ заключается и в невозможности нескольких застройщиков договориться друг с другом. При создании консолидации они получили бы не только объединение своих усилий, но и смогли бы воплотить в жизнь более качественный проект, созданный в едином стиле.

Несколько слов вместо заключения

Конечно, система комплексного освоения территорий еще не выработана и на протяжении нескольких десятилетий будет совершенствоваться. Однако будущее строительства все же за этими масштабными и перспективными проектами.

(введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

1. Комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

2. Договор комплексного освоения территории заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок для комплексного освоения территории, и юридическим лицом, признанным победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, или юридическим лицом, подавшим единственную заявку на участие в этом аукционе, или заявителем, признанным единственным участником такого аукциона, или единственным принявшим участие в аукционе его участником.

3. По договору о комплексном освоении территории (далее также в настоящей статье - договор) одна сторона в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется выполнить обязательства, предусмотренные пунктами 2 - 4 и 7 части 5 настоящей статьи, а другая сторона (исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств в соответствии с пунктами 5 и 7 части 5 настоящей статьи. Договором также предусматривается выполнение одной из сторон в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 5 настоящей статьи, в том числе на условиях, указанных в пункте 2 части 6 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 6 настоящей статьи.

4. Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка.

5. Условиями договора о комплексном освоении территории являются:

1) сведения о земельном участке, составляющем территорию, в отношении которой заключается договор (кадастровый номер земельного участка, его площадь, местоположение);

2) обязательство лица, заключившего договор с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления (далее в настоящей статье - лицо, заключившее договор), подготовить и представить в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления проект планировки территории и проект межевания территории, в отношении которой заключается договор, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки и представления этих документов;

(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 373-ФЗ)

3) обязательство лица, заключившего договор, осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, предусмотренные договором мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, и сроки их осуществления;

4) обязательство лица, заключившего договор, осуществить образование земельных участков из земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;

5) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить рассмотрение и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории и максимальные сроки выполнения данного обязательства, если это входит в их компетенцию;

6) обязательство сторон договора осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории; максимальные сроки выполнения данного обязательства;

7) обязательство сторон договора обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории, включая ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в соответствии с графиками осуществления каждого мероприятия в предусмотренные указанными графиками сроки;

8) срок действия договора;

9) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, в том числе обязательства, предусмотренного пунктом 7 настоящей части.

6. Договор может содержать:

1) способы и размер обеспечения выполнения обязательств, вытекающих из договора;

2) обязательство лица, заключившего договор, передать в государственную или муниципальную собственность объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, строительство которых осуществляется за счет средств этого лица; перечень данных объектов и условий их передачи;

3) обязательство лица, заключившего договор, осуществить строительство объектов капитального строительства наряду с указанными в пункте 6 части 5 настоящей статьи объектами в соответствии с утвержденным проектом планировки территории; максимальные сроки осуществления строительства;

4) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить в соответствии с программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа строительство и (или) реконструкцию объектов коммунальной инфраструктуры за границами земельного участка, в отношении которого заключен договор, необходимых для обеспечения подключения (технологического присоединения) на границе такого земельного участка к объектам коммунальной инфраструктуры, построенным на таком земельном участке; максимальные сроки выполнения данного обязательства;

5) иные условия.

7. Стороны договора в течение трех месяцев со дня утверждения документации по планировке территории обязаны заключить дополнительное соглашение к этому договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению данной территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ.

8. Прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором.

9. Договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, исключительно по решению суда.

Градостроительный кодекс (ГрК) РФ специализируется на регулировании градостроительной деятельности, направленной на развитие территорий городов, различных поселений и отдельных (связанных с этими работами, услугами) отношений. Способствует обеспечению стабильного развития территорий на основе территориального планирования и градостроительного зонирования. Контролирует сбалансированность учёта экономических, экологических, социальных и т.п.факторов при осуществлении градостроительных работ. Провозглашает обеспечение лицам с инвалидностью надлежащих условий для их беспрепятственного доступа к объектам различного назначения. Поднимает такие вопросы, как участие людей и их объединений в осуществлении градостроительства, обеспечение свободы подобного участия, ответственность органов государственной власти нашей страны, госструктур власти субъектов РФ и местного самоуправления за обеспечение достойных условий жизнедеятельности человека и т.д.