Ст 39.17 зк рф в новой редакции. Новый порядок получения земли: новый инструмент, но не новая стратегия. Ключевые положения нового порядка

Земля, которая находится в государственной и муниципальной собственности, без торгов предоставляется по процедуре предусмотренной Земельным кодексом РФ.

Эта процедура включает в себя, в частности, подачу заявления в местные органы власти. В этом отличие от традиционной сделки с частной собственностью между физическими и юридическими лицами, где достаточно просто оформить договор купли-продажи или от процедуры участия в аукционе.

Для получения участка без торгов необходимо:

• сделать схему расположения участка (если надел не оформлен);
• подготовить заявление в местные органы власти;
• получить предварительное согласие;
• поставить участок на кадастровый учет (если он еще не в кадастре);
• написать еще одно заявление о выделении участка без торгов;
• заключить договор купли-продажи с местными властями.

Покупка оформляется договором купли-продажи, составленным в письменном виде. Соглашение обязательно должно пройти регистрацию в Росреестре. Если не утверждена схема расположения земельного участка, срок его предоставления составляет в среднем не более четырех-шести месяцев со дня обращения с заявлением.

Важно! Для получения земли нужно будет подать в местные органы власти несколько заявлений: об утверждении схемы расположения участка на кадастровом плане (если участок не образован), а также о предоставлении его заявителю.

Законодательные акты

Вопрос предоставления участка без торгов регулируется Земельным кодексом (например, ст.39.14 , 39.6 , 39.9 , 39.17), Гражданским, Налоговым кодексом РФ, а также законами «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» , «О государственной регистрации недвижимости» и административными регламентами по предоставлению муниципальной услуги.

Регламенты утверждаются постановлением администраций муниципального района или иного образования, поэтому найти этот документ можно на их официальных сайтах.

Документ регламентирует отношения, возникающие между администрацией и будущими покупателями.

Например, в регламенте указывается, куда можно обратиться с заявлением о предоставлении участка, какие документы нужно будет предъявить, основания для отказа в выделении участка без торгов, сроки рассмотрения заявлений и многое другое. Этот документ детализирует всю процедуру предоставления участка, описанную в ЗК РФ, поэтому желательно ознакомится с ним до начала сбора документов для подачи.

Виды прав собственности, на которые предоставляется надел

Государственная и муниципальная земля предоставляется заявителям в частную собственность. Она может быть:

1. Индивидуальной (если собственник один).
2. Долевой (если собственников много).
3. Общей совместной (например, если земля покупается супругами).

На каких условиях и кто может получить?

Земля предоставляется в собственность на условиях соблюдения вышеописанной процедуры с подачей заявления и других документов (ст.37 , 39.11 ЗК РФ). Подать заявление в местные органы власти имеют право физические и юридические лица.

Для иностранных компаний и граждан могут существовать ограничения , если участок входит в определенные приграничные территории. Запрещено продавать иностранцам также земли сельскохозяйственного назначения.

Преимущественное право покупки сельскохозяйственных угодий имеют сами муниципальные органы и постоянные арендаторы земли.

Важно! При покупке участка без торгов устанавливается ограничение относительно верхнего уровня цены (не более кадастровой стоимости земли). В этом отличие от аукционной продажи, где цена может быть гораздо выше за счет предложений участников.

Основания для получения, требования к участникам и земле

Участок, который можно купить без торгов должен числиться в кадастре. Если это бесхозные наделы, то для начала нужно пройти межевание и получить кадастровый номер. Это главное требование для включения участка в оборот.

Что такое межевание и куда обращаться, чтобы провести эту процедуру на земельном участке? Узнайте все подробности в отдельной , подготовленной нашими экспертами!

Дополнительные требования к участку:

• отсутствие договорных отношений с арендаторами, безвозмездными пользователями;
• нахождение земли в обороте (не в резерве, не под обременением);
• отсутствие на участке чужих зданий и сооружений (не принадлежащих заявителю).

Получить в собственность можно землю для ИЖС, ЛПХ, садоводства, дачного хозяйства, фермерской деятельности, сельского хозяйства и других видов деятельности.

Основания для предоставления земли без торгов четко описаны в ст.39.3 ЗК РФ . При подаче заявления нужно будет указать, что выбранный участок соответствует данным требованиям.

Без торгов передаются только участки:

1. Образованные из надела, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории.
2. Предоставленные общественной организации для комплексного освоения территории в целях ИЖС или для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства.
3. Образованные в результате раздела участка, предоставленного юрлицу для ведения дачного хозяйства и пр.

На предоставление участка без торга вправе претендовать физические, юридические лица (в том числе некоммерческие организации), при этом, у физлиц должно быть гражданство РФ, а у компаний и организаций – официальная регистрация. К ним относятся, например, владельцы зданий и сооружений на участке, на которые они претендуют либо компании, которые бессрочно пользуются землей, фермерские хозяйства, сельскохозяйственные организации.

Обратите внимание! Выбранный участок должен относиться к той категории земель, которая подходит заявителю. В противном случае, в будущем его могут изъять, если надел будет использоваться не по назначению.

Правила составления заявления

Заявление о предоставлении участка без торгов подается в местные органы власти в том месте, где расположен надел. Содержание документа описано в ст.39.17 ЗК РФ . К заявлению прилагаются доказательства, подтверждающие право заявителя на приобретение земли без торгов.

В заявлении указывается:

• данные заявителя;
• точное местоположение участка;
• цель использования земли;
• вид собственности;
• основание предоставления участка без торгов;
• кадастровый номер;
• реквизиты решения об утверждении проекта межевания территории, схемы расположения.

Готовый бланк заявления можно взять в администрации или скачать на сайте Росреестра . Его нужно просто заполнить и подписать.

Заявление подается в местную администрацию в департамент имущественных и земельных отношений. Можно переслать документы почтой либо отправить через портал Госуслуг, МФЦ.

Сбор необходимой документации

К заявлению нужно будет приложить документы, подтверждающие полномочия представителя, а также подтверждение права заявителя на покупку без участия в торгах.

Для получения участка в дальнейшем также потребуется:

1. Схема расположения земельного участка (если ее не было).
2. Кадастровый план территории и другие документы.

Если на землю претендует некоммерческая организация, то нужны будут списки ее членов. Перечень документов для подтверждения прав заявителя можно найти в Приказе Минэкономразвития N1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без торгов» .

Порядок действий

Для покупки земли без торгов необходимо выбрать участок (например, на публичной кадастровой карте) и подать заявление в местную администрацию.

Для покупки земли необходимо пройти ряд шагов:

1. Подготовить схему расположения участка (если он еще не образован).
2. Подать заявление в местную администрацию о предоставлении земли и получить решение о предварительном согласовании вопроса (выдается в течение месяца после подачи заявления).
3. Провести и кадастровые работы и поставить землю на учет (1-2 месяца).
4. Подать заявление о предоставлении земли.
5. Если нет других претендентов на участок, то оформляется купчая между заявителем и администрацией, которая регистрируется в Росреестре (1 месяц).

Каждое заявление рассматривается довольно быстро, но на кадастровые вопросы и подготовку схемы расположения участка может уйти от 1-2 месяцев.

Госпошлина требуется только при регистрации договора в Росреестре (2 тыс. рублей для физлиц и 22 тыс. рублей для компаний). При этом для претендентов на землю сельскохозяйственного назначения, дачи, огороды предусмотрен сниженный размер пошлины в размере 350 рублей. Сама процедура рассмотрения заявлений оплаты не требует и осуществляется безвозмездно.

Справка! После окончания процедуры у заявителя должен остаться договор купли-продажи с местной администрацией с отметкой о регистрации. Он может заказать также выписку из ЕГРН, которая также является подтверждением прав собственности.

Случаи отказов и пути решения проблемы

Земельный кодекс РФ и административные регламенты устанавливают исчерпывающий список для отказа в предоставлении земли без торгов. Это возможно, например, если не поданы все документы или поданы с исправлениями либо в ненадлежащем виде.

Могут возникнуть проблемы и в том случае когда:

• земля изъята из оборота;
• надел уже находится в резерве;
• нет оснований получить участок без торгов.

Но отказ заявителю не мешает обратиться к муниципальным властям заново после устранения оснований для возврата документов .

Нужно еще раз перепроверить все бумаги, возможно, обратиться за консультацией к юристу и вновь пройти всю процедуру заново.

Решение об отказе может быть направлено заявителю в виде электронного или бумажного документа. Вместе с решением об отказе возвращаются и все приложенные документы.

Если же заявитель считает отказ незаконным, то он всегда может обжаловать решение администрации, комитета, должностных лиц администрации, предоставляющих муниципальную услугу.

Заключение

Земля может быть предоставлена без торгов, но только при соблюдении определенной законом и административным регламентом процедуры. Понадобится подготовить заявление, собрать большой пакет документов и можно будет оформить договор купли-продажи с местной администрацией.

Стоимость земли покупаемой без торгов всегда меньше аукционной, однако претендовать на участие в процедуре могут далеко не все желающие..

(О Федеральном законе от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

23 июня 2014 года был подписан Федеральный закон № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», вступающий в силу с 1 марта 2015 года, за исключением отдельных положений. Закон устанавливает порядок образования земельных участков и регулирует предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Что этот закон означает для нас с вами?

Введение в проблематику

Чем определяется успешное выживание народа и его государственности? Ростом населения, ростом его культурного уровня, который выражается в повышении эффективности управления жизненно важными процессами, его достаточным материальным обеспечением, посредством 1) роста промышленности (т.к. она обеспечивает население потребительскими товарами), 2) роста темпов строительства (жилья и той же промышленности), 3) роста производительности сельского хозяйства (ибо никакая промышленность не нужна, и никакой космос недоступен, если населению нечего есть).

Все это – объекты инфраструктуры. Они не подвешены в воздухе, все они возводятся на земле. Дома и инженерные сети к ним надо строить быстро и с наименьшими затратами. А не тратить годы на бумажную волокиту вокруг прав на пустырь. Промышленность нужно строить быстро, не рискуя, что возведенные здания отнимут, сославшись на неправильно оформленную землю. Все от земли. Все вопросы упираются в землю. Потому земельный вопрос актуален всегда. Решает ли его новый закон?

С 1 марта 2015 года в России вступит в силу новый порядок формирования и предоставления земель из государственной и муниципальной собственности физическим и юридическим лицам. Ввиду того, что земля всегда есть основа любой хозяйственной деятельности, как сельскохозяйственной, так и промышленной, а также того, что сейчас в России преобладающая часть земли находится в государственной собственности, то указанный Федеральный закон № 171-ФЗ имеет ключевое значение.

Нюансы в данном вопросе заключены в словах «находится в государственной собственности». То есть чтобы на ней что-то делать, надо ее получить у государства - в большинстве случаев. Но как ее получить? Этот вопрос до настоящего момента оставался открытым.

Чтобы получить землю у государства, нужно иметь прописанное в законе право на это. Иначе чиновник, не найдя соответствующую норму, прямо указующую на его обязанность что-то сделать, ничего делать не будет. Далее, если у вас есть такое право, но не прописан порядок предоставления вам земли - результат будет тот же.

Но даже если и право у вас есть, и порядок такой прописан, то все равно этот механизм работать не будет, ибо он не говорит о том, как определить, сформировать земельный участок, который вы хотите получить и который чиновник вам должен предоставить. До настоящего момента в такую проблему и упирался существовавший порядок предоставления земли.

Дело в том, что в соответствии с настоящим законодательством, земля может попасть в хозяйственный оборот только как земельный участок, то есть как объект, который:

Имеет четкие границы (сформирован),

Имеет кадастровый номер (поставлен на государственный учет (ГКН)),

Имеет юридический статус - на него зарегистрированы права (поставлен на учет в государственный реестр прав (ЕГРП).

В настоящий момент большинство земель в «государственной собственности» не существуют, они как бы в статусе «держим в уме». Это выражается в белых пятнах на кадастровой карте Росреестра.

Более того, конкретного определения земельного участка как объекта хозяйственного оборота, не существовало.

Новый закон пытается решить эти проблемы:

Уточняется понятие «земельный участок»,

Устанавливается порядок формирования земельных участков,

Устанавливается порядок приобретения лицами земельных участков,

Вносятся корректирующие нормы в ряд других законов, связанных с земельными отношениями.

Ключевые положения нового порядка

1. Определены признаки земельного участка как объекта хозяйственного оборота и порядок его формирования.

В юридической практике (и не только в ней) почти все зависит от определения термина, которым оперирует закон. Вначале это может показаться только узко юридическим вопросом, не имеющим отношения к реальной деятельности, к сути проблемы, однако это не так. Нельзя управлять неопределенным и обсуждать неопределенное, как нельзя двум индивидам обсуждать слово «лук», не определившись, что они оба имеют в виду под этим словом - растение или оружие. Законодатели с третьей попытки (вначале определения земельного участка не было вообще), наконец, продемонстрировали элементы научного подхода, и для начала определились в терминах, что обещает разрешить множество вопросов, сейчас возникающих в судах.

«Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных… (законом) прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи» (п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ)).

2. Определен порядок формирования земельного участка.

Законодатель указал полный и закрытый перечень документов, на основе которых можно формировать земельные участки, положив конец неразберихе, порождаемой противоречием нескольких законов, регулирующих земельные отношения, как это и указывалось в пояснительной записке к законопроекту. В частности, это были противоречия между Земельным, Лесным, Градостроительным кодексами и законом о садоводческих объединениях граждан (ст. 11.3 ЗК РФ):

«Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом РФ;

2) проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков;

3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории» (только в случае, если нет проекта межевания территории).

Кроме этого указывается, когда возможно формирование земельного участка только при наличии проекта межевания:

1) из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории (т.е. комплексной застройки);

2) из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам;

3) в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии (то есть, например, в случае, когда надо снести квартал ветхого жилья и на его месте построить новое);

4) в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами (то есть опять же в границах квартала);

5) для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения (трубопроводы, ЛЭП и т.д.).

Как видно, все завязывается на проект межевания, и в особенности на него замыкаются такие масштабные вопросы, как комплексная застройка и строительство линейных сооружений. Что это значит?

Это означает, что законодатель сделал шаг в сторону концепции распоряжения землей на основе документов комплексного территориального планирования и удаляется от идеи «лоскутного одеяла». Это можно назвать положительным явлением. Дело в том, что проект межевания в соответствии с Градостроительным кодексом, готовится на основе проекта планировки (или зачастую, как его часть), смысл которого есть комплексное рациональное размещение на определенной территории объектов инфраструктуры, призванное не допустить строительства «шанхаев», никак не обеспеченных ни дорогами, ни инженерной инфраструктурой, ни транспортом. Кроме того, проект планировки напрямую связан с назначением земельных участков, их видом разрешенного использования.

Итого: сначала планирование использования территории, потом - предоставление земельного участка в соответствии с определенной ему функцией, а не наоборот, как это было с наболевшим фактом точечной застройки.

Хотя для полноты следует отметить, что механизм внесения изменений в проект планировки и в документ «над ним» - правила землепользования и застройки, никто не отменял.

Значит, нуждающемуся в земле лицу нужен один из этих документов: либо проект межевания (порядок его принятия регулируется Градостроительным кодексом), либо схема расположения земельного участка (СЗУ). Лесные участки пока не рассматриваем, это совершенно отдельный вопрос.

Здесь видна нерешенная проблема. Законодатель переносит все заботы, в том числе и расходы по подготовке СЗУ (а во многих случаях, и проекта межевания, а соответственно, и проекта планировки) на нуждающееся в земле лицо. Статья 11.10 ЗК в новой редакции изобилует словом «может» по отношению к лицу, что по-русски означает «должен сделать». Это же распространяется и на случаи, когда участок предоставляется на аукционе: лицо рискует оформить участок за свой счет, но не выиграть этот аукцион. Порядок же возмещения расходов не предусмотрен. Есть только одно исключение - на территории Москвы и Петербурга это все же должен делать город сам.

Итого: нуждающийся опять оформляет документы сам, мы видим стандартную для российского законодательства ситуацию, когда попытка сделать «все как на Западе» опять приобретает неповторимый «российский» (именно такой, а не русский) колорит, который уничтожает всю задумку.

Законопроект подавался как попытка решения вопроса упрощения обеспечения землей инфраструктурных проектов и физических лиц по образу моделей, существующих на Западе. Такое решение вопроса сокращало бы сроки строительства, расходы строительства, урезало поле для коррупции и создания проволочек. Однако если анализировать опыт Финляндии или Германии, то можно смело сказать, что эта попытка не удалась. Чтобы не раздувать статью до размеров диссертации и не описывать опыт Запада, который, стоит отдать ему должное даже на фоне «Заката Европы», создал весьма комфортные для ведения бизнеса условия, этот опыт можно описать так:

Лицо определяется с местом и количеством земли,

Направляет запрос,

Государство само в течение четко определенного срока формирует участок, ставит его на учет. Готовит все необходимые документы,

Лицо получает участок в соответствии с утвержденной процедурой к заранее известной дате и по заранее известной цене.

У нас же лицо все опять делает все само. Фраза в той же статье 11.10 о том, что оно не должно проводить согласования подготовленной СЗУ, не сильно спасает ситуацию, это ясно практикующим специалистам.

3. Подробно определены случаи и порядок предоставления земельных участков.

А. Установлен закрытый перечень документов-оснований перехода права на земельный участок, принадлежащий государству или муниципалитету (ст. 39.1 ЗК РФ):

Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

Договор купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

Договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

Договор безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Б. Установлены способы перехода прав на земельный участок, принадлежащий государству или муниципалитету:

В собственность за плату: только на торгах в форме аукционов за исключением перечисленных случаев (ст. 39.3 ЗК РФ);

В собственность бесплатно (ст. 39.5 ЗК РФ);

В аренду (платное временное пользование): только на торгах в форме аукционов за исключением перечисленных случаев (ст. 39.6 ЗК РФ);

В безвозмездное (временное) пользование (ст. 39.10 ЗК РФ);

В постоянное (бессрочное) пользование (ст. 39.9 ЗК РФ).

В. Установлен порядок:

Проведения торгов (ст. 39.11 - 39.13 ЗК РФ);

Предоставления участка без торгов (ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ);

Предоставления ЗУ гражданам для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огородничества, дачного хозяйства и фермерства (ст. 39.18 ЗК РФ);

Предоставления ЗУ гражданам бесплатно (ст. 39.19 ЗК РФ);

Предоставления ЗУ под зданиями и сооружениями (ст. 39.20 ЗК РФ).

Г. Установлен порядок использования земельного участка без передачи прав - посредством сервитута или без него.

КЛЮЧЕВЫЕ ВЫВОДЫ

Любой закон - это программа, алгоритм действий. Это установленный и легализованный порядок, последовательность действий, которые должно сделать в определенных случаях. Это указание о том, как надо поступать в определенных случаях. Соответственно, при анализе закона надо исходить из того, какие цели преследует законодатель, и на этой основе сделать вывод о том, насколько хорошо у него получилось эти цели достичь. При этом следует иметь в виду, что есть цели декларируемые, оглашаемые, и цели реальные, которые не оглашаются, но которые в полной мере отражаются в тексте закона. Которые в дальнейшем могут посчитать ошибкой, недосмотром законодателя, но которые таковой не являются.

Исходя из этого, не вдаваясь в нюансы формулировок и лазеек в тексте закона, подытожим, какое управляющее влияние окажет новый закон на земельные отношения.

1. Ясность. Безусловно, наконец, эта проблема решена, и с неразберихой и противоречиями покончено. Установлен четкий порядок действий во всех случаях, которые опять же четко предусмотрены и сформулированы. Однако сделать отличный автомобиль, это еще не решить задачу, куда он поедет.

2. Все по плану. Формирование и предоставление земельных участков полностью замыкается на документы территориального планирования, что создает среду для рационального и гармоничного развития территорий.

3. Легче строить комплексно. Устранение проблем с формированием земельных участков в случаях комплексной застройки и развития застроенных территорий. До настоящего момента строители тратили до трети времени и половины бюджета на решение вопроса о земле, не занимаясь своей прямой функцией. Существенным пробелом было то, что аукцион на предоставление земельного участка участники строительного процесса вынуждены были проходить даже тогда, когда это было полностью нецелесообразно, в результате строительство существенно обогащалось рисками и дорожало. То же с разработкой недр: выиграв право на разработку участка недр, нужно было еще и выиграть право на использование земли над этим участком. Получался абсурд. Теперь все подобные нюансы очерчены и прописаны в разделе исключений как случаи предоставления земли без торгов.

4. Легче строить линейные сооружения . Установлены нормы, решающие множество вопросов по земле, относительно строительства инженерной инфраструктуры - дорог, трубопроводов, линий связи. Для их строительства теперь не обязательно формировать несуразные змеевидные земельные участки для выполнения требований Градостроительного кодекса. Теперь для этого достаточно установления сервитута, который ставится на учет в ГКН. Для ремонта же достаточно просто получения разрешения, выдаваемого государственным органом. Кстати, его теперь достаточно и для проведения инженерных изысканий для строительства вместо необходимости арендовать для этого землю, что существенно снижает организационные и финансовые издержки строительства.

5. Легче оформить землю дачникам . Именно оформить, а не получить бесплатно. Облегчение выражено исключительно в организационной форме - более четко прописанном порядке оформления земли и предоставления ее в собственность. Абсолютному большинству граждан бесплатно получить землю не получится. Такой порядок касается садоводов, огородников, дачников, личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, фермеров. Все это - разные статусы землепользователя и регулируются они разными специальными законами

6. Специалистам и многодетным - бесплатно. Предусмотрены случаи бесплатного предоставления земли отдельным категориям специалистов (эти категории еще должны быть установлены) и многодетным семьям (критерии предоставления также не уточнены). Следует заметить, что положение про «землю - многодетным» приняли уже давно, но оно было полностью саботировано всеми без исключения губернаторами субъектов Федерации. Признаться, данный случай позволяет каждого из них обвинять, как минимум, в препятствовании решению демографического вопроса. Дело в том, что федеральный закон имел (и имеет сейчас в данной части) чисто декларативный характер. Он объявляет о такой возможности предоставить землю многодетным семьям, отдавая на откуп регионам создание и внедрение механизма ее реализации. Понятно, что это невыгодно всем тем, кто мыслит исключительно в категориях прибыли. Соответственно, этот механизм не был реализован, и вызывает сильные сомнения, что он будет реализован и в данном случае.

Любое поручение, не имеющее цели, конкретных сроков, конкретной формулировки результата и конкретного ответственного лица является имитацией работы.

7. Купить может не каждый. В принципе закон предполагает, что любой желающий может купить или взять в аренду любую свободную землю у государства на торгах. Однако подробный анализ закона и, в частности, п. 8 ст. 39.11 показывает, что существует гигантский перечень препятствий, который полностью перекрывает идею свободной распродажи земли (которая содержалась в , о которой мы писали ранее) и который обеспечивает государству полный контроль над вопросами предоставления земли:

- желаемый участок заинтересованное лицо должно формировать и ставить на учет само и за свой счет, без гарантий приобрести его на аукционе;

- участок должен соответствовать множеству условий территориального планирования, которые соблюсти весьма сложно;

- предусмотрен ряд возможностей для отказа от продажи государством земли. Например, наличие уже поданного заявления о предварительном согласовании в предоставлении участка. Такое заявление может быть легко подано кем угодно, в том числе «своей организацией». В результате, будет основание оттягивать момент расставания с землей сколь угодно долго;

- продажа участка под застройку вообще запрещена, кроме конкретно оговоренных случаев;

- до 01.01.2020 государство может отказать в предоставлении участка, в том числе и по основаниям, утвержденным законом субъекта Федерации, то есть по любым, каким захочет область (п. 29-31 ст. 34 ФЗ-171).

Все это позволяет сделать вывод о том, что государство отказалось от идеи тотальной распродажи земли и ее неконтролируемого несистемного использования .

В данном случае становится понятным факт задержки рассмотрения законопроекта об отмене категорий земель. В случае если он будет принят в предложенном Правительством виде, весь смысл данного, уже принятого закона, теряется, ибо будет ликвидирован принцип системного использования территорий.

Проанализировав закон, теперь следует вернуться к вопросам, обозначенным в начале данной статьи, и понять, помогает ли в их решении новый закон. Надо учитывать, что данный закон регулирует только один из аспектов решения указанных вопросов. Совершенно понятно, что одним правом на землю никак нельзя решить ни продовольственную проблему, ни демографическую, ни проблему промышленности. Для производства необходимы помимо земли финансовый ресурс, трудовой, а самое главное - рынки сбыта. Однако земельный вопрос является одним из оснований решения проблем выживания страны.

Итого:

- сделано существенное облегчение строителям в части организационных мероприятий, связанных с оформлением прав на землю,

- сделано некоторое облегчение фермерам, дачникам, садоводам и огородникам ТОЛЬКО в части организационных мероприятий,

- вопрос свободного доступа населения к земле для строительства жилья остается открытым, за исключением пока неопределенного круга специалистов.

По последнему вопросу идет борьба. Эта борьба хорошо иллюстрирует многоаспектность и взаимосвязь всех сфер экономики. С одной стороны, мы имеем внесенный недавно КПРФ законопроект о родовых поместьях, который призван обеспечить землей каждого россиянина бесплатно. Это вторая попытка после ЛДПР. С другой стороны, Правительство готовит существенное повышение налогов и лишение домохозяек прав на бесплатную медицинскую страховку. Вроде бы, как это связано с землей? Это связано так, что полностью закрывает вопрос о земле для многодетных, ибо многодетные - это трое и более детей. А до того момента, чтобы родить третьего, надо еще дожить с двумя старшими. В условиях же, когда оба родителя работают, а домохозяйки лишены поддержки, это невозможно. Таким образом, по совокупности признаков - закона об отмене категорий, закона о повышении налогов, мы имеем дело с прямой подрывной деятельностью Правительства, в частности, его экономического блока, деятельностью, направленной на сокращение роста населения нашей страны и подрыв ее экономики.

Мы имеем дело с противоборством идей, группировок в структурах государственной власти, что выражается в непоследовательном, рваном, концептуально и управленчески неопределенном законотворческом процессе.

Мы имеем дело с автомобильным движением на улицах Индии, а не стройным порядком танковых колонн, уверенно продвигающихся вперед. Движение есть, но суперсистемы, примером которой является российское государство, никогда не могут существовать в условиях броуновского движения.

Новый закон уточнил технологию, но не исправил суть проблемы: производство, являющееся общественно значимым явлением, находится в руках частных лиц и служит в угоду частным интересам, вредоносность противоборства которых для благосостояния общества государство «Вашингтонского консенсуса» пытается безуспешно прикрыть косметическими средствами.

Такие законы являются четким подтверждением вывода классиков социалистической идеологии (если перевести на русский о благе для всего общества, в отличие от капиталистической идеи о благе только для капитала) о том, что в условиях конкурентного противоборства никогда нельзя задействовать ресурс системы полностью для достижения блага всей системы.

С 1 марта 2015 вступает в силу Федеральный закон от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ, которым внесены существенные изменения в Земельный кодекс Российской Федерации (см. приложение № 1). В Юридическую службу Московской Патриархии уже начали поступать вопросы, связанные с применением нового закона. Ответы на данные вопросы подготовлены , руководителем Юридической службы Московской Патриархии, к.ю.н.

Земельно-правовые отношения

1. Сохранены ли в новой редакции ЗК РФ нормы о безвозмездной передаче религиозным организациям земельных участков в собственность?

Согласно действующей редакции ЗК РФ «религиозным организациям, имеющим в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, эти земельные участки предоставляются в собственность бесплатно» (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

Аналогичная норма содержится и в новой редакции ЗК РФ, согласно которой «предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, … юридическому лицу в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа осуществляется в случае:… предоставления земельного участка религиозной организации, имеющей в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения, расположенные на таком земельном участке» (п. 2 ст. 39.5 новой редакции ЗК РФ).

Важно отметить, что для применения данной нормы достаточно иметь хотя бы одно здание либо сооружение религиозного или благотворительного назначения, расположенное на соответствующем земельном участке.

Бесплатное предоставление земельного участка в собственность религиозной организации будет по-прежнему осуществляться без проведения торгов (пп. 4 п. 1 ст. 39.17 новой редакции ЗК РФ).

2. Монастырь имеет в пользовании земельный участок сельскохозяйственного назначения, на котором отсутствуют здания и сооружения религиозного или благотворительного назначения. Участок находится в собственности субъекта Российской Федерации. Возможно ли оформление такого земельного участка в собственность на безвозмездной основе?

Напомню, что согласно действующей редакции п. 4 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные религиозным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, … могут предоставляться религиозным организациям в собственность бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации».

Таким образом, для положительного решения вопроса необходимо наличие двух условий: во-первых, земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, должен быть предоставлен религиозной организации в постоянное (бессрочное) пользование; во-вторых, требуется принятие закона субъекта Российской Федерации, предусматривающего безвозмездное предоставление такого земельного участка в собственность религиозных организаций.

Аналогичная норма включена и в новую редакцию ЗК РФ, согласно которой «предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, … юридическому лицу в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа осуществляется в случае:… предоставления земельного участка, предоставленного религиозной организации на праве постоянного (бессрочного) пользования и предназначенного для сельскохозяйственного производства, этой организации в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации» (п. 2 ст. 39.5 новой редакции ЗК РФ).

Вместе с тем, в новой редакции ЗК РФ речь идет теперь только о тех земельных участках, которые предоставлены религиозным организациям для сельскохозяйственного производства. Именно такие земельные участки могут, при соблюдении указанных условий, предоставляться в собственность религиозной организации бесплатно. Таким образом, земельные участки, предоставленные религиозным организациям в постоянное (бессрочное) пользование в целях рыбоводства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, могут переоформляться в собственность религиозных организаций только путем выкупа.

Законодатель в данном случае исходит из того, что передача сельхозугодий в постоянное (бессрочное) пользование религиозных организаций прекратилась с 30.10.2001 года (даты вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации). При этом религиозным организациям, ранее получившим такие земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование, была предоставлена возможность добиться принятия субъектами Российской Федерации соответствующих законодательных актов, предусматривающих передачу этих участков в собственность религиозных организаций на безвозмездной основе. Таким образом, в период с 2001 года религиозные организации имели достаточное время для бесплатного переоформления в собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения, предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование. С 1.03.15 такую возможность будут иметь лишь те религиозные организации, которым земельные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование для ведения сельскохозяйственного производства.

3. На муниципальном земельном участке расположены храм-памятник истории и культуры и дом причта, построенный в 2009 году за счет средств благотворителя. Храм находится в федеральной собственности и оформлен в безвозмездное пользование прихода; дом причта передан благотворителем в собственность прихода по договору пожертвования. Может ли приход получить в собственность земельный участок, на котором расположены указанные объекты недвижимости?

Согласно п. 1 ст. 3.1 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся в федеральной собственности, должны быть оформлены в собственность Российской Федерации.

Поэтому первым шагом на пути оформления права собственности прихода на имеющийся земельный участок, должно стать переоформление земельного участка из муниципальной собственности в собственность Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 39.5 новой редакции ЗК РФ «предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа осуществляется в случае предоставления… земельного участка религиозной организации, имеющей в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения, расположенные на таком земельном участке». Полагаю, что для применения данной нормы религиозной организации достаточно иметь в собственности хотя бы одно здание (сооружение), расположенное на соответствующем земельном участке. Так, в нашем случае факт принадлежности приходу дома причта на праве собственности является достаточным основанием для безвозмездной передачи в собственность прихода земельного участка, на котором, помимо дома причта, расположен также храм, оформленный в безвозмездное пользование (а не в собственность) прихода.

4. В безвозмездное пользование епархии передано здание военного училища, построенное в советский период. Военное училище перемещено в иное здание. Однако, земельный участок, на котором расположено здание, переданное епархии, по-прежнему закреплен за училищем. Возможна ли передача епархии данного земельного участка на бесплатной основе?

Согласно п. 3 ст. 298 ГК РФ бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом.

Однако, постановлением Правительства РФ от 3.04.2008 № 234 «Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности» установлен запрет на согласование федеральными органами исполнительной власти сделок по распоряжению земельными участками, предоставленными федеральным государственным учреждениям, при условии, что данные земельные участки находятся в границах населенных пунктов (либо в установленных постановлением пределах от границ населенных пунктов) и не используются для реализации полномочий Российской Федерации, установленных федеральным законом. Указанный запрет не распространяется на случаи предоставления земельных участков «по отдельным решениям Правительства Российской Федерации» (п. 4 постановления).

Таким образом, передача епархии земельного участка, закрепленного за федеральным государственным учреждением (военным училищем), может быть осуществлена по одному из двух вариантов.

Вариант № 1 — предварительное прекращение права училища на данный земельный участок и передача его в казну Российской Федерации. По завершении этих процедур епархия с 1.03.15 может подать заявление на передачу указанного земельного участка в безвозмездное пользование на основании пп. 4 п. 2 ст. 39.10 новой редакции ЗК РФ.

Вариант № 2 — решение Правительства РФ о согласовании договора безвозмездного пользования между военным училищем и епархией при сохранении земельного участка в постоянном (бессрочном) пользовании училища. В таком случае для предоставления земельного участка, закрепленного за военным училищем, в безвозмездное пользование епархии необходимы, помимо решения училища, также согласие Минобороны России (298 ГК РФ) и решение Правительства РФ.

Необходимо отметить, что, согласно п. 1 ст. 36 действующей редакции ЗК РФ «религиозным организациям, имеющим в соответствии с федеральными законами на праве безвозмездного пользования здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, эти земельные участки предоставляются на праве безвозмездного срочного пользования на срок безвозмездного пользования этими зданиями, строениями, сооружениями». Иными словами, земельный участок, занятый зданиями (сооружениями), может передаваться в безвозмездное пользование религиозной организации при наличии двух условий: во-первых, указанные здания (сооружения) должны иметь религиозное либо благотворительное назначение; во-вторых, они должны быть были оформлены в безвозмездное пользование религиозной организации.

Новая редакция ЗК РФ отменяет первое условие (о религиозном или благотворительном назначении зданий, сооружений). Согласно пп. 4 п. 2 ст. 39.10 новой редакции ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование религиозным организациям, если на таких земельных участках расположены принадлежащие им на праве безвозмездного пользования здания, сооружения, на срок до прекращения прав на указанные здания, сооружения. Таким образом, религиозная организация может получить в безвозмездное пользование земельный участок, на котором расположено любое находящееся в ее безвозмездном пользовании здание (как имеющее религиозное (благотворительное) назначение, так и не имеющее такового).

5. В связи с образованием митрополии муниципальное здание религиозного назначения, ранее переданное в безвозмездное пользование одной епархии на 49 лет, переоформлено в безвозмездное пользование другой епархии, входящей в митрополию. Согласно договору безвозмездного срочного пользования, муниципальный земельный участок под зданием передан в безвозмездное пользование первой епархии также на 49 лет. Возможно ли переоформление данного земельного участка в безвозмездное пользование другой епархии, получившей в безвозмездное пользование соответствующее здание?

Согласно п. 1 ст. 36 действующей редакции ЗК РФ «религиозным организациям, имеющим в соответствии с федеральными законами на праве безвозмездного пользования здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, эти земельные участки предоставляются на праве безвозмездного срочного пользования на срок безвозмездного пользования этими зданиями, строениями, сооружениями». Таким образом, в нашем случае договор безвозмездного срочного пользования земельным участком был заключен первой епархией на срок пользования зданием, расположенным на этом участке, то есть на 49 лет.

При этом, согласно действующей редакции ЗК РФ, прекращение права пользования зданием не является основанием прекращения права пользования земельным участком, на котором данное здание расположено. Поэтому договор безвозмездного пользования земельным участком продолжает действовать даже в случае прекращения права пользования зданием, расположенным на нем.

С этих позиций новая редакция ЗК РФ существенно отличается от действующей редакции. Согласно пп. 4 п. 2 ст. 39.10 новой редакции ЗК РФ «земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование религиозным организациям, если на таких земельных участках расположены принадлежащие им на праве безвозмездного пользования здания, сооружения, на срок до прекращения прав на указанные здания, сооружения». Таким образом, прекращение права пользования зданием будет рассматриваться в качестве основания прекращения права пользования земельным участком, на котором данное здание расположено.

Однако, нормы пп. 4 п. 2 ст. 39.10 новой редакции ЗК РФ будут применяться в отношении договоров безвозмездного пользования, заключенных после 1.03.2015.

В нашем случае договор безвозмездного срочного пользования земельным участком заключен между епархией и муниципальным образованием в период до 1.03.15. Поэтому он может быть прекращен лишь по соглашению сторон.

6. В настоящее время земельные участки предоставляются религиозным организациям в безвозмездное пользование под строительство храмов и иных объектов религиозного или благотворительного назначения. Продолжится ли эта практика после 1.03.15?

В пункте 3 части 2 статьи 39.10 новой редакции Земельного кодекса Российской Федерации, вступающей в силу с 01.03.2015 года, содержится положение о предоставлении религиозным организациям в безвозмездное пользование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, «для размещения» зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения.

Вместе с тем, в действующей редакции пункта 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено предоставление указанных земельных участков религиозным организациям «для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов».

Согласно действующему Градостроительному кодексу Российской Федерации, термин «размещение» применяется в документах территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, которые, в соответствии с п. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, являются самостоятельными видами градостроительной деятельности наряду со строительством, капитальным ремонтом, реконструкцией объектов капитального строительства, эксплуатацией зданий, сооружений.

В этой связи важно понять, включает ли содержание термина «размещение» применительно к п. 3 ч. 2 ст. 39.10 новой редакции Земельного кодекса Российской Федерации также и предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков религиозным организациям для строительства зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения.

На это вопрос получен ответ Комитета Госдумы по земельным отношениям и строительству от 9.09.14 № 3.31-22/725, согласно которому трактовка термина «размещение» в ЗК РФ существенно отличается от трактовки этого термина в Градостроительном кодексе Российской Федерации. В соответствии с новой редакцией ЗК РФ, под размещением понимается строительство, реконструкция и (или) эксплуатация объектов капитального строительства (пп. 7 п. 5 ст. 27 ЗК РФ). Таким образом, предоставление земельного участка религиозной организации по основаниям, предусмотренным пп. 3 п. 2 и п. 3 ст. 39.10 ЗК РФ, может осуществляться для любого из указанных видов деятельности, в том числе для строительства зданий и сооружений религиозного или благотворительного назначения.

7. В силу п. 3 ст. 30 действующей редакции ЗК РФ земельные участки предоставляются религиозным организациям в безвозмездное срочное пользование под застройку на срок строительства. Однако, в Москве практикуется заключение соответствующих договоров на 11 месяцев. Насколько такая практика соответствует закону и продолжится ли она после 1.03.15?

Согласно п. 3 ст. 30 действующей редакции ЗК РФ «предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется … религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения — в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений».

Очевидно, что заключение в подобных случаях договоров безвозмездного срочного пользования со сроком действия 11 месяцев противоречит вышеприведенной норме.

Практика заключения краткосрочных договоров обусловлена положением п. 2 ст. 26 ЗК РФ, согласно которому «договоры безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации». Для того, чтобы не регистрировать договор, московские власти предлагают заключить его на 11 месяцев. Подписывая краткосрочный договор на таких условиях, руководитель религиозной организации должен отчетливо представлять правовые последствия данного шага.

По истечении срока действия договора безвозмездного пользования земельным участком, данный договор подлежит прекращению (пп. 1 п. 1 ст. 47 ЗК РФ). Вместе с тем, согласно п. 2 ст. 689, п. 2 ст. 621 ГК РФ, в случае, если пользователь (в данном случае религиозная организация) продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны собственника (в данном случае в лице Департамента городского имущества г. Москвы), договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Однако в таком случае собственник земельного участка (в лице Департамента) получает право по любым причинам во внесудебном порядке во всякое время отказаться от договора, известив об этом религиозную организацию-пользователя за один месяц (п. 1 ст. 699 ГК РФ).

Таким образом, краткосрочный договор не обеспечивает в достаточной степени права религиозной организации на земельный участок. Именно поэтому Юридическая служба Московской Патриархии не рекомендует заключать договоры безвозмездного пользования земельными участками на 11 месяцев.

Что касается новой редакции ЗК РФ, то она существенно меняет предусмотренное действующей редакцией ЗК РФ правило о сроке действия договоров безвозмездного пользования, заключенных в целях предоставления религиозным организациям государственных (муниципальных) земельных участков для строительства зданий (сооружений) религиозного или благотворительного назначения.

Согласно пп.3 п.2, п. 3 ст. 39.10 новой редакции ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование религиозным организациям для размещения зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения на срок до 10 лет. При этом срок безвозмездного пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается по заявлению заинтересованного в получении земельного участка лица, то есть религиозной организации.

Таким образом, начиная с 1.03.15 религиозная организация вправе самостоятельно (путем подачи соответствующего заявления в уполномоченный орган) предложить приемлемый для нее срок действия договора безвозмездного срочного пользования земельным участком, предоставленным под строительство зданий (сооружений) религиозного или благотворительного назначения.

8. Сохранится ли за религиозными организациями право на бесплатное получение земельного участка без проведения торгов?

В пп. 4 п. 1 ст. 39.17 новой редакции Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень оснований предоставления земельных, находящихся в государственной и муниципальной собственности, без проведения торгов.

В числе таких оснований указаны, в частности, случаи предоставления земельных участков:

• безвозмездно в собственность религиозных организаций, имеющих имеющей в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения, расположенные на таких земельных участках (п. 2 ст. 39.5 ЗК РФ);
• в безвозмездное пользование религиозным организациям для размещения зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения на срок до десяти лет (пп. 2 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ);
• в безвозмездное пользование религиозным организациям, если на таких земельных участках расположены принадлежащие им на праве безвозмездного пользования здания, сооружения, на срок до прекращения прав на указанные здания, сооружения (пп. 4 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ).

9. Большинство приходов имеют земельные участки в постоянном (бессрочном) пользовании, подтвержденном гос. актами или свидетельствами о регистрации этого права. Сохранено ли в новой редакции ЗК РФ требование о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками? Следует ли это право переоформлять?

Действительно, до вступления Земельного кодекса Российской Федерации (то есть до 30.10.2001) земельные участки предоставлялись религиозным организациям в постоянное (бессрочное) пользование. С вступлением в силу Земельного кодекса Российской Федерации (то есть с 30.10.2001) данная практика прекратилась, поскольку ЗК РФ ограничил возможность предоставления земельных участков на указанном праве. В настоящее время, согласно п. 1 ст. 20 действующей редакции ЗК РФ, земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование исключительно государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Вместе с тем, в силу п. 3 ст. 20 действующей редакции ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется.

В соответствии с п. 2 ст. 3 действующей редакции Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ.

Согласно п. 3 определения Конституционного Суда РФ от 25 декабря 2003 года № 512-О, обязанность юридического лица, в том числе религиозной организации, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на иные виды имущественных прав (аренду, собственность) не означает понуждения к заключению соответствующих договоров (аренды, купли-продажи).

По мнению Конституционного Суда, положение п. 2 ст. 3 Вводного закона, «предусматривая возможность изменения титулов прав на землю, не содержит какого-либо основания для изъятия соответствующих земельных участков, а потому не может рассматриваться как допускающее внесудебный порядок лишения имущества. В равной мере оно не может рассматриваться как допускающее национализацию» (п. 2 определения).

Свою позицию по вопросу переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками высказал также Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ. Согласно п. 1 постановления от 24 марта 2005 года № 11, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками является правом, а не обязанностью юридического лица, в том числе религиозной организации.

Очевидно, ВАС РФ, разъясняя приведенную формулировку п. 2 ст. 3 Вводного закона, имел в виду право юридических лиц выбрать «по своему желанию» (точнее, по собственному усмотрению) вариант переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Для юридических лиц возможны следующие варианты переоформления данного права: на право собственности либо на право аренды, а для религиозных организаций, кроме того, на право безвозмездного срочного пользования. Государственные органы не вправе ограничивать принадлежащую юридическому лицу свободу выбора одного из данных вариантов. Однако такой «выбор» должен осуществляться юридическим лицом в соответствии с законом. Например, согласно правилам, установленным ст. 36 ЗК РФ, религиозная организация не вправе требовать от уполномоченного органа бесплатной передачи в собственность земельного участка, на котором расположено здание религиозного назначения, находящееся в безвозмездном пользовании религиозной организации.

Неисполнение в срок предусмотренного законом требования о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком влечет в определенных случаях административную ответственность. Согласно ст. 7.34 КоАП РФ «нарушение установленных земельным законодательством сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от двадцати тысяч до ста тысяч рублей». Как видим, большинство религиозных организаций, фактически, выведено из-под действия указанной статьи, поскольку КоАП РФ не предусматривает административной ответственности за неисполнение в срок требования о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право безвозмездного срочного пользования. Вместе тем, по мнению Юридической службы Московской Патриархии, религиозные организации, которые до 1 июля 2012 г. не воспользовались правом безвозмездного получения в собственность земельного участка, на котором расположены здания (сооружения), оформленные в собственность религиозной организации до указанной даты, находятся под угрозой применения штрафных санкций.

С 1.03.15 вступит в силу новая редакция Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-ФЗ (в ред. от 23.06.14 № 42), которая не меняет сложившуюся на сегодняшний день ситуацию в сфере переоформления.

Согласно п. 1, 2 ст. 3 новой редакции данного Федерального закона «право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации».

10. Монастырь арендует земельный участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства. Договором аренды предусмотрено право выкупа монастырем указанного участка. Будут ли в этом случаи проводиться торги?

Согласно действующей редакции ЗК РФ, торги в данном случае должны проводиться.

Новая редакция ЗК РФ несколько иначе регламентирует вопрос выкупа арендуемого земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 39.3 новой редакции ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

При этом в соответствии с пп. 9 п. 2 ст. 39.3 новой редакции ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду юридическому лицу, этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим юридическим лицом при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Данное правило будет применяться к отношениям, возникшим на основании договоров аренды, заключенных не ранее 1.03.15.

11. Здание храма в 2006 г. было оформлено в собственность подворья. При этом право на земельный участок подворье не оформило. В 2007 г. территория, на которой расположен храм, была включена в состав государственного природного заповедника. На основании п. 1 ст. 36 ЗК РФ подворье направило заявление о безвозмездной передаче данного земельного участка в собственность подворья. Однако администрация заповедника отказывает нам в предоставлении земельного участка. Правомерен ли такой отказ? Каким образом решается этот вопрос в рамках новой редакции ЗК РФ?

В силу п. 2 ст. 6 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» пп. 1 п. 4 ст. 27 ЗК РФ, природные ресурсы и недвижимое имущество (в том числе земельные участки), расположенные в границах государственных природных заповедников, являются федеральной собственностью и изымаются из гражданского оборота, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Земли и земельные участки государственных заповедников находятся в федеральной собственности и предоставляются федеральным государственным бюджетным учреждениям, осуществляющим управление государственными природными заповедниками в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (п. 2 ст. 11 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях», п. 6 ст. 95 ЗК РФ).

Из приведенных норм закона следует, что подворье не может получить земельный участок в границах государственного природного заповедника ни в собственность, ни в пользование. Земельные участки на территории заповедника предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование федеральным государственным бюджетным учреждениям, осуществляющим управление заповедниками.

Поэтому отказ в предоставлении земельного участка правомерен. С вступлением в силу новой редакции ЗК РФ положение дел не изменится.

12. Земельный участок, находящийся в городской собственности, предоставлен приходу в безвозмездное срочное пользование на 11 месяцев под строительство храма. Храм до сих пор не построен; срок действия договора истек два года назад. Могут ли городские власти продать земельный участок с аукциона?

Как уже отмечалось, согласно п. 2 ст. 689, п. 2 ст. 621 ГК РФ, в случае, если пользователь (в данном случае религиозная организация) продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора безвозмездного пользования при отсутствии возражений со стороны собственника (в данном случае уполномоченного органа), договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Однако, в таком случае собственник земельного участка получает право по любым причинам во внесудебном порядке во всякое время отказаться от договора, известив об этом религиозную организацию-пользователя за один месяц (п. 1 ст. 699 ГК РФ).

После изъятия земельного участка у пользователя собственник вправе распорядиться им по собственному усмотрению, в том числе продать с аукциона.

Однако в период действия договора собственник не вправе продать земельный участок. Соответствующий запрет установлен пп. 7 п. 8 ст. 39.11 новой редакции ЗК РФ.

Следует отметить, что ГК РФ позволяет собственнику имущества, переданного в безвозмездное пользование, отчуждать это имущество в период действия договора. При этом к новому собственнику переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении имущества обременяются правами пользователя (п. 1 ст. 700 ГК РФ). Однако, данная норма ГК РФ не применяется к договорам безвозмездного пользования земельными участками, поскольку в соответствии с п. 1.1 ст. 24 новой редакции ЗК РФ договор безвозмездного пользования земельным участком заключается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации. Нормы ЗК РФ как специальные имеют в данном случае преимущество перед нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

13. В безвозмездном пользовании епархии находится муниципальный земельный участок, предоставленный под строительство здания благотворительного назначения (детского приюта). Инвестор предлагает епархии заключить инвестиционный договор, согласно которому епархия передает в аренду инвестору данный земельный участок на срок строительства здания. Вправе ли епархия передать в аренду земельный участок, предоставленный ей в безвозмездное пользование?

Действующая редакция ЗК РФ скорее запрещает, чем разрешает такую сделку, поскольку по смыслу п. 2 ст. 22 ЗК РФ, в качестве арендодателей земельных участков могут выступать только их собственники.

С 1.03.15 ситуация должна измениться. Дело в том, что п. 2 ст. 22 ЗК РФ будет действовать в новой редакции, согласно которой «земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом». Таким образом, указание на то, что договор аренды земельного участка заключается его собственником, новая редакция ЗК РФ уже не содержит.

В свою очередь, в силу ст. 608 ГК РФ арендодателями могут быть, в том числе лица, управомоченные собственником сдавать имущество в аренду. Это означает, что с согласия собственника земельного участка пользователь может сдать в аренду земельный участок, предоставленный ему в безвозмездное пользование. Согласие собственника государственного (муниципального) земельного участка в лице уполномоченного государственного (муниципального) органа может быть зафиксировано в договоре безвозмездного пользования либо оформлено в виде отдельного документа.

14. Собственник соседнего земельного участка-ООО обратился с просьбой обеспечить регулярный проезд его грузового автотранспорта через муниципальный земельный участок, принадлежащий сельскому приходу на праве безвозмездного срочного пользования. Руководство ООО предлагает плату за обеспечение проезда. Каким образом оформить отношения? Требуется ли согласие собственника земельного участка?

В данном случае идет речь о возможности ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитуте).

Согласно п. 1 ст. 274 ГК РФ «собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута)».

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает заключение соглашения о сервитуте для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (п. 1 ст. 274 ГК РФ).

В силу действующей редакции ЗК РФ «частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством» (п. 1 ст. 23 ЗК РФ).

Согласно нормам гражданского законодательства, «сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка» (п. 3 ст. 274 ГК РФ). Он может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами (п. 4 ст. 274 ГК РФ).

Таким образом, в рамках действующей редакции ЗК РФ приход, имеющий земельный участок в безвозмездном пользовании, не может стать стороной соглашения о сервитуте. Поэтому одним из возможных вариантов может стать неофициальная договоренность между приходом и ООО о регулярном проезде грузового автотранспорта. Плату за обеспечение такого проекзда можно оформлять договором пожертвования на уставные цели. Следует, однако, иметь ввиду, что нецелевое использование земельного участка может быть выявлено уполномоченным государственным органом в ходе плановой или внеплановой проверки. Такое использование чревато расторжением договора безвозмездного пользования, заключенного между местной администрацией и приходом (пп. 2 п. 1 ст. 47, пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ).

С 1.03.15 вступят в силу новые правила. В соответствии с п. 1 ст. 39.24 новой редакции ЗК РФ «в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в …безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь… земельного участка. При этом согласие в письменной форме уполномоченного органа на заключение такого соглашения не требуется, если …договором безвозмездного пользования не предусмотрено иное».

Таким образом, применительно к нашей ситуации, с 1.03.15 приход, имеющий муниципальный земельный участок в безвозмездном пользовании, может стать стороной соглашения о сервитуте.

Соглашение о сервитуте подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 274 ГК РФ) и может быть возмездным, то есть предусматривать плату за пользование земельным участком (п. 5 ст. 274 ГК РФ).

15. Подворье имеет в безвозмездном срочном пользовании земельный участок, находящийся в федеральной собственности. На данном земельном участке расположен храм, который недавно был признан объектом культурного наследия регионального значения и оформлен в собственность субъекта Российской Федерации. ТУ Росимущества потребовало расторгнуть договор безвозмездного срочного пользования земельным участком ввиду передачи его в региональную собственность. Правомерно ли требование ТУ Росимущества?

Согласно п. 1 ст. 700 ГК РФ собственник имущества, переданного в безвозмездное пользование, вправе произвести отчуждение его отчуждение в собственность третьих лиц. При этом к новому собственнику переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении имущества обременяются правами пользователя.

Таким образом, Гражданский кодекс Российской Федерации допускает переход права собственности на земельный участок к новому собственнику без прекращения заключенного договора безвозмездного пользования земельным участком. Действующая редакция Земельного кодекса Российской Федерации никаких исключений из данного правила не содержит.

Согласно новой редакции ЗК РФ в случае безвозмездной передачи земельного участка из федеральной собственности в собственность субъекта Российской Федерации (либо в муниципальную собственность) подлежат расторжению исключительно договоры безвозмездного пользования земельными участками, предоставленными федеральным структурам, а именно федеральному органу государственной власти, его территориальному органу, федеральному казенному предприятию, федеральному государственному предприятию, федеральному государственному учреждению, созданной Российской Федерацией некоммерческой организации. Таким образом, договоры безвозмездного пользования, заключенные с иными субъектами права, в том числе с религиозными организациями, сохраняются и не подлежат расторжению.

16. Земельный участок, на котором построен храм, закреплен за воинской частью. Строительство храма велось без оформления разрешительной документации силами воинской части. Может ли епархия получить храм и земельный участок в безвозмездное пользование?

Для решения этого вопроса необходимо легализовать самовольную постройку (здание храма) в судебном порядке (на основании ст. 222 ГК РФ) путем подачи в суд заявления Минобороны России о признании права собственности Российской Федерации на соответствующее здание храма.

После государственной регистрации права федеральной собственности на указанное здание, он может быть передан в безвозмездное пользование епархии на основании Федерального закона № 327-ФЗ от 30.11.10 «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности». При этом право оперативного управления воинской части на здание храма (если оно возникло) подлежит прекращению (ст. 5 Федерального закона № 327-ФЗ от 30.11.10).

Вопрос о передаче земельного участка, закрепленного за воинской частью, в безвозмездное пользование религиозной организации следует решать с учетом положений постановления Правительства РФ № 234 от 3.04.2008. Как уже указывалось, возможны два варианта решения вопроса.

Вариант № 1 — предварительное прекращение права воинской части на данный земельный участок и передача его в казну Российской Федерации. По завершении этих процедур епархия может подать заявление на передачу указанного земельного участка в безвозмездное пользование.

Вариант № 2 — решение Правительства РФ о согласовании договора безвозмездного пользования между воинской частью и епархией при сохранении земельного участка в постоянном (бессрочном) пользовании воинской части. В таком случае для предоставления земельного участка, закрепленного за воинской частью, в безвозмездное пользование епархии необходимы, помимо решения воинской части, также согласие Минобороны России (298 ГК РФ) и решение Правительства РФ.

Из двух вариантов, безусловно, более предпочтительным является вариант № 1.

Юридическая служба Московской Патриархии /Патриархия.ru

Статья 39.17. Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов

• проверено сегодня
• кодекс от 01.01.2019
• вступила в силу 01.03.2015

Новые не вступившие в силу редакции статьи отсутствуют.

Сравнить с редакцией статьи от 01.03.2015

В заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указываются:

• 1) фамилия, имя, отчество, место жительства заявителя и реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина);
• 2) наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц, идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случаев, если заявителем является иностранное юридическое лицо;
• 3) кадастровый номер испрашиваемого земельного участка;
• 4) основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьёй 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса оснований;
• 5) вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, если предоставление земельного участка указанному заявителю допускается на нескольких видах прав;
• 6) реквизиты решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в случае, если земельный участок предоставляется взамен земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд;
• 7) цель использования земельного участка;
• 8) реквизиты решения об утверждении документа территориального планирования и (или) проекта планировки территории в случае, если земельный участок предоставляется для размещения объектов, предусмотренных этим документом и (или) этим проектом;
• 9) реквизиты решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок образовывался или его границы уточнялись на основании данного решения;
• 10) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.

К заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 настоящего Кодекса. Предоставление указанных документов не требуется в случае, если указанные документы направлялись в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, по итогам рассмотрения которого принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

В течение десяти дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган возвращает это заявление заявителю, если оно не соответствует положениям пункта 1 настоящей статьи, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предоставляемые в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи. При этом уполномоченным органом должны быть указаны причины возврата заявления о предоставлении земельного участка.

Рассмотрение заявлений о предоставлении земельного участка осуществляется в порядке их поступления.

В срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьёй 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка.

Проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров.