Когда переходит право собственности на недвижимое имущество? Подтверждение прав собственности. На основании каких законов проводится обязательная регистрация недвижимого имущества

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

Руслан, доброй ночи! НДС меня как раз мало интересует, меня интересует данный вопрос с точки зрения налога на доходы физ лиц, ибо я, как физ.лицо, являюсь продавцом. Какова дата продажи - дата договора, или дата регистрации права собственности покупателем? Спасибо!

получен
гонорар 30%

Юрист, г. Орск

Общаться в чате

• эксперт

Уважаемая Ирина!

меня интересует данный вопрос с точки зрения налога на доходы физ лиц, ибо я, как физ.лицо, являюсь продавцом.
Ирина

С точки зрения налога на доходы, юридически значимым будет дата получения расчёта по договору, то есть дата получения денег по договору купли-продажи, ведь она может не совпасть ни с датой подписания договора, ни с датой государственной регистрации перехода права собственности (например, если стороны договорились произвести расчёт ДО подписания договора купли продажи или ПОСЛЕ сдачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности).

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

Разве? У нас же все-таки сделки признаются по факту заключения сделки, а не по факту произведения расчетов, разве нет? В договоре купли-продажи вообще может быть написано, что оплата должна быть произведена в течение 2-х лет (или любой другой срок). мне кажется маловероятным, что датой продажи в таком случае будет являться дата расчетов. Полагаю, что это все-таки либо дата договора, либо дата регистрации в рег.палате.

получен
гонорар 20%

Юрист, г. Москва

Общаться в чате

• 7,1 рейтинг

Добрый день, Ирина.

Насколько я понял, вы переживаете из-за того, что в налоговый кодекс внесено изменение, согласно которому срок нахождения недвижимости в собственности для освобождения от уплаты НДФЛ увеличен до 5 лет.

В ст.4 ФЗ от 29.11.2014 N 382-ФЗ указано:

3. Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

С какого момента имущество считается приобретенным в собственность в целях налогобложения - с момента заключения договора купли-продажи или с момента государственной регистрации права - этот закон не расшифровывает.

Вероятнее всего, налоговая инспекция при трактовке этого пункта будет исходить из момента государственной регистрации. Каких-либо разъяснений Минфина на сей счет еще не выпущено, судебной практики тоже пока нет.

Поэтому, чтобы обезопасить себя от споров с налоговым органом, лучше получить свидетельство о регистрации права собственности до 01.01.2016 г.

Но даже если свидетельство вы получите после 01.01.2016 г., то полагаю, что верна вышеприведенная позиция уважаемой Людмилы о том, что договор купли-продажи является первичным документом, закрепляющим переход права собственности и возникновение права собственности у покупателя.

Государственная регистрация - это лишь акт подтверждения уже свершившегося перехода права собственности, который произошел при подписании договора купли-продажи.

С уважением, Роман.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

Доброй ночи, Роман!

Не совсем так. В данной сделке я - продавец, и у меня уже прошло и 3, и 5 лет. Вопрос меня интересует с другой точки зрения, а именно, с точки зрения налога на доходы физ.лиц при продаже недвижимости. В 2016 году я буду налоговым нерезидентом, поэтому, налоговые вичеты ко мне будут неприменимы, и доход от реализации подлежит налогообложению по ставке 30%.

Про 3 и 5 лет - вопрос вторичный, это я за покупателя переживаю))

получен
гонорар 20%

Юрист, г. Москва

Общаться в чате

• 7,1 рейтинг

А в 2015 - я резиден, и у меня прошли все сроки владения, и мой доход от реализации не подлежит налогообложению вообще. Разница очень существенная.
Ирина

Ну в таком случае чтобы не платить налог нужно, чтобы доходы фактически были получены вами в 2015 году. При этом дата перехода права собственности значения не имеет.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

"чтобы доходы фактически были получены вами в 2015 году" - вы имеете ввиду, чтобы расчеты были произведены в 2015 году? Разве так? Ведь в договоре купли-продажи вообще может быть написано, что оплата должна быть произведена в течение 2-х лет (или любой другой срок). мне кажется маловероятным, что датой продажи в таком случае будет являться дата расчетов. Все-таки, у нас же все-таки сделки признаются по факту заключения сделки, а не по кассовому методу, когда прошли рассчеты?

получен
гонорар 50%

Юрист, г. Владивосток

Общаться в чате

Письмо Минфина России от 22.05.2014 № БС-4-11/9939 О порядке определения даты получения дохода от продажи недвижимого имущества.

Федеральная налоговая служба рассмотрела запрос о порядке определения даты получения дохода от продажи недвижимого имущества, если расчет произведен в одном налоговом периоде (2011 году), а государственная регистрация сделки купли-продажи в другом (2012) и сообщает следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 223 Кодекса при получении доходов в денежной форме дата фактического получения дохода определяется как день выплаты такого дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо его получения на счетах третьих лиц.
Таким образом, положениями Кодекса порядок определения даты получения дохода физическими лицами не поставлен в зависимость от факта совершения государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости.
Учитывая изложенное, доход налогоплательщика, полученный в 2011 году от продажи недвижимого имущества, должен быть учтен при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц данного налогоплательщика этого же налогового периода.
Действительный государственныйсоветник Российской Федерации 3 классаС.Л. Бондарчук

Ответ юриста был полезен? + 2 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

Уточнение клиента

Руслан, извините, а можно задать еще один маленький вопрос, не озвученный вначале - будет ли являться достаточным доказательством факта получения дохода и даты его получения факт написания расписки, и. соответственно, дата такой расписки, или это должно быть именно зачисление денежных средств на счет в банке? Ведь денежные средства могут быть получены путем наличного расчета, и не перечисляться на счет в банке?

получен
гонорар 30%

Юрист, г. Орск

Общаться в чате

• эксперт

У нас же все-таки сделки признаются по факту заключения сделки, а не по факту произведения расчетов, разве нет?
Ирина

Сделки - да. Но порядок расчётов между сторонами определяется в договоре. И если в договоре есть условие об отсрочке или рассрочке платежа - то сделка считается действительной, но доход -то человек не получил ещё. К примеру, квартира продаётся в сентябре 2015 года, договор заключен и подписан, а договоре условие - оплата по договору будет произведена в январе 2016 года путём перечисления денежных средств на счёт продавца в банке. То есть в 2015 году доход продавец не получил, хотя сделка заключена и даже переход права собственности зарегистрирован в Росреестре.

Ответ юриста был полезен? + 1 - 0

Свернуть

получен
гонорар 20%

Юрист, г. Москва

Общаться в чате

• 7,1 рейтинг

«чтобы доходы фактически были получены вами в 2015 году» - вы имеете ввиду, чтобы расчеты были произведены в 2015 году? Разве так?
Ирина

Согласно налоговому кодексу налогоплательщик включает в свою налоговую базу по НДФЛ все доходы фактически полученные в налоговом периоде, в вашем случае в 2015 году, т.е кассовый метод применяется. Доходы, запланированные к получению в будущем, в налоговую базу по НДФЛ не включаются.

Статья 223 НК РФ

1. В целях настоящей главы, если иное не предусмотрено пунктами 2 - 5 настоящей статьи, дата фактического получения дохода определяется как день :

1) выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц - при получении доходов в денежной форме;
2) передачи доходов в натуральной форме - при получении доходов в натуральной форме;
3) уплаты налогоплательщиком процентов по полученным заемным (кредитным) средствам, приобретения товаров (работ, услуг), приобретения ценных бумаг - при получении доходов в виде материальной выгоды.

Ответ юриста был полезен? + 1 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

Огромное спасибо! Теперь все предельно ясно. Благодарю за помощь!

Уточнение клиента

Роман, а можно задать еще один маленький вопрос, не озвученный вначале - будет ли являться достаточным доказательством факта получения дохода и даты его получения факт написания расписки, и. соответственно, дата такой расписки, или это должно быть именно зачисление денежных средств на счет в банке? Ведь денежные средства могут быть получены путем наличного расчета, и не перечисляться на счет в банке?

Буду очень благодарна за ответ!

получен
гонорар 30%

Юрист, г. Орск

Общаться в чате

• эксперт

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 223 Кодекса при получении доходов в денежной формедата фактического получения дохода определяется как день выплаты такого дохода , в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо его получения на счетах третьих лиц. Таким образом, положениями Кодекса порядок определения даты получения дохода физическими лицами не поставлен в зависимость от факта совершения государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости.

Вот видите, уважаемая Ирина, государственный советник Бондарчук тоже придерживается такой-же точки зрения, как и мы.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

Да, теперь вижу. К сожалению, это не в мою пользу, однако, теперь мне все предельно ясно. Огромное Вам спасибо!

Уточнение клиента

Людмила, а можно задать еще один маленький вопрос, не озвученный вначале - будет ли являться достаточным доказательством факта получения дохода и даты его получения факт написания расписки, и. соответственно, дата такой расписки, или это должно быть именно зачисление денежных средств на счет в банке? Ведь денежные средства могут быть получены путем наличного расчета, и не перечисляться на счет в банке?

Буду очень благодарна за ответ!

получен
гонорар 50%

Юрист, г. Владивосток

Общаться в чате

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 20 апреля 2015 г. N 03-04-05/22269 О представлении налоговой декларации и уплате НДФЛ с дохода, полученного в 2015 г. от продажи квартиры

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение о представлении налоговой декларации и уплате налога на доходы физических лиц с дохода, полученного в 2015 году от продажи квартиры, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Согласно пункту 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 223 Кодекса при получении доходов в денежной форме дата фактического получения дохода определяется как день выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц.
Таким образом, доход, полученный налогоплательщиком в 2015 году от продажи квартиры, включается в его налоговую базу в налоговом периоде 2015 года.
Физические лица, получившие доход от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, обязаны в соответствии с положениями статьи 228 Кодекса самостоятельно произвести исчисление и уплату налога на доходы физических лиц, а также представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 229 Кодекса налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Пунктом 4 статьи 228 Кодекса установлено, что общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Исходя из изложенного, налогоплательщик в связи с получением в 2015 году дохода от продажи квартиры обязан до 30 апреля 2016 года представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц за налоговый период 2015 года и уплатить до 15 июля 2016 года исчисленную сумму налога.

В 1998 году были разработаны и утверждены специальные правила, разъясняющие моменты оформления и регистрации сделок с недвижимым имуществом. В том числе, разъясняется, как осуществляется переход права собственности на недвижимое имущество.

Следует учитывать, что все соответствующие сделки являются по сути уникальными, поэтому намного проще обратиться в нотариальную контору, чем самостоятельно разбираться с нюансами современного законодательства.

На основании каких законов проводится обязательная регистрация недвижимого имущества

Процедура описана в статьях 130 и 131 ГК РФ. Однако следует уточнение, внесенное в законодательство позднее. До 1-го марта 2013-го года была необходима регистрация договоров мены, купли-продажи, дарения собственности. В настоящее время регистрировать договор не нужно, так как регистрации подлежит лишь переход прав на собственность объекта.

Тем не менее, до сих пор обязательной регистрации подлежат некоторые договоры.

Среди них:

Обязательное регистрирование договоров в подобных случаях обусловлено высокими рисками.

Стоит заметить, что момент обязательной регистрации прав собственности на недвижимое имущество исчисляется датой вступления в силу ФЗ №122. Следовательно, все права, возникшие до 31.01.1998-го года, признаются действительными и не нуждаются в специальном регистрировании.

Права собственности в этом случае подтверждаются наличием ранее выданных документов, таких как, например, технический паспорт БТИ либо нотариально заверенный договор.

По желанию владельца его права собственности на объект недвижимости, возникшие до указанной даты, можно зарегистрировать. Кроме того, обязательная регистрация необходима при отчуждении недвижимого имущества, права на которое возникли в момент до указанной даты.

Что включают в понятие недвижимое имущество

К недвижимому имуществу относят:

• индивидуальный жилой объект;
• земельный участок;
• квартиру;
• комнату в коммунальной квартире;
• дачу;
• гараж.

Рассмотрим порядок регистрации прав собственности на данные объекты недвижимости.

Порядок регистрации

Чтобы зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество необходимо собрать пакет документов и подать заявление в Росреестр. Подавать заявление в Росреестр нужно по месту нахождения объекта – квартиры, гаража, дачи и т.д. Также подать документы можно в МФЦ – многофункциональные центры.

Какие документы необходимы, чтобы зарегистрировать права на собственность?

В пакет входят:

• Оформленное на специальном бланке, предоставленном в Росреестре либо в МФЦ, заявление о переходе собственности;
• Документ, устанавливающий права собственности на объект недвижимости. К ним относят договоры мены, дарения, купли-продажи, ренты, приватизации, свидетельство о наследстве;
• Кадастровый паспорт на объект недвижимого имущества. В этом документе указаны кадастровая стоимость объекта, кадастровый номер квартиры, технические, а также архитектурные параметры. В случае отсутствия документа перед оформлением передачи прав собственности его получают в кадастровой палате;
• Оригинал и копия квитанции, свидетельствующей об уплате государственной пошлины;
• Так как в квитанцию об уплате государственной пошлины вписывают номер СНИЛС, податель заявления должен иметь при себе страховое свидетельство;
• Паспорт, а также копию документа с главной страницей и страничкой о регистрации по месту жительства.

При приеме пакета документов в МФЦ или Росреестре заявитель получает расписку с обязательным указанием даты, когда можно будет получить готовое свидетельство права собственности. Выдается свидетельство, отпечатанное на обычном листе формата А4 белого цвета.

Свидетельство подтверждает информацию об объекте только на момент выдачи. Если в дальнейшем произойдут какие-либо изменения, например, дача будет заложена, для получения сведений нужно будет обращаться с запросом в Росреестр.

Каков размер государственной пошлины

Регистрация предусматривает уплату пошлины:

• Для граждан размер госпошлины в этом случае составляет 2000 рублей;
• Для организаций размер пошлины – 22 000 рублей;
• Если регистрируют права на земельный участок, который будет использован для предпринимательской деятельности, размер пошлины – 350 рублей.

В какой срок проходит регистрация

Точная дата, определяющая срок, когда можно будет получить свидетельство о регистрации, указывается в выданной в Росреестре расписке:

При оформлении прав собственности их регистрируют в ЕГРП – едином государственном реестре. Если гражданин собирается совершить сделку с недвижимостью, он может уплатить государственную пошлину и получить сведения о том, кому принадлежит данная собственность, когда были зарегистрированы права, кто является владельцем. Можно также получить справку о недвижимом имуществе через портал государственных услуг либо на сайте Росреестра.

Это значительно упрощает сбор информации в случае сделки и предупреждает риски мошенничества. Однако стоит помнить, что любая сделка с недвижимостью предполагает множество нюансов. Порой, разобраться в них под силу только профессионалу.

Поэтому намного проще обратиться в нотариальную контору, где помогут подготовить пакет документов, проследят за чистотой сделки, подскажут, как зарегистрировать недвижимость, полученную в результате покупки, наследования, дарения.

Обращение к нотариусу поможет существенно сократить время, которое затрачивается на оформление бумаг и, возможно, убережет вас от риска потери денежных средств в случае неправильного составления договора или прочих видов мошенничества.

Момент перехода права собственности на объекты недвижимости имеет существенное значение для установления прав владения во избежание последующих споров с правовыми основаниями такого действия.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Регистрация происходит в органах Росреестра по месту нахождения недвижимости, которые имеют объединенную государственную базу по всем объектам на территории РФ. Какие документы для этого потребуются, сколько составляет госпошлина и в какие сроки осуществляется регистрация перехода права собственности, подробно в материале.

Что это такое

С 1 января 2019 года произошли на основании изменений в закон №218 о регистрации прав на недвижимость и сделок с ней существенные поправки. В частности, была создана единая база недвижимости, объединяющая сведения о переходах прав на объекты недвижимого имущества и информации о кадастровом учете.

Теперь все сведения можно получить, направив один запрос на выдачу выписки из ЕГРН, в котором отражается адрес, кадастровый номер квартиры, дома или земельного участка, сведения о собственниках, и при оформлении развернутой справки – об истории имущества с датами и основаниями перехода права собственности.

Законодательство

Отсутствие документов, подтверждающих собственность на недвижимость, закрепленную в единой базе недвижимости, не умаляет прав пользования помещения, однако распорядиться имуществом по своему усмотрению он не сможет. Вопрос касается, в частности, совершения сделок по купле-продаже, обмену, сдаче в аренду, залоге по ипотеке или кредитам и другим правовым действиям.

Такое имущество обычно находится в государственном или муниципальном владении и предоставлено гражданам на основании договора социального найма или по старому закону – ордера. В отношении земельных участков владение может осуществляться согласно акта о предоставлении в бессрочное или наследуемое владении на основании советского закона, действующего до введения в действие Гражданского кодекса РФ в 1993 году.

Для того чтобы произошел переход права собственности на указанные объекты недвижимости, переданные в пользование, необходимо осуществить приватизацию имущества на основании закона о передаче объектов жилого фонда в собственность граждан или согласно федерального акта о дачной амнистии в отношении земельных участков и построенных на их территории объектов индивидуальной застройки.

Переход права осуществляется при регистрации договора, акта органов власти или иного документа, подтверждающего наличие прав на имущество. После помещения сведений в госреестр недвижимости и осуществления регистрации перехода права имущество поступает в единоличное или долевое владение определенных субъектов имущественных прав на бессрочной основе на основании закона №218 о регистрации недвижимости.

Порядок регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество

Процедура осуществления перехода права владения зависит от основания ее проведения:

1. В случае с регистрацией , дарения, мены и других возмездных и безвозмездных соглашений переход права осуществляется на основании представленных бумаг, свидетельствующих о переходе прав от одного частного лица к другому.
2. Во втором случае осуществляется перевод помещения или земельного участка из государственной или муниципальной собственности в частную. Такие случаи имеют место при заключении договора приватизации или деприватизации (осуществляется переход права наоборот от граждан к органам власти), приобретение земельного участка в собственность, если он был получен на основании акта о бессрочном или наследственном владении.
3. В третьем случае переход права реализуется в рамках наследственного дела. Наследник обязан уведомить нотариуса, в ведении которого находится дело, о правах на объект недвижимости, завещанный или положенный ему по закону. В течение 6 месяцев ведется подсчет наследников, которые явились с заявлениями о своих правах. По истечение этого срока нотариус выдает гражданам и организациям, деятельность которых не связана с извлечением прибыли, свидетельства, с которыми нужно явиться в орган Росреестра для регистрации перехода права собственности с умершего на наследника. Порядок и сроки осуществления регистрации сделки такие же, как при совершении сделки купли-продажи или мены с присутствием обеих сторон.

В какой момент происходит

Переход права собственности на нового владельца осуществляется в момент помещения государственным регистратором сведений об об снованиях перехода собственности и сторонах сделки. Подтверждается указанное действие отметкой на оригинале договора купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельстве о наследовании и др.

Проставляется подпись, ФИО уполномоченного сотрудника, совершившего действие, дата. Результатом осуществления перехода права является выдача выписки из ЕГРН с отметкой о новом владельце.

При заказе справки из госреестра в расширенном виде будут указаны все сведения об основаниях и датах перехода прав на каждого владельца недвижимости. Такой документ может запросить только действительный собственник. Бумага запрашивается обычно при проведении сделок по распоряжению имуществом или наложению обеспечения при оформлении залога или ипотеки в банке.

Отказ в установлении перехода собственности осуществляется в случаях:

• когда представлены неполные сведения о владельце или объекте недвижимости;
• при подделке документов, сообщении недостоверной информации при регистрации сделки;
• при отсутствии в госреестре данных об объекте недвижимости – как пример, при владении землей на праве бессрочного пользования при отсутствии приватизации по закону о дачной амнистии или другим основаниям;
• заявитель не имеет права на распоряжение недвижимостью, к примеру, свидетельство о наследстве получено, но имущественный статус не прошел регистрацию в органах Росреестра.

Необходимые документы

В список официальных бумаг, которые требуются для оформления перехода права, входя т:

• паспорт заявителя в оригинале и копии для подачи в органы Росреестра;
• заявление – подписывается в госучреждении, распечатывается с заполненными данными сотрудником организации;
• подтверждение оплаты госпошлины – достаточно предоставить номер банковской квитанции;
• договор, акт государственного или муниципального органа, свидетельство о наследовании, выданное в нотариальном порядке, другое основание для перехода собственности;
• акт приема-передачи, подписанный продавцом или покупателем;
• правоустанавливающие документы на собственность, доказательства наличия прав на распоряжение недвижимостью продавцом;
• кадастровый паспорт и технический план БТИ с экспликацией плана этажа и передаваемого помещения в собственность.

Определенные особенности имеет регистрация перехода собственности на объект, приобретенные по договору долевого участия в строительстве. Первоначально застройщик и покупатель направляют в Росреестр заявления о проведении регистрации указанного договора на этапе возведения объекта. После ввода дома в эксплуатацию государственной комиссии и передачи имущества застройщиком дольщику по акту приема-передачи купленного им жилого или коммерческого помещения в многоквартирном доме.

Последний этап является заключительным, при нем осуществляется регистрация собственности дольщика с помещением сведений в госреестр и выдачей выписки ЕГРН об установлении прав единоличного владения.

Оплачивать коммунальные услуги и вселяться в помещении дольщик вправе после подписания акта приема-передачи отдельного объекта недвижимости в составе жилого фонда, установление собственности влияет только на расчет налоговых платежей – имущественного налога.

Сроки

Регистрация перехода права собственности осуществляется при подаче документов в органы Росреестра напрямую в течение 10 дней. При обращении к посреднику – в МФЦ, где можно дополнительно получить консультацию по поводу требуемого комплекта документов, период обработки документации занимает около 14-15 рабочих дней. Увеличение срока обосновано необходимостью отправления бумаг в регистрирующий орган с предварительной проверкой специалистами МФЦ.

Также есть возможность отправить заявление с комплектом документов онлайн через сайт Госуслуги. Сроки рассмотрения заявки остаются теми же что обращении непосредственно в Росреестр.

Оплата госпошлины производится также через интернет с карты или кошелька электронных валют, либо через терминалы Робокассы.

Срок оформления документов может увеличиваться в связи с приостановлением процедуры регистрации на срок не более 30 рабочих дней в связи с отсутствием определенных бумаг, которые требуются для осуществления перехода права собственности, либо при подписании заявления неуполномоченным лицом, обнаружения иных недостатков правового характера, допущенных при оформлении договора на переход права собственности.

Дополнительно, если недвижимость не оформлена в собственность других лиц, требуется провести процедуру приватизации или вступление во владение на основании закона о дачной амнистии.

Для этого в отношении жилых помещений в многоквартирных домах нужно обратиться в исполнительный орган власти по месту нахождения имущества с заявлением о проведении приватизации. Договор будет подготавливаться в течение 30 дней, после чего его необходимо предоставить в орган Росреестра для регистрации перехода права собственности на частное лицо.

В рамках закона о дачной амнистии нужно обратиться для получения земли во владение в орган власти, распоряжающийся фондом, с заявлением о выделении участка в собственность для определенного целевого использования. Рассмотрение заявления составляет примерно 30 дней, по результату будет выдан акт, с которым можно обратиться в Росреестр любым способом для регистрации перехода права собственности на нового владельца.

Госпошлина

Другими вариантами, в случае надобности, доказать своё право поступать с собственным имуществом по усмотрению и желанию не удастся: уже более 20 лет госрегистрация является единственным аргументом в пользу собственника (ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 1997/21/07, ч.1 ст.2).

Обозначение прав хозяина в реестровой базе данных государства (точнее, отсутствие документирования) не ограничивает права владельца, пока он пользуется и наслаждается своим имуществом, но не совершает сделок.

Передача имущества, право на которое не отмечено в госреестре, в постоянное или временное владение (продажа, дарение, обмен, доверение и пр.) не будет законодательно подтверждена, а потому о факте официальной регистрации собственнических прав следует задуматься заранее.

Иными словами, будучи полноправным владельцем по каким-либо документам (например, принятие наследства), хозяин волен совершать со своим имуществом любые действия, даже продать его, но (!) при отсутствии у него свидетельства о госрегистрации имущественные полномочия нового владельца (передача прав) не будут задокументированы и, следовательно, признаны.

Таким образом, целью принудительной госрегистрации считается доказательство правомерности действий со стороны продавца (фактического собственника) и защита лица, кому права на собственность передаются.

ФЗ №51 «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» 1994/30/11 в редакциях 2016/03/07, 2016/01/09, 2016/02/10

ФЗ №250 2013/23/07

Государственная регистрация перехода права собственности

Госрегистрация узаконена у нас в стране с 1997г. Регистрация собственнических полномочий на имущество, перешедшее во владение до выхода соответствующего закона, производится по желанию владельца.

Регистрационный временной лимит для таких случаев не установлен, но должен быть продиктован логикой и очевидными причинами: никакого последующего перемещения прав на габаритную собственность без её госрегистрации не может быть оформлено (ни наследство, ни завещание).

Если процедура занесения в реестр статуса правообладателя так и не будет пройдена, то кровным наследникам придётся восстанавливать свои права и доказывать обоснованность притязаний через суд, что займёт довольно длительное время и не факт, что увенчается успехом.

Следует помнить, что госрегистрация переходящего имущественного права может проводиться лишь при наличии подтверждённого факта предыдущего регистрирования, засвидетельствованного в базе ЕГРП. Более того, предмет переходного правообладания должен значиться в госкадастре с определённым кадастровым номером (ФЗ №221 2007/24/07 «О государственном кадастре недвижимости»).

Полномочия имущественного собственника в Росреестре регистрируются стандартно:

• подача документов;
• проверка их подлинности и законности операции (кроме уже заверенных нотариально), исключение правовых разногласий между потенциальным и реальным собственниками;
• если противоречия не выявлены и отказ безоснователен, делается реестровая запись о переходе права на недвижимое имущество;
• ремарка о регистрировании в госреестре проставляется на всех документах и совпадает по времени с выдачей свидетельств(а).

Отказ в приёме пакета бумаг исключается, а отказ в факте регистрации прав в госреестре допустим, если:

• документы сомнительны или представлены не полностью;
• заявитель (собственник) указал не все сведения или не имеет имущественных прав;
• объект перерегистрирования правообладания не значится в госкадастре, фиксирование прав на него в госреестре никогда не проводилось.

Не следует смешивать право владения и право собственности. Россиянин может стать владельцем некой недвижимости по итогам проведённой сделки (например, покупка) или по праву наследника. Собственником он станет только после освидетельствования в ЕГРП – до госрегистрации факта смены владельца и перехода к нему прав законным собственником будет числиться прежний владелец.

Проблема саботирования госрегистрации перемены правообладателя по результатам сделки урегулируется судом (ст.551 ГК , п.3). В то же время, зарегистрированная в реестре смена собственника не являет собой препятствие к аннулированию сделки по нелицеприятным причинам (ст.450 ГК) и возврату имущества.

Инициировать процедуру госрегистрации разрешено следующими путями:

• при личной явке обеих сторон в районное/городское отделение Росреестра;
• посредством отправки почтой заказного письма с заявленной ценностью, описью и уведомлением о вручении;
• через интернет.

При личном обращении в Росреестр явившиеся от руки заполняют бланки в присутствии сотрудника учреждения.

Для почтового отправления необходимо предварительно заверить договор о сделке, копии паспортов и подписи на заявителей.

Интернет-регистрация перемены владельца возможна при наличии электронной подписи у обоих представителей.

Необходимые документы

Копии и оригиналы (идентификация), которые следует представить:

• собственноручно написанные обращения с подписями (обе стороны);
• паспорта;
• квиток об оплате госпошлины;
• подтверждение происхождения собственности;
• подтверждение сделки (проведённого действия), или собственно договор;
• акт приёма-передачи.

Две последние бумаги требуются в 3-х ксерокопированных экземплярах.

Госпошлина

Госпошлина за регистрацию перемены владельца и собственнических прав составит 2000р (организации 22 000р), что отмечено в ст.333.33 п.1/22 Налогового кодекса. Если в реестровую запись о правах потребуется внести изменения, то размер платы за услуги составит 350р и 1000р для организаций (ст.333.33 п.1/27 Налогового кодекса).

Примечательно, что в случае сдачи документов на регистрацию без квитка об оплате пошлины датой приёма бумаг будет считаться не день сдачи документации, а дата уплаты госпошлины. То есть квитанция об оплате услуги является определяющей для начала процедуры.

От уплаты пошлины освобождаются только органы государственной власти, Центробанк и малоимущие граждане.

В случае уплаты большей суммы, чем требуется, излишек будет возвращён (ст.333.40 НК и ФЗ 122). Вернут деньги и в том случае, когда оплата свершилась, а обращения в соответствующий орган не последовало.

Если же процедура регистрирования была инициирована, но увенчалась обоснованным отказом, возврата денег не последует (госпошлина есть плата за предоставленную услугу, но не за факт положительного решения).

Сроки регистрации

В Росреестре процедура рассмотрения обращения и регистрации перемены собственнического права укладывается в 10 дней, не считая выходных и праздников. Отсчёт времени идёт с дня принятия к исполнению полного комплекта документации.

Документы, подтверждающие права собственности на недвижимое имущество

Удостоверение госрегистрации новоиспечённого собственника (сленговое название «зеленка») выдаётся по итогам регистрационной операции и является единственным подтверждением свершившегося факта. По сложившейся традиции, это свидетельство рассматривается в качестве документа в подтверждение компетенции собственника.

Фактическим документом в подтверждение права владельца, будет выписка из ЕГРП о существовании права собственности.

Выписку без проблем можно заказать и обрести в Росреестре.

Также крайне важно иметь бумаги в подтверждение изначально возникшего права собственности (правоустанавливающую документацию), то есть «с чего всё началось».

Исходниками выступают договор приватизации, дарственная, договор о покупке, наследстве и пр.

Итак, основополагающими документами, доказывающими имущественные права, будут выписка ЕГРП о существовании задокументированного в госреестре права (правоподтверждающий документ) и оригинальный источник происхождения собственности (правоустанавливающий документ). Имеющаяся на руках «зеленка» узаконивает и подтверждает само событие занесения официальной записи в госреестр.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

ЕГРП – всероссийская доступная база данных, использующая электронные и бумажные носители, собирает и хранит информацию о действующих и прекращённых (ранее существовавших) правах на недвижимость (ФЗ 122).

В основе всей хозяйственной деятельности любого предприятия лежит перемещение товаров, работ, услуг, денежных средств. Это пе­ремещение заключается не в простом географическом передвижении имущества, а в смене его собственника.

Наиболее важным вопросом при этом является определение мо­мента перехода права собственности. Сущность этого момента за­ключается в том, что возникновение права собственности на опре­деленное имущество у одного лица сопровождается одновременным прекращением этого права у другого лица.

Приобретению и прекращению права собственности в ГК РФ посвящены самостоятельные главы. Отдельные положения этих глав связаны с моментом перехода права собственности на определенное имущество и имеют наиболее существенное практическое значение, а именно:

Основания для перехода права собственности;

Порядок определения момента перехода права собственности, уста­навливаемый законом;

Последствия наступления момента перехода права собственности.

Прежде всего необходимо иметь в виду, что сам переход права собственности на имущество относится к производным способам приобретения этого права, т.е. основанным на правопреемстве уже существующего права собственности одного лица, которое он по своей воле передает другому лицу.

В этом случае при переходе права собственности на конкретное имущество имеется юридическая зависимость прав приобретателя от прав его предшественника.

Поэтому для правомерного перехода права собственности на конкретное имущество от одного лица к другому должны быть соб­людены три условия.

Во-первых, условием возникновения права собственности у при­обретателя имущества является наличие этого права на передаваемое имущество у его отчуждателя.

Во-вторых, необходимо наличие договора, условия которого со­держат волеизъявление собственника имущества на его передачу с определенного момента в собственность другому лицу. Естественно, что этот договор должен соответствовать требованиям закона, быть надлежащим образом оформлен, содержать все существенные усло­вия.

Но договор - это лишь намерения сторон, поэтому третьим усло­вием будет являться свершившийся факт реализации этого намерения.

То есть должен реально наступить сам момент, с которым стороны договора связывают переход права собственности, причем наступле­ние этого момента должно быть зафиксировано и надлежащим об­разом оформлено.

Таким образом, для осуществления перехода права собственно­сти необходимо в условиях договора определить сам момент этого перехода, а затем зафиксировать документально факт его наступле­ния.

Гражданское законодательство устанавливает общее правило пе­рехода права собственности. В соответствии с этим правилом право собственности на имущество к приобретателю по договору, в зависи­мости от вида имущества, переходит:

На имущество, отчуждение которого в соответствии с законодатель­ством подлежит государственной регистрации, - с момента такой регистрации;

На иные виды имущества - с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с действующим законодательством государст­венной регистрации подлежит переход права собственности на не­движимое имущество. Поэтому моментом перехода права собствен­ности на любое недвижимое имущество является момент его госу­дарственной регистрации. Участники договора не обладают правом изменить этот момент своим соглашением.

Причем следует отличать государственную регистрацию само­го договора от регистрации перехода права собственности, осущест­вленного в соответствии с этим договором. Так, в информацион­ном письме Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли- продажи недвижимости»" отмечено следующее.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и стано­вится обязательным для сторон с момента его заключения. В ст. 433 ГК РФ указано, что договор, подлежащий государственной регистра­ции, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Гражданское законодательство предусматривает обязательную государственную регистрацию договоров о продаже жилых поме­щений (ст. 558 ГК РФ) и договоров купли-продажи предприятий (ст. 560 ГК РФ). Гражданский кодекс не предусматривает обязатель­ной государственной регистрации сделок купли-продажи иных ви­дов недвижимого имущества, например нежилых помещений.

Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) не означает регистрации самого договора. Поэтому договор купли- продажи такой недвижимости следует считать заключенным с мо­мента его подписания (ст. 433 ГК РФ), а переход права собственно­сти на это имущество - с момента его государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

Как отмечалось выше, на имущество, отчуждение которого не подлежит государственной регистрации, переход права собственно­сти осуществляется с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с гражданским законодательством передачей имущества признается совершение отчуждателем одного из следую­щих действий:

Фактическое вручение имущества приобретателю;

Сдача имущества перевозчику для его отправки приобретателю;

Сдача имущества в организацию связи для его отправки приобрета­телю.

Эти действия должны быть совершены именно отчуждателем во исполнение своих договорных обязательств, причем надлежащим образом документально оформлены. Без этого право собственности у приобретателя имущества может и не возникнуть.

Имущество считается врученным приобретателю с момента его фактического поступления во владение приобретателя или указан­ного им лица.

Если в результате предыдущей хозяйственной деятельности к мо­менту заключения договора об отчуждении имущества оно уже нахо­дится во владении приобретателя, имущество признается передан­ным ему с момента заключения договора.

Эти установленные законом общие правила определения мо­мента перехода права собственности применяются каждый раз, если иное не предусмотрено договором.

Для сделок с имуществом, отчуждение которого не подлежит го­сударственной регистрации, закон предоставляет субъектам дого­ворных отношений широкие права по самостоятельному определе­нию этого момента. Так, договором может быть предусмотрено, что право собственности на имущество переходит к его приобретателю:

В момент заключения договора;

В момент подписания приемо-передаточного акта;

В момент уплаты цены или получения другого встречного исполне­ния;

В иные моменты, установленные договором.

Таким образом, определение этого момента в данном случае пол­ностью зависит от волеизъявления сторон. Условиями договора мо­жет быть установлен момент перехода права собственности как до, так и после фактического поступления имущества во владение при­обретателя.

Например, возможен такой вариант, при котором стороны, за­ключив договор об отчуждении конкретного имущества, решили временно оставить его во владении отчуждателя. В этом случае с мо­мента, установленного договором, приобретатель становится соб­ственником имущества, хотя оно и не поступило в его владение.

Если же договором не предусмотрены специальные правила определения момента перехода права собственности на отчуждаемое имущество, то действуют общие указанные выше правила определе­ния этого момента.

Поэтому, как уже отмечалось выше, заключая договор, в его тек­сте возможно предусмотреть условия, связанные с переходом права собственности (определить сам момент, способ его документального оформления и т.д.). При формулировании в договоре положений о моменте перехода права собственности на имущество следует иметь в виду, что эти положения по своей сути являются не самими усло­виями о порядке исполнения договора, которые можно надлежащим образом выполнить, в чем-то нарушить либо не выполнить вовсе, а закрепленным в договоре правоустанавливающим фактом, насту­пление которого связано с определенными последствиями.

При определении в договоре момента перехода права собствен­ности на конкретное имущество необходимо учитывать две группы обстоятельств, которые будут иметь в дальнейшем практическое зна­чение: экономические и юридические.

Экономические последствия заключаются в следующем. Во- первых, переход права собственности является основанием для со­вершения необходимых бухгалтерских проводок, поскольку именно в этот момент происходит реализация и оприходование имущества. Во-вторых, с этого момента, как правило, наступает обязанность уплаты соответствующих налогов.

Юридические последствия заключаются в том, что приобретатель имущества становится его собственником. Поэтому с этого момента на нового собственника переходит право распоряжения этим иму­ществом (право отчуждать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.д.). Иначе говоря, право распоряжения имуществом возникает не после его фактической передачи, а с момента перехода права собственно­сти на него.

С момента перехода права собственности может (или наоборот, не может) быть обращено взыскание на отчуждаемое имущество, в зависимости от того, на чье имущество - продавца или покупате­ля - обращается взыскание.

С этого момента, как правило, считаются исполненными обя­зательства сторон по передаче имущества. Сам момент исполнения обязательств имеет также немаловажное значение, поскольку со­гласно ст. 408 ГК РФ обязательства сторон прекращаются в связи с их исполнением.

Нередко от того, в какой момент в соответствии с условиями до­говора должен произойти переход права собственности на имуще­ство, а значит, в какой момент должник будет считаться исполнив­шим свои обязательства по поставке этого имущества, зависит, к кому кредитору следует предъявлять претензии: к должнику по обя­зательству или к иным лицам.

Что касается возникновения таких прав по распоряжению иму­ществом, как право передачи этого имущества в залог, то в данном случае необходимо обратить внимание на некоторые особенности порядка определения момента возникновения этого права.

Кроме того, возможны последствия наступления этого момен­та, которые заключаются в различных способах защиты нарушенно­го или оспариваемого права на имущество, являющееся предметом договора. Например, в договоре момент перехода права собствен­ности на отчуждаемое имущество определен моментом уплаты по­купателем его стоимости. В этом случае до поступления денежных средств на расчетный счет продавца это имущество будет продол­жать оставаться его собственностью. Поэтому, если денежные сред­ства к продавцу так и не поступят, он вправе предъявить либо вин- дикационный иск об истребовании имущества из чужого незаконно­го владения, поскольку он остается собственником имущества, либо по своему усмотрению потребовать принудительного исполнения обязательства в натуре, т.е. оплаты переданного товара или возвра­та неоплаченных товаров. При этом недобросовестному покупателю не удастся доказать законность своего владения этим имуществом. Продавцу достаточно будет заявить свои права на это имущество и представить документы, подтверждающие его право собственности на оспариваемое имущество. Таким образом, у потерпевшей сторо­ны имеются различные возможности защитить свои нарушенные права и имущественные интересы.

Кроме того, ст. 491 ГК РФ запрещает покупателю отчуждать это имущество или распоряжаться им иным образом до перехода к нему права собственности. Поэтому все сделки, совершенные покупате­лем по отчуждению этого имущества, в силу ст. 168 ГК РФ будут при­знаны недействительными.

Если же момент перехода права собственности на имущество в договоре не определен, то по общему правилу право собственности у покупателя возникает с момента вручения ему этого имущества. В случае непоступления денежных средств к продавцу в установлен­ный договором срок он в соответствии с п. 3 ст. 488 ГК РФ имеет право требовать оплаты переданного товара или возврата неопла­ченных товаров. В этом случае обязанность доказывания справедли­вости своих требований ложится на продавца. И хотя при наличии надлежаще оформленного договора это не должно составить особой сложности, процедура судебной защиты своих прав будет иная. Кро­ме того, в этом случае отчуждение еще неоплаченного, но уже при­надлежащего покупателю имущества законом не запрещено, и по­этому такие сделки будут являться действительными.

Как видно, от выбранного в договоре момента перехода права собственности зависят возможные способы защиты своих прав на имущество в возможном судебном споре, которые, в свою очередь, обусловлены имеющимися у кредитора доказательствами, что также имеет немаловажное значение.

Помимо указанных выше последствий перехода права собствен­ности на имущество гражданское законодательство устанавливает еще одно общее правило, связывающее этот момент с наступлени­ем иных последствий. По этому правилу с момента перехода права собственности к новому собственнику переходят бремя содержания приобретенного имущества, а также риск его случайной гибели или повреждения.

Однако, как было сказано выше, это правило является общим, т.е. оно применяется, если законом или договором не установлено иное. Действующее законодательство позволяет в условиях договора устанавливать иные правила, в соответствии с которыми момент пе­рехода риска случайной гибели или повреждения имущества, а так­же бремя его содержания не совпадает с моментом перехода права собственности на это имущество.

Так, стороны могут установить, что риск случайной гибели про­данного имущества перейдет на покупателя уже с момента заключе­ния договора до его передачи покупателю, т.е. до перехода к нему права собственности. Возможны и иные условия договорных обяза­тельств, в соответствии с которыми переход риска случайной гибели отчуждаемого имущества к его приобретателю произойдет после пе­рехода к нему права собственности.

Следует иметь в виду особенности некоторых видов договоров, по которым право собственности на имущество не переходит вовсе, в то время как бремя содержания имущества, а при определенных об­стоятельствах - и риск его случайной гибели или повреждения, пе­реходит от собственника к другому лицу. Например, на имущество, передаваемое в залог.

По своей правовой сущности залог является средством обеспе­чения основного обязательства, а не самостоятельным обязатель­ством. Поэтому заложенное имущество не переходит в собственно­сть кредитора при неисполнении обязанной стороной своего основ­ного обязательства.

Пленум ВС РФ и Пленум ВАС РФ в своем постановлении от 1 июля 1996 г. № 6/8 применительно к этому вопросу отметил, что в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного за­логом, залогодержатель имеет преимущественное право перед други­ми кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенно­го имущества.

Действующее законодательство не предусматривает возможно­сти передачи имущества, являющегося предметом залога, в собст­венность залогодержателя. Любые соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, кото­рые могут быть квалифицированы как отступное или новация рбе- спеченного залогом обязательства.

В то же время обязанности обеспечивать надлежащее хранение и содержание заложенного имущества, а также принимать меры, необ­ходимые для соблюдения условий его сохранности, возлагаются на залогодержателя с момента передачи в залог этого имущества.

Подводя итог сказанному, следует отметить, что правильное применение норм действующего законодательства о порядке опре­деления момента перехода права собственности на отчуждаемое по договору имущество может существенно повлиять на результа­ты хозяйственной деятельности любой организации. Очевидно, что возможность самостоятельного выбора данного момента в зависи­мости от конкретной сложившейся ситуации, которую предостав­ляет участникам договорных отношений законодательство, необ­ходимо использовать в полной мере. Это позволит снизить риски совершаемых сделок, оптимизировать налогооблагаемую базу, уве­личить прибыль.