Правовой режим объектов вещных прав предпринимателей. Общие положения о вещном праве

В общественных явлениях есть категории, которые носят фундаментальный, непреходящий характер. В континентальной системе права к таковым отнесены вещные права – они имеют ключевое значение для любого общества и каждого индивида.

Гражданский оборот немыслим без удовлетворения людьми своих потребностей посредством вещей. С учетом выполняемых функций вещные права – это субъективные права, оформляющие фактически сложившееся в обществе отношения принадлежности вещей одним лицам и отчужденность этих же вещей от всех иных лиц, т.е. разделение вещей на «свои» и «чужие». Право собственности как вещное право закрепляет принадлежность вещи собственнику, имеющему в силу закона максимальные возможности по ее использованию. Иные вещные права регламентируют правовой режим имущества собственника, которое передано субъектам этих ограниченных вещных прав и в определенных законом рамках вправе одновременно использоваться данными субъектами.

С этих позиций все субъективные права, фактически используемые для оформления отношений принадлежности материальных благ одним лицам и их отчужденности от других суть вещные права. По мнению В.А. Белова, именно правомочие владения вещью определяет принадлежность права к числу вещных: если в составе любого абсолютного субъективного права на вещь присутствует правомочие владения, это субъективное право вещное . Вопрос о том, какие еще правомочия включает данное субъективное право, – это вопрос его видовой, а не родовой принадлежности. Правомочие владения присутствует в составе всех прав, прямо отнесенных к числу вещных в ст. 216 ГК. Не являются исключением и сервитуты, так как ряд видов пользования чужим земельным участком невозможен без определенного, хотя и сильно ограниченного фактического господства над участком, т.е. владения земельным участком.

Право собственности как вещное право появилось в рамках товарного хозяйства: одни лица присваивали вещи, относясь к ним как к своим собственным, для всех других лиц эти вещи становились чужими. Поскольку именно гражданское право закрепляет принадлежность (присвоенность) вещей субъектам, фактические (т.е. экономические) отношения присвоения стали рассматривать как отношения собственности; затем с помощью имущественных прав они получили юридическое оформление, став правоотношениями.

Чем развитее общество, тем сложнее система связей между лицом и окружающими его вещами. С развитием и усложнением товарного хозяйства в европейском континентальном праве в 18-19 вв. право собственности на вещь стало основным, центральным вещным правом, так как возобладала теория ограниченных вещных прав . Ее приверженцы исходили из того, что собственность едина и неделима, а экономически необходимое участие в праве собственности другого лица может быть достигнуто с помощью иных вещных прав: одним правом собственности, по словам И.А. Покровского, мог удовлетвориться только примитивный экономический быт.

В английском и американском праве, напротив, появились юридические конструкции, признающие многообразие "прав собственности". Речь идет о конструкции так называемой «доверительной собственности» (трасте) и «расщепленной собственности», обычно насчитывающей в своем содержании 10-12 правомочий, что, по мнению исследователей, позволяет наделять этими правомочиями в разных сочетаниях нескольких собственников на одно и то же имущество. В период разработки ГК РФ были попытки ввести конструкцию расщепленной собственности для квалификации прав на объекты государственной собственности, закрепляемые за государственными предприятиями, а также ввести институт доверительной собственности (траста), но они не были восприняты законодателем.

В доктрине наиболее важными свойствами вещных прав признаны право следования (вещное право выглядит как бы "прикрепленным " к вещи и следует за ней вне зависимости от того, кто является ее собственником), и право абсолютной защиты . Поскольку вещные права устанавливают непосредственное господство их субъектов над вещью, спецификувещного права составляет его абсолютный характер – оно определяет связи управомоченного лица не с конкретным обязанным лицом, а со всеми другими (третьими) лицами. Именно поэтому абсолютный характер вещных прав требует их гражданско-правовой защиты с помощью особых вещно-правовых исков, которые могут быть направлены против любых лиц, поскольку любое лицо может стать нарушителем вещного права.

Основополагающие признаки классических вещных прав – их "принудительная типизация " (Typenzwang) и "принудительная фиксация " (Typenfixierung). Означают установление законом закрытого перечня (numerus clausus) этих прав и исчерпывающей характеристики их содержания , что исключает возможность их изменения соглашением сторон. Поскольку вещные права носят абсолютныйхарактер, их содержание важно знать всем третьим лицам , а потому оно должно быть заранее определено законом. Итак, состав и содержание образующих вещные права правомочий, равно как и перечень самих вещных прав, определяются исключительно законом, что позволяет отличать вещные права от прав обязательственных, содержание которых основано на договоре и им определено.

Тем не менее, общие признаки вещных прав отражены в российском законодательстве в качестве особого правового режима вещных прав:

1.Вещные права оформляют и закрепляют принадлежность вещей (т.е. материальных, телесных объектов имущественного оборота) их субъектам – статику гражданских имущественных отношений. Этим они отличаются от обязательственных прав, оформляющих переход вещей и иных объектов гражданских правоотношений от одних участников к другим (динамику имущественных отношений, т.е. гражданский оборот), и от исключительных прав, имеющих объектом нематериальные результаты творческой деятельности либо средства индивидуализации товаров.

При этом имущественный комплекс (в виде вещей, прав и обязанностей) рассматривается в качестве единого объекта только в гражданском обороте – в договорных обязательствах (купли-продажи, аренды, залога), либо при универсальном правопреемстве (наследовании после смерти граждан или в случаях реорганизации юридических лиц), т.е. в динамике имущественных отношений. В статике имущественных отношений, т.е. в состоянии принадлежности материальных и иных благ (юридически оформляемом вещными правами), такой "имущественный комплекс" распадается на составные части с особым гражданско-правовым режимом (вещных, обязательственных или иных прав), что отражено в балансовом (бухгалтерском) учете.

2. Сущность и назначение вещных прав, как отмечал А.В. Венедиктов, состоит в юридически прочном обеспечении экономически необходимого участия одного лица в праве собственности другого. Такая экономическая необходимость возникает в отношении земельных участков и др. природных ресурсов, поскольку их число ограничено, а их использование необходимо для осуществления любой хозяйственной деятельности. Именно поэтому ограниченные вещные права традиционно оформляют использование чужих объектов недвижимости ; для использования чужих движимых вещей они не требуются и не применяются. Объектом вещных прав могут служить только индивидуально определенные вещи , а потому с гибелью соответствующей вещи автоматически прекращается и вещное право на нее. Их объектом не могут быть вещи, определенные родовыми признаками, ибо осуществление хозяйственного господства невозможно в отношении неиндивидуализированного,абстрактно представляемого имущества

3. Любое вещное право обеспечивает удовлетворение интереса управомоченного лица в извлечении благ из вещей, закрепляя границы непосредственного господства субъекта права над вещью. Каждое вещное право характеризуется своим объемом господства над вещью, что и составляет его содержание . Поскольку объем господства фиксируется через совокупность правомочий владения, пользования и распоряженияимуществом, охарактеризовать любое вещное право можно через эти правомочия.

Вещные права неоднородны по содержанию, объединяет их общий признак – производность любого ограниченного вещного права от права собственности : вещные права всегда ограничены по содержанию по сравнению с правомочиями собственника. Право собственности как право полное и неограниченное объединяет правомочия владения, пользования и распоряжения. Ограниченные вещные права как права на чужую вещь по содержанию основаны на отдельных правомочиях или их комбинациях с теми или иными установленными законом ограничениями. Соответственно, этих правомочий максимальное количество в праве собственности; напротив, правомочия минимальны в сервитутном праве, но всегда интерес субъекта вещного права удовлетворяется владением и пользованием вещами или распоряжением ими в пределах и на условиях, установленных законом.

4. Абсолютный характер вещного права проявляется в том, что оно определяет связи управомоченного лица со всеми другими (третьими) лицами, а не с конкретным обязанным лицом. При этом вещные права исключают для любых лиц возможность препятствовать управомоченному лицу в использовании вещи либо воздействовать на вещь без его разрешения. Именно поэтому абсолютный характер вещных прав требует их гражданско-правовой защиты с помощью вещно-правовых исков, которые могут быть направлены против любых лиц, поскольку любое лицо может стать нарушителем вещного права.

Принцип следования права за вещью в ГК закреплен в п. 3 ст. 216 ГК и в ст. 300 ГК, однако он действует не только в сфере вещных правоотношений. Так, правом следования наделен и арендатор (п.1 ст. 617 ГК), хотя право аренды вещным не является; статья 586 ГК наделяет правом следования получателей ренты и пожизненного содержания с иждивением.

Возможность собственным иском защищать от нарушений владение вещью также дана не только субъектам вещных прав, перечисленных в ст. 216 ГК, но и лицам, осуществляющим владение в обязательственных правоотношениях, – арендаторам, ссудополучателям, хранителям, подрядчикам.

5. Установление, изменение, переход или прекращение вещных прав на недвижимость подлежат обязательной государственной (т.е. "публичной")регистрации в соответствии с положениями ст. ст. 131 ГК РФ и нормами Федерального закона от 21.07.1997 № 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 12.10.2015)

Таким образом, вещное право может быть определено как защищаемое специальными гражданско-правовыми исками абсолютное субъективное гражданское право лица, предоставляющее ему возможность непосредственного господства над вещью и отстранения от вещи всех других лиц .

По замыслу разработчиков Концепции и Проекта ГК, вещные права как субъективные гражданские права должны возникать по основаниям, предусмотренным в ГК, их перечень и содержание должны определяться исключительно ГК; осуществляться же они должны в порядке, установленным ГК и изданными в соответствии с ним законами.

В определяющей понятие вещного права статье 221 Проекта ГК предусмотрено, что вещное право предоставляет лицу непосредственное господство над вещью и является основанием осуществления вместе или по отдельности правомочий владения, пользования и распоряжения вещью в пределах, установленных ГК. Утрата владения вещью не прекращает вещного права на нее. Вещное право непосредственно обременяет вещь и следует за вещью, оно бессрочно, если иное не установлено ГК, защищается от его нарушения любым лицом. Субъекты, объекты и содержание вещных прав, основания их возникновения и прекращения, а также правила защиты определены в ГК. Осуществление вещных прав регулируется ГК, а в предусмотренных им случаях – также иными законами, при этом изменение по соглашению сторон установленных правил об их осуществлении допускается только в предусмотренных ГК случаях.

Виды вещных прав:

1) Право собственности

2) Ограниченное вещное право - это право несобственника в том или ином ограниченном законом отношении использовать чужое, обычно недвижимое, имущество в собственных интересах без участия собственника имущества (а иногда даже помимо его воли). Ст. 216 ГК РФ к ним относит:

a. право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265);

b. право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 268);

c. сервитуты (статьи 274, 277);

d. право хозяйственного ведения имуществом (статья 294);

e. право оперативного управления имуществом (статья 296).

48.Право собственности как субъективное гражданское право: понятие и содержание. Бремя собственности. Риск случайной гибели имущества

В субъективном смысле право собственности - это закрепление определенной меры юридической власти за конкретным собственником имущества (субъектом ), т.е. возможность и обеспеченность определенного поведения данного лица.

Субъективное право собственности – основанное на законе наиболее полное вещное право, позволяющее собственнику по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащей ему вещи любые не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц действия, а также устранять любое незаконное воздействие иных лиц на эту вещь. Собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения вещью.

Правомочие владения – возможность фактического обладания вещью. При этом если пользоваться и распоряжаться можно любым объектом гражданских прав, то владеть в буквальном смысле слова можно только вещью как материальным, пространственно локализованным предметом внешнего мира.

Правомочие владения – основанная на законе возможность иметь имущество у себя, в своем хозяйстве, то есть фактически и физически им обладать (если собственник – физическое лицо), числить имущество на своем балансе или в смете (применительно к собственнику – юридическому лицу), пообъектно отражать имущество в соответствующем реестре – для РФ, субъектов РФ и муниципальных образований.

Владение – юридически обеспеченная возможность волевого фактического непосредственного господства лица над вещью .

Основанием классификации владения на титульное и беститульное является наличие или отсутствие права на фактическое обладание вещью.

Титульное владение имеет место при наличии:

1) фактической, физической власти над вещью (владение)

2) правового основания владеть (титул).

Поскольку титульное владение опирается на правовое основание, т.е. на прямое указание закона или договора, титульным владельцемследует признать субъекта, владеющего вещью на основании вещных (права собственности, иного ограниченного вещного права) или обязательственных прав.

Незаконное владение– фактическое (беститульное) обладание вещью, не основанное на праве. Беститульное владение в свою очередь может быть добросовестным и недобросовестным .

Разграничениедобросовестногоинедобросовестного владения базируетсяна субъективном признаке– отношении лица, приобретающего имущество, к способу приобретения (приобретение должно осуществляться с соблюдением требований закона) и оценке им условий приобретения (знание или незнание обстоятельств, препятствующих приобретению). Возможность знать – критерий субъективный.

Незаконное владение сроком и условиями не ограничено, а при определенных обстоятельствах может привести к приобретению собственности посредствоммеханизмаприобретательной давности; до этого момента незаконное владение является не правом , а фактической позицией .

Незаконный владелец – это лицо, владеющее вещью против воли собственника, тогда как законный владелец обладает вещью по воле собственника.

Правомочие пользования – основанная на законе (т.е. юридически обеспеченная) возможность эксплуатации, хозяйственного или иного непосредственного использования имущества путем извлечения из него полезных свойств в процессе личного или производственного потребления .

Оно тесно связано с правомочием владения: по общему правилу можно пользоваться имуществом, только владея им.

Правомочие распоряжения – возможность совершения с вещью юридически значимых (распорядительных) действий, чаще сделок.

Их результатом является юридическое отношение собственника к вещи, при этом меняется "юридическая судьба" вещи.

Только собственник вещи осуществляет принадлежащие ему правомочия по своему усмотрению и в полной мере.

Российский законодатель в ст. 209 ГК не ограничивается триадой правомочий собственника и признает, что право собственности не есть сумма отдельных правомочий. Право собственности – возможность наиболее полного господства, которая включает любые действия по усмотрению собственника, если они не противоречат закону и не нарушают права и охраняемые законом права и интересы других лиц.

Определение Щенниковой: право собственности – это основанное на законе , гарантированное от принуждения к уступке наиболее полное вещное право, предоставляющее обладателю возможность совершать в отношении вещи любые действия, при этом руководствуясь требованиями закона, частными (других лиц) и публичными интересами, направленными на развитие экономики страны, обеспечение ее безопасности, сохранения историко-культурного наследия и экологической среды.

При осуществлении правомочий собственник как субъект гражданских правоотношений должен действовать в пределахосуществления гражданских прав . (ст. 10, 209 ГК) – т.е. не допускать осуществления права собственности исключительно с намерением причинить вред другому лицу, не действовать в обход закона с противоправной целью, не допускать иного заведомо недобросовестного осуществления права собственности (злоупотребления правом), не использовать право собственности в целях ограничения конкуренции и злоупотребления доминирующим положением на рынке.

Бремя собственности. Собственность – не только благо обладания имуществом и получения доходов от его использования, но и бремя несения расходов по содержанию имущества .

Несение бремени содержания имущества может предусматривать обеспечение его сохранности (охрана, хранение в условиях, соответствующих свойствам и особенностям имущества, страхование и т.п.), несение расходов по поддержанию имущества в надлежащем состоянии (текущий и капитальный ремонт зданий, сооружений и т.п.), уплата налогов, сборов, иных платежей, связанных с обладанием имуществом, соблюдение в отношении имущества норм и правил пожарной, санитарно-эпидемиологической безопасности и т.п.

Конкретные особенности несения бремени содержания имущества зависят от вида и характеристик принадлежащего лицу имущества.

Поскольку на основании ст. 210 ГК собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, при виндикации вещи ее собственник возмещает фактическому владельцу произведенные тем за период фактического владения затраты (ст.303); в случае возврата безнадзорных домашних животных собственнику лицо, которое их содержало, имеет право на возмещение расходов по их содержанию (ст. 232); при страховании заложенного имущества залогодатель как собственник несет эти расходы (п. 1 ст. 342).

Риск случайной гибели имущества . Понятие бремени содержания имущества охватывает и несение субъектом права собственности риска случайной гибели или порчи имущества от причин, за которые никто не отвечает (в частности, при стихийных бедствиях, неумелом или нерациональном ведении дел).

Согласно ст. 211 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет собственник, если иное не предусмотрено законом или договором, так как обычно не определены лица, на которых возлагалась бы договорная или внедоговорная ответственность за случай.

Риск собственника наступает тогда, когда нет оснований для возложения ответственности за гибель или повреждение имущества на третьих лиц (ст. ст. 393 и 401 ГК).

Стороны могут в договоре установить иное, т.е. указать, какая из сторон и при каких обстоятельствах несет риск случайной гибели предмета обязательства. Последнее может быть установлено законом (ст. 696 ГК – риск случайной гибели предмета договора ссуды).

Риск может быть перенесен собственником на другое лицо – например, при просрочке должника в исполнении обязательства (п. 1 ст. 405), а также в случаях, когда по договору купли-продажи риск случайной гибели или повреждения имущества переходит от продавца к покупателю до перехода к последнему права собственности.

1. субъективная (В.А. Ойгензихт, С.Н. Братусь, В.А. Плотников и др.) - психическое отношение субъекта права к возможным отрицательным имущественным последствиям собственных действий, действий третьих лиц или к случаю. Допущение невыгодных последствий и означает принятие соответствующего риска ;

2. объективная теория (А.И. Омельченко, Б.Л. Хескельберг, О.А. Красавчиков, А.А. Собчак) - основана на понимании риска как объективно существующей опасности наступления неблагоприятных для субъекта права имущественных последствий ;

3. смешанная теория - риск есть вероятный вред, при этом предвидение риска понимается как субъективная категория, в то время как сам риск представляет собой объективную реальность. Эта теория объединяет две предыдущие и более соответствует всестороннему пониманию категории риска

Гришаев Сергей Павлович - доцент кафедры гражданского и семейного права МГЮА, кандидат юридических наук.

Составной частью особого правового режима недвижимого имущества является обязательная государственная регистрация прав на него (сделок с ним и обременений недвижимого имущества). Цель такой регистрации - установление прочной системы оборота недвижимости. Мировой опыт показывает, что для защиты прав частных собственников на недвижимость необходимо создать формальную регистрационную систему, которая гарантировала бы надежность и гласность гражданского оборота, была бы доступна для всех участников гражданских отношений и содержала бы объективную информацию о недвижимости. Развитие в России рыночных отношений, основанных на праве собственности, повлекло за собой необходимость создания новой системы правового регулирования в сфере недвижимости и, прежде всего, новой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой элемент публично-правового регулирования в частноправовых отношениях. Однако первое выполняет вторичную роль по отношению к последним. Цель такого регулирования в том, чтобы обеспечить стабильность в гражданских отношениях. Требование об отражении изменений вещно-правового положения участников в Едином государственном реестре является реализацией принципа публичности в обороте недвижимости. Слово "государственная" означает, что регистрация должна осуществляться специально уполномоченными федеральными государственными органами. Такими органами в настоящее время являются Федеральная регистрационная служба и ее структурные подразделения.

Идея публичности порождена жесткой потребностью практики предотвратить случаи недобросовестного повторного отчуждения одной и той же вещи, устранить многочисленные и продолжительные споры по поводу недвижимости. Регистрация прав и их ограничений (обременений) в едином государственном реестре обеспечивает высокую степень ясности правовых отношений и гарантирует надежность приобретаемых прав на недвижимое имущество. Объективная неподвижность недвижимости позволяет в одном месте вести запись о правах на недвижимые вещи, расположенные на другой территории. Зарегистрированные сведения дают возможность установить правообладателя и тем самым обеспечить уверенность третьих лиц, вступающих в правоотношения по поводу недвижимости, в том, что другой стороной в правоотношении выступает именно правообладатель. Для доказательства существования своего права на недвижимость правообладателю достаточно представить документ о зарегистрированном праве.

Таким образом, потребность в формировании единой системы регистрации прав на все виды недвижимого имущества и совершаемых в отношении этого имущества сделок была продиктована в первую очередь повышением значимости сделок с недвижимыми вещами в гражданском обороте, а также необходимостью определенности правового статуса отдельных объектов недвижимости, установления Единого порядка проведения государственной регистрации, однозначности толкования правил ее осуществления субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления, повышения защиты прав и интересов участников гражданского оборота.

Осуществляется правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в рамках установленной в законодательстве компетенции. В частности, эта компетенция включает в себя издание нормативных актов и совершение определенных действий юридического характера специально созданными государственными органами.

В ряде случаев одни и те же органы осуществляют как техническую регистрацию, так и регистрацию прав на недвижимость. Речь идет о так называемой условной или законной недвижимости (морские, воздушные суда и т.д.). Так, согласно п. 2 ст. 33 КТМ РФ право собственности и другие вещные права на морские суда, а также ограничения (обременения) прав на них подлежат регистрации в государственном судовом реестре или судовой книге. В государственном судовом реестре или судовой книге одновременно производится регистрация судов как транспортных средств.

С моментом государственной регистрации связывается возникновение, переход и прекращение прав на недвижимое имущество. Таким образом, государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое значение. При отчуждении недвижимого имущества государственная регистрация определяет момент, с которого у приобретателя возникает право собственности. Другими словами, именно с этого момента новый собственник может осуществлять правомочия владения, пользования, распоряжения недвижимым имуществом. С этого момента у собственника возникает риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества независимо от того, когда была осуществлена фактическая передача имущества. При этом исполнение договора отчуждения недвижимого имущества, в том числе передача недвижимости отчуждателем и принятие недвижимости приобретателем могут осуществляться как до государственной регистрации перехода прав, так и после.

Следует отметить, что требование государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество само по себе не лишает стороны конкретной сделки права оговорить такой переход выполнением определенных условий (например, передачей объекта недвижимости от продавца к покупателю, зафиксированной в акте приема-передачи или условия о предварительной оплате имущества, подлежащего передаче). Если эти условия не были выполнены, то отказ продавца от регистрации должен считаться правомерным.

То обстоятельство, что с моментом государственной регистрации связывается возникновение права собственности у приобретателя, влечет, по мнению Г.А. Лобанова, ряд правовых проблем, которые сводятся к следующему. По общему правилу приобретатель недвижимости до момента государственной регистрации перехода прав на нее не оплачивает полностью эту недвижимость (как правило, производится авансовый платеж). После государственной регистрации он становится собственником, и у него уже нет необходимости оплачивать ее полностью. Если же он это делает, то, по существу, речь идет о дарении, которое запрещено в отношениях между коммерческими организациями <*>. С таким мнением трудно согласиться. То обстоятельство, что у приобретателя возникает право собственности, само по себе не отменяет обязанности исполнить заключенный договор и выплатить оставшуюся часть суммы.

<*> См.: Лобанов Г.А. Парадокс регистрации // Комментарий судебной практики.

По общему правилу обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания соответствующего документа о передаче. В связи с этим возникает временной разрыв между переходом права собственности к покупателю (этот момент определяется моментом регистрации) и фактической передачей имущества, которая может быть осуществлена уже после государственной регистрации перехода права собственности. Таким образом, возможна ситуация, когда риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества будет нести собственник (у которого уже возникло право собственности в силу государственной регистрации перехода права собственности), хотя отчуждатель уже юридически утратил право собственности на недвижимость, но не передал ее новому приобретателю.

Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. Поэтому в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

Государственная регистрация осуществляется в соответствии с установленной Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (ред. от 18 июля 2006 г.) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <*> (далее - Закон о государственной регистрации) системой записей о правах на недвижимое имущество. Как следует из указанного определения (при его буквальном толковании), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним не имеет правоустанавливающего характера, а только признает и подтверждает уже существующие права. Это следует отметить в качестве недостатка формулировки ст. 131 ГК РФ, поскольку она противоречит п. 2 ст. 8 ГК РФ, согласно которой права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации прав на него, если иное не установлено законом.

<*> См.: СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Сам термин "государственная регистрация" можно понимать в двух значениях: во-первых, как технический термин, означающий запись в Едином государственном реестре прав (ЕГРП); во-вторых, как совокупность действий осуществляемых государственными регистрационными органами в пределах имеющихся у них полномочий.

Запись в ЕГРП сама по себе не является основанием для возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей. По своей сути эта запись - особый юридический факт, который в совокупности с другими юридическими фактами влечет возникновение, изменение, прекращение гражданских прав на недвижимое имущество. Таким основанием всегда являются сделки или иные юридические факты. Ее скорее можно рассматривать как часть сложного юридического состава, в результате которого возникает право собственности или иное вещное право на недвижимое имущество. При этом она не затрагивает конкретных прав и обязанностей сторон по договору. Поэтому вряд ли можно согласиться с высказанным мнением о том, что законодательное определение государственной регистрации должно быть дополнено указанием на то, что государственная регистрация является основанием возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество, если иное не установлено законом <*>.

<*> См.: Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения. М., 2004. С. 96.

Запись в ЕГРП выполняет также доказательственную функцию, заключающуюся в том, что она является доказательством принадлежности конкретного объекта недвижимости тому или иному лицу, и при возникновении противоречий между содержанием записи в ЕГРП и содержанием правоустанавливающих документов предпочтение должно отдаваться записи в ЕГРП.

В юридической литературе государственная регистрация прав на недвижимое имущество определялась, в частности, как отражение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом режиме недвижимого имущества, его изменении или прекращении <*>. Однако такое определение, как правильно отмечалось, подчеркивает лишь одну функцию государственной регистрации - информационную <**>.

<*> См.: Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Российская юстиция. 1997. N 10. С. 31.
<**> См.: Емелькина И.А. Указ. соч. С. 95.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК и п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации подлежат государственной регистрации только вещные (абсолютные) права на недвижимое имущество (права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество). Следует отметить, что государственная регистрация прав на морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты осуществляется в особом порядке (Закон о государственной регистрации в данном случае не применяется).

В российском законодательстве под вещными понимаются прежде всего права, указанные в п. 1 ст. 216 ГК РФ:

• право собственности на недвижимость, включая земельный участок;
• право хозяйственного ведения имуществом;
• право оперативного управления имуществом;
• право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;
• право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;
• сервитут (сервитут - понятие многоаспектное. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения, а для обладателя сервитута последний рассматривается как вещное право).

Закон о государственной регистрации не содержит конкретного перечня вещных прав, подлежащих государственной регистрации, ограничившись ссылкой на ст. 130, 131, 132, 164 ГК РФ, однако в указанных статьях также не перечисляются конкретные вещные права, подлежащие государственной регистрации. Таким образом, надо исходить из того, что любые вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. В ст. 4 Закона о государственной регистрации говорится о том, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество. Проблема заключается в отсутствии четкого понимания, какие права являются "другими вещными правами".

Перечень таких прав установлен прежде всего в ст. 216 ГК РФ, однако употребление законодателем слов "в частности" подчеркивает, что ограниченные вещные права не исчерпываются перечнем, содержащимся в п. 1 ст. 216 ГК РФ. В качестве вещных прав лиц, не являющихся собственниками, прежде всего следует признать закрепленное в законе право пользования жильем членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении (ст. 292 ГК РФ). О том, что данное право рассматривается в качестве вещного, говорит название гл. 18 ГК РФ "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения". В данной главе речь идет только о праве собственности и правах членов семьи собственника на жилое помещение. Следовательно, право членов семьи собственника на жилое помещение и есть другое вещное право. В новом Жилищном кодексе правам члена семьи посвящена ст. 31, которая также помещена в раздел II "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения". Таким образом, ЖК РФ также подтверждает вещный характер этого права.

Следует отметить, что на практике государственная регистрация этого права не происходит. Объясняют это тем, что "требование о государственной регистрации права пользования жилым помещением проживающими в них членами семьи собственника поставило бы реализацию прав указанных лиц, регулируемых жилищным, семейным и наследственным законодательством, в зависимость от акта государственной регистрации. В случае необходимости их регистрации перед учреждениями юстиции неизбежно встанет проблема определения субъектов этого права и оснований для его регистрации" <*>.

<*> Пискунова М.Г. Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость / Под ред. А.Р. Кирсанова. М., 2003. С. 54.

С таким мнением можно согласиться, поскольку признание гражданина членом семьи собственника жилого помещения может вызвать некоторые сложности. Вместе с тем в отдельных субъектах Федерации указанное право регистрировалось, что, несомненно, противоречило законодательству о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, Постановлением Правительства Москвы от 6 октября 1998 г. N 767 был утвержден Порядок регистрации прав пользования жилым помещением членами семьи собственника, которая производится на основании совместного заявления собственника жилого помещения и членов его семьи.

О необходимости государственной регистрации отдельных вещных прав на недвижимость говорится в ЖК РФ. Так, согласно его п. 3 ст. 33 гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права на жилое помещение, возникающего из завещательного отказа. Согласно п. 2 ст. 1137 ГК РФ на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, наследодатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период его жизни или иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. Таким образом, право пользования жилым помещением, вытекающее из завещательного отказа, законодатель рассматривает как вещное право, подлежащее государственной регистрации.

Соответственно, аналогичное право (требовать государственной регистрации) есть и у гражданина, проживающего в жилом помещении на основании права, вытекающего из договора пожизненного содержания с иждивением в соответствии со ст. 34 ЖК РФ, поскольку последняя содержит отсылку на правила, предусмотренные ст. 33 ЖК РФ. Вопрос о признании права пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением вещным правом, подлежащим государственной регистрации, получил окончательное разрешение только в новом ЖК РФ. О вещном характере этого права свидетельствует то обстоятельство, что получатель ренты, передавший в обеспечение обязательства плательщика ренты жилое помещение, приобретает право залога на это помещение. Кроме того, указанному праву присущ принцип следования, поскольку в случае отчуждения имущества, переданного под выплату ренты, обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ). Следует также учитывать, что права получателя ренты как титульного владельца могут быть защищены при помощи вещно-правовых исков.

Наконец, следует остановиться на проблеме государственной регистрации тех прав, которые законодатель прямо не называет вещными, однако в теории такие права отдельными юристами признаются в качестве вещных <*>. Речь, в частности, идет о праве учреждения по самостоятельному распоряжению доходами и имуществом, полученными в результате разрешенной хозяйственной деятельности и праве залога. Очевидно, надо исходить из того, что до тех пор, пока законодатель четко и недвусмысленно не отнесет указанные права к вещным, вопрос об их государственной регистрации имеет скорее теоретическое, чем практическое значение.

<*> См.: Масляев А.И. Понятие и виды вещных прав // Закон. 2004. N 2. С. 6.

В настоящий момент в редакционной доработке Советом при Президенте Российской Федерации находится проект изменений в раздел II ГК РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Изменения разработаны на основании Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 года № 1108 , Концепцией развития гражданского законодательства Российской Федерации (проект федерального закона № 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую , а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации", далее - законопроект). Данным законопроектом планируется внести существенные изменения в институт вещного права . Так, например, намечается уточнить положения раздела , посвященного вещным правам, а сам раздел "Право собственности и другие вещные права" изменить на "Вещные права" и дополнить новыми подразделами вещных прав (см. таблицу).

Таблица. Структурное содержание новых подразделов вещных прав

	Подразделы вещных прав
Вносимые изменения	Институт владения	Общие положения о вещных правах	Право собственности	Ограничение вещных прав
Понятийный аппарат	Фактическое господство лица над объектом владения, сохраняющееся до тех пор, пока владелец имеет свободный доступ к объекту владения	Вещные права - это права, предоставляющие лицу непосредственное господство над вещью, а также являющиеся основанием осуществления вместе или по отдельности правомочий владения, пользования и распоряжения ею в установленных пределах	Земельный участок как объект права собственности, - участок поверхности земли, границы которого определены и удостоверены в установленном порядке и в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет	Установлен закрытый перечень ограниченных вещных прав
Признаки и правила	владение вещью не подлежит государственной регистрации; передача вещи во владение может подтверждаться соответствующим документом (передаточным актом); лица, имеющие доступ к объекту в силу родственных или трудовых связей, не признаются его владельцами; появляется секвестр - хранитель спорной вещи, которого определяет суд	вещное права на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации вещное право непосредственно обременяет вещь и следует за вещью; вещное право не имеет срока действия; вещное право не прекращается утратой правомочия владения	право собственности на недвижимую вещь подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации; право собственности на самовольную постройку, созданную без получения разрешения на строительство, на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке, в отношении которого лицо, осуществившее постройку, имеет гражданские права, может быть признано за этим лицом, если самовольная постройка возведена без существенных нарушений градостроительных и строительных норм; право собственности на недвижимую вещь, приобретенную по сделке, возникает у приобретателя с момента государственной регистрации права собственности приобретателя; право собственности на здание или сооружение возникает с момента государственной регистрации и принадлежит собственнику земельного участка, если иное не установлено законом; право собственности на объект незавершенного строительства возникает с момента его государственной регистрации
Виды, перечень	Законное и незаконное (добросовестное и недобросовестное). По общему правилу, владение приобретается установлением фактического господства над вещью (например, вручением приобретателю вещи)	Закрытый перечень вещных прав: право постоянного землевладения; право застройки; сервитут; право личного пользовладения; ипотека; право приобретения чужой недвижимой вещи; - право вещной выдачи;	_____	право постоянного землевладения (эмфитевзис); право застройки; сервитут; право личного пользовладения (узуфрукт); ипотека право приобретения чужой недвижимой вещи; право вещной выдачи; право оперативного управления; право ограниченного владения земельным участком.
Объекты	любые вещи (в том числе деньги и ценные бумаги); вещи, определенные родовыми признаками, при условии их индивидуализации; вещи, находящиеся в процессе создания; часть недвижимой вещи, если можно определить границы этой части		Индивидуально-определенные вещи	Индивидуально-определенные вещи
Способы защиты	в судебном порядке	самостоятельно (путем самозащиты); посредством обращения к уполномоченным государственным органам или органам местного самоуправления; признания вещного права в судебном порядке;	самостоятельно (путем самозащиты); посредством обращения к уполномоченным государственным органам или органам местного самоуправления; в судебном порядке (виндикационныйи негаторный иски, иск о признании права собственности)	самостоятельно (путем самозащиты); посредством обращения к уполномоченным государственным органам или органам местного самоуправления; признание права в судебном порядке; истребования вещи из чужого незаконного владения (виндикационный иск); устранения нарушений вещного права, не связанных с лишением владения (негаторный иск)

Остановимся на рассмотрении изменений, касающихся ограниченных вещных прав , большая часть из которых, вводится в российское законодательство впервые.

1. Право постоянного землевладения (эмфитевзис) . Под правом постоянного землевладения (эмфитевзис) понимается право владения и пользования чужим земельным участком, устанавливаемое бессрочно или на определенный срок (не более 50 лет) для целей ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организации рыболовства, рыбоводства, охоты, создания особо охраняемых территорий и геологических объектов, а также для иных предусмотренных законом целей, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка (ст. 1 законопроекта).

Право постоянного землевладения устанавливается по воле собственника на основании договора об установлении права постоянного землевладения и подлежит государственной регистрации. Существенными условиями договора об установлении права постоянного землевладения являются:

• сведения о земельном участке;
• цели использования земельного участка,
• плата за право постоянного землевладения;

При этом плата устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых ежегодно, если иная периодичность их уплаты не предусмотрена законом или договором либо в виде установленной доли полученных в результате использования участков плодов, продукции, доходов.

Обладатель права постоянного землевладения вправе отчуждать его, передавать в залог или иным образом распоряжаться им.

Также оно может быть прекращено в случаях:

• изменения природных свойств и качеств земельного участка, приведшего к невозможности его использования в соответствии с целевым назначением;
• истечения определенного срока, на который оно установлено;
• по соглашению между собственником земельного участка и лицом, имеющим право постоянного землевладения, за исключением случаев, когда это право передано в ипотеку;
• изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Право постоянного землевладения может быть также прекращено по инициативе собственника в случае, если лицо, имеющее данное право, не исполняет обязанность по улучшению земельного участка или допускает его ухудшение либо не вносит установленную плату за два года подряд.

2. Право застройки. Право застройки вызывает наибольший интерес у юридических лиц, чем у физических, поскольку, в случае принятия законопроекта, право застройки по сути заменит распространенную в настоящее время аренду земельного участка в целях строительства (). Предполагается, что строительство на чужом земельном участке будет возможно исключительно на праве застройки.

Под правом застройки понимается право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации (ст. 1 законопроекта). Такое право служит основанием для возведения на чужом земельном участке одного или нескольких зданий и сооружений.

Иными словами, роль договора об установлении застройки в том, чтобы зафиксировать возникновение этого права по воле собственника. Из договора появляется одна обязанность субъекта этого вещного права - раз в год платить собственнику определенную плату.

Право застройки подлежит государственной регистрации и устанавливается на основании договора об установлении права застройки.

Существенные условия договора о застройки:

• сведения о земельном участке;
• место расположения возводимого здания или сооружения на участке;
• сроки права застройки;
• сведения о плате за право застройки. Плата за право застройки устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых ежегодно или единовременно, либо предоставления собственнику земельного участка в собственность либо во владение и пользование помещений в возведенных зданиях;
• характеристики возводимого здания или сооружения, если собственником здания является гражданин или юридическое лицо.

Право застройки устанавливается на срок, определенный в договоре об установлении права застройки, который не может быть менее 50 и более 100 лет.

Лицо, обладающее правом застройки, вправе распорядиться им любым способом (отчуждать его, передавать в залог и др.).

Согласно законопроекту право застройки прекращается:

• досрочно по соглашению между собственником земельного участка и лицом (лицами), имеющим (имеющими) право застройки;
• в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо его реквизиции;
• расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств ();
• по истечении срока на который оно установлено.

При прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу, имеющему право застройки, поступают в собственность собственника земельного участка . Для того чтобы в дальнейшем избежать проблем, связанных с отказом в продлении данного договора, следует заключать такие договора на максимальный срок - 100 лет.

3. Сервитут. Сервитутом признается право управомоченного лица (сервитутом) ограниченно пользоваться чужим земельным участком, зданием или сооружением (служащая вещь) для осуществления принадлежащего этому лицу права собственности на земельный участок, здание или сооружение (господствующая вещь), если использование господствующей вещи по назначению невозможно без установления сервитута.

Виды сервитутов приведены в ст. 1 законопроекта, установление иных сервитутов не допускается.

Так, могут быть установлены:

• сервитуты перемещения - они предусматривают право прохода, прогона скота, проезда;
• строительные сервитуты. В случае, когда строительство, капитальный ремонт или реконструкция здания или сооружения невозможны без использования чужого земельного участка или иного объекта недвижимости, может быть установлен сервитут стройки или опоры. Сервитут стройки - временное размещение в границах земельного участка или другой служащей вещи строительных лесов, строительных машин и механизмов, подкрановых путей, иного необходимого оборудования, производство земляных работ в целях доступа к подземной части здания или сооружения, являющегося господствующей вещью, с последующим восстановлением служащей вещи. Сервитут опоры устанавливается при использовании здания или сооружения, расположенного в границах земельного участка или другой служащей вещи, для опоры конструкций здания или сооружения, в том числе возводимого или реконструируемого, в границах господствующей вещи;
• сервитут мелиорации (устанавливается для отвода и подвода воды);
• горный сервитут (устанавливается для размещения оборудования и сооружений, необходимых для добычи полезных ископаемых);
• коммунальный сервитут (устанавливается для размещения, эксплуатации, ремонта и реконструкции объектов коммунального назначения).

Сервитут устанавливается в отношении определенного круга лиц по соглашению собственников служащей и господствующей вещей, а в случае спора – судом. В договоре об установлении сервитута или судебном решении должен быть указан вид сервитута, условия его осуществления, а также размер платы за него, которая может устанавливаться в виде единовременного или периодических платежей. Сервитут не может быть установлен, если он лишает собственника вещи возможности использовать ее по назначению.

Сервитут подлежит прекращению в следующих случаях:

• по соглашению собственников вещей, связных сервитутом;
• при отпадении обстоятельств, вызвавших необходимость установления сервитута; при соединении служащей и господствующей вещей;
• если пользование служащей вещью в соответствии с ее изменившимся назначением становится невозможным при сохранении сервитута; по истечении срока сервитута (если он установлен);
• при совпадении в одном лице собственника служащей и господствующей вещей.

4. Право личного пользования.

Российское законодательство такого понятия, как узуфрукт пока не содержит, однако, есть права, близкие к нему по своему содержанию, закрепленные как в гражданском законодательстве, так и в ЖК РФ. К таковым, в частности, можно отнести права членов семьи собственника ( , ), права отказополучателя по завещательному отказу ().

6. Право приобретения чужой недвижимой вещи.

Право приобретения чужой недвижимой вещи возникает у лица на основании его договора с собственником недвижимой вещи , а в случаях, установленных законом, на основании договора с лицом, которое не является ее собственником на момент заключения договора, но станет таковым после создания соответствующей недвижимой вещи.
Лицо, обладающее правом приобретения чужой недвижимой вещью, имеет исключительное право перед другими лицами на приобретение данной вещи в свою собственность.
Такое право может возникать из любого договора, предусматривающего отчуждение недвижимой вещи. Существенными условиями договора о праве приобретения чужой недвижимой вещи являются :

• данные, позволяющие определить вещь;
• срок существования права приобретения чужой недвижимой вещи;
• размер платы, если право предоставляется на платной основе;
• срок передачи вещи;
• цена и срок оплаты приобретаемой вещи.

Право приобретения чужой недвижимой вещи подлежит государственной регистрации. При этом данное право может быть передано другому лицу с одновременной передачей этому же лицу своих прав и обязанностей по договору, предусматривающему отчуждение вещи в его собственность.
Указанное право прекращается, если :

• вещь поступила в собственность обладателя этого права;
• произошел выкуп собственником вещи права ее приобретения у правообладателя;
• правообладатель отказался от этого права;
• истек срок существования права;
• произошла гибель недвижимой вещи, обремененной этим правом.

7. Право вещной выдачи. Право вещной выдачи предоставляет его обладателю возможность периодически получать от собственника недвижимой вещи имущественное предоставление в форме товара, денег, работ или услуг в определенном размере (объеме), а в случае неполучения такого предоставления - правомочие распорядиться этой вещью путем обращения на нее взыскания в порядке, предусмотренном для ипотеки. Основным отличием от ипотеки здесь является то, что ипотека представляет собой обеспечительное право, в то время как право вещной выдачи является самостоятельным правом . Право вещной выдачи предусматривает совершение собственником недвижимой вещи определенных действий, в этом заключается основное ее отличие от сервитута.

Право вещной выдачи может пригодиться в том случае, когда есть спор по поводу неделимой вещи. В данном случае одной стороне остается неделимая вещь, а другая сторона получает от собственника неделимой вещи имущественное предоставление.

Право вещной выдачи возникает на основании договора об установлении права вещной выдачи с собственником или по иным основаниям, предусмотренным законом. Данный договор подлежит государственной регистрации.

Существенные условия договора:

• размер (объем) имущественного предоставления;
• его денежная оценка;
• периодичность предоставлений;
• срок действия права вещной выдачи.

Право вещной выдачи может быть установлено на срок жизни гражданина, имеющего это право, или иной срок, но не более чем на 100 лет.

Право вещной выдачи подлежит прекращению в случаях:

• смерти обладателя права вещной выдачи, если данное право было установлено на срок его жизни;
• истечение срока действия права вещной выдачи;
• гибели недвижимой вещи, обремененной правом вещной выдачи.

8. Право оперативного управления. В действующей редакции ГК РФ есть глава, посвященная праву оперативного управления - "Право хозяйственного ведения, право оперативного управления". Согласно предполагается упразднить институт права хозяйственного ведения и устранить правовую неопределенность , которая заключается в том, что для предприятий или учреждений, владеющих имуществом на праве хозяйственного ведения и праве оперативного управления, устанавливается различный правовой режим.

По мнению д. ю. н., члена Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте Российской Федерации Витрянского Василия Владимировича , данный законопроект в переходных положениях (п. 28 ст. 8 законопроекта) содержит хорошие правила, новеллу, которую мало кто замечает, где сказано, что все договора аренды будут считаться прекращенными с введением в действие названного Законопроекта, а у предприятий возникнет право оперативного управления абсолютно на все имущество, включая земельный участок.

По законопроекту предполагается, что предприятия или учреждения не вправе продавать или распоряжаться иным образом, принадлежащим ему на праве оперативного управления недвижимым имуществом . Предприятие, не являющееся казенным, по общему правилу вправе самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему движимым имуществом, в то время как казенное предприятие или учреждение вправе распоряжаться движимым имуществом лишь с согласия собственника имущества. Без согласия собственника казенное предприятие или учреждение вправе распоряжаться производимыми ими товарами, работами, услугами.

9. Право ограниченного владения земельным участком. Для данного вида ограниченного вещного права отдельной главы в ГК РФ согласно законопроекту не предусмотрено, тем не менее, данное право предположительно будет содержится в перечне ограниченных вещных прав и в главе о праве собственности на здания и сооружения.

Правом ограниченного владения земельным участком признается право собственника здания или сооружения, не имеющего иного вещного права или договора с собственником земельного участка, владеть и пользоваться земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения его доступа к указанному зданию или сооружению.

Собственник земельного участка вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от собственника здания или сооружения соразмерную плату за владение и пользование земельным участком.

Вещное право как подотрасль гражданского права

Во-вторых, присвоение имущества связано с осуществлением над ним хозяйственного (экономического) господства, т.е. с исключительной возможностью лица, присвоившего конкретное имущество, по своему усмотрению решать, каким образом использовать это имущество.

При этом такое лицо руководствуется собственными интересами, а не указаниями иных лиц, например органов государства , определяя направления использования своего имущества (какую его часть пустить в оборот и на каких условиях, какую оставить в резерве, какую потребить и т.д.), в том числе допуская к его использованию других лиц или устраняя их от этого.

В-третьих, лицо, присвоившее имущество, получает не только приятное «благо» обладания им как следствие своего хозяйственного господства над имуществом. Одновременно на него возлагается и бремя содержания собственных вещей, в том числе:

• необходимость осуществления их ремонта и охраны;
• несение риска случайной гибели или порчи от причин, за которые никто не отвечает (например, при стихийных бедствиях);
• несение риска возможных потерь от неумелого или нерационального ведения своих дел (вплоть до разорения и банкротства).

В этом смысле наличие бремени собственности действительно обязывает владельца имущества быть настоящим, заботливым хозяином своих вещей и расчетливым коммерсантом.

Именно сочетание блага и бремени собственности характеризует положение настоящего собственника, а отсутствие бремени забот, риска и потерь имущества никогда не сделает его подлинным хозяином.

Убедительное подтверждение этому дали предпринимавшиеся у нас в конце 80-х гг. XX в. попытки объявления трудовых коллективов «хозяевами» имущества государственных предприятий , а в настоящее время - статус унитарного предприятия , имущество которого теперь заботливо «охраняется» от других участников оборота его учредителемсобственником, а не самим владельцем.

Таким образом, экономические отношения собственности представляют собой отношения присвоения конкретными лицами определенного имущества (материальных и нематериальных благ), влекущие его отчуждение от всех иных лиц и предоставляющие возможность хозяйственного господства над присвоенным имуществом, соединенную с необходимостью несения бремени его содержания.

Правовые формы экономических отношений собственности

Фактические (экономические) отношения собственности появляются как следствие формирования рыночного хозяйства, основанного на товарно-денежном обмене. Ведь в натуральном хозяйстве производителю, как известно, незачем было «присваивать» произведенный им же продукт - он и так принадлежал ему и никому другому. А вот осуществить товарообмен без предварительного присвоения товара невозможно, ибо произвести отчуждение (обмен) товара сможет только тот, кто его присвоил. Участники товарообмена должны быть уверены в том, что именно отчуждатель осуществляет хозяйственное господство над данным товаром (имуществом), являясь, следовательно, его собственником. Поэтому отношения присвоения (собственности) являются необходимой предпосылкой товарообмена.

Более того, как показывает исторический опыт, в товарном (рыночном) хозяйстве они неизбежно требуют юридического признания и правовой защиты. Иначе говоря, здесь они всегда выступают как экономико-правовые отношения, поскольку их экономическое содержание немыслимо вне правовой оболочки.

Из этого, однако, не следует, что такие экономические отношения юридически всегда оформляются только с помощью права собственности . Экономические отношения собственности приобретают различные юридические (гражданско-правовые) формы. Ведь их объектом выступают товары, которые в развитом товарном обороте представляют собой отнюдь не только вещи . Форму товара получают как материальные, так и нематериальные результаты работ и услуг, нематериальные результаты творческой деятельности, а также отдельные права (например, оформленные в виде ценных бумаг либо корпоративных «прав участия») и даже средства индивидуализации товаров или их производителей (товарные знаки, фирменные наименования и т.п.). Гражданскоправовой режим этих объектов, как уже отмечалось, устанавливается с помощью не только вещных, но и обязательственных, и интеллектуальных, и корпоративных прав . И даже вещные права , имеющие объектом только вещи, тоже не исчерпываются правом собственности.

Как отмечал А.В. Венедиктов, «собственность в самом широком смысле - собственность как совокупность общественно-производственных отношений в целом - юридически опосредствуется не только путем права собственности, но и путем всей системы иных имущественных прав как вещного (ограниченные права пользования чужой вещью), так и обязательственного характера».

Таким образом, товар в экономическом смысле юридически отнюдь не всегда составляет объект права собственности (хотя он в любом случае, безусловно, является объектом тех или иных гражданских прав).

Экономические же отношения собственности как составная часть предмета гражданско-правового регулирования оказываются гораздо шире, чем непосредственный предмет права собственности или даже вещного права в целом. Последний представляет собой лишь часть экономических отношений собственности, охватывая отношения по принадлежности (присвоенности) только вещей, т.е. материальных благ, имеющих экономическую форму товара.

Категория «вещные права» охватывает не только право собственности, но и некоторые другие права. Право собственности является наиболее широким по содержанию вещным правом (три правомочия собственника — владеть, пользоваться и распоряжаться).

Ограниченное вещное право представляет собой право на чужую вещь , у которой уже есть собственник, поэтому правомочия обладателя вещного права отличаются от правомочий собственника: здесь правомочия обладателя вещного права ограничиваются возможностью владеть и пользоваться вещью в том или ином отношении; распоряжаться данной вещью можно только с согласия собственника и в рамках предоставленных им полномочий.

Таким образом, под ограниченным вещным правом понимается право в том или ином ограниченном отношении использовать чужое , как правило недвижимое, имущество в своих интересах без посредства его собственника (в том числе и помимо его воли).

Характерным признаком вещных прав является закрепленное законом право следования при переходе права собственности на имущество к другому лицу, т.е. вещное право на имущество как бы следует за этим имуществом, обременяя его.

Содержание и характеристика ограниченных вещных прав

— наиболее широкое по содержанию . В отличие от него ограниченное вещное право представляет собой право на чужую вещь (jura in re aliena ), уже присвоенную другим лицом — собственником. Одним из наиболее характерных примеров данного права является — право пользования чужой недвижимой вещью в определенном, строго ограниченном отношении (право прохода или проезда через чужой земельный участок).

Предоставляемые вещными правами возможности уже, чем правомочия собственника (отсюда и термин — «ограниченные вещные права»).

В российском гражданском праве практически все ограниченные вещные права (за исключением залога и права удержания) имеют объектом недвижимое имущество (недвижимые вещи).

Особенности ограниченных вещных прав

Характерным признаком ограниченных вещных прав является их сохранение при смене собственника соответствующего имущества (в том числе в случае его продажи, перехода по наследству и т. д.) - право следования. Ограниченные вещные права как бы обременяют имущество, т. е. всегда следуют за вещью, а не за собственником. Тем самым они ограничивают права собственника на его имущество, поскольку он в этом случае обычно лишается возможности свободного пользования своим имуществом, хотя, как правило, сохраняет возможность распоряжения им. При прекращении ограниченных вещных прав право собственности «восстанавливается» в первоначальном объеме без каких-либо дополнительных условий.

Субъекты этих прав могут осуществлять их защиту в судебном порядке от неправомерных посягательств любых лиц, включая собственника вещи, подавая вещно-правовые иски (ст. 301-305 ГК РФ).

Следующим свойством ограниченных вещных прав является их производность , зависимость от права собственности как основного вещного права. При отсутствии или прекращении права собственности на вещь невозможно установить или сохранить на нее ограниченное вещное право (например, в отношении бесхозяйного имущества).

Классификация ограниченных вещных прав

Российское гражданское законодательство предусматривает несколько групп ограниченных вещных прав. В эту систему входят, во-первых, вещные права некоторых юридических лиц на хозяйствование с имуществом собственника; во-вторых, ограниченные вещные права по использованию чужих земельных участков; в-третьих, права ограниченного пользования иным недвижимым имуществом (главным образом жилыми помещениями); в-четвертых, обеспечивающие надлежащее исполнение обязательств права залога (залогодержателя) и удержания, объектами которых, в отличие от иных вещных прав, могут являться движимые вещи.

К вещным правам юридических лиц на хозяйствование с имуществом собственника относятся право хозяйственного ведения и право оперативного управления.

К ограниченным вещным правам по использованию чужих земельных участков относятся:

• принадлежащее гражданам право пожизненного наследуемого владения землей (по сути — бессрочной аренды);
• право постоянного (бессрочного) пользования землей, субъектом которого могут быть как граждане, гак и юридические лица;
• сервитута (сервитутные права), которые могут иметь объектом (обременять в том или ином отношении) не только земельные участки (например, путем предоставления субъекту права возможности прохода или проезда через чужой земельный участок и т. п.), но и здания, и сооружения. В ГК РФ они рассматриваются как права ограниченного пользования соседним участком (земельные сервитута), возникающие на основе соглашения собственников соседствующих участков (с возможностью, однако, принудительного установления судом такого сервитута). Водные сервитута в виде прав на забор воды, водопои скота, осуществления паромных и лодочных переправ через водные объекты по соглашению с их собственниками предусмотрены ст. 43-44 Водного кодекса РФ;
• право застройки чужого земельного участка, принадлежащее субъектам прав пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования. Оно заключается в возможности возведения на соответствующем участке зданий, сооружений и других объектов недвижимости, становящихся при этом собственностью застройщика.

Особую группу ограниченных вещных прав составляют вещные права, обеспечивающие надлежащее исполнение обязательств. К их числу относятся:

• залоговое право (в случаях, когда его объектом является вещь, а не имущественное право);
• право удержания (ст. 359 ГК РФ).

Объектом этих прав может являться как недвижимое, так и движимое имущество (веши), а в их содержание входит возможность принудительной реализации соответствующих вещей помимо воли их собственника, т. е. пре- крашение самого основного права — права собственности. Указанные обстоятельства не имеют места в отношении других видов ограниченных вещных прав.

Виды ограниченных вещных прав

К ограниченным нравам лиц, не являющихся собственниками , относятся (сг. 216 ГК РФ):

• право хозяйственного ведения:
• право оперативного управления;
• право застройки чужого земельного участка (принадлежит субъектам прав пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования);
• сервитутые права ();
• право пользования жильем членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении (ст. 292 ГК РФ);
• право пожизненного проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу в соответствии с договором ренты (пожизненное содержание с иждивением) или завещательным отказом (ст. 1137 ГК РФ):
• право залога (ст. 334 ГК РФ);
• право удержания (ст. 359 ГК РФ). Рассмотрим некоторые из вещных прав.

1. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления — это вещные права юридических лиц по использованию чужого имущества. В возникающих при этом отношениях участвуют два субъекта: пользователь чужого имущества (юридическое лицо) и собственник, закрепивший свое имущество за пользователем.

Появление этих вещных прав в отечественном законодательстве связано с существованием в СССР плановой экономики, регулируемой государством. При изменении в законодательстве был предложен способ хозяйствования с имуществом публичного собственника (государства). И в гражданском обороте появились юридические лица с закрепленным за ними имуществом (на праве хозяйственного ведения, оперативного управления).

Субъектами (носителями) этого права могут быть только юридические лица, причем существующие лишь в двух организационно- правовых формах — предприятия и учреждения. При этом субъектами права хозяйственного ведения могут быть только государственные и муниципальные предприятия (ст. 113, 114 ГК РФ), а субъектами оперативного управления — только казенные предприятия (ст. 115 ГК РФ) и учреждения (ст. 120 ГК РФ).

Учреждение и казенное предприятие , за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением или казенным предприятием либо приобретенное учреждением или казенным предприятием за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества.

Частное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.

Частное учреждение вправе осуществлять приносящую доходы деятельность, только если такое право предусмотрено в его учредительном документе, при этом доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение частного учреждения.

Автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленными за ним собственником или приобретенными за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, автономное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом.

Бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом.

Автономное и бюджетное учреждения вправе осуществлять приносящую доходы деятельность лишь постольку, поскольку это слу- жиг достижению целей, ради которых эти учреждения созданы, и соответствующую этим целям, при условии, что такая деятельность указана в учредительных документах. Доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения.

Казенное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом без согласия собственника имущества. Казенное учреждение может осуществлять приносящую доходы деятельность в соответствии со своими учредительными документами, при этом доходы, полученные от этой деятельности, поступают в соответствующий бюджет бюджетной системы РФ (ст. 298 ГК РФ).

Различия между правом хозяйственного ведения и правом оперативного управления состоят в содержании и объеме правомочий, которые их обладатели получают от собственника на закрепленное за ними имущество.

Право хозяйственного ведения - это право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом собственника в пределах, установленных законом или иными правовыми актами (ст. 294 ГК РФ). В частности, унитарное предприятие на праве хозяйственного ведения не может самостоятельно распоряжаться имеющейся у него недвижимостью, но в то же время оно может самостоятельно распоряжаться движимым имуществом (п. 2 ст. 295 ГК РФ), а также полученной прибылью.

При этом виде права собственник имущества (учредитель предприятия). закрепивший свое имущество за предприятием, сохраняет право на создание, реорганизацию и ликвидацию предприятия, право осуществления контроля за сохранностью и использованием по назначению выданного им имущества, а также право на получение части прибыли.

Право оперативного управления - это право владеть и пользоваться имуществом собственника лишь в пределах, установленных законом, в соответствии с целями деятельности, назначением имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаться этим имуществом с согласия его собственника (п. 1 ст. 296 ГК РФ).

Собственник (учредитель предприятия) вправе изъять у субъекта права оперативного управления свое имущество, закрепленное за ним, и распорядиться им по своему усмотрению (если, например, имущество используется не по назначению).

2. Вещные права лиц, не являющихся собственниками земельных участков, возникают у их обладателей по основаниям, предусмотренным законодательством.

Виды вещных прав на земельные участки:

• право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
• право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
• право застройки чужого земельного участка.

Гражданин, владеющий земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения , имеет право самостоятельно, не спрашивая согласия собственника, передавать земельный участок либо его часть в безвозмездное пользование, в аренду, возводить на участке строения, приобретая на них право собственности. Но он не вправе отчуждать земельный участок, т.е. продавать, передавать в залог (ст. 267 и 270 ГК РФ). Правом пожизненного наследуемого владения земельным участком может обладать только гражданин.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком может предоставляться и гражданам, и юридическим лицам. Упра- вомоченные субъекты вправе самостоятельно использовать земельный участок, но по общему правилу они не могут совершать сделки с ним — передавать в аренду или безвозмездное срочное пользование — без согласия собственника.

Право застройки чужого земельного участка связано с вещными правами на землю.

Сервитутные права (сервитуты). Ограниченное вещное право пользования чужим имуществом называется сервитутом (ст. 216, 274-277 ГК РФ). Это право проезда, прохода и т.д. через чужой земельный участок. Принято считать, что предметом сервитута могут быть земельные участки, здания, сооружения, водные объекты. Однако, по мнению некоторых ученых-юристов, сервитутное право может применяться также к правам личности.

Право ограниченного пользования иным недвижимым имуществом представлено в законодательстве РФ:

• правом пользования жилым помещением членами семьи собственника жилья (ст. 292 Г К РФ);
• правом пользования жилым помещением, принадлежащим другому лицу, и пожизненного проживания в нем (договор ренты, завещательный отказ).

Вещные права, обеспечивающие надлежащее исполнение обязательств, — это:

• залоговое право (залогодержателю принадлежит право удовлетворения своих требований из стоимости заложенного имущества);
• право удержания.

Все эти виды прав рассмотрим подробнее в гл. 23 «Обеспечение исполнения обязательств».

Сервитутное право обременяет имущество собственника. Субъектами сервитутных правоотношений могут быть граждане и юридические лица.

Виды сервитутов:

• публичные, устанавливаемые законом в интересах всех лиц (например, каждый может пользоваться водными объектами в соответствии со ст. 43 Водного кодекса РФ);
• частные, устанавливаемые на основании договора (по решению суда).

Суть сервитутного права легко можно понять на примере земельного сервитута. Так, собственник земельного участка вправе требовать от собственника соседнего земельного участка права ограниченного пользования им для прохода, проезда и т.д.

Сервитут устанавливается по соглашению сторон, а в случае недостижения соглашения — по решению суда. Сервитут подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ), он может быть возмездным.

За сервитутом закреплено право следования. Это значит, что он сохраняется и при смене собственника земельного участка.