Доли в праве общей долевой собственности. Общая долевая собственность. Право общей долевой собственности. Как произвести раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выделить из него долю

У каждого из нас есть собственность: машина, квартира, дом, дача, мебель, предметы обихода и многое другое. Если говорить о праве собственности, то обычно мы понимаем под ним право делать с этими вещами все, что угодно: продавать, дарить, менять, даже уничтожить. Чаще всего такие решения принимаются хозяином вещи единолично – ограничения могут быть предусмотрены только законом.
Но все же есть ряд исключений из этого правила. Вы можете оказаться в ситуации, когда, имея в собственности ту или иную вещь, придется согласовывать свои решения с кем-то еще. Речь идет о так называемой общей собственности.

Общая собственность

Общая собственность возникает, когда имущество оказывается в собственности двух или нескольких лиц. Чаще всего это происходит при наследовании по закону. При составлении завещания наследодатель все-таки старается передать каждую вещь какому-то одному наследнику. А вот при отсутствии завещания наследников в каждой очереди обычно несколько и имущество поступает в собственность каждого из них.
В российском законодательстве выделяют два вида общей собственности:

• долевая (имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников);
• совместная (имущество находится в общей собственности без определения таких долей).

В совместной собственности, прежде всего, находится имущество супругов, нажитое во время брака, если соглашением между ними не установлено иное. Участниками долевой собственности могут быть любые лица – как связанные родственными отношениями, так и не связанные. Но учитывая особенности правового регулирования режима общей собственности, можно дать первый совет читателям МирСоветов: чтобы избежать проблем во владении, пользовании и распоряжении таким имуществом, выстраивайте нормальные отношения с другими участниками общей собственности. Почему это так важно, будет рассказано ниже.
Для лучшего понимания норм права, которыми регулируется право общей собственности, позволю привести здесь немного теории. Еще древнеримские юристы писали, что каждый из собственников имеет долевое право собственности на всю вещь в целом; ему принадлежала, следовательно, не доля вещи, а доля права на вещь. Это очень важное правило на практике означает следующее. Если вы владеете ¼ доли в праве общей долевой собственности на квартиру, площадью 80 кв. м., это не значит, что у вас в собственности находится 20 кв. м. этой квартиры. У вас есть только доля в праве на всю вещь, но не право на часть этой вещи. При определенных условиях можно получить часть такой вещи в единоличную собственность либо закрепить за собой право пользования этой частью.

Владение и пользование объектом общей собственности

Каждый собственник в соответствии со ст. 209 вправе:

• владеть своим имуществом (реально им обладать);
• пользоваться своим имуществом (извлекать выгоду, для которой это имущество предназначено, получать плоды, продукцию и доходы);
• распоряжаться имуществом (продавать, менять, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.).

Поскольку право общей собственности принадлежит не одному, а нескольким лицам, вышеназванные полномочия возможно реализовать только при согласовании воли ВСЕХ участников. Здесь важно понять, что отсутствие согласия хотя бы одного из участников, даже с самой маленькой долей, приводит к неправомерности действий в отношении общего имущества.
Пример: четверо граждан владеют земельным участком с плодовыми насаждениями в равных долях. Трое из участников не желают обрабатывать сад и предлагают отдать его целиком в аренду, а четвертый, оставшийся в меньшинстве, хочет работать на участке сам. К сожалению, большинством голосов данный вопрос решить не удастся, необходимо искать компромисс между всеми сособственниками.

А вот в Жилищном кодексе не так! Решения относительно общего имущества многоквартирного жилого дома можно утвердить на общем собрании жильцов, несогласным собственникам придется подчиниться мнению большинства.

Если не удается достигнуть согласия по вопросам владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, можно обратиться в суд. При этом участник общей долевой собственности вправе требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. При отсутствии такой возможности – вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
К сожалению, суд не сможет вынести решение, обязывающее участника долевой собственности, дать согласие на продажу имущества или сдачу его в аренду, поскольку в гражданском праве действует принцип свободы договора, и никто не может быть принужден к совершению сделки. Следовательно, распоряжение имуществом (в целом), находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности может распорядиться долей в праве общей собственности без согласия других участников, но с соблюдением права преимущественной покупки. Как правильно это сделать, будет рассказано ниже.
Если сособственники получают доходы от имущества, находящегося в совместной собственности, они должны распределять их соразмерно долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Расходы по содержанию общей собственности и ее улучшение

Не стоит забывать, что владение собственностью – это не только права, но и обязанности. Собственник несет бремя содержания имущества и риск его случайной гибели или повреждения.
Расходы по содержанию имущества состоят из расходов на:

• капитальный и текущий ремонт;
• страхование, регистрационные действия;
• охрану и коммунальные платежи;
• уплату налогов и т.д.

Все вышесказанное относится и к участникам общей долевой собственности, только распределяться они должны соразмерно принадлежащим им долям. При этом неважно, пользуется ли собственник своим имуществом или нет, содержать его он все равно обязан.
Нередко складываются ситуации, когда один из собственников отказывается участвовать в расходах по общему имуществу. В этом случае собственники, понесшие необходимые расходы по содержанию общего имущества, могут взыскать соответствующую их часть с уклонившегося собственника.
Пример: гражданка Б. обратилась в суд с иском к гражданке П. о взыскании расходов по содержанию имущества в размере 1689 руб. Суд установил, что гражданка Б. оплачивала коммунальные платежи в принадлежащем ей и ответчице на праве долевой собственности здании. Поскольку гражданка П. в течение пяти месяцев не оплачивала коммунальные услуги и эти суммы были внесены гражданкой Б., чтобы избежать отключения воды, тепла и электроэнергии, суд счел требования обоснованными и удовлетворил иск.
Но хочу обратить внимание читателей МирСоветов, что, если вы произведете отделку дорогостоящими материалами дома, находящегося в долевой собственности без согласия других собственников, суд не удовлетворит иск о взыскании с них стоимости ремонта. Такой ремонт не является необходимым для поддержания имущества в надлежащем состоянии. Перед проведением таких работ вам необходимо заручиться согласием всех собственников (лучше в письменной форме). Если общее имущество все-таки нуждается в ремонте, а общего согласия добиться не удалось, составьте акт с участием всех собственников, укажите, кто отказался от подписи акта. После – пригласите специализированную организацию для составления сметы. При наличии таких документов в суде будет легче доказать обоснованность и размер расходов на ремонт общего имущества.
Если участник долевой собственности получил согласие остальных участников на проведение неотделимых улучшений имущества (пристрой к дому, многолетние насаждения, новые постройки на участке), он имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Обратите внимание, что судебная практика не рассматривает в качестве неотделимых улучшений капитальный ремонт, его проведение не дает права на увеличение доли, а лишь на взыскание расходов с сособственников, как было показано выше. Согласие собственников может быть выражено в действиях, свидетельствующих об одобрении производства улучшений, вытекать из условий об использовании объекта общей собственности.

Как правильно распорядиться общей долевой собственностью

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ей иным образом. Помните, что вы распоряжаетесь именно долей в праве, а не частью имущества. При этом, если вы планируете заключить договор купли-продажи или мены доли, необходимо соблюсти определенные правила.
Если вы собираетесь продавать свою долю постороннему лицу, необходимо известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, вы вправе продать свою долю любому лицу.
Таким образом, перед продажей или обменом доли ее собственник обязан разослать остальным участникам извещения. Можно отправить почтой, можно вручить под роспись. Потом достаточно подождать один месяц, если вы продаете долю в праве на дом, квартиру и т.п., и десять дней – если продаете долю в праве на движимое имущество.
Читателям МирСоветов также полезно знать, что подарить, завещать, отдать в залог долю вы вправе и без каких-либо уведомлений прочих собственников. Такая сделка будет законной.

Стоит упомянуть, что широкое распространение получили сделки дарения «карликовых» долей в праве собственности на квартиры в столичном регионе (для последующей регистрации гражданина по месту жительства). Такая сделка является по сути недействительной, так как дарение «прикрывает» куплю-продажу. Но доказать это крайне сложно. Юристы советуют владельцам долей в квартирах при возможности продавать их за реальную цену или выкупать доли у других собственников, с тем, чтобы стать единственным хозяином жилья. В противном случае, вы можете оказаться в компании десятков совладельцев квартиры, в которой проживаете, и реальных адресов проживания которых не знаете. Нередко реальных жильцов из такой квартиры просто выживают, создавая невыносимые условия и принуждая продать долю по заниженной цене.

Если установленный законом порядок продажи доли был нарушен, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Если участник долевой собственности пропустит этот срок, суд откажет в иске. Также нельзя требовать признания сделки недействительной, можно потребовать заменить постороннее лицо (покупателя) на участника (участников) долевой собственности.

Можно ли разделить общую долевую собственность

Между гражданами довольно часто возникают споры о порядке пользования общим имуществом (чаще всего это – дом или квартира) или выделе доли собственнику. Прежде чем обращаться в суд, необходимо попытаться достигнуть добровольного соглашения по этому вопросу. Если это невозможно – готовьте .
Участники долевой собственности вправе требовать или выдела своей доли из общего имущества. Если имущество будет разделено, право общей собственности прекращается. При выделе доли одного из участников, долевая собственность сохраняется в отношении не выделившихся собственников.
На примере жилого дома выдел участнику долевой собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность определенной изолированной части жилого дома и хозяйственных построек. Право на долю в остальной части дома прекращается.
В большинстве случаев суд назначает экспертизу, в которой эксперт предложит варианты раздела жилого дома. Суд выберет один из них с учетом интересов всех собственников. К сожалению, бывают случаи, когда выделяемая доля не соответствует изолированным помещениям, а реконструкция дома в связи с его высоким износом (или по другой причине) невозможна. Суд будет вынужден отказать в иске о разделе имущества или выделе из него доли, а собственники вправе предъявить иск об определении порядка пользования общим имуществом, при условии, что согласия между ними достигнуто не было.
При установлении порядка пользования домом каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть строения, исходя из его доли. Выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать долям в праве собственности. Суд должен учесть фактически сложившийся порядок пользования домом.
Если вы решите подавать иск о выделе доли в натуре, следует не забывать один важный момент. Если доля в праве незначительна, собственник фактически имуществом не пользуется, помещение, которое соответствовало бы доле, отсутствует, суд может без вашего согласия прекратить право собственности на такую долю с выплатой компенсации ее стоимости за счет остальных собственников.
На долю в общем имуществе могут претендовать и кредиторы. Если у должника недостаточно другого имущества для погашения долгов, кредитор может требовать выдела доли и обращения на нее взыскания. Если остальные участники общей собственности возражают, они вправе выкупить эту долю по рыночной стоимости, вырученные деньги пойдут на погашение долга.

Заключение

Конституция РФ гарантирует нам право частной собственности. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Но помимо этих важных прав следует знать, что собственность – это, прежде всего, ответственность перед государством и его гражданами. К примеру, государство налагает значительные ограничения на владельцев земельных участков, но это уже тема для другой статьи.
Знание законов, регулирующих права и обязанности собственников, поможет вам защитить и сохранить свое имущество, пользоваться и распоряжаться им.

Как в общегражданских отношениях, так и в отношениях, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, существуют ситуации, когда одно и то же имущество находится в собственности двух или более лиц. В этом случае на имущество возникает общая собственность.

Общая собственность как экономическая категория — явление неизбежное в нашем обществе. Особенно это касается нашего государства, когда субъектам хозяйствования необходимо объединяться для приобретения средств производства, материалов, сырья и т. д.

В настоящее время право общей собственности регулируется гл. 16 ГК РФ, а также иными нормативными правовыми актами.

Общая собственность на имущество может возникать в силу различных оснований:

• в силу сделки, например, при покупке сообща дома или при дарении двум сестрам одного рояля;
• вследствие случая, создавшего нераздельное соединение вещей без соотношения главной вещи и принадлежности;
• на основании наследования;
• образования крестьянского (фермерского) хозяйства;
• совместной постройки дома;
• соединения и смещения вещей и т. д.

Особенностью обшей собственности является множественность субъектов права собственности, которые именуются участниками общей собственности или сособственниками. Общая собственность характеризуется переплетением отношений со- собственников ко всем третьим липам, с одной стороны, и отношений между самими сособственниками — с другой. Первые по своей юридической природе являются абсолютными, вторые — относительными.

Гражданское законодательство предусматривает два вида общей собственности:

• общую совместную;
• общую долевую собственность.

В совместной собственности общность имущества проявляется в большей степени, чем в долевой. Объясняется это тем, что отношения между участниками совместной собственности (между супругами, членами фермерского хозяйства и т. д.) носят кула более доверительный и стойкий характер, нежели отношения между участниками долевой собственности, которые могут быть достаточно далеки, а то и чужды друг другу.

Долевая собственность отличается от совместной тем, что при долевой собственности доли каждого из ее участников, как правило, определены заранее, в то время как при совместной собственности доли определяются лишь при разделе или выделении общего имущества, т. е. при прекращении отношений совместной собственности либо для всех, либо для части ее участников. При этом доли как при долевой, так и при совместной собственности предполагаются равными, если иное не установлено законом или договором.

Доли в общей собственности могут анализироваться у участников как долевой, так и совместной собственности. Поэтому необходимо рассмотреть юридическую природу доли. Доля, если она определена, имеет количественное выражение в виде дроби либо процентов. Она может быть выражена в виде 1 / 3 , 2 / 5 и т. д. либо в виде 25 %, 50 % и т. д. Чисто количественное выражение доли еще не раскрывает ее юридической природы: принадлежит ли участнику общей собственности доля в имуществе, в стоимости имущества или в праве на имущество. При этом право каждого сособственника не ограничивается какой-то конкретной частью общей вещи, а распространяется на всю вещь, в том числе на доходы, получаемые от использования вещи.

Некоторые авторы пытаются раскрыть содержание права на долю с помощью понятий доли в имуществе или в стоимости имущества, т. с. понятий реальной или идеальной доли. Под реальной долей понимают конкретную, физически обособленную часть общего имущества, которая якобы принадлежит каждому из сособственников. Конструкция идеальной доли сводит право на долю к его стоимостному выражению. Эта конструкция ведет к упразднению вещи как объекта общей собственности и тем самым к замене права общей собственности обязательственным правом. По мнению Ю. К. Толстого, данная позиция не только не раскрывает сущности отношений общей собственности, а приводит, хотя и с разных сторон, к упразднению общей собственности как особого правового института.

Общая долевая собственность

Под общей долевой собственностью понимается такое право общей собственности, отношения между обладателями которого (сособственниками) регламентируются в соответствии с принципом их долевого участия в ценности (доходности и убыточности) вещи. Пункт 1 ст. 245 ГК РФ закрепляет презумпцию равенства долей участников обшей долевой собственности.

В виде отступления от общего правила равенства долей соглашением участников обшей долевой собственности может быть установлено, что их доли определяются в зависимости от вклада каждого в образование и прекращение общего имущества или иным образом. При этом данный вклад может быть определен не только в момент образования общего имущества, но и на последующих этапах его существования и функционирования с учетом внесенных в него материальных, трудовых и иных вложений. Примером может служить договор о совместной деятельности, где стороны соединяют свои вклады и начинают действовать сообща для достижения общей хозяйственной цели.

На размер доли в общей долевой собственности влияет также то, какие улучшения внесены в общее имущество: неотделимые или отделимые. Так, участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в нраве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел. Судьба отделимых улучшений может быть также решена по взаимному согласию всех сособственников. Так, они могут договориться о выплате тому, кто их внес, соответствующей компенсации без изменений долей в общей собственности; об увеличении доли собственника, который внес улучшение, и т. д. При отсутствии соглашения отделимые улучшения поступают в собственность того, кто их внес. Все споры об определении судьбы улучшений, поскольку они касаются осуществления правомочий но владению и пользованию общим имуществом, могут рассматриваться судом.

В содержание права общей долевой собственности также входят правомочия по владению, распоряжению и пользованию общим имуществом. Каждый сособственник при осуществлении права общей собственности независимо от размера своей доли имеет один голос. Осуществление права общей собственности должно происходить по взаимному согласию всех собственников. В случае недостижения согласия по поводу реализации общей собственности решается вопрос, касаются ли эти разногласия осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или правомочия распоряжения. Если сособственники не достигли соглашения относительно владения и пользования общим имуществом, то каждый из них, хотя бы оставшийся в единственном числе, может обратиться в суд.

Сособственник общей собственности не локализируется в какой-то конкретной части общего имущества. В то же время сособственник может быть заинтересован не только в меновой, но и в потребительской стоимости указанного имущества. Он может иметь интерес не только в доходах, которые приносит общая вещь, но и в том, чтобы использовать эту вещь для удовлетворения своих потребительских нужд. Сособственник может владеть и пользоваться частью общего имущества соразмерно доле. Если это невозможно, он вправе требовать от других участников общей собственности соответствующей компенсации.

Одним из оснований возникновения общей собственности, с которым связано немало вопросов ее осуществления, является совместное участие двух или более лиц в строительстве дома. В гражданском судопроизводстве достаточно распространены дела, связанные с рассмотрением споров о праве собственности на жилой дом. Судебная практика подходит к разрешению указанных споров с учетом следующих условий.

Во-первых, необходимо установить, связаны лица, принимавшие участие в строительстве дома, семейно-бытовыми отношениями или являются посторонними для застройщика лицами; в каких целях возводился дом (в целях обеспечения жильем принимавших участие в строительстве лиц или в иных целях). Во-вторых, к участию в деле надлежит привлечь орган, который отводит земельные участки, если он не выступает в деле в качестве стороны, и выяснить его отношение к спору.

При продаже доли другому лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. При этом продавец доли обязан в письменной форме известить остальных сособствснников о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные сособственники откажутся от покупки доли или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, а на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец может продать долю любому лицу. Если владелец доли в общем имуществе распорядился ею с нарушением преимущественного права покупки, любой другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Аналогичные правила применяются и при отчуждении доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещь того же рода, в том же количестве и того же качества.

Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, — это переход частей данного имущества в собственность каждого из сособственников пропорционально их долям в праве общей собственности и прекращение общей долевой собственности на это имущество.

Выдел доли из общего имущества — это переход части этого имущества в собственность участника общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности и прекращение для этого лица права на долю в общем имуществе.

Вид имущества, находящегося в долевой собственности, оказывает влияние на порядок его раздела или выдела из него доли.

Неделимая вещь не может быть разделена в натуре. Раздел осуществляется путем продажи вещи и выплаты денежной компенсации каждому участнику общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности. Выдел доли возможен путем выплаты сособственниками соответствующей денежной компенсации выделяющемуся участнику общей собственности.

Собственности определены законом или договором. Право общей долевой собственности предоставляет сособственникам возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, которое является единым целым.

Каждый участник общей собственности имеет определенную долю в праве собственности на вещь. Доли участников общей долевой собственности считаются равными, если законом или соглашением сторон не установлено иное. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Доля в праве общей собственности представляет собой определенную имущественную ценность, поэтому каждый участник долевой собственности может самостоятельно распоряжаться ею.

В юридической литературе высказаны различные мнения по поводу правовой природы доли в общей долевой собственности:

• • доля признается не чем иным, как долей в праве собственности на общее имущество;
  • доля может быть либо реальной, либо идеальной (реальными называют доли, которые индивидуализированы в натуре путем точного обозначения части вещи, принадлежащей тому или иному сособственнику, в отличие от идеальных долей, которые не выделены в натуре, а определены в виде дроби в общей собственности).

Осуществление права общей долевой собственности

Содержание права общей собственности составляют традиционные правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Однако поскольку сособственников несколько, возникает необходимость достижения их согласия, формирования общей при осуществлении этих правомочий. Поэтому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников; если же согласия достигнуть не удалось, то порядок владения и пользования устанавливается судом.

При этом объем правомочий участника, как правило, связан с размером его доли в праве общей собственности. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. При отсутствии такой возможности сособственник имеет право требовать компенсации от других сособственников, пользующихся имуществом, приходящимся на его долю. Владея и пользуясь имуществом, сособственники могут получать плоды, продукцию и иные доходы, которые согласно ст. 248 ГК поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением. Иное, в частности, может быть предусмотрено договором простого товарищества (ст. 1048 ГК).

Поскольку право собственности предоставляет его обладателю не только возможности по владению, пользованию и распоряжению имуществом, но и возлагает на него бремя несения всех расходов по его содержанию (ст. 210 ГК), постольку и право общей собственности подразумевает несение сособственниками определенных расходов по содержанию имущества. Законодательство выделяет две группы расходов, которые несут сособственники:

1. 1. обязанности публично-правового характера (налоги, сборы, иные обязательные платежи;
   2. издержки по содержанию и сохранению имущества.

В обоих видах этих расходов каждый участник долевой собственности обязан участвовать соразмерно своей доле.

При рассмотрении такого правомочия, как распоряжение , следует различать:

1. 1. распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности всех сособственников;
   2. распоряжение долей в праве долевой собственности.

В первом случае распоряжение имуществом осуществляется по соглашению всех участников. Важно отметить, что при недостижении соглашения участников они не могут обратиться за разрешением спора в суд, поскольку согласие каждого сособственника является обязательным и потому не может быть заменено судебным решением.

Что касается права сособственника распорядиться своей долей в праве, то здесь действуют иные правила. Каждый участник общей долевой собственности вправе распорядиться принадлежащей ему долей по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, предоставить в и т.д., и согласия других сособственников для этого не требуется. Однако право сособственника на возмездное распоряжение своей долей в праве на имущество имеет определенные ограничения, установленные в ст. 250 ГК.

Право преимущественной покупки

В случае продажи доли ее сособственником постороннему лицу другие участники имеют право ее преимущественной покупки по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Поэтому при отчуждении доли постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Законом не установлены какие-либо требования к такому извещению. Это могут быть письмо, факсовое сообщение, телеграмма и т.д. Главное в том, чтобы это требование было выполнено и в случае возникновения спорной ситуации отчуждающий свою долю сособственник мог представить доказательство надлежащего уведомления других сособственников. В частности, во избежание проблем при доказывании факта извещения предлагается производить извещение при участии нотариуса (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате).

Изменения с 01.01.2017 г.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю

• • в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца , а
  • в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней

со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Право преимущественной покупки отчуждаемой доли может быть осуществлено лишь самим сособственником , поскольку законом установлено императивное правило, запрещающее уступку преимущественного права (п. 4 ст. 250 ГК).

Несоблюдение установленного правила, т.е. продажа доли с нарушением права ее преимущественной покупки другими сособственниками, не означает недействительность совершенной сделки. Однако любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК). В случае удовлетворения такого требования происходит замена лица в обязательстве.

Требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя другие участники общей долевой собственности могут и тогда, когда отчуждающий долю сособственник изменил цену или другие существенные условия договора продажи.

Преимущественное право покупки применяется при отчуждении доли только по и мены . При отчуждении доли по другим возмездным договорам, например по договору ренты, право преимущественной покупки у других сособственников не возникает. Преимущественное право покупки не действует также при продаже доли с публичных торгов, проводимых при отсутствии на то согласия всех участников долевой собственности в случаях и с соблюдением правил, предусмотренных п. 2 ст. 250 ГК и другими нормативными актами.

Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное (п. 1 ст. 251 ГК). Переход доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, осуществляется в момент его государственной регистрации.

Если сособственник продает долю другому сособственнику, то преимущественное право покупки не действует, и при желании нескольких участников общей долевой собственности приобрести долю право выбора покупателя принадлежит продавцу.

Прекращение права общей долевой собственности

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между его участниками по соглашению между ними. Раздел имущества означает прекращение общей собственности. Каждому из бывших сособственников будет принадлежать новый объект права собственности, образовавшийся в результате раздела, которым они вправе самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При выделе доли общая собственность будет сохранена лишь в отношении оставшихся участников. Бывший же участник долевой собственности перестает быть сособственником, а становится собственником выделенного имущества - нового объекта права. И раздел, и выдел по общему правилу должны производиться по соглашению между участниками. Если же участники не смогли достигнуть соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли, спор может быть разрешен в судебном порядке. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся сособственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК).

Суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого участнику в натуре, его доле в праве собственности, устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

В исключительных случаях суд может и при отсутствии согласия сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Это возможно при наличии следующих обстоятельств: доля сособственника незначительна; доля не может быть реально выделена; у сособственника нет существенного интереса в использовании общего имущества.

Обращение взыскания на долю в общем имуществе осуществляется и при долевой, и при совместной собственности, с той лишь особенностью, что при совместной собственности предварительно требуется определить долю участника.

Российское законодательство предусматривает несколько вариантов реализации гражданами права общей собственности - совместное владение имуществом, а также долевое. Какова специфика каждого из них? Какие источники норм регулируют соответствующие правоотношения граждан? Имеет ли значение специфика имущества, которое находится в общей собственности?

Что такое общая собственность?

Согласно 244-й статье ГК РФ, общая собственность - это некоторое имущество, которым владеют двое и более лиц. Ее объектом может быть в том числе и недвижимость. Есть общая долевая собственность и совместная. В первом случае собственники разделяют имущество в фиксированных долях. Во втором объект общей собственности - неразделенный.

В некоторых случаях общая долевая и совместная собственность определяются, исходя из положений закона. Так, например, имущество супругов или же участников крестьянского хозяйства определяется законом как совместное. При этом владельцы могут договориться между собой о том, чтобы поделить собственность и закрепить это решение, если это возможно, в установленном законом порядке.

Долевая собственность

Рассмотрим подробнее специфику такой категории, как общая долевая собственность. Данный тип имущества предполагает, в частности, не только распределение прав на владение активами в фиксированных долях, но также возможность извлечения пропорционального дохода от коммерческого использования собственности.

Вместе с тем люди, владеющие имуществом на праве долевой собственности, обязаны нести, соразмерно своей доле, ответственность за содержание активов.

Общая долевая собственность выражается в дробях или процентах. Касательно определения соответствующих цифр в 245-й статье ГК РФ сказано, что соответствующая пропорция признается равной, если иное не предполагает закон, договор или практика взаимоотношений между собственниками.

Величина долей может корректироваться в силу появления новых владельцев, а также модернизации имущества, ведущая роль в которой принадлежит конкретному собственнику, и это может быть доказано. При этом если соответствующее улучшение недвижимости может быть тем или иным образом отделено, то человек, обеспечивший его, может приобрести в законном порядке право собственности на него, не увеличивая долю в основном активе.

Право общей долевой собственности реализуется каждым из владельцев имущества в силу согласия всех остальных собственников. Если же соответствующего типа консенсус не удается установить, то споры подлежат решению в судебном порядке. В некоторых случаях, как отмечают юристы, суд может содействовать разрешению споров также и в области распоряжения совместным имуществом.

Продажа общей долевой собственности имеет ряд особенностей. Так, например, если кто-либо из владельцев решит продать свою долю, то другие собственники имеют право приобрести ее в преимущественном порядке. Таковы положения 250-й статьи ГК РФ. Но только если речь не идет о продаже посредством публичных торгов. Если один из владельцев нарушит это правило, то другие собственники могут обжаловать результаты сделки через суд.

Выше мы отметили, что каждый из собственников, владеющий имуществом в долях, вправе рассчитывать на доход от коммерческого использования активов. Рассмотрим данный аспект подробнее.

Распределение доходов от общей собственности

Собственник, согласно положениям 248-й статье ГК РФ, таким образом, имеет право на пропорциональное распределение любых доходов от использования имущества, которое находится в совместном владении - если иное не оговорено соглашениями между совладельцами. При этом, если человек получает соответствующего типа доход, то он также обязан уплачивать налог на него в аналогичных пропорциях, нести издержки, связанные с содержанием имущества и обеспечением его функциональности.

Раздел и выдел

Рассмотрим механизмы, отражающие прекращение общей долевой собственности. Таковых в российской практике два - раздел и выдел.

Если речь идет о разделе, то в рамках данного механизма общая собственность прекращается в отношении всех владельцев имущества. В свою очередь, выдел из общей долевой собственности подразумевает, что из владения выходит только один человек. Законом предусмотрены самые разные основания для осуществления обеих процедур. Так, например, раздел общей долевой собственности или выдел могут быть проведены исходя из взаимного согласиях всех владельцев. Другой вариант - в силу судебного решения. Также выдел возможен по факту требования со стороны кредиторов при взыскании.

В 252-й статье ГК РФ сказано, что раздел, или же выдел, должны осуществляться в натуральном выражении, если это возможно и не противоречит нормам закона. Однако если соответствующая процедура не может быть реализована, то собственник, который должен получить свою часть имущества как результат раздела или выдела, вправе рассчитывать на денежную компенсацию. В ряде случаев данный механизм приводится в действие на основе судебного решения. Получив компенсацию, человек прекращает участвовать в совместном владении имуществом.

Совместная собственность

Изучив то, что такое общая долевая собственность, рассмотрим специфику совместного владения. Его отличительная особенность в том, что хозяева осуществляют солидарное управление имуществом, нет каких-либо долей. Вместе с тем владельцы вправе договориться о некоторых разграничениях в пользовании собственностью. Так или иначе, распоряжаться имуществом кто-то из собственников может, согласовав свои намерения с другими владельцами. При этом заключать сделки, предмет которых - распоряжение соответствующими активами, может любой собственник. Если, однако, он не согласует свои действия с другими владельцами, то заключенный договор может быть признан недействительным в суде.

Раздел и выдел

В принципе, правила для раздела и выдела при обращении с совместным имуществом схожи с теми, что включает в себя право общей долевой собственности. Однако непосредственно перед проведением соответствующих процедур владельцы должны совместными усилиями определить величину долей для каждого. Если им не удается сделать это посредством договоренности, решать вопрос предстоит в суде.

Совместная собственность супругов

Совместная собственность граждан, состоящих в браке, имеет свою специфику. Она отражена в 256 статье ГК РФ. Там сказано, что совместным признается имущество, которое нажито супругами после регистрации брака, но в том случае, если иные условия не оговорены в брачном договоре. То есть соответствующего типа контракт может выглядеть как договор общей долевой собственности, отражающий разделение имущества, например, квартиры, в таких-то пропорциях.

Также возможен вариант, при котором соответствующего типа собственность определяется как результат существенного увеличения стоимости индивидуального имущества мужа или жены в период брака. В свою очередь, если супруги проживали в гражданском браке, т. е. без соответствующей регистрации, то их имущество определяется в общем случае как раздельное.

Совместная собственность фермеров

Определенной спецификой также обладает совместная собственность участников крестьянских и фермерских хозяйств. Соответствующие положения закреплены в 257 статье ГК РФ. Согласно закону, имущество фермеров - совместное, если иное не зафиксировано в договорах между ними или в силу положений релевантных правовых актов. Участники крестьянского или фермерского хозяйства вправе пользоваться имуществом, договариваясь между собой. При этом сделки, предмет которых - совместная собственность аграриев, могут заключать только доверенные лица или же главы хозяйств.

Раздел фермерского имущества также имеет свою специфику. В частности, если подразумевается выдел одного из участников хозяйства, то он, как отмечают некоторые юристы, во многих случаях не может забрать себе долю в земельном участке. Однако он вправе получить денежную компенсацию, порядок начисления которой определяется совместно с другими фермерами или же судом.

Изучив специфику совместной собственности, мы можем исследовать аспект, отражающий практику распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности. Какого рода нюансы характерны для соответствующих процедур? Прежде всего можно отметить, что, несмотря на то что законом в достаточной мере подробно определены нормы, касающиеся распределения частей во владении имуществом, на практике осуществление права распоряжения собственностью в долях может быть затруднено. Возьмем пример с недвижимостью.

Практика распоряжения долями: процедура продажи

Если группой лиц установлена общая долевая собственность на квартиру, то каким образом каждый из них может распоряжаться имуществом на практике? Возьмем один из наиболее распространенных сценариев - продажу жилья.

Если речь идет о том, чтобы продать квартиру полностью, то необходимо согласие всех владельцев. То же самое требуется и в случае, если, к примеру, человек желает передать недвижимость в залог. Не имеет значения, сколько человек согласны - даже если один против, то сделка не может быть осуществлена.

При этом, как отмечают юристы, даже суд не вправе принудить человека дать согласие на то, чтобы жилье, в котором у него есть доля, было продано. Вместе с тем общая долевая собственность на квартиру предполагает, что человек вправе распоряжаться своей частью во владении так, как хочет. Правда, в этом случае могут возникнуть сложности с определением фактической натуральной доли. Какие здесь могут быть сценарии?

В случае если долевая собственность установлена в отношении однокомнатной квартиры, на практике выдел соответствующей части, как отмечают юристы, осуществить затруднительно. Однако если присутствует общая долевая собственность на дом, в котором несколько квартир, то соответствующая процедура, в свою очередь, вполне реальна. Особенно если, например, количество комнат в нем пропорционально числу собственников. Таким образом, недвижимость, с точки зрения практической реализации процедуры продажи доли, должна быть делимой.

В ряде случаев при выделе части недвижимости допустимо привлечение компетентных специалистов, готовых осуществить корректное разделение жилплощади. Другой механизм - обращение в суд. Как правило, по итогам подобных слушаний собственник получает некоторое количество квадратных метров в тех частях квартиры, которые с эксплуатационной точки зрения отражают полноценный комфорт проживания в ней. В некоторых случаях суд может, например, отдать человеку целую комнату и одновременно наделить его правом пользоваться в совместном порядке ванной, кухней, прихожей.

Как мы уже отметили выше, преимущественное право на приобретение выдела имеют другие владельцы квартиры. При этом участник общей долевой собственности должен предупредить о своем намерении продать долю других владельцев в письменном виде, после чего ждать месяц их решения. При этом цена фактической продажи должна быть той же, что озвучена на момент предоставления совладельцам соответствующего документа. Если человек захочет продать свою долю в квартире дешевле, то он должен еще раз предложить другим владельцам ее выкупить.

Если человек продаст свою долю в квартире третьим лицам, не предложив выкупить ее совладельцам, то соответствующая сделка может быть оспорена в суде. В результате собственник будет обязан вернуть денежные средства покупателю, вновь обретя право владения своей долей взамен.

Практика распоряжения долями: аренда

Другой сценарий, который может встречаться на практике - предоставление доли в квартире в аренду. По закону осуществлять подобную процедуру можно при согласии всех совладельцев. Однако на практике подобного рода сделки часто заключаются только с тем человеком, который нашел подходящего арендатора. Правомерно ли это? Как считают многие юристы, нет.

Если, таким образом, в квартиру подселили людей, с которыми один из владельцев заключил договор аренды, то другие собственники вправе их выселить посредством обращения в полицию. Вместе с тем, как отмечают юристы, на практике это осуществляется редко, поскольку арендодатель может убедить полицейских, что к нему приехали, условно говоря, дальние родственники из Австрии в гости. По закону никто не может запретить вселять их в порядке временного нахождения.

Конечно, недовольные совладельцы могут также обратиться в суд. Однако даже если они выиграют дело, то соответствующее решение будет действовать, как отмечают некоторые юристы, только в отношении конкретной группы лиц, которые вселились в помещение по отдельно взятому договору аренды. Если один из владельцев квартиры заключит новый договор аренды, то для выселения тех, кто получил право на проживание в квартире в порядке, противоречащем закону, нужно будет еще раз обращаться в суд. Поэтому подобная мера, как отмечают многие юристы, часто не имеет практической значимости.

Общая собственность на землю

Мы изучили аспекты, касающиеся того, как определяется общая долевая и совместная собственность на жилые помещения. Вместе с тем соответствующие правоотношения могут иметь специфику, если их предмет - земельные участки. В некоторых нюансах право общей собственности на землю регулируется на основе принципов, отличных от тех, что характерны, в частности, для недвижимости. Рассмотрим данный аспект подробнее.

По закону россияне могут владеть землей как в индивидуальном порядке, так и по праву общей собственности - если владельцев двое и больше. Законодательное регулирование соответствующего владения в целом схоже с иными категориями имущества. Так, например, есть общая долевая собственность земельного участка, а есть совместная.

Аналогично общим правилам, установленным в российском законодательстве, земля будет находиться в долевом владении, если законом не предусмотрено механизмов, при которых происходит образование совместной собственности. Также, если следовать положениям 244 статьи ГК РФ, общее владение возникает, если его объект - неделимый, то есть не подлежащий распределению в натуральном виде без изменения функциональной специфики или же в силу закона. Как отмечают некоторые юристы, относительно правоотношений в сфере земельного права применимо только второе правило. То есть участок в общей долевой собственности - если в законе не указано иное - подлежит корректному распределению в натуральном виде.

Пример случая, когда в правовых актах прямо прописывается совместное владение - рассмотренный нами выше сценарий с фермерскими хозяйствами. Согласно 257 статье ГК РФ, общее имущество фермеров, включая земельный участок, принадлежит всем участникам объединения на праве совместного владения. Однако это осуществляется, если сами фермеры не договорились распределять землю в рамках иных договоров.

Эта правовая норма, таким образом, относится к категории диспозитивных. Вместе с тем, как отмечают некоторые юристы, в Законе «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» присутствовало положение, согласно которому общее имущество фермеров - долевое, если только нет единогласного решения участников объединения о переводе его в совместное владение. То есть мы наблюдаем некоторую эволюцию законодательства в данной области.

Общая собственность – наиболее часто встречающийся вид правоотношений в гражданском обществе. На принципах общей собственности строится совместная деятельность участников многих социальных или хозяйственных групп. Когда во владение единым объектом вступают несколько субъектов, возникает общая собственность.

Не стоит путать данную форму собственности с корпоративной или кооперативной. Все виды коллективного объединения имущества разных лиц порождают новый объект отношений и нового собственника. При общей же собственности имущество выступает единым и цельным объектом. Независимо от количества участников (владельцев) размеры его не изменяются.

Что такое долевая собственность и общая долевая собственность

Обычно общая собственность появляется по отношению к вещи, которую нельзя разъять. Ею может быть конструктивно цельный механизм, например, трактор. Неразрывные отношения возникают при владении домом; нераздельным может оказаться бизнес – торговая точка. Объект общей собственности может функционально состоят из нескольких независимых частей, но приобрести признаки неделимости в результате заключения контракта собственниками.

Закон требует юридического закрепления за каждым владельцем принадлежащего ему права на дробную часть имущества – долю. О долевой собственности говорят, когда между участниками общей собственности существуют договорные отношения.

Случаи, когда общая собственность может быть совместной, т.е. такой, в которой доли не выделены, предусмотрены отдельными федеральными законами.

Две законодательных нормы предусматривают такие случаи:

1. Семейный кодекс (пункт 1, статья 34) – для супружеских пар;
2. Гражданский кодекс (пункт 1, статья 257) – для крестьянских хозяйств.

Принципы долевого деления

Доля в собственности на какую-либо вещь не означает владение ее конкретной физической частью. Закон гласит, что доля сособственника – это его право на данную вещь. При этом все участники собственности имеют право на всю вещь в целом.

Если на момент приобретения доля каждого совладельца не была оговорена, то при делении они будут одинаковыми. Размер долей каждого участника может различаться, если это условие должным образом зафиксировано в соответствующем документе – договоре, решении суда, приватизационном сертификате.

Все участники обладают равными правами относительно пользования предметом собственности. Решения, которые влекут за собой изменение правового статуса имущества или его стоимости должны сообща приниматься всеми лицами, обладающими правом собственности.

Независимо от соотношения долей, все совладельцы имеют равные количества голосов.

Соотношения долей каждого совладельца могут изменяться в процессе пользования общей вещью. Основанием могут стать улучшения вещи, проведенные одним из сособственников в процессе длительного пользования имуществом. Для того чтобы вклад участника собственности в улучшение характеристик вещи привел к изменению соотношения , стороны должны договориться об этом заранее.

При долевой собственности каждая сторона имеет право как на распоряжение имуществом, так на владение и на пользование им. В процессе потребления вещи возможны ситуации, когда ее реальная часть, доставшейся одному из совладельцев, не соответствует долевому соотношению. Подобные случаи должны утрясаться в ходе переговоров, при этом вполне возможны компромиссы. Например: тот сособственник, который имеет большую долю, но вынужден проживать в меньшей комнате совместного дома, будет в меньшем объеме оплачивать текущие расходы.

Каждая сторона может потребовать реального дележа общего пирога. Если этот процесс поддерживается всеми сторонами, он называется разделом, если только одним лицом, то – выделом. Деление имущества производится на пропорциональной основе, в соответствии с зафиксированными размерами долей.

Когда объект собственности можно реально разделить без потери его потребительских свойств, из него выделяют необходимую часть в размере доли выделившегося. Сложнее, когда реальный раздел может привести к разрушению вещи. В этом случае собственники могут договориться о компенсационных выплатах. Если соглашение невозможно, имущество продается, а вырученные средства распределяются по долевому принципу.

Что необходимо знать о долевой собственности

Вступление в члены жилищно-строительного кооператива является для граждан одним из способов покупки жилья. Главное его преимущество – более низкая стоимость, однако при этом существуют и значительные риски

Покупка квартиры с помощью жилищно-строительного кооператива имеет как множество достоинств, так и недостатков. Подробнее о заключении договора, его структуре и возможных рисках - читайте далее

Скрыть факты мошенничества и нарушения законодательства сомнительным строительным компаниям становится всё сложнее. С появлением реестра недобросовестных застройщиков узнать о подрядчике всю подноготную сможет каждый потенциальный дольщик

Нередко возникает ситуация, когда дом вроде бы построен, однако застройщик не торопится передать квартиры в распоряжение новым хозяевам. В таком случае необходимо обратиться в суд. В последние годы судебной системой накоплен опыт разрешения подобных дел

От текста договора участия в долевом строительстве зависят особенности правоотношений между покупателем и застройщиком. Поэтому на данном этапе надо убедиться в добросовестности застройщика и снизить риски, даже если строитель не выполнит обязательств

Срок сдачи объекта уже давно прошёл, а застройщик до сих пор не передал вам ключи от квартиры? Стоит начать процесс взыскания неустойки. А также – полной компенсации ущерба и морального вреда

Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности – процесс достаточно сложный, требующий помощи соответствующих специалистов и знания продавцом основных юридических тонкостей

Получить свою долю в квартире не всегда удаётся без споров с родственниками и обращения в суд. Какие документы необходимо собрать истцу и чего можно ожидать от судебного процесса?

Характеристика долевого строительства как инвестиционной формы, история и перспективы ее развития в 2015 году

Правила распоряжения долевой собственностью

Любой совладелец может самостоятельно принять решение о реализации той части имущества, которая ему принадлежит, а также о его закладе, дарении, завещании и проч.

При продаже собственной части имущества, находящегося в долевой собственности, совладелец обязан в письменной форме уведомить о таком намерении, цене и других условиях реализации всех партнеров по собственности, которые обладают преимуществом в приобретении. Те на протяжении календарного месяца могут либо принять предложенные условия и выкупить выделяемую долю, либо отказаться от них (проигнорировать). При невыполнении этого условия продавцом остальные собственники могут в трехмесячный срок подать судебный иск о передаче им прав и обязанностей нового совладельца. В этом случае они выплачивают продавцу необходимую денежную сумму и выполняют другие условия продажи.

При других формах отчуждения доли (дарении, закладе) делать первоочередное предложение партнерам не требуется. Также без согласия совладельцев осуществляются отчуждение доли по решениям судов.

Перечень норм, определяющих порядок возникновения и прекращения отношений общей собственности, изложен в статьях 244 – 259 Гражданского кодекса РФ.