Об установлении реальной рыночной стоимости залогового имущества. Методика определения справедливой (рыночной) и залоговой стоимости предмета залога. Сравнение залоговой стоимости имущества в банках с разным дисконтирующим коэффициентом

Предоставление кредита под залог имущества в докризисное время было довольно распространено. Такого рода услуга — весьма интересна, поскольку позволяет человеку сравнительно быстро получить деньги, причем в приличном размере — обычно до 70% от стоимости залога. Однако в том случае, если заемщик не сможет вернуть долг, залог придется реализовать. Здесь важную роль играет вопрос оценки.

Что может быть предметом залога?

В широком смысле слова ипотека означает не только кредит на покупку квартиру, но и выдачу денежных ссуд под залог имущества, находящегося в собственности заемщика.
Предметами залога могут быть:

• объекты недвижимости (здания, квартиры, земельные участки и др.);
• машины и оборудование;
• ценные бумаги (векселя, акции предприятий);
• товары промышленной и продовольственной группы (продукция высокого качества с длительным сроком хранения), в том числе товары в обороте;
• имущественные права, которые могут быть отчуждены (например, право на долю в имуществе хозяйственного субъекта), долговые требования, авторские, изобретательские и иные имущественные права.

Такую услугу как кредит под залог имущества первоначально банки представляли только юридическим лицам, но потом она распространилась и на «физиков».
После получения кредита заемщик может продолжать пользоваться заложенным имуществом, но теряет право продавать, дарить, обменивать предмет залога.

NB! В случае дефолта заемщика залог переходит в собственность банка.

Зачем нужна оценка залога?

Оценка залога позволяет установить правильное соотношение между стоимостью закладываемого имущества и величиной кредита, что впоследствии способствует предотвращению (урегулированию) разногласий между сторонами сделки, которые могут возникнуть при обращении взыскания на предмет залога.
Независимую оценку стоимости объекта недвижимости проводит банк.

Когда нужно проводить оценку залога?

До обращения за кредитом в банк не стоит оценивать имущество, которое предполагается использовать в качестве залога, поскольку:

• прежде чем принять решение о выдаче кредита, банк проверит финансовое состояние заемщика, и, если он найдет его неудовлетворительным, предварительная оценка вообще не понадобится;
• обычно банки имеют собственных аккредитованных оценщиков, поэтому существует вероятность того, что отчеты «сторонней» компании кредитная организация не примет; если рассмотрение кредитной заявки будет длиться долго, то есть вероятность, что банк объявит имеющуюся оценку устаревшей.

Как определяется залоговая стоимость имущества?

Оценочные компании определяют стоимость залога с некоторым дисконтом: обычно его размер составляет 20-50% от рыночной цены объекта.
Величина дисконта различается в каждом конкретном банке, согласно внутренним регламентам отдела кредитования. Она зависит от:

• конкретных условий кредитования;
• степени ликвидности объекта;
• кредитной истории потенциального заемщика.

Дисконт необходим, чтобы в той или иной мере компенсировать возможные риски банка, которые могут возникнуть при неисполнении должником своих обязательств. В «скидку» заложены:

• возможные судебные издержки при обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке;
• расходы, связанные с дальнейшей реализацией объекта недвижимости на открытых торгах или аукционе.

Реализации залогового имущества

Вследствие финансового кризиса количество дефолтов заемщиков увеличилось. Объем просроченных жилищных кредитов вырос за прошлый год в три раза.
Как уже отмечалось, при регулярных неплатежах со стороны должника и очевидной невозможности восстановления его платежеспособности в обозримом будущем, имущество заемщика может быть продано с торгов (при судебном порядке обращения взыскания) или по договору комиссии (при судебном и внесудебном порядках взыскания).
Продавая залог, банкиры возвращают свои деньги, предоставленные в виде кредита. Однако не всегда — особенно на фоне падения цен на рынке недвижимости — после реализации предмета залога кредит может быть полностью погашен.
Кстати, самим продавать имущество дефолтного должника банку не так выгодно: как минимум после принятия его на свой баланс, у кредитной организации появляется дополнительная налоговая нагрузка.
Есть еще один вариант — переоформление проблемного кредита на более платежеспособное лицо. Заемщик в таком случае сравнительно безболезненно избавляется от долга, который не в состоянии вернуть, а банк получат пусть и нового, но платежеспособного клиента. Вариант неплохой, но реализовать его на практике не так легко, особенно в сегодняшних, посткризисных реалиях.

Елена Каштэлян,
специалист отдела оценки компании

Ее размер равен сумме средств, которую получит залогодержатель при реализации залогового имущества в установленный срок, включая покрытие дополнительных расходов.

Это понятие активно используется в кредитовании, но на законодательном уровне оно не закреплено. Соответственно нет четкой методики для определения залоговой стоимости, в большинстве случаев она рассчитывается каждой кредитной организацией самостоятельно, исходя из внутренних методик и правил.

Определение залоговой стоимости

Залог является одной из наиболее надежных форм обеспечения и активно используется при кредитовании. В качестве залога может выступать движимое, недвижимое имущество, интеллектуальная собственность и другое ликвидное имущество.

Порядок определения залоговой стоимости в законодательстве не прописан. Это значит, что она определяется сторонами самостоятельно и прописывается в договоре. На практике кредитор оценку производит самостоятельно, в некоторых случаях могут привлекаться сторонние эксперты-оценщики.

Размер залоговой стоимости должна обеспечить возмещение ущерба кредитору в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. Поэтому банки включают в нее разного рода риски, издержки, которые могут возникнуть в будущем при реализации залога.

Залоговый дисконт

Залоговая стоимость тесно связана с рыночной стоимостью, но у них есть определенные отличия. Разница между залоговой и рыночной стоимостью, называется залоговым дисконтом. При его расчете учитывают:

• сумму задолженности перед кредитором;
• сумму налогов и сборов, которые нужно будет уплатить при (после) реализации залога;
• транспортные расходы;
• судебные расходы;
• другие расходы, связанные с реализацией залога.

На практике, у каждого кредитора есть свои шаблоны для определения дисконта. Например, при ипотеке дисконт составляет в среднем 20-30%, при выдаче кредита под залог оборудования — 40-60%.

При определении залогового дисконта важно соблюсти баланс. С одной стороны кредитор должен стремиться увеличить его размер, тем самым минимизировать риски реализации залогового имущества. Но с другой стороны конкуренция на рынке кредитования не позволяет ему это сделать. Если банк будет занижать оценку залога и отдавать предпочтение высокому залоговому дисконту, то это отпугнет клиентов.

Нюансы

Залоговая стоимость — это больше формальное понятие. Она не совпадает с ценой реализации залогового имущества, так как учитывает определенные риски и дополнительные расходы, связанные с реализацией.

Банк не может полностью учесть конъюнктуру рынка и обстоятельства, которые могут возникнуть в будущем. Поэтому залоговая стоимость на практике не всегда может покрывать убытки кредитора. Продавать залоговое имущество по залоговой стоимости целесообразно в ряде случаев:

• сумма задолженности, включая проценты и пеню, значительно ниже залоговой стоимости;
• продажа имущества осуществляется структуре, которая связана с банком или ему подведомственна, при этом рыночная цена актива с момента заключения залоговой сделки выросла.

Вопрос определения залоговой стоимости на сегодняшний день является важным и актуальным. Залогодержатель должен выработать и вести взвешенную политику в этом направлении, чтобы максимально снизить риски и получить эффект от проведения залоговых операций. Также актуальным является вопрос закрепления сущности и принципов определения залоговой стоимости в законодательстве.

Залоговая стоимость имущества требуется при оформлении банковского кредита. Оценка имущества , предоставляемого в залог, производится только независимым оценщиком.

Такое требование обусловлено тем, что: 1) независимый оценщик не имеет имущественного интереса в оцениваемом им объекте оценки, 2) не имеет вещественных и обязательственных прав в отношении данного имущества. Разумеется, сам банк, получающий имущество в залог, не имеет права проводить его оценку, поскольку имеет имущественный интерес.

Следует понимать, что оценка залога не тождественна оценке рыночной стоимости в понимании Закона «Об оценочной деятельности». По сути, оценивается ликвидационная стоимость объекта, которая отличается от рыночной стоимости.

Почему залог оценивается по ликвидационной стоимости

Что же такое ликвидационная стоимость? Это стоимость объекта на тот случай, если он будет отчужден. В жизни это выглядит так: если получатель кредита перестал выполнять свои обязательства по договору кредитования, объект залога по истечении определенного времени выставляется на продажу.

Поскольку банк – это не риэлторская компания, он заинтересован в скорейшем возврате долга ссудополучателя. В этой связи он не может ждать, пока найдется покупатель по рыночной цене, поэтому оценка производится по более низкой (ликвидационной) стоимости, которая позволяет банку продать объект залога в минимальные сроки и восстановить свои кредитные ресурсы.

Особенности оценки ликвидационной стоимости для залога

• залоговая стоимость имущества, предоставляемого в качестве обеспечения по кредиту, определяется при заключении кредитного договора. При этом она является прогнозной, поскольку рассчитывается на момент истечения срока кредитования плюс время на быструю реализацию имущества с торгов;
• оценка стоимости залога осуществляется на основе предварительной оценки его рыночной стоимости;
• ввиду возможной реализации залогового имущества предполагается смена его собственника, которая может повлечь изменение условий использования;
• при расчете залоговой стоимости недвижимого имущества выбор коэффициента ликвидационной скидки происходит с учетом ликвидности объекта, которая зависит от местоположения, состояния, размера, рыночной стоимости, развитости рынка недвижимости в регионе, конкретном населенном пункте, предполагаемого времени продажи. Для зданий и сооружений при продаже с открытых торгов срок экспозиции должен составлять не более двух месяцев.

Самыми ликвидными недвижимыми объектами являются офисные здания и помещения, за ними следуют торговые здания, потом — производственные и складские.

К тому моменту, когда должник ссудозаемщик прекращает исполнять свои обязательства по кредитному договору, кредитор должен иметь реальную возможность обратить взыскание на предмет залога. Это в первую очередь означает, что на этот момент заложенное имущество должно сохраниться в натуре как минимум. Для этого в Гражданском кодексе прописана возможность передачи заложенного имущества залогодержателю. Предусмотрены и другие способы обеспечения сохранности заложенного имущества.

Методика определения справедливой (рыночной) и залоговой стоимости предмета залога

Методика определения справедливой (рыночной) и залоговой стоимости предмета залога

Определение рыночной стоимости предмета залога

Для определения стоимости предмета залога в рыночных ценах (рыночной цены предмета залога) с учетом правильного определения его ликвидности, необходимо определить:

а. Учетную (балансовую) стоимость предмета залога по балансовому учету залогодателя.

б. Текущую рыночную стоимость предлагаемого в залог имущества, по которой возможна его реализация в максимально разумные (короткие) сроки. Для чего проводятся предварительные исследования следующими способами:

Получение данных о ценах на аналоги предмета залога от предприятий-изготовителей;

Получение справочной информации об уровне цен на аналоги предмета залога от риэлтерских, торговых, снабженческих и иных организаций;

Анализ сведений об уровне цен по информации, представленной в средствах массовой информации и специальных справочниках по товарам и ценам;

Сбор сведений о наличии на рынке товаров, «замещающих» предмет залога и ценах на них;

Анализ таможенных документов, контрактов со спецификациями и.т.д. по товарам, поступающим по импорту;

в. Соответствие фактических характеристик предлагаемого в залог имущества показателям, содержащимся в представленных документах.

г. Удаленность места хранения предмета залога от залогодержателя.

д. Иные характеристики предмета залога, которые могли бы повлиять на изменение рыночной стоимости предмета залога к дате исполнения кредитного обязательства.

При оценке предлагаемого в залог земельного участка следует принимать во внимание такие факторы как:

- форму собственности (частная, постоянное бессрочное пользование, право аренды и пр.)

Разрешенное использование

Ландшафтное расположение участка (близость или наличие на самом участке оврагов оползневых зон);

Наличие/отсутствие и степень развитости инфраструктуры (подъездные пути, внешняя среда, окружающая застройка и пр.);

Улучшения (постройки, коммуникации и пр.),

Наличие или отсутствие, каких либо обременений и прав третьих лиц (аренда, пользование, залог, сервитут).

е. В случаях, когда предметом залога является недвижимое имущество, ценные бумаги (векселя), а при необходимости – иное имущество или имущественные права, условием определения оценочной (залоговой) стоимости недвижимости может являться наличие оценки ее текущей рыночной стоимости, произведенной независимым профессиональным оценщиком за счет залогодателя или третьих лиц.

Размер дисконта, применяемый для определения залоговой стоимости предмета залога

Ставки дисконта в зависимости от вида залога (минимального размера дисконта)

№ п/п	Вид закладываемого имущества	Размер дисконта
	Офисное, торговое, складское и производственные помещения	Высоколиквидные нежилые помещения и здания -не менее 10 % Ликвидные нежилые помещения и здания - не менее 20% Низколиквидные нежилые помещения и здания - не менее 35%
	Жилые помещения, дома	Высоколиквидные жилые помещения и здания -не менее 20% Ликвидные жилые помещения и здания – не менее 30% Низколиквидных жилых помещений и зданий - не менее 45%
	Предприятия как имущественные комплексы	не менее 40%
	Земельные участки	под индивидуальное жилое строительство – не менее 20%
		сельскохозяйственного назначения – не менее 30%
		промышленного назначения (под строительство торговых центров) и т.д. – не менее 20%
	Торговое и промышленное оборудование	Новое оборудование сроком эксплуатации до 3 лет - не менее 30% Оборудование сроком эксплуатации более 3 лет - не менее 45%
	Воздушный, морской и речной транспорт, железнодорожный состав маневрового назначения	не менее 30%
	Автомобильный транспорт	Новый автомобильный транспорт и транспорт сроком эксплуатации до 1 года Не менее 20% Автомобильный транспорт сроком эксплуатации более 1 года и менее 3 лет Не менее 30% Автомобильный транспорт сроком эксплуатации более 3 лет - не менее 35%
	Спецтехника	Спецтехника со сроком эксплуатации до 3 лет – не менее 35% Спецтехника со сроком эксплуатации более 3 лет – не менее 40%
	Незавершенное строительство и производство	В случае готовности объекта не менее чем на 75% -не менее 45% В случае готовности объекта менее чем на 75% - не менее 60%
	Ценные бумаги	Государственные ценные бумаги - «голубые фишки» – не менее 15%.* Первоклассных западных банков и компаний
	Товары в обороте (переработке)	Залог товаров, имеющих высокую ликвидность, торговля которыми осуществляется с открытых биржевых площадок – не менее 30% Залог товаров, имеющих среднюю/ниже средней ликвидность Не менее 50%
	Имущественные права на недвижимость	проекты по строящимся высоколиквидным жилым помещениям и зданиям (жилье бизнес-класса) – приготовности объекта до 50%-не менее 40% При готовности объекта от 50% до 75% - не менее 30% При готовности объекта от 75% до 100% - не менее 25% (от цены на этапе строительства). проекты по строящимся низколиквидным жилым помещениям и зданиям («элитное» жилье) – при готовности объекта до 50% - не менее 50% (от цены на этапе строительства); При готовности объекта от 50% до 75% - не менее 35% (от цены на этапе строительства); При готовности объекта от 75% до 100% - не менее 30% (от цены на этапе строительства).
	Доли в уставном капитале организаций	При наличии независимой оценки, положительных аудиторских заключений и высоколиквидных активов – не менее 30% от стоимости чистых активов; При отсутствии независимой оценки и аудиторских заключений – не менее 45% от стоимости чистых активов

*К термину «голубые фишки» относятся наиболее известные и престижные акции. В настоящее время к данной категории относятся акции следующих компаний: ОАО «Газпром», ОАО «Лукойл», ОАО «МТС», ОАО ГМК «Норильский Никель», ОАО «РАО ЕЭС», ОАО «Ростелеком», ОАО «Сбербанк», ОАО «Газпром нефть», ОАО «Сургутнефтегаз».

Величина минимального залогового дисконта устанавливается, исходя из привлекательности и ликвидности предмета залога на основе анализа следующих факторов:

Ликвидность предмета залога .

Данный фактор учитывает реальную возможность реализации предмета залога и сумму расходов и издержек, дополнительно возникающих при этом.

Стабильность цены предмета залога .

Данный фактор учитывает уровень колебаний рыночных цен на предмет залога.

Сохранность предмета залога .

Данный фактор учитывает условия хранения предмета залога, степень его защищенности от посягательств со стороны третьих лиц (наличие сигнализации и/или охраны), наличия договора страхования и его условий с точки зрения суммы, срока страхования, компании-страховщика и т.д.

Срок реализации предмета залога.

Данный фактор учитывает возможные сроки реализации предмета залога с точки зрения его отчуждения, подтверждения права обращения взыскания на него, сроков и процедуры реализации предмета залога, документального оформления сделки купли-продажи предмета залога и т.д.

Эффективность контроля .

Данный фактор учитывает возможность залогодержателя осуществлять контроль над сохранностью, качеством и количеством заложенного имущества.

Валютные риски .

Данный фактор имеет значение в том в случае, когда валюта кредита и валюта, в которой выражена оценочная стоимость предмета залога, различны.

Определение залоговой стоимости предмета залога из рыночной (справедливой) стоимости

Определение залоговой стоимости предмета залога производится по следующей формуле:

З.С. = Р.C . x (100 – Д)/100

Если залог оборудования в банке кто (и как) определяет залоговую стоимость оборудования, на основании каких документов она определяется? Чем отличается залоговая стоимость от рыночной стоимости оборудования? Для оценки стоимости оборудование может ли банк затребовать у сторонней компании - третьего лица, которое продает аналогичное оборудование, или продавца оборудования, документы о стоимости оборудования и на каком основании обязана сторонняя компания (продавец) их предоставлять? При залоге оборудования в банк, какие документы представляются банку. Например, если покупатель купил оборудование, а потом оформляет залог оборудования в банке, должен ли он показывать договор поставки со всеми спецификациями и могут ли продавца (поставщика по договору поставки) данного оборудования обязать предоставить информацию банку, о том, за сколько аналогичное оборудование он продает другим компаниям?

Ответ

Залоговая стоимость устанавливается сторона сторонами самостоятельно ( ГК РФ). Привлечение оценщиков не является обязательным. То есть оценка сторон может отличаться от рыночной стоимости как с момента заключения договора, так и из-за изменения рыночной стоимости с истечением времени.

У банка прав на выставление соответствующих требований нет. То есть их можно игнорировать без каких-либо последствий.

То какие документы обязан предоставить залогодатель банк решает самостоятельно исходя из разработанных риск-менеджментом внутренних локальных актов. То есть данный вопрос лежит не в области законодательства, а в области ведения бизнеса.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист» .

«Из перечня существенных условий договора залога исключена оценка предмета залога, а также указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество

Цена заложенного имущества не является существенным условием договора залога (). Это позволит сторонам сэкономить денежные средства и время на проведение оценки перед заключением договора залога.

Однако стоимость предмета залога, в пределах которой залогодержатель получает удовлетворение, указывать нужно. Согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания ().*

При этом изменение рыночной стоимости предмета залога не является основанием для изменения или прекращения залога. Это правило действует, только если иное не предусматривает закон или договор ().