Судебная практика по жилищному праву пример. Когда возникают жилищные споры — обзор основных ситуаций. Специализированные жилые помещения
Как происходит решение вопросов по гражданским делам в судебной практике? Каков срок исковой давности жилищных споров? Какие бывают виды жилищных споров и как они решаются в суде?
Жилищный вопрос в России — в числе самых острых. Даже после того, как человек уже стал счастливым обладателем жилплощади, судьба иногда преподносит неприятный сюрприз, который порождает жилищные споры.
Или это опасение, что правозащитники присоединяются к этому урожаю? Хотя право прав человека, несомненно, очень сильно зависит от роли государства, некоторые конституции и законы позволяют прямо подавать иски против частных субъектов, в то время как в некоторых органах юрисдикционной юрисдикции основное внимание уделяется защитной роли государства. Что касается первой группы, то многие случаи касаются права на труд, где роль частных субъектов играет значительную роль в рыночной экономике.
Что касается второй формы, то через обязательство по защите мы можем упомянуть такие примеры, как первый случай, принятый Комитетом по ликвидации дискриминации в отношении женщин. Венгрия, Комитет выработал широкие рекомендации по делу о бытовом насилии, включая реформирование законодательства и предоставление услуг по социальному жилью и жилищной помощи. Секретарь Департамента энергетики, Верховный суд Филиппин отменил закон о дерегулировании, который освободил трех крупных нефтяных компаний от получения разрешения регулирующего органа на повышение цен.
Из чего они рождаются и как в них преуспеть, расскажу вам я, Валерий Чемакин - консультант по правовым вопросам. Я объясню, какие виды жилищных споров бывают и дам советы , как их избежать или по-крайней мере не доводить до стадии судебного разбирательства.
Сотрудники юридических компаний, обзор которых я сделал в конце статьи, помогут решить вашу проблему максимально эффективно.
Суд также указал, что правительство могло бы добиться такого же результата с помощью законодательной поправки, которая была выполнена незамедлительно. Однако в этой области есть несколько препятствий. Это связано со скоростью и небольшой рекламой, с которой эти процессы выполняются, и, следовательно, с трудностью подготовки существенных аргументов.
Учитывая, что права человека, как правило, считаются нейтральными в выборе экономической системы, отсутствует доказательство того, что приватизация отрицательно сказывается на экономических и социальных правах, которая обычно доступна только после приватизации понял. В Южной Африке перемещение домовладельцев все чаще ставится под сомнение на том основании, что они нарушают право на жилище, но частные участники утверждают, что их право на собственность не соблюдается, а не обязательства, связанные с правом на жилище. жилье падает на государство.
1. Что такое жилищные споры
Для подавляющего большинства граждан России жильё — единственный дорогостоящим актив, за который они готовы сражаться до конца.
Право иметь крышу над головой есть у каждого человека. Конституция и законы призваны защищать его как одно из фундаментальных прав человека.
Это конфликтные ситуации между людьми, вытекающие из нарушения жилищных прав какой-либо из сторон.
В-четвертых, защита прав человека не всегда применима, если законы ограничивают обязательства публичных субъектов. Это обязательство принимать надлежащие меры для постепенного осуществления полной реализации прав в рамках имеющихся ресурсов и минимального обязательства обеспечить, чтобы соблюдались по крайней мере минимальные уровни каждого права, государство обязано доказать, подтверждает ли оно, что это не возможно, из-за нехватки ресурсов.
Колумбия является примером юрисдикции, которая приняла и требует соблюдения обоих обязательств. Другие суды преследовали только один из этих путей. Конституционный суд Южной Африки выбрал первый, используя параметр разумности и отрицая идею минимального обязательства обеспечить немедленное осуществление существенного уровня прав. Максимальные суды Венгрии и Швейцарии заняли противоположную позицию.
Споры по жилищным делам широко распространены, но невозможно найти две абсолютно одинаковых ситуации. Такие дела юристы относят к наиболее сложным и непредсказуемым.
Кроме того, жилищная тематика охватывает очень большой спектр взаимоотношений, начиная от права собственности и заканчивая вопросами оплаты коммунальных услуг.
В большинстве стран обеспокоенность по поводу демократической легитимности и институциональной компетентности, по-видимому, влияет на многие судебные решения. В некоторых случаях суды используют концепции для разработки, казалось бы, последовательной доктрины, которая может применяться в разных случаях. Например, можно привести суды Колумбии и Южной Африки, которые используют разные критерии для своих соответствующих тестов. В то же время можно также отметить произвольное использование судами этих вопросов, чтобы игнорировать сложные случаи и избегать адекватного рассмотрения соответствующих обязательств и того, как они будут применяться в конкретных случаях.
Одни жилищные споры годами развиваются из вялотекущего конфликта, иные возникают внезапно и развиваются так стремительно, что это повергает в шок обе стороны. Особенно этим «грешат» , речь о которых идёт в нашей отдельной статье.
Судебные разбирательства тоже иногда длятся годами, но инициировать их можно только в строго установленные временные рамки.
Поэтому трудно предсказать, какие ограничения будут установлены судом, в частности в случаях, связанных с перераспределением ресурсов. Однако юриспруденция предполагает, что суды, как правило, вмешиваются в дела в соответствии со следующими факторами: серьезностью последствий нарушения прав; точность государственного обязательства; участие правительства в нарушении; и способность правительства соблюдать постановление суда в отношении ресурсов, необходимых для этого.
Важно также признать, что некоторые из необходимых мер могут означать признание неявных прав, таких как требование о признании государством и защите прав на землю или трудовых прав. Во многих случаях позитивное признание имеет тенденцию быть более конкретным, когда связано с конкретной ситуацией, например, признание права маргинализованных общин на землевладение. Даже такой суд, как Конституционный суд Венгрии, не использовал свой конкретный мандат для определения «несоблюдения обязательства по законодательству».
Постановление пленума ВС РФ о жилищных спорах разъясняет, что при их разрешении используется общий для всех исков 3 летний срок давности, если иного нет в жилищном законодательстве по конкретному случаю.
Сегодня нет единого закона, который бы регулировал порядок разрешения жилищных споров, поэтому используется Гражданский и Жилищный кодексы, а также судебная практика.
Тем не менее суды в Индии и Колумбии не стеснялись издавать приказы, имеющие большое значение в тех случаях, когда были обнаружены систематические нарушения прав. В других юрисдикциях этот феномен более поздний. Прецедентное право охватывает широкий круг факторов, которые не могут быть основанием для дискриминации при признании прав, которые включают не только характеристики, явно упомянутые в международных документах, но и другие аспекты, такие как возраст, инвалидность, национальность, сексуальная ориентация.
Например, Апелляционный суд в Версале, Франция, отменил положение коллективного соглашения между работниками и работодателями на том основании, что он запретил вербовку лиц старше 35 лет. Разумеется, существует опасность, как неявно предлагает Комитет ООН по правам человека, уделять слишком много внимания определению того, какие формы дискриминации запрещены, а не произвольной классификации.
Тем не менее есть три варианта урегулирования таких конфликтов:
- Административный.
- Внесудебный.
- Судебный.
Решение об использовании того или иного варианта принимается в зависимости от конкретной ситуации. К примеру, вопросы о незаконной перепланировке или использовании квартиры не по назначению рассматриваются в административном порядке жилищной инспекцией, а споры по незаконному выселению — в судах.
Большинство случаев были связаны с прямой дискриминацией, но было несколько случаев, когда косвенная дискриминация была определена на основе запрещенных причин. Он обратил внимание некоторых судов на то, что права или гарантии равенства носят материальный характер и связаны ли они с позитивными обязательствами по прекращению дискриминации. В Пакистане Верховный суд объявил такой принцип довольно смелым образом в период растущего судебного процесса в отношении общественных интересов. Суды в Бразилии определили, что право детей на здоровье является приоритетом, и «включение ребенка или подростка в список ожидания для служения другим эквивалентно легализации самой насильственной агрессии против принципа равенства».
Согласно судебной практике, решения по жилищным спорам принимаются чаще всего в вопросах выселения, при жилищно-коммунальных разбирательствах, а также взаимоотношениях между соседями и родственниками. Подробнее о том, какие бывают жилищные споры, читайте далее.
2. Когда возникают жилищные споры — обзор основных ситуаций
Так как вопросы жилья так или иначе присутствуют совершенно во многих направлениях человеческих взаимоотношений, то и ситуаций, приводящих к возникновению споров, несчётное количество.
Однако другие суды, такие как Южная Африка и Венгрия, менее восприимчивы к установлению приоритетов в отношении прав детей в социально-экономической сфере. Постоянная дилемма заключается в том, могут ли институты с юрисдикционной компетенцией «приравниваться снизу» для удовлетворения критерия равенства в отношении социальных интересов или прав. В Канаде Верховный суд издал положительный порядок возмещения в случаях, связанных с правами на равенство, расширяя или расширяя сферу социальных услуг, пособий по социальному обеспечению и прав владения и пользования, но не исключает возможности выравнивания.
Выделим несколько распространённых и рассмотрим их подробнее.
Ситуация 1.
Нередко развод супругов сопровождается скандалами и взаимными обвинениями. Конфликт обостряется, когда благоверные успели нажить хоть немного совместного скарба.
Значительный успех в этой области заключался в создании возможности предоставления судебных средств правовой защиты, помимо тех, которые традиционно находятся в частном праве, таких как компенсация, реституция, признание правового акта как недействительного или гражданского правонарушения. В этом вопросе наблюдается несколько тенденций. Во-первых, некоторые суды потребовали от государств следовать определенному курсу действий для возмещения конкретного ущерба, в том числе иногда надзора за соблюдением этих обязательств.
Из анализа тенденции прецедентного права Роуч и Будлендер заявляют, что суды, как правило, принимают эти меры, когда власти или другие должностные лица не желают или не могут выполнять приказы. Во-вторых, были разработаны более «диалогические» и «предупредительные» судебные средства правовой защиты. Верховный суд Непала, в случае с Мирой Дунгана против. Министерство права отказалось объявить неконституционность закона, который дал ребенку часть имущества его отца от рождения, но не дал такого же права на дочерей, а вместо объявления неконституционности потребовало от государства пересмотреть законодательство в течение одного года после консультаций с заинтересованными сторонами, включая женские организации.
Если штучное добро хоть как-то удаётся разделить, то делёж жилья без суда не обходится. Лица, участвующие в таких жилищных спорах: разводящиеся супруги, их родители и другие родственники.
Ситуация 2. Оформление прав на недвижимость
При оформлении прав на недвижимость после её приобретения могут появиться третьи лица, тоже претендующие на них. Это достаточно распространённая ситуация, особенно, когда юридическая чистота сделки не была проверена должным образом.
Другая используемая стратегия - подготовка рекомендаций. Те органы юрисдикции, в которых используются смешанные средства судебной защиты, показали большую эффективность. В случаях, касающихся права на здоровье и окружающую среду и права на питание, Верховный суд Индии издал серию постоянных и предварительных распоряжений, прежде чем прийти к окончательному порядку. Осторожное использование предписаний может быть способом избежать критики из более систематических судебных постановлений о том, что они ничего не предлагают жертвам в краткосрочной перспективе.
Пример
Сергей заключил сделку мены с пенсионером Владимиром Ивановичем. Обмен 1 комнатной квартиры на 3 комнатную с доплатой. Однако при регистрации выяснилось, что были нарушены права внучки-инвалида, находящейся на иждивении у деда.
Ситуация была сложная, а разрешить её получилось только в суде, в который были приглашены представители органа опеки.
В-третьих, правозащитники проявили творческий подход и настаивали на том, чтобы сокращения сокращали последующие приказы от предыдущих решений, чтобы обеспечить их эффективное исполнение. В Аргентине, Индии и Южной Африке правозащитники использовали существующую уголовную систему и санкции в случае несоблюдения обязанностей государственных служащих для обеспечения исполнения судебных решений. В одном случае в Южной Африке судья распорядился арестовать министра, если полиция не восстановила неофициальное поселение в течение 24 часов после его демонтажа.
Ситуация 3. Регистрация или выписка жильцов
Хотя сейчас такой атавизм как прописка отменён, существует понятие регистрация по месту жительства и месту пребывания. При этом многие процедуры без соответствующего штампа в паспорте затруднительны, а его полное отсутствие - это административное правонарушение.
Такая ситуация, по статистике, порождает множество злоупотреблений, ведущих впоследствии к жилищным спорам.
В Индии Верховный суд пригрозил расследовать презрение, если сроки выполнения переводов транспортных средств на более чистые виды топлива не выполняются. Эти инструментальные критические замечания различаются по своему характеру, и многие из них также применимы к судебным спорам по гражданским и политическим правам. Некоторые критики указывают на слабость судов в том, чтобы принимать свои собственные решения, и каждая юрисдикция, по-видимому, имеет по крайней мере один случай, который особенно относится к этой категории.
Определение реального воздействия стратегий судебного разбирательства на практике является сложным упражнением, поскольку оно зависит от критерия, выбранного для оценки успеха таких стратегий, изоляции нескольких факторов и сопоставления с различными стратегиями. Эта методологическая задача привела к совершенно другим выводам для одного и того же случая. Розенберг опосредовал влияние решений Верховного суда Соединенных Штатов в той мере, в какой они оправдали ожидания, выраженные в публичных заявлениях адвокатов, участвующих в деле, то, что Фейли считал необоснованным, поскольку истинные ожидания сторон могли быть на самом деле хорошими более скромный.
Пример
Мария Ивановна поддалась на уговоры своего сына Никиты и зарегистрировала его друга Сергея в своей квартире. Однако фокус в том, что собственник по своему желанию может только «прописать» человека, а «выписать» без его согласия уже не имеет права.
Когда женщина решила разменять жильё, молодой человек своё согласие не дал, хотя и не проживал по соответствующему адресу. Разрешить этот жилищный спор помогло только обращение с иском в суд.
Ситуация 4. Приватизация квартиры
Нередки случаи, когда органы местного самоуправления не спешат расставаться с муниципальным жильём и не позволяют его приватизировать, ссылаясь на различные причины. На этой почве возникают жилищные споры между жильцами и органами власти. Точку в них может поставить только суд.
Ситуация 5. Вступление в наследство
Смерть человека, имеющего жильё и много родственников, зачастую порождает жилищные споры. Их разрешение тесно связано с нормами наследственного права и требует участие специалистов, хорошо разбирающихся в таких запутанных делах. Особенно тяжелые случаи возникают, когда отсутствует завещание, а наследство делится по закону.
3. Как проходит разрешение жилищных споров — 5 основных этапов
Нельзя написать общий алгоритм, который бы гарантировал защиту прав при разрешении абсолютно любых жилищных споров. Последовательность действий и их механизм сильно отличаются в зависимости от ситуации.
Рассмотрим подробнее конкретный случай: ваши соседи снизу сдали квартиру в аренду под студию звукозаписи без соответствующих процедур перевода помещения в нежилое.
Этап 1. Подготовка заявления об административном правонарушении
Так как хозяин квартиры, по вашему мнению, нарушил некие правила административного характера (он не получил разрешение и не переоформил свою квартиру в нежилое помещение), разбирательством должна заниматься специальная государственная служба - жилищная инспекция.
Её сотрудники вправе и обязаны провести проверку по обращению граждан о выявленном правонарушении. Поэтому вам нужно написать соответствующее заявление и направить его в жилищную инспекцию. Хорошо, если к заявлению будут приобщены фотографии и контактные данные соседей, которые готовы подтвердить ваши показания.
Этап 2. Проверка полученных данных и уведомление всех участников спора
По вашему заявлению будет проведена проверка, по результатам которой принимают решение о привлечении к административной ответственности, если есть основания.
В ходе проверочных мероприятий проведут опрос жильцов дома, запросят документы из других государственных органов, осмотрят жилое помещение. О результатах уведомят всех участников спора.
Этап 3. Составление протокола об административном правонарушении
Сотрудники жилищной инспекции составят протокол об административном правонарушении на хозяина квартиры и с приложением других документов направят его на рассмотрение начальнику службы. В протоколе отразят все полученные сведения и диспозицию административного правонарушения. Там же распишутся свидетели и правонарушитель.
Этап 4. Проверка документов и рассмотрение дела по существу
Начальник территориальной жилищной инспекции проверяет весь пакет документов, вызывает правонарушителя и свидетелей, после чего рассматривает административное дело. При этом КоАП РФ позволяет привлекать защитника, эксперта, переводчика и других необходимых для разрешения дела лиц.
Особенности доказывания состава административного правонарушения по делам, вытекающим из жилищных споров, в том, что нужно установить и подтвердить факт нарушения норм жилищного законодательства.
Этап 5. Назначение админнаказания или передача дела в суд
Законодательство по административным делам по жилищным спорам позволяет должностному лицу самостоятельно принимать решение, а в некоторых случаях передавать дело в суд по подведомственности. Поэтому на виновное лицо будет наложено наказание в виде штрафа непосредственно в жилищной инспекции или в виде приостановления деятельности в суде.
Теперь самое время посмотреть тематический видеоролик, чтобы закрепить прочитанное.
4. Профессиональная помощь в разрешении жилищных споров — обзор ТОП-3 юридических компаний
Юридические услуги по разрешению жилищных споров оказывает большинство компаний, имеющих дело с недвижимостью.
Найти жилищного юриста несложно, а вот нанять хорошего адвоката по жилищным вопросам уже тяжелее. Я предлагаю обзор нескольких компаний, где к вашим услугам будут именно опытные и квалифицированные юристы.
Неважно где вы живёте, в Москве или в глухой деревне, где нет ни одного юриста. Теперь получить консультацию о путях разрешения жилищного спора можно где угодно. Нужен только доступ к интернету, а он сегодня есть практически везде. Интернет-портал стал самой известной площадкой в Рунете, где все желающие получают грамотные консультации по любым юридическим вопросам.
С компанией сотрудничает более 18 тыс. юристов, каждый из которых готов прийти на помощь. Система построена так, что на ваш вопрос ответит тот юрист, который сделает это профессиональнее и дешевле других. Вам нужно только посетить сайт и описать свою ситуацию в специальной онлайн форме. Или просто позвоните по многоканальному телефону.
На страницах сайта есть множество уже разобранных примеров. Ознакомьтесь с ними. Возможно, вы найдёте ситуацию, аналогичную вашей, и все вопросы отпадут сами собой.
Юристы Правоведа способны не только оказать консультационные услуги, но и подготовить различные документы или даже организовать досудебное урегулирование жилищного спора.
Эта компания работает уже более 15 лет по различным правовым направлениям. Разрешение жилищных споров - один из множества успешно решаемых вопросов. Хороший опыт в этой сфере позволяет сотрудникам готовить документацию для работы за 1 - 2 дня, что очень быстро, учитывая сложность дел.
Услуги компании:
| № | Услуга | Состав услуги |
| 1 | Представительство в суде | Судебная защита клиентов по жилищным спорам, включая участие в третейских судах, заключение мирового соглашение или подача кассационной жалобы на решение суда по жилищному спору |
| 2 | Взаимодействие с государственными органами власти | Запрос справок, выписок, а также досудебное урегулирование жилищных споров на различных этапах их развития |
| 3 | Жилищно-коммунальные разбирательства | Споры по коммунальным платежам, при заливе квартиры, причинении ущерба при ремонтных работах, оспаривание договоров найма |
| 4 | Административные вопросы | Разрешение жилищных споров в административном порядке, в том числе с участием военнослужащих |
Компания занимается всеми вопросами, связанными с вопросами жилья. Неважно какой суд по подсудности рассматривает жилищный спор, так как представительства компании есть во множестве крупных городов России. Особенно поднаторели юристы этой фирмы в наследственных делах, когда на кону стоит унаследованное жильё.
Им нет равных при разрешении не только жилищных, но и . Ведь зачатую спор идёт о частном доме, расположенном на земельном участке, а эти объекты не могут отчуждаться раздельно. Сайт компании очень удобен и информативен, поэтому рекомендую посетить его и самим убедиться в серьёзности этой фирмы.
Лучшая битва — та, которую удалось избежать. Как не банально это звучит, но огромная часть жилищных споров просто не возникнет, если не допускать очевидных ошибок.
Вот несколько советов, которые помогут вам сохранить деньги и нервы.
Совет 1. Внимательно прописывайте людей на своей жилплощади
Знайте, что, прописав на своей жилплощади человека, выписать сможете только с его согласия. Если он откажется или просто уедет, сделать это можно будет только через суд. Неважно, на каких основаниях вы пользуетесь квартирой, по праву собственности или по договору найма, придёт время, когда нужно будет её продать или приватизировать.
Постоянно зарегистрированные граждане могут стать серьёзной проблемой. Кроме того, если вы зарегистрируете постороннего человека, а он проживать в квартире не будет, сотрудники миграционных подразделений полиции могут привлечь вас к административной и даже уголовной ответственности — есть такое понятие «резиновая квартира».
Соблюдайте все правила эксплуатации жилого помещения, чтобы не навлечь на себя гнев соседей или жилищно-коммунальных служб.
Вовремя вносите все положенные платежи, а также исполняйте вступившие в силу решения суда по ранее разрешенным жилищным спорам. Это избавит вас от судебных санкций и административных штрафов.
Совет 3. Делайте перепланировку только с согласия остальных членов семьи
Помните, что перепланировка - дело ответственное и опасное. Неправильное решение повлечёт серьёзные последствия. Прежде чем начинать кардинально менять архитектуру жилья, возьмите разрешение у компетентных органов.
Даже при его наличии посоветуйтесь с другими членами своей семьи. Вдруг кто-то не согласен с вашей концепцией организации жилищного пространства квартиры и обратится в суд. Не исключено, что потом придётся всё переделывать как было.
6. Заключение
Жилищные споры возникают как по объективным, так и по субъективным причинам. Некоторые из них можно заведомо исключить, если хотя бы немного читать законодательство перед принятием решения. Если же конфликта избежать не удалось - наймите юриста, не усугубляйте проблему.
Вопрос читателям
Достаточно ли в статье информации, которая поможет вам избежать ненужных конфликтов на жилищной почве? Что вы ещё хотели бы узнать по этой теме?
Желаю вам всегда предотвращать конфликты на стадии зарождения или выигрывать в них. Предлагаю оценить статью, а также оставить комментарий к ней, в том числе в социальных сетях.
По гражданским делам Амурского областного суда в 2008 году. При подготовке обобщения использованы данные Отчета о работе судов общей юрисдикции по рассмотрению гражданских дел в кассационном порядке за 12 месяцев 2008 года.
Целью проведения обобщения является анализ ошибок, допускаемых судами области при применении норм жилищного законодательства при рассмотрении дел указанной категории, а также формирование единой судебной практики.
В ходе проведения обобщения было установлено, что жилищные споры являются одной из наиболее часто рассматриваемых судами категорией споров. В 2008 году в судебную коллегию по гражданским делам было обжаловано 308 решений судов первой инстанции. Из них:
Всего обжало- вано | Оставлено решений без изменения | Отменено решений | Измене-но решений | Стабильность (к обжалов-м) |
||
с направле-нием дела на новое рассмотр-е |
тием нового решения |
|||||
Выселение из служебных помещений | ||||||
Выселение с предоставлением другого жилья | ||||||
Выселение без предоставления другого жилого помещения | ||||||
Приватизация жилой площади | ||||||
Взыскание платы за жилую площадь и коммунальные услуги | ||||||
Другие жилищные споры | ||||||
ВСЕГО |
Для сравнения в 2007 году в суд кассационной инстанции было обжаловано 291 решение судов первой инстанции. Из них 76 решений отменены, 5 изменены, 210 решений оставлены без изменения.
Таким образом, в 2008 году стабильность рассмотрения жилищных споров судами Амурской области составила 70,8 % (в 2007году – 72,1 %).
Специализированные жилые помещения
Специализированный жилищный фонд – это жилые дома и жилые помещения, специально предназначенные для узкоцелевого временного использования как места пребывания или места жительства определенных категорий граждан.
К общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения, укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.
Договор найма общежития заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения, а по прекращении этих отношений подлежит прекращению.
Решением Благовещенского городского суда от 01.01.01 года были удовлетворены требования ФГОУ ВПО «ДальГАУ» к Щ. о выселении из общежития. Судом установлено, что приказом от 01.01.01 года ответчик был принят на должность преподавателя, по заявлению от 01.01.2001 Щ. была предоставлена комната в общежитии. 14 июня 2007 года по собственному желанию ответчика заключенный с ним трудовой договор был расторгнут. Истец считал, что отношения по договору найма жилого помещения, заключенного с ответчиком, прекращены в виду прекращения трудовых отношений. На основании п.1 ст.103, п.2 ст.105 ЖК РФ просил суд выселить Щ. из комнаты общежития без предоставления другого жилого помещения.
Судебной коллегией данное решение оставлено без изменения.
Специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированного жилого помещения, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.
Ш. обратилась в суд с иском к АмурКНИИ, указав, что в 1989 году была приглашена на работу в создаваемый АмурКНИИ ДВО РАН с избранием на конкурсную должность старшего научного сотрудника, ей была предоставлена для проживания секция в общежитии, состоящая из двух комнат, в которой она проживает до настоящего времени. Однако 24.12.2007 ответчиком было принято решение о вселении в одну из комнат в занимаемой ею секции К. Уточнив требования, просила обязать ответчика заключить с ней договор социального найма на указанную секцию в общежитии и признать незаконным распоряжение № 17 от 01.01.2001 о подселении К.
Решением Благовещенского городского суда от 01.01.01 года с М. в пользу истца взыскана задолженность по оплате за проживание в общежитии в размере рублей 41 копейки.
Судебная коллегия на основании ст. 682 ГК РФ, п.6 ст. 156 ЖК РФ, п.8 Постановления Правительства РФ от 01.01.01 года № 000 «О первоочередных мерах по поддержке системы образования в России» согласилась с выводом суда первой инстанции о том, что директор ФГОУ СПО БКСК вправе устанавливать размер оплаты за пользование комнатами в общежитии, занимаемыми по договору коммерческого найма жилою помещения.
Вместе с тем, судебная коллегия признала обоснованным довод кассационной жалобы о том, что размер платы за жилое помещение не может устанавливаться произвольно, без учета предельных норм стоимости предоставляемых коммунальных услуг.
При рассмотрении настоящего дела суд, применив правила ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, указал, что истец обосновал свои требования на обстоятельствах, достоверно установленных вступившими в силу судебным решением Благовещенского городского суда от 7 декабря 2006 года, и, следовательно, не подлежащими вновь доказыванию, и пришел к выводу о том, что ФГОУ СПО БКСК правомерно повышало стоимость оплаты за пользование жилым помещением и не входил в обсуждение вопроса о правильности установления оплаты за проживание в общежитии.
Судебная коллегия признала выводы суда преждевременными. Предметом рассмотрения 7 декабря 2006 года дела являлась правомерность расчета об оплате коммунальных услуг и текущего содержания жилого помещения, установленного приказом директора техникума от 01.01.01, в связи с чем не может являться преюдициальным при рассмотрении настоящего спора в части установления стоимости оплаты за проживание в комнате общежития. Кроме того, представленные истцом расчеты задолженности за период с ноября 2005 года по июль 2008 года произведены и на основании последующих приказов директора ФГОУ СПО БКСК.
При этом размер платы за проживание в общежитии должен устанавливаться с учетом качества и местоположения жилья, с учетом установленных предельных норм стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг. Однако суд первой инстанции не вошел в обсуждение вопроса об обоснованности тарифов по оплате жилого помещения на основании приказов № 10 от 01.01.01 года, № 71 от 01.01.01 года, № 11 от 01.01.01 года, № 8 от 01.01.01 года и не дал оценки на соответствие данных тарифов предельным нормам оплаты..
Таким образом, суд первой инстанции не установил в полном объеме обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, не дал надлежащей правовой оценки возражениям ответчицы, в связи с чем существенно нарушил нормы процессуального права. Решение суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Споры, связанные с приватизацией жилого помещения.
В ходе проведения обобщения установлено, что дела о признании за гражданами права на приватизацию жилого помещения является одной из наиболее часто рассматриваемых судами области категорий споров. Иски инициированы гражданами, которым по различным причинам отказано в заключении договора о передаче жилых помещений в их собственность.
При принятии подобных заявлений к производству суда необходимо учитывать, что требования о признании незаконным отказа в приватизации жилого помещения и признании за гражданами права на приватизацию подлежат рассмотрению в порядке искового производства, а не в порядке, установленном главой 25 ГПК РФ.
Существенное нарушение норм гражданского процессуального законодательства стало основанием для отмены решения Константиновского районного суда от 01.01.2001, которым К. отказано в удовлетворении требований о защите права на приватизацию путем признания незаконным решения сельсовета от 01.01.2001 об отказе в приватизации жилого помещения.
При принятии к производству заявления К. суд не установил наличие спора о праве, не определил характер спорных правоотношений, в связи с чем неправомерно рассмотрел дело в порядке главы 25 ГПК РФ с применением положений ст. 256 ГПК РФ о сроке обращения в суд с данным заявлением. Дело направлено на новое рассмотрение.
Согласно ст. 1 Закона Российской Федерации -1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее по разделу Закона) приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.
С учетом приведенной нормы материального права при рассмотрении дел данной категории в первую очередь следует исследовать вопрос о том, к какому жилому фонду отнесен спорный объект недвижимого имущества.
Неправильное определение вида жилого фонда стало основанием для отмены решения Белогорского городского суда от 01.01.2001, постановленного по делу по иску Р. к. Дело направлено на новое рассмотрение, в ходе которого было установлено, что жилой дом, в котором находится спорная квартира, построен на собственные средства, государственной или муниципальной собственностью не являлся, переход права собственности не осуществлялся. как собственник жилого помещения на основании ст. 4 Закона вправе было отказать Р. в передаче квартиры в их собственность. Решением суда от 01.01.2001 в удовлетворении иска отказано, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для его отмены.
Отсутствие в деле доказательств, подтверждающих принадлежность жилого помещения к какому – либо виду жилого фонда, стало основанием для отмены решения Тамбовского районного суда от 2.05.2007, которым были удовлетворены требования Р. к СПК «Корфовский» о признании незаконным отказа в приватизации жилого помещения и возложении обязанности заключить договор передачи квартиры в собственность истца. Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его реализации гражданами, гарантируя при передаче определенного имущества в собственность субъектов частного права соблюдение принципов и норм, закрепленных Конституцией Российской Федерации . При этом ограничение прав и свобод человека и гражданина путем определения круга объектов, не подлежащих приватизации, допустимо только в том случае, если обстоятельства, фактически обусловливающие особенности правового режима жилья, прежде всего его целевое назначение, исключают возможность передачи жилого помещения в частную собственность.
Законодательный запрет на приватизацию жилых помещений в общежитиях связан с их специальным, целевым назначением как жилья для временного проживания и особым правовым режимом (невозможность обмена, раздела, поднайма и т. д.)
Вместе с тем суды, разрешая вопрос о правомерности распространения на то или иное жилое помещение особого правового режима, не должны ограничиваться лишь формальным подтверждением целевого назначения данного помещения и обязаны проверять факты, обосновывающие в каждом конкретном случае такое распространение.
Решением Михайловского районного суда от 01.01.01 года удовлетворены требования Е-го. Отказ КУМИ района в приватизации квартиры признан незаконным, за истцом признано право на приватизацию.
При рассмотрении дела судом установлено, что распоряжением главы администрации района № 31 от 01.01.2001 с целью обеспечения медицинскими кадрами Михайовской ЦРБ квартира по улице Советской, 20 в селе Поярково признана служебной. Распоряжением главы администрации района № 38 от 01.01.2001 данная квартира как служебное жилое помещение предоставлена врачу Михайловской ЦРБ Е-му.
Удовлетворяя требования, суд пришел к выводу о том, что спорная квартира не является служебной в связи с отсутствием в деле доказательств регистрации такого статуса в органах государственной регистрации недвижимости. В обоснование своего вывода суд сослался на нормы Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ.
Судебная коллегия не согласилась с выводом суда и указала, что вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируются соответствующим Федеральным законом от 01.01.2001, положения которого не предусматривают необходимости после принятия решения о присвоении жилому помещению статуса служебного государственной регистрации данного статуса жилого помещения. Кроме того, суд не учел, что согласно жилищного законодательства, действовавшего на момент издания главой администрации Михайловского района распоряжения № 31 от 01.01.2001, жилое помещение включалось в число служебных распоряжением (постановлением), вынесенным главой администрации муниципального образования . Дело направлено на новое рассмотрение.
В том случае, если отказ в приватизации обоснован присвоением спорному жилому помещению статуса служебного, важное значение имеет момент присвоения данного статуса.
Н. обратилась в суд с иском о признании незаконным отказ КУМИ района в приватизации квартиры и признании права на приватизацию. При рассмотрении дела установлено, что истице на основании ордера на служебное жилое помещение от 01.01.2001 предоставлена трехкомнатная квартира . 05.09.2007 она обратился к ответчику с заявлением о бесплатной передаче в собственность указанной квартиры, однако ей было отказано в связи с тем, что данная квартира является служебной.
Судом установлено, что квартире присвоен статус служебной решением Михайловского районного Совета народных депутатов от 01.01.2001 (впоследствии отмененного решением от 01.01.2001) и решением главы Поярковского сельсовета от 01.01.2001, т. е. после предоставления жилого помещения истице, а согласно пункта 3 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденных Постановлением Правительства РФ, действующих на момент вынесения указанных решений, следует, что отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящеюся в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также если имеют обременения прав на по имущество.
Решением суда требования удовлетворены, судебная коллегия не усмотрела оснований для его отмены.
При рассмотрении дел данной категории у судов возникают сложности в применении ст. 9.1 и ст. 11 Закона. Статьей 9.1 узаконена расприватизация жилья, т. е. возврат гражданином приватизированного жилого помещения прежнему собственнику (наймодателю) с условием заключения с ним договора социального найма на занимаемое жилье. Ошибка, допускаемая судами, заключается в неправильном толковании приведенных норм материального права. Является неправильной позиция о том, что расприватизировав жилье, гражданин на основании ст.11 Закона утрачивает право на приватизацию.
Решением Благовещенского городского суда было отказано в удовлетворении исковых требований К. к КУМИ г. Благовещенска о признании права на приватизацию жилого помещения, расположенного в г. Благовещенске. Требования истицы обоснованы тем, что в приватизации спорного жилого помещения ей отказано в связи с тем, что ею была приватизирована квартира в г. Райчихинске. Истица полагала, что приватизация спорной квартиры не нарушает ст. 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», поскольку квартира в г. Райчихинске была ею возвращена в муниципальную собственность г. Райчихинска с целью обмена на муниципальную квартиру в г. Благовещенске.
При разрешении заявленных требований суд применил к спорным правоотношениям положения ст. 9.1 и ч. 1 ст. 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», ч. 2 ст. 209 ГК РФ и указал, что, заключив соглашение о передаче квартиры в г. Райчихинске Амурской области в муниципальную собственность, истица совершила действия по распоряжению жилым помещением по своему усмотрению и права на повторную приватизацию жилья не имеет.
Судебная коллегия не согласилась с выводами суда и указала, что ст. 9.1 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» введена Федеральным законом от 01.01.01 и не подлежит применению к возникшим правоотношениям, поскольку соглашение о расторжении договора приватизации заключено между К. и КУМИ г. Райчихинска 10 января 1996 года. Кроме того, согласно п. 15 Примерного Положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству №4 от 01.01.01 года, действующего на момент заключения соглашения о расторжении договора приватизации, при переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма или аренды граждане имеют право на приватизацию этого жилья при условии расторжения договора передачи в собственность, в порядке приватизации, ранее занимаемого помещения.
Поскольку квартира в г. Благовещенске находилась в муниципальной собственности, то возможность ее обмена на квартиру, принадлежащую на праве собственности истице, не предусматривалась нормами жилищного законодательства.
Решение суда отменено, по делу принято новое решение об удовлетворении заявленных требований.
Нарушение права на приватизацию было установлено Октябрьским районным судом при разрешении требований М-вых к администрацией района о признании незаконным отказа в приватизации, с возложением на них обязанности по оформлению документов, связанных с приватизацией.
Судом установлено, что на основании договора приватизации от 01.01.01 года, в собственность М-вых передана однокомнатная квартира в п. Таежный. При распределения жилья во вновь построенном доме в с. Екатеринославка в порядке очередности М-вым предоставлена трехкомнатная квартира с условием освобождения ими однокомнатной квартиры в п. Таежный. На основании договора дарения от 5 октября 2004 года квартира в п. Таежный перешла в муниципальную собственность. 17 ноября 2004 года М-вой выдан ордер на трехкомнатную квартиру в с. Екатеринославка. Однако 22 ноября 2004 года с М-вой заключен договор коммерческого найма.
Судебная коллегия признала правильным вывод суда о том, что передачу М-выми принадлежащей им на праве собственности квартиры в муниципальную собственность следует расценивать как взаимное согласие сторон на возвращение сторон в положение, существовавшее до заключения договора приватизации от 01.01.01 года. Кроме того, выделение М-вым жилого помещения в новом доме ставилось в прямую зависимость от их отказа от права собственности в отношении приватизированного жилого помещения.
Судебной коллегией также принято во внимание и то обстоятельство, что квартира в с. Екатеринославка является муниципальной собственностью, и в отношении нее не может быть заключен договор коммерческого найма. На основании п. 13 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденных постановлением Правительства РФ от 01.01.01 года №42, действующих на тот момент, признан несостоятельным и довод жалобы о присвоении данной квартире статуса служебной постановлением Главы администрации района от 01.01.01 года.
Решением суда требования удовлетворены, оснований для его отмены не установлено судом кассационной инстанции.
Предоставление жилого помещения
Согласно ст. 86 ЖК РФ если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.
Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьяминастоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта (ч.1 ст. 89 ЖК РФ).
При буквальном толковании ч. 2 ст. 89 ЖК РФ если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали: - отдельную квартиру, то они вправе требовать предоставления отдельной квартиры; - более одной комнаты, то они вправе требовать предоставление жилого помещения, состоящего из того же количества комнат в коммунальной квартире.
Администрация г. Благовещенска обратилась в суд с иском к Кр-кой З., Кр-ому А., Кр-кой Ю., Кр-кому В., Л-вой З., Л-вой М. о выселении из жилого помещения, признанного аварийным и подлежащим сносу, с предоставлением другого жилого помещения. Кр-кой З. С., Кр-кому А., Кр-кой Ю., Кр-му В., Л-вой З., Л-вой М. предъявлен встречный иск к администрации г. Благовещенска об обязании предоставить при выселении из подлежащей сносу квартиры квартиру по договору социального найма в г. Благовещенске общей площадью не менее ранее занимаемой, с количеством комнат в квартире, позволяющим обеспечить раздельное проживание членам семьи разного пола (кроме супругов).
Решением Благовещенского городского суда от 01.01.01 года постановлено: ответчики выселены из квартиры с предоставлением квартиры по ул. Кольцевой, г. Благовещенска, вселены в данную квартиру. На администрацию г. Благовещенска возложена обязанность в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу взамен жилого помещения, предоставленного по решению суда, предоставить Кр-кой З., Кр-му А., Кр-ой Ю., Кр-му В., Л-вой З., Л-вой М. благоустроенное жилое помещение в виде квартиры общей площадью не менее 33,4 кв. метров, состоящее из не менее трех комнат.
Судебная коллегия отменила решение суда в части удовлетворения встречного иска, указав на нарушение судом ст. 138 ГПК РФ, поскольку признание обоснованным первоначального иска и его удовлетворение исключает удовлетворение в полном объеме встречных исковых требований.
Основанием для отмены стало и неправильное толкование ч. 1 ст. 89 ЖК РФ.
Судом установлено, что ответчики по первоначальному иску проживают в квартире общей площадью 33,4 кв. м, состоящей из трех комнат. Общая площадь предоставляемого им в связи со сносом дома жилое помещение составляет 35,5 кв. м, квартира благоустроенная, находится в черте г. Благовещенска, отвечает установленным требованиям, является равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. В связи с чем, администрацией г. Благовещенска были выполнены все необходимые обязательства по предоставлению Кр-ким и Л-вым жилого помещения в порядке ст. 86 и ст. 89 ЖК РФ.
С учетом позиции Верховного суда РФ, высказанной в Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2005 года, утвержденном Постановлением Президиума ВС РФ от 1 марта 2006 г. и Конституционного суда РФ, высказанной в определении от 01.01.01 года, судебная коллегия признала необоснованными доводы встречного искового заявления о том, что предоставление квартиры должно быть произведено с учетом положений ст. 57 ЖК РФ о норме предоставления жилого помещения и ст. 58 ЖК РФ об учете интересов граждан при предоставлении жилого помещения, поскольку указанные нормы материального права подлежат применению при разрешении требований о предоставлении жилых помещений лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, к каковым Кр-кие и Л-вы не относятся и их выселение происходит на основании ст. 86 ЖК РФ.
Указав на отсутствие оснований для удовлетворения встречного иска, судебная коллегия приняла новое решение, которым отказала в удовлетворении заявленных требований.
Данное кассационное определение было отменено президиумом Амурского областного суда и оставлено в силе решение суда первой инстанции. Президиум признал необоснованным вывод судебной коллегии об основаниях принятия встречного иска, указал на его противоречии положениям ст. 138 ГПК РФ и высказал суждения о том, что, предъявляя в рамках настоящего дела встречный иск, ответчики исходили из того, что совместное рассмотрение их требований о предоставлении жилого помещения, отвечающего интересам всех членов семьи, и требований администрации г. Благовещенска о выселении с предоставлением однокомнатной квартиры приведет к более правильному рассмотрению дела, поскольку между указанными требованиями имеется взаимная связь.
Президиум не согласился с выводом судебной коллегии о том, что жилое помещение, предоставляемое в связи со сносом аварийного жилья, не должно отвечать требованиям ст. 58 ЖК РФ, согласно которым заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия.
Определяя порядок предоставления другого жилого помещения в связи со сносом дома, статьи 86 и 89 ЖК РФ устанавливают, что жилое помещение, которое предоставляется в связи со сносом дома, должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.
Со ссылкой на определение Конституционного Суда РФ от 01.01.01 года, президиум пришел к выводу о том, что выселение граждан из жилого дома, признанного аварийным, действительно обеспечивает защиту их интересов только в случае, если при этом не ухудшаются их жилищные условия, в связи с чем предоставляемое жилое помещение должно как минимум быть равнозначным прежнему (в том числе по количеству комнат). Подобный подход, вопреки выводам суда кассационной инстанции, улучшения жилищных условий в обязательном порядке не повлечет.
При рассмотрении данной категории споров следует также учитывать и позицию, изложенную в определении Конституционного Суда РФ от 01.01.01 года -О, об объективной невозможности проживания в данном жилом помещении конкретных лиц.
Пункт 1 части 2 статьи 57 ЖК РФ предусматривает обязанность органов местного самоуправления предоставить жилые помещения по договорам социального найма вне очереди гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат.
С. обратилась в суд с требованиями к администрации г. Тынды о предоставлении жилого помещения ввиду утраты жилья, уничтоженного в результате пожара. Требования основаны на ст. 85 ЖК РФ.
Решением Тындинского районного суда от 01.01.01 года в удовлетворении исковых требований отказано. Отменяя данное решение, судебная коллегия указала, что в силу п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 01.01.01 г. № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» указание истицей на ст. 85 ЖК РФ не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела, поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства.
Обстоятельствами, подлежащими исследованию и доказыванию по данному делу, являются установление факта утраты в результате пожара жилого помещения, в котором проживала истица и ее семья, невозможность проживания в нем и о том, на какой организации лежит обязанность по обеспечению жильцов жилыми помещениями.
Из содержания решения суда следовало, что при разрешении спора суд исследовал вопрос об основаниях предоставления С. квартиры, которая в результате пожара была уничтожена, основаниях регистрации ее семьи по указанному адресу, законности отказа администрации г. Тынды в постановке истицы в очередь лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, т. е. обстоятельства, которые не имеют правового значения для правильного разрешения спора.
При новом рассмотрении суду предложено установить, какие конкретно действия были предприняты администрацией г. Тынды для признания сгоревшего жилого помещения непригодным для проживания и о признании С. нуждающейся в улучшении жилищных условий. При этом, применив к спорным правоотношениям ст. 57 ЖК РФ, судебная коллегия признала несостоятельной ссылку суда на наличие в администрации г. Тынды очередности лиц, состоящих на учете на улучшение жилищных условий. В кассационном определении со ссылкой на ч. 1 ст. 1 ЖК РФ указано, что при принятии решения суд не обеспечил защиту жилищных прав С., не принял во внимание то обстоятельство, что ее семья является многодетной, не обеспеченной жилым помещением.
Допускаются судами ошибки и при изменении способа исполнения решения суда.
Решением Белогорского городского суда от 01.01.01 года на администрацию г. Белогорска возложена обязанность предоставить семье истца жилое помещение, исходя из 18 кв. общей площади на человека, и всего 72 кв. метра общей площадью. Определением Белогорского городского суда Амурской области от 01.01.01 года по заявлению С. изменен способ исполнения решения путем взыскания с администрации г. Белогорска за счет средств казны муниципального образования г. Белогорска в пользу С. среднюю рыночную стоимость общей площади жилья (72 кв. метра) в сумме 1 рублей.
Отменяя данное определение, судебной коллегией установлено, что частично решение суда исполнено в 2007 году и истцу на основании решения администрации г. Белогорска от 01.01.2001 г. предоставлена квартира по ул. Кирова в г. Белогорске, общей площадью 22 кв. метра. На указанную квартиру истцом заключен бессрочный договор социального найма жилого помещения.
В дальнейшем, администрация г. Белогорска заявляла о невозможности исполнения решения суда в связи с отсутствием свободного жилого фонда и финансирования, что повлекло обоснованное обращение истца в суд с заявлением об изменении способа исполнения судебного решения. Вместе с тем, после обращения истца в суд с указанным заявлением, 28.04.2008 администрацией г. Белогорска принято постановление о предоставлении истцу на условиях социального найма второй квартиры в г. Белогорске с недостающей площадью 56,3 кв. метра.
Давая оценку действиям администрации г. Белогорска, суд первой инстанции высказал суждение о том, что предоставление нескольких жилых помещений нельзя считать надлежащим исполнением судебного акта, поскольку оно не соответствует интересам семьи и удовлетворил требование истца о взыскании стоимости жилого помещения, общей площадью 72 кв. метра. Коллегия признала это суждение и вывод суда ошибочными, не соответствующими требованиям процессуального законодательства, фактическим обстоятельствам дела и оценке действий участников спорного правоотношения на стадии исполнения решения.
Применив ст. 203 и ст. 434 ГПК РФ, коллегия указала, что решение суда исполнено, так как администрацией г. Белогорска решен вопрос о предоставлении семье истца двух квартир с учетом установленного судом размера общей жилой площади, площадью 22 кв. метра и 56.3 кв. метра, поэтому правовых оснований для изменения способа исполнения решения в данной случае не имелось.
При этом было учтено волеизъявление и согласие истца на такой порядок исполнения решения суда, предложенный ему должником в августе 2007 года, поскольку от получения в 2007 году квартиры, площадью 22 кв. метра, он не отказался, не заявлял администрации г. Белогорска при получении данной квартиры о временном характере ее найма и фактически заключил с собственником жилья бессрочный договор социального найма на данное жилое помещение.
Отменив определение суда, судебная коллегия разрешила вопрос по существу и отказала С. в удовлетворении заявления.
На территории Амурской области складывается правильная практика при рассмотрении дел по искам детей – сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, и участковых милиционеров о предоставлении им жилых помещений. Однако неоднозначны подходы к определению среднерыночной стоимости квадратного метра жилья при рассмотрении вопросов об изменении способа исполнения решения судов о предоставлении жилого помещения.
Споры, связанные с управлением многоквартирным домом
П. В. обратился в суд с иском к ТСЖ о признании недействительным решения общего собрания, указав, что является членом ТСЖ. 29 декабря 2007 года было проведено общее собрание ТСЖ, на повестке которого обсуждались многие вопросы деятельности товарищества. В назначенное время он сам прибыл по адресу, указанному в уведомлении, подтвердив полномочия, не был допущен к участию в собрании по причине непредставления подлинников правоустанавливающих документов на помещение в доме по ул. Кирова 59. Решение об отстранении его от участия в собрании принималось не общим собранием ТСЖ, а Ш-вым. Считает решения, принятые 29 декабря 2007 года в усеченном составе членов ТСЖ недействительными в связи с нарушением порядка организации и проведения общего собрания ТСЖ. Просил признать недействительным решение общего собрания ТСЖ от 01.01.2001 года.
Решением Белогорского городского суда от 2 апреля 2008 года исковые требования П. к ТСЖ о признании решения общего собрания недействительным оставлены без удовлетворения.
Судебной коллегией дело рассмотрено по кассационной жалобе П. В. и П. С. Из материалов дела следовало, что П. С. участвовал в общем собрании ТСЖ, предоставил свидетельство о государственной регистрации права собственности. Судебной коллегией установлено, что П. С. не был привлечен к участию в деле судом первой инстанции, был лишен возможности активно защищать свои права, рассмотрение требований П. В. о признании недействительным решения общего собрания собственников затрагивают его права как собственника недвижимого имущества.
Из материалов дела следует, что П. В. обратился в суд с требованиями о признании недействительным решения общего собрания ТСЖ в связи с нарушением процедуры его проведения. Требования обоснованы тем, что он не был допущен для участия в собрании, в связи с чем был лишен возможности принимать решения по вопросам деятельности ТСЖ. Кроме того, указал, что решение о его отстранении от участия в собрании было принято не общим собранием, а Ш-вым.
Таким образом, заявленные требования П. В. фактически не были разрешены судом, а обстоятельства соблюдения процедуры проведения и созыва данного собрания на обсуждение судом не выносились.
Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Затруднения вызывают у судов и круг обстоятельств, подлежащих исследованию и доказыванию при разрешении споров, связанных с выбором способа управления жилым фондом.
Решением Благовещенского городского суда от 01.01.01 года постановлено: П-вой в удовлетворении иска к С., Муниципальному аварийно-восстановительному предприятию г. Благовещенска о признании недействительным договора оказания услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме отказано. Решение суда отменено судебной коллегией в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушением норм материального и процессуального права.
Из содержания искового заявления следует, что П-вой заявлены требования о признании недействительным договора. Требования мотивированы тем, что на основании ст. 164 ЖК РФ и в случае избрания собственниками непосредственного способа управления домом, договор должен быть заключен всеми или большинством из числа собственников. Полномочиями на заключение договора от имени всех собственников жилого дома ответчица не наделялась. В дополнении к исковому заявлению П-ва указывает на нарушением порядка организации и проведения общего собрания собственников жилья: в объявлении о проведении собрания невозможно было определить дату его проведения, вопросы выбора обслуживающей организации и вопросы о проведении и сроках капитального ремонта в повестке отсутствовали, вопросы софинансирования и отчисления на капитальный ремонт не были поставлены на голосование, непонятен предмет заключаемого договора. Также указывает на то, что условия проекта договора по тарифам и проведению капитального ремонта не прошли голосование. О существовании договора с МАВП никто из собственников не знал, общее имущество собственников стало обслуживаться данным предприятием только после пожара в мае 2007 года. А также приводила иные обстоятельства, подлежащие исследованию и доказыванию при разрешении дела.
Из содержания принятого судом решения следовало, что при разрешении требований суд ограничился исследованием вопроса о наличии у С. права действовать от имени собственников помещений без оформления доверенности. При этом иные обстоятельства, указанные П-вой в исковом заявлении и в дополнении к нему, на обсуждение судом не выносились, в судебном заседании не исследовались.
При исследовании описательной части решения суда судебной коллегией установлено ее несоответствие ч. 3 ст. 198 ГПК РФ. В описательной части изложены только те требования истицы, которые суд счел необходимым рассмотреть по существу. Иные обстоятельства, на которые ссылалась П-ва, искажены. Доводы истицы, изложенные в Дополнении к исковому заявлению от 01.01.01 года, судом в описательной части оставлены без внимания.
Круг обстоятельств должны были быть определены судом на стадии подготовки дела к судебному разбирательству с учетом требований ст. 164 ЖК РФ и ст. 44-48 ЖК РФ.
При разрешении требований суд процитировал в решении ст. 164 ЖК РФ, однако выводы сделал только по ч. 3 ст. 164 ЖК РФ, которая предоставляет право одному собственнику действовать от имени других собственников помещений, если это лицо избрано таковым решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом.
Судебная коллегия указала, что суду следовало обратить внимание на ч. 1 и ч. 2 ст. 164 ЖК РФ, которые устанавливают особенности заключения договоров с собственниками, избравшими непосредственный способ управления домом. На приведенные нормы материального права ссылалась и истица.
Судебная коллегия также высказала суждение о том, что при исследовании обстоятельств, изложенных П-вой в Дополнении к исковому заявлению, суду следовало применить положения ст. 44 – 48 ЖК РФ, которые предусматривают компетенцию общего собрание собственников помещений в многоквартирном доме, порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, порядок принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также регулируют вопросы о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования и порядок голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Судами Амурской области в 2008 году были рассмотрены и споры по искам граждан к управляющим компаниям о понуждении к заключению договора управления многоквартирным домом с учетом протокола разногласий.
Так, решением Райчихинского городского суда в отказе в удовлетворении требований С. было отказано.
При рассмотрении данного спора и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд руководствовался положениями ст. 426 ГК РФ и ст. 428 ГК РФ, признавая, что договор управления многоквартирным домом является публичным договором и одновременно договором присоединения , в связи с чем, пришел к выводу о том, что собственник помещения не вправе оспаривать положения такого договора, а обязан его заключить на предлагаемых компанией условиях.
Судебная коллегия не согласилась с данным выводом, поскольку он основан на неправильном толковании норм материального права.
Согласно ст. 426 ГК РФ публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи , энергоснабжение , медицинское, гостиничное обслуживание и т. п.).
Таким образом, для признания договора публичным, необходимо наличие одновременно нескольких условий, а именно то, что договор заключается коммерческой организацией, которая осуществляет выполнение работ или оказание услуг, а также заключение договора должно осуществляться в отношении всех и каждого, кто к ней обращается.
Однако, в силу норм жилищного законодательства, собственники жилых помещений вправе самостоятельно определять способ управления домом и соответственно выбирать управляющую компанию. При этом, в случае, если компания не выбрана собственниками в качестве управляющей компании, то на управляющую компанию не возлагается обязанности по заключению договора с собственником помещения жилого дома, не избравшего такой способ управления. В связи с чем, коллегия пришла к выводу, что заключение договора управления многоквартирным домом не подпадает под все признаки публичного договора.
Также судебная коллегия не согласилась с выводом суда о том, что договор управления многоквартирным домом является договором присоединения.
Однако согласно ч.1 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом утверждаются решением общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома. Таким образом, собственники жилых помещений многоквартирного дома участвуют в определении условий договора управления домом, в связи с чем, такой договор не может быть отнесен к категории договоров присоединения.
Тем не менее, несмотря на допущенные судом нарушения в применении норм материального права, судебная коллегия указала, что по существу судом принято правильное решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, с учетом положений норм жилищного законодательства. При этом коллегия исходила из того, что заявителем неправильно выбран способ защиты своего права.
Порядок заключения договора управления многоквартирным домом определен в ст. 162 ЖК РФ, которой установлены существенные условия договора, максимальный и минимальный срок, на который может заключаться договор, определен порядок утверждения условий договора и другие условия.
Из материалов дела следовало, что на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома определен лишь перечень существенных условий договора управления домом, который вытекает из ч.3 ст. 162 ЖК РФ, а сами условия договора собственниками не утверждены. В силу данного обстоятельства истица не имела законных оснований для предъявления требования о понуждении ответчика к заключению договора по условиям, не утвержденным общим собранием собственников помещений.
При этом, судебная коллегия указала, что собственники помещений в силу норм ч. 1 ст. 162 ЖК РФ не лишены права определить конкретные условия договора на общем собрании. И только в случае, если условия договора, представленные управляющей компанией, не будут соответствовать условиям, утвержденным на общем собрании, собственник помещения вправе обратиться в суд с требованием о понуждении управляющей компании к заключению договора на условиях, утвержденных общим собранием.
Выводы и предложения
В ходе проведения обобщения судебной практики установлено, что основаниями для отмены решений в кассационном порядке являются нарушения норм материального права. Нередко при проведении подготовки дела к судебному разбирательству суды формально проводят подготовку дела к судебному разбирательству. Поэтому председателям районных (городских) судов следует усилить контроль за применением судьями норм материального права при рассмотрении жилищных споров, соблюдением норм гражданского процессуального законодательства, продолжить работу по изучению и обобщению судебной практики.
Заместитель председателя
Амурского областного суда
Кассационное определение №33-161/08 от 01.01.01 года.
Кассационное определение №33-1110/08 от 01.01.01 года
Кассационное определение №33-2395/08 от 01.01.01 года
Кассационное определение №33-172/08 от 01.01.01 года
Кассационное определение №33-1728/08 от 01.01.01 года
Кассационное определение №33-2622/08 от 01.01.01 года
Кассационное определение №33-107/08 от 01.01.01 года
Кассационное определение №33-212/08 от 01.01.01 года
Кассационное определение №33-778/08 от 01.01.01 года
Кассационное определение №33-457/08 от 01.01.01 года
Определение Конституционного суда РФ 2 ноября 2000 г. N 220-О
Кассационное определение №33-1868/08 от 5 сентября 2008 года
Кассационное определение №33-523/08 от 01.01.01 года
Кассационное определение №33-2649/08 от 01.01.01 года
Кассационное определение №33-1809/08 от 01.01.01 года
Кассационное определение №33-1136/08 от 01.01.01 года
