Жилищное право лекции. Жилищное право курс лекций.pdf. Нормативные правовые акты

Лекция 1 Алексеева Ольга Геннадьевна.

Понятие ЖП его место в системе российского права и предмет.

ЖП - система совокупность правовых норм, которые регулируют общественные отношения, возникающие в связи с удовлетворением гр-нами своей жилищной потребности, т.е. потребности в жилом помещении.

Нет однозначно принятой точки зрения относительно ЖП:

1.ЖП в системе права не образует самостоятельной отрасли, а является составной частью ГП. Данная точка зрения основана на том, что, несмотря на самостоятельный предмет, ЖП не имеет самостоятельного метода

2. ЖП самостоятельная отрасль и в системе права должно быть выделено наряду с КП ГП и другими базовыми отраслями права.

3. ЖП является вторичной комплексной правовой отраслью, которая соединяет в себе институты различной отраслевой принадлежности. К отношениям по пользованию на любом законном основании должен применяться ГП метод регулирования т.к. по своей сути данные отношения являются гражданско-правовыми. Кроме этого выделяются административные, властные отношения, основанные на подчинении одной стороны другой (самовольная перепланировка жилого помещения, переустройство, перевод жилого в нежилое). В ЖП за ряд действий предусмотрена административная и уголовная ответственность Квалифицирующими критериями, которые отграничивают жилищные отношения от

сходных с ними - от таких ГП отношения как аренда безвозмездное пользование имуществом, является субъектные состав и объект. Любое жилищное правоотношение может возникнуть только по поводу такого объекта как жилое помещение. Основная цель любого жилищного правоотношения - обеспечение возможности проживания в жилом помещении пользовании этим жилым помещением. Вторым критерием является субъектный состав, как таковая потребность в проживании может возникнуть только у гражданина, на стороне пользователя жилого помещения всегда выступает только гражданин, т.е. физическое лицо. Жилые помещения могут находиться в собственности различных субъектов: граждан юридических лиц публично-правовых образований. Однако действующее гражданское и жилищное законодательство устанавливает принцип целевого использования жилого помещения как важнейший принцип. Жилое помещение может использоваться только для проживания в нем граждан. При этом ст.17 ЖК РФ содержит своеобразное отступление, так как допускает то, что жилое помещение может быть использовано для осуществления профессиональной индивидуальной предпринимательской деятельности с соблюдением следующих условий:

1.не допускается нарушение прав и законных интересов других 2.не должны нарушаться требования, которым должно отвечать жилое помещение

3.использование в указанных целях допускается наряду с проживанием граждан в этом жилом помещении Предмет ЖП - жилищные отношения виды перечислены в ст. 4 ЖК РФ

Самостоятельного метода у жилищного права нет, более правильно говорить о методах регулирования жилищных отношений. К отношениям по пользованию жилыми помещениями - метод ГП регулирование равенство участников и диспозитивность. А к властным отношениям применяется метод, основанный на началах власти и подчинения.

2. Источники ЖП

Жилищное законодательство относится к совместному ведению РФ и субъектов РФ В ЖП выделяются только нормативные источники, только законодательство ст 5 ЖК РФ выделяет три уровня источников ЖП 1.НПА, принятые на федеральном уровне: законы и подзаконные НПА

ЖК принят 22.12.2004 вступил в силу 1.05.2005 2. НПА принятые на региональном уровне в субъектах РФ

3.НПА ОМС полномочия органов перечислены в ст.14 ЖК РФ ПП ВС №14 2.07.2009 года

Право граждан на жилище.

В К РФ в ст.40 к числу важнейших конституционных прав относит право гражданина на жилище. Сам термин жилище в его конституционно-правовом смысле это более широкое понятие, чем жилое помещение. В практике европейского суда по правам человека под жилищем понимается помещение, которое предназначается как для постоянного, так и временного проживания. В ряде случаев суд признавал жилищем фургоны. УК УПК РФ так же понимают под жилищем строение как входящее так и не входящее в жилищный фонд, которое предназначается как для постоянного, так и временного проживания. Однако ЖК РФ регулируются отношения не по поводу жилища в широком смысле а именно по поводу жилого помещения именно в том смысле которое предает ему ЖК РФ. Право граждан на жилище – конститционно-правовой институт носит многоаспектный характер прежде всего данное право призвано обеспечивать стабильное проживание гражданина в принадлежащем ему жилом помещении. Жилищные права как вещные так и обязательственные носят постоянный и временный характер являться самостоятельными либо производными от прав другого субъекта Другой аспект конституционного права на жилище это признание государством права

каждого гражданина улучшать свои жилищные условия по средствам приобретения жилого помещения в собственность и так далее. Признание абстрактной потенциальной возможности проживать в достойном жилом помещении. Данному праву соответствует обязанность ОГВ и ОМС содействовать приобретению жилья в собственность по средствам предоставления земельных участков для строительства, развивать систему ипотечного кредитования, содействие созданию жилищных кооперативов. При этом государство гарантирует предоставление жилого помещения по договору социального найма, то есть без взимания платы за его предоставление, малоимущим и иным указанным в законе гражданам.

Недопустимость произвольного лишения жилища. Действующее законодательство устанавливает исчерпывающий перечень оснований для выселения гражданина из жилого помещения. Если земельный участок, на котором расположено жилое помещение, изымается для публичных нужд в связи с чем граждане лишаются возможности в дальнейшем проживать в том жилом помещении, которое на нем расположено то государство принимает на себя обязательство выплатить соразмерную справедливую компенсации собственнику, а нанимателю предоставить в пользование равноценное жилое помещение. Многоаспектность права гражданина на жилище состоит в том, что оно создает почву для возникновения конкретных жилищных правоотношений.

Жилое помещение, понятие виды. Жилищный фонд

Легальное определение дается в ст.15 ЖК РФ, в соответствии с которым жилым признается помещение, которое является недвижимым изолированным и пригодным для проживания в нем граждан это вещь объект материального мира, который призван удовлетворять потребность человека в проживании в нем

это недвижимость, ст. 130 ГК подразделяет всю недвижимость на две группы в силу естественных свойств и в силу закона жилые помещения считаются недвижимым в силу естественных свойств, так как обладает следующими признаками - связь с землей и невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба его качествам. Именно в силу этого качества не могут считаться жилыми сборные домики, вагончики, юрты, иглу, яранги.

изолированность. Жилое помещение только тогда может быть самостоятельным объектом, когда оно имеет самостоятельный выход либо в места общего имущества многоквартирного дома либо на улицу. Жилое помещение жилой дом квартира состоят из помещений предназначенных для проживания и мест вспомогательного использования коридор кухня ванная, в площадь жилого помещения в соответствие со ст.15 ЖК не включаются балконы лоджии террасы веранды. Жилой дом и квартира могут состоять как из одной, так и нескольких комнат при этом комната только тогда может быть самостоятельным объектом жилых прав, когда она является изолированной, не могут быть самостоятельными объектам смежные неизолированные комнаты части комнат, а так же места вспомогательного использования.

пригодность для постоянного проживания под постоянным проживанием понимается возможность постоянного пребывания в жилом помещении в любых климатических условиях в любое время года. Когда оно отвечает установленным санитарным и техническим требованиям и нормам требования, которые предъявляются к такому помещению, названы в ПП РФ 28.01.2006г №47 ст.16 называет 3 вида жилых помещений:

жилой дом или его часть квартира или часть квартиры комната

ЖК РФ в качестве самостоятельного объекта не называет многоквартирный дом, определение многоквартирного дома в ЖК отсутствует, оно дается в п.6 ПП РФ 347 в соответствии с которым им признается совокупность двух или более квартир имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, либо в помещение общего пользования в таком доме. Условно многоквартирный дом можно разделить на две части: помещения, которые предназначены для жилых или нежилых целей и иных целей не связанных с промышленным производством, вторая часть общее имущество-гл.6 ЖК примерный перечень назван в ст.36 ЖК РФ лифты лестницы площадки лифтовые шахты коридоры крыши и оборудование которое находится в данном доме и предназначено для обслуживания более одного помещения, также включается земельный участок та часть земельного участка, на которой непосредственно расположен дом и придомовая территория необходимая для нормального пользования этим многоквартирным домом. Вопросы связанные с земельным участком под этим домом регламентируется вводным законом в соответствии с которым земельный участок должен иметь установленные границы и пройти кадастровый учет. если границы земельного участка установлены и кадастровый учет был пройден до введения в действие ЖК РФ то земельный участок предается бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений данного дома. если границы не установлении и учет не пройден то на общем собрании собственников помещений может быть выбрано уполномоченное лицо которое будет в праве обращаться с заявлением в государственные органы в органы МСУ с заявлением о установлении границ этого участка и о прохождении кадастрового учета после его проведения данный земельный участок так же передается в общую долевую собственность собственников помещений много квартирного дома. в соответствии с ч 6 ст. 36 ЖК РФ в том случае если многоквартирный дом разрушен подлежит сносу в случае его случайной гибели, а так же во всех иных случаях, когда многоквартирный дом прекращает существовать как объект, собственники помещений сохраняют право в общей долей собственности на этот земельный участок. В соответствии с ЖК РФ общее имущество многоквартирного дома находится в общей долевой собственности собственников помещений этого дома.доля каждого собственника с общем имуществе пропорционально доле и площади находящейся в его собственности помещения. Отличительной особенностью данного вида общей собственности является то ч то доля каждого собственника является идеальной она никогда не может быть выделена в натуре при этом ЖК РФ допускает что по решению общего собрания собственников конкретному

собственнику может быть выделено в пользование часть общего имущества многоквартирного дома. Следующей отличительной чертой является то что доля в праве общей собственности каждого собственника на общее имущество всегда следует правовой судьбе жилого помещения.

Ст. 19 ЖК РФ содержит понятие жилищного фонда. Это совокупность всех жилых помещений находящихся на территории РФ. ЖК РФ в ст. 19подразделяет жилищный фонд по 2 признакам по форме собственности (частная, государственная, муниципальная) и в зависимости от основания использования (жилищный фонд социального назначения - государственная и муниципальная собственность, жилищный фонд коммерческого использования – все формы собственности, индивидуальный жилищный фонд, специализированный жилищный фонд-совокупность помещений государственного и муниципального фондов которые предназначены для временного непродолжительного проживания в них граждан-общежития, служебные жилые помещения жилые помещения, предназначенные для проживания беженцев и вынужденных переселенцев, жилые помещения маневренного жилищного фонда, жилые помещения системы социального обслуживания населения, а также жилые помещения, предназначенные для социальной защиты отдельных категорий граждан) в жилых помещениях предназначенных для социальной защиты живут по договору безвозмездного пользования, а во всех остальных - заключаются договор найма специализированного жилого помещения.

Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

1. Понятие и содержание права собственности. Права и обязанности собственника. Раздел 2 ЖК и глава 18 ГК. Право собственности на жилые помещения выделяется в объективном или субъективном смысле. В объективном – система или совокупность правовых норм, которые регулируют отношения, возникающие в связи с присвоением субъектами ГП жилых помещений в связи с принадлежностью жилого помещения определенным лицам владению пользованию и распоряжению жилыми помещениями с принятием на себя собственника бремени содержания и риска случайной гибели жилого помещения. В субъективном – право конкретного субъекта владеть пользоваться и распоряжаться конкретным жилым помещением.

Правовому положению собственника посвящена ст. 30 ЖК – государственная муниципальная частная. Снимает какие либо ограничения относительно количества размера и стоимости жилого помещения, которые могут находиться в частной собственности.

Действующее законодательство устанавливает пределы права собственности в отношении жилого помещения это вызвано особой социальной значимостью жилого помещения – содержание жилищного фонда, поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии использование по назначению затрагивает также публичные интересы. Пределы осуществления права собственности необходимо отличать от ограничения. Пределы объективны т.к. установлены нормами законодательства. Ограничения субъективны, можно подразделить на 2 вида: договорные и судебные. Договорные – по воле самого собственника в соответствие с ст.30, собственник может передать жилое помещение в собственность другим лицам на основании договора найма, безвозмездного пользования. Судебные – на основании судебного акта может быть вызвано оспоримостью права на жилое помещение, обеспечение требований к собственнику, они не продолжительны по времени и действуют до тех пор, пока спор не разрешиться по существу. К

законодательно установленным пределам относится исключительно целевое использование такого объекта как жилое помещение, недопустимость самовольного переустройства и перепланировки жилого помещения, недопустимость бесхозяйственного содержания жилого помещения, а также соблюдение прав и законных интересов других лиц, который проживают в этой же квартире либо жило доме. Если собственник нарушает, то на основании 293 ГК жилое помещение может быть изъято у собственника, исходя из общего правила возмездное изъятие на основании решения суда помещение выставляется на публичные торги после продажи собственнику выплачивается его стоимость с вычетом судебных расходов и расходов, связанных с организацией торгов.

2. Другие вещные права на жилые помещения

ЖК РФ в главе 5 называет их – права членов семьи собственника жилого помещения ст. 31, права отказополучателей ст. 33, гражданин, пользующийся помещением на основании заключенного договора пожизненного содержания с иждивением.

Правовое положение членов семьи собственника жилого помещения. В соответствие с ч. 1 ст.31 все граждане, которые могут быть признаны членам семьи, делятся на две группы: 1.супруг дети родители собственника. Для признания данных граждан членами семьи собственника необходим один юридический факт – совместное проживание в данном помещении. В соответствие с разъяснением пленума ВС РФ №14 для признания названных лиц членами семьи достаточно установление только факта их совместного проживания с собственником. Не требуется установления фактов ведения ими общего хозяйства, оказания взаимной материальной и иной поддержки.

2.другие родственники независимо от степени родства нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительном случае и другие лица, которые не состоят с собственником ни в браке, ни в родстве, ни в свойстве. Для признания этих лиц членами семьи необходимо 2 юридических факта: совместное проживание вместе с собственником и вселение этих граждан собственником в жилое помещение именно как членов своей семьи. ЖК РФ не предусматривает заключение каких-либо письменных соглашений между собственником и вселяемым гражданином. В соответствии с разъяснением пленума ВС РФ в случае возникновения спора содержание волеизъявления собственника определяется судом на основании объяснений сторон, третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и иных документов, а также иных допустимых доказательств. Семенные отношения характеризуются взаимным уважением заботой личными неимущественными и имущественными правами и обязанностями общими интересам ответственностью друг перед другом, ведением общего хозяйства. Регистрация граждан по месту жительства либо ее отсутствие не являются определяющими обстоятельствами для решения вопроса о признании граждан членами семьи собственника.

В соответствии с ч.2 ст.31 ЖК РФ члены семьи собственника имеют равные с собственником. Он не в праве чинить данным лицам препятствия в пользовании. При этом ЖК допускает, что член или члены его семьи могут заключить специальное соглашение об особом порядке пользования данным помещением. В соответствии с условиями может быть предусмотрено, что член семьи может пользоваться только определенными комнатами в квартире либо доме. Однако данным соглашением не может быть ограничено право пользования местами вспомогательного пользования. Соглашение может быть заключено как при вселении члена семьи, так и впоследствии в период проживания. Члены семьи собственника наряду с

правами имеют, и обязанности относительно целевого использования соблюдения правил проживания и т.д. дееспособные и ограничено дееспособные члены семьи собственника несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Солидарная ответственность указанных лиц может быть изменена, если члены его семьи заключают специальное соглашения. Данным соглашением может

быть установлено, что некоторые лица вообще исключаются из ответственности, несут долевую ответственность. В соответствии со ст.292 ГК отчуждение собственником жилого помещения является основанием для прекращения права пользования этим помещением членами его семьи. Если законом или договором не предусмотрено иное. В настоящее время действующее законодательство устанавливает что правам членам семьи не свойственен такой признак вещного права как право следования.

По общему правилу ч.4 ст.31 ЖК РФ прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения является основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением по требованию собственника бывшие члены его семьи обязаны освободить данное жилое помещение, если отказываются добровольно, подлежат выселению в судебном порядке по требованию собственником без предоставления иного жилого помещения. В соответствии с разъяснением о прекращении семейных отношений с собственником могут служить такие факты как отказ от ведения общего хозяйства, отсутствие общего, бюджета и предметов быта, неоказание поддержки друг другу, а также выезд в другое место жительства. При этом все доказательства в случае возникновения спора должны оцениваться судом в совокупности с учетом конкретных обстоятельств каждого дела. Разъяснение ВС РФ установило, что ведение общего хозяйства не является обязательным признаком отсутствия или наличия семейных отношений. В соответствие с СК РФ родители ответственны за воспитание и развитие своих детей, физическом психическом духовном и нравственном развитии. В связи с этим расторжение брака между супругами не влечет за собой утрату права пользования помещением несовершеннолетним ребенком, если оно в собственности одного из родителей.

В виде исключения ЖК допускает, что суд при разрешении спора может сохранить за бывшим членом семьи на определенный срок право пользование жилым помещением собственника. Это допускается при наличии следующих обстоятельств:

1.у бывшего члена семьи отсутствует право постоянного пользования каким-либо жилым помещением 2.затруднительное материальное положение бывшего члена семьи, которое не позволяет

ему на момент предъявления требования о выселении обеспечить себя другим жилым помещением.

При решении вопроса о выселении бывшего члена семьи и о сохранении за ним на определенный период права пользования этим помещением судам необходимо учитывать состояние здоровья., наличие нетрудоспособных иждивенцев, потерю работы учебы и т.д. при определении продолжительности срока, на который за членом семьи сохраняется права пользования судам следует исходить из принципов разумности и справедливости, конкретных обстоятельств дела. Если суд сохраняет право, то бывший член семьи также несет обязанности наряду с собственником соблюдать правила проживания целевого использования. На этот срок бывший член семьи также несет солидарную с собственником ответственность по обстоятельствам, вытекающим из пользования. В соответствии с ст.35 ЖК РФ, если бывший член семьи допускает неправомерные действия, то данный гражданин по требованию собственника на основании решения суда подлежит выселению без предоставления другого помещения. Выселение как санкция за неправомерное поведение. В соответствии с ч.4 ст.31 ЖК РФ взамен выселения суд может обязать собственника обеспечить бывшего члена семьи другим жилым помещением. 1.собственник в отношении бывшего члена семьи исполняет алиментные обязательства 2.отсутствие у бывшего члена семьи права постоянного пользования другим жилым помещением, при это суды должны определять материальное положение бывшего члена семьи наличие денежных средств у самого собственника реальную возможность собственника обеспечить право пользование другим жилым помещения бывшего члена своей семьи. С согласия бывшего члена семьи собственника допускается обеспечение его жилым помещением и в другом населенном пункте.

В соответствии с ст.19 Вводного закона 22.12.2004 положения ч.4 ст.31 ЖК РФ не распространяются на бывших членов семьи собственников приватизированных жилых помещений при условии, что эти лица на момент приватизации проживали в нем имели равные с собственником права на участие в приватизации и отказались от участия в приватизации. Данные лица не могут быть выселены из жилого помещения ввиду утраты семейных отношений с собственником. Также не могут быть выселены бывшие члены семьи, которые до вселения в это жилое помещение уже использовали свое право на однократную бесплатную приватизацию. Именно в силу этого данные граждане не могли участвовать в приватизации того жилого помещения, в котором они проживали, однако без согласия данных лиц приватизация жилого помещения была бы невозможной. Именно в силу этого данные граждане также не подлежат выселению из жилого помещения вследствие прекращения семейных отношений с собственником. Данные граждане также не подлежат выселению в случае отчуждения собственником принадлежащего ему жилого помещения. п.2 ст.292 ГК РФ на данных граждан не распространяется. Право пользования жилым помещением за данными лицами сохраняется и при смене собственника.

Права гражданина, который пользуется жилым помещением в силу завещательного отказа. Отказополучатель – легатарий. В соответствии со ст. 1137 завещательный отказ или «легат» представляет собой завещательное распоряжение, которое устанавливается в завещании в соответствии, с которым завещатель возлагает на своих наследников исполнение какой-либо обязанности имущественного характера в ползу одного или нескольких отказополучателей, ст. 1137 специально выделяет правило о том, что на наследника, к которому переходит помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу право пользоваться жилым помещением или какой-то его частью на определенный срок, либо пожизненно. Отличительная особенность отказа – может устанавливаться только в завещании может возлагаться как на наследников по закону, так и по завещанию и обременяет не наследника, а долю в наследстве. Исполнение отказа возлагается на того наследника, в собственность которого перейдет жилое помещение. Права отказополучателя носят личный характер и не могут быть переданы другим лицам. Он имеет право потребовать от наследника исполнение завещательного отказа в течение 3х лет со дня открытия наследства. Срок присекательнй. Если в течение этого срока отказополучатель не потребовал вселения в помещение, то его права прекращаются. В ГК устанавливается ст.1137, что наследодатель в завещании может сделать подназанчение отказополучателя-суституции, т.е. назначить наряду с основным запасного отказополучателя, у которого возникает право требовать вселение в помещение только после отпадения основного отказополучателя. Для подназанченного отказополучателя 3 года начинают течь после отпадения основного отказополучателя. Ст. 33 определяет правовое положение отказополучателя, данный гражданин пользуется помещением наряду с собственником. Дееспособный и ограничено дееспособный отказополучатель несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования этим жилым помещением, ст.33 допускает, что наследник ставший собственником и отказополучатель могут заключить специальное соглашение об ином характере ответственности по жилищному обязательству. Отказополучатель, как и любой пользователь, обязан использовать его по назначению не допускать разрушений порчу соблюдать законные интересы других лиц. Если он систематически допускает неправомерное поведение, то на основании ст.35 ЖК отказополучатель подлежит выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Правам отказополучателя свойственно право следования. Если собственник совершает сделку по его отчуждению либо право собственности переходит к другому лицу по иным основаниям, то право пользования у отказополучателя сохраняется. Если завещательный отказ носил срочный характер, то есть право пользования отказополучателем ограничивалось сроком, то истечение срока является основанием для прекращения права пользования. По требованию собственника он обязан освободить

помещение, если отказывается добровольно выселяется, по решению суда без предоставления жилого помещения.

Права получателя ренты (гл. 33 ГК и ст. 4 ЖК)

4. Изъятие земельного участка, на котором расположено жилое помещение, для публичных нужд. Обеспечение жилищных прав собственника (ст. 32 ЖК РФ).

Положение данной статьи основаны на ст. 239 ГК РФ и находятся во взаимной связи, однако с учетом специфики такого объекта недвижимости, как жилое помещение.

Особенности ст. 32 ЖК, которая регулирует принудительное прекращение права собственности. Прежде всего ЖК РФ устанавливает, что принудительно может быть изъято только все жилое помещение, т.е. жилой дом в целом. Изъятие отдельных частей (этажей, подъездов, квартир) без согласия собственника не допустимо.

В отличие от ГК РФ, который устанавливает, что при изъятии земельного участка, расположенного на нем недвижимости продается с публичных торгов, ст. 32 ЖК устанавливает, что жилое помещение изымается у собственника посредствам его выкупа. В ЖК не определяется понятия государственная или муниципальная нужда, она определяется в ст. 49 ЗК. В соответствие с разъяснениями, которые содержатся в ПП ВС РФ №14: государственная или муниципальная нужда - это потребности РФ, субъектов РФ или муниципальных образований, связанные с необходимостью размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения; застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений; выполнение международных обязательств РФ, реализация целевых государственных и региональных программ. Этот перечень носит незакрытый характер, и в случае возникновения спора о том, имеется ли публичная нужда в земельном участке, будет решаться судом в каждом конкретном случае.

Ст. 32 ЖК достаточно детально определяет стадии изъятия земельного участка для публичных нужд, т.к. с данным процессом связаны жилищные права граждан.

Принятие решения уполномоченным компетентным органом или ОМСУо изъятии земельного участка. Порядок подготовки и принятия данного решения определяются ст. 279 – 283 ГК и ст. 49, 55, 61, 63 ЗК. Орган, который принял решение об изъятии земельного участка для публичных нужд, также принимает решение об изъятии расположенного на этом участке жилого помещения. Оба данных решения оформляются одним документом.

Государственная регистрация принятого решения в органах, осуществляющих гос. регистрацию, права на недвижимое имущество и сделки с ними. Регистрация данного решения преследует следующие цели: регистрирующий орган проверяет принято ли данное решение компетентным органом; имеется ли реальная публичная нужда в изымаемом земельном участке. Если два данных условия в совокупности отсутствуют, то регистрирующий орган вынесет отказ в регистрации решения об изъятии земельного участка, что делает невозможным его изъятие. Регистрация вынесенного решения об изъятии земельного участка также преследует цель – защита прав и интересов третьих лиц. Данные о том, что земельный участок будет изъят и расположенное на нем здание подлежит сносу, помещается в единый государственный реестр (ЕГРП). Решение об изъятии земельного участка не лишает собственника права совершать сделки по отчуждению принадлежащего ему на права собственности жилого помещения. При этом действующее законодательство не обязывает собственника предупреждать

приобретателя о том, что приобретаемое им жилое помещение подлежит изъятию.

Письменное уведомление собственника о предстоящем изъятии жилого помещения. Письменное уведомление направляется после государственной регистрации. В уведомлении должны быть указаны дата и номер регистрации принятого решения. Изъятие жилого помещения допускается не ранее чем через год после уведомления собственника. По согласованию с собственником жилое помещение может быть выкуплено и ранее. Вынесенное решение об изъятии земельного участка и государственная регистрация данного решения никак не умоляет правомочия собственника. Однако с момента уведомления собственника о предстоящем изъятии на него возлагается риск несения затрат, связанных с улучшением данного жилого помещения, которые не являются необходимыми. Не путать с необходимым ремонтом!!!

Определение выкупной цены жилого помещения. Ст. 32 в качестве общего правила устанавливает, что при изъятии земельного участка собственнику выплачивается выкупная цена. Цена определяется по правилам ч.7 ст. 32 ЖК: это рыночная стоимость жилого помещения и убытки, в том числе и упущенная выгода, которые причиняются собственнику в связи с изъятием жилого помещения. Если между сторонами, т.е. между органом, принявшим решение об изъятии, и собственником возникает спор по поводу выкупной цены, то он разрешается в судебном порядке. Ст. 32 ЖК допускает, что по согласованию между собственником жилого помещения и органом, принявшим решение об изъятии в счет выкупной цены собственнику может быть предоставлено другое жилое помещение. Ч. 8 ст.32 ЖК другое жилое помещение предоставляется также на праве собственности, если стоимость жилого помещения, которое предоставляется собственнику ниже выкупной цены, то собственнику выплачивается разница; если стоимость выше – то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы возлагается на собственника. Предоставление другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон. Это означает, что орган, принявший решение об изъятии, не может требовать, против воли собственника, переселение его в другое жилое помещение; также и собственник жилого помещения не может требовать, чтобы орган, принявший решение, обеспечил его другим жилым помещением. После определения и выплаты выкупной цены собственник обязан освободить занимаемое им жилое помещение, которое подлежит изъятию. Правило ст. 32 ЖК распространяются также и на те многоквартирные дома, которые в установленном порядке признаны находящимися в аварийном состоянии. В порядке, установленном Постановлением Правительства РФ № 47, признается находящимся в аварийном состоянии и подлежащим сносу, об этом уведомляются собственники, которые в разумный срок должны принять меры для сноса данного многоквартирного дома. Если собственники в разумный срок не принимают меры для сноса данного дома, то данный многоквартирный дом подлежит изъятию ОМСУ в порядке, установленном ст. 32 ЖК для изъятия жилых помещений для публичных нужд.

Тема 2. Наем жилого помещения.

1. Договор найма жилого помещения: понятие, характеристика, стороны, существенные условия, форма.

Наем жилого помещения (ст. 671 ГК).

Договор социального найма – разновидность (Ст. 60 ЖК).

Договор найма жилого помещения -соглашение, по которому одна сторона (наимодатель – собственник жилого помещения или управомоченное лицо) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

По юридической направленности договор найма жилого помещения относится к договорам по передаче имущества в пользование. Договор найма является консенсуальным, взаимным, возмездным.

В настоящее время выделяют три разновидности данного договора:

доовор коммерческого найма жилого помещения (коммерческий наем – это исключительно термин теоретический, он не является легальным); регулируется гл. 35 ГК

договор социального найма жилого помещения (регулируется ЖК, гл. 3)

договор найма специализированного жилого помещения (разд. 4 ЖК)

Сторонами договора найма являются наймодатель и наниматель. Наймодатель – собственник жилого помещения, либо управомоченное лицо. Таким образом, в качестве наймодателей могут выступать граждане, юридические лица. В договоре социального найма наймодателями выступают уполномоченные государственные органы или органы МСУ.

Нанимателем в любой разновидности договора найма может быть только гражданин, т.е. физическое лицо. Это отличает наем жилого помещения от аренды.

Нанимателем в договоре коммерческого найма может быть любой дееспособный гражданин, который выразил соответствующее желание и имеет материальную возможность. Ст. 49 ЖК – жилые помещения по договору найма предоставляются не любому гражданину; прежде всего гражданин должен быть признан нуждающимся в жилом помещении, однако в настоящее время, в соответствие со ст. 40 К и ст. 49 ЖК по договору социального найма жилые помещения предоставляются только малоимущим иным гражданам, указанных в ФЗ, Указах Президента и Законов субъектах РФ.

Гражданин признается малоимущим ОМСУ. Всех иных граждан, чье право на получение социального жилья также определено в нормах действующего законодательства, условно можно подразделить на 2 группы:

граждане, которые имеют особые заслуги перед государством (ветераны ВОв), либо нуждаются в особой социальной защите (инвалиды, семьи,

имеющие детей инвалидов)

По договору социального найма наряду с нанимателем жилого помещения, как правило, жилым помещением пользуются и иные постоянные пользователи, чьи права на жилое помещение также являются самостоятельными жилищными правами. В договоре социального найма – это члены семьи нанимателя. Круг членов семьи нанимателя и их правовое положение определены в ст. 69 ЖК.

Всех граждан, которые признаются, либо могут быть признаны членами семьи нанимателя, разделены:

супруг, дети, родители самого нанимателя. Условие – совместное проживание в жилом помещении

1 В. Н. Ивакин Жилищное право Краткий курс лекций 5-е издание, переработанное и дополненное Êíèãà äîñòóïíà â ýëåêòðîííîé áèáëèîòå íîé ñèñòåìå biblio-online.ru Ìîñêâà Þðàéò 2014

2 УДК 34 ББК я73 И17 И17 Автор: Ивакин Валерий Николаевич кандидат юридических наук, заслуженный работник высшего образования, почетный работник высшего профессионального образования РФ, доцент кафедры адвокатуры и нотариата факультета правоведения Института адвокатуры, доцент кафедры гражданского процесса Московского государственного юридического университета им. О. Е. Кутафина (МГЮА), доцент кафедры гражданского, арбитражного и административного процессуального права Российской академии правосудия. Ивакин, В. Н. Жилищное право: краткий курс лекций / В. Н. Ивакин. 5-е изд., перераб. и доп. М. : Издательство Юрайт, с. Серия: Хочу все сдать! ISBN Непосредственной сдаче экзамена или зачета по любой учебной дисциплине всегда предшествует краткий период, когда студент должен сосредоточиться, систематизировать свои знания. Выражаясь компьютерным языком, он должен «вывести информацию из долговременной памяти в оперативную», сделать ее готовой к немедленному и эффективному использованию. Специфика периода подготовки к экзамену или зачету заключается в том, что студент уже ничего не изучает (для этого просто нет времени): он лишь вспоминает и систематизирует изученное. Соответствует Федеральному государственному образовательному стандарту высшего профессионального образования третьего поколения. Предлагаемое пособие поможет студентам в решении именно этой задачи применительно к курсу «Жилищное право». Для студентов высших учебных заведений. Информационно-правовая поддержка предоставлена компанией «Гарант» УДК 34 ББК я73 ISBN Ивакин В. Н., 2012 Ивакин В. Н., 2013, с изменениями ООО «Издательство Юрайт», 2014

3 Содержание Принятые сокращения... 5 Тема 1. Понятие жилищного права Предмет регулирования жилищного права Право граждан на жилище Жилищные права и обязанности граждан Содействие государства и органов местного самоуправления гражданам в осуществлении права на жилище Принципы жилищного права Место жилищного права в системе права Тема 2. Источники жилищного права Понятие жилищного законодательства. Виды источников жилищного права Значение Конституции для жилищного законодательства. Федеральные законы и иные нормативные правовые акты как источники жилищного права Жилищное законодательство субъектов РФ как источник жилищного права Значение постановлений Конституционного Суда РФ и Пленума Верховного Суда РФ для применения норм жилищного права Тема 3. Объекты жилищного права Жилые помещения Понятие жилищного фонда и его виды Изменения правового режима помещений Переустройство и перепланировка жилого помещения Тема 4. Управление жилищным фондом Учет жилищного фонда Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ними Государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль Управление жилыми домами Участие граждан в управлении жилищным фондом Тема 5. Особенности приобретения жилья в современных условиях Использование ипотеки при приобретении жилья Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Приватизация гражданами жилых помещений Тема 6. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников Тема 7. Социальный наем жилого помещения Общие положения о найме жилых помещений Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма

4 7.3. Договор социального найма жилого помещения: основные положения Права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Временные жильцы Тема 8. Специализированный жилищный фонд Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда и их предоставление Договор найма специализированного жилого помещения Тема 9. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы Создание и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов Правовое положение членов жилищных кооперативов Тема 10. Жилищные накопительные кооперативы Общие положения о жилищных накопительных кооперативах Создание, реорганизация и ликвидация кооператива Основные положения о деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений Управление кооперативом Обеспечение финансовой устойчивости деятельности кооператива и контроль за деятельностью кооператива Тема 11. Товарищество собственников жилья Создание и деятельность товарищества собственников жилья Правовое положение членов ТСЖ Тема 12. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги Нормативные правовые акты...174

5 ПРИНЯТЫЕ СОКРАЩЕНИЯ 1. Нормативные правовые акты Конституция Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. ГК Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от ФЗ; часть вторая от ФЗ; часть третья от ФЗ; часть четвертая от ФЗ ЖК Жилищный кодекс Российской Федерации от ФЗ ЖК РСФСР Жилищный кодекс РСФСР от Утратил силу НК Налоговый кодекс Российской Федерации: часть первая от ФЗ; часть вторая от ФЗ Градостроительный кодекс Градостроительный кодекс Российской Федерации от ФЗ ЗК Земельный кодекс Российской Федерации от ФЗ УК Уголовный кодекс Российской Федерации от ФЗ КоАП Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от ФЗ Закон об ипотечных ценных бумагах Федеральный закон от ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» Закон о кредитных историях Федеральный закон от ФЗ «О кредитных историях» Закон об участии в долевом строительстве Федеральный закон от ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Закон о кооперативах Федеральный закон от ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» Закон о введении ЖК Федеральный закон от ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» Закон о приватизации жилья Закон РФ от «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» Закон о внесении изменений в ГК Федеральный закон от ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» Закон о регистрации прав на недвижимость Федеральный закон от ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Закон об ипотеке Федеральный закон от ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 2. Прочие абз. абзац (-ы) БТИ бюро технической инвентаризации гл. глава (-ы) 5

6 др. другой(-ие) Минфин России Министерство финансов Российской Федерации Минюст России Министерство юстиции Российской Федерации п. пункт(-ы) разд. раздел(-ы) РСФСР Российская Советская Федеративная Социалистическая Республика руб. рубль(-и) РФ Российская Федерация СССР Союз Советских Социалистических Республик ст. статья(-и) утв. утверждено ч. часть(-и)

7 ТЕМА 1. ПОНЯТИЕ ЖИЛИЩНОГО ПРАВА 1.1. Предмет регулирования жилищного права Жилищное право совокупность правовых норм, регулирующих жилищные отношения. В нашей стране возникновение жилищного права как сравнительно нового правового образования (80-е гг. XX в.) было обусловлено прежде всего потребностью в комплексном подходе к решению вопросов, связанных с обеспечением граждан жильем. В ЖК впервые определен круг жилищных отношений. Согласно ч. 1 ст. 4 жилищное законодательство регулирует отношения по поводу: 1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда; 2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; 3) пользования общим имуществом собственников помещений; 4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда; 5) учета жилищного фонда; 6) содержания и ремонта жилых помещений; 7) переустройства и перепланировки жилых помещений; 8) управления многоквартирными домами; 9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; 10) предоставления коммунальных услуг; 11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги; 12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства; 13) осуществления государственного жилищного надзора. Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. Положения ЖК применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено ЖК или другим федеральным законом (ч. 2 ст. 4 ЖК). Особенность жилищного права заключается в том, что оно регулирует, с одной стороны, организационные отношения, складывающиеся на началах власти и подчинения (в частности, по управлению жилищным фондом, по учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилых помещений), а с другой отношения, для которых характерным является равенство их субъектов (отношения, связанные с пользованием жилыми помещениями) Право граждан на жилище Статья 40 Конституции провозглашает право каждого гражданина Российской Федерации на жилище. Посредством реализации данного права обеспечивается удовлетворение жизненно важной потребности человека в жилье. 7

8 В соответствии с Всеобщей декларацией прав человека от 10 декабря 1948 г. «каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи» (ст. 25). Согласно Международному пакту об экономических, социальных и культурных правах от 16 декабря 1966 г. (участником которого Российская Федерация является в качестве правопреемника СССР) «участвующие в настоящем Пакте государства признают право каждого на достойный жизненный уровень для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни. Государства-участники примут надлежащие меры к обеспечению осуществления этого права, признавая большое значение в этом отношении международного сотрудничества, основанного на свободном согласии» (ст. 11). Конституционная норма о праве граждан на жилище появилась в нашей стране сравнительно недавно. Впервые это право было закреплено в Конституции СССР 1977 г., а затем нашло отражение в Конституции РСФСР и Конституции, а также в кодифицированных и других жилищных законах (Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г.; ЖК РСФСР, Федеральном законе от ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации Об основах федеральной жилищной политики»). В ч. 1 ст. 40 Конституции положение о праве на жилище («каждый имеет право на жилище») содержит гарантию охраны этого права: «Никто не может быть произвольно лишен жилища». Часть 2 ст. 40 Конституции предусматривает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Необходимо отметить, что в связи с переходом к рыночной экономике изменился подход к вопросу о путях обеспечения жильем граждан России. Если ранее значительную часть жилых помещений они получали из государственного, ведомственного и общественного жилищного фонда, то в настоящее время потребность в жилье в основном должна удовлетворяться посредством индивидуального жилищного строительства, приобретения жилых помещений за счет своих средств на рынке жилья либо коммерческого найма жилых помещений. Бесплатно же или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами жилье должно предоставляться лишь малоимущим и иным указанным в законе гражданам (ч. 3 ст. 40 Конституции). К «иным указанным в законе гражданам» относятся военнослужащие, участники Великой Отечественной войны и приравненные к ним лица, лица, пострадавшие в результате чрезвычайных обстоятельств (в том числе потерпевшие от землетрясений, наводнений и т.п., беженцы, вынужденные переселенцы), и некоторые другие категории граждан. Закреплением в Конституции права на жилище государство принимает на себя ответственность за обеспечение и охрану этого права человека, которое означает возможность каждого иметь жилище и в необходимых случаях пользоваться защитой государства от его произвольного лишения. 8

9 В ЖК конкретизируются положения Конституции об обеспечении условий для осуществления права на жилище. Согласно ст. 2 ЖК органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе: 1) содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище; 2) используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений; 3) в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда; 4) стимулируют жилищное строительство; 5) обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда; 6) обеспечивают контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда; 7) осуществляют в соответствии со своей компетенцией государственный контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства; 8) осуществляют в соответствии со своей компетенцией государственный жилищный надзор. В российском законодательстве понятие «жилище» не раскрывается полностью, что вызывает споры на практике. Термином «жилище» обычно обозначается особое сооружение или помещение, специально предназначенное для проживания людей: жилой дом, квартира, комната вместе с соответствующими вспомогательными помещениями (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т.п.), а также другие объекты жилого дома, используемые при его эксплуатации (лифт и лифтовое хозяйство, иное инженерное оборудование). Анализ норм, содержащихся в Конституции и федеральном законодательстве, показывает, что на данном этапе развития жилищных отношений право на жилище может быть реализовано следующими способами: 1) путем предоставления жилых помещений по договору социального найма в домах, составляющих жилищный фонд социального использования. Согласно Конституции таким правом обладает лишь ограниченный круг лиц. В соответствии со ст. 49 ЖК по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда. Малоимущим гражданам, признанным по установленным ЖК основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, в установленном ЖК порядке по договорам социального найма предоставляются жилые помещения муниципального жилищного фонда. 9

10 Жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан, признанным по установленным ЖК и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном ЖК порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом или законом субъекта РФ. Названным выше категориям граждан могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае их наделения в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение этих категорий граждан жилыми помещениями. Данные жилые помещения предоставляются в порядке, установленном ЖК, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта РФ. Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное; 2) путем передачи жилых помещений в пользование в соответствии с договором так называемого коммерческого найма (формулировка «коммерческий наем», соответствующая экономической сути данного вида найма, в действующем законодательстве (гл. 35 ГК) не применяется, а используется общая формулировка «наем жилого помещения», распространяющаяся и на этот вид найма, в качестве же разновидности найма жилого помещения выделяется социальный наем). По данному договору внаем может сдаваться жилье из государственного, муниципального и частного жилищного фонда, на условиях, которые существенно отличаются от договора социального найма. Круг граждан, имеющих право на заключение такого договора, не ограничен. Необходимо отметить, что нормами ГК, в отличие от ранее действовавших ЖК РСФСР и Закона РФ от «Об основах федеральной жилищной политики», не предусмотрено заключение между гражданами и субъектами, предоставляющими в пользование жилые помещения, договоров аренды. Такие договоры могут заключаться только между указанными субъектами и юридическими лицами, которые затем передают арендованные ими жилые помещения в пользование гражданам, обычно своим работникам; 3) путем строительства или приобретения жилых помещений в домах различных жилищных фондов за собственные средства. При этом необходимо учитывать общую норму п. 2 ст. 213 ГК, согласно которой количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях, предусмотренных п. 2 ст. 1 ГК (защита основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц и т.д.). Поскольку в отношении жилых помещений подобные ограничения законом не предусмотрены, гражданин может иметь в своей собственности любое количество жилых помещений без установления каких-либо пределов их площади и стоимости. 10

11 Граждане во многих случаях решают свои жилищные проблемы посредством индивидуального или кооперативного жилищного строительства, а также заключения гражданско-правовых сделок: купли-продажи, мены, дарения, приобретения жилья в порядке наследования либо через жилищный кооператив. Конституция (ч. 2 ст. 40) предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять жилищное строительство и создавать иные условия для осуществления права граждан на жилище. Право на жилище имеет сложное содержание и может быть сведено к следующим основным юридическим возможностям: 1) возможность приобретения жилого помещения нуждающимся в нем гражданином в собственность или получения его указанными выше способами в пользование; 2) возможность стабильного и свободного от постороннего незаконного вторжения пользования занимаемым жилым помещением; 3) возможность использования жилого помещения не только для проживания гражданина нанимателя этого помещения и членов его семьи, но и передачи жилого помещения с соблюдением определенных условий для проживания другим гражданам на основании договора поднайма или в качестве временных жильцов; 4) обеспечение в жилых домах (жилых помещениях) здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека; 5) обеспечение защиты граждан от произвольного лишения жилища. Отсюда видно, что конституционное право на жилище не тождественно по своему содержанию субъективному праву на жилую площадь, поскольку, помимо возможности пользоваться жилым помещением, оно включает в себя и другие возможности. Как одно из основных прав человека, право гражданина на жилище возникает с момента его рождения (ч. 2 ст. 17 Конституции). Данное свойство этого права проявляется в том, что согласно ч. 1 ст. 69 ЖК к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, имеющим равные с нанимателем права, относятся и проживающие совместно с ним его несовершеннолетние дети. Применительно к коммерческому найму жилых помещений несовершеннолетние дети нанимателя могут входить в состав постоянно проживающих вместе с ним граждан и также обладать равными с ним правами по пользованию жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК). Право на жилище обладает свойством неотчуждаемости (ч. 2 ст. 17 Конституции), в связи с чем никто не может быть лишен его либо ограничен в его объеме, кроме случаев, прямо указанных в законе. Согласно ч. 3 ст. 55 Конституции права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Что же касается права на жилище, то, даже в случае введения чрезвычайного положения, оно в соответствии с ч. 3 ст. 56 Конституции не подлежит ограничению. Неотчуждаемость права на жилище нашла свое конкретное выражение в ч. 4 ст. 3 ЖК, согласно которому никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе 11

12 в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК, другими федеральными законами. Жилищные права граждан охраняются законом. Запрещаются действия, препятствующие осуществлению права на жилище. Конституционному праву гражданина России на жилище соответствует обязанность государства по обеспечению реализации данного права, которая конкретизируется в ряде более узких по своему содержанию обязанностей. К последним, в частности, относятся обязанности государства, муниципальных органов, связанные с предоставлением малообеспеченным и другим указанным в законе категориям граждан жилых помещений и пользованием ими этими помещениями; с расширением государственного и муниципального жилищных фондов, содействием развитию частного жилищного фонда и других форм обеспечения граждан жилищем; с обеспечением правильного распределения общественных жилищных фондов; гарантированием устойчивого, стабильного осуществления права пользования жилищем. Конкретные положения, относящиеся к реализации права на жилище, содержатся в нормах ЖК, в частности, определяющих интересы граждан, подлежащие учету при предоставлении жилых помещений по договору социального найма (ст. 58), и требования, предъявляемые к предоставляемому по такому договору жилому помещению (ст. 62). Большое значение имеет выделение в составе жилищного фонда специального «жилищного фонда социального использования» совокупности предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК, п. 1 ст. 672 ГК). Кроме того, если первоначально не было установлено, кому предоставляются жилые помещения из данного жилищного фонда, то Конституцией были внесены изменения в порядок и условия обеспечения граждан жильем за счет государственного, муниципального и других жилищных фондов, в соответствии с которыми жилье из этих фондов предоставляется бесплатно или за доступную плату лишь малоимущим и иным указанным в законе гражданам. Согласно ч. 1 ст. 27 Конституции каждый, кто законно находится на территории РФ, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. При толковании данной конституционной нормы следует иметь в виду, что под местом жительства в законе понимается как место, где гражданин проживает постоянно, так и место, где гражданин проживает преимущественно, т.е. больше, чем в других местах (п. 1 ст. 20 ГК), следовательно, эта норма распространяется на обе формы жительства. Длительное время в нашей стране существовал институт прописки, который ограничивал свободу выбора гражданами места жительства, поскольку проживание в жилом помещении допускалось лишь при наличии прописки, а получение последней требовало соблюдения ряда условий, нередко превращавшихся в непреодолимое препятствие для лиц, желающих проживать в данном жилом помещении. К таким препятствиям относилась, например, необходимость соблюдения установленной нормы жилой площади на одного человека, нарушение которой рассматривалось как искусственное создание нуждаемости граждан в улучшении жилищных условий. 12

13 Законом РФ от «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» вместо прописки введен регистрационный учет граждан России. В соответствии с данным Законом были приняты Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от). При этом первоначально была предпринята попытка ввести ограничения для постановки на регистрационный учет, аналогичные ограничениям, ранее установленным для прописки, однако Постановлением Конституционного Суда РФ от П п. 10, 12 и 21 указанных Правил были признаны не соответствующими Конституции. В данном Постановлении Конституционный Суд РФ указал, что Законом РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» Правительство РФ уполномочено разработать только порядок регистрации и снятия граждан с регистрационного учета, но ему не предоставлено право на установление оснований отказа в регистрации. Однако в последнее время участились случаи постановки на регистрационный учет в жилых домах, принадлежащих гражданам на праве собственности, посторонних для этих граждан лиц, в связи с чем вновь ставится вопрос о необходимости введения ограничений постановки на регистрационный учет в зависимости от размера жилой площади. Но решением этой проблемы может быть только федеральный закон, допускающий в соответствии с нормой Конституции в определенных случаях ограничение прав и свобод граждан России (ч. 3 ст. 1 ЖК). Конкретным же способом ее разрешения могло бы быть внесение соответствующего дополнения в Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации». В то же время необходима большая осторожность при введении подобных ограничений в постановке на регистрационный учет, чтобы ими не были чрезмерно ущемлены интересы граждан Жилищные права и обязанности граждан Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Они свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Осуществление гражданами своих жилищных прав и исполнение ими своих обязанностей, вытекающих из жилищных отношений, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Граждане, законно находящиеся на территории РФ, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. Ограничение права граждан на свободу выбора жилого помещения для проживания допускается только на основании ЖК, другого федерального закона (ч. 2 5 ст. 1 ЖК). 13

14 Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ЖК, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему; 2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей; 3) из судебного решения, установившего жилищные права и обязанности; 4) в результате приобретения жилого помещения по основаниям, допускаемым федеральным законом; 5) в результате членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах; 6) вследствие действий участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей. Основным жилищным правом граждан является право пользования жилым помещением в качестве собственника, нанимателя (поднанимателя), членов их семьи, временного жильца. При этом законом устанавливается право определенных категорий лиц предоставлять жилое помещение в пользование другим гражданам. Согласно ст. 11 ЖК защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется лишь в случаях, предусмотренных ЖК, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть оспорено в суде. Защита жилищных прав осуществляется путем: признания жилищного права; восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; признания судом недействующим полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо органа местного самоуправления, нарушающего жилищные права и противоречащего ЖК или принятым в соответствии с ЖК федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим бóльшую, чем указанный нормативный правовой акт государственного органа либо органа местного самоуправления, юридическую силу; неприменения судом такого нормативного правового акта; прекращения или изменения жилищного правоотношения; иными способами, предусмотренными ЖК, другим федеральным законом. 14

15 Одной из основных жилищных обязанностей граждан является использование жилых помещений по назначению. Как указывается в ст. 17 ЖК, жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Согласно жилищному законодательству (ч. 3 ст. 17 ЖК) не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Гражданским же законодательством (п. 3 ст. 288 ГК) запрещается размещать промышленные производства в жилых домах, из чего следует, что недопустимым является предоставление для нужд промышленного характера и нежилых помещений, находящихся в жилых домах. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. К обязанностям лиц, пользующихся жилыми помещениями, относится также обеспечение сохранности жилого помещения и поддержание его в надлежащем состоянии (ч. 4 ст. 30, п. 2, 3 ч. 3 ст. 67 ЖК, ч. 1 ст. 678 ГК). Статья 20 ЖК предусматривает осуществление государственного жилищного надзора уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, с учетом требований к организации и проведению государственного жилищного надзора, установленных Правительством РФ. В отличие от ранее действовавшего законодательства, ГК предусмотрел ответственность собственников за использование жилого помещения не по назначению либо с нарушением прав и свобод соседей. Согласно ст. 293 ГК, если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения. В тех случаях, когда, несмотря на предупреждение, собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Закон предусмотрел также в качестве крайней меры и возможность аналогичного прекращения права собственника на жилое помещение в случаях бесхозяйственного обращения с жильем, влекущего его разрушение. Данная мера может быть применена в судебном порядке после назначения собственнику соразмерного срока для ремонта помещения. 15

16 К числу обязанностей собственников жилых помещений может относиться их страхование. Такое страхование может осуществляться в целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, в соответствии с законодательством (ст. 21 ЖК) Содействие государства и органов местного самоуправления гражданам в осуществлении права на жилище В настоящее время меры, направленные на решение жилищной проблемы в нашей стране, осуществляются в рамках федеральной целевой программы «Жилище» на годы, утвержденной постановлением Правительства РФ от Данная программа является основным инструментом реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России». В качестве основных целей программы определены формирование рынка доступного жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности; выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством. Основными задачами на современном этапе являются: создание условий для развития массового строительства жилья экономкласса; повышение уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка; обеспечение повышения доступности жилья и коммунальных услуг в соответствии с платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения их жилыми помещениями (33 кв. м общей площади жилого помещения для одиноких граждан, 42 кв. м на семью из 2 человек, по 18 кв. м на каждого члена семьи из 3 человек и более). Как указывается в данной программе, включение задачи формирования рынка доступного жилья и обеспечения комфортных условий проживания в число приоритетных национальных проектов наряду с развитием образования и здравоохранения определило социальную направленность нового этапа экономических преобразований в стране. В рамках реализации программы планируется отработать комплексный подход при строительстве жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности, с учетом поддержки как спроса, так и предложения жилья экономкласса на рынке жилья. Указанный подход сбалансированной поддержки будет способствовать увеличению объемов ввода жилья экономкласса, снижению его стоимости и увеличению количества граждан, способных самостоятельно улучшить свои жилищные условия. Граждане при строительстве или покупке жилья вправе получить в установленном порядке социальные выплаты, льготные кредиты, ссуды. Указом Президента РФ от «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы», в частности, предусматриваются меры по организации ипотечной и иной 16

ФГОБУ ВО «Финансовый университет
при Правительстве Российской Федерации»

ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО
Под ред. д-ра юрид. наук, проф. Г.Ф. Ручкиной

iJuSTITIA
М ОСК ВА * 2016

УДК 347.254(075.8)
ББК 67.404/2я73
Ж 72
Авторский коллектив сотрудников Финансового университета
при Правительстве Российской Федерации:
Ручкина Гульнара Флюровна, зав. кафедрой «Предпринимательское и корпоративное
право», декан юридического факультета, д-р юрид. наук, проф., -введение, главы 1,2,
Баранов Виктор Алексеевич, заведующий кафедрой «Гражданский и арбитраж­
ный процесс», канд. юрид. наук, доцент, заслуженный юрист РФ - главы 19, 20,
Венгеровский Евгений Леонидович, преподаватель кафедры «Предприниматель­
ское и корпоративное право», аспирант -глава 21,
Гущин Василий Васильевич, проф. кафедры «Гражданский и арбитражный процесс»,
д-р юрид. наук, проф. -глава 18,
Демченко Максим Владимирович, доц. кафедры «Предпринимательское и корпо­
ративное право», канд. юрид. наук, доц. - главы 10,13,
Кириллин Алексей Владимирович, доц. кафедры «Предпринимательское и корпо­
ративное право», канд. юрид. наук, доц. - главы 3,15,
Ключникова Ярославна Анатольевна, доц. кафедры «Предпринимательское и кор­
поративное право», канд. юрид. наук, доц. -главы 4 ,5 ,6 ,7 ,8 ,1 1 ,1 2 ,1 4 ,2 2 ,
Петюкова Оксана Николаевна, проф. кафедры «Гражданский и арбитражный про­
цесс», д-р юрид. наук, доц. - глава 17,
Ромашкова Ирина Ивановна, доц. кафедры «Предпринимательское и корпоратив­
ное право», канд. юрид. наук - глава 9.
Рецензент
Илюшина М.Н., зав. кафедрой предпринимательского права, гражданского и ар­
битражного процесса ФГБОУ ВО «Всероссийский государственный университет
юстиции (РИА Минюста России)», д-р юрид. наук, проф.
Ж 72
Ж илищ ное право: учеб н и к / к о л л ек ти в авто р о в; под ред. Г.Ф. Р учк ин ой - М осква: Ю С Т И Ц И Я, 2016. - 370 с. - (Бакалавриат).
ISBN 978-5-4365-0702-6
DOI 10.15216/978-5-4365-0702-6
Учебник подготовлен в соответствии с учебной программой по жилищному праву
и включает основные темы данного курса. В учебнике проанализировано действу­
ющее жилищное законодательство Российской Федерации, проведен критический
анализ некоторых положений жилищного законодательства, содержащих противо­
речия и пробелы. В учебнике также анализируется правоприменительная практика
в сфере жилищных правоотношений.
Соответствует ФГОС 3+.
Предназначается для бакалавров, магистров, аспирантов, преподавателей юриди­
ческих факультетов и вузов, юристов-практиков, служащих государственных и м у­
ниципальных органов, а также всех интересующихся вопросами жилищного права.
УДК 347.254(075.8)
ББК 67.404/2я73
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО
Изд. №8248. Подписано в печать 11.05.2016. Формат 60x90/16.
Гарнитура «Newton». Печать офсетная.
Уел. печ. л. 23,0. Уч.-изд. л. 19,0. Тираж 500 экз.
ООО «Юстиция».
107076, г. Москва, переулок Колодезный, д. 14.
Тел.: 8-495-741-46-28.
E-mail: [email protected] http://www.iyst.ru
Отпечатано в ПАО «Т8 Издательские Технологии».
109316, г. Москва, Волгоградский проспект, д. 42, корп. 5.
Тел.: 8-495-221-89-80.
© Коллектив авторов, 2016
ISBN 978-5-4365-0702-6
© ООО «Юстиция», 2016

С одержание
Введение.....................................................................................................9
РАЗДЕЛ 1. ОБЩ ИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ЖИЛИЩ НОГО ПРАВА
Глава 1. Понятие жилищного права.
Общие положения жилищного права............................................................ 12
1.1. Право граждан на жилище................................................................ 12
1.2. Понятие жилищного права............................................................... 14
1.3. Предмет и метод жилищного права.................................................. 15
1.4. Основные принципы жилищного права.......................................... 17
Контрольные вопросы................................................................................20
Анмит ические вопросы и задания............................................................. 20
Т е ст......................................................................................................... 20
Глава 2. Жилищное законодательство.......................................................... 22
2.1. Система жилищного законодательства............................................ 22
2.2. Жилищное и гражданское законодательство: соотношение............25
2.3. Действие жилищного законодательства во времени.........................26
2.4. Применение жилищного законодательства по аналогии.................27
Контрольные вопросы................................................................................27
Ана.1итические вопросы и задания............................................................. 28
Т ест......................................................................................................... 28
Глава 3. Жилищные правоотношения........................................................... 29
3.1. Понятие и виды жилищных правоотношений................................. 29
3.2. Объект и субъекты жилищных правоотношений............................. 30
3.3. Основания возникновения жилищных правоотношений................32
3.4. Содержание жилищных правоотношений....................................... 33
Контрольные вопросы............................................................................................... 33
Ана.1итические вопросы и задания............................................................. 34
Т е ст......................................................................................................... 34
Глава 4. Жилое помещение как предмет жилищных правоотношений...........35
4.1. Понятие жилого помещения, требования кжилому помещению.... 35
4.2. Виды жилых помещений................................................................... 42
4.3. Назначение жилого помещения.
Пользование жилым помещением.......................................................... 43
Контрольные вопросы................................................................................46
Ана.1итические вопросы и задания............................................................. 47
Т е ст......................................................................................................... 47
Глава 5. Жилищный фонд.............................................................................49
5.1. Понятие и виды жилищного фонда.................................................. 49
5.2. Государственный учет жилищного фонда........................................ 52
Контрольные вопросы............................................................................................... 53
Аналитические вопросы и задания............................................................. 54
Задачи....................................................................................................... 54
Глава 6. Перевод жилого помещения в нежилое
и нежилого помещения в жилое помещение.................................................. 56
6.1. Условия перевода жилого помещения в нежилое
помещение или нежилого помещения в жилое помещение...................56

H
6.2. Документы, необходимые для перевода жилого
помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое.........................58
6.3. Порядок перевода жилого помещения в нежилое
и нежилого помещения в жилое.............................................................. 60
6.4. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое
помещение или нежилого помещения в жилое...................................... 61
Контрольные вопросы................................................................................62
Аналитические вопросы............................................................................63
Т е ст.............................................................................................................................. 63
Задача........................................................................................................63
Глава 7. Переустройство и перепланировка жилого помещения....................64
7.1. Понятие переустройства и (или)
перепланировки жилого помещения...................................................... 64
7.2. Документы, представляемые для согласования
переустройства и (или) перепланировки жилого помещения................67
7.3. Процедура согласования переустройства
и (или) перепланировки жилого помещения.......................................... 69
7.4. Отказ в согласовании переустройства
и (или) перепланировки жилого помещения.......................................... 70
7.5. Последствия самовольного переустройства
и (или) перепланировки жилого помещения.......................................... 71
Контрольные вопросы............................................................................................... 73
Аналитические вопросы и задания............................................................ 74
З а дачи.......................................................................................................74
РАЗДЕЛ 2. ПРИОБРЕТЕНИЕ ГРАЖДАНАМИ
ЖИЛЫХ ПОМ ЕЩ ЕНИЙ В ЧАСТНУЮ СОБСТВЕННОСТЬ
Глава 8. Право частной собственности на жилые помещения......................76
8.1. Понятие и особенности права частной собственности
на жилые помещения. Права и обязанности собственника
жилого помещения и иных проживающих лиц...................................... 76
8.2. Договор купли-продажи как основание приобретения
жилых помещений в частную собственность.......................................... 78
8.3. Договор мены как основание приобретения
жилых помещений в частную собственность.......................................... 82
8.4. Договор дарения как основание приобретения
жилых помещений в частную собственность.......................................... 84
8.5. Договор ренты как основание приобретения
жилых помещений в частную собственность.......................................... 90
Контрольные вопросы................................................................................97
Аналитические вопросы и задания............................................................. 98
Т ест.............................................................................................................................. 98
Глава 9. Вещные права на жилые помещения лиц,
не являющихся собственниками................................................................. 100
9.1. Права на жилое помещение членов кооператива
до выплаты паевого взноса.................................................................... 103
9.2. Права на жилые помещения членов семьи
собственника жилого помещения......................................................... 109

9.3. Права на жилые помещения бывших членов семьи собственника.... 112
9.4. Пользование жилым помещением, предоставленным
по завещательному отказу...................................................................... 115
9.5. Пользование жилым помещением на основании
договора пожизненного содержания с иждивением.............................118
9.6. Выселение гражданина, право пользования жилым
помещением которого прекращено или который нарушает
правила пользования жилым помещением........................................... 120
Контрольные вопросы..............................................................................123
Аналитические вопросы...........................................................................123
Задачи......................................................................................................123
Глава 10. Оформление прав на жилое помещение и сделок с ним................125
10.1. Форма сделок, направленных на приобретение
жилых помещений в частную собственность........................................ 125
10.2. Государственная регистрация прав
на жилое помещение и сделок с ним..................................................... 132
10.3. Государственная регистрация обременений (ограничений)
жилого помещения как объекта недвижимого имущества....................137
Контрольные вопросы..............................................................................139
Ана.1итические вопросы и задания........................................................... 139
Задачи......................................................................................................139
Глава 11. Общее имущество собственников в многоквартирном доме.........140
11.1. Право собственности на общее имущество собственников
в многоквартирном доме....................................................................... 140
11.2. Имущество, относящееся к общему имуществу
собственников в многоквартирном доме.............................................. 142
11.3. Порядок определения и приобретения долей в праве общей
собственности на общее имущество в многоквартирном доме............145
11.4. Правомочия собственников общего имущества
в многоквартирном доме и содержание такого имущества.
Изменение границ помещений в многоквартирном доме....................147
11.5. Право собственности на общее имущество собственников
комнат в коммунальной квартире. Содержание общего
имущества в коммунальной квартире................................................... 150
Контрольные вопросы..............................................................................152
Ана.1итические вопросы и задания........................................................... 153
Т ест....................................................................................................... 153
Задача......................................................................................................154
РАЗДЕЛ 3. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ
ГРАЖДАН ЖИЛЫ М И ПОМ ЕЩ ЕНИЯМ И
Глава 12. Предоставление жилого помещения
по договору социального найма................................................................... 156
12.1. Понятие и особенности договора социального найма
жилого помещения.................................................................................156
12.2. Основания предоставления жилых помещений
по договору социального найма............................................................ 158

I*
12.3. Предоставление жилых помещений по договорам

в качестве нуждающихся в жилых помещениях................................... 162
12.4. Права, обязанности и ответственность наймодателя, нанимателя
и членов семьи нанимателя по договору социального найма...............168
12.5. Поднаем жилого помещения и правовой статус
временных жильцов...............................................................................174
Контрольные вопросы..............................................................................176
Аналитические вопросы и задания........................................................... 177
Задачи......................................................................................................177
Глава 13. Предоставление жилых помещений по договорам
найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.... 179
13.1. Понятие и особенности договора найма жилых помещений
жилищного фонда социального использования................................... 179
13.2. Основания и порядок предоставления жилых помещений
по договору найма жилых помещений жилищного фонда
социального использования.................................................................. 185
13.3. Пользование жилыми помещениями по договорам
социального найма гражданам, состоящим на учете
в качестве нуждающихся в жилых помещениях................................... 189
13.4. Права, обязанности и ответственность сторон

фонда социального использования....................................................... 189
13.5. Права и обязанности членов семьи нанимателя
по договору найма жилых помещений жилищного
фонда социального использования....................................................... 191
Контрольные вопросы..............................................................................192
Аналитические вопросы и задания........................................................... 192
Задачи......................................................................................................193
Глава 14. Предоставление специализированных жилых помещений..........194
14.1. Понятие и виды специализированных жилых помещений..........194
14.2. Понятие и особенности договора найма
специализированного жилого помещения........................................... 198
14.3. Основания и особенности предоставления
специализированных жилых помещений............................................. 200
Контрольные вопросы..............................................................................202
Аналитические вопросы и задания........................................................... 202
Задачи......................................................................................................202
РАЗДЕЛ 4. ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ
ЖИЛИЩ НЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ
Глава 15. Изменение жилищных правоотношений..................................... 204
15.1. Изменение жилищных правоотношений при изменении
договора социального найма жилого помещения................................ 204
15.2. Изменение жилищных правоотношений при вселении
и выселении из жилого помещения членов семьи нанимателя
жилого помещения по договору социального найма............................205

Л
15.3. Обмен жилыми помещениями, предоставленными
на основании договора социального найма.......................................... 207
Контрольные вопросы..............................................................................211
Анмит ические вопросы и задания...................................................................... 211
Задачи......................................................................................................................... 211
Глава 16. Прекращение жилищных правоотношений................................. 212
16.1. Основания прекращения жилищных правоотношений...............212
16.2. Прекращение жилищных правоотношений при расторжении
договора социального найма и выселении нанимателя и членов
его семьи.................................................................................................217
16.3. Прекращение жилищных правоотношений при расторжении
договора найма жилых помещений жилищного фонда социального
использования и выселении нанимателя и членов его семьи...............226
16.4. Прекращение жилищных правоотношений
при расторжении договора найма специализированного
жилого помещения и выселения нанимателя и членов его семьи.......230
Контрольные вопросы..............................................................................232
Ана.1итические вопросы и задания........................................................... 233
Задачи......................................................................................................233
РАЗДЕЛ 5. Ж ИЛИЩ НЫ Й КОНТРОЛЬ (НАДЗОР).
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ В Ж ИЛИЩ НОМ ПРАВЕ
Глава 17. Правовое регулирование жилищного контроля (надзора)............236
17.1. Российское законодательство о жилищном контроле (надзоре)... 236
17.2. Общие положения о жилищном контроле (надзоре)....................238
17.3. Порядок проведения жилищного контроля (надзора)..................243
Контрольные вопросы..............................................................................251
Ана.1итические вопросы и задания........................................................... 251
Т ест....................................................................................................... 252
Задача......................................................................................................252
Глава 18. Общая характеристика ответственности
за нарушение жилищного законодательства............................................... 254
18.1. Специфика ответственности в жилищном праве..........................254
18.2. Гражданско-правовая ответственность в жилищном праве.........256
18.3. Административная ответственность в жилищном праве..............258
Контрольные вопросы..............................................................................260
Ана.1итические задания...........................................................................260
РАЗДЕЛ 6. УПРАВЛЕНИЕ Ж И ЛИ Щ Н Ы М ФОНДОМ
Глава 19. Управление многоквартирными домами...................................... 262
19.1. Общие положения об управлении многоквартирными домами.... 262
19.2. Способы управления многоквартирным домом............................266
19.3. Непосредственное управление многоквартирным домом
собственниками помещений................................................................. 267
19.4. Управление многоквартирным домом, находящимся
в государственной или муниципальной собственности........................271
19.5. Совет многоквартирного дома...................................................... 272
19.6. Создание условий для управления многоквартирными домами... 277

I
Контрольные вопросы..............................................................................279
Аналитические задания...........................................................................279
Задачи......................................................................................................279

Глава 20. Управление многоквартирным домом, осуществляемое
товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом
или иным специализированным потребительским кооперативом.................281
20.1. Понятие и особенности товарищества собственников жилья,
порядок создания товарищества собственников жилья........................281
20.2. Права и обязанности товарищества собственников жилья
в сфере управления многоквартирным домом...................................... 288
20.3. Органы управления и контроля товарищества
собственников жилья.............................................................................290
20.4. Правовое положение членов товарищества собственников жилья... 296
20.5. Особенности правового статуса жилищных и жилищно­
строительных кооперативов и иных специализированных
потребительских кооперативов............................................................. 300
20.6. Особенности управления многоквартирными домами
товариществом собственников жилых помещений
и специализированными потребительскими кооперативами...............310
Контрольные вопросы..............................................................................316
Аналитические задания........................................................................... 317
Задачи......................................................................................................317
Глава 21. Управление многоквартирным домом,
осуществляемое управляющей организацией.............................................. 319
21.1. Правовой статус управляющей организации в сфере
управления многоквартирными домами............................................... 319
21.2. Лицензирование деятельности управляющей организации
по управлению многоквартирными домами......................................... 322
21.3. Договор управления многоквартирным домом.............................327
Контрольные вопросы.............................................................................. 333
Аналитические вопросы и задания........................................................... 333
Задачи.....................................................................................................333
РАЗДЕЛ 7. ОПЛАТА ЖИЛЬЯ И КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ
Глава 22. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги....................336
22.1. Структура и размер платы за жилое помещение
и коммунальные услуги......................................................................... 336
22.2. Особенности внесения платы за жилое помещение
и коммунальные услуги......................................................................... 341
Контрольные вопросы..............................................................................348
Аналитические вопросы и задания........................................................... 348
Задача......................................................................................................349
Глоссарий...................................................................................................350
Библиографический список........................................................................ 362
Нормативные правовые акты................................................................ 362
Судебная практика.................................................................................364
Основная литература..............................................................................365
Дополнительная литература................................................................. 365

Введение

Знание правовых норм, регулирующих жилищные правоотношения,
актуально в условиях стремительного развития рыночных отношений.
Учебник отражает современное состояние жилищного права не только
как учебной дисциплины, но и как науки. В действующее жилищное
законодательство регулярно вносится большое количество изменений
и дополнений, в связи с этим требуется периодическое обновление
учебно-теоретического материала, который должен учитывать послед­
ние поправки в нормативных правовых актах, а также научные пози­
ции ведущих специалистов, занимающихся исследованием жилищных
правоотношений, возникающих по поводу владения, пользования
и распоряжения жилыми помещениями, управления и эксплуатации
жилищного фонда, обеспечения его сохранности, учета нуждаемости
в жилье граждан и предоставления жилых помещений, использования
пригодных для постоянного проживания помещений и т.д.
В учебнике на основании норм Жилищного кодекса Российской
Федерации рассматриваются такие вопросы, как порядок возникно­
вения, осуществления, изменения и прекращения права владения,
пользования и распоряжения жилыми помещениями государственно­
го и муниципального жилищного и частного фонда; порядок отнесе­
ния помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда,
содержания и ремонта жилищного фонда; основания перепланиров­
ки и переустройства жилых помещений; способы управления много­
квартирными домами; порядок создания и деятельности жилищных
и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников
жилья; порядок оказания коммунальных услуг, внесения платы за жи­
лое помещение и коммунальные услуги, контроля за использованием
и сохранностью жилищного фонда.
В результате освоения дисциплины студент должен
знать:
понятийный аппарат в сфере правового регулирования жилищных от­
ношений;
основные положения жилищного законодательства Российской Фе­
дерации;
структуру органов исполнительной власти и их роль в регулировании
жилищных отношений;
основные функции и задачи государственных органов Российской
Федерации, органов местного самоуправления, органов управления
жилищных, жилищно-строительных кооперативов, товариществ соб­
ственников жилья и иных юридических лиц в жилищной сфере;

(Документ)

Шпоры по Жилищному праву (Шпаргалка)

Лекции по Транспортному праву (Лекция)

Лекции по гражданскому праву общая часть (Лекция)

Певцов В.Г. Лекции по Церковному праву (Документ)

Зенин И.А. Гражданское и торговое право капиталистических стран (Документ)

Ильин Ю.Д. Лекции по истории и праву Европейского Союза (Документ)

Лекции по коммерческому праву (Лекция)

n1.doc

Тема 1. Понятие жилищного права и система его источников

1. 
   Конституционное право граждан на жилище;
2. 
   Понятие жилищного права;
3. 
   Предмет жилищного права;
4. 
   Метод жилищного права;
5. 
   Принципы жилищного права;
6. 
   Источники жилищного права;
7. 
   Действие жилищного законодательства.

1. Конституционное право граждан на жилище.

В соответствии с Всеобщей декларацией прав человека, «каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи» 1 . Конституция РФ, в статье 40 провозглашает, в числе основных прав и свобод человека и гражданина, право на жилище, которое является одним из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает основы жизни людей. Как одно из основных конституционных прав, в силу ст. 17 Конституции РФ, это право неотчуждаемо: право на жилище не может быть изъято государством у гражданина либо ограничено в объеме, кроме случаев, прямо указанных в самой Конституции и в законе. Главным содержанием права на жилище является гарантированное Конституцией РФ и другими законами право пользования жилищем, а также право распоряжаться им в определенных пределах в своих интересах и в интересах своей семьи.

С обеспечением конституционного права на жилище тесно связана норма статьи 25 Конституции РФ, провозглашающая неприкосновенность жилища и защиту от проникновения в него других лиц помимо воли проживающих в нем, норма статьи 23, посвященная неприкосновенности частной жизни и норма статьи 46 определяющая право на судебную защиту, в том числе и нарушенного права в сфере жилищных отношений.

Конституционное право на жилище является, государственно-правовым институтом и одновременно конституционные положения о праве на жилище являются юридической базой для развития всей системы жилищных отношений и совершенствования жилищного законодательства.

2.Понятие жилищного права.
Жилищное право Российской Федерации выступает в качестве комплексной отрасли, законодательство которой объединяет нормы различных отраслей права. Совокупность правовых норм, регулирует не только гражданско-правовые отношения по владению и пользованию жилыми помещениями, но и административно-правовые отношения, связанные с предоставлением жилых помещений социального назначения, управлением многоквартирными домами, контролем за использованием и сохранностью жилого фонда.

3. Предмет жилищного права.

Предметом жилищного права являются общественные отношения, которые в законодательстве и юридической литературе получили название «жилищные отношения». К ним относятся следующие виды отношений, определенные в статье 4 Жилищного кодекса РФ:

1. 
   отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
2. 
   связанные с пользованием жилыми помещений частного жилищного фонда;
3. 
   связанные с пользованием общим имуществом собственников помещений;
4. 
   по отнесению помещений к числу жилых помещений и исключению их из жилищного фонда;
5. 
   по учету жилищного фонда;
6. 
   по содержанию и ремонту жилых помещений;
7. 
   по переустройству и перепланировке жилых помещений;
8. 
   по управлению многоквартирными домами;
9. 
   по созданию и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
10. 
    по предоставлению коммунальных услуг;
11. 
    по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
12. 
    по контролю за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

4. Метод жилищного права.

Как комплексная отрасль права жилищное право использует методы правового регулирования, заимствованные из других отраслей права. Так, для отношений по поводу совершения сделок с жилыми помещениями используется гражданско-правовой метод, основанный на свободе и равенстве сторон, а для отношений по поводу предоставления жилья используется в основном административно-правовой метод. Таким образом, жилищное право не является самостоятельной отраслью права.

Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, а также иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица, если иное не установлено ЖК РФ или другим федеральным законом. Для россиян и иностранцев в сфере жилищных отношений установлен одинаковый правовой режим, однако в соответствии со статьёй 62 Конституции РФ допускаются изъятия из этого правила, в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом РФ и федеральными законами. Жилищный кодекс определил такое изъятие статьями 49 и 159. В соответствии с этими статьями, по общему правилу, нанимателями по договору социального найма жилого помещения могут быть только граждане РФ и субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг иностранным гражданам не предоставляются, если иное не предусмотрено международным договором, заключенным Российской Федерацией.

5. Принципы жилищного права.

Принципы, которые лежат в основе жилищного права жилищного права - это выраженные в нормах жилищного законодательства руководящие положения, определяющие содержание и основные начала правового регулирования жилищных отношений. Законодатель, регулируя жилищные отношения, а также изменяя или дополняя действующие нормы руководствуется этими принципами, как наиболее существенными требованиями, на которые опирается законодательство.

1. 
   Безопасность жилища, неприкосновенность и недопустимость его произвольного лишения.

К онституционное право граждан на жилище (ст. 40 Конституции РФ)определяет систему удовлетворения жилищных потребностей граждан РФ, жилищное законодательство конкретизирует, наполняет и обогащает эту систему. Жилищное законодательство не может выходить за границы содержания права граждан на жилище. Жилищное законодательство признано Конституцией РФ в качестве самостоятельной отрасли в структуре российского законодательства и предмета совместного ведения Российской Федерации и её субъектов. Статья 40 Конституции РФ отдает приоритет в удовлетворении жилищных потребностей инициативному решению квартирного вопроса заинтересованными гражданами. Государству и органам местного самоуправления отведена роль оказания им необходимой социальной поддержки или помощи. Административный порядок предоставления жилых помещений ограничен определенным контингентом малоимущих и некоторых других лиц.

Каждый, в соответствии со статьёй 25 Конституции РФ имеет право на неприкосновенность своего жилища. Запрещение проникновения в жилище означает не только непосредственное проникновение вопреки воле проживающих в нем граждан, но и иные формы получения сведений о том, что происходит в жилище. В соответствии со статьей 139 Уголовного кодекса РФ нарушение неприкосновенности жилища, совершенное против воли проживающего в нем на законных основаниях лица, признается преступлением, за совершение которого предусмотрена уголовная ответственность.

При этом жилищем, для применения такой ответственности, признается «помещение, предназначенное для постоянного или временного проживания людей (индивидуальный дом, квартира, комната в гостинице, дача, садовый домик и т.п.), а также те его составные части, которые используются для отдыха, хранения имущества либо удовлетворения иных потребностей человека (балконы, застекленные веранды, кладовые и т.п.)» 2 .

Выселение из жилища возможно только на основании решения суда, в случаях прямо предусмотренных законом. Административный порядок выселения из жилого помещения, в частности, на основании санкции прокурора не применяется.

1. 
   Необходимость беспрепятственного осуществления жилищных прав.

По своей сути это общеправовой принцип. Правовые нормы, в том числе и жилищно-правовые, должны обеспечивать беспрепятственное осуществление субъективных прав участников жилищных правоотношений, устанавливать порядок и процедуры их реализации.

1. 
   Признание равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из ЖК РФ, другого федерального закона или существа жилищных отношений.

Юридическое равенство субъектов жилищных правоотношений, которое в гражданском праве подразумевает отсутствие властно-подчинённых отношений между ними, в жилищно-правовых отношениях означает равноправие пользователей жилыми помещениями. Такое равноправие может быть нарушено только Жилищным кодексом, федеральным законом или оно должно вытекать из существа отношений по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением.

1. 
   Необходимость обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав.

Осуществляется этот принцип использованием гражданско-правовых способов защиты, предусмотренных как в статье 12 Гражданского кодекса (далее ГК РФ), так и в статье 11 ЖК РФ. При этом защита жилищных прав в административном порядке может осуществляться только в случаях, предусмотренных самим жилищным кодексом и решение, принятое в административном порядке может быть обжаловано в суде.

1. 
   Судебная защита нарушенных жилищных прав.

В соответствии со статьёй 18 Конституции РФ права и свободы человек и гражданина обеспечиваются правосудием. Определяя защиту жилищных прав, статья 11 ЖК РФ, устанавливает, что такая защита осуществляется судами по подведомственности дел, установленной процессуальным законодательством.

1. 
   Принцип обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

Обеспечение сохранности жилищного фонда и использование жилых помещений по назначению - принципы жилищного законодательства, обусловленные крайне важным социальным значением жилища в жизни человека. Эти принципы направлены на предотвращение необоснованного сноса жилых домов и превращение жилого помещения, жилого дома в нежилые помещения и здания. Нормы жилищного законодательства должны обеспечивать сохранность жилищного фонда, систематический контроль за использованием жилья строго по назначению, так как потребительские качества жилища должны служить целям постоянного проживания, отвечать интересам его пользователей.

1. 
   Право на свободный выбор жилых помещений для проживания на основаниях, предусмотренных законодательством.

Такая свобода выбора жилых помещений, в юридическом смысле, основана на конституционном положении, в силу которого, каждый, законно находящийся на территории РФ, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и место жительства (ч.1 ст.27 Конституции РФ). Это положение раскрыто также федеральным законом «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» от 25.06.1993 № 5242-1. Исходя из указанных положений и при соблюдении определённых законодательством правил, граждане по своему усмотрению определяют, в каких жилых помещениях они будут проживать.

Право пользования жилым помещением является основанием регистрации гражданина по месту его проживания. Такая регистрация, заменившая институт прописки имеет уведомительный, а не разрешительный, как было ранее, характер.

6. Источники жилищного права.

Жилищный кодекс установил новую систему жилищного законодательства, которую образуют источники жилищного права. Жилищное законодательство ранее включалось в состав гражданского законодательства. В настоящее время в Конституции РФ и Гражданском кодексе РФ прямо признается самостоятельное существование жилищного законодательства как отрасли законодательства. Так, в пункте «о» Конституции РФ упоминается гражданское законодательство, а в пункте «к» - жилищное законодательство. Статьи 288, 292 Гражданского кодекса РФ также прямо указано на применение норм жилищного законодательства.

Конституция РФ в статье 72 относит жилищное законодательство к совместному ведению РФ и ее субъектов. Таким образом, субъектам РФ предоставлено право иметь собственное законодательство, определяя одновременно пределы осуществления законодательной деятельности. Согласно статье 72 Конституции РФ, субъекты РФ вправе издавать законы по вопросам, находящимся в совместном ведении РФ и субъектов РФ, в том числе иметь жилищное законодательство. При отсутствии федеральных законов субъекты РФ вправе в опережающем порядке принимать свои законы, которые после издания федерального закона должны быть приведены в соответствие с ним. Но надо учесть, что в соответствии с пунктом 6 статьи 76 Конституции РФ, случае противоречия между федеральным законом и нормативно-правовым актом субъекта РФ, изданным по вопросу, находящемуся вне пределов ведения Российской Федерации, совместного ведения Российской Федерации и субъекта РФ, действует нормативно-правовой акт субъекта РФ.

В систему жилищного законодательства входят:

1. 
   Конституция РФ;
2. 
   Федеральные законы;

1) Здесь в первую очередь необходимо назвать ЖК РФ - кодифицированный (систематизированный) закон, который был принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года и вступил в силу с 1 марта 2005 года. Среди федеральных законов Кодекс закрепил свое верховенство;

2) Гражданский кодекс РФ;

3) Градостроительный кодекс РФ;

4) Федеральные законы: Закон РФ от 4 июля 1991 года «О приватизации жилищного фонда в РФ»; ФЗ от 20 августа 2004 года № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»; ФЗ от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»; ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и другие.

1. 
   Указы Президента РФ и постановления Правительства РФ;
2. 
   Нормативно-правовые акты федеральных органов исполнительной власти.
3. 
   Акты государственных комитетов, министерств и ведомств, в том числе и тех, которые ныне свое существование прекратили.

Так, продолжают действовать Инструкция о порядке обмена жилыми помещениями, утвержденная Министерством коммунального хозяйства РСФСР 9 января 1967 г., Инструкция о порядке сохранения за гражданами, временно отсутствующими по условиям и характеру работы, жилого помещения в месте постоянного жительства, утверждена Министерством юстиции СССР и МВД СССР 20 января 1989 г.

1. 
   Законы и нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации.
2. 
   Нормативно-правовые акты органов местного самоуправления;

До приведения в соответствие с Жилищным кодексом РФ законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Жилищному кодексу РФ и Федеральному закону РФ от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Жилищный кодекс РФ, в статье 9, впервые установил приоритет норм международного права по отношению к нормам национального права, поэтому, если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены жилищным законодательством, применяются правила международного договора.

7. Действие жилищного законодательства.

При применении жилищного законодательства необходимо учитывать, что изданные до введения в действие Жилищного кодекса РФ нормативные правовые акты, не являющиеся законами, применяемые на территории Российской Федерации по вопросам, которые согласно Жилищному кодексу РФ могут регулироваться только федеральными законами, действуют впредь до вступления в силу соответствующих федеральных законов.

Кроме того, в правоприменительной практике применяются руководящие разъяснения Пленумов Верховного Суда РФ и постановления Конституционного Суда РФ.

Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.

Применение жилищного законодательства по аналогии возможно в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений. При отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона) или при невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Нормативные правовые акты:

1. 
   Конституция Российской Федерации принята всенародным голосованием 12.12.1993г. // Рос­сийская газета. 1993. № 237. 25 декабря.
2. 
   Декларация прав и свобод человека и гражданина утвержденная Постановлением Верховного Совета РФ от 22 ноября 1991 г. N 1920-1, // Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР", 26.12.1991, № 52, ст. 1865.
3. 
   Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года, № 188-ФЗ, в ред. от 30.06.2006, // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14.
4. 
   Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Собрание Законодательства РФ 2005. № 1 (часть 1), ст. 15.
5. 
   Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть первая от 30.11.1994г. № 51-ФЗ, в ред. от 03.01.2006г. № 6-ФЗ., // Собрание законодательства РФ 05.12.1994 № 32, ст. 3301.
6. 
   Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г., в ред. от 31.12.2005г., № 206-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594.
7. 
   Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 23.10.2002г. №138-Ф3, в ред. от 26.12.2005 № 14-П, //Собрание Законодательства РФ 2002. №46, ст. 4532.
8. 
   Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года, № 190-ФЗ., в ред. от 31.12.2005 № 210-ФЗ, // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, №1 (часть 1), ст. 16.
9. 
   Приказ Минюста РФ «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах» от 27 июня 2003 г. № 152.

Литература для изучения:

1. 
   Гражданское право: Учебник. В 2?х т. / Под ред. Е.А.Суханова. М.: БЕК, 2001.
2. 
   Гуев А.Н.Гражданское право, учебник том 2, М., 2006.Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция, 1998, № 6.
3. 
   Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2005.
4. 
   Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями – М. Статут, 2006.
5. 
   Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность: Комментарии и разъяснения. М., 1997.
6. 
   Литовкин В.Н. Концепция развития жилищного законодательства // Жилищное право. 2004. № 3. .
7. 
   Лисица В.Н. О новом Жилищном кодексе Российской Федерации // Жилищное право. 2005. № 9.
8. 
   Право на жилище: Научно-практический комментарий. Серия: Судебная практика по гражданским делам. Выпуск № 2. Саратов, 2000.
9. 
   Пчелинцева Л.М. Учение о праве граждан на жилище в отечественной юридической науке: основные этапы // Жилищное право. 2004. № 2.
10. 
    Пчелинцева Л.М. Современный этап развития учения о праве граждан на жилище: теоретические аспекты // Жилищное право. 2004. № 3.
11. 
    Пчелинцева Л.М. Принятие нового Жилищного кодекса Российской Федерации - важный этап развития жилищного законодательства // Жилищное право. 2005. № 6.
12. 
    Эрделевский A.M. О некоторых вопросах нового Жилищного кодекса // Жилищное право. 2005. № 6. С. 16.

В учебном пособии в краткой и доступной форме рассмотрены все основные вопросы, которые входят в государственный образовательный стандарт и учебную программу по дисциплине "Жилищное право". Пособие поможет быстро получить основные знания по предмету, а также качественно подготовиться к зачету и экзамену.

Предметом регулирования жилищного права являются разнородные общественные отношения - жилищные отношения. К таким отношениям можно отнести не только отношения по использованию жилья, но и отношения, связанные с эксплуатацией и управлением жилым фондом, с предоставлением жилых помещений по договорам социального найма и т. д.

Традиционно термин «жилищное право» используется в юридической литературе для определения места совокупности правовых норм, регулирующих жилищные правоотношения, в системе российского права, а также в качестве науки, изучающей нормы права, регулирующие жилищные отношения.

С одной стороны, принято считать жилищное право подотраслью, составной частью гражданского права, с другой - жилищное право можно выделить в отдельную отрасль права, в которой одновременно действуют нормы административного, гражданского, семейного и других отраслей права.

Исходя из этого жилищное право как наука взаимосвязано с единой системой юридических наук, оно изучает как общие правовые понятия в сфере жилищных правоотношений, так и конкретные юридические проблемы жилищного законодательства.

Согласно Конституции России жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Федерации.

ОГЛАВЛЕНИЕ
Лекция 1. Жилищное право как отрасль российского права 6
1.1. Понятие, предмет, методы жилищного права 6
1.2. Принципы жилищного права 12
1.3. Источники жилищного права 16
Лекция 2. Жилищные отношения 20
2.1. Понятие, предмет и содержание жилищных отношений 20
2.2. Основания возникновения и классификация жилищных правоотношений 24
2.3. Участники и субъекты жилищных правоотношений 26
Лекция 3. Полномочия различных органов власти в сфере жилищных правоотношений 32
3.1. Полномочия органов государственной власти Российской Федерации 32
3.2. Полномочия органов государственной власти субъекта Российской Федерации 36
3.3. Полномочия органов местного самоуправления 38
Лекция 4. Жилые помещения и жилищные фонды 40
4.1. Жилые помещения как объект правоотношений в жилищном праве 40
4.2. Понятие и виды жилищных фондов, их классификация 44
4.3. Учет жилищного фонда 47
4.4. Эксплуатация, обслуживание и ремонт жилищного фонда 49
Лекция 5. Смена правового статуса помещений (перевод), перепланировка и переустройство жилых помещений 54
5.1. Перевод помещений 54
5.2. Переустройство и перепланировка жилых помещений 62
Лекция 6. Право собственности на жилые помещения 69
6.1. Права и обязанности собственников жилых помещений 69
6.2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме 71
Лекция 7. Договор социального найма жилого помещения 78
7.1. Соотношение договора социального найма и договора коммерческого найма 78
7.2. Основания, учет и порядок признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий 83
7.3. Предоставление жилого помещения по договору социального найма 89
7.4. Права и обязанности сторон по договору социального найма 93
7.5. Расторжение и прекращение договора социального найма 97
Лекция 8. Жилые помещения специализированного жилищного фонда 99
8.1. Договор найма специализированного жилого помещения 99
8.2. Назначение и специфика предоставления отдельных видов жилых помещений 104
Лекция 9. Приватизация 116
9.1. Понятие, субъект и объект приватизации 116
9.2. Условия осуществления приватизации 120
9.3. Порядок проведения приватизации. Право на деприватизацию 121
9.4. Результат приватизации. Право собственности на жилые помещения 124
Лекция 10. Жилищные, жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы 128
10.1. Понятие жилищного и жилищно-строительного кооперативов 128
10.2. Права и обязанности членов жилищных кооперативов 131
10.3. Организация и порядок управления жилищными кооперативами 135
10.4. Реорганизация и ликвидация жилищного кооператива 140
10.5. Жилищные накопительные кооперативы 142
Лекция 11. Товарищество собственников жилья 150
11.1. Понятие товарищества собственников жилья 150
11.2. Права и обязанности товарищества собственников жилья 155
11.3. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья 158
11.4. Порядок управления в товариществе собственников жилья 163
11.5. Реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья 169
Лекция 12. Ипотека жилых помещений 171
12.1. Понятие ипотеки, договор ипотеки 171
12.2. Закладная 178
12.3. Ипотека объектов незавершенного строительства 183
Лекция 13. Сделки с жилыми помещениями 186
13.1. Купля-продажа 186
13.2. Дарение 191
13.3. Обмен жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, и мена жилых помещений, находящихся в собственности 193
13.4. Наследование жилых помещений 197
Лекция 14. Участие в долевом строительстве 204
14.1. Договор участия в долевом строительстве 204
14.2. Уступка прав по договору участия в долевом строительстве 214
Лекция 15. Оплата жилья 217
15.1. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги 217
15.2. Структура и размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги 221
15.3. Защита прав потребителей в сфере оказания коммунальных услуг 224
Лекция 16. Ответственность за нарушение норм жилищного законодательства 230
Нормативные правовые акты 233.

Бесплатно скачать электронную книгу в удобном формате, смотреть и читать:
Скачать книгу Жилищное право, Курс лекций, Афонина А.В., 2009 - fileskachat.com, быстрое и бесплатное скачивание.

Скачать pdf
Ниже можно купить эту книгу по лучшей цене со скидкой с доставкой по всей России.