Земельные правоотношения. Правовое регулирование земельных отношений Объекты земельных отношений. Земельные участки как объекты гражданских прав

Как гражданские, так и административные правоотношения имеют свои специфические особенности, которые обусловлены особенностями самих отраслей права .

Земельные правоотношения, как и любые другие правоотношения, включают в себя следующие элементы: норму права , субъект правоотношения , объект правоотношения и содержание правоотношения.

Норма права - правило, которым следует руководствоваться в процессе решения вопросов, по поводу которых возникло отношение. По характеру воздействия на участников отношений норма может быть императивной, т.е. обязывающей или запрещающей совершать какие-либо действия, и диспозитивной, т.е. управомочивающей (разрешающей) участников отношений совершать действия по своему усмотрению или по взаимной договоренности.

Субъекты правоотношений - участники земельных отношений. Состав участников определен ст. 5 ЗК РФ. Ими могут быть граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации , муниципальные образования .

В соответствии со ст. ст. 124 - 125 ГК РФ Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в имущественных отношениях на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности органы государственной власти , от имени муниципальных образований - органы местного самоуправления .

Федеральным законом от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" установлено, что муниципальное образование - это городское или сельское поселение, муниципальный район, городской округ либо внутригородская территория города федерального значения.

Под сельским поселением понимается один или несколько объединенных общей территорией сельских населенных пунктов (поселков, сел, станиц, деревень, хуторов, кишлаков, аулов и других сельских населенных пунктов), в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления.

Городское поселение - это город или поселок, в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления.

Муниципальный район - несколько поселений или поселений и межселенных территорий, объединенных общей территорией, в границах которой местное самоуправление осуществляется в целях решения вопросов местного значения межпоселенческого характера населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления, которые могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Городской округ - городское поселение, которое не входит в состав муниципального района и органы местного самоуправления которого осуществляют полномочия по решению вопросов местного значения поселения и вопросов местного значения муниципального района, а также могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Внутригородская территория города федерального значения - часть территории города федерального значения, в границах которой местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления (например, Законом города Москвы от 15 октября 2003 г. N 59 установлены наименования и границы 125 внутригородских муниципальных образований в городе Москве).

В смысле изложенных выше положений отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением земельными участками как объектами имущества, всегда (а не только применительно к земельно-имущественным комплексам) являются отношениями земельно-имущественными, регулируемыми нормами как гражданского, так и земельного законодательства.

Земельно-имущественный комплекс как единый объект земельно-имущественных отношений представляет собой сложную вещь , состоящую как минимум из двух элементов: земельного участка и прочно связанных с ним других объектов. В связи с этим возникает вопрос о главной вещи в комплексе.

Вопрос этот имеет большое практическое значение, так как главная вещь комплекса определяет юридическую судьбу иных его объектов, являющихся в этом случае принадлежностью главной вещи.

Земельным и гражданским законодательством этот вопрос решается по-разному.

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного права является единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все расположенные на земельном участке объекты недвижимости следуют судьбе земельного участка, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Тем самым однозначно земельный участок определен в качестве главной вещи в земельно-имущественном комплексе. Это же подтверждается и п. 4 ст. 35 ЗК РФ, который устанавливает, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений и сооружений, если они принадлежат на праве собственности одному лицу, равно как и отчуждение зданий, строений и сооружений без земельного участка при тех же условиях, не допускается.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случаях реквизиции, конфискации зданий, строений и сооружений, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (см. Постановление Пленума Высшего Арбитражного

В земельном законодательстве имеется множество норм, которые по способу правовых предписаний призваны усилить регулятивную и правоохранительную функции земельного права . Это обязывающие, запрещающие и управомочивающие нормы.

Обязывающая (императивная) норма провозглашает обязанность совершить определенное активное действие. Так, ст. 13 ЗК РФ обязывает всех владельцев земли осуществлять комплекс мероприятий по охране своих земель.

Запрещающая норма устанавливает обязанность не совершать действий, запрещенных этой нормой. В отличие от обязывающих норм, требующих активных действий, запрещающие нормы предписывают воздерживаться от совершения действий, нежелательных с точки зрения закона .

Например, ст. 14 ЗК РФ запрещает осуществлять производство и реализацию сельскохозяйственной продукции на землях, которые подверглись радиоактивному и химическому загрязнению.

Управомочивающая (разрешающая) норма дает право участникам земельных отношений совершать определенные действия, указанные в данной норме (например, производить посевы и насаждения, сдавать угодья в аренду и т.д.).

Возникновение, изменение и прекращение земельных правоотношений

Земельные отношения необходимо воспринимать не только в статике, но и в динамике. Они могут возникать, изменяться и прекращаться, и это их развитие, постоянная подвижность предусматриваются правовой нормой . Правовая норма указывает на юридический факт (действие, бездействие, событие и т.п.), который порождает определенные права и обязанности для участников земельных отношений (отвод земельного участка, изменение его границ, полное его изъятие или частичное уменьшение и т.д.).

При этом она исходит из подвижности земельных отношений.

Затем наступает стадия непосредственного пользования землей, что связано с рядом юридических действий (фактов). При этом возникают отношения по внутрихозяйственной организации землепользования (землеустройства), выполнению договорных обязательств и т.д. Таким образом, в возникновении и развитии земельных правоотношений проявляется реальная жизнь земельного законодательства, т.е. применение норм земельного права . При этом завершение одних правоотношений служит основанием для возникновения других.

Изменение земельных правоотношений в процессе использования земли всегда связано с последующей эволюцией тех или иных действий и событий, а также развитием законодательства. Так, арендатор при ухудшении условий пользования землей, вызванном стихийным явлением, вправе требовать изменения ранее указанных в договоре обязательств (например, если понес значительные убытки от засухи, пыльной бури, наводнения и т.п.). Следовательно, изменяются права и обязанности владеющего землей лица.

Подвижность в земельных правоотношениях особенно характерна для динамичного сельскохозяйственного производства, где объект этих отношений - земля (ее качество, плодородие) - не остается постоянным. Здесь важно, однако, чтобы изменения в земельных отношениях происходили не произвольно, а на основании конкретной правовой нормы, т.е. в соответствии с требованиями закона .

Прекращение земельных правоотношений обычно происходит одновременно с прекращением пользования конкретным земельным участком. Основанием для такого прекращения служат договор о продаже земельного участка, решение компетентного государственного органа об изъятии земли для государственных или муниципальных нужд и т.д. Основанием для прекращения земельных правоотношений могут быть также такие события или действия (юридические факты), как смерть гражданина - собственника земли или землепользователя, истечение срока аренды земли (если срок договора об аренде не возобновляется), добровольный отказ от земельного участка и т.д.

Прекращение земельных правоотношений бывает полным или частичным. Так, при уменьшении размеров земельного участка происходит прекращение пользования им лишь в определенной части, соответствующей уменьшению его размеров. При других обстоятельствах, указанных в законе, пользование прекращается полностью.

Правоохранительные земельные отношения прекращаются после совершения участником или участниками этих отношений действий, устраняющих правонарушение . Если нарушитель земельного закона привлечен к юридической ответственности , то акт применения взыскания (наказания) означает прекращение охранительных земельных правоотношений.

Правовое регулирование земельных правоотношений

.

Данный открытый перечень был весьма актуален при подготовке текста Конституции в 1993 г., однако сейчас перечень форм собственности носит законченный характер.

Пункт 1 ст. 36 устанавливает, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.

В настоящее время существует расширительное толкование данной нормы, согласно которому к объединениям граждан относятся юридические лица , в том числе коммерческие. В противном случае прямое действие данной статьи привело бы к тому, что использовать земельные участки могли бы только некоммерческие объединения граждан и физические лица без статуса индивидуального предпринимателя .

Пункт 2 ст. 36 устанавливает две конституционные обязанности: "Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц".

Пункт 3 ст. 36 относит условия и порядок пользования землей к предмету регулирования федерального закона .

Подпункт "в" п. 1 ст. 72 относит к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами.

Данная норма реализуется по следующим правилам:

а) законодательство субъектов Федерации не может противоречить федеральному законодательству;
б) в случае отсутствия федеральной нормы субъект Федерации вправе закрыть данный пробел путем принятия регионального акта;
в) после принятия федерального закона региональное законодательство должно быть приведено в соответствие с федеральными нормами.

2. Федеральное земельное законодательство состоит из двух групп законов.

К первой группе относятся нормативные акты земельного законодательства. К таким относятся Земельный кодекс РФ, ФЗ "О государственном кадастре недвижимости ", "О землеустройстве", "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", "О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую" и др.

Ко второй группе относятся нормативные акты иных отраслей права . Поскольку земельное право - комплексная отрасль, большая группа правоотношений регулируется нормами других отраслей. Это такие законы, как Гражданский кодекс, Градостроительный кодекс, Кодекс об административных правонарушениях , Лесной кодекс, Водный кодекс, ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", ФЗ "О недрах" и др.

3. Федеральные подзаконные акты в настоящее время представлены постановлениями Правительства РФ , которыми регулируются такие процедуры, как мониторинг, государственный земельный контроль , порядок ведения ЕГРП и др.

Указы Президента РФ играли большую роль в регулировании земельных отношений до принятия Земельного кодекса РФ.

4. Региональное законодательство до вступления в силу Земельного кодекса РФ заполняло пробелы федерального земельного законодательства крайне неоднородно. Складывалась крайне разноплановая земельная политика субъектов Федерации в весьма существенных земельных правовых вопросах - от форм собственности до участников земельных правоотношений. После принятия Земельного кодекса РФ была начата активная работа по приведению регионального законодательства в соответствие с федеральными нормами. Данная работа на сегодняшний день практически завершена.

Страница 1 из 6

3.1. Земельно-правовой режим в России до 1861 г.

Исторические исследования не дают оснований для предположе-ния о наличии рабовладельческого землевладения на территории Рос­сии.

Письменные источники свидетельствуют о том, что начиная с XI в. на территории современной России стала складываться феодальная земельная собственность - экономическая основа господства клас­са феодалов. Эти факты подтверждаются и археологическими дан­ными.

Первичной формой экономической реализации феодальной земель­ной собственности явилось полюдье, представлявшее собой институт прямого внеэкономического принуждения населения, в котором в об­наженной форме выступали отношения господства и подчинения, рав­но как и начальная фаза превращения земли в феодальную собствен­ность 1 .

Анализ ст. 3 Русской Правды, в которой «людин» противопостав­лялся «княжу мужу», показывает, что в Древней Руси произошла диф­ференциация общества на феодалов и нефеодалов, поскольку под тер­мином «люди» Русская Правда подразумевала всех свободных лиц, преимущественно крестьян-общинников, составлявших основную мас­су населения.

Феодальный строй России вырос из первобытнообщинного, а так­же из элементов патриархального рабства - начальной формы рабо­владения, при которой рабы входили во владевшую ими семью как бесправные ее члены, выполнявшие наиболее тяжелую работу. Это обстоя­тельство наложило отпечаток на процесс формирования феодального строя и его дальнейшее развитие.

Первоначально подлежали усиленной защите все частные земле­владения. Например, в ст. 34 Русской Правды (Краткой редакции) устанавливался высокий штраф за порчу межевого знака, что указы­вало на заботу древнерусского государства об обеспечении устойчи­вости земельных отношений.

Затем выделяются «лучшие мужи» - владельцы феодальных вот­чин. Поскольку крупное землевладение, позволявшее применять более эффективное землевладение, становится лидирующим, под его покро­вительство идут разорившиеся и обнищавшие крестьяне. Они попа­дали в зависимость от крупных землевладельцев.

Древнерусское государство обеспечивало правовой статус предста­вителей класса феодалов, поскольку они были более надежной опорой, нежели общинники и свободные люди. Так, в ст. 19-28, 33 Русской Правды (Краткой редакции) определялся особый порядок охраны как феодальных землевладений, так и служителей, работавших на них (ста­рост, огнищан и пр.).

Одновременно развивались и совершенствовались отношения фе­одальной части населения с нефеодальной при усилении феодального господства. Например, лица, попавшие в долговую кабалу к феодалу, становились закупами, т.е. обязанными своей работой в хозяйстве феодала вернуть полученную у него «купу» (долг), для чего им предо­ставлялись земельные угодья и средства производства. Если закуп совершал побег, то он превращался в полного («обельного») холопа (ст. 56-65, 66 Русской Правды (Пространной редакции)).

Установление феодальной зависимости сельского населения было длительным процессом, но и после своего становления феодализм претерпевал определенные, характерные для России изменения.

Анализ этого исторического материала дает основание говорить о следующих особенностях правового регулирования земельных отноше­ний в Древней и Средневековой Руси.

1. В Киевской Руси феодальные отношения развивались неравно­мерно. Например, в Киевской, Галицкой, Черниговской землях этот
   процесс шел быстрее, чем у вятичей и дреговичей.
2. В Новгородской феодальной республике развитие крупного фе­одального землевладения происходило быстрее, чем на всей остальной территории Руси, причем росту могущества новгородских феодалов спо­собствовала жестокая эксплуатация покоренного населения, проживав­шего в обширных новгородских владениях.
3. Феодальное землевладение порождало в средние века взаимо­связь феодалов с помощью системы вассальных отношений типа вас­салитета-сюзеренитета. Существовала личная зависимость одних вас­салов от других, а великий князь опирался на меньших князей и бояр; они искали у него защиты во время частых военных стычек.
4. Высокий авторитет религии в древние й средние века порож­дал земельное господство церкви, получавшей значительные земель­ные угодья от государства и феодалов. Например, традиционным было со стороны феодалов дарение церкви и монастырям части земельных угодий, закладываемых на вечный помин души, пожертвования ими земель для возведения храмов, монастырей и для других нужд. Имели место и факты занятия земель с нарушением земельных прав других лиц. Так, в 1678 г. на монахов Трифонова монастыря (ныне - г. Вят­ка) поступила жалоба от крестьян, у которых силой были отобраны сенокосы и рыбохозяйственные водоемы.
5. Развитию феодальных отношений способствовали такие обстоя­тельства, как почти двухвековое господство над древнерусским госу­дарством Золотой Орды. Требовалась систематическая выплата дани, но при рутинном состоянии феодальной техники эффективность зем­леделия могла быть достигнута лишь путем открытого насилия над личностью крестьянина. Эти два обстоятельства при укреплении фе­одальных тенденций способствовали долгому и прочному господству крепостного права в России вплоть до 1861 г.

Возникновение, формирование и укрепление феодальных отноше­ний в древнерусском государстве имели прогрессивное значение на определенном этапе его развития, поскольку это помогло сформировать и укрепить региональные (княжеские) образования, централизованное объединение которых позволило создать могучее Российское государ­ство.

Вместе с тем феодальная раздробленность была тормозом экономи­ческого развития регионов, поскольку сдерживала обмен между ними (товарный, информационный и т.п.). Это отрицательно сказывалось на развитии земледелия, сельского хозяйства, ремесел, культуры и других сфер общественной жизни.

Поскольку верхушка феодальной знати представляла собой глав­ную оппозицию власти государя, к концу XV в. появилась ярко выра­женная тенденция к ограничению ее привилегий и формированию нового класса - помещиков-дворян.

Помещикам-дворянам давалась земля под условие службы госуда­рю, и первая крупная массовая передача земель московским служилым людям произошла в конце XV в. после присоединения Новгорода к Москве (1478 г.) - Иван III пожаловал им конфискованные новгород­ские земли, а в XVI в. помещичье землевладение стало важной фор­мой хозяйствования.

Раздача земель дворянскому войску усиливала эксплуатацию крестьянства, что побуждало крестьян отправляться на поиски мест, где феодальный гнет не был так тяжел. Подъем миграционной волны вызвал потребность в ограничении таких перемещений. Ограничитель­ные мероприятия осуществлялись вначале путем заключения между­княжеских договоров, а затем было применено правовое вмешатель­ство: установлен запрет на перевод крестьян с княжеских земель на частные земли; крестьянин имел право перехода только один раз в году- в Юрьев день (26 ноября) и в течение недели после него; была введена высокая плата за уход от феодала и т.п.

Раздача земель дворянскому войску консервировала феодальную систему, но прекратить ее было нельзя, поскольку другие источники укрепления армии отсутствовали.

В 1565 г. Иван Грозный разделил земли государства на земские (обычные) и опричные (особые), включив в последние земли оппози­ционной княжеско-боярской аристократии. Некоторые из малых кня­зей и бояр в годы опричнины погибли, другие получили новые земли в неопричных уездах из рук царя как пожалование под условием вер­ности и службы. В результате не только был нанесен удар по старой феодальной знати, но и,подорвана ее экономическая основа, посколь­ку раздаваемые земли перешли служилым людям.

В начале XVI в. была предпринята попытка ограничить рост цер-ковно-монастырского землевладения, занимавшего до "/ 3 всех феодаль­ных владений в стране. В некоторых местностях (например Владимир­ской, Тверской) духовенству принадлежало более половины всех земель. Поскольку эта попытка вначале не увенчалась успехом, в 1580 г. цер­ковным Собором было принято решение, запрещавшее митрополиту, архиереям и монастырям покупать вотчины у служилых людей, при­нимать земли в заклад и на помин души, увеличивать каким-либо дру­гим способом свои земельные владения.

Во второй половине XVI в. была проведена повсеместная опись вотчинных земель, информация о которых была занесена в писцовые книги, что способствовало упорядочению финансовой и налоговой систем, а также служилых обязанностей феодалов. В дальнейшем правительство провело повсеместное описание земель с подразделе­нием их на окладные единицы («сохи») в зависимости от качества угодий. Полученная и документально закрепленная информация спо­собствовала созданию системы крепостного права в сельском хозяйстве России, благо государство нашло способ избавления и от Юрь­ева дня. Так, с 1581 г. стали вводиться «заповедные лета», т.е. годы, ког­да Юрьев день не действовал, а в 1649 г. произошло окончательное за­крепление крестьян за феодалами - введено крепостное право.

В XVII-XVIII вв. фактически сложился земельно-правовой строй России, который не был полностью разрушен в ходе февральской ре­волюции 1917 г., а через пару десятилетий отдельные элементы этого строя в трансформированном виде были закреплены в нормах земель­ного законодательства советского периода.

Сложившийся земельно-правовой строй России в дореформенный (до 1861 г.) период приспосабливался государством к новым истори­ческим потребностям.

1. Формировался земельный фонд России через Генеральное ме­жевание, развернувшееся с середины XVIII в. и продолжавшееся де­сятилетия.

Начало Генеральному межеванию было положено в 1754 г. в рам­ках правовой политики «просвещенного абсолютизма». В 1765 г. пра­вительством Екатерины II был опубликован манифест о началах пред­стоящего отмежевания частновладельческих земель в России, а в 1766 г.- «Генеральные правила» и «Наставления землемерам» по* проведению межевания. Эти правовые акты более чем 100 лет игра­ли основополагающую роль в организации и регулировании земель­ного кадастра в России.

Генеральное межевание представляло собой более развитую сис­тему земельного учета по сравнению с писцовыми книгами, которые, при всей их доскональности, охватывали лишь малую часть всего зе-мельного фонда страны. Кроме того, Генеральное межевание привело к обновлению принципов российского земельного права: всеобщно­сти учета земель; документальности фактического владения землей, ра­ционального размещения угодий и т.п.

С осуществлением мероприятий по Генеральному межеванию сни­мались многие проблемы, порождавшие земельные споры из-за описа­тельного характера границ владений по писцовым книгам. Составле­нием правильных топографических планов всех земельных владений разрешились многочисленные земельные споры, возникавшие до Гене­рального межевания. Вместе с тем возложенная на субъектов земле­пользования обязанность документального доказывания земельных прав повсеместно привела к расхищению земель при межевании со­циально слабых субъектов землевладельцами-феодалами.

2. На земельные отношения накладывался буржуазный отпечаток, вносящий свои коррективы в земельно-правовое регулирование:

• создаваемые промышленные предприятия ощущали нужду в ра­бочей силе, поэтому появился статус деревень, прикрепленных к заво­дам, крестьяне которых обязаны были на них трудиться. Например, указ «О покупке к заводам деревень» отменял запреты для купцов и про­мышленников покупать населенные деревни, запретив продажу таких деревень отдельно от заводов и без разрешения Берг- и Мануфактур-коллегии, а также использование этих деревень в качестве залога;
• под напором развивавшихся капиталистических отношений госу­дарство отменило монопольное право на землю. Указ от 12 декабря 1801 г. предоставил купцам, мещанам и всем крестьянам, кроме поме­щичьих, право покупать землю, а Указ от 3 марта 1848 г. предоставил такое же право и помещичьим крестьянам;
• была предоставлена возможность прекращения крепостнических отношений на возмездной основе. Так, указ от 20 февраля 1803 г. (о свободных хлебопашцах) предоставил помещикам право (но не обя­занность) отпускать своих крестьян на волю за установленный ими самими выкуп, а указ 1842 г.- возможность предоставления поме­щиками земли крестьянам по договору в пользование, за что послед­ние должны были нести в пользу помещиков определенные повин­ности; сохранялись права помещиков вершить суд и расправу над крестьянами за проступки и маловажные преступления;
• в целях недопущения дробления земельных владений указ от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» предоставил дворянам право передавать по наследству землю и недвижимое имущество только старшему сыну, с последу­ющим запретом продажи этих объектов и передачи их другим лицам под залог;
• вводились ограничения в землепользовании в интересах государ­ства. Так, по указу от 10 декабря 1719 г. добыча металлов и минера­лов на землях частных собственников составляла привилегию госу­дарства. Собственник земель либо пользовался преимущественным правом на устройство заводов по добыче и переработке полезных ископаемых, либо получал "/ 32 прибыли от разработки этих ископа­емых на его землях.

3. Одновременно усиливались феодально-крепостнические тенден­ции в регулировании земельных отношений дореформенной России:

• укреплялся правовой статус общины как ведущей формы кресть­янского быта в сельской местности, поскольку община была удобной формой поддержания порядка в государстве;
• укреплялся правовой статус помещика как главного феодала-зем­левладельца, одновременно являвшегося полицейским оплотом государства. Император Павел I, например, говорил: «У меня столько по­лицмейстеров, сколько помещиков в государстве»;
• через земельные отношения регулировался и национальный воп­рос многонациональной России. Так, были установлены черты оседло­сти лиц еврейского происхождения 1 .

Одновременно развитие всех охарактеризованных выше противо­положных тенденций вело к обострению противоречий между различ­ными социальными группами, в силу чего «крепостное право стало пороховой бочкой под государством» 2 .

Понятие «земельные отношения»

Под «земельными отношениями» понимаются урегулированные нормами земельного права общественные отношения по поводу приобретения (приватизации, купли-продажи и иных сделок), ис-пользования и охраны земель, складывающиеся между органами власти, физическими и юридическими лицами.

Земля рассматривается в качестве объекта земельных правоотношений (как разновидности общественных отношений) не только ввиду того, что она - объект природы, составная часть окружающей среды, а вследствие экономической выгоды от ее использования человеком. Это важное обстоятельство определяет экономическое, социальное и экологическое значение земельных отношений. Тем не менее, земля как объект общественных отношений продолжает оставаться объектом природы даже тогда, когда к ней прикладывается человеческий труд. В этом одна из основных особенностей земли в качестве объекта общественных отношений и соответственно самих земельных отношений.

В ст. 3 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ (далее - ЗК РФ) «Отношения, регулируемые земельным законодательством» приводится легальное определение «земельных отношений», под которыми понимают отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. К такого рода отношениям относятся отношения по использованию и охране недр, водных объектов, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых объектов, объектов культурного наследия народов РФ. При этом имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Правовое регулирование земельных отношений

Правовое регулирование земельных отношений заключается в установлении норм и правил в сфере землепользования, общеобязательных для применения и исполнения всеми субъектами данного вида отношений. Оно осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством. В частности, Гражданский кодекс РФ (ч. 1) от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ (далее - ГК РФ) определяет основания возникновения, изменения и прекращения прав на земельный участок, как на любое другое имущество. Комплекс норм земельного права устанавливает особенности возникновения и прекращения таких прав, а также процедуру их оформления. Основным источником земельного права является ЗК РФ.

Как и любой другой вид общественных отношений, земельные правоотношения состоят из следующих обязательных элементов.

• Объект правоотношений. В земельном праве в соответствии со ст. 6 ЗК РФ «Объекты земельных отношений» объектами правоотношений признаются: земля в целом (как естественный природный объект и ресурс), участки земли и части земельных участков. В большинстве правоотношений объектом выступает индивидуально определенный участок земли, имеющий обязательные признаки и характеристики (границы, площадь, местоположение). Земля в целом может выступать объектом отношений по охране или рациональному использованию, которые носят общий характер. Регулирование объекта земельных правоотношений осуществляется в нормах ЗК РФ, ГК РФ, ряда отраслевых федеральных законов (например, ФЗ от 18 июня 2001 г. №78-ФЗ «О землеустройстве», ФЗ от 11 июня 2003 г. №74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», ФЗ от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ФЗ от 10 января 2002 г. №7-ФЗ «Об охране окружающей среды»), подзаконных актах.
• Субъект правоотношения . Субъектами земельных правоотношений согласно ст. 5 ЗК РФ «Участники земельных отношений» могут выступать: граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. Субъектный состав зависит от конкретного вида правоотношений. В процессе распределения земель государственной или муниципальной собственности субъектами будут выступать публичные органы власти, с одной стороны, и гражданин (организация), претендующие на выделение участка. В правоотношениях, возникающих при совершении сделки в отношении земельного участка, субъектами будут являться стороны соглашения, а участие органа власти допускается только в качестве одной из сторон сделки. Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются с соответствии с данным Кодексом, федеральными законами (п. 2 ст. 5 ЗК РФ).

Вышеуказанные субъекты могут выступать в роли:

а) собственников земельных участков;

б) землепользователей - лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

в) землевладельцев - лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

г) арендаторов земельных участков - лиц, владеющих и пользующихся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

д) обладателей сервитута - лиц, имеющих право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

В соответствии со ст. 124-125 ГК РФ Российская Федерация, субъекты РФ, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в имущественных отношениях на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. От имени Российской Федерации и субъектов РФ могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности органы государственной власти, от имени муниципальных образований - органы местного самоуправления.

• Нормативное регулирование правоотношений. Государство осуществляет регулирование земельных правоотношений посредством принятия норм и правил, обязательных для исполнения всеми субъектами. Обязательность исполнения норм права обеспечивается системой мер стимулирующего или принудительного характера. Содержание земельных правоотношений - корреспондирующие (взаимосвязанные) права и обязан-ности их участников, совершающих свои действия в точном соответ-ствии с нормами права. В настоящее время с введени-ем института частной собственности на землю и платного землеполь-зования земельные отношения приобрели новое содержа-ние, так как они признаны имущественными, а земля перестала быть объектом администрирования, получила кадастровую оценку с учетом потребностей развивающегося земельного рынка.

Виды земельных правоотношений

Земельные правоотношения можно классифицировать:

- по характеру содержания правоотношения (по функциональной роли): регулятивные и охранительные.

- регулятивные земельные отношения - отношения, складывающиеся в процессе реализации земельно-правовых норм, не связанных с применением юридической ответственности, и которые выражаются, как правило, в совершении участниками данных отношений позитивных действий. Традиционно, на практике возникают именно такие отношения (изъятие земельного участка у собственника для государственных или муниципальных нужд, заключение договора аренды земли и т.д.).

- охранительные земельные правоотношения возникают в связи с совершенными правонарушениями, либо с наличием угрозы их совершения и реализуются при применении юридической ответственности. К примеру, самовольное снятие или перемещение плодородного слоя почвы влечет наложение административного штрафа на виновных граждан, должностных лиц и юридических лиц.

- по степени определенности сторон правоотношения : абсолютные и относительные.

- абсолютные правоотношения - это те, в которых определена только одна сторона - носитель субъективного права. Один субъект наделяется субъективным правом, остальные же субъекты обязаны не нарушать это субъективное право. Примером данного правоотношения будет являться реализация субъектом права собственности. Собственник имеет правомочия владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком, при этом все остальные лица обязаны уважать и не нарушать эти правомочия.

- относительные правоотношения - правоотношения, в которых оба субъекта строго определены и являются носителями прав и обязанностей по отношению друг к другу. Примером относительного правоотношения будут правоотношения, которые связаны с нормами гражданского права и, соответственно, переплетаются с положениями земельного права. Так, согласно договору купли-продажи между продавцом и покупателем земельного участка возникают конкретные, относительные правоотношения

- по характеру регулирования отношений: материальные и процессуальные.

- материальные земельные правоотношения устанавливают права и обязанности субъектов права по поводу охраны и использования земли, а также запреты на совершение тех или иных действий в отношении земель. Другими словами, это правоотношения, которые складываются в связи с использованием прав и обязанностей, предусмотренных нормами земельного права. В данном случае примером может являться право на залог земельного участка; обязанность не нарушать права других лиц, использующих землю.

- процессуальные земельные правоотношения выражаются в нормах, устанавливающих порядок возникновения, изменения, прекращения и осуществления материальных правоотношений, то есть правовому регулированию подвергаются не сами земельные правоотношения, а способ их реализации. Примером данных правоотношений может являться порядок оформления сделок с землей, порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд и т.д.

- по целевому назначения земель: по использованию земель сельскохозяйственного назначения; по использованию земель поселений; по использованию земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, обороны и иного специального назначения; по использованию земель особо охраняемых территорий; по использованию земель лесного фонда; по использованию земель водного фонда; по использованию земель запаса.

Также земельные отношения классифицируются в зависимости от своего содержания. По данному основанию выделяют:

- Земельные правоотношения в сфере собственности на землю. Возможность наличия частной собственности на землю определяет содержание земельных правоотношений, а именно отношений по владению, пользованию и распоряжению землей, особенности правового режима земельных участков.

- Правоотношения по поводу прав на землю, производных от права собственности . Эта группа правоотношений делится на правоотношения, имеющие характер вещных прав, и правоотношения, имеющие обязательственный характер.

3емельные правоотношения в сфере управления использованием земель и их охраны. Независимо от того, находится ли земля в частной, государственной или муниципальной собственности, государство в лице уполномоченных на то исполнительных органов государственной власти осуществляет определенные функции в целях организации рационального использования и охраны всех земель, входящих в состав земельного фонда России, исходя из общегосударственных интересов.

Правовое регулирование земельных правоотношений включается в себя систему регулятивных и охранительно-предупредительных норм.

Методы и принципы правового регулирования земельных отношений

Под методом правового регулирования понимается совокупность способов, приемов, с помощью которых право, т.е. правовые нормы, воздействует на поведение участников общественных отношений, в данном случае - земельных.

Метод земельного права имеет комплексный характер, в нем сочетаются императивный и диспозитивный методы правового регулирования.

Императивный метод предусматривает установление обязательных правил, ограничений и запретов, которые обязаны исполнять субъекты правоотношений. Так как земельные ресурсы имеют уникальное общественное и экономическое значение, регулирование правоотношений в сфере землепользования, как правило, основано на системе ограничений и запретов. Для реализации данного метода государство реализует свои властные полномочия не только посредством принятия нормативно-правовых актов, но и комплексом практических мер (согласование места размещения объектов капитального строительства на участке земли; определение конкретных категорий, целевого назначения и видов разрешенного пользования землей; прекращение права пользования участков в случае нарушения норм, и т.д.).

При регулировании государство устанавливает границы возможного и должного поведения участников правоотношения с целью соблюдения интересов государства и общества.

Императивный метод регулирования включает в себя систему мер ответственности за несоблюдение установленных правил. Привлечение к ответственности за нарушение нормативных актов является исключительным полномочием государственных органов.

Диспозитивный метод регулирования характеризуется юридическим равенством участников правоотношения, свободой выбора возможного поведения субъектов отношений. Вмешательство государства при диспозитивном методе регулирования заключается в установлении общих правил поведения субъектов, которые могут самостоятельно использоваться при реализации целей правоотношения.

Диспозитивный метод регулирования включается в себя три способа регулирования:

Санкционирующий - не вмешивается в свободную волю равных сторон правоотношения, однако требует государственное вмешательство для придания воле сторон юридической силы;

Делегирующий - дает сторонам полную свободу выбора в пределах конкретного перечня полномочий.

Принципы земельных правоотношений:

• принцип приоритета интересов народов, населяющих данную территорию, а также защита прав человека;
• принцип приоритета экологического благополучия при использовании земли;
• принцип целевого использования участков земли;
• принцип устойчивости прав на землю, который является конституционным правом;
• принцип равенства всех форм собственности на землю;
• принцип платности, как средство эффективного и рационального использования земли;
• принцип рационального использования земель;
• иные принципы