Постановление вас по договорам аренды. Постановление пленума вас рф по аренде

Опубликовано: 26.02.2018 02:17

Доброе утро дорогие друзья. За маленький период времени, нам довольно много раз задавали один и тот же вопрос. Мы решили ответить на него в этой статье.

Какова теплота сгарания сжиженного газа?

Начнем с главного, что такое теплота сгорания (она же – теплотворная способность) – это количество теплоты, выделяемое в результате полного сгорания данного вида топлива объемом 1 м 3 или массой 1 кг (теплота сгорания сжиженного газа может рассчитываться и по массе, и по объему и измеряется в МДж/кг и МДж/л, соответственно).

Чем больше теплотворная способность сжиженного газа (а сжиженный газ бывает углеводородным – СУГ – или природным), тем меньшее количество топлива необходимо для получения одного и того же количества теплоты.

Теплотворная способность сжиженного газа (пропан-бутана) находится на уровне 46,8 МДж/к или 25,3 МДж/л. При переводе показателей сжиженного углеводородного газа из мегаджоулей (МДж) в киловатт-часы (кВТ*ч) получаем удельную теплоту сгорания газа, равную 13,0 кВт*ч/кг или 7,0 кВт*ч/л.

Теплота сгорания сжиженного углеводородного газа делает этот вид топлива наиболее дешевым среди альтернатив (электричества, дизельного топлива, угля, дров), за исключением, возможно, природного газа метана. Однако не стоит забывать, что сжиженный газ пропан-бутан гораздо дешевле при подключении (при автономной газификации), чем метан из централизованного газопровода.

Цена магистрального газа растет стремительными темпами, в то время, как цена сжиженного углеводородного топлива (газа пропан-бутан) остается стабильной в регионе Санкт-Петербурга и Ленинградской области. А растущая популярность автономного газа делает отрасль еще более конкурентоспособной за счет увеличения потребления сжиженного топлива.

Стоимость 1кВт*ч за счет использования газа намного ниже, чем у альтернативных видов топлива: при удельной теплоте сгорания в 46,8 МДж на 1 кг и плотности (приблизительной) в 0,555 кг/л, имеющихся КПД газгольдеров на уровне 95% и стоимости газа 18,50 руб. за 1 литр, мы получим 2,7 руб. за 1 кВт*ч (похожая цифра получается и для газа метана). Тогда как для дизельного топлива стоимость 1 кВт*ч превысит 4,5 руб.

Теплотворная способность зависит от точного состава газа – пропан-бутан делится на «летний» и «зимний» . В первом случае процентное соотношение пропана и бутана примерно одинаково – по 50% каждого газа. В случае «зимнего» СУГ в составе преобладает пропан – до 90% объема. Теплота сгорания «летнего» и «зимнего» пропан-бутана будет незначительно отличаться, но такое деление необходимо для соблюдения безопасности эксплуатации системы автономного газоснабжения и недопущения ситуации, когда емкость для хранении пропан-бутана получает повреждения или взрывается из-за слишком сильного расширения газов.

Вот как то так, дорогие друзья. Надеюсь мы смогли в очередной раз ответить на интересующий вас вопрос. Если у вас возник какой либо вопрос по нашей теме, пишите нам мы будем рады написать статью или проконсультировать вас онлайн.

ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

21. В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы ( ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

22. Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

23. Согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

24. Согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.

Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

Вместе с тем, если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации прав является правомерным.

25. По смыслу статей 552 ГК РФ, ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

26. При разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

27. Применяя положения части 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей до внесения в него изменений статьей 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ) при рассмотрении споров из договоров аренды недвижимого имущества на срок не менее одного года, заключенных 2 и 3 марта 2013 года и не прошедших государственную регистрацию, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пункте 14 настоящего постановления.

Председатель

Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации

А.А.ИВАНОВ

Секретарь Пленума

Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации

Проконсультируйте, пожалуйста, по пункту 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Межде нами (арендодателем) и ООО (арендатором) был заключен долгосрочный договор аренды, через некоторое время договор был расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, а также снято обременение. При смене собственника здания будет ли применяться пятый абзац пункта 14 вышеуказаннного постановления. То есть,будет ли распростаняться на нового собственника п. 1 ст. 617 ГК РФ?

Ответ

: Если договор аренды не был зарегистрирован в соответствии со ст. 609 ГК РФ, то п. 1 ст. 617 ГК РФ на данный договор не распространяется.

Лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

«12 марта 2014 года было опубликовано информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее — Обзор). Работа над документом велась достаточно долго. Связано это было, прежде всего, с отсутствием общепринятого понимания того, что же такое незаключенный договор и его «несуществование». Разработчики документа были единодушны в том, что само понятие незаключенного договора излишне теоретично и привносит дополнительные трудности в практику, связанную с нуллификацией сделки (то есть «непризнанием за ней последствий, к которым обычно приводит такая сделка»; «лишением ее последствий»; "непризнанием ее юридического существования«)1. Однако вряд ли возможно было отказаться от этого понятия: незаключенность стала обычным делом для российского юриста, и отбросить ее было бы непросто. Тем более, что документ является обзором судебной практики и констатирует сложившееся положение дел: он основан на практике Президиума ВАС РФ и арбитражных судов. Основная цель документа лежит в практической плоскости: он направлен на борьбу с необоснованным признанием нормальных (действительных и заключенных) договоров незаключенными.

Как показывает практика, стороны часто требуют этого, когда те или иные договорные условия становятся невыгодными, а суд иногда с легкостью признает договор незаключенным, поскольку произвести расчеты между сторонами через неосновательное обогащение внешне кажется легче, чем углубляться в толкование договора и выяснять их волю. Надуманная незаключенность по ряду причин поразила договор подряда и договор аренды зданий и сооружений так сильно, что в некотором смысле можно было говорить об эпидемии. Недобросовестные стороны договора подряда, избегая договорной ответственности и не желая оплачивать работы или устранять их недостатки, заявляли о незаключенности договора. Ссылаться они могли, например, на несогласование сроков выполнения работ. Недобросовестные арендодатели и арендаторы часто пользовались формальным подходом к государственной регистрации аренды недвижимости и заявляли о незаключенности договора, если он не был зарегистрирован, несмотря на то, что они могли его исполнять в течение многих лет. При таком положении дел стала складываться судебная практика, противостоящая подобным злоупотреблениям. Ее основные достижения были использованы при подготовке Обзора.

В Обзоре 12 пунктов, которые можно условно разбить на несколько групп: незаключенность договора в целом и ее соотношение с недействительностью, оспаривание договора аренды в связи с отсутствием необходимой государственной регистрации, заключение договоров подряда и оказания услуг и некоторые другие.

ЕСЛИ НЕТ СОГЛАШЕНИЯ ПО ВСЕМ СУЩЕСТВЕННЫМ УСЛОВИЯМ, ПРАВИЛА О НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ СДЕЛКИ ПРИМЕНИТЬ НЕЛЬЗЯ

Конечно, обойти вопрос соотношения незаключенности и недействительности полностью было невозможно. Ему посвящены пункты 1, 5 и 10 Обзора.

В пункте 1 воспроизведена отнюдь не бесспорная идея о том, что недействительность касается сделки существующей фактически, которую юристы отказываются признавать, а незаключенность относится к ситуации, когда и вовсе не было ничего фактически (договора нет по п. 1 ст. 432 ГК РФ). Это деление прочно засело в нашем праве и, вероятно, является продолжением взгляда на недействительную сделку как на правонарушение2. К сожалению, игнорировать такое положение дел было невозможно.

Поэтому пункт 1 исходит из того, что если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок. Здесь речь идет только о «содержательной» незаключенности. Она обоснована п. 1 ст. 432 ГК РФ: обсуждается лишь ситуация, когда стороны не согласовали существенные условия своего договора. Пункт 1 не касается случаев, когда стороны не осуществили необходимую государственную регистрацию сделки, без которой, как полагали многие, договор должен считаться незаключенным в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ. Это совершенно иной случай, который обсуждается в других пунктах (для удобства мы можем назвать его «формальной» незаключенностью). Президиум ВАС РФ достаточно давно отметил разницу между этими ситуациями и допустил признание незарегистрированного договора недействительным (постановление Президиума ВАС РФ от 28.01.2003 по делу № А79-5478/02-СК2-4683).

Последствиям объявления договора, по которому осуществлялось предоставление, незаключенным, посвящены п. 5 и 10 Обзора.

Так, в отношении возврата переданного при незаключенности напрямую применяются правила о неосновательном обогащении, минуя ст. 167 ГК РФ и специальную исковую давность по реституции. Этот подход сложился в судебной практике.

Он приводит к тому, что техническое решение о выборе тех или иных правил, по которым осуществляется нуллификация, может привести к различным результатам. Например, исковая давность будет считаться по-разному. Ведь при реституции по ничтожным сделкам для сторон исковая давность является объективной и исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки (ст. 181 ГК РФ). При неосновательном обогащении исковая давность начинает течь со дня, «когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права» (п. 1 ст. 200 ГК РФ). Также по-разному осуществляется механизм возврата: реституционные «ножницы» будут отсутствовать при незаключенности. Если сторона требует назад переданное по незаключенному договору, то это не будет автоматически (как при реституции) означать, что она должна вернуть контрагенту полученное от него. Он должен будет предъявить самостоятельный иск.

Такой подход к последствиям объявления договора незаключенным обостряет вопрос о соотношении недействительности и незаключенности. Это в некотором роде оправдывает наличие в документе пункта 1, который говорит о том, что пороки, приводящие к «содержательной» незаключенности, сильнее пороков, приводящих к недействительности. При наличии и тех, и других договор следует считать незаключенным и применять общие правила о неосновательном обогащении.

В проекте Обзора содержались варианты пунктов 5 и 10, в которых предлагалось (без догматического отождествления незаключенности и недействительности) через аналогию закона уровнять последствия признания договора незаключенным с ничтожностью и снять значимость ошибки в квалификации порока сделки. То есть предлагалось закрепить, что если для правопорядка оспариваемой сделки не было и нет, то конечные последствия такого решения должны быть одинаковы вне зависимости от основания нуллификации.

ДЛЯ КОНДИКЦИИ ПО НЕЗАКЛЮЧЕННОМУ ДОГОВОРУ ИСТЦУ НЕ НУЖНО ПОДТВЕРЖДАТЬ СВОИ ПРАВА НА ВЕЩЬ

Пункт 10 касается любопытного вопроса о так называемой кондикции владения.

Цитата:"При рассмотрении требования лица, передавшего индивидуально-определенную вещь по незаключенному договору, к лицу, которому эта вещь была передана, о ее возврате истец не обязан доказывать свое право собственности на спорное имущество«.

В описанной ситуации лицо, получившее вещь, утрачивает законное основание владения. Лицо, предоставившее вещь, пытается вернуть ее обратно. Между ними очевидна некая относительная связь: передача осуществлялась по договорному основанию, которого, как выяснилось впоследствии, на самом деле не было. Возникает вопрос: как вернуть вещь обратно?

Если бы речь шла о прекращении договора или о реституции, как последствии недействительности сделки, то лицо, передавшее вещь, требовало бы ее назад, не доказывая свое право на нее. В первом случае истец бы ссылался на свое право по договору требовать возврата вещи и корреспондирующую договорную обязанность контрагента. Во втором — на специфику реституции, которая не требует доказывания права на вещь (в отличие от виндикационного иска) (п. 3 Обзора судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 № 126).

Идеология такого решения понятна: вещь получена истцом от ответчика, но у последнего основания владеть ею либо больше нет, либо никогда не было. Поэтому нет смысла обсуждать право истца на вещь, если производное от его позиции в отношении этой вещи право ответчика прекратилось или не существовало вовсе.

Не трудно заметить, что даже в ситуации с недействительной сделкой производность владения ответчика от прежнего владения истца означает некую относительную связь между ними. Эта связь исключает необходимость прибегать к виндикационному иску и доказывать абсолютное право на вещь, действующее против всякого незаконного владельца.

И также легко понять, почему эта логика применяется, если договор между сторонами был признан незаключенным. Основание владения ответчика также оказывается порочным, никогда не существовавшим. Но вещь при этом он получил от истца. Поэтому пункт 10 исходит из того, что при рассмотрении требования лица, передавшего индивидуально-определенную вещь по незаключенному договору, к лицу, которому эта вещь была передана, о ее возврате истец не обязан доказывать свое право собственности на спорное имущество.

Позитивно-правовой основой такого решения является п. 1 ст. 1104 ГК РФ, согласно которому имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре. Такое решение можно встретить и в постановлениях Президиума ВАС РФ по конкретным делам (постановление Президиума ВАС РФ от 25.03.2008 № 13675/07 по делу № А12-9011/06-С39).

Таким образом, когда владение ответчика производно от владения истца и в соответствии с договором или законом вещь нужно вернуть, для решения вопроса о возврате суд не исследует право истца на эту вещь (прекращение, недействительность или незаключенность договора). Рассматривается лишь сам факт передачи индивидуально-определенной вещи истцом ответчику и обязанность последнего ее вернуть.

ОТ МОМЕНТА НАРУШЕНИЯ ПРАВ ИСТЦА ЗАВИСИТ ИСКОВАЯ ДАВНОСТЬ ПО НЕЗАКЛЮЧЕННОМУ ДОГОВОРУ

Исковая давность начинается не ранее момента, когда истец узнал или, действуя разумно и с учетом складывающихся отношений сторон, должен был узнать о нарушении своего права (п. 5 Обзора).

В этом пункте приведен любопытный пример, когда в ходе переговоров был внесен аванс по еще не заключенному договору. Возврат такого аванса должен осуществляться по правилам о неосновательном обогащении. При этом срок исковой давности может начать исчисляться лишь с момента окончания переговоров: истец перечислил аванс в отсутствие договора, но была реальная надежда, что он будет заключен и цель платежа будет достигнута. Поэтому сложно сказать, что нарушение права истца состоялось (и он должен был узнать об этом) в момент перечисления аванса.

Именно истец должен, возражая на заявление об истечении исковой давности, доказать, что платеж был осуществлен в счет будущего договора и стороны продолжали переговоры после осуществления платежа, а также обоснованно обозначить момент окончания переговоров.

Впрочем, решение в пользу исчисления начала течения исковой давности не с момента перечисления аванса можно обосновать иначе. Ведь наверняка денежные средства перечислялись ответчику с его согласия и с подразумеваемым условием о том, что он осуществит их возврат, если договор не будет заключен. Поэтому можно было бы предположить, что между сторонами существует обязательство по договору займа, которое могло быть прекращено посредством новации в обязательство из договора, который стороны планировали заключить. Следовательно, по правилам абзаца второго п. 2 ст. 200 ГК РФ исковая давность по требованию о возврате суммы займа не истекла.

ОТСУТСТВИЕ НЕОБХОДИМОЙ ГОСРЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА НЕ ВЛЕЧЕТ ЕГО НУЛЛИФИКАЦИЮ

Пункты 2-4 касаются государственной регистрации сделок (прежде всего, договора аренды зданий, сооружений и помещений) и посвящены тому, что выше было названо «формальной» незаключенностью. Вернее тому, что таковой не бывает.

Общая идея, содержащаяся в этих пунктах: отсутствие необходимой государственной регистрации не влечет нуллификацию договора3. Он не является незаключенным. Такой договор существует для сторон с момента получения акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ) хотя бы в силу п. 2 ст. 165 ГК РФ: еще до регистрации он дает иск о такой регистрации. Пункт 3 ст. 433 ГК РФ не говорит о незаключенности в целом, как будто бы до регистрации договора нет вообще. Он касается того, что договор с момента регистрации порождает весь комплекс последствий, на которые он направлен («считается заключенным»). Утверждающие обратное просто игнорируют п. 2 ст. 165 ГК РФ и не читают закон системно.

Пункты 2-4 можно рассматривать как развитие разъяснения, изложенного в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. от 25.12.2013) (далее — Постановление № 73), о противопоставимости незарегистрированного договора сторонам и его непротивопоставимости третьим лицам. Пункт 14 этого постановления, посвящен ситуации, когда долгосрочный договор аренды здания или сооружения не был зарегистрирован, но стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем его существенным условиям и начали его исполнять. Такое соглашение связывает стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из них (ст. 310 ГК РФ).

Цитата:"...пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами" (п. 14 Постановления № 73).

К сожалению, последняя фраза иногда понимается превратно и откровенно против ее смысла: делается вывод, что она касается только лишь обязанности арендатора оплатить пользование, но не обязательства арендодателя это пользование обеспечить на согласованный договором срок, поскольку договор не заключен. Сторонников такого подхода не смущает, что арендная плата будет вноситься в соответствии с соглашением сторон, а остальные их отношения — вопреки указанному разъяснению («оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется») регулироваться правилами о неосновательном обогащении.

Окончательный заслон такому толкованию ставит п. 3 Обзора.

Цитата:"Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность".

К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила о договоре аренды. Если это не затронет прав третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (ст. 450 ГК РФ).

Такое решение полностью соответствует как практике Президиума ВАС РФ по конкретным делам (постановления Президиума ВАС РФ от 08.04.2008 № 1051/08 по делу № А40-13978/07-60/103, от 06.09.2011 № 4905/11 по делу № А51-23410/2009), так и самой идее регистрации сделок с недвижимостью.

Такая регистрация осуществляется, прежде всего, не для защиты сторон, а для обеспечения интересов третьих лиц, которых также могут коснуться последствия такой сделки4. Поэтому, с одной стороны, такой договор противопоставим сторонам. Он действует между ними в полную силу. С другой стороны, он непротивопоставим третьим лицам, вступающим в отношения по поводу недвижимой вещи, что соответствует п. 14 названного постановления Пленума ВАС РФ.

Договор аренды, не прошедший необходимую государственную регистрацию, не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий (право следования (ст. 617 ГК РФ) и преимущественное право (п. 1 ст. 621 ГК РФ)) (п. 3 Обзора).

Этот аспект конкретизируется в пункте 4, в котором указано, что лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника. *

В фабуле этого пункта излагается взгляд на государственную регистрацию сделок, сложившийся в последние годы в нашей стране, и известный в течение уже нескольких веков в ряде европейских стран: государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи.

При этом в пункте 4 есть важное уточнение — речь идет о добросовестных третьих лицах, которые не знали о наличии сделки. Такое незнание презюмируется, если договор не был зарегистрирован, как того требует закон. Но это не означает, что презумпция неопровержима. Если другая сторона спора докажет, что, приобретая право на недвижимую вещь, третье лицо знало о наличии обсуждаемого незарегистрированного договора, то его заявление об отсутствии государственной регистрации будет считаться злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ).

Такое решение очень похожее на то, к которому пришли во второй половине XX века французские суды5. Оно находит позитивную основу не только в ст. 10 ГК РФ, но и в новой ст. 8.1 ГК РФ.

Цитата:"При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные«.

Кроме того, пункт 4 содержит еще один аргумент, обосновывающий, почему знавшее о незарегистрированном договоре долгосрочной аренды третье лицо — покупатель объекта недвижимости — оказывается связанным им.

Дело в том, что соглашаясь приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выражает согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды, даже если он не прошел необходимую регистрацию. Поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам ст. 617 ГК РФ.

УСЛОВИЕ О СРОКАХ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ ОБЫЧНО ЯВЛЯЕТСЯ ВОСПОЛНИМЫМ

К договору возмездного оказания услуг применяются общие положения о подряде, если это не противоречит ст. 779-782 ГК РФ, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг (ст. 783 ГК РФ). А согласно распространенному мнению существенным условием договора подряда в соответствии с ГК РФ является условие о сроке выполнения работ.

Судебная практика, а вслед за ней и Обзор исходят из того, что из существа договора возмездного оказания услуг усматривается, что сроки оказания услуг не являются его невосполнимым условием. Пункт 8 говорит о том, что условие о сроках оказания услуг является восполнимым по ст. 314 ГК РФ. Если его нет в договоре, это не значит, что он не был заключен. В целом практика идет именно по этому пути, однако иногда встречаются и противоположные решения.

Что касается обоснования, тут все далеко не так просто, как кажется на первый взгляд.

Ссылка на «существо договора возмездного оказания услуг» многим кажется неубедительной. Почему значение сроков здесь не так велико как в подряде, где производятся манипуляции с вещью? Ведь при возмездном оказании услуг интересует, прежде всего, сама деятельность исполнителя по их оказанию, и можно было бы требовать жесткого указания временных рамок такой деятельности. Как быть, например, с договором о выступлении на концерте? Без срока оказания услуги он не имеет смысла.

Впрочем, вряд ли стоит говорить жестко, что срок оказания услуг должен быть невосполнимым. К какой-то ситуации правило ст. 314 ГК РФ о разумном сроке будет неприменимо, но не стоит рассматривать ее как нечто общее. Скорее наоборот — это частный случай, когда условие о сроке становится невосполнимым. А по общему правилу его можно восполнить через ст. 314 ГК РФ. И вполне возможно, что это было бы верно и для договора подряда, если бы не общий жесткий взгляд на обязательность согласования сроков выполнения работ.

ПРИВЯЗКА НАЧАЛА ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ К ВЫПЛАТЕ АВАНСА НЕ ВЛЕЧЕТ НЕЗАКЛЮЧЕННОСТЬ ДОГОВОРА ПОДРЯДА

Президиум ВАС РФ не обошел вниманием и «содержательную» незаключенность, вызванную несогласованием начального и конечного сроков выполнения работ в договоре подряда (согласно принятому толкованию ст. 708 ГК РФ условие об этих сроках является существенным) и распространения правила о невосполнимости условия о таких сроках на договор возмездного оказания услуг. Этим вопросам посвящены п. 6-8 Обзора.

В пункте 6 описана позиция, высказанная Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.05.2010 № 1404/10: если стороны внесли в подрядные отношения условность в части периода выполнения работ (привязка начала работ к внесению аванса и т. п.), то эта условность не приводит к незаключенности. Важно, что в Обзоре показано, сколько ждать наступления условия: стороны должны оговорить такой срок, а если его нет — он будет неким разумным.

Речь идет, конечно, об условии в смысле противопоставления его сроку. Наверное, условие в смысле ст. 157 ГК РФ — понятие более узкое. В рассматриваемом случае условность лишь в том, что неясно, когда будет внесен аванс и, следовательно, когда нужно начать работы. Обзор указывает на погашение такой условности договорным сроком для внесения аванса, а уж если он не будет установлен — разумным сроком (ст. 314 ГК РФ).

При этом отмечается, что если установленный срок для внесения аванса пройдет или же ожидать внесения аванса станет уже неразумно, если такой срок не был установлен, то подрядчик вправе отказаться от исполнения своих обязательств, существование или исполнение которых поставлено в зависимость от действий заказчика. Надо думать, что такое разъяснение также не лишает подрядчика права приступить к работам, если для него это более предпочтительно.

В некотором смысле п. 6 Обзора смягчает жесткое положение п. 4 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51 , где была провозглашена незаключенность подряда, если не указан период выполнения работ.

Пункт 7 касается простой и понятной идеи: если сторона исполняет договор или принимает исполнение, то по общему правилу она лишается права возражать о том, что такого договора не существует. Это классическая ситуация: договор подряда на бумаге формально не заключен, а работы между тем выполнены и приняты. Практика изобрела применительно к такой ситуации своего рода заклинание: «фактически сложившиеся отношения подряда». Однако что оно значит, на практике трактовалось по-разному.

Есть мнение, что стоимость работ нужно взыскивать на основании гл. 60 ГК РФ. Однако применение правил о неосновательном обогащении здесь неуместно даже сугубо прагматически. Например, как обосновать гарантию качества, основываясь на гл. 60? Получится крайне несправедливая ситуация, когда подрядчик взыщет стоимость работ по правилам о неосновательном обогащении, но при этом освободится от гарантии качества.

Логично сказать, что стороны в результате письменных и устных переговоров, а также действий по исполнению договоренностей и принятию исполнения пришли к полноценному соглашению. Строго говоря, в ходе переговоров и действий по исполнению наконец-то было выработано предложение, которое можно назвать полноценной офертой. И оно было полностью акцептовано (ст. 433 ГК РФ).

Обратите внимание, что речь идет не о всяком исполнении. В действиях сторон должна быть взаимность, восполняющая или устраняющая необходимость в условии, которого ранее недоставало.

УСЛОВИЯ РАМОЧНОГО ДОГОВОРА ПО ОБЩЕМУ ПРАВИЛУ ПРИМЕНЯЮТСЯ К РАЗОВОЙ СДЕЛКЕ

Пункт 9 касается соотношения рамочного (организационного) договора и заключенной в соответствии с ним сделки. Он говорит о презумпции «рамочности»: условия рамочного соглашения по общему правилу применяются к заключенному в период его действия «разовому» договору, если иное не указано сторонами и такой договор в целом соответствует их намерению, выраженному в организационном соглашении.По большей части появление в Обзоре пункта 9 связано с опасениями возвращения к практике, которая существовала в начале 2000-х годов.

Тогда условия рамочных договоров не принимались во внимание (их считали незаключенными договорами поставки, подряда и т. п.). В целом эта практика была преодолена перекрестными ссылками в документах, оформляющих рамочный договор и «разовую» сделку, подчиняемую ему. А пункт 9 показывает, что и в отсутствие таких ссылок по общему правилу положения рамочного договора подлежат применению.

Цитата:"Если в ходе переговоров одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). Он не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения" (п. 11 Обзора).

Здесь отражено очень интересное явление: восполнимое диспозитивной нормой условие перестает быть восполнимым, если сторона заявила о необходимости его специального согласования и затем не отказалась от этого заявления. Заявление стороны делает такое условие существенным, и суд не вправе навязать ей договор на условии, определенном диспозитивной нормой.

В пункте 12 обобщается подход к автономности соглашения о подсудности и третейского соглашения, когда они заключены в виде оговорки в договоре: незаключенность договора сама по себе не губит такую оговорку.

В целом можно заключить, что Обзор ориентирует суды на отход от формального понимания процедуры заключения договора, если он в действительности исполнялся, и на содержательное понимание государственной регистрации сделок, существующей не ради себя самой, а для защиты интересов определенных лиц. При наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений (п. 7 Обзора). Впервые такая позиция была высказана в постановлении Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 № 13970/10. Хочется верить, что идеи Обзора будут восприняты, и недобросовестное оспаривание договоров как массовое явление уйдет в прошлое."

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №
Москва
2012 г.
О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»
В связи с вопросами, возникающими в судебной практике, в целях обеспечения единообразных подходов к их разрешению Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на основании статьи 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» постановляет дополнить постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»:
1) пунктами 4.1-4.5 следующего содержания:
«4.1. Применяя части 9-11 статьи 17.1 Закона о конкуренции, судам надлежит учитывать следующее.
В силу части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества,
заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.
Если законодательством Российской Федерации установлен максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды, он исчисляется с даты заключения (статья 433 ГК РФ) договора аренды с этим арендатором (или его правопредшественником) на торгах. Поскольку по истечении такого срока проведение торгов для заключения нового договора аренды является обязательным, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пунктах 1 - 4 настоящего Постановления.
4.2. Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и об арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае, пока сторонами не заключен договор аренды на новый срок, договор в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения нового договора. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.
4.3. Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, такой преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.
4.4. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, в том числе по основанию, предусмотренному пунктом 1 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по договору аренды (пункт 2 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции), вправе в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом.
4.5. В случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах
1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.»;
2) пунктами 9-26 следующего содержания:
«9. В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование,
4
транспортные средства и другие вещр, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе, с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ такой договор подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
В связи с изложенным, если грава на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе, с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте
соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Судам также следует учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
Однако судам надлежит иметь в виду, что арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать их в субаренду с условием о том, что субарендатор будет пользоваться только согласованной сторонами частью арендованного земельного участка. При разрешении споров, связанных с заключением и исполнением таких договоров субаренды подлежат применению правовые позиции, изложенные в абзацах втором - пятом настоящего пункта.
10. В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. В связи с изложенным договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения
правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.
Судам следует иметь в виду, что в случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе, в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением дс говора.
Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию. |
Судам следует иметь в виду, что договор аренды будущего земельного участка, заключенный лицом, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком, намеревающимся выкупить его и впоследствии сдать в аренду, является ничтожным на основании статьи 168 ГК РФ, так как по смыслу пункта 4 статьи 20 ЗК РФ заключение договоэов, предусматривающих распоряжение (в том числе, и в будущем) земельным участком, принадлежащим лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, не допускается.
11. Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Кодексом.
Кроме того, судам следует иметь в виду, что передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Однако судам необходимо учитывать, что договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе, и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со статьей 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ не допускается.
12. Судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившим пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и потому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении, судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как для случаев истребования имущества в судебном порядке, так и для случаев добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.
В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было в связи с этим извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало ши должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в арекду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.
Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая догоьор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу ее в аренду. В случае, если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).
Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.
13. При разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.
Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
В связи с изложенным судам также следует учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.
14. В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо прикяло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям такого пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и основа ний для применения судом положений статей 1102, 1105 Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если таким соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В то же время в силу статьи 303 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
15. Если арендуемая вещь не индивидуализирована в договоре аренды должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодатепя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать такой договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе, ссылаться на его незаключенность или недействительность.
16. При рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок (далее - регулируемая арендная плата) еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению такое регулирование если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
17. Переход к публично-правовому образованию права собственности на земельный участок, находившийся в частной собственности, сам по себе не означает, что арендная плата по закл юченному ранее договору аренды этого участка становится регулируемой. Стороны вправе в общем порядке изменить договор и установить, что к нему подлежит применению соответствующее регулирование (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).
Равным образом переход в частную собственность из публичной собственности земельного участка, который являлся предметом действующего договора аренды с регулируемой арендной платой, не означает изменения условия этого договора об арендной плате. Стороны также вправе в общем порядке изменить договор и установить иной размер или порядок определения арендной платы.
18. Судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.
Исходя из этого в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется. I
В соответствии с пунктом 2 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, пункт 7 статьи 38.2 ЗК РФ). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.
В тех случаях, когда в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора дополнительно к регулируемой арендной плате платы за право на заключение договора аренды, являются ничтожными (статья 168, 614 ГК РФ).
19. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
20. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публичноправовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом и адресованы соответствующим органам, осуществляющим такое управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны распространили действие такого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).
Однако если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении вышеуказанных актов публичноправового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
21. В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). ,
Данная норма является дисеозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Однако если в соответствии с: законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
22. Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
23. Согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
24. Согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.
Судам следует иметь в виду, ч^о указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства истек, противоречит закону.
Вместе с тем, если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к вкводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации прав я зляется правомерным.
25. По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с соб ственником земельного участка.
В частности, лица, приобретши з в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.
26. При разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ, независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.».
Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации А.А. Иванов
Секретарь Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации Т.В. Завьялова