Зачет расходов в счет арендной платы. Ремонт арендованного имущества. Зачет расходов в счет арендной платы Ремонт в счет арендной платы образец

02.08.2013

Предварительный договор аренды (ремонт делает арендатор)

Предварительный договор аренды

г. Уфа, Республика Башкортостан

"Дата"

ООО «__________________», Арендодатель ,

и ООО «__________________», ОГРН __________________________, в лице директора ________________________, действующего на основании __________, именуемое в дальнейшем Арендатор , с другой стороны, совместно именуемые "Стороны" заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1 Арендодатель является инвестором строительства ___________ (далее - Здание) расположенного по адресу _________________, в части следующих нежилых помещений:

Нежилое встроенное помещение с условным номером ____(_____), расположенное на _______ этаже, общей проектной площадью __________ (________) кв.м. на основании Договора №______ участия в долевом строительстве от ________ г. (далее по тексту - Помещение)

1.2 Предметом настоящего договора является обязательство Сторон заключить Основной договор аренды Помещений (далее по тексту - "Основной договор"), на условиях предусмотренных настоящим договором.

1.3 Все условия Основного договора изложены в Приложении №1 к настоящему предварительному договору, которое является его составной и неотъемлемой частью.

1.4 Арендатор будет использовать помещение по следующему назначению: _______________

1.5 Площадь арендуемого Помещения по Основном договору аренды будет уточнена после выполнения замеров органами технической инвентаризации объектов недвижимости, по результатам которых будут выданы технические и кадастровые паспорта Помещения.

2. Обязанности сторон

2.1 Стороны обязуются заключить Основной договор аренды,на условиях изложенных в Приложении №1 к настоящему договору, и Арендатор обязуется принять, а Арендодатель передать Помещения по Акту приема-передачи помещения, в течение 10 (Десяти) дней с даты получения Арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на Помещения.

2.2 Арендодатель обязуется передать, а Арендатор обязуется принять Помещение для выполнения ремонта на условиях предусмотренных п. 6 настоящего договора в течение 10 (Десяти) дней с даты получения Арендодателем в отношении Здания Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа г. Уфа., при условии выполнения Арендатором п. 5.1 Договора.

2.3. Стороны обязуются в течение 10 (Десяти) дней с даты подписания Основного договора совершить все необходимые действия для регистрации Основного договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.

2.4. Стороны осведомлены и согласны с тем, что в Основном договоре будут указаны характеристики Помещений, согласно технического паспорта, выданного _____ по состоянию на _____ г. с инвентарным номером______

2.5. Стороны договорились, что при определении арендной платы по Основному договору будут брать за основу расчета площади Помещения, указанные в Свидетельстве о государственной регистрации права собственности на Помещения, на момент подписания Основного договора, даже в случае изменения в дальнейшем каких-либо характеристик Помещения.

3. Обязанности Арендодателя

3.1 Арендодатель обязуется совершить за свой счет все необходимые действия для получения не позднее "__"______2013 г. Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа г. Уфа, в отношении Здания.

3.2. Арендодатель обязуется совершить за свой счет все необходимые действия направленные на регистрацию права собственности на помещение в течение 3 (трех) месяцев с даты получения Разрешения на ввод Здания в эксплантацию

3.3 Арендодатель обязуется направить Арендатору уведомление о готовности подписать Основной договор Аренды в течение 3 дней с даты получения Свидетельства о государственной регистрации права собственности на Помещения на адрес: ______________________________;

4.Обязанности Арендатора

4.1 Арендатор обязуется:

4.1.1. Оплатить обеспечительный платеж согласно п.5.1 настоящего договора

4.1.2. После передачи Помещений по «Акту приема-передачи помещения для выполнения ремонтных работ» оплачивать стоимость потребленных коммунальных услуг: отопление, электроэнергию, водоснабжение, водоотведение.

4.1.3. В целях исполнения п.4.1.2. Договора Арендатор в течение 3-х дней с даты передачи Помещений по «Акту приема-передачи помещения для выполнения ремонтных работ» обязуется предоставить документы в ООО "Управляющая компания "Дом" (далее - управляющая компания) и заключить договор с управляющей компанией на предоставление услуг отопления, электроэнергии, водоснабжения, водоотведения.

4.1.4. В случае не выполнения Арендатором условий п. 4.1.3., возмещать Арендодателю расходы по оплате коммунальных услуг до момента исполнения указанного пункта. В случае если Арендодатель несет дополнительные расходы связанные с налогообложением Арендодателя при оплате дополнительных услуг, в том числе при оплате коммунальных и эксплуатационных услуг, то Арендатор обязуется возмещать такие затраты в полном объеме на основании выставленного счёта путем перечисления на расчетный счет Арендодателя.

5. Обеспечительный платеж

5.1. В течение 2 (Двух) дней с даты подписания настоящего договора Арендатор перечисляет по реквизитам указанным в п.___ настоящего договора Арендодателю денежные средства в размере _____ (_______________) рублей, 00 коп., НДС не облагается, в качестве обеспечения выполнения своих обязательств (далее - Обеспечительный платеж)

5.2. После заключения сторонами Основного договора Обеспечительный платеж уплаченный Арендатором в рамках настоящего договора, зачитывается сторонами как обеспечительный платеж по Основному договору, на условиях Основного договора аренды Помещения.

6. Передача помещения для ремонта

6.1. Арендодатель передает Помещение Арендатору в состоянии отраженном в Приложении №2 к настоящему договору для завершения ремонта Помещения силами и за счет средств Арендатора по «Акту приема-передачи помещения для выполнения ремонтных работ» в срок указанный в п.2.2 настоящего договора.

6.2. Средства затраченные Арендатором на выполнение чистового ремонта, отделимых и неотделимых улучшений помещения, его перепланирования (далее - ремонта) не включаются в стоимость арендной платы и не возмещаются Арендодателем, иным путем, кроме как предоставление Арендатору льготного периода аренды согласно п.6.3 Договора.

6.3. В качестве возмещения затрат Арендатора на выполнение ремонта, при условии выполнения Арендатором условий настоящего договора, Арендатор освобождается от оплаты первых 2-х (Двух) месяцев аренды Помещения по Основному договору. Иными способами и в ином объеме затраты Арендатора на выполнение ремонта Помещения Арендодателем не возмещаются.

6.4. В случае необоснованного уклонения Арендатора от подписания «Акта приема-передачи помещения для выполнения ремонтных работ» в течение более чем 10 (Десяти) календарных дней, с даты получения им по адресу: _______________, соответствующего уведомления от Арендодателя, Помещения считаются принятыми Арендатором по «Акту приема-передачи помещения для выполнения ремонтных работ».

6.5. Форма «Акт приема-передачи помещения для выполнения ремонтных работ» представлена в Приложении №3

6.6. После выполнения Арендодателем условий 6.1. настоящего Договора, Арендатор за свой счет выполняет ремонт Помещения до состояния пригодного для эксплуатации офиса, как минимум соответствующего следующим характеристикам: выполнено покрытие пола керамической плиткой/ ковролин/ламнат/паркет, стены побелены, оштукатурены, потолок навесной/системы "армстронг"/побелен, помещение оборудовано осветительным, сантехническим и вентиляционным оборудованием согласно технических норм для офисных и административных помещений.

6.7 Арендатор обязуется не осуществлять перепланирование помещения без письменного согласования с Арендодателем.

6.8. Арендатор обязуется осуществить отделочные работы в Помещениях с применением качественных сертифицированных материалов, отвечающих, в том числе, требованиям противопожарной безопасности, при соблюдении норм отделки, устанавливаемых Арендодателем. Развернутое описание отделочных работ Арендатора должно быть представлено Арендодателю на предварительное письменное утверждение.

6.9 В случае получения соответствующего требования от Арендодателя в нормативные сроки Арендатор обязуется узаконить перепланирование и получить соответствующие разрешительные документы на выполняемые работы., а так же технические и кадастровые паспорта помещений, отражающие состояние помещений после перепланирования, произведенного Арендатором. При этом Арендодатель обязуется предоставить соответствующую доверенность для представление в надзорные органы и органы технической инвентаризации.

7. Ответственность сторон

7.1 Просрочка исполнения обязательства Стороны по заключению Основного договора, предусмотренного п. 2.1 настоящего договора, в течение 30 календарных дней и более, считается отказом заключить Основной договор и влечет последствия, предусмотренные п. 7.2. и п.7.3 настоящего Предварительного договора.

7.2. В случае отказа Арендатора от заключения Основного договора на условиях, изложенных в Приложении №1 к настоящему Предварительному договору, при условии выполнения Арендодателем своих обязательств, Арендатор не имеет право требовать полное либо частичное возмещение затрат ремонт и перепланирование помещения, а так же возврата средств уплаченных им согласно п.5.1 настоящего договора. Все произведенное перепланирование и улучшения в Помещениях, в том числе неотделимые и отделимые улучшения, переходят в собственность Арендодателя. Средства, уплаченные Арендатором согласно п. 5.1. настоящего договора, переходят в собственность Арендодателя.

7.3 В случае отказа Арендодателя от заключения Основного договора на условиях, изложенных в Приложении №1 к настоящему Предварительному Договору, при условии выполнения Арендатором своих обязательств по Предварительному договору в полном объеме, Арендодатель обязуется возместить Арендатору сумму, указанную в пункте 5.1 настоящего договора, а также затраты, на сумму из расчета не более 3000 (три тысячи) рублей на 1 кв.м. Помещения, подтвержденные документально и заранее согласованные с Арендодателем, произведенные Арендатором на завершение чистовой отделки Помещений.

7.4. В случае неоплаты или несвоевременной оплаты Обеспечительного платежа, Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,1 % от неоплаченной или несвоевременно оплаченной суммы за каждый день просрочки. Основанием для уплаты пени является письменная претензия Арендодателя, предъявленная Арендатору.

7.5. После передачи Помещений по «Акту приема-передачи помещения для выполнения ремонтных работ» Арендатор несет ответственность за сохранность Помещения, и в случае ухудшения его состояния по вине Арендатора либо подрядных, строительных и иных организаций, привлеченных Арендатором для проведения ремонтных работ и работ по перепланированию Помещений (в том числе порча стен, входных дверей, окон, коммуникаций Помещений) Арендатор обязуется возместить Арендодателю затраты на восстановление Помещений. В случае, если указанными действиями Арендатора и привлеченных им организаций причинен ущерб имуществу третьих лиц, Арендатор обязуется возместить Арендодателю затраты на возмещение такого ущерба.

7.6. Применение мер ответственности, предусмотренных п.п. 7.2 настоящего Предварительного Договора, не лишает Арендодателя права обратиться в суд с требованием о понуждении Арендатора заключить Основной Договор.

7.7 Стороны освобождаются от ответственности при действии или бездействии регистрирующих органов, органов учета и технической инвентаризации объектов недвижимости (в том числе: ГУП Центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости РБ, ГУП Бюро технической инвентаризации, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан), следствием которых явилась задержка или невозможность выполнения какой либо из Сторон своих обязательств по настоящему договору. При наступлении такого события Сторона, исполнение чьих обязательств задерживается, в течении 3-х дней извещает другую Сторону. При этом срок исполнения Стороной своих обязательств переносится на срок задержки, возникший по причине действий или бездействия указанных в данном пункте организаций.

8. Срок действия предварительного договора

8.1 Настоящий Предварительный договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и прекращает свое действие с момента вступления в законную силу Основного договора.

8.2. Пункты 5.2, 6.2. настоящего Предварительного договора сохраняют свою силу в течение всего срока действия Основного договора.

10. Обстоятельства непреодолимой силы

10.1 Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Основному договору, если невозможность их исполнения явилась следствием обстоятельств непреодолимой силы, о которых Стороны не могли знать заранее и не могут влиять на них, таких как стихийные бедствия, войны, вооруженные конфликты, массовые гражданские беспорядки, эпидемии и т.д. при условии, что они непосредственно влияют на выполнение обязательств по настоящему Предварительному договору.

10.2 Возникновение и сроки действия обстоятельств непреодолимой силы, предусмотренных п. 5.1. настоящего Предварительного договора, должны быть подтверждены надлежащим документом уполномоченных государственных органов.

11. Порядок разрешения споров

11.1 Споры, возникающие между Сторонами по обязательствам, вытекающим из условий настоящего Предварительного договора, разрешаются Сторонами путем переговоров, а также в порядке досудебного урегулирования споров в соответствии с действующим законодательством.

11.2 При невозможности урегулирования спора в порядке, предусмотренном п. 11.1. настоящего Предварительного договора, Стороны передают спорный вопрос на разрешение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

12. Расторжение Предварительного договора

12.1 Настоящий договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством и /или настоящим договором.

13. Дополнительные условия

13.1 Все изменения и дополнения к настоящему Предварительному договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.

13.2Арендатор подтверждает, что для получения разрешения на осуществление своей деятельности, указанной в п.1.4. настоящего договора, требующиеся в соответствии с действующим законодательством РФ, в том числе для прохождения аттестаций, получения сертификатов соответствия, лицензирования деятельности ему необходимо и достаточно следующих документов: свидетельства о государственной регистрации права собственности Арендодателя на Помещения, кадастрового и технического паспорта на Помещение, с техническими характеристиками согласно Технического паспорта выданного ______ по состоянию на ______ реестровый номер __________.

13.3 Ни одна из Сторон не вправе передавать свои права по настоящему Предварительному договору третьей стороне без предварительного письменного согласия другой Стороны.

13.4 В случаях, не предусмотренных настоящим Предварительным договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

13.5 Настоящий Предварительный договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

13.6 Неотъемлемой и составной частью настоящего Предварительного договора являются:

Приложение № 1 - Основной договор аренды (__ стр.)

Приложение № 2 - Состояние помещений на момент передачи для выполнения ремонта (__ стр.)

Приложение № 3 - Акт приема-передачи помещения для выполнения ремонтных работ (__ стр.)

14. Реквизиты и подписи сторон

Бланк документа «Дополнительное соглашение к договору аренды о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы» относится к рубрике «Договор аренды нежилого помещения, здания». Сохраните ссылку на документ в социальных сетях или скачайте его себе на компьютер.

Дополнительное соглашение к договору аренды

о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы

г. [вписать нужное] [число, месяц, год]

[Полное наименование организации], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [вписать нужное], именуемое в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и

[полное наименование организации], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [вписать нужное], именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение о нижеследующем:

1. По настоящему соглашению Арендатор обязуется в период с [число, месяц, год] по [число, месяц, год] за счет собственных средств произвести капитальный ремонт (иные неотделимые улучшения) арендуемого [жилого/нежилого] помещения, расположенного по адресу: [вписать нужное] (далее по тексту - Объект), по видам работ и в объеме согласно прилагаемой к настоящему соглашению проектно-сметной документации, общей стоимостью [цифрами и прописью] рублей.

2. По настоящему соглашению Арендодатель обязуется с [число, месяц, год] по [число, месяц, год] осуществлять ежемесячно зачет в счет арендной платы, предусмотренной п. [значение] договора аренды от [число, месяц, год] N [значение], расчетной стоимости затрат Арендатора на проведение работ по улучшению Объекта в размере [цифрами и прописью] рублей.

3. К зачету в счет арендной платы подлежат затраты Арендатора на:

3.1. Обследование Объекта и изготовление проектно-сметной документации.

3.2. Проведение ремонта.

3.3. Устранение неисправностей всех изношенных элементов Объекта, восстановление или замену их (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.

3.4. [Указать иное].

4. При выполнении работ Арендатор обязан:

4.1. Обеспечить технический надзор за производством работ.

4.2. Обеспечить соблюдение строительных норм и правил, требований закона и иных правовых актов безопасности строительных работ.

4.3. В случае повреждения инженерных сетей и (или) конструктивных элементов Объекта производить за счет собственных средств, не подлежащих зачету в счет арендной платы Объекта, все необходимые восстановительные работы в кратчайшие сроки, а также возмещать причиненные им убытки, возникшие вследствие указанных обстоятельств.

5. В срок не позднее [значение] дней с даты окончания работ, установленной [вписать нужное], представить Арендодателю следующие документы:

5.1. Акт выполненных работ, составленный Арендатором и [указать кем].

5.2. Платежные документы, подтверждающие затраты Арендатора на выполненные работы с отметкой банка.

6. Стоимость затрат Арендатора сверх суммы, установленной в п. 2 настоящего соглашения, а также стоимость работы, не предусмотренной согласованной сметой, к зачету в счет арендной платы не принимаются.

7. При непредставлении или представлении Арендатором документов, указанных в п. 5 настоящего соглашения, позднее [значение] дней с установленной даты окончания работ проведение зачета затрат прекращается и Арендатор теряет право на зачет стоимости понесенных затрат в счет арендной платы. При этом начисление арендной платы возобновляется в полном размере со дня заключения настоящего соглашения с начислением пени в порядке, установленном для погашения задолженности по арендной плате.

Стоимость произведенных неотделимых улучшений Объекта Арендатору не возмещается.

8. В случае, если Арендатор не может завершить работы по улучшению Объекта в сроки, установленные [вписать нужное], он обязан в течение [значение] дней после даты завершения работ, установленной настоящим соглашением, письменно уведомить Арендодателя, представив мотивированные причины невозможности завершения работ в установленный срок и с просьбой о продлении срока исполнения работ.

9. Внесение изменений и дополнений в настоящее соглашение осуществляется в порядке, установленном для его заключения.

10. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим соглашением, остаются в силе и действуют условия договора аренды [жилого/нежилого] помещения от [число, месяц, год] N [вписать нужное].

11. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания.

12. Настоящее соглашение составлено в двух подлинных экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

13. Реквизиты и подписи сторон

Арендатор Арендодатель

[вписать нужное] [вписать нужное]

[должность, подпись, инициалы, [должность, подпись, инициалы,

фамилия] фамилия]

• 
  Не секрет, что офисный труд негативно сказывается и на физическом, и на психическом состоянии работника. Фактов, подтверждающих и то и то, существует довольно много.
• 
  На работе каждый человек проводит значительную часть своей жизни, поэтому очень важно не только то, чем он занимается, но и то, с кем ему приходиться общаться.
• 
  Сплетни в рабочем коллективе – вполне обыденное явление, причем не только среди женщин, как это принято считать.

"Главбух", N 10, 2004

Фирма, снимающая помещение, ремонтирует его в счет будущей арендной платы. Вроде бы весьма распространенный случай, но и у арендатора, и у арендодателя он вызывает множество вопросов. Спору нет - некоторые из них чиновники освещают. Так, совсем недавно они объяснили, как учитывать "входной" НДС, когда расходы предприятия оплачивает другая фирма. И традиционно истолковали эту ситуацию не в пользу налогоплательщика. Поэтому данной проблемой занялись мы: в предлагаемой статье рассказано, как организации отстоять свою точку зрения.

Вы найдете здесь ответы и на другие вопросы, возникающие у бухгалтеров как арендатора, так и арендодателя. Например , в какой момент определять доходы и расходы, как их учитывать - сразу или по мере сдачи ремонтных работ... Мы расписали, как отражать подобный ремонт в бухгалтерском и налоговом учете, а также посоветовали, как лучше оформлять документы.

Ремонт проводит арендатор

Ремонтировать помещение арендатор может либо своими силами, либо с помощью подрядной организации. Понятно, что в любом случае он тратит на это свои деньги. Но при этом он не будет перечислять арендную плату до тех пор, пока не окупится стоимость ремонта.

Документально это может быть оформлено по-разному. Например , стороны предусматривают ремонт прямо в договоре аренды. А если необходимость отремонтировать здание возникла спустя какое-то время после заключения договора, то подписывают еще одно соглашение. Впрочем, как бы то ни было, каждая сторона оказывает другой платные услуги. А именно:

1. арендодатель предоставляет арендатору помещение в аренду;
2. арендатор в свою очередь выполняет для арендодателя ремонтные работы;
3. потом стороны проводят зачет взаимных однородных требований.

Только так и следует понимать эту сделку - иначе она будет отражена неправильно. Ну а как именно надо показывать эти операции в бухгалтерском и налоговом учете, мы рассказали ниже.

Учет у арендодателя

Итак, стороны договорились, что фирма, снимающая помещение, перестает перечислять арендную плату с того момента, когда начнется ремонт. В этом случае до тех пор, пока не подписан акт выполненных работ, владелец здания будет показывать у себя в учете неоплаченную выручку (доходы) от аренды. При этом если он определяет выручку "по отгрузке", то ему придется перечислять в бюджет НДС с арендной платы. Понятно, что это невыгодно. Поэтому соглашаться на такие условия целесообразнее тем арендодателям, которые учитывают НДС "по оплате".

То же самое с налогом на прибыль: если фирма применяет метод начисления, то неоплаченную арендную плату она вынуждена относить к облагаемым доходам. Ну а при кассовом методе таких сложностей не возникнет - пока стороны не проведут взаимозачет, арендную плату включать в доходы не надо (п.2 ст.273 Налогового кодекса РФ).

В момент, когда подпишут акт выполненных работ, арендодатель отразит у себя в бухучете расходы на ремонт. Одновременно с этим будет проведен взаимозачет на ту сумму арендной платы, которую его партнер не перечислял во время ремонтных работ.

И если арендодатель рассчитывает НДС "по оплате", то в день взаимозачета ему необходимо включить эту сумму в налоговую базу. Кроме того, если собственник здания рассчитывает налог на прибыль кассовым методом, то данную сумму ему надо включить в облагаемые доходы.

И еще: проводя взаимозачет, арендодатель сможет принять к вычету из бюджета "входной" НДС по ремонтным работам. Но, конечно, только ту сумму, которая соответствует величине зачтенной арендной платы.

Далее, если стоимость ремонта перед владельцем помещения еще не погашена, стороны каждый месяц подписывают акт зачета взаимных требований на сумму арендной платы. И ежемесячно же НДС по ремонтным работам, соответствующий этой сумме, арендодатель вправе принять к вычету.

Пример 1 . ООО "Енисей" сдает ООО "Ладья" офисное здание. При этом для ООО "Енисей" сдача помещений в аренду является одним из основных видов деятельности. Ежемесячная арендная плата - 59 000 руб. (в том числе НДС - 9000 руб.). В целях расчета НДС ООО "Енисей" определяет выручку "по оплате".

В договоре прописано, что ООО "Ладья" в счет арендной платы будет проводить ремонт здания. При этом с месяца, в котором начнутся работы, ООО "Ладья" перестанет перечислять арендную плату ООО "Енисей".

В январе 2004 г. ООО "Ладья" начало ремонтировать здание и с этого же месяца прекратило платить ООО "Енисей" за аренду. Ремонт был завершен в июне 2004 г. В этом же месяце был подписан акт выполненных работ, стоимость которых 590 000 руб. (в том числе НДС - 90 000 руб.). Также в июне фирмы подписали акт взаимозачета за период с января по июнь 2004 г. на сумму 354 000 руб. (59 000 руб. х 6 мес.).

Таким образом, по состоянию на конец июня 2004 г. ООО "Енисей" оказалось должно фирме "Ладья" за ремонт еще 236 000 руб. (590 000 - 354 000). Эта сумма будет погашаться в течение четырех месяцев (236 000 руб. : 59 000 руб.). То есть с июля по октябрь 2004 г. ООО "Ладья" не будет платить за аренду фирме "Енисей". Вместо этого организации станут каждый месяц подписывать акт зачета взаимных требований.

Покажем, как эти операции должны быть отражены в бухгалтерском учете арендодателя - ООО "Енисей".

Ежемесячно с января по май 2004 г. включительно:

• 9000 руб. - выделена сумма неоплаченного НДС.

В июне 2004 г.:

Дебет 62 Кредит 90 субсчет "Выручка"

• 59 000 руб. - отражена в составе выручки сумма арендной платы;

Дебет 90 субсчет "Налог на добавленную стоимость" Кредит 76 субсчет "Расчеты по неоплаченному НДС"

Дебет 26 Кредит 60

• 500 000 руб. (590 000 - 90 000) - отражена стоимость ремонта, проведенного ООО "Ладья";

Дебет 19 Кредит 60

• 90 000 руб. - отражен "входной" НДС по ремонтным работам;

Дебет 60 Кредит 62

• 54 000 руб. (9000 руб. х 6 мес.) - начислен к уплате в бюджет НДС с арендной платы за январь - июнь 2004 г.;

• 54 000 руб. - принят к вычету НДС по ремонтным работам в той части, на которую был проведен взаимозачет.

Ежемесячно с июля по октябрь 2004 г. включительно:

Дебет 62 Кредит 90 субсчет "Выручка"

• 59 000 руб. - отражена в составе выручки сумма арендной платы за месяц;

Дебет 90 субсчет "Налог на добавленную стоимость" Кредит 76 субсчет "Расчеты по неоплаченному НДС"

• 9000 руб. - выделена сумма неоплаченного НДС;

Дебет 60 Кредит 62

Дебет 76 субсчет "Расчеты по неоплаченному НДС" Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

• 9000 руб. - начислен к уплате в бюджет НДС по арендной плате за месяц;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

• 9000 руб. - принят к вычету НДС по ремонтным работам в той части, на которую был проведен взаимозачет.

Налог на прибыль ООО "Енисей" рассчитывает методом начисления. Поэтому по 50 000 руб. арендной платы нужно включать в облагаемые доходы этой компании с января по октябрь 2004 г. независимо от даты взаимозачета.

Учет у арендатора

Начнем с учета самой арендной платы. Допустим, согласно договору компания, снимающая здание, перестала платить за аренду еще до окончания ремонта. Тогда в учете у нее образуется кредиторская задолженность. При этом если компания рассчитывает прибыль методом начисления, то она вправе включить в расходы стоимость неоплаченной аренды. При кассовом методе этого сделать нельзя - ждать придется до тех пор, пока стороны договора не проведут взаимозачет.

И естественно, "входной" НДС по арендной плате тоже можно возместить только после того, как будет подписан акт о зачете взаимных требований.

Теперь о ремонтных работах. В данной ситуации у арендатора происходит реализация ремонтных работ. Их стоимость - это выручка арендатора, которую в бухучете надо показать, когда фирмы оформят акт выполненных работ. И конечно, эта выручка облагается НДС и налогом на прибыль.

При этом, если арендатор утвердил в учетной политике метод "по отгрузке", НДС нужно начислить в тот момент, когда подписан акт выполненных работ. Если же выбран метод "по оплате", то налогом следует облагать ту сумму, на которую стороны провели взаимозачет.

При расчете налога на прибыль все также зависит от выбранного метода. При методе начисления всю сумму выручки надо включить в доходы, когда будет подписан акт выполненных работ. При кассовом же методе в доходы входит только та часть выручки, на которую проведен взаимозачет.

Пример 1 (продолжение). ООО "Ладья" в целях расчета НДС определяет выручку "по оплате", а налог на прибыль подсчитывает кассовым методом.

В бухгалтерском учете арендатора - ООО "Ладья" - были сделаны следующие записи.

Ежемесячно с января по май 2004 г.:

Дебет 26 Кредит 60

Дебет 19 Кредит 60

• 9000 руб. - отражен НДС по арендной плате.

В июне 2004 г.:

Дебет 26 Кредит 60

• 50 000 руб. - списана на расходы арендная плата за месяц;

Дебет 19 Кредит 60

Дебет 62 Кредит 90 субсчет "Выручка"

• 590 000 руб. - отражена выручка от реализации ремонтных работ;

Дебет 90 субсчет "Налог на добавленную стоимость" Кредит 76 субсчет "Расчеты по неоплаченному НДС"

• 90 000 руб. - выделена сумма неоплаченного НДС;

Дебет 60 Кредит 62

• 354 000 руб. - проведен взаимозачет;

Дебет 76 субсчет "Расчеты по неоплаченному НДС" Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

• 54 000 руб. (354 000 руб. : 118% х 18%) - начислен НДС к уплате в бюджет в части стоимости ремонтных работ, на которую проведен взаимозачет;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

• 54 000 руб. (9000 руб. х 6 мес.) - принят к вычету НДС по арендной плате за январь - июнь 2004 г.

Ежемесячно с июля по октябрь 2004 г.:

Дебет 26 Кредит 60

• 50 000 руб. - списана на расходы арендная плата за месяц;

Дебет 19 Кредит 60

• 9000 руб. - отражен НДС по арендной плате;

Дебет 60 Кредит 62

• 59 000 руб. - проведен взаимозачет;

Дебет 76 субсчет "Расчеты по неоплаченному НДС" Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

• 9000 руб. (59 000 руб. : 118% х 18%) - начислен НДС к уплате в бюджет в той части стоимости ремонтных работ, на которую проведен взаимозачет;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

• 9000 руб. - принят к вычету НДС по арендной плате за месяц.

Так как налог на прибыль ООО "Ладья" рассчитывает кассовым методом, то арендную плату в январе - мае 2004 г. включать в расходы нельзя. А в июне фирма отнесет на расходы сразу 300 000 руб. (50 000 руб. х 6 мес.). Затем ежемесячно с июля по октябрь 2004 г. в расходы будет входить по 50 000 руб.

В июне 2004 г. в доходы может войти лишь та часть выручки от ремонтных работ, на которую проведен взаимозачет, то есть 300 000 руб. (354 000 руб. : 118% х 100%). А потом ежемесячно с июля по октябрь 2004 г. в доходы будет включаться по 50 000 руб.

Ремонтом занимается арендодатель

Если у собственника помещения не хватает денег на ремонт, он может обратиться к расположившейся там фирме - попросить, чтобы она возместила расходы в счет своих будущих платежей. То есть, оплатив ремонт (или какой-то из его этапов), фирма не станет платить хозяину здания до тех пор, пока его задолженность не будет погашена.

В этом случае возникает вопрос: как такую операцию оформить? Если предприятия дополнительно не будут заключать никакого соглашения, то сумма, поступившая арендодателю, считается авансом. А следовательно, с нее необходимо заплатить НДС (пп.1 п.1 ст.162 Налогового кодекса РФ). Понятно, что арендодателю это невыгодно.

Чтобы не платить НДС, можно заключить отдельный договор - договор займа. Но тут нужно помнить, что если заем будет беспроцентным, то на него наверняка обратят внимание налоговые инспекторы. И скорее всего они попытаются включить в облагаемый доход арендодателя выгоду, рассчитанную исходя из ставки рефинансирования Центрального банка РФ. Конечно, это неправомерно - ведь Налоговый кодекс таких требований не содержит. С этим соглашаются и суды. Например , в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 9 октября 2003 г. N А56-11085/03, а также в Постановлении ФАС Уральского округа от 13 января 2004 г. N Ф09-4787/03-АК.

В ряде случаев арендодатель предпочитает, чтобы деньги на ремонт поступали не ему, а прямо подрядчику или поставщикам материалов. При этом арендатору сообщается, на какой расчетный счет и согласно какому договору надо перечислить деньги. Однако в такой ситуации арендодателя поджидает новая неприятность. Дело в том, что 1 марта 2004 г. Минфин России выпустил Письмо N 04-03-11/28, касающееся вычета НДС по товарам (работам, услугам), которые оплатило не само предприятие, а его кредитор. Так вот, по мнению чиновников, в данном случае зачесть НДС можно только после того, как долг перед кредитором будет погашен. Тут специалисты финансового ведомства ссылаются на п.2 ст.171 Налогового кодекса РФ, где говорится, что к вычету можно принять только суммы налога, "предъявленные налогоплательщику и уплаченные им...". Из этого сделан вывод, что НДС должен уплатить именно сам покупатель (в нашем случае - арендодатель).

С этой точкой зрения можно поспорить. Согласно ст.807 Гражданского кодекса РФ деньги переходят в собственность к заемщику. А значит, при заключении договора займа поставщику или подрядчику перечисляются уже деньги не арендатора, а владельца здания. Значит, можно смело считать, что материалы или работы оплатил сам арендодатель.

Тем же фирмам, которые не хотят вступать в спор с чиновниками, лучше "прогонять" деньги через свой расчетный счет или кассу.

Пример 2 . ООО "Аист" имеет в собственности здание, часть которого сдается под офис ООО "Ласточка". Аренда для ООО "Аист" не является основным видом деятельности.

Ежемесячная арендная плата, поступающая от ООО "Ласточка", - 118 000 руб. (в том числе НДС - 18 000 руб.).

ООО "Аист" решило заменить в здании коммуникации. Чтобы оплатить работы подрядчика, ООО "Аист" заключило с ООО "Ласточка" договор беспроцентного займа на 1 300 000 руб. Деньги ООО "Аист" получило в апреле 2004 г. Тогда же эта сумма была перечислена подрядчику, так как ремонтные работы к тому времени уже закончились и был подписан соответствующий акт. При этом от подрядчика поступил счет-фактура на 1 300 000 руб. (в том числе НДС - 198 305,08 руб.).

Согласно договору займа начиная с апреля 2004 г. ООО "Ласточка" перестает перечислять ООО "Аист" арендную плату. Таким образом, постепенно ООО "Аист" погашает заем.

ООО "Аист" в целях расчета НДС определяет выручку "по отгрузке".

В бухгалтерском учете ООО "Аист" были сделаны следующие проводки.

В апреле 2004 г.:

Дебет 51 Кредит 66

• 1 300 000 руб. - получен заем от ООО "Ласточка";

Дебет 66 Кредит 62

Дебет 26 Кредит 60

• 1 101 694,92 руб. (1 300 000 - 198 305,08) - отражена в расходах стоимость ремонта;

Дебет 19 Кредит 60

• 198 305,08 руб. - отражен НДС;

Дебет 60 Кредит 51

• 1 300 000 руб. - оплачены работы подрядчика;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

• 198 305,08 руб. - принят к вычету НДС по работам подрядчика.

Дебет 62 Кредит 91 субсчет "Прочие доходы"

• 118 000 руб. - отражена выручка от сдачи офисов в аренду;

Дебет 91 субсчет "Прочие расходы" Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

• 18 000 руб. - начислен НДС с арендной платы;

Дебет 66 Кредит 62

• 118 000 руб. - проведен зачет арендной платы в счет погашения займа.

В марте 2005 г.:

Дебет 62 Кредит 91 субсчет "Прочие доходы"

• 118 000 руб. - отражена выручка от сдачи офисов в аренду;

Дебет 91 субсчет "Прочие расходы" Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

• 18 000 руб. - начислен НДС с арендной платы;

Дебет 66 Кредит 62

• 2000 руб. (1 300 000 руб. - 118 000 руб. х 11 мес.) - проведен зачет арендной платы в счет погашения займа;

Дебет 51 Кредит 62

• 116 000 руб. (118 000 - 2000) - получена от ООО "Ласточка" часть арендной платы, которая в марте не была погашена займом.

Бухгалтер ООО "Ласточка" в учете сделал следующие записи.

В апреле 2004 г.:

Дебет 26 Кредит 60

Дебет 19 Кредит 60

Дебет 58 Кредит 51

• 1 300 000 руб. - предоставлен заем ООО "Аист";

Дебет 60 Кредит 58

• 118 000 руб. - проведен зачет арендной платы в счет погашения займа;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

Ежемесячно с мая 2004 г. по февраль 2005 г.:

Дебет 26 Кредит 60

• 100 000 руб. (118 000 - 18 000) - отражена в расходах арендная плата;

Дебет 19 Кредит 60

• 18 000 руб. - учтен НДС по арендной плате;

Дебет 60 Кредит 58

• 118 000 руб. - проведен зачет арендной платы в счет погашения займа;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

• 18 000 руб. - принят к вычету НДС по арендной плате.

В марте 2005 г.:

Дебет 26 Кредит 60

• 100 000 руб. (118 000 - 18 000) - отражена в расходах арендная плата;

Дебет 19 Кредит 60

• 18 000 руб. - учтен НДС по арендной плате;

Дебет 60 Кредит 58

• 2000 руб. - проведен зачет части арендной платы в счет погашения займа;

Дебет 60 Кредит 51

• 116 000 руб. (118 000 - 2000) - доплачена часть арендной платы, которая не была погашена займом;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

• 18 000 руб. - принят к вычету НДС по арендной плате.

О.А.Лосицкий

Начальник отдела общего аудита

ООО "АКГ "Акция"

Т.А.Ильина

Эксперт журнала "Главбух"

Наша организация делает ремонт в арендуемом помещении.Средства вложенные в ремонт идут за счет платы за аренду. Оказанные услуги и приобретаемые материалы для ремонта, как правильно провести по бухгалтерии? Что должно быть указано в договоре-аренды?

1. В бухучете задолженность арендодателя по возмещению расходов по капитальному ремонту отразите проводками Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов» Кредит 10 (60, 69, 70…), зачет в счет арендной платы затрат на капитальный ремонт арендованного основного средства Дебет 60 субсчет «Расчеты с арендодателем по арендной плате» Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов». 2. В договоре аренды пропишите, что «Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт помещения. Возместить Арендатору понесенные расходы на капитальный ремонт, в случае, если Арендатор производит его на свои средства. Арендодатель возмещает расходы денежными средствами на расчетный счет Арендодателя, либо засчитывает в счет последующей арендной платы».

Как арендатору отразить в бухучете и при налогообложении расходы на ремонт арендованного имущества

Бухучет: капитальный ремонт

По общему правилу капитальный ремонт обязан проводить арендодатель (). Поэтому если договором аренды не предусмотрено иное, затраты, понесенные арендатором с согласия арендодателя, должны быть возмещены деньгами либо зачтены в счет арендной платы. Возместить такие расходы арендатору обязаны и в случае, когда он был вынужден провести капитальный ремонт арендованного имущества .

Возникновение задолженности арендодателя на сумму затрат арендатора на капитальный ремонт отразите в бухучете проводкой*:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов» Кредит 10 (60, 69, 70…)
– отражена задолженность арендодателя по возмещению расходов.

Если арендодатель возмещает расходы арендатора путем перечисления денежных средств на его расчетный счет, в учете сделайте проводку:

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов»
– возмещены затраты на капитальный ремонт арендованного основного средства.

В случае когда арендодатель сумму затрат на капитальный ремонт, понесенных арендатором, засчитывает в счет арендной платы, в бухучете сделайте запись*:

– затраты на капитальный ремонт арендованного основного средства зачтены в счет арендной платы.

Такой порядок учета основан на положениях Инструкции к плану счетов .

Пример отражения в бухучете расходов на капитальный ремонт арендованных основных средств, выполненный подрядным способом. По условиям договора аренды такие затраты засчитываются в счет арендной платы

ООО «Торговая фирма "Гермес"» провело капитальный ремонт арендованной холодильной камеры с помощью подрядной организации ООО «Альфа». Ремонт проведен с согласия арендодателя. Стоимость работ составила 8260 руб. (в т. ч. НДС – 1260 руб.). По условиям договора аренды арендодатель возмещает затраты на капитальный ремонт, понесенные арендатором, путем зачета в счет арендной платы.

В апреле при получении акта о выполненных работах от подрядной организации бухгалтер сделал следующие проводки:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов» Кредит 60
– 7000 руб. – отражена задолженность арендодателя по возмещению расходов на капитальный ремонт арендованной холодильной камеры;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 1260 руб. – начислен НДС со стоимости переданных арендодателю ремонтных работ;

Дебет 60 субсчет «Расчеты с арендодателем по арендной плате» Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов»
– 8260 руб. – затраты на капитальный ремонт арендованной холодильной камеры зачтены в счет арендной платы.

Владимир МАЛЫШКО
Эксперт «ПБУ»

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Одним из условий договора является положение о сохранности полученного в аренду имущества арендатором. При этом исходным является то, что арендодатель предоставляет в аренду имущество, соответствующее условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества определены статьей 616 ГК РФ. Обязанность проведения за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества возлагается на арендодателя. Арендатор же обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на содержание имущества. Данное распределение может быть изменено, если иной порядок установлен законом или договором аренды.Отметим, что капитальный ремонт арендодатель должен производить в срок, установленный договором. Если такой срок не определен в договоре или же ремонт вызван неотложной необходимостью, то арендодатель должен осуществить его в разумный срок. В случае же нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору:

• произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
• потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
• потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Исходя из вышеизложенного, стороны вправе в договоре аренды установить порядок проведения всех видов ремонта. При этом возможны следующие варианты проведения ремонта:

• как текущий, так и капитальный ремонты производит арендодатель за свой счет;
• ремонт производит арендодатель за счет арендатора;
• ремонт производит арендатор за свой счет;
• ремонт производит арендатор, но арендодатель компенсирует ему расходы.

В учете каждый из вариантов будет отражаться по‑разному.Ремонт за счет арендодателя Арендодатель, ремонтируя сданные в аренду помещений, осуществляет затраты, связанные с поддержанием их в состоянии, пригодном к использованию. Если предоставление активов в аренду является предметом деятельности организации, то в бухгалтерском учете эти затраты отражаются как расходы по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99 «Расходы организации»; утв. приказом Минфина России от 06.05.99 № 33н). Причем учитываются они в том отчетном периоде, когда был завершен ремонт (п. 27 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»; утв. приказом Минфина России от 30.03.01 № 26н).Если предоставление активов в аренду не является предметом деятельности организации, то расходы, связанные с их предоставлением, признаются операционными расходами (п. 11 ПБУ 10/99).Пример 1 Согласно договору арендодатель проводит за свой счет текущий ремонт сдаваемого в аренду офисного помещения. Ремонт был проведен в мае 2003 года. Для ремонта были приобретены материалы, стоимость которых 84 000 руб., в том числе НДС – 14 000 руб. Сторонней организации за осуществление ремонта уплачено – 69 000 руб., в том числе НДС – 11 500 руб. Предоставление за плату во временное пользование активов по договору аренды является предметом деятельности арендодателя. Величина арендной платы в месяц – 72 000 руб., в том числе НДС – 12 000 руб. В целях налогообложения применяются при исчислении налога на прибыль – метод начисления, по НДС – поступление денежных средств. В бухгалтерском учете а рендодателя производятся следующие записи:Дебет 10 Кредит 60 - 70 000 руб. - приобретены материалы, необходимые для проведения ремонта сдаваемого помещения; Дебет 19 Кредит 60 - 14 000 руб. - выделен НДС по приобретенным материалам; Дебет 20 Кредит 10 - 70 000 руб. – списана стоимость материалов, используемых при ремонте помещения; Дебет 20 Кредит 60 - 57 500 руб. – принят к оплате счет сторонней организации за проведенный ремонт; Дебет 19 Кредит 60 - 11 500 руб. - выделен НДС по услугам сторонней организации; Дебет 90 – 2 Кредит 20 - 127 500 (70 000 + 57 500) - списаны расходы по проведению ремонта на себестоимость продаж; Дебет 60 Кредит 51 - 153 000 руб. (84 000 + 69 000) - перечислены денежные средства поставщику материалов и сторонней организации за ремонт; - 25 500 руб. (14 000 + 11 500) – принят к вычету НДС, уплаченный за материалы и выполненные ремонтные работы. В налоговом учете в расходы, учитываемые при исчислении налога на прибыль, включаются и расходы на ремонт основных средств. Относятся они к прочим расходам. При этом их фактическая величина учитывается в том отчетном периоде, в котором они были осуществлены (п. 1 ст. 260 НК РФ). Таким образом, при исчислении налога на прибыль в расходах за I полугодие 2003 года, уменьшающих полученные за это время доходы, будет учтена сумма 127 500 руб., израсходованная арендодателем на ремонт сдаваемого в аренду помещения.Начисление арендной платы производится в обычном порядке:Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендатором» Кредит 90-1 - 72 000 руб. - отражена задолженность арендатора по арендной плате за май; Дебет 90 - 3 Кредит 76 субсчет «Отложенный НДС» - 12 000 руб. - начислен НДС по арендной плате; - 72 000 руб. - поступили денежные средства за аренду помещения; - 12 000 руб. - начислен НДС к перечислению в бюджет. Доходы от аренды учитываются при исчислении налога на прибыль.Так как арендатор не имеет никакого отношения к проведению ремонта, то у него в бухгалтерском учете в мае отражается возникновение задолженности по арендной плате и перечисление в счет нее денежных средств:- 60 000 руб. - отражена сумма арендной платы за арендованное офисное помещение; - 12 000 руб. - выделен НДС по арене; - 72 000 руб. - перечислены арендодателю денежные средства в счет арендной платы; Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19 - 12 000 руб. - принят к вычету НДС, уплаченный арендодателю. Арендные платежи за арендуемое имущество включаются арендатором в прочие расходы, связанные с производством и реализацией, учитываемые при исчислении налога на прибыль (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).___________________________________Конец примера 1Ремонт за счет арендатора При условии возложения обязанности по проведению текущего ремонта на арендатора, арендодатель при выполнении ремонтных работ помимо предоставления помещения в аренду оказывает арендатору дополнительную услугу.Пример 2 Согласно договору аренды проведение текущего ремонта возлагается на арендатора. Используем данные примера 1. Для проведения ремонта арендатор обратился к арендодателю. По согласованию сторон его стоимость определена в сумме 156 000 руб., в том числе НДС – 26 000 руб. В бухгалтерском учете арендодателя помимо проводок, приведенных в примере 1, добавляются еще и проводки, связанные с оказание дополнительной услуги:Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендатором» Кредит 90‑1 - 156 000 руб. – отражена задолженность арендатора за проведенный ремонт помещения; Дебет 90‑3 Кредит 76 субсчет «Отложенный НДС» - 26 000 руб. – начислен НДС со стоимости ремонта; Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором» - 156 000 руб. – поступили денежные средства от арендатора в счет оплаты ремонта; Дебет 76 субсчет «Отложенный НДС» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС» - 26 000 руб. – начислен НДС к уплате в бюджет. Финансовый результат от оказания услуги арендатору в части проведения ремонта помещения - 2500 руб. (156 000 – 26 000 – 70 000 – 57 500) будет учтен в совокупном финансовом результате от продаж за май.В бухгалтерском учете арендатора отражается операция по проведению ремонта помещения сторонней организацией, в роли которой выступает арендодатель:Дебет 26 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем» - 130 000 руб. - отражена задолженность за проведенный ремонт помещения; Дебет 19 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем» - 26 000 руб. – выделен НДС со стоимости ремонта; Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем» Кредит 51 - 156 000 руб. – перечислены денежные средства арендодателю в счет ремонта; Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19 - 26 000 руб. – принят к вычету НДС, уплаченный арендодателю за проведенный ремонт. Расходы по ремонту арендованных основных средств учитываются у арендатора при исчислении налога на прибыль в прочих расходах. Причем они учитываются в том отчетном периоде, когда они были осуществлены (п. 2 ст. 260 НК РФ).__________________________________________Конец примера 2.Ремонт за счет арендатора Если обязанность текущего ремонта возлагается на арендатора, то понесенные затраты могут быть учтены им в расходах по обычным видам деятельности (п. 78 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств; утв. приказом Минфина России от 20.07.98 № 33н). Произойдет это, если:

• арендованное имущество используется при производстве продукции (выполнении работ, оказании услуг);
• озмещение понесенных расходов арендодателем не предусматривается.

Пример 3 Арендатор произвел текущий ремонт арендованного помещения, используемого под офис. Ее затраты составили: материалы - 72 000 руб., в том числе НДС - 12 000 руб., услуги сторонней организации - 60 000 руб., в том числе НДС - 10 000 руб.Условиями договора аренды не предусмотрено возмещение арендодателем стоимости произведенного ремонта. В бухгалтерском учете арендатора производятся следующие записи:Дебет 10 Кредит 60 - 60 000 руб. – отражена стоимость приобретенных материалов; Дебет 19 Кредит 60 - 12 000 руб. – выделен НДС по приобретенным материалам; Дебет 26 Кредит 10 - 60 000 руб. – списана стоимость материалов, израсходованных при проведении ремонтных работ; Дебет 26 Кредит 60 - 50 000 руб. – отражены услуги сторонней организации при проведении ремонтных работ; Дебет 19 Кредит 60 - 10 000 руб. – выделен НДС по услугам сторонней организации; Дебет 60 Кредит 51 - 132 000 руб. (72 000 + 60 000) – перечислены денежные средства поставщику материалов и сторонней организации за проведение ремонта; Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19 - 22 000 руб. (12 000 руб. + 10 000 руб.) – принят к вычету НДС, уплаченный за материалы и ремонт. В зависимости от принятого метода списания общехозяйственных расходов, они в дальнейшем учитываются в себестоимости продукции (работ, услуг) или напрямую списываются в дебет счета 90-2.В налоговом учете при условии не возмещения арендодателем расходов по ремонту арендованных амортизируемых основных средств, такие затраты учитываются арендатором как прочие. При этом они уменьшают доходы того отчетного периоде, в котором были осуществлены (п. 2. ст. 260 НК РФ).В бухгалтерском учете арендодателя затраты по ремонту основных средств не отражаются так как ремонт арендованного помещения проводится арендатором за свой счет._______________________________Конец примера 3.Ремонт в счет арендной платы Если арендодатель не выполнил капитальный ремонт имущества в срок, то арендатор может сам его произвести и зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы.Пример 4 Организация арендует транспортное средство с экипажем – грузовой автомобиль. В мае 2003 года должен проводиться капитальный ремонт двигателя автомобиля. Арендатор оплатил стоимость ремонта – 225 000 руб., в том числе НДС – 37 500 руб. Арендная плата за месяц составляет 60 000 руб., в том числе НДС – 10 000 руб.Напомним, что обязанности по капитальному ремонту при аренде транспортного средства с экипажем ГК РФ возлагает на арендодателя (ст. 634 ГК РФ). В бухгалтерском учете арендатора производятся следующие записи:Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем» Кредит 60 - 225 000 руб. - стоимость выполненных ремонтных работ отнесена на расчеты с арендодателем; Дебет 60 Кредит 51 - 225 000 руб. – перечислены денежные средства организации за ремонтные работы; Дебет 26 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем» - 60 000 руб. – принят к оплате счет по аренде автомобиля за май; Дебет 19 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем» - 10 000 руб. – выделен НДС с арендной платы; Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19 - 10 000 руб. – принят к вычету НДС по арендной плате. Так как затраты по ремонту превосходят сумму арендной платы за три месяца – 225 000 руб. > 180 000 руб. (60 000 руб./мес. х 3 мес.), то в течение этого периода времени арендатор не перечисляет денежные средства арендодателю в счет аренды. За август арендатору необходимо будет перечислить 15 000 руб. (60 000 руб./мес. х 4 мес. – 225 000 руб.).________________________Конец примера 4.Улучшения арендованного имущества Кроме текущего ремонта иногда арендатор производит дооборудование и модернизацию арендованного имущества. Напомним, что при модернизации основного средства происходит улучшение нормативных показателей функционирования объекта. ПБУ 6/01 предписывает в этих случаях арендатору учитывать капитальные вложения как отдельный объект учета основных средств (п. 5 ПБУ 6/01). То есть в бухучете необходимо произвести следующие записи:Дебет 08 Кредит 60, 76 - отражена стоимость работ и услуг сторонних организаций, связанных с модернизацией (дооборудованием, реконструкцией) арендованного имущества; Дебет 08 Кредит 02, 10, 70, 69, и т. д. - отражены расходы организации по модернизации (дооборудованию, реконструкции) арендованного имущества; Дебет 01 Кредит 08 - затраты по модернизации (дооборудованию, реконструкции) арендованного имущества учитываются как отдельный объект учета «Капитальные вложения в арендованные объекты основных средств». Модернизация (дооборудование, реконструкция) арендованного имущества в большинстве своем приводят к его улучшению. При этом улучшения могут быть как отделимыми от предмета аренды, так и неотделимыми.Отделимые улучшения Напомним, что отделимые улучшения являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ). По своему усмотрению он может оставить их у себя, либо реализовать, в том числе и арендодателю.Пример 5 Организация арендовала помещение под склад. В феврале 2002 года было принято решение установить в нем пожарную сигнализацию. Для этого был заключен договор со сторонней организацией. Общая стоимость аппаратуры и ее установки составила 146 400 руб., в том числе НДС – 24 400 руб. Сигнализация была введена в эксплуатацию в этом же месяце. При ее вводе, как для бухгалтерского, так и для налогового учета выбран линейный способ начисления амортизации. Полезный срок эксплуатации установлен исходя из данных по аппаратуре систем автоматического пожаротушения и пожарной сигнализации, приведенных в Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы (утв. постановлением Правительства РФ от 01.01.02 № 1) (4 амортизационная группа) – 61 месяц. Отметим, что по отделимым улучшениям ограничений по установлению полезного срока эксплуатации в нормативных документах по бухучету не существует.В декабре 2003 года договор аренды закончился. Пожарная сигнализация передается арендодателю за 87 000 руб., в том числе НДС – 14 500 руб.В бухгалтерском учете у арендатора данные операции отразятся следующим образом.В феврале 2002 года:

Дебет 08 Кредит 60

122 000 руб. (146 400 – 24 400) – принят к оплате счет за установку пожарной сигнализации;

Дебет 19 Кредит 60

24 400 руб. – выделен НДС, уплаченный сторонней организации за установку сигнализации;

Дебет 60 Кредит 51

- 146 400 руб. – перечислены денежные средства за установку сигнализации;

Дебет 01 Кредит 08

122 000 руб. – введена в эксплуатацию пожарная сигнализация как объект основных средств – «Капитальные вложения в арендованное помещение»;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

24 400 руб. - принят к вычету НДС, уплаченный за установку пожарной сигнализации.

Начиная с марта 2002 года вплоть до декабря 2003 года (включительно) в бухгалтерском учете производится начисление амортизации:

Дебет 44 Кредит 02

2000 руб. (122 000 руб. : 61 мес. х 1 мес.) – начислена амортизация по объекту основных средств.

На момент возврата помещения остаточная стоимость объекта составит - 78 000 руб. (122 000 руб. – (2000 руб./мес. х (10 мес. + 12 мес.)), где 10 мес. и 12 мес. – количество месяцев эксплуатации в 2002 и 2003 годах соответственно.В декабре 2003 года:

Дебет 01 субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01

122 000 руб. – списаны капитальные вложения, связанные с установкой пожарной сигнализации;

Дебет 02 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»

44 000 руб. (2000 руб./мес. х (10 мес. + 12 мес.)) – списана амортизация, начисленная по капитальным вложениям;

Дебет 91-2 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»

78 000 руб. – списана остаточная стоимость по капитальным вложениям в арендованный автомобиль;

Дебет 62 Кредит 91-1

87 000 руб. – отражена задолженность арендатора за передаваемую пожарную сигнализацию;

- 14 500 руб. – начислен НДС со стоимости передаваемой сигнализации;

Дебет 51 Кредит 62

87 000 руб. – поступили денежные средства за переданную пожарную сигнализацию.

Убыток от реализации пожарной сигнализации по бухгалтерскому учету – 5500 руб. будет учтен в общих финансовых результатах за декабрь 2003 года, отраженных по субсчету 91‑9 «Сальдо прочих доходов и расходов» и списываемых на счет 99.

Так как отделимые улучшения принадлежат арендатору, то введенную в эксплуатацию пожарную сигнализацию в налоговом учете можно отнести к амортизируемому имуществу (п. 1 ст. 256 НК РФ). Установка одинаковых сроков полезного использования объекта в бухгалтерском и налоговом учетах на основании Классификации основных средств позволяет налогоплательщику использовать данные бухгалтерского учета по начислению амортизации при исчислении налога на прибыль. Реализация пожарной сигнализации происходит с убытком, который в налоговом учете учитывается в прочих расходах по специальному расчету: равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования имущества и фактическим сроком эксплуатации объекта до момента его реализации (п. 3 ст. 268 НК РФ). Исходя из этого, начиная с января 2004 года налогоплательщик вправе учитывать в прочих расходах сумму – 141, 03 руб. (5500 руб. : (61 мес. – 22 мес.) х 1 мес.). Последний месяц, в котором будут учитываться этот убыток в прочих расходах – март 2007 года.

__________________________________Конец примера 5.

Неотделимые улучшения, согласованные с арендодателем…

По неотделимым улучшениям вопрос решается несколько иным образом. В случае, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, то он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 НК РФ).В бухгалтерском учете арендатор также, как и в случае с отделимыми улучшениями, учитывает капитальные затраты как отдельный объект основных средств. Однако порядок их амортизации устанавливается исходя из способа начисления амортизационных отчислений, установленных арендодателем по объекту, на который произведены указанные затраты (п. 65 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств).Пример 6 Торговая организация арендует помещение для магазина. По согласованию с арендодателем к зданию в январе 2002 года было пристроено помещение для размещения холодильной камеры. Затраты на строительство пристройки (строила подрядная организация) составили 285 120 руб., в том числе НДС - 47 520 руб.В сентябре 2004 года по завершении договора аренды арендодатель компенсирует арендодателю понесенные при строительстве пристройки затраты в части остаточной ее стоимости.Проводки в бухгалтерском учете арендатора по вводу пристройки будут идентичны случаю создания отделимых улучшений. При этом первоначальная стоимость объекта – 237 600 руб. (285 120 – 47 520). Способ же начисления амортизации у арендатора – единственный, который использует арендодатель при начислении амортизации по зданию. Так как здание было введено в эксплуатацию в 1993 году, то арендодатель использует при начислении амортизации линейный способ, норма амортизационных отчислений – 2,5% в год.На момент завершения договора остаточная стоимость капитальных вложений в арендованное помещение – 227 700 руб. (237 600 руб. – 237 600 руб. х 2,5% : 12 мес. х (11 мес. + 9 мес.)). Исходя из этого стоимость реализации – 273 240 руб. (227 700 руб. х 1,2).В налоговом учете амортизируемым имуществом признается имущество, находящееся у налогоплательщика в собственности (п. 1 ст. 256 НК РФ). По неотделимым улучшениям со стороны арендатора такого сказать нельзя. Поэтому учитываемые в бухгалтерском учете капитальные вложения арендатор не вправе будет отнести к амортизируемому имуществу, в следствие чего, не будет учитываться и начисленная амортизация.Так как создание неотделимых улучшений было согласовано с арендодателем, то на наш взгляд момент их передачи у арендатора происходит реализация прочего имущества – права на капитальные вложения в арендованное помещение. В этом случае он вправе уменьшить получаемый доход на цену приобретения такого имущества (подп. 2. п. 1 ст. 268 НК РФ). Ею же будут затраты, понесенные арендодателем, при строительстве пристройки. Таким образом, в налоговом учете в момент возврата арендованного помещения с пристройкой у арендатора возникает доход – 227 700 руб. и расходы – 237 600 руб.В бухгалтерском учете арендодателя при возвращении помещения с пристройкой производятся следующие записи:Кредит 011 Дебет 08 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором» - 227 700 руб. – отражена стоимость пристройки на момент ее передачи; Дебет 01 Кредит 08 - 227 700 руб. – увеличена первоначальная стоимость помещения за счет стоимости передаваемой пристройки; Дебет 19 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором» - 45 540 руб. – выделен НДС, подлежащий уплате арендатору; Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендатором» Кредит 51 - перечислены денежные средства арендатору в счет неотделимых улучшений; Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19 - 45 540 руб. - принят к возмещению НДС, уплаченный арендатору за неотделимые улучшения. _________________________________________Конец примера 6.

…и несогласованные

Если же арендатор, не согласовав вопрос с арендодателем, производит неотделимые улучшения, то их стоимость возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 623 ГК РФ).В бухгалтерском учете у арендатора и в этом случае произведенные капитальные вложения формируются как объект основных средств. В момент постановки объекта на учет, как и по любому объекту, устанавливается способ начисления амортизации и срок полезного использования. При этом в нормативных актах по бухгалтерскому учету по срокам нет ограничений. По окончании договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). Исходя из этого арендодатель может принять имущество с такими улучшениями, не возместив понесенные затраты, или же потребовать арендатора привести в первоначальное состояние переданное имущество.Если арендодатель принимает имущество с неотделимыми улучшениями, не возмещая затраты арендатору, то в бухгалтерском учете последнего их выбытие соответствует безвозмездной передаче. При этом в учете осуществляются те же проводки, что и в примере 5 по выбытию объекта за исключением начисления задолженности за арендодателем. Убыток от безвозмездной передачи неотделимых улучшений – остаточная их стоимость, будет учтен в общих финансовых результатах отраженных по субсчету 91 – 9 за тот месяц, когда происходит возврат арендованного имущества.Напомним, что в целях главы 21 НК РФ передача прав собственности на товары на безвозмездной основе признается их реализацией. А операции по реализации признаются объектом налогообложения по НДС, поэтому начисляется НДС. (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). При этом налоговая база определяется как стоимость этого объекта, исчисленная исходя из рыночных цен:Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС» - начислен НДС исходя из рыночных цен объекта. Последнее позволит налогоплательщику не восстанавливать НДС по ранее принятым к вычету суммам налога.При исчислении налога на прибыль стоимость безвозмездно переданного имущества и расходов, связанных с такой передачей, не принимается к учету, так они относятся к расходам, не учитываемым в целях налогообложения (п. 16 ст. 270 НК РФ).Чтобы учесть затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, в расходах при исчислении налога на прибыль арендодателю придется подготовить аргументацию в их экономической необходимости (п. 1 ст. 252 НК РФ). У работников налоговых органов, скорее всего, будет несколько иное мнение.В бухгалтерском учете арендодателя получение неотделимых улучшений при возврате арендованного имущества сопровождается следующими записями:Кредит 011 - отражен возврат помещения по окончании договора аренды (по оценке, указанной в договоре аренды); Дебет 08 Кредит 98 - отражена стоимость неотделимых улучшений на момент их передачи; Дебет 01 Кредит 08 - увеличена первоначальная стоимость возвращенного после окончания договора аренды объекта за счет стоимости неотделимых улучшений. В дальнейшем начисление амортизации по объекту будет сопровождаться еще одной проводкой, связанной с начисление внереализационного дохода (п. 47 Методических рекомендаций о порядке формирования показателей бухгалтерскойотчетности организации; утв. приказом Минфина России от 28.06.2000 № 60н):Дебет 20 Кредит 02 - начислена амортизация по объекту (при условии использования объекта по основным видам деятельности); Дебет 98 Кредит 91-1 - отражено ежемесячное начисление дохода, связанного с передачей безвозмездно неотделимых улучшений. При исчислении налога на прибыль стоимость безвозмездно полученного имущества учитывается во внереализационных доходах (п. 8 ст. 250 НК РФ). При этом оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 40 НК РФ, но не ниже определяемой в соответствии с главой 25 НК РФ остаточной стоимости передаваемых улучшений. Датой получения дохода признается дата подписания акта приема-передачи неотделимых улучшений (подп. 1 п. 4 ст. 271 НК РФ).Если же арендодатель настоит на приведении арендованного имущества в первоначальное состояние, то у арендатора в бухгалтерском учете помимо ранее произведенных расходов, связанных с созданием неотделимых улучшений – остаточной стоимости объекта, возникнут еще и затраты по их разборке, а также возможно и доходы в виде материалов (запасных частей):

Дебет 91-2 Кредит 01

- списана остаточная стоимость капитальных вложений;

Дебет 91-2 Кредит 02, 69, 70, 76 и т. д.

Отражены затраты, связанные с приведением арендованного имущества в первоначальное состояние;

Дебет 10 Кредит 91-1 - отражена стоимость оприходованных материалов от разборки неотделимых улучшений.Убыток от данной операции будет учтен в общих финансовых результатах отраженных по субсчету 91‑9 за тот месяц, когда происходит возврат арендованного имущества.Затраты на приведение в первоначальное состояние арендованного имущества арендатор может попытаться учесть при исчислении налога на прибыль, обосновав их обязанностью, возложенной на него ГК РФ, по возврату арендодателю имущества в том состоянии, в котором оно было получено. Однако это налоговики могут встретить с некоторым скептицизмом.Помимо этого, скорее всего, работники налоговых органов будут настаивать на восстановлении ранее принятых к вычету сумм НДС, связанных с капитальными вложениями. Их аргументация основывается на том, что приобретаемые товары, работы, услуги должны использоваться в дальнейшем для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения НДС (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ).У арендодателя в бухгалтерском учете при возврате арендованного имущества производится единственная проводка по списанию его стоимости с забалансового счета 011.