Главная Жкх Узаконивание самовольной постройки: последовательность оформления. Объекты самовольной постройки: по какому пути идет судебная практика

Узаконивание самовольной постройки: последовательность оформления. Объекты самовольной постройки: по какому пути идет судебная практика

* Данный материал старше двух лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.

Решение суда о признании права собственности на самовольную постройку зависит:

от того, является ли возведенное строение объектом недвижимого имущества;
от того,кому принадлежит земельный участок под возведенной постройкой;
от соответствия объекта строительным нормам и правилам.

Вновь созданное недвижимое имущество становится объектом права собственности только с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). До этого застройщику принадлежит право собственности не на сам объект недвижимости, а на совокупность использованных строительных материалов либо на объект незавершенного строительства (постановление ФАС ВСО от 19.09.2002 N А74-3032/01-К1-Ф02-2738/02-С2).

Хотя самовольное строительство относится к числу первоначальных способов приобретения права собственности, само по себе возведение самовольной постройки — это гражданское правонарушение, последствия которого сводятся к сносу за счет создавшего ее лица.

Самовольная постройка может получить статус полноценного объекта гражданских прав только в судебном порядке (п. 3 ст. 222, подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ), если (а) сохранение этой постройки не нарушает чьих-либо прав и законных интересов, (б) и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Право собственности на самострой НЕ может возникнуть на основании приобретательной давности, которая призвана устранять неопределенность в титуле владения (ст. 234 ГК РФ).

Споры по поводу легализации самостроя рассматриваются судами только в порядке искового производства.

Юридический факт владения строением на праве собственности устанавливается судом в порядке особого производства лишь в том случае, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен и указанный факт не может быть подтвержден во вне судебном порядке (постановление Президиума ВАС РФ от 03.09.2002 N 4544/02).

Решение суда — это основание для возникновения права собственности на недвижимую вещь, а разрешение на строительство — один из элементов процедуры правомерного возведения объекта недвижимости и введения его в гражданский оборот.

Срок исковой давности не применим к спору о самовольной постройке

Срок исковой давности к спорам о самовольных постройках НЕ применяется, так как он представляет собой срок для защиты лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК РФ) .

Предмет иска о признании права собственности - факт принадлежности истцу права собственности. В случае предъявления иска о признании права собственности нарушения нет, есть оспаривание права. Право на судебную защиту оспариваемого права не ограничено каким-либо сроком. С точки зрения процессуальной формы речь идет об одном из трех известных науке видов иска, помимо исков о присуждении и преобразовательных исков. Иски о признании права (позитивные иски), в том числе права собственности, направлены на внесение определенности по поводу наличия или отсутствия какого-либо правоотношения.

Правила о самовольных постройках относятся только к недвижимости, поэтому признание права собственности на такой объект неразрывно связано с его последующей государственной регистрацией. По этой причине споры о признании права на объект недвижимости не относятся к юрисдикции третейских судов, поскольку это сфера публичных отношений (постановление ФАС СКО от 14.09.2006 N Ф08-4424/2006).

Термин "постройка" не включен в базовое понятие недвижимости, изложенное в ст. 130 ГК РФ, так как это родовое понятие для объектов, искусственно созданных на земельном участке и представляющих собой результат строительной деятельности.

Постройка не подлежит сносу как самовольная, если она не является недвижимым имуществом.

Проведение технического учета и инвентаризации не служит основанием для квалификации того или иного объекта в качестве недвижимого имущества. Поэтому если постройка не является капитальным строением, она не подлежит сносу как самовольная (постановление ФАС МО от 27.03.2006 N КГ-А40/1852-06). В равной степени этот вывод относится к искам о признании права собственности на самовольно возведенные строения и сооружения.

Пример из арбитражной практики: спор о признании права собственности на торговые ряды, появившиеся в результате реконструкции рыночного комплекса. Арбитражный суд пришел к выводу, что легко возводимые конструкции, сборно-разборные сооружения модульного типа без фундамента, стационарных коммуникаций, с дощатыми полами и крышей из металлочерепицы не имеют прочной связи с землей. Они не относятся к недвижимому имуществу, а следовательно, такие конструкции не могут быть признаны самовольными постройками (постановление ФАС МО от 13.02.2008 N КГ-А41/159-08).

При каких условиях перепланировка здания не признается самовольной постройкой?

Суд не удовлетворил исковых требований о сносе самовольной постройки в виде третьего этажа здания, указав, что дополнительный этаж появился в результате перекрытия второго этажа. Такая перепланировка не повлекла за собой изменение архитектурного облика застройки города, была направлена на создание дополнительных полезных площадей и поэтому не может считаться самовольной постройкой (см. постановления ФАС СЗО от 01.07.2002 N А26-731/02-01-05/39; ФАС МО от 10.01.2001 N КГ-А40/6185-00).

С другой стороны, по нормам Градостроительного кодекса РФ самовольно реконструированные объекты отождествляются с самовольными постройками независимо от характера реконструкции. Строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации, согласованной с органами архитектуры и градостроительства, государственного контроля и надзора (ст. 51 ГрК РФ). Изменение архитектурного облика также требует разрешения на строительство (п. 2 ст. 21 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации").

Если реконструкция недвижимости проведена без получения необходимых разрешений, то именно ст. 222 ГК РФ позволяет наказать нарушителя требований градостроительного регламента и защитить интересы лиц, владеющих смежными помещениями на законных основаниях (постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2005 N 665/06).

Изменение конструктивных характеристик здания может квалифицироваться как самовольная постройка

Работы, затрагивающие конструктивные характеристики здания и влияющие на его надежность и безопасность, признаются реконструкцией и могут квалифицироваться как самовольная постройка (постановление ФАС ЗСО от 30.10.2006 N Ф04-3743/2006 (26764-А75-39)).

Появление дополнительных помещений внутри здания приводит к необходимости применения к ним правил о самовольной постройке даже в том случае, если реконструкция не изменила архитектурного облика и новые площади создавались внутри стабильного каркаса здания. Здания — это самостоятельные системные образования с собственными элементно-структурными отношениями.

Помещениями считаются конструктивно и пространственно обособленные части внутри здания, пригодные для использования. Помещение лишено материального выражения и рассматривается как вещь только в юридическом смысле этого слова. Нежилые помещения являются самостоятельными объектами недвижимости с особым гражданско-правовым режимом владения, пользования и распоряжения. Именно поэтому появление дополнительных помещений внутри здания требует применения к ним правил о самовольной постройке.

Ненадлежащее оформление прав на земельный участок не позволит признать право собственности на возведенное на нем строение

Отдельный интерес представляет проблема оформления отвода земельного участка под строительство и получения разрешения на строительство объекта.

Пример из судебной практики. Истец просил признать его право собственности на автомобильную стоянку в виде двухэтажного нежилого здания, замощенного покрытия и металлического забора. Стоянка была возведена на собственные денежные средства, но без разрешительной документации на строительство. После начала судебного процесса арендодатель не согласился провести надлежащее оформление отвода земельного участка. В итоге: суд отказал в иске, указав, что договор аренды земельного участка, на котором было возведено здание автостоянки, не прошел государственную регистрацию, следовательно, считается незаключенным и строительствопроводилось без отвода земельного участка (постановление ФАС ПО от 14.02.2006 N А55-4426/05-14).

Предметом какой-либо сделки может быть лишь земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет (Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре"). Только после присвоения кадастрового номера земельный участок становится недвижимым имуществом , в отношении которого может быть принято решение о его предоставлении в аренду.

Документы на земельный участок под строительство должны содержать четкую информацию о размежевании

Дежурные кадастровые карты (планы) не являются документами, индивидуализирующими земельные участки для целей совершения с ними сделок. В них границы земельного участка определены ориентировочно, то есть межевание не осуществлено.

Договор аренды, в котором невозможно установить определенно подлежащее передаче имущество, признается незаключенным (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2008 N 17АП-731/2008-ГК).

Нарушение принципа разрешенного землепользования при строительстве квалифицируется как самовольная постройка

Оценивая порядок предоставления земли, необходимо определить и ее целевое назначение. Если участок был предоставлен под индивидуальное жилищное строительство, то возведенный на нем павильон из сборно-разборных быстровозводимых конструкций, например для размещения зала игровых автоматов, квалифицируется как самовольная по стройка, что нашло отражение в выводах суда (постановление ФАС СКО от 20.09.2006 N Ф08-4484/2006).

Возводя строения и не соблюдая при этом целевое назначение земельного участка, арендатор нарушает законные интересы арендодателя. Суд не может признать существование права у одного лица, нарушив тем самым права другого лица. Так, органы местного самоуправления выдали предпринимателю разрешение на реконструкцию металлического сборного торгового павильона с учетом возможного демонтажа. В пояснительной записке к проекту реконструкции торгового павильона указывалось, что конструктивная схема определяет возможность быстрого демонтажа без вложения значительных средств. Но в результате реконструкции павильон превратился в строение капитального типа. Суд отказал в признании права собственности предпринимателя на возведенный объект капитального строительства, так как истец нарушил принцип разрешенного землепользования (постановление ФАС ПО от 19.02.2008 N А49-3028/2007-128/24).

Несоблюдение строительных норм и правил при возведении объекта приводит к признанию его самовольной постройкой

Разрешенное землепользование зависит не только от волеизъявления собственника земельного участка, выраженного при заключении договора аренды, но и от императивных указаний закона. Так, постройка признается самовольной, если она возведена с нарушением норм и правил охраны линий электропередачи (постановление ФАС СКО от 12.02.2008 N Ф08-349/08).

Не предназначен для строительства земельный участок, расположенный в полосе отвода железных дорог (ст. 90 ЗК РФ), поэтому возведенный на нем объект капитального типа, соответствующий по своим техническим характеристикам и конструктивному исполнению строительным нормам и правилам, все равно является самовольной постройкой (постановление ФАС СКО от 30.09.2003 N Ф08-3580/2003).

Строительный объект, возведенный собственником земельного участка, могут признать самовольной постройкой

Постройку могут признать самовольной несмотря на то, что его осуществлял собственник земельного участка, отведенного для строительства. Ведь разрешение на строительство всегда персонифицировано и содержит указание на площадь застраиваемого земельного участка, характеристику возводимого недвижимого объекта и реквизиты собственника создаваемого объекта. Поэтому если у застройщика имеются надлежащие права на земельный участок и документы о приемке объекта в эксплуатацию, НО нет необходимых разрешений на строительство, постройка признается самовольной (постановление ФАС ДВО от 30.08.2002 N Ф03-А73/02-1/1702).

Пример из судебной практики . В ходе рассмотрения одного из споров выяснилось, что между ООО и одним из государственных институтов был заключен договор простого товарищества с целью строительства и дальнейшей эксплуатации автозаправочной станции. В качестве вклада в совместную деятельность институт предоставил земельный участок, находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании. Земельный участок был передан обществу на основании договора аренды для обустройства контейнерной автозаправочной станции за счет средств арендатора. Договор простого товарищества впоследствии был признан ничтожной сделкой, а следовательно, арендатор утратил право на возведение строений на соответствующем земельном участке. Кроме того, судом было установлено, что разрешение на строительство автозаправочной станции выдавалось не ООО, силами и средствами которого была возведена эта станция, а институту. Таким образом, разрешительный порядок строительства не был соблюден (постановление ФАС МО от 11.02.2008 N КГ-А40/93-08).

Приведенное постановление суда демонстрирует единообразный подход арбитражных судов к оценке договоров о совместной деятельности с участием некоммерческих организаций (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве"). Строительство является разновидностью предпринимательской деятельности, следовательно, участником договора, заключаемого с целью строительства, не может быть некоммерческая организация (постановления ФАС ВВО от 12.05.2005 N А11-4316/2004-К1-2/141; ФАС МО от 11.02. 2008 N КГ-А40/93-08).

Судебное признание права собственности на самовольную постройку — это исключительный способ защиты права

Застройщик может использовать судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку.

Представим ситуацию, когда строительство ведется на отведенном для этих целей земельном участке, но без получения необходимых разрешений. Суды не вправе давать разрешение на строительство и согласовывать застройку. Поэтому признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке должно оставаться исключительным способом защиты права. Его следует применять, если истец по объективным причинам не может получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в установленном порядке (постановление ФАС ЗСО от 18.10.2006 N Ф04-6949/2006 (27644-А46-22)). Поскольку отсутствие разрешения на строительство восполнить невозможно, истец с помощью судебнотехнической экспертизы должен доказать соблюдение строительных норм и правил. Любые другие документы, представляемые суду взамен разрешения на строительство (например, заключение местных центров гигиены и эпидемиологии, государственной противопожарной службы МЧС России и др.), должны подтверждать эксплуатационную надежность возведенного объекта.

Условия, соблюдение которых позволит вам исключить самовольность постройки:

приобретение земельного участка в собственность или получение разрешения на его застройку от собственника;
целевой отвод земельного участка;
получение необходимых разрешений;
выполнение строительных работ, соответствующих строительным и градостроительным нормам и правилам;
сдача завершенного строительством объекта в эксплуатацию;
государственная регистрация прав на вновь созданное недвижимое имущество.

Последние изменения: Январь 2019

Самостоятельная стройка должна быть согласована со множеством инстанций, определяющих соответствие будущего жилья нормам. Если владельцы недвижимости игнорируют положения закона, могут возникнуть большие проблемы, если строительство велось с нарушениями, либо запланирована продажа. Легализация самостроя – обязательная процедура, которая поможет оформить документы на собственность и иметь полное право распоряжаться ею по собственному усмотрению.

Чтобы избежать риска быть оштрафованным на крупную сумму или получить предписание на снос жилья, нужно пройти процедуру узаконивания самовольной постройки.

Что признается самостроем

Согласно законодательным положениям, к самострою относят различные варианты построек, по разным причинам не согласованные с административными структурами населенного пункта, в пределах которого они расположены.

Распознать, что такое самострой, довольно легко. Есть ряд характеристик, свойственных объектам самостроя:

Построен объект на земле, которая не была надлежащим образом оформлена в собственность владельца.
Объект строительства появился на участке, чье целевое назначение не предполагало этот вариант использования.
Построен дом, иное строение, в обход согласования у различных административных структур.
Возведение объекта происходит с нарушением норм градостроения, иных требований (например, пожарная безопасность), в результате чего получить согласование застройки не удалось.

Любой из данных вариантов – серьезный повод обеспокоиться относительно будущего права собственности и права распоряжения имуществом. Чем быстрее решить вопрос с незаконным строением на частном участке, тем меньше проблем ждет владельца.

Последовательность действий узаконить самострой

Когда постройка уже возведена, остается лишь выбирать, каким именно способом удастся урегулировать проблему самостроя:

более простой вариант – административный порядок согласования;
при возникших затруднениях – через исковое заявление в суд.

Второй вариант процедуры – более затратный и сложный, применяется только тогда, когда вариант упрощенного согласования с администрацией не получился.

Законодатели также устанавливают ограничения, препятствующие сносу построек по усмотрению муниципалитета. К таким ситуациям относят постройки на земле, право собственности которой доказать не удалось, однако само строение возникло на участке еще до принятия ЗК РФ. Нельзя несогласованно снести здания, возведенные в отсутствие строительного разрешения до начала действия Градостроительного Кодекса (закон №73-ФЗ от 07.05.1998 года).

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов

Власти признали ваш павильон самовольной постройкой и хотят снести. Но вы можете исправить свою недвижимость, чтобы она подпадала под необходимые законом требования. В таком случае обязательно ли убирать ларек? Еще недавно ответ на этот вопрос точно звучал бы положительно. Но изменения в Гражданский кодекс, утвержденные президентом в конце первой недели августа 2018 года, меняют подобную ситуацию. Собственники "самостроев" получают дополнительные шансы на спасение своего имущества.

Новые правила

Закон принят для того, чтобы появилось понимание, кто может сносить самовольную постройку, когда, за чей счет, что делать гражданам, оказавшимся вблизи трубопроводов и т. д., поясняет Павел Крашенинников, председатель комитета Госдумы по госстроительству и законодательству: "Нужно защитить добросовестных владельцев построек, в том числе от излишнего формализма". Такая работа потребовала внести целый ряд поправок в Гражданский кодекс (основные из них представлены в таблице).

	Было	Стало
Постройка считается самовольной	Если возведена без необходимых разрешений или с существенным нарушением строительных норм и правил	Если возведена без необходимых разрешений или с существенным нарушением строительных норм и правил, установленных на дату создания объекта
Снос самовольной постройки: 1) с зарегистрированным правом собственности; 2) которая является жилым домом (многоквартирным, садовым); 3) которая создана до вступления в силу Градостроительного и Земельного кодексов	По решению суда или ОМСУ	Только по решению суда
Административный снос постройки, которая расположена на частных землях	Можно	Нельзя, исключение - если сохранение самовольного строения на частной земле создает угрозу жизни и здоровью граждан
Снос постройки, права на которую оформлены по "дачной амнистии"	Можно	Можно, но только с возмещением убытков собственнику
Механизм принудительного изъятия земли у собственника, который не исполнил требование о сносе самовольной постройки в установленный срок.	Нет	Есть
Механизм приведения самовольной постройки в соответствие установленным требованиям	Нет	Есть, на это отводится срок от 6 месяцев до 3 лет

По словам Крашенинникова, до настоящего момента отсутствовал комплексный механизм контроля за строительством: требования к нему, способ сноса, гарантии собственникам построек от внесудебного сноса, возмещение убытков, наполнение ЕГРН данными об "особых" зонах, чтобы минимизировать споры о трубах на участках. А перечисленные новеллы позволят сделать механизм признания построек "самовольными" более объективным, усовершенствовать меры противодействия самовольному строительству и установить дополнительную защиту прав граждан и юрлиц на недвижимое имущество, уверен депутат.

Эксперты "Право.ru": нормы помогут оперативно реагировать на самострои

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ "Качкин и партнеры" Качкин и Партнеры Региональный рейтинг I группа Арбитражное судопроизводство I группа II группа Банкротство II группа 4-5 место По количеству юристов × , говорит, что изменения последних лет в обсуждаемой сфере существенно снизили порог доказывания для признания постройки самовольной: "Было достаточно любого нарушения градостроительного регламента даже не на время создания объекта, а на дату судебного спора". Действующая редакция ст. 222 ГК оставляет широкий простор принятия решений о внесудебном сносе объектов для ОМСУ, отмечает Денис Литвинов, управляющий партнер «Содружества земельных юристов» Содружество Земельных Юристов Федеральный рейтинг II группа II группа IV группа Арбитражное судопроизводство 44-45 место По количеству юристов × . Кроме того, существует правовая коллизия между возможностью внесудебного сноса жилого дома, попавшего в зону с особыми условиями использования территорий, и конституционным правом граждан на жилище, добавляет эксперт: "То есть, по сути, сейчас возможна ситуация, при которой гражданина можно без судебного разбирательства лишить единственного жилища, если оно попадает в вышеуказанную зону". С учетом этого позитивно, что закон существенно ограничивает случаи внесудебного сноса, замечает юрист.

В ситуации, когда сведения об ограничении использования участка отсутствовали в публичном доступе на момент выделения земли и выдачи разрешения на строительство либо на момент регистрации права на уже возведённый жилой дом, постройка не должна признаваться самовольной, приветствует это нововведение Литвинов: "Обратное существенно ухудшало бы правовую определенность имущественного оборота". Еще одно позитивное нововведение - установление защитного механизма для добросовестных приобретателей объектов, которые впоследствии признаются самовольными постройками, говорит Литвинов. Одним словом, новые нормы позволят более эффективно и оперативно реагировать на наличие "самоволок", которые мешают местным жителям, не сомневается Екатерина Калинина, старший юрист Noerr Noerr Федеральный рейтинг I группа Трудовое и миграционное право I группа Интеллектуальная собственность II группа Антимонопольное право II группа ТМТ II группа Коммерческая недвижимость/Строительство II группа Финансовое/Банковское право II группа Корпоративное право/Слияния и поглощения II группа Налоговое право и налоговые споры IV группа Банкротство 23 место По размеру выручки 8 место 40-41 место По количеству юристов × : "Сам механизм признания права собственности на самовольные постройки становится более прозрачным и понятным для собственников таких объектов". Но с учетом инертности судебной практики достаточны ли такие изменения, покажет только время, резюмирует Некрестьянов.

Недостатки закона

Однако не все эксперты единодушны в позитивной оценке обсуждаемых изменений. Литвинов считает спорной новеллу, которая предлагает изымать участок у собственника, не выполнившего решения о сносе самовольной постройки. Юрист объясняет, что на практике возможны случаи, когда размер участка существенно превышает площадь, занятую самовольной постройкой. Так что в этом случае было бы правильнее говорить об изъятии части участка, отнеся затраты на кадастровые работы на собственника земли, полагает Литвинов. Интересен и подход законодателя к самовольным постройкам, которые относятся к имуществу религиозного назначения, обращает внимание юрист: "Эти объекты запретят сносить даже в случаях их прямой угрозы жизни и здоровью граждан в связи с нахождением в зонах с особыми условиями использования". Обоснованность такого решения вызывает сомнения как с точки зрения конституционного принципа равенства всех перед законом и судом, так и с точки зрения безопасности, констатирует Литвинов.

Самострой - это проблема, которая связана с беспорядком в сфере административного регулирования выделения земельных участков и строительных согласований. И эти сложности являются производными от главного - захлебнувшейся реформы вещных прав. Только наведение порядка в этом вопросе может существенно помочь современному отечественному правопорядку избавиться от пережитков советского прошлого. А обсуждаемый закон - это типичный пример ситуативного реагирования, паллиативная мера, которая существенно ничего не изменит. Разве Гражданский кодекс мешает сейчас государству возмещать вред, причиненный действиями представителей Росреестра, которые регистрируют право собственности на объекты самовольного строительства?

Денис Быканов, партнер "МGP Lawyers" MGP Lawyers Федеральный рейтинг IV группа Банкротство IV группа Коммерческая недвижимость/Строительство ×

Кроме того, остаётся неразрешенным вопрос - распространяется ли понятие "самовольное строительство" на незавершённые объекты, констатирует Надежда Попова из АБ «Павлова и партнеры» Павлова и партнеры Федеральный рейтинг I группа Семейное/Наследственное право II группа Страховое право III группа Арбитражное судопроизводство III группа Банкротство IV группа Корпоративное право/Слияния и поглощения 18 место По размеру выручки на юриста 50 место По размеру выручки × . К сожалению, новым законом не урегулировано, в каких случаях возможен только снос, а когда - приведение построек в соответствие установленным требованиям, добавляет Светлана Шлюнько, юрист Dentons Dentons Региональный рейтинг I группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции I группа Коммерческая недвижимость/Строительство I группа Интеллектуальная собственность I группа Корпоративное право/Слияния и поглощения II группа Арбитражное судопроизводство III группа Банкротство × . По её мнению, это может привести к злоупотреблениям при принятии соответствующих решений. Но она надеется, что судебная практика выработает подходы к спорному вопросу.

Порядки прошлого века

А вот в 90-е годы добиться легализации самовольных построек получалось достаточно легко, по крайней мере, бизнесменам. О популярной в то время схеме на примере столичного региона рассказывал "Комсомольской правде " глава департамента торговли и услуг Москвы Алексей Немерюк: "Город на пять лет выделял предпринимателю землю под установку некапитального нестационарного объекта. Коммерсант ставил павильон, быстренько обкладывал его кирпичом. Все это согласовывал или вообще не согласовывал как какие-то фасадные работы". После этого заказывалось некое экспертное заключение в одном из проектных институтов, в котором писалось, что возведенный объект является капитальным сооружением. Потом коммерсант получал от специалиста Бюро технической инвентаризации дополнительную документацию. Со всеми перечисленными бумагами приходили в регистрационную палату, где ему выдавали свидетельство на право собственности, поясняет Немерюк.

Когда через пять лет город требовал убрать объект, то предприниматель ссылался на полученный документ о праве собственности. Судиться в такой ситуации властям тоже было бесполезно, говорит глава департамента торговли и услуг Москвы: "Свидетельство выдано три года назад, и срок исковой давности истек, поэтому все свободны". При этом суд подтверждал, что "самострой" появился незаконно, но законодательство того времени не позволяло принимать какие-то меры, подчеркивает Немерюк.

Решения от законодателя и правоприменителя

Тем не менее постепенно судебная практика стала решать существовавшие проблемы с незаконно построенной "самоволкой". Самым главным в этой связи стало совместное постановление Пленумов и № 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав ". В п. 26 этого документа указано, что "отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку". Вместе с тем в п.5 Обзора практики от 9 декабря 2010 года № 143 ВАС разъяснил: наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе этого объекта как самовольной постройки.

Но наиболее существенно правовые "пробелы" 90-х годов решил законодатель. В 2015 году ст. 222 ГК дополнили п. 4, который регламентировал условия и порядок сноса самовольной постройки органом местного самоуправления (ОМСУ). Новелла позволила властям избавляться от самостроев в административном (внесудебном) порядке. Это возможно в случаях, если объект возвели на земле, которую не предоставили в установленном порядке для этих целей. А постройка расположена "в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ) или на участке общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения". Руководство столичного региона тут же воспользовалось нововведением и за два года в пять этапов снесло 385 объектов

Актуальность и значимость вопроса легализации самовольных построек на территории Москвы в настоящее время крайне сложно переоценить. С подобной необходимостью за последние несколько лет столкнулось огромное количество собственников коммерческой недвижимости. Наша компания предлагает комплексное юридическое сопровождение процедуры легализации объектов самовольного строительства в Москве ЕДИНСТВЕННЫМ действенным в текущих условиях способом, результатом которого является сохранение объекта на Градостроительно-земельной комиссии города Москвы.

Что такое самовольная постройка и какие последствия влечет за собой подобный статус?

Согласно ст. 222 Земельного кодекса РФ, самовольной постройкой (самостроем) является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. И распоряжаться постройкой оно не вправе – продать, подарить, сдать в аренду, или совершить иные сделки не получится.

Помимо отсутствия возможности оформления права собственности, ещё одно важной проблемой является угроза требований со стороны государственных органов по сносу такой постройки. При этом снос должен быть проведён за счёт лица, которое создало объект. Это достаточно серьёзный риск, особенно в современных реалиях, когда такие решения государственных органов могут повлечь довольно серьёзные издержки.

То же самое касается и самовольной реконструкции объектов недвижимости. В случае отсутствия необходимых разрешительных документов, а также ущемления прав третьих лиц проведением подобных работ, на собственника может быть наложено обязательство по приведению постройки в первоначальный вид. Как и в первом случае, это необходимо будет сделать за собственный счёт.

Однако это теория. Давайте рассмотрим практику, а именно трактовку и применение действующего законодательства городскими властями с одной стороны, и собственниками недвижимости, с другой.

Не секрет, что законодательно закрепленный тезис об отсутствии для владельца самовольной постройки возможности зарегистрировать на нее право собственности, мягко говоря, не совсем соответствует действительности. Более того, многие собственники недвижимости за прошедшие годы, увеличили площади своих объектов путем надстроек, пристроек, возведения антресолей, установления дополнительных перекрытий и иными способами. Почти все при этом зарегистрировали право собственности. А есть и такие, которые некапитальные торговые павильоны с короткими договорами аренды земли под ними, естественно, не предусматривавшими никакого строительства, превратили в капитальные торговые центры. При этом имея на руках как свидетельства о праве собственности, так и решения судов в свою пользу.

Что произошло дальше – известно всем. Постановления Правительства Москвы №819-ПП, 829ПП и приложения к ним – страшный сон многих современных московских рантье. Нашумевшие «ночи длинных ковшей» и долгие споры о том, насколько правомерны действия властей, которые при принятии решения о сносе отметали все аргументы собственника, в том числе и сам факт зарегистрированного права собственности, а руководствовались лишь одним – тем, что земельный участок под строением изначально не выделялся для целей строительства на нем капитального объекта.

Как итог – при добровольном сносе собственник получит компенсацию от города. При отказе – еще и заплатит за снос из своего кармана.

Постановления Правительства Москвы № 819-ПП и № 829-ПП

Первым звоночком для собственников стало появление Постановления Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. N 819-ПП , которое предусматривало право специализированных органов, в частности Управ районов и Госинспекции по недвижимости, проводить мониторинг подконтрольных территорий с целью выявления фактов проведения самовольного строительства или реконструкций объектов недвижимости. К тому же этим органам было дано право пресекать подобные факты, что заключается в выдворении с участка лиц, проводящих самовольную застройку, а также в вывозе оттуда техники, материалов и в ограничении доступа к участку.

При выявлении признаков самовольного строительства, сотрудниками Госинспекции по недвижимости составляется соответствующий акт, который направляется в ДГИ (Департамент городского имущества). В результате у собственника объекта возникает целый ряд проблем, начиная от невозможности оформить или продлить договор аренды земли и заканчивая занесением объекта в приложение к Постановлению № 819-ПП, то есть в перечень объектов самовольного строительства, подлежащих сносу. Фактически и продажа подобного объекта недвижимости тоже будет заморожена, ДГИ не утвердит смену стороны в договоре аренды земли, а Росреестр не зарегистрирует право на землю, если земля в частной собственности. Таким образом, наличие объекта в Постановлении № 819-ПП может существенно осложнить финансово-хозяйственную деятельность собственника, вплоть до полного ее прекращения, в случае если объект будет снесен.

Вторым, даже не звоночком, а барабанной дробью, стало Постановление Правительства Москвы от 8 декабря 2015 г. N 829-ПП , название которого красноречиво говорило само за себя: «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы», которым утверждалось положение об организации работы по сносу самостроя в Москве, и в котором содержался перечень объектов, признанных самостроем.

Наша компания предупреждает, что любой факт самовольного создания объекта недвижимости, при затягивании процедуры его легализации, может привести к выявлению такого объекта и появлению описанных неприятных последствий. Поэтому мы рекомендуем не оставлять проблему без решения, а обратиться за нашей помощью. Мы окажем содействие в исключении объекта из Постановления № 819-ПП, 829-ПП и его легализации.

Как проходит процедура легализации самовольных построек

Поскольку масштаб приростов площадей объектов недвижимости за прошедшее время был воистину гигантским, дабы не сносить добрую половину коммерческой недвижимости в городе, а также с целью пополнения городской казны, Департамент городского имущества, совместно с Госинспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости, разработал процедуру так называемой легализации объектов самовольного строительства. Сразу отметим, что нормативного регулирования эта процедура, действующая уже более двух лет, по сей день не имеет. То есть четко прописанного регламента нет, однако сам процесс вполне налажен и исправно работает. Что подтверждается многочисленными решениями ГЗК о сохранении объектов самостроя.

Процесс начинается с подачи заявления в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости, с просьбой рассмотреть вопрос о внесении в повестку ГЗК вопроса о сохранении объекта недвижимости в существующих объемах.

Госинспекцией проводится процедура обследования земельного участка, на котором расположен объект, с обязательной фотофиксацией существующего положения. Одновременно с этим, госинспекция направляет запросы в различные инстанции. В Москомархитектуру по вопросу соответствия объектов градостроительным нормам, отсутствию или наличию «красных линий». В Мосгоргеотрест по вопросам коммуникаций и геоподосновы. В Мосэнерго, Мосгаз, и так далее. Далее эта информация направляется в ДГИ, где проводятся рабочие группы. Количество рабочих групп зависит от сложности вопросов, возникающих в процессе работы по принятию решения о включении в повестку ГЗК каждого конкретного объекта.

Финальная стадия – это непосредственно ГЗК. Именно на Градостроительно-земльной комиссии принимается окончательное решение о сохранении объекта. Вся дальнейшая процедура – уже чисто техническая.

С собственником объекта недвижимости заключается краткосрочный договор аренды, после чего ему выдается претензия, согласно которой, он в течение 30 дней обязан оплатить штраф городу. Некий аналог «доли города» при строительстве. После уплаты штрафа, заключается долгосрочный договор аренды и происходит исключение из мониторинга, предусмотренного Постановлением N 819-ПП, а также из перечня объектов самовольного строительства.

Схема легализации самовольных построек

Почему именно мы?

Благодаря опыту наших специалистов, многие из которых имеют обширный опыт работы в государственных органах, мы осуществим юридическое сопровождение легализации объектов самовольного строительства максимально оперативно и профессионально. У клиента не будет необходимости принимать участи в процедуре – мы самостоятельно выполним работу на всех этапах, от подачи документов, до получения из Госинспекции уведомления о сохранении объекта на ГЗК.

Наши специалисты доступны для консультаций о отчетов о текущей ситуации в любое время.

И самое главное – взявшись за работу после тщательной предварительной проработки вопроса и анализа документов, мы гарантируем положительный результат! В противном случае, договором об оказании услуг предусмотрен полный возврат предоплаты. Вы не оплачиваете процесс, Вы платите исключительно за результат!

Вы можете обратиться к нам за первичной консультацией и получить ответы на все интересующие вас вопросы, касающиеся легализации объектов самовольного строительства.

Запрос на расчет стоимости по легализации самостроя

Опишите ваш случай и мы рассчитаем примерную стоимость услуг.

Решение суда зависит от нескольких факторов, в частности, от того, является ли возведенное строение объектом недвижимого имущества; кому принадлежит земельный участок под возведенной постройкой; соответствует ли созданный объект недвижимости строительным нормам и правилам. Автор статьи предлагает пути преодоления возможных коллизий и оценивает арбитражную практику.

ак известно, вновь созданное недвижимое имущество становится объектом права собственности только с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). До этого застройщику принадлежит право собственности не на сам объект недвижимости, а на совокупность использованных строительных материалов либо на объект незавершенного строительства (постановление ФАС ВСО от 19.09.2002 N А74-3032/01-К1-Ф02-2738/02-С2 ).

Возведение самовольной постройки - это гражданско-правовой деликт

Хотя самовольное строительство относится к числу первоначальных способов приобретения права собственности, само по себе возведение самовольной постройки - это гражданское правонарушение, последствия которого сводятся к сносу за счет создавшего ее лица. В связи с этим существует мнение об отмене возможности приобретения права собственности на недвижимость, созданную вопреки правилам .

Самовольная постройка может получить статус полноценного объекта гражданских прав только в судебном порядке (п. 3 ст. 222, подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ), если сохранение этой постройки не нарушаетчьих-либо прав и законных интересов и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, право собственности на самострой не может возникнуть на основании приобретательной давности, которая призвана устранять неопределенность в титуле владения (ст. 234 ГК РФ). В данном случае ее применение к отношениям, связанным с самовольными постройками, освобождало бы застройщика от обязанности соблюдать требования нормативных актов и СНИПов.

Споры по поводу самовольных построек рассматриваются судами только в порядке искового производства, ведь у самовольного застройщика изначально отсутствуют документы, подтверждающие легальное появление объекта недвижимости. Юридический факт владения строением на праве собственности устанавливается судом в порядке особого производства лишь в том случае, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен и указанный факт не может быть подтвержден во вне судебном порядке (постановление Президиума ВАС РФ от 03.09.2002 N 4544/02 ).

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом, если устранены все признаки самовольной постройки, кроме отсутствия разрешения на строительство, получение которого должно предшествовать строительству. Решение суда - это основание для возникновения права собственности на недвижимую вещь, а разрешение на строительство - один из элементов процедуры правомерного возведения объекта недвижимости и введения его в гражданский оборот.

Почему к спору о самовольной постройке неприменим срок исковой давности?

Срок исковой давности к спорам о самовольных постройках не применяется, так как он представляет собой срок для защиты лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК РФ). Предметом иска о признании права собственности является констатация факта принадлежности истцу права собственности, исковые требования не связаны с возложением на ответчика какой-либо обязанности. В случае предъявления иска о признании права собственности нарушения нет, есть оспаривание права . Право на судебную защиту оспариваемого права не ограничено каким-либо сроком. С точки зрения процессуальной формы речь идет об одном из трех известных науке видов иска, помимо исков о присуждении и преобразовательных исков. Иски о
признании права (позитивные иски), в том числе права собственности, направлены на внесение определенности по поводу наличия или отсутствия какого-либо правоотношения .

Правила о самовольных постройках относятся только к недвижимости, поэтому признание права собственности на такой объект неразрывно связано с его последующей государственной регистрацией. По этой причине споры о признании права на объект недвижимости не относятся к юрисдикции третейских судов, поскольку это сфера публичных отношений (постановление ФАС СКО от 14.09.2006 N Ф08-4424/2006 ).

Постройка не подлежит сносу как самовольная, если она не является недвижимым имуществом

В основу разграничения имущества на движимое и недвижимое положен критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в ее способности или неспособности к перемещению, - критерий прочности связи с землей. Следует отметить, что проведение технического учета и инвентаризации не служит основанием для квалификации того или иного объекта в качестве недвижимого имущества. Поэтому если постройка не является капитальным строением, она не подлежит сносу как самовольная (постановление ФАС МО от 27.03.2006 N КГ-А40/1852-06 ). В равной степени этот вывод относится к искам о признании права собственности на самовольно возведенные строения и сооружения.

В этой связи интересен арбитражный спор о признании права собственности на торговые ряды, появившиеся в результате реконструкции рыночного комплекса. Арбитражный суд пришел к выводу, что легко возводимые конструкции, сборно-разборные сооружения модульного типа без фундамента, стационарных коммуникаций, с дощатыми полами и крышей из металлочерепицы не имеют прочной связи с землей. Они не относятся к недвижимому имуществу, а следовательно, такие конструкции не могут быть признаны самовольными постройками (постановление ФАС МО от 13.02.2008 N КГ-А41/159-08 ).

Является ли самовольная реконструкция объекта недвижимости самовольной постройкой?

Значительная часть споров о признании права собственности на самовольную постройку касается не постройки как таковой, а самовольной реконструкции здания . На этот счет высказываются противоположные мнения.

С одной стороны , постройка должна обладать определенной самостоятельностью по отношению к уже существующим объектам . Признать право собственности на самовольно реконструированный объект по правилам ст. 222 ГК РФ можно, если в результате реконструкции появился новый объект, существенно отличающийся от первоначального.

При каких условиях перепланировка здания не признается самовольной постройкой?

Суд не удовлетворил исковых требований о сносе самовольной постройки в виде третьего этажа здания, указав, что дополнительный этаж появился в результате перекрытия второго этажа. Такая перепланировка не повлекла за собой изменение архитектурного облика застройки города, была направлена на создание дополнительных полезных площадей и поэтому не может считаться самовольной постройкой (см. постановления ФАС СЗО от 01.07.2002 N А26-731/02-01-05/39; ФАС МО от 10.01.2001 N КГ-А40/6185-00 ).

С другой стороны , по нормам Градостроительного кодекса РФ самовольно реконструированные объекты отождествляются с самовольными постройками независимо от характера реконструкции. Строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации, согласованной с органами архитектуры и градостроительства, государственного контроля и надзора (ст. 51 ГрК РФ). Изменение архитектурного облика также требует разрешения на строительство (п. 2 ст. 21 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации").

Если реконструкция недвижимости проведена без получения необходимых разрешений, то именно ст. 222 ГК РФ позволяет наказать нарушителя требований градостроительного регламента и защитить интересы лиц, владеющих смежными помещениями на законных основаниях (постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2005 N 665/06 ).

Изменение конструктивных характеристик здания может квалифицироваться как самовольная постройка

Пристройка к ранее возведенному объекту или его надстройка выходит за рамки ранее выданного разрешения на строительство, не соответствует первоначальной проектнойдокументации, акту приемки объекта в эксплуатацию и техническому паспорту строения. Работы, затрагивающие конструктивные характеристики здания и влияющие на его надежность и безопасность, признаются реконструкцией и могут квалифицироваться как самовольная постройка (постановление ФАС ЗСО от 30.10.2006 N Ф04-3743/2006 (26764-А75-39) ).

Более того, полагаем, что появление дополнительных помещений внутри здания приводит к необходимости применения к ним правил о самовольной постройке даже в том случае, если реконструкция не изменила архитектурного облика и новые площади создавались внутри стабильного каркаса здания. Здания - это самостоятельные системные образования с собственными элементно-структурными отношениями . Помещениями считаются конструктивно и пространственно обособленные части внутри здания, пригодные для использования. Помещение лишено материального выражения и рассматривается как вещь только в юридическом смысле этого слова . Нежилые помещения являются самостоятельными объектами недвижимости с особым гражданско-правовым режимом владения, пользования и распоряжения . Именно поэтому появление дополнительных помещений внутри здания требует применения к ним правил о самовольной постройке.

Ненадлежащее оформление прав на земельный участок не позволит признать право собственности на возведенное на нем строение

Отдельный интерес представляет проблема оформления отвода земельного участка под строительство и получения разрешения на строительство объекта.

В одном из судебных споров истец просил признать егоправо собственности на автомобильную стоянку в виде двухэтажного нежилого здания, замощенного покрытия и металлического забора. Стоянка была возведена на собственные денежные средства, но без разрешительной документации на строительство. После начала судебного процесса арендодатель не согласился провести надлежащее оформление отвода земельного участка. В итоге суд отказал в иске, указав, что договор аренды земельного участка, на котором было возведено здание автостоянки, не прошел государственную регистрацию, следовательно, считается незаключенным и строительствопроводилось без отвода земельного участка (постановление ФАС ПО от 14.02.2006 N А55-4426/05-14 ).

Признать договор аренды незаключенным позволяет не только его ненадлежащая форма, но и несогласование между сторонами существенных условий, в частности предмета договора. Предметом какой-либо сделки может быть лишь земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет (Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре"). Только после присвоения кадастрового номера земельный участок становится недвижимым имуществом, в отношении которого может быть принято решение о его предоставлении в аренду . Данный вывод подтверждается и арбитражной практикой (постановления ФАС ВВО от 07.11.2006 N А28-19615/2005-488/4; ФАС СКО от 05.04.2007 N Ф08-1635/07 ).

Документы на земельный участок под строительство должны содержать четкую информацию о размежевании

Не являются документами, индивидуализирующими земельные участки для целей совершения с ними сделок, дежурные кадастровые карты (планы), в которых границы земельного участка определены ориентировочно, то есть межевание не осуществлено. Договор аренды, в котором невозможно установить определенно подлежащее передаче имущество, признается незаключенным (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2008 N 17АП-731/2008-ГК ). Отметим, что наличие права на земельный участок, находящийся под спорным объектом, является одним из необходимых условий признания права собственности на самовольную постройку.

Оценивая порядок предоставления земли, необходимо определить и ее целевое назначение. Если участок был предоставлен под индивидуальное жилищное строительство, то возведенный на нем павильон из сборно-разборных быстровозводимых конструкций, например для размещения зала игровых автоматов, квалифицируется как самовольная по стройка, что нашло отражение в выводах суда (постановление ФАС СКО от 20.09.2006 N Ф08-4484/2006 ).

Так, органы местного самоуправления выдали предпринимателю разрешение на реконструкцию металлического сборного торгового павильона с учетом возможного демонтажа. В пояснительной записке к проекту реконструкции торгового павильона указывалось, что конструктивная схема определяет возможность быстрого демонтажа без вложения значительных средств. Но в результате реконструкции павильон превратился в строение капитального типа. Суд отказал в признании права собственности предпринимателя на возведенный объект капитального строительства, так как истец нарушил принцип разрешенного землепользования (постановление ФАС ПО от 19.02.2008 N А49-3028/2007-128/24 ).

Несоблюдение строительных норм и правил при возведении объекта приводит к признанию его самовольной постройкой

Разрешенное землепользование зависит не только от волеизъявления собственника земельного участка, выраженного при заключении договора аренды, но и от императивных указаний закона.

Так, постройка признается самовольной, если она возведена с нарушением норм и правил охраны линий электропередачи (постановление ФАС СКО от 12.02.2008 N Ф08-349/08 ). Не предназначен для строительства земельный участок, расположенный в полосе отвода железных дорог (ст. 90 ЗК РФ), поэтому возведенный на нем объект капитального типа, соответствующий по своим техническим характеристикам и конструктивному исполнению строительным нормам и правилам, все равно является самовольной постройкой (постановление ФАС СКО от 30.09.2003 N Ф08-3580/2003 ).

Строительный объект, возведенный собственником земельного участка, может быть признан самовольным

Разрешительный порядок осуществления застройки обусловливает возможность признания самовольным возведения объекта недвижимости даже несмотря на то, что его осуществлял собственник земельного участка, отведенного для строительства. Ведь разрешение на строительство всегда персонифицировано и содержит указание на площадь застраиваемого земельного участка, характеристику возводимого недвижимого объекта и реквизиты собственника создаваемого объекта. Поэтому если у застройщика имеются надлежащие права на земельный участок и документы о приемке объекта в эксплуатацию, но нет необходимых разрешений на строительство, постройка признается самовольной (постановление ФАС ДВО от 30.08.2002 N Ф03-А73/02-1/1702 ).

В ходе рассмотрения одного из споров выяснилось, что между ООО и одним из государственных институтов был заключен договор простого товарищества с целью строительства и дальнейшей эксплуатации автозаправочной станции. В качестве вклада в совместную деятельность институт предоставил земельный участок, находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании. Земельный участок был передан обществу на основании договора аренды для обустройства контейнерной автозаправочной станции за счет средств арендатора. Договор простого товарищества впоследствии был признан ничтожной сделкой, а следовательно, арендатор утратил право на возведение строений на соответствующем земельном участке. Кроме того, судом было установлено, что разрешение на строительство автозаправочной станции выдавалось не ООО, силами и средствами которого была возведена эта станция, а институту. Таким образом, разрешительный порядок строительства не был соблюден (постановление ФАС МО от 11.02.2008 N КГ-А40/93-08 ).

Приведенное постановление суда демонстрирует единообразный подход арбитражных судов к оценке договоров о совместной деятельности с участием некоммерческих организаций (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве"). Строительство является разновидностью предпринимательской деятельности, следовательно, участником договора, заключаемого с целью строительства, не может быть некоммерческая организация (постановления ФАС ВВО от 12.05.2005 N А11-4316/2004-К1-2/141; ФАС МО от 11.02. 2008 N КГ-А40/93-08 ).

Судебное признание права собственности на самовольную постройку - это исключительный способ защиты права

Застройщик может использовать судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку, например, для того, чтобы обойти установленный порядок получения разрешений на строительство. В частности, имеется в виду ситуация, когда строительство ведется на отведенном для этих целей земельном участке, но без получения необходимых разрешений. Однако суды не должны подменять органы, уполномоченные давать разрешение на строительство и согласовывать застройку. Поэтому признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке должно оставаться исключительным способом защиты права . Его следует применять, если истец по объективным причинам не может получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в установленном порядке (постановление ФАС ЗСО от 18.10.2006 N Ф04-6949/2006 (27644-А46-22) ).

Поскольку отсутствие разрешения на строительство восполнить невозможно, истцу необходимо с помощью судебнотехнической экспертизы доказать соблюдение строительных норм и правил . Любые другие документы, представляемые суду взамен разрешения на строительство (заключения местных центров гигиены и эпидемиологии, государственной противопожарной службы МЧС России и др.), должны подтверждать эксплуатационную надежность возведенного объекта (постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2008 N 17АП-119/2008-ГК и от 14.02.2008 N 17АП-608/2008-ГК ).

Соблюдение условий застройки позволит избежать квалификации объекта в качестве самовольной постройки

Таким образом, для исключения самовольности создания недвижимого имущества должны быть соблюдены следующие условия застройки:

приобретение земельного участка в собственность или получение разрешения на его застройку от собственника;
целевой отвод земельного участка;
получение необходимых разрешений;
выполнение строительных работ, соответствующих строительным и градостроительным нормам и правилам;
сдача завершенного строительством объекта в эксплуатацию;
государственная регистрация прав на вновь созданное недвижимое имущество.

*1) См.: Щенникова Л.В. Самовольное строительство в России: объективная оценка и неожиданные гражданскоправовые последствия // Законодательство. 2006. N 3. С. 18-22.

*2) Комментарий судебно-арбитражной практики / Под ред. В.Ф. Яковлева. Вып. 12. М., 2005. С. 34.

*3) См.: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть первая / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина . М., 2002. С. 523.

*4) Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004. С. 81-83.

*5) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской . М., 2004. С. 48, 49.

*6) Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимого имущества: Автореферат дис. ...д-ра юрид. наук. М., 2006. С. 12.

*7) Попов М. Предоставление земельного участка для строительства: завершение процедуры // Хозяйство и право. 2006. N 9. С. 114; Ерш А. Земельный участок как объект гражданских прав // Хозяйство и право. 2006. N 4.С. 43-44.

*8) Моргунов С. Правовые проблемы самовольной постройки // Хозяйство и право. 2004. N 5. С. 109, 118.

Журнал "Арбитражное правосудие в России" N 6/2008, О.А. БЕЛЯЕВА, ведущий научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ, доцент Академии народного хозяйства при Правительстве РФ, кандидат юрид. наук