Особенности оформления и регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество. Переход права собственности на недвижимое имущество — необходимые документы для регистрации

В основе всей хозяйственной деятельности любого предприятия лежит перемещение товаров, работ, услуг, денежных средств. Это перемещение заключается не в простом географическом передвижении имущества, а в смене его собственника.

Наиболее важным вопросом при этом является определение момента перехода права собственности. Сущность этого момента заключается в том, что возникновение права собственности на определенное имущество у одного лица сопровождается одновременным, прекращением этого права у другого лица.

Прежде всего, необходимо иметь в виду, что сам переход права собственности на имущество относится к производным способам приобретения этого права, т.е. основанным на правопреемстве уже существующего права собственности одного лица, которое он по своей воле передает другому лицу Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. - М. Юрайт. 2004. - С. 145..

В этом случае при переходе права собственности на конкретное имущество имеется юридическая зависимость прав приобретателя от прав его предшественника.

Поэтому для правомерного перехода права собственности на конкретное имущество от одного лица к другому должны быть соблюдены три условия.

Во-первых, условием возникновения права собственности у приобретателя имущества является наличие этого права на передаваемое имущество у его отчуждателя.

Во-вторых, необходимо наличие договора, условия которого содержат волеизъявление собственника имущества на его передачу с определенного момента в собственность другому лицу. Естественно, что этот договор должен соответствовать требованиям закона, быть надлежащим образом оформлен, содержать все существенные условия.

Но договор -- это лишь намерения сторон, поэтому третьим условием будет являться свершившийся факт реализации этого намерения. То есть должен реально наступить сам момент, с которым стороны договора связывают переход права собственности, причем наступление этого момента должно быть зафиксировано и надлежащим образом оформлено.

В информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 ноября 1996 г. № С2-7/ОП-706, в котором приведен обзор отдельных постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ по спорам - связанным с расчетами (без участия банков), отмечено, что приемо-сдаточный акт и товарно-транспортные накладные являются доказательствами, подтверждающими факт сдачи и получения ответчиком спорной продукции Вестник ВАС РФ. - 1996. - № 9. - С. 24..

Таким образом, для осуществления перехода права собственности необходимо в условиях договора определить сам момент этого перехода, а затем задокументировать факт его наступления.

Остается установить порядок определения этого момента. Гражданское законодательство устанавливает общее правило перехода права собственности. В соответствии с этим правилом право собственности на имущество к приобретателю по договору, в зависимости от вида имущества, переходит:

• - на имущество, отчуждение которого в соответствии с законодательством подлежит государственной регистрации, - с момента такой регистрации;
• - на иные виды имущества - с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с действующим законодательством государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество. Поэтому моментом перехода права собственности на любое недвижимое имущество является момент его государственной регистрации. Участники договора не обладают правом изменить этот момент своим соглашением.

Причем следует отличать государственную регистрацию самого договора от регистрации перехода права собственности, осуществленного в соответствии с этим договором. Так, в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21, в котором приведен Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, отмечено следующее: в соответствии со ст. 425 ГК договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В ст. 433 ГК указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 1. - С. 33..

Гражданское законодательство предусматривает обязательную государственную регистрацию договоров о продаже жилых помещений (ст. 558 ГК) и договоров купли-продажи предприятий (ст. 560 ГК). Гражданский кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных видов недвижимого имущества, например нежилых помещений.

Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК) не означает регистрации самого договора. Поэтому договор купли-продажи такой недвижимости следует считать заключенным с момента его подписания (ст. 433 ГК), а переход права собственности на это имущество -- с момента его государственной регистрации (ст. 551 ГК) Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. - М. Юрайт. 2004. - С. 98..

Как отмечалось выше, на имущество, отчуждение которого не подлежит государственной регистрации, переход права собственности осуществляется с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с гражданским законодательством передачей имущества признается совершение отчуждателем одного из следующих действий:

• - фактическое вручение имущества приобретателю;
• - сдача имущества перевозчику для его отправки приобретателю;
• - сдача имущества в организацию связи для его отправки приобретателю. Эти действия должны быть совершены именно отчуждателем во исполнение своих договорных обязательств, причем надлежащим образом документально оформлены. Без этого право собственности у приобретателя имущества может и не возникнуть.

Имущество считается врученным приобретателю с момента его фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Если в результате предыдущей хозяйственной деятельности к моменту заключения договора об отчуждении имущества оно уже находится во владении приобретателя, имущество признается переданным ему с момента заключения договора.

Эти установленные законом общие правила определения момента перехода права собственности применяются каждый раз, если иное не предусмотрено договором.

Для сделок с имуществом, отчуждение которого не подлежит государственной регистрации, закон предоставляет субъектам договорных отношений широкие права по самостоятельному определению этого момента. Так, договором может быть предусмотрено, что право собственности на имущество переходит к его приобретателю:

• - в момент заключения договора;
• - в момент подписания приемо-передаточного акта;
• - в момент уплаты цены или получения другого встречного исполнения;
• - в иные моменты, установленные договором Дикусар В.М. Спорные вопросы, связанные с переходом права на земельный участок // Правовые вопросы недвижимости. - 2005. - № 2. - С. 26..

Таким образом, определение этого момента, в данном случае, полностью зависит от волеизъявления сторон. Условиями договора может быть установлен момент перехода права собственности как до, так и после фактического поступления имущества во владение приобретателя.

Например, возможен такой вариант, при котором стороны, заключив договор об отчуждении конкретного имущества, решили временно оставить его во владении отчуждателя. В этом случае с момента, установленного договором, приобретатель становится собственником имущества, хотя оно и не поступило в его владение.

Если же договором не предусмотрены специальные правила определения момента перехода права собственности на отчуждаемое имущество, то действуют общие, указанные выше правила определения этого момента.

Поэтому, как уже отмечалось выше, заключая договор, в его тексте следует предусмотреть и условия, связанные с переходом права собственности (определить сам момент, способ его документального оформления и т. д.). При формулировании в договоре положений о моменте перехода права собственности на имущество следует иметь в виду, что эти положения по своей сути являются не самими условиями о порядке исполнения договора, которые можно надлежащим образом выполнить, в чем-то нарушить либо не выполнить вовсе, а закрепленным в договоре правоустанавливающим фактом, наступление которого связано с определенными последствиями

При определении в договоре момента перехода права собственности на конкретное имущество необходимо учитывать две группы обстоятельств, которые будут иметь в дальнейшем практическое значение:

• - экономические;
• - юридические.

Экономические последствия заключаются в следующем. Во-первых, переход права собственности является основанием для совершения необходимых бухгалтерских проводок, поскольку именно в этот момент происходит реализация имущества. Во-вторых, с этого момента, как правило, наступает обязанность уплаты соответствующих налогов.

Юридические последствия заключаются в том, что приобретатель имущества становится его собственником. Поэтому с этого момента на нового, собственника переходит право распоряжаться этим имуществом (отчуждать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т. д.). Иначе говоря, право распоряжаться имуществом возникает не после его фактической передачи, а с момента перехода права собственности на него.

Акционерное общество продало строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью.

Получив плату за строение, директор частного предприятия скрылся.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи строения.

Арбитражный суд обратил внимание на следующее.

В соответствии со ст. 223 ГК в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Статьей 551 ГК предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.

Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.

Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, т. е. действовало неосмотрительно, на свой страх и риск.

В результате договор купли-продажи был признан недействительным.

С момента перехода права собственности может (или наоборот), не может быть обращено взыскание на отчуждаемое имущество, в зависимости от того, на чье имущество - продавца или покупателя - обращается взыскание.

С этого момента, как правило, считаются исполненными обязательства сторон по передаче имущества. Сам момент исполнения обязательств имеет также немаловажное значение, поскольку согласно ст. 408 ГК обязательства сторон прекращаются в связи с их исполнением.

Нередко от того, в какой момент в соответствии с условиями договора должен произойти переход права собственности на имущество, а значит, в какой момент должник будет считаться исполнившим свои обязательства по поставке этого имущества, зависит, к кому кредитору следует предъявлять претензии: к должнику по обязательству или к иным лицам.

Так между акционерным обществом (продавцом) и войсковой частью (покупателем) заключен договор купли-продажи десяти нефтеналивных железнодорожных цистерн. В соответствии с условиями договора поставка Товара должна быть осуществлена на железнодорожную станцию покупателя в течение 14 дней с момента поступления стопроцентной предварительной оплаты на счет продавца.

Исполняя условия договора, войсковая часть платежным поручением перечислила необходимую денежную сумму. В свою очередь акционерное общество заключило контракт с третьим лицом на покупку цистерн на условиях франко -- станция получателя. Получателем значилась войсковая часть с указанием ее отгрузочных реквизитов.

Из имеющихся в деле материалов усматривается, что цистерны были приняты к перевозке одной из станций юго-западной железной дороги и отправлены на станцию получателя. Однако войсковая часть товар не получила.

При судебном разбирательстве возник вопрос: кто должен нести ответственность перед войсковой частью за неполучение оплаченного и отправленного в ее адрес товара.

В соответствии с решением суда первой инстанции такая ответственность была возложена на управление Приволжской железной дороги, с которого подлежало взыскать полную стоимость цистерн.

Действительно, в соответствии с Уставом железных дорог железная дорога несет ответственность за сохранность груза с момента принятия его к перевозке и до выдачи грузополучателю. Однако при принятии такого судебного решения не были учтены положения договора, заключенного между акционерным обществом и войсковой частью, в частности следующее его условие: право собственности на товар, а также риск случайной утраты или Случайного повреждения товара переходит от продавца к покупателю с момента подписания акта сдачи-приемки.

Поскольку покупатель так и не получил оплаченный товар, а следовательно, прием-передача цистерн не состоялись, акционерное общество не выполнило принятые на себя обязательства, и поэтому именно акционерное общество должно нести ответственность перед войсковой частью за непоставку цистерн.

Учитывая изложенное, все решения, принятые судами нижестоящих инстанций по данному делу, Президиумом ВАС РФ были отменены Постановление Президиума ВАС РФ от 6 августа 2005 г. № 564/05 // Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 12. - С.21..

Добавим, что в этом случае продавец не лишается права требовать с железной дороги возмещения причиненных убытков, но выяснять отношения с железной дорогой, предъявлять к ней соответствующие требования, а при необходимости - и доказывать обоснованность своих требований должен именно продавец, а не покупатель.

Что касается возникновения таких прав по распоряжению имуществом, как право передачи этого имущества в залог, то в данном случае необходимо обратить внимание на некоторые особенности порядка определения момента возникновения этого права.

Так, коммерческий банк обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному частному предприятию об обращении взыскания на заложенное имущество в счет погашения задолженности ответчика по кредитному договору. Предметом договора о залоге являлся кирпич силикатный, подлежащий передаче залогодателю в соответствии с договором поставки, заключенным им с конкретным поставщиком. К моменту заключения договора о залоге обязательства поставщиком исполнены не были.

Возражая против иска, предприятие указало на то обстоятельство, что к моменту заключения договора о залоге спорное имущество не находилось в его собственности и, следовательно, договор о залоге является недействительным.

Арбитражный суд удовлетворил исковые требования со ссылкой на п. 6 ст. 340 ГК, согласно которому договором о залоге может быть предусмотрен залог вещей, которые залогодатель приобретет в будущем. Кассационная инстанция, правомерно отменив решение суда первой инстанции об обращении взыскания на предмет залога, указала, что по договору о залоге, заключенному на основании п. 6 ст. 340 ГК, право залога возникает у залогодержателя только с момента приобретения залогодателем соответствующего имущества (эта и другие особенности отмечены в Обзоре практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК о залоге, изложенном в информационном письме ВАС РФ от 15 января 1998 г. № 26) Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 3. - С. 31..

Кроме, того, возможны последствия наступления этого момента, которые заключаются в различных способах защиты нарушенного или оспариваемого права на имущество, являющееся предметом договора. Например, в договоре момент перехода права собственности на отчуждаемое имущество определен моментом уплаты покупателем его стоимости. В этом случае до поступления денежных средств на расчетный счет продавца это имущество будет продолжать оставаться его собственностью. Поэтому если денежные средства к продавцу так и не поступят, он вправе предъявить либо виндикационный иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, поскольку он остается собственником имущества, либо по своему усмотрению потребовать принудительного исполнения обязательства в натуре, т.е. оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. При этом, как указывает В. Богданов, недобросовестному покупателю не удастся доказать законность своего владения этим имуществом. Продавцу достаточно будет заявить свои права на это имущество и представить документы, подтверждающие его право собственности на оспариваемое имущество. Таким образом, у потерпевшей стороны имеются различные возможности защитить свои нарушенные права и имущественные интересы Богданов В. И вновь о защите добросовестного приобретателя // ЭЖ-Юрист. - 2006. - № 21. - С. 11..

Кроме того, ст. 491 ГК запрещает покупателю отчуждать это имущество или распоряжаться им иным образом до перехода к нему права собственности.

Поэтому все сделки, совершенные покупателем по отчуждению этого имущества, в силу ст. 168 ГК будут признаны недействительными.

Если же момент перехода права собственности на имущество в договоре не определен, то по общему правилу право собственности у покупателя возникает с момента вручения ему этого имущества. В случае непоступления денежных средств к продавцу в установленный договором срок он в соответствии с п. 3 ст. 488 ГК имеет право требовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. В этом случае обязанность доказывания справедливости своих требований ложится на продавца. И хотя при наличии надлежаще оформленного договора это не должно составить особой сложности, процедура судебной защиты своих прав будет иная. Кроме того, в этом случае отчуждение еще неоплаченного, но уже принадлежащего покупателю имущества законом не запрещено, и поэтому такие сделки будут являться действительными.

Как указывает Е.Е. Богданова, от выбранного в договоре момента перехода права собственности зависят возможные способы защиты своих прав на имущество в возможном арбитражном споре, которые, в свою очередь, обусловлены имеющимися у кредитора доказательствами, что также имеет немаловажное значение. Помимо указанных выше последствий перехода права собственности на имущество гражданское законодательство устанавливает еще одно общее правило, связывающее этот момент с наступлением иных последствий. По этому правилу с момента перехода права собственности к новому собственнику переходят бремя содержания приобретенного имущества, а также риск его случайной гибели или повреждения Богданова Е.Е. Признание права собственности на предмет договора купли-продажи // Нотариус. - 2005. - № 4. - С. 28..

Однако, как было сказано выше, это правило является общим, т.е. оно применяется, если законом или договором не установлено иное. Действующее законодательство позволяет в условиях договора устанавливать иные правила, в соответствий с которыми момент перехода риска случайной гибели или повреждения имущества, а также бремя его содержания не совпадает с моментом перехода права собственности на это имущество.

Так, стороны могут установить, что риск случайной гибели проданного имущества перейдет на покупателя уже с момента заключения договора до его передачи покупателю, т. е. до перехода к нему права собственности.

Возможны и иные условия договорных обязательств, в соответствии с которыми переход риска случайной гибели отчуждаемого имущества к его приобретателю произойдет после перехода к нему права собственности.

Например, если продавец уже давно занимается продукцией определенного вида и имеет соответствующий опыт ее отправки своим клиентам, а покупатель с этой продукцией еще не знаком, то стороны могут заключить соглашение, в соответствии с которым право собственности на товар перейдет к покупателю по общему правилу в момент его сдачи перевозчику для отправки, а риск его случайной гибели или повреждения в момент получения товара покупателем.

Следует иметь в виду особенности некоторых видов договоров, по которым право собственности на имущество не переходит вовсе, в то время как бремя содержания имущества, а при определенных обстоятельствах,-- и риск его случайной гибели или повреждения переходит с собственника на другое лицо. Например, на имущество, передаваемое в залог.

По своей правовой сущности залог является средством обеспечения основного обязательства, а не самостоятельным обязательством. Поэтому заложенное имущество не переходит в собственность кредитора при неисполнении обязанной стороной своего основного обязательства.

Пленум Верховного Суда и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в своем постановлении от 1 июля 1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" применительно к этому вопросу отметил, что в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, залогодержатель имеет преимущественное право перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества Вестник ВАС РФ. - 1996. - № 9. - С. 21..

Действующее законодательство не предусматривает возможности передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Любые соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства. В то же время обязанности обеспечивать надлежащее хранение и содержание заложенного имущества, а также принимать меры, необходимые для соблюдения условий его сохранности, возлагаются на залогодержателя с момента передачи в залог этого имущества.

Подводя итог сказанному, следует отметить, что правильное применение норм действующего законодательства о порядке определения момента перехода права собственности на отчуждаемое по договору имущество может существенно повлиять на результаты хозяйственной деятельности любой организации. Очевидно, что возможность самостоятельного выбора данного момента в зависимости от конкретной сложившейся ситуации, которую предоставляет участникам договорных отношений законодательство, необходимо использовать в полной мере. Это позволит снизить риски совершаемых сделок, оптимизировать налогооблагаемую базу, увеличить прибыль.

Переход права собственности на недвижимое имущество является очень актуальным вопросом на сегодняшний день, что обусловлено не только активизацией рынка недвижимости, но и распространением различных мошеннических схем при осуществлении . Поэтому рассмотрим наиболее важные этапы процесса.

Общие положения

Процедура перехода права собственности на недвижимость существенно отличается от такого же процесса, происходящего для оформления имущества движимого типа. В соответствии с законодательной базой РФ данный момент определяется датой госрегистрации. Регламентируется этот вопрос ч.1 551 статьи ГК РФ, которая гласит, что переход права собственности от продавца к приобретателю при сделках покупки-продажи недвижимых объектов должен регистрироваться в специальных госорганах.

В свою очередь, такая особенность тянет за собой еще одно следствие. В соответствии с ГК РФ в тех случаях, когда отчуждение обязательно требует регистрации, то момент перехода прав собственности фиксируется именно на дату проведения таковой. Соответственно, собственность за продавцом числится до момента, пока покупатель не перерегистрирует недвижимость на себя. Исключениями считаются случаи, которые ограничены со стороны закона. Это может быть арест объекта за долги и т.д. Тогда право собственности переходит на отдельных условиях.

Способы перехода прав

Условно все способы перехода права собственности на недвижимость условно разделяют на 2 категории: первоначальные и производные.

Среди наиболее распространенных первоначальных способов перехода можно выделить:

• Создание нового объекта . Данный способ является наиболее распространенным в правовой практике и подразумевает возведение новых зданий. В соответствии с законодательной базой, право на такое имущество присваивается владельцу по факту прохождения регистрации.
• Приобретение прав на бесхозные объекты . Бесхозным называют имущество, которое не имеет владельца, либо владелец которого неизвестен. Касательно данного вопроса лучше консультироваться с экспертом в юрисдикции, ведь процедура имеет множество нюансов и тонкостей.

К производным способам перехода прав собственности можно отнести такие случаи:

• На основании отчуждения . Именно так чаще всего оформляются квартиры, дома и прочие объекты, переходящие по договору купли-продажи. Реализатор регистрирует отчуждение прав на собственность, а вторая сторона оформляет переход прав на отчужденную недвижимость.
• При наследовании . Право переходит по завещанию (при наличии такового) либо законам о наследовании по факту . Все аспекты такого процесса регулируются отдельной законодательной базой.

Кроме того, существуют и более специфические способы перехода недвижимого имущества, но, как правило, они менее распространены в юридической практике и требуют отдельной консультации у нотариуса.

Независимо от способа перехода прав на недвижимость, рекомендуется тщательно проверять все юридические моменты, ведь недвижимое имущество часто является объектом мошеннических схем и махинаций.

Как определяется момент перехода права собственности на имущество недвижимого типа?

В соответствии с законодательной базой любой переход права на недвижимое имущество должен проходить процедуру госрегистрации, соответственно, моментом перехода считается именно она. При этом участники договора купли-продажи не имеют права на собственное усмотрение изменить этот момент.

Рассмотрим данный аспект на примере продажи квартиры. Покупатель и реализатор заключили договор купли-продажи. По факту его подписания квартира уже будет считаться проданной, но ни покупатель, ни продавец не могут распоряжаться этим имуществом до официальной госрегистрации. С точки зрения продавца недвижимость считается предметом договора, и официальным владельцем уже считается покупатель. Но покупатель не имеет права собственности, что также ограничивает его. Только по факту официальной регистрации право собственности на недвижимость переходит к покупателю.

Регистрация перехода права собственности: куда обращаться, документы и сроки

Для официальной регистрации прав собственности на недвижимое имущество нужно обращаться в Росреестр по месту проживания либо по расположению самого объекта, участвующего в процедуре.

Возможны следующие способы получения услуги:

• Непосредственное обращение в представительство Росреестра (обязательно должны прийти все участники сделки).
• Обращение в специализированный центр предоставления госуслуг.
• Подача бумаг через специальную форму на интернет-ресурсе Росреестра.
• Отправить всю документацию почтой с нотариальным заверением.
• Заказ выездной службы в случае невозможности реализации при помощи других вышеописанных способов.

Пакет документов при регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество может варьироваться в зависимости от типа сделки, статуса лиц и т.д. Рассмотрим перечень бумаг в общем виде:

• Заявление. Как правило, оно составляется по факту обращения и выдается сотрудниками в Росреестре, также его можно заполнить заранее.
• Документ, который определяет основания для перехода прав владения.
• Документ, который утверждает право собственности на участок земли (требуется тогда, когда объектом сделки является целая постройка или здание).
• и план на участок.
• Паспорт в качестве документа, подтверждающего личности тех, кто обратился за услугой госрегистрации перехода прав на недвижимость.
• Доверенность необходима в тех случаях, если какая-либо из сторон действует через доверенное лицо.
• В случае продажи совместно нажитого имущества необходимо согласие обоих супругов, которое оформляется нотариусом, а также брачное свидетельство.

Форму заявления о государственном кадастровом учете недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимость в формате.docx (Word)

Документ о праве владения может быть представлен в таких видах:

• договор, на основании которого осуществляется переход права владения;
• договор о приватизации;
• документ о праве на получение наследства;
• разрешение на проведение строительства и т.д.

Получить более точные сведения о составе комплекта документов, требуемых при регистрации можно у юриста либо на официальном сайте Госреестра.

Срок госрегистрации перехода права на недвижимость определяется последовательностью выполнения данной процедуры. Она состоит из следующих этапов:

• Сдача документов и первичная проверка.
• Правовой анализ, который позволяет определить соответствие всех переданных бумаг стандартам и нормам.
• Если причин для отказа не выявлено, осуществляется внесение изменений в базу.
• Заявитель получает подтверждающие документы.

Период, в пределах которого осуществляется выдача документов о регистрации, строго регламентируется законом и варьируется в зависимости от типа недвижимого имущества, участвующего в деле. Установлены следующие временные рамки:

• 10 дней – считается общепринятым сроком, если другой не предусмотрен законодательством;
• 15 дней – при оформлении ипотечного кредита на здания, землю, а также нежилые объекты;
• 5 дней – такой срок отводится в случае фиксации ипотечного кредита на жилье;
• 3 дня – сроки действуют в случае, когда поданные документы заранее были заверены нотариусом.

Обязательно проверяйте правильность заполнения документов у нотариуса – это не только позволит ускорить процедуру рассмотрения, но и исключить отказы со стороны государственных органов.

Госпошлина при регистрации перехода прав на недвижимое имущество

При регистрации перехода прав на имущество недвижимого типа обязательно взымается госпошлина, размер которой регулируется НК РФ и зависит от статуса участников сделки, а также типа рассматриваемого объекта. В общих случаях госпошлина составляет:

• для физлиц – 2 000 руб.
• для коммерческих организаций – 22 000 руб.

Квитанция на уплату госпошлины действует практически бессрочно. Ее актуальность определяется двумя случаями. Документ теряет свою силу, когда меняются платежные реквизиты приемщика либо установленная сумма оплаты.

После оплаты в случае отмены регистрации перехода прав собственности на недвижимость заявитель имеет возможность вернуть свои средства. Для этого в течение 3-дневного срока необходимо подать соответствующее заявление на имя руководителя отделения Росреестра в регионе.

Для отдельных категорий граждан предоставляются льготные тарифы на уплату. Например, от госпошлины могут быть освобождены малоимущие граждане, которые предоставят соответствующие подтверждающие документы. Получить более подробную информацию можно у сотрудников Росреестра.

Документы, подтверждающие переход права собственности

По завершению всех этапов госрегистрации права на имущество недвижимого типа заявителю выдается соответствующая бумага, подтверждающая тот факт, что он является законным правообладателем. С 01.01.2015 выдается бланк нового формата размером А4. На нем нет никаких водных знаков, голограмм и т.д. Вся информация о процедуре оформления, особенностях объекта недвижимости и т.д. указывается на бланке. В случае, если она не вмещается на один лист, то частично переносится на другой с обязательной нумерацией страниц.

При получении свидетельства необходимо обязательно сверить все указанные данные с оригиналами документов, чтобы исключить любые ошибки, ведь это может привести к весьма печальным последствиям. В законодательной базе предусмотрена возможность обращения в Росреестр с целью устранения ошибок, которые допущены при оформлении права на недвижимое имущество. Обычно их исправляют в течение 3-х рабочих дней.

Некоторые нововведения, касающихся подтверждающих документов, можно узнать из ролика:

Частные случаи перехода

Переход права собственности на недвижимость различного юридического статуса может отличаться по своей реализации и условиям. Рассмотрим наиболее распространенную процедуру перехода прав на коммерческие объекты недвижимости и ее отличия от общей схемы проведения.

Наиболее важной особенностью при переходе прав на недвижимость коммерческого фонда является отсутствие необходимости в отдельной регистрации письменного договора о купле-продаже. Участники сделки оформляют только право собственности. Кроме того, к перечню документов дополнительно должны быть приложены следующие юридические бумаги:

• свидетельство о регистрации юрлица;
• учредительная документация юрлица;
• документ о получении ИНН;
• протоколы о назначении руководителей юридических лиц;
• конечная редакция Устава;
• конечная редакция Учредительного договора;
• оригинал или заверенная копия протокола заседания директорского совета либо общего собрания акционеров с решением о согласии на сделку;
• оригинал либо копия, заверенная нотариусом, выписки из реестра.

Свои нюансы могут иметь процедуры оформления прав собственности и на прочие виды недвижимого имущества. Наиболее простым и правильным решением будет заблаговременное обращение в Росреестр для уточнения всех этих аспектов и тонкостей. Если у вас имеется такая возможность, лучше обратиться к частному нотариусу, который сможет разъяснить все интересующие вопросы и курировать процедуру до ее завершения.

Оформление перехода прав собственности на недвижимое имущество является сложной процедурой, при которой важно учесть все тонкости и правовые аспекты, чтобы не быть обманутым и удачно завершить сделку. Поэтому не стоит торопиться с оформлением документов и доверяться обходным схемам – все должно соответствовать закону.

Вопрос перехода права собственности связан с тем, с какого именно момента на недвижимое имущество оно возникает. В данном случае следует опираться на гражданское законодательство, судебную практику и условия самого договора. Подробный ответ на этот вопрос представлен в статье.

Право, которое подтверждает владение квартирой как собственностью, может переходить по разным основаниям. В большинстве случаев это договор купли-продажи, однако наряду с ним могут быть и такие случаи:

• мена;
• дарение (в том числе в качестве приза в лотерее, акции и т.п.);
• переход по завещанию после открытия наследства;
• приватизация муниципального или федерального жилья;
• отчуждение по решению суда (например, в связи с арестом за неуплату долгов, алиментов и т.п.).

Переход права собственности может осуществляться между разными владельцами:

• переход доли или всего объекта;
• обмен между физлицами;
• между юрлицами;
• между физическим лицом и юридическим лицом, и наоборот.

С точки зрения закона нет значения, кто именно продает квартиру или другой объект. Но в случае с частными гражданами важно учесть сразу несколько требований:

• факт правомерного владения объектом (квартира находится в личной собственности на законных основаниях);
• полная дееспособность;
• совершеннолетие.

При этом обязательно соблюсти 2 процедуры:

1. Подписать соответствующий договор (в большинстве случаев купли-продажи).
2. Зарегистрировать право в государственном органе (отделение Росреестра).

На обоих этапах участвует и покупатель, и продавец недвижимости. Каждая сторона может прислать своего представителя, который действует на основании заверенной нотариусом, актуальной доверенности. Эти две процедуры выполняются в разное время, что и создает определенные риски для покупателя . Они связаны с тем, что продавец может оказаться недобросовестным, что проявится в следующих его действиях/бездействии:

1. Уклонение от процедуры регистрации. То есть продавец подписывает договор, получает денежные средства наличными или банковским переводом, но не является на процедуру государственной регистрации.
2. Подписание нескольких договоров купли-продажи на одну и ту же квартиру, но с разными лицами. При этом собственник получает средства целиком (или аванс), но также уклоняется от процедуры регистрации права.

Таким образом, покупателю следует не только тщательно проверять юридическую чистоту объекта (для этого в первую очередь любой гражданин может заказать выписку из ЕГРП), но и обратить внимание на текст договора купли-продажи или другого документа. А именно следует учесть, когда происходит аванс, перечисление полной суммы в пользу продавца, а также когда будет совершена регистрация самого права собственности.

Что говорит закон

В первую очередь нужно обратить внимание на следующие вопросы:

1. Когда именно переходит право.
2. Какими полномочиями обладают продавец и покупатель на этапе между подписанием договора и регистрацией.
3. Как законно заставить недобросовестного продавца пройти регистрацию права собственности.

На эти вопросы отвечает, прежде всего, гражданское законодательство и отдельные постановления судов (т.е. судебная практика). Вот основные моменты, которые важно знать покупателю:

В этих ситуациях потерпевшая сторона может потребовать полного возмещения убытков, связанных с уклонением собственника от участия в регистрации. Например, компенсация судебных издержек, оформления документов, проезда, морального ущерба и т.п.

1. Анализируя эти статьи, а также статью 223 Гражданского кодекса, можно однозначно сказать: непосредственно переход права собственности происходит с того момента, когда будет совершена госрегистрация на недвижимое имущество.

Таким образом, даже фактическое подписание договора и акта приема-передачи не являются сами по себе основанием перехода права.

1. Однако если покупатель произвел оплату, выполнил все свои обязанности после подписания договора, это означает, что он сразу становится так называемым «законным владельцем имущества». Об этом прямо утверждается в постановлении Пленума ВАС.

В нем можно найти пункт 60 , в котором прописано, что договор купли-продажи имеет полную юридическую силу даже в отсутствие госрегистрации: т.е. до момента этой регистрации или в случаях, когда продавец по каким-то причинам уклоняется от нее. Признается, что прежний гражданин так и остается в качестве собственника, а покупатель становится законным владельцем. Хотя покупатель пока не вправе распоряжаться недвижимым имуществом (до окончательного перехода права собственности на него).

1. В этом же пункте содержится отсылка на статью 305 Гражданского кодекса . В ней предусмотрено, что добросовестный покупатель признается по крайней мере владельцем помещения. То есть законодательство вводит понятие «собственник» и понятие «владелец», отделяя одно от другого. Владелец может отстаивать свои интересы в судебном порядке, в том числе выступая против собственника.

Этапы правоотношений продавца и покупателя

Таким образом, если говорить об интересах прежнего и нового собственника недвижимого имущества в связи с переходом права собственности, следует обратить внимание на такие нюансы:

1. Договор купли-продажи обязательно проходит госрегистрацию.
2. Во время этой процедуры присутствуют обе стороны.
3. Если продавец уклоняется от присутствия, покупатель обращается в суд.

С точки зрения реализации (продажи) объекта можно выделить по крайней мере три периода правоотношений прежнего и нового собственника. Они подробно описаны в таблице.

Регистрация сделки: пошаговая инструкция

В России все юридические сведения о каждом недвижимом объекте содержатся в едином реестре, который долгое время назывался ЕГРП. С начала 2017 года его называют ЕГРН. Именно в эту базу достоверных данных вносятся записи, отражающие любые изменения, в том числе обмен, продажа, т.е. любой переход права собственности. Основанием для внесения записи служат как раз договор купли-продажи и другие документы.

Шаг 1. Сбор необходимых документов

После того, как стороны подписали договор (они могут сделать это и непосредственно для регистрации), необходимо принести его в местное отделение Росреестра как минимум в трех оригинальных (одинаковых) экземплярах. Наряду с ним предоставляются такие документы:

• паспорта обеих сторон;
• заявления обеих сторон (бланки предоставят на месте);
• акт приема-передачи предоставляется как неотъемлемое приложение к договору;
• предыдущий договор, на основании которого продавец приобрел квартиру;
• свидетельство о собственности;
• технический, кадастровый паспорт;
• , в которой подтверждается факт отсутствия прописанных лиц;
• квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.

Это минимально необходимый перечень бумаг. В дополнение могут потребоваться и другие – например, согласие супруга на продажу, разрешение органов опеки и т.п.

Шаг 2. Совершение регистрации: сроки и стоимость

Во время подписания документов присутствуют в обязательном порядке обе стороны – продавец и покупатель (при необходимости вместо каждого из них могут прийти представители, действующие по доверенности).

В 1998 году были разработаны и утверждены специальные правила, разъясняющие моменты оформления и регистрации сделок с недвижимым имуществом. В том числе, разъясняется, как осуществляется переход права собственности на недвижимое имущество.

Следует учитывать, что все соответствующие сделки являются по сути уникальными, поэтому намного проще обратиться в нотариальную контору, чем самостоятельно разбираться с нюансами современного законодательства.

На основании каких законов проводится обязательная регистрация недвижимого имущества

Процедура описана в статьях 130 и 131 ГК РФ. Однако следует уточнение, внесенное в законодательство позднее. До 1-го марта 2013-го года была необходима регистрация договоров мены, купли-продажи, дарения собственности. В настоящее время регистрировать договор не нужно, так как регистрации подлежит лишь переход прав на собственность объекта.

Тем не менее, до сих пор обязательной регистрации подлежат некоторые договоры.

Среди них:

Обязательное регистрирование договоров в подобных случаях обусловлено высокими рисками.

Стоит заметить, что момент обязательной регистрации прав собственности на недвижимое имущество исчисляется датой вступления в силу ФЗ №122. Следовательно, все права, возникшие до 31.01.1998-го года, признаются действительными и не нуждаются в специальном регистрировании.

Права собственности в этом случае подтверждаются наличием ранее выданных документов, таких как, например, технический паспорт БТИ либо нотариально заверенный договор.

По желанию владельца его права собственности на объект недвижимости, возникшие до указанной даты, можно зарегистрировать. Кроме того, обязательная регистрация необходима при отчуждении недвижимого имущества, права на которое возникли в момент до указанной даты.

Что включают в понятие недвижимое имущество

К недвижимому имуществу относят:

• индивидуальный жилой объект;
• земельный участок;
• квартиру;
• комнату в коммунальной квартире;
• дачу;
• гараж.

Рассмотрим порядок регистрации прав собственности на данные объекты недвижимости.

Порядок регистрации

Чтобы зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество необходимо собрать пакет документов и подать заявление в Росреестр. Подавать заявление в Росреестр нужно по месту нахождения объекта – квартиры, гаража, дачи и т.д. Также подать документы можно в МФЦ – многофункциональные центры.

Какие документы необходимы, чтобы зарегистрировать права на собственность?

В пакет входят:

• Оформленное на специальном бланке, предоставленном в Росреестре либо в МФЦ, заявление о переходе собственности;
• Документ, устанавливающий права собственности на объект недвижимости. К ним относят договоры мены, дарения, купли-продажи, ренты, приватизации, свидетельство о наследстве;
• Кадастровый паспорт на объект недвижимого имущества. В этом документе указаны кадастровая стоимость объекта, кадастровый номер квартиры, технические, а также архитектурные параметры. В случае отсутствия документа перед оформлением передачи прав собственности его получают в кадастровой палате;
• Оригинал и копия квитанции, свидетельствующей об уплате государственной пошлины;
• Так как в квитанцию об уплате государственной пошлины вписывают номер СНИЛС, податель заявления должен иметь при себе страховое свидетельство;
• Паспорт, а также копию документа с главной страницей и страничкой о регистрации по месту жительства.

При приеме пакета документов в МФЦ или Росреестре заявитель получает расписку с обязательным указанием даты, когда можно будет получить готовое свидетельство права собственности. Выдается свидетельство, отпечатанное на обычном листе формата А4 белого цвета.

Свидетельство подтверждает информацию об объекте только на момент выдачи. Если в дальнейшем произойдут какие-либо изменения, например, дача будет заложена, для получения сведений нужно будет обращаться с запросом в Росреестр.

Каков размер государственной пошлины

Регистрация предусматривает уплату пошлины:

• Для граждан размер госпошлины в этом случае составляет 2000 рублей;
• Для организаций размер пошлины – 22 000 рублей;
• Если регистрируют права на земельный участок, который будет использован для предпринимательской деятельности, размер пошлины – 350 рублей.

В какой срок проходит регистрация

Точная дата, определяющая срок, когда можно будет получить свидетельство о регистрации, указывается в выданной в Росреестре расписке:

При оформлении прав собственности их регистрируют в ЕГРП – едином государственном реестре. Если гражданин собирается совершить сделку с недвижимостью, он может уплатить государственную пошлину и получить сведения о том, кому принадлежит данная собственность, когда были зарегистрированы права, кто является владельцем. Можно также получить справку о недвижимом имуществе через портал государственных услуг либо на сайте Росреестра.

Это значительно упрощает сбор информации в случае сделки и предупреждает риски мошенничества. Однако стоит помнить, что любая сделка с недвижимостью предполагает множество нюансов. Порой, разобраться в них под силу только профессионалу.

Поэтому намного проще обратиться в нотариальную контору, где помогут подготовить пакет документов, проследят за чистотой сделки, подскажут, как зарегистрировать недвижимость, полученную в результате покупки, наследования, дарения.

Обращение к нотариусу поможет существенно сократить время, которое затрачивается на оформление бумаг и, возможно, убережет вас от риска потери денежных средств в случае неправильного составления договора или прочих видов мошенничества.

Переход права собственности - передача права собственности от одного лица к другому лицу. С переходом права собственности связаны налоговые последствия.

Определение из нормативных актов

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Комментарий

Момент перехода права собственности на товар (см. ) важен в налогообложении тем, что именно с этим моментом связана и, соответственно, возникновение налоговых обязательств. Если нет перехода права собственности на товар, то нет и (соответственно, нет налогообложения с операции по реализации имущества).

Так, передача товара на склад на хранения хранителю не приводит к переходу права собственности на товар.

По общему правилу, право собственности переходит в момент передачи товара покупателю (непосредственно или через транспортную или иную организацию). В то же время, договором можно предусмотреть иную дату перехода права собственности (например, после полной оплаты товара покупателем).

Правила, регулирующие передачу вещи, установлены статьей 224 ГК РФ:

«1. Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.

Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

2. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

3. К передаче вещи приравнивается передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на нее».

Если отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Такая ситуация, к примеру с объектами недвижимости, которые подлежат обязательной государственной регистрации.

Следует отметить, что в международной торговле применяются правила ИНКОТЕРМС. Эти правила регулируют порядок перехода риска случайной гибели от поставщика к покупателю, но не регулируют вопрос перехода права собственности.

C 1 января 2011 года вступили в силу новые Международные правила толкования торговых терминов "Инкотермс 2010 (публикация МТП N 715)". Раздел «1. Цель и сфера применения Инкотермс» специально оговаривает – «Хотя Инкотермс крайне важны для реализации договора купли-продажи, значительное число проблем, возникающих в таком договоре, в них вообще не регулируются, например переход права собственности и иных вещных прав , неисполнение договора и последствия неисполнения, а также освобождение от ответственности в определенных ситуациях».

Важное судебное решение

Суд, определяя дату получения дохода от реализации товаров, не принял во внимание условие договора купли-продажи о сохранении права собственности на переданный товар за продавцом до момента его полной оплаты покупателем, поскольку это условие не отражало фактические отношения сторон и реальные финансово-экономические результаты их деятельности.

Между обществом и покупателем заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым общество поставило товар. Доход от реализации данного товара не был учтен для целей налогообложения ни на момент отгрузки товара покупателю, ни на момент налоговой проверки, несмотря на получение частичной оплаты.

Обосновывая правомерность совершенных действий, общество представило налоговому органу дополнительное соглашение к договору купли-продажи, согласно которому право собственности на товар переходит к покупателю с момента его полной оплаты (ст. 491 ГК РФ). Поскольку на момент налоговой проверки товар оплачен полностью не был, то в силу ст. 39 и п. 3 ст. 271 НК РФ дата, на которую доход от реализации признается полученным, не наступила.

Судебный орган встал на сторону налогового органа, отметив – «Статья 491 ГК РФ предусматривает право продавца потребовать от покупателя возврата переданного товара в случае, если тот не будет оплачен. Обеспечением данного права является установление в этой статье в качестве общего правила запрета для покупателя отчуждать товар или распоряжаться им иным образом до момента перехода к нему права собственности на товар. В рассматриваемом деле предметом продажи выступал товар, характеризуемый родовыми признаками, предназначавшийся как для дальнейшей перепродажи (колесные диски), так и для фактического потребления путем использования при ремонте другой вещи (запасные части). Стороны не приняли мер по индивидуализации переданного товара (отграничению от иного товара покупателя), общество не осуществляло контроля за сохранностью товара и его наличием у покупателя.»