Главная Связь и интернет Ограничение вещных прав. Право собственности и ограниченные вещные права. Способы их защиты. Право хозяйственного ведения

Ограничение вещных прав. Право собственности и ограниченные вещные права. Способы их защиты. Право хозяйственного ведения

Категория «вещные права» охватывает не только право собственности, но и некоторые другие права. Право собственности является наиболее широким по содержанию вещным правом (три правомочия собственника — владеть, пользоваться и распоряжаться).

Ограниченное вещное право представляет собой право на чужую вещь , у которой уже есть собственник, поэтому правомочия обладателя вещного права отличаются от правомочий собственника: здесь правомочия обладателя вещного права ограничиваются возможностью владеть и пользоваться вещью в том или ином отношении; распоряжаться данной вещью можно только с согласия собственника и в рамках предоставленных им полномочий.

Таким образом, под ограниченным вещным правом понимается право в том или ином ограниченном отношении использовать чужое , как правило недвижимое, имущество в своих интересах без посредства его собственника (в том числе и помимо его воли).

Характерным признаком вещных прав является закрепленное законом право следования при переходе права собственности на имущество к другому лицу, т.е. вещное право на имущество как бы следует за этим имуществом, обременяя его.

Содержание и характеристика ограниченных вещных прав

— наиболее широкое по содержанию . В отличие от него ограниченное вещное право представляет собой право на чужую вещь (jura in re aliena ), уже присвоенную другим лицом — собственником. Одним из наиболее характерных примеров данного права является — право пользования чужой недвижимой вещью в определенном, строго ограниченном отношении (право прохода или проезда через чужой земельный участок).

Предоставляемые вещными правами возможности уже, чем правомочия собственника (отсюда и термин — «ограниченные вещные права»).

В российском гражданском праве практически все ограниченные вещные права (за исключением залога и права удержания) имеют объектом недвижимое имущество (недвижимые вещи).

Особенности ограниченных вещных прав

Характерным признаком ограниченных вещных прав является их сохранение при смене собственника соответствующего имущества (в том числе в случае его продажи, перехода по наследству и т. д.) - право следования. Ограниченные вещные права как бы обременяют имущество, т. е. всегда следуют за вещью, а не за собственником. Тем самым они ограничивают права собственника на его имущество, поскольку он в этом случае обычно лишается возможности свободного пользования своим имуществом, хотя, как правило, сохраняет возможность распоряжения им. При прекращении ограниченных вещных прав право собственности «восстанавливается» в первоначальном объеме без каких-либо дополнительных условий.

Субъекты этих прав могут осуществлять их защиту в судебном порядке от неправомерных посягательств любых лиц, включая собственника вещи, подавая вещно-правовые иски (ст. 301-305 ГК РФ).

Следующим свойством ограниченных вещных прав является их производность , зависимость от права собственности как основного вещного права. При отсутствии или прекращении права собственности на вещь невозможно установить или сохранить на нее ограниченное вещное право (например, в отношении бесхозяйного имущества).

Классификация ограниченных вещных прав

Российское гражданское законодательство предусматривает несколько групп ограниченных вещных прав. В эту систему входят, во-первых, вещные права некоторых юридических лиц на хозяйствование с имуществом собственника; во-вторых, ограниченные вещные права по использованию чужих земельных участков; в-третьих, права ограниченного пользования иным недвижимым имуществом (главным образом жилыми помещениями); в-четвертых, обеспечивающие надлежащее исполнение обязательств права залога (залогодержателя) и удержания, объектами которых, в отличие от иных вещных прав, могут являться движимые вещи.

К вещным правам юридических лиц на хозяйствование с имуществом собственника относятся право хозяйственного ведения и право оперативного управления.

К ограниченным вещным правам по использованию чужих земельных участков относятся:

принадлежащее гражданам право пожизненного наследуемого владения землей (по сути — бессрочной аренды);
право постоянного (бессрочного) пользования землей, субъектом которого могут быть как граждане, гак и юридические лица;
сервитута (сервитутные права), которые могут иметь объектом (обременять в том или ином отношении) не только земельные участки (например, путем предоставления субъекту права возможности прохода или проезда через чужой земельный участок и т. п.), но и здания, и сооружения. В ГК РФ они рассматриваются как права ограниченного пользования соседним участком (земельные сервитута), возникающие на основе соглашения собственников соседствующих участков (с возможностью, однако, принудительного установления судом такого сервитута). Водные сервитута в виде прав на забор воды, водопои скота, осуществления паромных и лодочных переправ через водные объекты по соглашению с их собственниками предусмотрены ст. 43-44 Водного кодекса РФ;
право застройки чужого земельного участка, принадлежащее субъектам прав пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования. Оно заключается в возможности возведения на соответствующем участке зданий, сооружений и других объектов недвижимости, становящихся при этом собственностью застройщика.

Особую группу ограниченных вещных прав составляют вещные права, обеспечивающие надлежащее исполнение обязательств. К их числу относятся:

залоговое право (в случаях, когда его объектом является вещь, а не имущественное право);
право удержания (ст. 359 ГК РФ).

Объектом этих прав может являться как недвижимое, так и движимое имущество (веши), а в их содержание входит возможность принудительной реализации соответствующих вещей помимо воли их собственника, т. е. пре- крашение самого основного права — права собственности. Указанные обстоятельства не имеют места в отношении других видов ограниченных вещных прав.

Виды ограниченных вещных прав

К ограниченным нравам лиц, не являющихся собственниками , относятся (сг. 216 ГК РФ):

право хозяйственного ведения:
право оперативного управления;
право застройки чужого земельного участка (принадлежит субъектам прав пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования);
сервитутые права ();
право пользования жильем членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении (ст. 292 ГК РФ);
право пожизненного проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу в соответствии с договором ренты (пожизненное содержание с иждивением) или завещательным отказом (ст. 1137 ГК РФ):
право залога (ст. 334 ГК РФ);
право удержания (ст. 359 ГК РФ). Рассмотрим некоторые из вещных прав.

1. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления — это вещные права юридических лиц по использованию чужого имущества. В возникающих при этом отношениях участвуют два субъекта: пользователь чужого имущества (юридическое лицо) и собственник, закрепивший свое имущество за пользователем.

Появление этих вещных прав в отечественном законодательстве связано с существованием в СССР плановой экономики, регулируемой государством. При изменении в законодательстве был предложен способ хозяйствования с имуществом публичного собственника (государства). И в гражданском обороте появились юридические лица с закрепленным за ними имуществом (на праве хозяйственного ведения, оперативного управления).

Субъектами (носителями) этого права могут быть только юридические лица, причем существующие лишь в двух организационно- правовых формах — предприятия и учреждения. При этом субъектами права хозяйственного ведения могут быть только государственные и муниципальные предприятия (ст. 113, 114 ГК РФ), а субъектами оперативного управления — только казенные предприятия (ст. 115 ГК РФ) и учреждения (ст. 120 ГК РФ).

Учреждение и казенное предприятие , за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением или казенным предприятием либо приобретенное учреждением или казенным предприятием за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества.

Частное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.

Частное учреждение вправе осуществлять приносящую доходы деятельность, только если такое право предусмотрено в его учредительном документе, при этом доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение частного учреждения.

Автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленными за ним собственником или приобретенными за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, автономное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом.

Бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом.

Автономное и бюджетное учреждения вправе осуществлять приносящую доходы деятельность лишь постольку, поскольку это слу- жиг достижению целей, ради которых эти учреждения созданы, и соответствующую этим целям, при условии, что такая деятельность указана в учредительных документах. Доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения.

Казенное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом без согласия собственника имущества. Казенное учреждение может осуществлять приносящую доходы деятельность в соответствии со своими учредительными документами, при этом доходы, полученные от этой деятельности, поступают в соответствующий бюджет бюджетной системы РФ (ст. 298 ГК РФ).

Различия между правом хозяйственного ведения и правом оперативного управления состоят в содержании и объеме правомочий, которые их обладатели получают от собственника на закрепленное за ними имущество.

Право хозяйственного ведения - это право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом собственника в пределах, установленных законом или иными правовыми актами (ст. 294 ГК РФ). В частности, унитарное предприятие на праве хозяйственного ведения не может самостоятельно распоряжаться имеющейся у него недвижимостью, но в то же время оно может самостоятельно распоряжаться движимым имуществом (п. 2 ст. 295 ГК РФ), а также полученной прибылью.

При этом виде права собственник имущества (учредитель предприятия). закрепивший свое имущество за предприятием, сохраняет право на создание, реорганизацию и ликвидацию предприятия, право осуществления контроля за сохранностью и использованием по назначению выданного им имущества, а также право на получение части прибыли.

Право оперативного управления - это право владеть и пользоваться имуществом собственника лишь в пределах, установленных законом, в соответствии с целями деятельности, назначением имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаться этим имуществом с согласия его собственника (п. 1 ст. 296 ГК РФ).

Собственник (учредитель предприятия) вправе изъять у субъекта права оперативного управления свое имущество, закрепленное за ним, и распорядиться им по своему усмотрению (если, например, имущество используется не по назначению).

2. Вещные права лиц, не являющихся собственниками земельных участков, возникают у их обладателей по основаниям, предусмотренным законодательством.

Виды вещных прав на земельные участки:

право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
право застройки чужого земельного участка.

Гражданин, владеющий земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения , имеет право самостоятельно, не спрашивая согласия собственника, передавать земельный участок либо его часть в безвозмездное пользование, в аренду, возводить на участке строения, приобретая на них право собственности. Но он не вправе отчуждать земельный участок, т.е. продавать, передавать в залог (ст. 267 и 270 ГК РФ). Правом пожизненного наследуемого владения земельным участком может обладать только гражданин.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком может предоставляться и гражданам, и юридическим лицам. Упра- вомоченные субъекты вправе самостоятельно использовать земельный участок, но по общему правилу они не могут совершать сделки с ним — передавать в аренду или безвозмездное срочное пользование — без согласия собственника.

Право застройки чужого земельного участка связано с вещными правами на землю.

Сервитутные права (сервитуты). Ограниченное вещное право пользования чужим имуществом называется сервитутом (ст. 216, 274-277 ГК РФ). Это право проезда, прохода и т.д. через чужой земельный участок. Принято считать, что предметом сервитута могут быть земельные участки, здания, сооружения, водные объекты. Однако, по мнению некоторых ученых-юристов, сервитутное право может применяться также к правам личности.

Право ограниченного пользования иным недвижимым имуществом представлено в законодательстве РФ:

правом пользования жилым помещением членами семьи собственника жилья (ст. 292 Г К РФ);
правом пользования жилым помещением, принадлежащим другому лицу, и пожизненного проживания в нем (договор ренты, завещательный отказ).

Вещные права, обеспечивающие надлежащее исполнение обязательств, — это:

залоговое право (залогодержателю принадлежит право удовлетворения своих требований из стоимости заложенного имущества);
право удержания.

Все эти виды прав рассмотрим подробнее в гл. 23 «Обеспечение исполнения обязательств».

Сервитутное право обременяет имущество собственника. Субъектами сервитутных правоотношений могут быть граждане и юридические лица.

Виды сервитутов:

публичные, устанавливаемые законом в интересах всех лиц (например, каждый может пользоваться водными объектами в соответствии со ст. 43 Водного кодекса РФ);
частные, устанавливаемые на основании договора (по решению суда).

Суть сервитутного права легко можно понять на примере земельного сервитута. Так, собственник земельного участка вправе требовать от собственника соседнего земельного участка права ограниченного пользования им для прохода, проезда и т.д.

Сервитут устанавливается по соглашению сторон, а в случае недостижения соглашения — по решению суда. Сервитут подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ), он может быть возмездным.

За сервитутом закреплено право следования. Это значит, что он сохраняется и при смене собственника земельного участка.

Категория «вещные права» охватывает не только право собственности, но и некоторые другие права. Право собственности является наиболее широким по содержанию вещным правом (три правомочия собственника - владеть, пользоваться и распоряжаться).

Ограниченное вещное право представляет собой право на чужую вещь, у которой уже есть собственник, поэтому правомочия обладателя вещного права отличаются от правомочий собственника: здесь правомочия обладателя вещного права ограничиваются возможностью владеть и пользоваться вещью в том или ином отношении; распоряжаться данной вещью можно только с согласия собственника и в рамках предоставленных им полномочий.

Таким образом, под ограниченным вещным правом понимается право в том или ином ограниченном отношении использовать чужое, как правило недвижимое, имущество в своих интересах без посредства его собственника (в том числе и помимо его воли).

Характерным признаком вещных прав является закрепленное законом право следования при переходе права собственности на имущество к другому лицу, т.е. вещное право на имущество как бы следует за этим имуществом, обременяя его.

К ограниченным правам лиц, не являющихся собственниками, относятся (ст. 216 ГК РФ):

· право хозяйственного ведения;

· право оперативного управления;

· право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

· право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

· право застройки чужого земельного участка (принадлежит субъектам прав пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования).

· сервитутные права (сервитуты);

· право пользования жильем членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении (ст. 292 ГК РФ);

· право пожизненного проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу в соответствии с договором ренты (пожизненное содержание с иждивением) или завещательным отказом (ст. 1137 ГК РФ).

· право залога (ст. 334 ГК РФ);

· право удержания (ст. 359 ГК РФ);

Рассмотрим некоторые из вещных прав.

1. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления - это вещные права юридических лиц по использованию чужого имущества. В возникающих при этом отношениях участвуют два субъекта: пользователь чужого имущества (юридическое лицо) и собственник, закрепивший свое имущество за пользователем.

Субъектами (носителями) этого права могут быть только юридические лица, причем существующие лишь в двух организационно-правовых формах - предприятия и учреждения. При этом субъектами права хозяйственного ведения могут быть только государственные и муниципальные предприятия (ст. 113, 114 ГК РФ), а субъектами оперативного управления - только казенные предприятия (ст. 115 ГК РФ) и учреждения (ст. 120 ГК РФ).

Право хозяйственного ведения - это право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом собственника в пределах, установленных законом или иными правовыми актами (ст. 294 ГК РФ). В частности, унитарное предприятие на праве хозяйственного ведения не может самостоятельно распоряжаться имеющейся у него недвижимостью (п. 2 ст. 295 ГК РФ), но в то же время оно может самостоятельно распоряжаться движимым имуществом (п. 2 ст. 295 ГК РФ), а также полученной прибылью.

При этом виде права собственник имущества (учредитель предприятия), закрепивший свое имущество за предприятием, сохраняет право на создание, реорганизацию и ликвидацию предприятия, право осуществления контроля за сохранностью и использованием по назначению выданного им имущества, а также право на получение части прибыли.

Право оперативного управления - это право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом собственника лишь в пределах, установленных законом, в соответствии с целями их деятельности, заданиями собственника и назначением имущества (п. 1 ст. 296 ГК РФ).

Виды вещных прав на земельные участки:

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

Право застройки чужого земельного участка.

Гражданин, владеющий земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения, имеет право самостоятельно, не спрашивая согласия собственника, передавать земельный участок либо его часть в безвозмездное пользование, в аренду, возводить на участке строения, приобретая на них право собственности. Но он не вправе отчуждать земельный участок, т.е. продавать, передавать в залог (ст. 267 и 270 ГК РФ). Правом пожизненного наследуемого владения земельным участком может обладать только гражданин.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком может предоставляться и гражданам, и юридическим лицам. Управомоченные субъекты вправе самостоятельно использовать земельный участок, но по общему правилу они не могут совершать сделки с ним - передавать в аренду или безвозмездное срочное пользование - без согласия собственника.

Право застройки чужого земельного участка связано с вещными правами на землю.

3. Сервитутные права (сервитуты). Ограниченное вещное право пользования чужим имуществом называется сервитутом (ст. 216, 274-277 ГК РФ). Это право проезда, прохода и т.д. через чужой земельный участок. Принято считать, что предметом сервитута могут быть земельные участки, здания, сооружения, водные объекты. Однако, по мнению некоторых ученых-юристов, сервитутное право может применяться также к правам личности.

4. Право ограниченного пользования иным недвижимым имуществом представлено в законодательстве РФ:

Правом пользования жилым помещением членами семьи собственника жилья (ст. 292 ГК РФ);

Правом пользования жилым помещением, принадлежащим другому лицу, и пожизненного проживания в нем (договор ренты, завещательный отказ).

5. Вещные права, обеспечивающие надлежащее исполнение обязательств, - это:

Залоговое право (залогодержателю принадлежит право удовлетворения своих требований из стоимости заложенного имущества);

Право удержания.

Все эти виды прав рассмотрим подробнее в гл. 23 «Обеспечение исполнения обязательств».

Сервитутное право обременяет имущество собственника.

Субъектами сервитутных правоотношений могут быть граждане и юридические лица.

Виды сервитутов:

Публичные, устанавливаемые законом в интересах всех лиц (например, каждый может пользоваться водными объектами в соответствии со ст. 43 Водного кодекса РФ);

Частные, устанавливаемые на основании договора (по решению суда).

Сервитут устанавливается по соглашению сторон, а в случае недостижения соглашения - по решению суда. Сервитут подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ), он может быть возмездным.

Юкша Я.А. Учебник "Гражданское право"

Понятие и виды ограниченных вещных прав широко рассматриваются в гражданском законодательстве России. В одной из статей Гражданского кодекса государства говорится о том, что данное понятие относится к отдельному довольно масштабному институту отрасли права - вещному.

Что можно отнести к числу ограниченных вещных прав? Какое значение данное понятие имеет в юридической практике и какими особенностями обладает? Обо всем этом далее.

Общее понятие

Понятие ограниченных вещных прав в гражданском праве может быть рассмотрено с разных сторон: с субъективной и объективной. Так, в первом случае оно точно определяется совокупностью узаконенных норм, которые созданы для того, чтобы заниматься регулированием отношений, возникших в сфере, отнесенной к вещным правам такого типа. Все данные нормы зафиксированы в общедоступных нормативных актах, яркими примерами которых являются Земельный и Гражданский кодексы.

Если рассматривать такое понятие в субъективном смысле, то оно определяет юридическое право одного лица на управление определенной вещью, которая относится к собственности иного лица. Ярким примером, который прекрасно раскрывает понятие на практике, является аренда жилья.

Признаки

Основные признаки ограниченных вещных прав, четко характеризующих их, прекрасно выделяют данную группу гражданских прав из массы остальных. Так, один из признаков, в соответствии с которым можно четко определить, что право будет считаться ограниченным вещным, - это способ его реализации. Особенность его заключается в том, что все вещные права относительно объекта осуществляются исключительно лицом, которое является владельцем имущества. Что касается обязательственных прав, то все они производятся обязанным лицом (в случае с договором аренды данное право будет возложено на арендатора).

Еще один признак, который обязательно необходимо упомянуть в характеристике ограниченных вещных прав - это характер их защиты. В российском законодательстве указано, что данная категория прав защищается в судебном порядке путем подачи любого из двух типов исков: вещно-правового или обязательственно-правового. Первый вариант применяется исключительно для того, чтобы защитить свое право на владение собственностью, а второй - для того, чтобы вернуть неосновательное обогащение. Кроме этих двух категорий исков, в случае необходимости истребования выплаты компенсации в связи с национализацией (такое право предусмотрено в ст. 306 ГК РФ), истец может обратиться в суд с деликтным иском.

Еще одна характеристика, которая неотъемлема для ограниченных вещных прав - это объект. В данной категории основным объектом считаются вещи. Также к числу объектов можно отнести определенный спектр обязательств должника по отношению к кредитору, которые выражаются в конкретной модели его поведения.

Еще одна характеристика данной группы состоит в том, что понятие и виды ограниченных вещных прав могут быть установлены исключительно законодательным путем. Перечень таковых можно встретить в статье 216 Гражданского кодекса. Этот список считается открытым и не считается исчерпывающим, так как предусматривает далеко не полный спектр всех возможных ограниченных прав в сфере обращения с вещами и имуществом - некоторые из них представлены в других законах федерального уровня.

Что касается содержания прав, то оно может регулироваться как с помощью императивного, так и с помощью диспозитивного метода. Императивные предписания существуют для регулирования определенного списка правомочий, которыми может пользоваться субъект вещных прав. Такие права не могут быть изменены путем заключения договора. Как это выражается на практике? Ярким примером тому может послужить запрет установки ограничений на любую форму отчуждения имущества в процессе заключения договора его купли-продажи.

Что касается метода диспозитивного регулирования, то он более свойственен для обязательственных отношений. Это означает, что, например, в тексте договора аренды недвижимости стороны могут устанавливать любые законные обязательства между собой.

Особенности

Как и другие категории прав, имеют свои особенности и ограниченные вещные права. Одна из них заключается в том, что все они напрямую зависят от права частной собственности и носят ярко выраженный производный характер от него. Наделение таким видом прав другое лицо не лишает собственника права распоряжаться имуществом, которое является непосредственным объектом вещного права.

Что касается содержания вещного права рассматриваемого типа, то его значение намного уже, чем то, которое имеет право собственности на это же имущество. Как минимум данная особенность хорошо заметна в том, что, например, арендатор не имеет права никоим образом отчуждать взятое во временное пользование имущество. Отсюда также можно выделить и другую особенность этой категории прав, которая заключается в том, что предоставление вещного права с учетом ограниченного характера не лишает собственника имущества полного спектра вещных прав на него.

Право хозяйственного ведения

Данный тип ограниченного вещного права очень часто встречается на практике. Он представляет собой право отдельных государственных органов, а также муниципальных учреждений пользоваться некоторым имуществом, предоставленным им на основании договора передачи. Как правило, к такому типу имущества относятся здания государственных учреждений, которые предоставляются в ограниченное владение органам, службам, а также организациям, а также все оборудование, техника, мебель и другие принадлежности, которые нужны пребывающим в структуре лицам для исполнения их служебных и должностных обязанностей в надлежащем виде.

Главная особенность такого права заключается в том, что его носителями могут быть исключительно юридические лица, причем только в двух формах: учреждение и предприятие.

Оперативное управление

Это еще один тип ограниченных вещных прав в гражданском праве. По своей природе он имеет некоторые особенности. Первая заключается в том, что право оперативного управления имуществом - это ограниченное вещное право юридических лиц, в роли выступают исключительно казенные предприятия. На практике можно легко заметить то, что права такого типа предприятия очень сильно ограничены, даже если сравнивать их со спектром законных возможностей, которыми наделены унитарные предприятия. Так, например, для того чтобы произвести отчуждение или распорядиться иным образом вверенным в его пользование имуществом, казенное предприятие обязано запросить соответствующее разрешение на данную процедуру у его собственника и получить на него положительный ответ.

Что касается права самостоятельного распоряжения, то оно распространяется только на всю ту продукцию, которую производит предприятие с помощью вверенного имущества, то есть на производные продукты. Однако данное право также может быть ограничено в нормах законодательства (относительно определенного перечня объектов) или договорами. Также в рамках предоставленного ему права оперативного управления может самостоятельно распоряжаться имуществом, которое было приобретено им на средства, выделенные по смете.

Что касается прав собственника, который имеется на казенном предприятии, использующего имущество по праву оперативного управления, то он имеет право на изъятие того имущества, которое считается лишним, используется не по назначению или не применяется на практике вовсе. Такими вещами он имеет право распоряжаться по собственному усмотрению.

В юридической практике нередко встречается иное ограниченное вещное право - самостоятельного распоряжения. Однако большинство ученых в области юриспруденции считают его всего лишь разновидностью права оперативного управления.

Что касается частных учреждений, то они не имеют права отчуждать вверенное им собственниками имущество. Такой запрет также распространяется на имущество, которое было приобретено за счет специально выделенных на это средств со стороны владельца.

Пожизненное владение участком

Рассматриваемая категория прав может встречаться не только в сфере гражданского права. Идеальным примером содержания таковых может стать сфера земельных правоотношений. В юридической литературе такой тип правоотношений в римском праве носит название эмфитевзис. Оно характеризуется как возможность лица пользоваться имением или землей за определенную арендную плату, обеспечивая надлежащее его состояние в течение всего периода использования.

В земельном праве ограниченные вещные права могут быть предоставлены в виде законной возможности лица на Оно может быть распространено только на те участки, которые находятся в муниципальной или же государственной собственности. Однако следует отметить, что такая возможность в наше время возможна только для тех лиц, которые законно оформили такое право в период до 2001 года, пока не был введен в действие Земельный кодекс, в содержании которого такой типа права не предусматривается.

На что имеет право гражданин, который владеет участком земли на таких условиях? В первую очередь он может пользоваться им по назначению, имеет право передавать все права на него по наследству (как владения, так и пользования), а также строить на этой земле недвижимое имущество любого типа, становясь автоматически его собственником. Кроме всего вышеперечисленного, лицо, которое имеет право пожизненного владения землей, имеет право сдавать участок в аренду, причем как на платной, так и на безвозмездной основе. Более того, человек, который владеет таким участком на праве пожизненного наследуемого пользования, может приобретать его в собственность частного типа.

Право бессрочного пользования участком

В систему ограниченных вещных прав также входит законная возможность постоянного использования земельного участка, которое относится к категории муниципальной собственности или государственной. Данное право также относится к категории земельных, как и то, что было упомянуто выше.

Основная особенность такого типа ограниченного вещного права заключается в методах его предоставления. Оно может быть предоставлено исключительно органами государственной власти или муниципальными органами. Что касается такого вида права, то оно предоставляется также собственнику здания или любого другого недвижимого имущества, которое находится на территории муниципального участка. Однако в данном случае право бессрочного пользования на данный участок предоставлено быть не может - это указано в части 2 статьи 30 Земельного кодекса РФ.

В чем состоит разница между правом пожизненного наследуемого владения и правом бессрочного пользования? В том, что во втором случае пользователь имеет более узкий круг прав и полномочий, чем в первом. Так, в случае получения права бессрочного пользования определенным участком лицо может эксплуатировать его только по назначению, которое всегда указывается в содержании акта о предоставлении земли в пользование. Законодателем разрешено самостоятельное пользование таким участком лицом, которому был предоставлен такой тип ограниченного вещного права. К правам обладателя такой земли можно также отнести возможность возводить строение, а также недвижимое имущество любого типа, впоследствии становясь его законным собственником. Бессрочный владелец также имеет право сдавать вверенный ему участок в аренду другим лицам, причем как на платной, так и на бесплатной основе.

При необходимости и при наличии желания гражданин, который владеет участком на праве бессрочного пользования, может приобрести его в собственность.

Сервитут

Понятие сервитута известно еще со времен Древнего Рима, где данное право определяло возможность временного пользования земельными участками. В современной юридической практике он является особым видом ограниченного вещного права и определяется как законная возможность лица в ограниченной форме использовать чужое недвижимое имущество. Это понятие широко применяется как в земельном, так и в гражданском праве. Особенность понятия сервитута заключается в том, что оно распространяется только на соседние участки. Оно не может быть применено в том случае, если лицо планирует приобрести такое ограниченное право с целью, которая выступает против интересов собственника данной земли (например, для постройки прохода, дороги и т. д.).

Для того чтобы установить сервитут, лица обязаны заключить между собой соглашение соответствующего содержания, в котором будут прописаны все условия использования участка. Собственник участка имеет полное право требовать от лиц, которые планируют получить землю в пользование, оплату за его использование - сумма таковой устанавливается по договоренности сторон, она обязательно должна быть отражена в данном соглашении. В случае предоставления сервитута на отдельный участок его собственник не теряет своих законных прав на распоряжение им, а также владение и пользование.

В законодательстве различают два типа сервитута: частный и публичный. В первом случае он устанавливается правилами, прописанными в гражданском законодательстве, а во втором - законами или отдельными нормативными правовыми актами. Как правило, публичные сервитуты предоставляются на случай строительства коммуникаций (дорог, проходов, проездов), установки знаков или для определения территории вокруг крупных природных объектов, для обеспечения подъезда к ним и размещения возле них. Все публичные сервитуты могут быть установлены только для обеспечения интересов общества, в то время как частные создаются только с учетом двух сторон.

Что касается сроков, то сервитут может устанавливаться как на срочной, так и на постоянной основе. Еще одной особенностью сервитута считается свойственное ему право следования, которое означает, что даже при смене владельца земельного участка право сервитута будет действительно в течение всего оговоренного в соглашении срока.

Иные

Все перечисленные вещные права, имеющие ограниченный характер, являются основными. Однако кроме них также существуют другие. В их числе можно выделить право на пользования жильем членами семьи собственника, залога и удержания, а также право определенного учреждения распоряжаться доходами и имуществом, которые были получены в ходе ведения хозяйственной деятельности, по своему усмотрению - данная возможность регулируется хозяйственным законодательством РФ.

Отдельное внимание в праве уделяется возможности фактического владельца имущества, который не является его официальным владельцем, однако, несмотря на это, открыто владеет им как своим, причем добросовестно.

Залог и удержание

Правовое регулирование ограниченных вещных прав такого типа осуществляется в соответствии с положениями, предписанными в гражданском законодательстве. В статьях Гражданского кодекса прописано, что залог может быть установлен в отношении любой вещи, а не имущественного права в целом. Залог может быть взят одной стороной от другой для того, чтобы обеспечить исполнение долгового обязательства. В том случае если обязательство не будет исполнено должником, то взятое в залог имущество может быть реализовано с помощью торгов для того, чтобы возместить необходимую сумму.

К числу ограниченных вещных прав можно отнести и право удержания. Для него характерно то, что оно может быть установлено как в отношении недвижимого, так и в отношении движимого имущества. Содержание такого права состоит в возможности обеспечения реализации вещей, независимо от воли их владельца, причем для этого, как правило, используются принудительные меры. В ходе реализации такого права владелец вещи теряет право частной собственности на нее.

Что не является ограниченным вещным правом

Гражданское законодательство России предусматривает систему вещных прав, в которую входят все перечисленные права, а также право частной собственности, которое выделено в отдельную категорию, не относящуюся к ограниченным правам.

Право частной собственности не будет считаться ограниченным вещным, так как имеет существенные отличия от него, которые в первую очередь заключаются в спектре возможностей лица в использовании имущества. Анализируя юридическую практику, можно легко заметить, что понятие права собственности является более широким, нежели ограниченного вещного. Это прежде всего связано с тем, что второе является производным от первого.

Особенностью права частной собственности является то, что владелец имущества, наделяя кого-либо ограниченным правом на свою вещь или недвижимость, не перестает быть ее законным владельцем. Кроме этого, владелец также имеет право осуществлять все законные действия в отношении своего имущества: распоряжаться им, владеть и пользоваться. Осуществление перечисленных прав сводится к тому, что собственник имеет право передавать свое имущество в постоянное или временное пользование иным лицам, устанавливая различные требования. Как правило, такие действия производятся на основании договора. Кроме этого, законодательство разрешает собственнику производить любые действия с этим имуществом, не противоречащие законам государства, а также использовать на свое усмотрение плоды, которые оно приносит. В случае с ограниченным правом такое есть не всегда.

Что касается защиты права собственности, то она также производится исключительно в судебном порядке, путем подачи иска, в содержании которого будут указаны соответствующие требования. Путем подачи виндикационного иска владелец имеет право затребовать возврат его законного имущества в том случае, если иное лицо завладело им на незаконных основаниях. Что касается предмета такого иска, то им может быть объект, который имеет некоторые отличительные черты и особенности, которые в юридической практике называются индивидуально-определенными признаками.

Что касается негаторного иска, то в его содержании находятся требования относительно устранения препятствий к осуществлению права владения имуществом. По таким делам ответчиком признается лицо, которое своими действиями создает такие препятствия.

В настоящий момент в редакционной доработке Советом при Президенте Российской Федерации находится проект изменений в раздел II ГК РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Изменения разработаны на основании Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 года № 1108 , Концепцией развития гражданского законодательства Российской Федерации (проект федерального закона № 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую , а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации", далее - законопроект). Данным законопроектом планируется внести существенные изменения в институт вещного права . Так, например, намечается уточнить положения раздела , посвященного вещным правам, а сам раздел "Право собственности и другие вещные права" изменить на "Вещные права" и дополнить новыми подразделами вещных прав (см. таблицу).

Таблица. Структурное содержание новых подразделов вещных прав

	Подразделы вещных прав
Вносимые изменения	Институт владения	Общие положения о вещных правах	Право собственности	Ограничение вещных прав
Понятийный аппарат	Фактическое господство лица над объектом владения, сохраняющееся до тех пор, пока владелец имеет свободный доступ к объекту владения	Вещные права - это права, предоставляющие лицу непосредственное господство над вещью, а также являющиеся основанием осуществления вместе или по отдельности правомочий владения, пользования и распоряжения ею в установленных пределах	Земельный участок как объект права собственности, - участок поверхности земли, границы которого определены и удостоверены в установленном порядке и в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет	Установлен закрытый перечень ограниченных вещных прав
Признаки и правила	владение вещью не подлежит государственной регистрации; передача вещи во владение может подтверждаться соответствующим документом (передаточным актом); лица, имеющие доступ к объекту в силу родственных или трудовых связей, не признаются его владельцами; появляется секвестр - хранитель спорной вещи, которого определяет суд	вещное права на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации вещное право непосредственно обременяет вещь и следует за вещью; вещное право не имеет срока действия; вещное право не прекращается утратой правомочия владения	право собственности на недвижимую вещь подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации; право собственности на самовольную постройку, созданную без получения разрешения на строительство, на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке, в отношении которого лицо, осуществившее постройку, имеет гражданские права, может быть признано за этим лицом, если самовольная постройка возведена без существенных нарушений градостроительных и строительных норм; право собственности на недвижимую вещь, приобретенную по сделке, возникает у приобретателя с момента государственной регистрации права собственности приобретателя; право собственности на здание или сооружение возникает с момента государственной регистрации и принадлежит собственнику земельного участка, если иное не установлено законом; право собственности на объект незавершенного строительства возникает с момента его государственной регистрации
Виды, перечень	Законное и незаконное (добросовестное и недобросовестное). По общему правилу, владение приобретается установлением фактического господства над вещью (например, вручением приобретателю вещи)	Закрытый перечень вещных прав: право постоянного землевладения; право застройки; сервитут; право личного пользовладения; ипотека; право приобретения чужой недвижимой вещи; - право вещной выдачи;	_____	право постоянного землевладения (эмфитевзис); право застройки; сервитут; право личного пользовладения (узуфрукт); ипотека право приобретения чужой недвижимой вещи; право вещной выдачи; право оперативного управления; право ограниченного владения земельным участком.
Объекты	любые вещи (в том числе деньги и ценные бумаги); вещи, определенные родовыми признаками, при условии их индивидуализации; вещи, находящиеся в процессе создания; часть недвижимой вещи, если можно определить границы этой части		Индивидуально-определенные вещи	Индивидуально-определенные вещи
Способы защиты	в судебном порядке	самостоятельно (путем самозащиты); посредством обращения к уполномоченным государственным органам или органам местного самоуправления; признания вещного права в судебном порядке;	самостоятельно (путем самозащиты); посредством обращения к уполномоченным государственным органам или органам местного самоуправления; в судебном порядке (виндикационныйи негаторный иски, иск о признании права собственности)	самостоятельно (путем самозащиты); посредством обращения к уполномоченным государственным органам или органам местного самоуправления; признание права в судебном порядке; истребования вещи из чужого незаконного владения (виндикационный иск); устранения нарушений вещного права, не связанных с лишением владения (негаторный иск)

Остановимся на рассмотрении изменений, касающихся ограниченных вещных прав , большая часть из которых, вводится в российское законодательство впервые.

1. Право постоянного землевладения (эмфитевзис) . Под правом постоянного землевладения (эмфитевзис) понимается право владения и пользования чужим земельным участком, устанавливаемое бессрочно или на определенный срок (не более 50 лет) для целей ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организации рыболовства, рыбоводства, охоты, создания особо охраняемых территорий и геологических объектов, а также для иных предусмотренных законом целей, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка (ст. 1 законопроекта).

Право постоянного землевладения устанавливается по воле собственника на основании договора об установлении права постоянного землевладения и подлежит государственной регистрации. Существенными условиями договора об установлении права постоянного землевладения являются:

сведения о земельном участке;
цели использования земельного участка,
плата за право постоянного землевладения;

При этом плата устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых ежегодно, если иная периодичность их уплаты не предусмотрена законом или договором либо в виде установленной доли полученных в результате использования участков плодов, продукции, доходов.

Обладатель права постоянного землевладения вправе отчуждать его, передавать в залог или иным образом распоряжаться им.

Также оно может быть прекращено в случаях:

изменения природных свойств и качеств земельного участка, приведшего к невозможности его использования в соответствии с целевым назначением;
истечения определенного срока, на который оно установлено;
по соглашению между собственником земельного участка и лицом, имеющим право постоянного землевладения, за исключением случаев, когда это право передано в ипотеку;
изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Право постоянного землевладения может быть также прекращено по инициативе собственника в случае, если лицо, имеющее данное право, не исполняет обязанность по улучшению земельного участка или допускает его ухудшение либо не вносит установленную плату за два года подряд.

2. Право застройки. Право застройки вызывает наибольший интерес у юридических лиц, чем у физических, поскольку, в случае принятия законопроекта, право застройки по сути заменит распространенную в настоящее время аренду земельного участка в целях строительства (). Предполагается, что строительство на чужом земельном участке будет возможно исключительно на праве застройки.

Под правом застройки понимается право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации (ст. 1 законопроекта). Такое право служит основанием для возведения на чужом земельном участке одного или нескольких зданий и сооружений.

Иными словами, роль договора об установлении застройки в том, чтобы зафиксировать возникновение этого права по воле собственника. Из договора появляется одна обязанность субъекта этого вещного права - раз в год платить собственнику определенную плату.

Право застройки подлежит государственной регистрации и устанавливается на основании договора об установлении права застройки.

Существенные условия договора о застройки:

сведения о земельном участке;
место расположения возводимого здания или сооружения на участке;
сроки права застройки;
сведения о плате за право застройки. Плата за право застройки устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых ежегодно или единовременно, либо предоставления собственнику земельного участка в собственность либо во владение и пользование помещений в возведенных зданиях;
характеристики возводимого здания или сооружения, если собственником здания является гражданин или юридическое лицо.

Право застройки устанавливается на срок, определенный в договоре об установлении права застройки, который не может быть менее 50 и более 100 лет.

Лицо, обладающее правом застройки, вправе распорядиться им любым способом (отчуждать его, передавать в залог и др.).

Согласно законопроекту право застройки прекращается:

досрочно по соглашению между собственником земельного участка и лицом (лицами), имеющим (имеющими) право застройки;
в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо его реквизиции;
расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств ();
по истечении срока на который оно установлено.

При прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу, имеющему право застройки, поступают в собственность собственника земельного участка . Для того чтобы в дальнейшем избежать проблем, связанных с отказом в продлении данного договора, следует заключать такие договора на максимальный срок - 100 лет.

3. Сервитут. Сервитутом признается право управомоченного лица (сервитутом) ограниченно пользоваться чужим земельным участком, зданием или сооружением (служащая вещь) для осуществления принадлежащего этому лицу права собственности на земельный участок, здание или сооружение (господствующая вещь), если использование господствующей вещи по назначению невозможно без установления сервитута.

Виды сервитутов приведены в ст. 1 законопроекта, установление иных сервитутов не допускается.

Так, могут быть установлены:

сервитуты перемещения - они предусматривают право прохода, прогона скота, проезда;
строительные сервитуты. В случае, когда строительство, капитальный ремонт или реконструкция здания или сооружения невозможны без использования чужого земельного участка или иного объекта недвижимости, может быть установлен сервитут стройки или опоры. Сервитут стройки - временное размещение в границах земельного участка или другой служащей вещи строительных лесов, строительных машин и механизмов, подкрановых путей, иного необходимого оборудования, производство земляных работ в целях доступа к подземной части здания или сооружения, являющегося господствующей вещью, с последующим восстановлением служащей вещи. Сервитут опоры устанавливается при использовании здания или сооружения, расположенного в границах земельного участка или другой служащей вещи, для опоры конструкций здания или сооружения, в том числе возводимого или реконструируемого, в границах господствующей вещи;
сервитут мелиорации (устанавливается для отвода и подвода воды);
горный сервитут (устанавливается для размещения оборудования и сооружений, необходимых для добычи полезных ископаемых);
коммунальный сервитут (устанавливается для размещения, эксплуатации, ремонта и реконструкции объектов коммунального назначения).

Сервитут устанавливается в отношении определенного круга лиц по соглашению собственников служащей и господствующей вещей, а в случае спора – судом. В договоре об установлении сервитута или судебном решении должен быть указан вид сервитута, условия его осуществления, а также размер платы за него, которая может устанавливаться в виде единовременного или периодических платежей. Сервитут не может быть установлен, если он лишает собственника вещи возможности использовать ее по назначению.

Сервитут подлежит прекращению в следующих случаях:

по соглашению собственников вещей, связных сервитутом;
при отпадении обстоятельств, вызвавших необходимость установления сервитута; при соединении служащей и господствующей вещей;
если пользование служащей вещью в соответствии с ее изменившимся назначением становится невозможным при сохранении сервитута; по истечении срока сервитута (если он установлен);
при совпадении в одном лице собственника служащей и господствующей вещей.

4. Право личного пользования.

Российское законодательство такого понятия, как узуфрукт пока не содержит, однако, есть права, близкие к нему по своему содержанию, закрепленные как в гражданском законодательстве, так и в ЖК РФ. К таковым, в частности, можно отнести права членов семьи собственника ( , ), права отказополучателя по завещательному отказу ().

6. Право приобретения чужой недвижимой вещи.

Право приобретения чужой недвижимой вещи возникает у лица на основании его договора с собственником недвижимой вещи , а в случаях, установленных законом, на основании договора с лицом, которое не является ее собственником на момент заключения договора, но станет таковым после создания соответствующей недвижимой вещи.
Лицо, обладающее правом приобретения чужой недвижимой вещью, имеет исключительное право перед другими лицами на приобретение данной вещи в свою собственность.
Такое право может возникать из любого договора, предусматривающего отчуждение недвижимой вещи. Существенными условиями договора о праве приобретения чужой недвижимой вещи являются :

данные, позволяющие определить вещь;
срок существования права приобретения чужой недвижимой вещи;
размер платы, если право предоставляется на платной основе;
срок передачи вещи;
цена и срок оплаты приобретаемой вещи.

Право приобретения чужой недвижимой вещи подлежит государственной регистрации. При этом данное право может быть передано другому лицу с одновременной передачей этому же лицу своих прав и обязанностей по договору, предусматривающему отчуждение вещи в его собственность.
Указанное право прекращается, если :

вещь поступила в собственность обладателя этого права;
произошел выкуп собственником вещи права ее приобретения у правообладателя;
правообладатель отказался от этого права;
истек срок существования права;
произошла гибель недвижимой вещи, обремененной этим правом.

7. Право вещной выдачи. Право вещной выдачи предоставляет его обладателю возможность периодически получать от собственника недвижимой вещи имущественное предоставление в форме товара, денег, работ или услуг в определенном размере (объеме), а в случае неполучения такого предоставления - правомочие распорядиться этой вещью путем обращения на нее взыскания в порядке, предусмотренном для ипотеки. Основным отличием от ипотеки здесь является то, что ипотека представляет собой обеспечительное право, в то время как право вещной выдачи является самостоятельным правом . Право вещной выдачи предусматривает совершение собственником недвижимой вещи определенных действий, в этом заключается основное ее отличие от сервитута.

Право вещной выдачи может пригодиться в том случае, когда есть спор по поводу неделимой вещи. В данном случае одной стороне остается неделимая вещь, а другая сторона получает от собственника неделимой вещи имущественное предоставление.

Право вещной выдачи возникает на основании договора об установлении права вещной выдачи с собственником или по иным основаниям, предусмотренным законом. Данный договор подлежит государственной регистрации.

Существенные условия договора:

размер (объем) имущественного предоставления;
его денежная оценка;
периодичность предоставлений;
срок действия права вещной выдачи.

Право вещной выдачи может быть установлено на срок жизни гражданина, имеющего это право, или иной срок, но не более чем на 100 лет.

Право вещной выдачи подлежит прекращению в случаях:

смерти обладателя права вещной выдачи, если данное право было установлено на срок его жизни;
истечение срока действия права вещной выдачи;
гибели недвижимой вещи, обремененной правом вещной выдачи.

8. Право оперативного управления. В действующей редакции ГК РФ есть глава, посвященная праву оперативного управления - "Право хозяйственного ведения, право оперативного управления". Согласно предполагается упразднить институт права хозяйственного ведения и устранить правовую неопределенность , которая заключается в том, что для предприятий или учреждений, владеющих имуществом на праве хозяйственного ведения и праве оперативного управления, устанавливается различный правовой режим.

По мнению д. ю. н., члена Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте Российской Федерации Витрянского Василия Владимировича , данный законопроект в переходных положениях (п. 28 ст. 8 законопроекта) содержит хорошие правила, новеллу, которую мало кто замечает, где сказано, что все договора аренды будут считаться прекращенными с введением в действие названного Законопроекта, а у предприятий возникнет право оперативного управления абсолютно на все имущество, включая земельный участок.

По законопроекту предполагается, что предприятия или учреждения не вправе продавать или распоряжаться иным образом, принадлежащим ему на праве оперативного управления недвижимым имуществом . Предприятие, не являющееся казенным, по общему правилу вправе самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему движимым имуществом, в то время как казенное предприятие или учреждение вправе распоряжаться движимым имуществом лишь с согласия собственника имущества. Без согласия собственника казенное предприятие или учреждение вправе распоряжаться производимыми ими товарами, работами, услугами.

9. Право ограниченного владения земельным участком. Для данного вида ограниченного вещного права отдельной главы в ГК РФ согласно законопроекту не предусмотрено, тем не менее, данное право предположительно будет содержится в перечне ограниченных вещных прав и в главе о праве собственности на здания и сооружения.

Правом ограниченного владения земельным участком признается право собственника здания или сооружения, не имеющего иного вещного права или договора с собственником земельного участка, владеть и пользоваться земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения его доступа к указанному зданию или сооружению.

Собственник земельного участка вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от собственника здания или сооружения соразмерную плату за владение и пользование земельным участком.

Российское гражданское законодательство предусматривает несколько групп ограниченных вещных прав. В эту систему входят:

- во-первых, вещные права некоторых юридических лиц на хозяйствование с имуществом собственника;
- во-вторых, ограниченные вещные права по использованию чужих земельных участков;
- в-третьих, права ограниченного пользования иным недвижимым имуществом (главным образом жилыми помещениями);
- в-четвертых, обеспечивающие надлежащее исполнение обязательств права залога (залогодержателя) и удержания, объектами которых, в отличие от иных вещных прав, могут являться движимые вещи.

В п. 1 ст. 216 ГК РФ в качестве ограниченных вещных прав прямо названы лишь первые две группы. В действительности ими не исчерпываются предусмотренные Гражданским кодексом иные вещные права. Вместе с тем перечень ограниченных вещных прав прямо предусмотрен законом и в этом смысле является исчерпывающим. Никаких иных вещных прав, кроме перечисленных выше, наше гражданское законодательство не допускает, и создать их в результате соглашения (договора) участников имущественного оборота невозможно. Это обстоятельство важно иметь в виду также и с учетом частых и серьезных изменений, которым пока подвержено формирующееся российское законодательство.

К вещным правам юридических лиц на хозяйствование с имуществом собственника относятся право хозяйственного ведения и право оперативного управления, которые выражают специфику российского гражданского права и не имеют аналогов в развитых правопорядках. Пока они, однако, являются весьма распространенными ограниченными вещными правами, ибо характеризуют имущественную обособленность унитарных предприятий и учреждений, остающихся одними из наиболее часто встречающихся видов юридических лиц.

К ограниченным вещным правам по использованию чужих земельных участков относятся:

1) принадлежащее гражданам право пожизненного наследуемого владения землей (по сути - бессрочной аренды);
2) право постоянного (бессрочного) пользования землей, субъектом которого могут быть как граждане, так и юридические лица;
3) сервитуты (сервитутные права), которые могут иметь объектом (обременять в том или ином отношении) не только земельные участки (например, путем предоставления субъекту такого права возможности прохода или проезда через чужой земельный участок и т.п.), но и здания и сооружения. В ГК РФ они рассматриваются как права ограниченного пользования соседним участком (земельные сервитуты), возникающие на основе соглашения собственников соседствующих участков (с возможностью, однако, принудительного установления судом такого сервитута). Водные сервитуты в виде прав на забор воды, водопой скота, осуществления паромных и лодочных переправ через водные объекты по соглашению с их собственниками предусмотрены ст. 43-44 Водного кодекса РФ;
4) право застройки чужого земельного участка, принадлежащее субъектам прав пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования. Оно заключается в возможности возведения на соответствующем участке зданий, сооружений и других объектов недвижимости, становящихся при этом собственностью застройщика.

Действующее законодательство использует также категорию "публичных сервитутов", возникающих, например, при использовании любыми гражданами не закрытых для общего доступа земельных участков, находящихся в публичной собственности (например, улиц, дорог, пешеходных зон, мест отдыха и т.п.). Такие "сервитуты" возникают также при приватизации застроенных земельных участков (п. 4.10 Основных положений госпрограммы приватизации предприятий после 1 июля 1994 г.) и состоят в возможностях установления:

- во-первых, права безвозмездного и беспрепятственного использования пешеходных и автомобильных дорог и объектов инженерной инфраструктуры, находящихся на участке;
- во-вторых, права размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
- в-третьих, права доступа на участок для ремонта данных "объектов инфраструктуры". Водный кодекс РФ в ст. 20, 43 и 44 предусматривает возможность установления "публичных водных сервитутов".

Однако такие права не имеют конкретных управомоченных лиц и не могут считаться гражданско-правовыми. По сути они представляют собой не "сервитуты", а установленные законом пределы прав публичных или частных собственников соответствующих недвижимостей.

Права ограниченного пользования иными недвижимостями представлены в нашем законодательстве, во-первых, правами членов семьи собственника жилого помещения, предусмотренными ст. 292 ГК РФ. За этими гражданами непосредственно закон признает "право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством".

Таким образом, удовлетворение ими своих жилищных потребностей здесь не зависит от воли собственника жилья. По сути, это право ограниченного пользования жильем собственника также можно отнести к правам сервитутного типа.

При этом данное право пользования сохраняется за ними и при переходе права собственности на жилье (например, при продаже этого жилья как предмета залога, гарантировавшего банку-ссудодателю погашение выданного им собственнику жилья кредита) (ср. п. 1 ст. 558 ГК РФ). Следовательно, при отчуждении гражданином-собственником своего жилья без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они вправе продолжать пользование прежним помещением на законном основании и не могут быть выселены из него по требованию нового собственника.

Более того, при наличии в числе членов семьи такого собственника несовершеннолетнего лица любое отчуждение жилья вообще допускается только с предварительного согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Закон здесь, по сути, ограничивает собственника недвижимости в праве распоряжения ею. Кроме следования такого "права пользования жильем" за недвижимостью, характерного для вещного права, оно защищается законом от всяких посягательств любых лиц, включая и самого собственника жилого помещения (п. 3 ст. 292 ГК РФ). Все это не оставляет сомнений в его вещно-правовом характере (тем более что нормы о нем помещены в гл. 18 ГК РФ, посвященной вещным правам на жилые помещения).

Во-вторых, к ним относится право пожизненного пользования жилым помещением (жилым домом, его частью, квартирой и т.п.) или иным объектом недвижимости (земельным участком, дачей и т.д.), которое возникает у граждан на основании договора (купли-продажи недвижимости под условием пожизненного содержания с иждивением в соответствии с п. 1 ст. 602 ГК РФ) либо завещательного отказа (ч. 2 ст. 538 ГК РСФСР 1964 г.). Содержание этого права определено законом, а не договором или завещательным отказом. Оно заключается в возможности проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу, т.е. в ограниченном (целевом) использовании чужого недвижимого имущества, и исключает для управомоченного лица какие-либо возможности распоряжения этим имуществом.

Данное право также сохраняется за управомоченными лицами (пользователями) независимо от возможной впоследствии смены собственника недвижимости и пользуется абсолютной защитой, в том числе и в отношении собственника. Сказанное относится и к праву пожизненного пользования земельным участком или иным (кроме жилого помещения) объектом недвижимости.

1) залоговое право (в случаях, когда его объектом является вещь, а не имущественное право);
2) право удержания (ст. 359 ГК РФ).

Объектом обоих названных прав может являться как недвижимое, так и движимое имущество (вещи), а в их содержание входит возможность принудительной реализации соответствующих вещей помимо воли их собственника, т.е. прекращение самого основного вещного права - права собственности. Оба этих обстоятельства не имеют места в отношении других видов ограниченных вещных прав. Названные особенности залога (и весьма близкого к нему института удержания) обусловили давние, но не прекращающиеся до сих пор теоретические споры о его вещно-правовой или обязательственно-правовой природе.

Как известно, залогодержателю принадлежит право удовлетворения своих требований из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами (п. 1 ст. 334 ГК РФ). Это право обременяет предмет залога, следуя за ним вне зависимости от смены его собственника; более того, остающийся собственником залогодатель по общему правилу вправе распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ). Он вправе также защищать свое право от всяких посягательств любых лиц, включая и собственника-залогодателя, от которого залоговый кредитор при определенных условиях вправе даже истребовать заложенное имущество или добиваться устранения препятствий в осуществлении своих прав (ст. 347 ГК РФ).

Все это говорит о вещно-правовой природе залога. Хотя он, подобно аренде, обычно возникает на основании договора залогодателя и залогодержателя, содержание прав залогового кредитора определяется непосредственно законом. Это одно из ограниченных вещных прав, возникающих на основании договора с собственником вещи (в соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ залог может возникать и в силу обстоятельств, прямо предусмотренных законом).

Кроме того, это вещное право, последовательная реализация которого ведет к утрате собственником своего права (в случае обращения взыскания на заложенное имущество), что также не характерно для иных (ограниченных) вещных прав.

Близок к залогу по своей юридической природе и такой способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств, как удержание вещи, следуемой передаче контрагенту по договору (ст. 359 ГК РФ). Права кредитора, удерживающего у себя вещь должника до исполнения последним соответствующих обязательств, аналогичны правам залогодержателя (ст. 360 ГК РФ). Они также сохраняются при смене собственника вещи и подлежат правовой защите от вмешательства любых третьих лиц, включая собственника. Поэтому и праве удержания представляет собой ограниченное вещное право данного лица.

Следует отметить, что и залогодержатель, и кредитор, удерживающий вещь должника, обладают таким правом на чужую вещь, которое дает им возможность удовлетворить свой имущественный интерес (в надлежащем исполнении обеспеченного одним из этих способов основного обязательства), используя чужую вещь даже независимо от воли собственника, что также характерно для ограниченного вещного права Гражданское право. Том I. / Под ред. Е.А.Суханова - М.: Волтерс Клувер, 2004 - с.420.