Субаренда понятие порядок заключения содержание. Что нужно для регистрации договора о субаренде. Форма сравнения помещения

Субъекты предпринимательства, а также физические лица, имеющие в собственности движимое и недвижимое имущество, которое не задействовано в ведении хозяйства, стремятся сократить убытки, связанные с простоем, а также с необходимостью проведения платежей, обуславливающих поддержание объектов в функциональном состоянии. Снижение расходов на содержание собственности, а также получение прибыли за владение ею, возможно за счёт оформления договорных отношений об аренде. Арендаторы также стремятся уменьшить свои затраты на арендную плату, что становится возможным в случае, если есть свободные объекты, которые можно передать в пользование третьим лицам на правах субаренды.

Что такое субаренда

Что такое субаренда

Субарендой называется передача стороной, арендовавшей объект собственника имущества в пользование третьему лицу.

Переуступка прав ограниченного распоряжения предмета аренды оформляется временно. Компетентно оформленные отношения регламентируют субарендатору права и обязанности, вменённые арендатору в первичном арендном соглашении. Субарендные отношения актуальны в случаях, когда часть арендованного имущества не используется. Процедура позволяет значительно сократить расходы на проведение обязательных платежей за пользование имуществом.

Законодательное регулирование

Что такое аренда предмета собственности

Чтобы ответить на вопрос: «Субаренда - что это такое?», следует изучить законодательные нормы, его регулирующие. Субаренда является официальной формой гражданско-правовых отношений, которые регулируются на законодательном уровне. Их нюансы отражены в Гражданском Кодексе в контексте прямых и второстепенных отношений между собственником имущества и лицами, оформляющими аренду и субаренду. Арендатор в данной схеме оказывает посреднические услуги за счёт предоставления в субаренду имущества, которое ему не принадлежит.

Участие третьего лица увеличивает риски финансовых потерь, связанных с невыполнением обязательств и с порчей имущества. Однако, нормы Гражданского Кодекса позволяют снизить вероятность наступления непредвиденных событий, обусловленных невыполнением обязательств сторонами. Они также помогут решить проблемные ситуации в случае возникновения споров и претензий. Регламентирование отношений возможно только при документальном их оформлении в виде соглашения и приложения к нему, являющимся письменным разрешением собственника о проведении сделки. Отсутствие документов свидетельствует о неправомерном нахождении субарендатора на территории арендодателя.

Как оформить

Принципы проведения процедуры аренды идентичны с операциями по субаренде

При оформлении субарендных отношений обязательно заключение двух соглашений. Основным документом является договор аренды, в котором должен быть раздел с указанием права арендатора на пересдачу предмета соглашения. Договор субаренды – это документ, регулирующий отношения предыдущего и нового арендаторов. Он не может быть составлен без первичного арендного договора. Участниками сделки являются лица:

• арендодатель, являющийся собственником имущества;
• арендатор-лицо, пользующееся имуществом арендодателя, который также является субарендатором;
• субарендатор - сторона, оформившая в пользование через арендатора движимое или недвижимое имущество.

Особенности отношений

Решившись оформить субарендные отношения, следует помнить о юридических нюансах. Срок субарендного сотрудничества не может превышать времени действия основного договора аренды. Это объясняется тем, что предмет соглашения не является собственностью субарендодателя, а ограниченное право распоряжения им регламентировано документально. Досрочное расторжение арендного соглашения означает автоматический разрыв отношений с субарендатором.

Виды арендных отношений

Потенциальный участник соглашения, разобравшись в вопросе о том, субарендатор — кто это такой, сможет понять нюансы отношений с ним. Они зависят не только от субаренддодателя, но и от владельца собственности, которая вторично передаётся в пользование. При оформлении отношений, арендатор приобретает статус субарендодателя, но при этом является полноправным участником первичного договора аренды, в котором отражены его обязательства, не выполнение которых чревато разрывом контракта. Юридическая судьба договора субаренды находится в прямой зависимости от договора аренды и взаимоотношений участников первичного соглашений.

Читайте также: Оффшорные зоны: что это такое, перечень

Что такое субаренда квартиры и при каких условиях её можно оформить

Законодательные нормы регулируют процедуру субарендования. Её невозможно провести без согласия собственника квартиры или его нотариально уполномоченного доверенного лица. Обычно в первичных документах об аренде включается раздел, касающийся возможности переоформления права пользования. В такой ситуации можно не обращаться к собственнику за разрешением. Однако, если в документе предусмотрены какие-либо ограничения или запреты на проведение действий с недвижимостью, то новые отношения невозможны без получения нотариально заверенного разрешения в ответ на письменную просьбу арендатора.

Образец договора аренды

Субаренда нежилого помещения

Оформляя отношения о передаче в пользование собственности через посредника, следует уяснить, что такое субаренда нежилого помещения и какие правовые нормы, регулирующие процедуру, которая должна быть оформлена документально. В контракте следует отразить разделы:

• описание предмета сделки с указанием его территориального расположения, регистрационного адреса, целевого предназначения и площади застройки с учётом общих и передаваемых в субаренду величин;
• условия эксплуатации;
• срок действия договора;
• способы проведения финансовых операций и график платежей;
• ответственность сторон;
• способы решения спорных и конфликтных ситуаций.

Субарендатору рекомендуется ознакомиться с основным договором аренды, в качестве приложения к которому обязательны кадастровый паспорт на недвижимость, свидетельствующий о том, что объект зарегистрирован в государственной базе и акты приёма-передачи предмета договора арендатору. Если контракт оформляется на временной период, превышающий 12 месяцев, то обязательна его государственная регистрация, после проведения которой, документ становится актуальным. Во вторичном договоре не может быть указан срок, превышающий временные рамки основного контракта. Не допускается автоматическое пролонгирование отношений, поэтому их новый этап должен быть оформлен с соблюдением норм документооборота.

Обязанности и права субарендодателя

Арендатор в статусе субарендодателя обязан предоставить в пользование помещение нежилого типа субарендатору в пригодном для эксплуатации состоянии. Обязательно обеспечение водоснабжением, отоплением и электроэнергией. Должны быть разработаны правила поведения на территории и план эвакуации на случай пожара или других чрезвычайных ситуаций. Арендодатель, также как и субарендодатель, имеет право осуществлять проверку соблюдений условий контракта. Мероприятие проводится в дневное время только в присутствии субарендатора. По требованию проверяющих лиц, он обязан предоставить всю документацию, касающуюся ведения хозяйствования.

Обязанности и права субарендатора

Субарендатор вправе использовать предмет сделки только в целях, регламентированных контрактом.

Он ответственен за техническое состояние здания, а также за пожарную безопасность в нём. Перед контролирующими органами, субарендатор несёт самостоятельную ответственность. В его обязанности входит устранение последствий нанесённого ущерба в результате собственных действий.

В период, когда нежилое помещение находится в пользовании, арендатор вправе проводить перепланировку или ремонтные работы только после получения письменного разрешения на такие действия. В этот период арендную плату оплачивать не нужно. Несвоевременно оплаченная арендная плата является основанием для расторжения контракта. В случае досрочного расторжения контракта по инициативе субарендатора, он обязан уведомить субарендодателя не позднее чем за месяц до наступления события.

Возможно, вы задумывались о сдаче в субаренду своего съемного жилья на время длительного отпуска или командировки или же приметили недорогую квартирку, которую можно было бы сдать подороже и немного заработать. Идея сдать квартиру в субаренду приходит в голову многим. При грамотном подходе от чужой квартиры можно получить приличный доход или хотя бы минимизировать свои расходы, если вам нужно срочно переехать на время в другой город или страну. Но законны ли подобные действия? Должен ли хозяин квартиры знать о том, что его жилье пересдали? Хотя субаренда – достаточно распространение явление, часто пересдача квартиры становится нелегальным бизнесом, при котором страдает либо арендатор, либо владелец жилья. Однако вторичная аренда может быть вполне законна, если осуществляется по строгим правилам, о которых расскажут эксперты homify.

Проверьте законны основания для субаренды

Как мы уже упоминали, при сдаче жилья в субаренду можно неплохо заработать на разнице между тем, что платите вы за аренду, и что заплатят вам. Например, можно снять квартиру за 15 тысяч помесячно, а пересдать за 20. Кроме того, значительно выгоднее снять квартиру на длительный срок и сдавать ее посуточно. Законна ли сдача квартиры в субаренду? Мы можем с уверенностью сказать, что сдавать чужую квартиру можно на законных основаниях. Это называется субаренда - когда арендатор пересдает квартиру кому-то еще. Но чтобы всё было в рамках закона, нужно соблюдать три основных условия:

1. Хозяин квартиры обязательно должен знать, что его квартира будет пересдаваться;

2. В договоре аренды должна быть четко прописана возможность субаренды;

3. Сдать квартиру в субаренду можно лишь на срок, не превышающий срока аренды.

Как избежать неприятностей при сдаче квартиры в субаренду?

Во-первых, вы должны заручиться разрешением хозяина на дальнейшую пересдачу квартиры. Уже выполнение одного этого условия убережет вас от многих неприятностей. Но вы, как арендатор, будете в ответе за всё, что натворят в квартире ваши арендаторы. Так что мы бы посоветовали подстраховаться на всякий случай. Лучше всего будет застраховать квартиру на случай крупных неприятностей - потопа или пожара. Для всего остального достаточно заключить подробный договор субаренды, а также не забывать брать с жильцов предоплату и залог (обычно в сумме за одни сутки проживания).

Сделайте все законно

Чтобы сдавать квартиру в субаренду, обязательно нужно зарегистрировать ИП, ведь ваша деятельность считается предпринимательской. Иначе всё может закончиться плачевно вплоть до уголовной ответственности. При этом, естественно, вам в обязательном порядке придется платить налоги, однако в отличие от физического лица, у ИП есть возможность эти налоги минимизировать. Более того, вы сможете выдавать подтверждение о проживании командировочным (для них это важно), а значит, они пополнят ряды ваших клиентов. Кроме того, у вас больше шансов получить добро на субаренду от хозяина квартиры, если они получат дополнительную гарантию, что с их квартирой все будет в порядке.

Оповещение собственника о субаренде

Специальных требований по оповещению собственника о субаренде законом не предусмотрено, но стороны вправе сами предусмотреть такой порядок в договоре аренды. Необходимо также оговорить возможность немедленного разрыва договора собственника с арендатором в случае жалоб от соседей, порчи мебели, бытовой техники с компенсацией ущерба или образования задолженности на коммунальные услуги и телефонные переговоры. Если квартира пересдается нанимателем без согласия собственника, то такие действия подпадают под понятие мошенничество,

Подготовьте договор субаренды

Каждый договор аренды жилья должен иметь четко установленные следующие пункты (и договор субаренды не исключение):

срок действия договора;

способы, размер и сроки оплаты;

условия об оплате коммунальных платежей, электроэнергии и телефонных переговоров;

опись имущества, находящегося в квартире и его состояние;

указание естественного износа интерьера и предметов, находящихся в квартире.

При этом наличие договоров аренды и субаренды жилого помещения не подразумевает трехсторонних обязательств: то есть собственник и субарендатор не связаны между собой. А вот в договоре с самим арендатором согласовать право последующей субаренды владельцу квартиры все-таки стоит. Если же согласие на субаренду от собственника было получено после оформления договора, то новые условия требуют перезаключения договора,

Преимущества субаренды

Сдача квартир в субаренду имеет ряд преимуществ:

Во-первых, это – незначительные начальные вложения. В отличии от многих бизнес-идей, сдача жилья в субаренду доступна практически каждому.

Второе преимущество – высокая рентабельность бизнеса. Как правило, окупаемость вложений в худшем случае около месяца, а в большинстве пару недель.

Третье преимущество – возможность самостоятельно регулировать масштабы бизнеса. Человек, который ведет данный вид бизнеса, решает самостоятельно насколько расширять свой бизнес.

Четвертое преимущество – масса свободного времени, ведь этот вид бизнеса не подразумевает полной занятости.

И последнее – реализация бизнеса не требует никаких специальных знаний.

Продумайте все заранее

Как и любой вид бизнеса, сдача квартир в субаренду требует контроля, особенно если вы еще новичок в этом деле. Заранее продумайте все нюансы и решение возможных проблем. Если вы решите сдавать квартиру в аренду на короткий срок, в ней наверняка будут ценные вещи – мебель, техника и т. д. Всем хорошо известно, что жилье довольно часто арендуют посуточно для проведения различных торжеств и мероприятий, а значит есть вероятность нанесения ущерба имуществу. Дабы обезопасить себя от подобных ситуаций, необходимо заранее продумать варианты страховки. Залог в комплект к договору может стать выходом из ситуации.

Правила поведения

Учитывая специфику сдачи жилья в субаренду, следует разработать правила поведения в квартире. Неплохо было бы ограничить количество людей, одновременно находящихся в квартире. Большая компания может быстро превратиться в неуправляемую толпу под действием горячительных напитков. Поэтому куда благоразумней заниматься профилактикой, чем разбирать последствия.

Как найти квартиру для сдачи в субаренду?

Однако где же найти человека, который откажется от собственной дополнительной прибыли и позволит кому-то распоряжаться его имуществом? На самом деле люди довольно часто соглашаются на пересдачу их собственности. Многие не имеют возможности или желания заниматься посуточной арендой и для них гораздо удобнее сдавать квартиру на месяц или год и получать фиксированный доход, ничего не делая. Так что найти квартиру для сдачи в субаренду не так уж сложно: в интернете, газетах и других источниках полно предложений о долгосрочной аренде, в том числе от собственников. Нужно лишь выбрать подходящий вариант, который будет пользоваться спросом, и договориться с хозяином. Не менее важно выбирая квартиру продумать приоритетное месторасположение, ведь мало кто захочет снимать квартиру где-нибудь на задворках.

Субарендаторам следует проявлять осторожность. Им необходимо изучить условия основного договора аренды, сроки его действия, а лучше сделать его копию. В противном случае он может столкнуться с рядом проблем. Известны случаи, когда арендатор пересдавал квартиру на длительный срок, несмотря на то, что основной договор найма с собственником заканчивался через 10-15 дней. В итоге субарендатор остался без крыши над головой и лишался денег, которые отдал арендатору в залог за квартиру. В свою очередь мы советуем поднанимателю связаться с собственником, чтобы выяснить, что он является законным владельцем квартиры и не возражает против субаренды.

Аренда нежилых и жилых помещений, а также земельных участков имеет различные формы. Всё зависит от того, какие цели имеют участники такого договора, и какие условия они заранее в нём установили. При помощи такого инструмента заключения сделки, арендатор вправе использовать имущество собственника на определённых правах. По установленным обстоятельствам лицо, получившее в право пользования такую недвижимость, может его сдать в аренду. Отсюда возникает вопрос, что такое субаренда и по каким условиям может заключаться подобная сделка между лицами.

Понятие

Субаренда подразумевает под собой передачу собственности на основании действующего договора аренды. Осуществить подобные условия можно только на основании действующего законодательства и наличия прямо установленных условий в договоре.

Такая форма сделки имеет несколько этапов:

• заключение соглашения между собственником недвижимости или земельного участка и лицом, желающим воспользоваться на определённый промежуток времени данным имуществом;
• оформление договора между лицами по установленной законом форме и составление условий, на основании которых данные действия по передаче в пользование имущества будут осуществляться;
• передача арендатором полученной в пользование недвижимости в аренду другому лицу на основании действующего соглашения с собственником.

Само действие по передаче недвижимости в пользование должно быть чётко регламентировано. В договоре должен быть указан срок, на который предоставляется имущество, и форма оплаты за его временное использование.

Нормы законодательства

Договор субаренды относится к действиям гражданского правового направления. Согласно данному законодательству стороны соглашения прописывают определенные условия, на основании которых будет происходить передача собственности.

Также, если основные условия не будут обозначены, то к такому договору будут применяться условия, прописанные в 615 статье Гражданского кодекса.

Такая форма сделки между лицами заключается в простой письменной форме. Устное составление соглашения не имеет юридической силы.

Воспользоваться правом субаренды можно только с согласия арендодателя. Это должно быть прямо прописано в документе соглашения. Закон запрещает вести скрытую деятельность по пересдаче помещения в аренду другому лицу без разрешения самого владельца. В противном случае, если это происходит, сделка по субаренде признаётся недействительной.

Все денежные средства по такому решению лицо будет обязано вернуть нанимателю, которые он получил при сдаче недвижимости по договору субаренды.

Правила заключения договора

При составлении данного договора, лица должны придерживаться общих установленных правил, по которым такая сделка будет признаваться действительной:

1. Первое правило заключается в самой форме составления сделки. Она должна быть оформлена обязательно в письменной форме. Кроме этого, каждая страница договора должна быть подписана собственноручно каждой стороной.
2. Второе правило заключается в прописывании условий по осуществлению данного типа сделки. Здесь необходимо указать пункт о том, что собственник разрешает арендатору пользоваться недвижимым имуществом и сдавать его по договору субаренды другому лицу.
3. По третьему правилу необходимо обозначать сроки аренды каждым лицом. Арендатор по субаренде не может сдать имущество на срок, превышающий тот, который был установлен по договору аренды с собственником.

Также важным условием заключения такого типа договора является арендная плата. Арендатор вправе расплачиваться с владельцем недвижимости помесячно либо вносить сразу всю сумму за период аренды. В случае ежемесячных расчётов необходимо указать точную дату, по которой будут производиться расчёты с собственником. Нарушение данного условия по оплате влечёт к расторжению сделки.

Условия

Договор субаренды может быть осуществлён только с согласия самого собственника недвижимого имущества. При заключении такого типа сделки у прямого арендатора на руках должен быть документ, подтверждающий данный факт. Согласие либо запрет на пересдачу недвижимости носит императивный характер и не может быть изменён в других договорах пользователя.

Если в договоре аренды не будет прописано данного условия, это не будет означать то, что арендатор вправе пересдать недвижимость другому лицу.

Все действия по заключению договора по субаренде должны быть составлены аналогичным образом, что и по договору аренды. При заполнении условий лица, участники сделки должны руководствоваться теми положениями, что были прописаны в первом документе.

Нарушение установленных правил будет означать, что сделка не имеет юридической силы и через суд может быть признана недействительной.

Необходимые для оформления документы

В зависимости от формы собственности, которая будет сдаваться в субаренду, перечень бумаг может изменяться:

• документ, подтверждающий личность арендатора;
• документ, подтверждающий факт аренды между собственником и арендатором недвижимости;
• чек об уплаченной государственной пошлине;
• если сделка совершается через представителя одного из лиц, то необходимо наличие нотариальной заверенной доверенности по осуществлению данных действий;
• бумаги, подтверждающие право владения и пользования недвижимым имуществом, данная категория документов относится к правоустанавливающим, они предоставляются для заключения договора аренды собственником.

В ситуации, когда предметом аренды является земельный участок, к договору аренды и субаренды должен быть приложен кадастровый паспорт. Если на участке присутствуют здания и иные типы сооружений, то по ним должен быть представлен технический паспорт.

Если собственниками сдаваемого в аренду имущества являются оба супруга, тогда необходимо приложить документы о том, что второе лицо согласно с проведением данной сделки. Документ должен быть заверен нотариально.

При наличии несовершеннолетних детей, прописанных на данной территории, необходимо представить справку из органов опеки, что ребёнок хоть и прописан на данной площади, но проживает в другом месте.

В случае, когда участником сделки является юридическое лицо, то помимо подписи исполнителя в документе необходимо проставить на всех листах печать организации.

На видео об оформлении субаренды

Виды собственности

Сдаваться в субаренду могут:

• нежилое помещение;
• квартира;
• земельный участок.

Каждый из представленных объектов имеет свои нюансы в оформлении сделки. Нежилое помещение и квартира подчиняются общим правилам при оформлении субаренды. Для этого собственнику необходимо внести документы, свидетельствовавшие о праве на данные объекты недвижимости.

Земельный участок отличается по форме субаренды от вышеперечисленных типов недвижимости. Воспользоваться данным правом может арендатор и без получения письменного согласия лица. Если в договоре аренды прямо не прописано, что данному лицу запрещается передавать землю в субаренду, тогда можно сдавать участок.

Единственное условие для оформления заключается в уведомлении владельца о том, что его собственность будет передана в аренду на установленный договором срок другому лицу.

При соблюдении условий и включении в договор всех требуемых документов сделка будет иметь юридическую силу. Каждая из сторон данного типа договора должна иметь на руках копии всех оформляемых документов и быть осведомлена о деятельности, которая ведётся в данной форме собственности.

Граждане и организации, имеющие свободные помещения, часто сдают их в аренду. Арендатор, в свою очередь, может сдать временно не использующуюся площадь или ее часть в субаренду.

Что такое субаренда? Это сложная сделка, при которой арендатор сдает третьему лицу арендуемое им помещение. Такие действия законны. Обязательное условие – поставить арендодателя в известность о своих планах.

Договор субаренды

Участие третьей стороны повышает вероятные риски. Договор субаренды, заключенный согласно нормам законодательства, позволит избежать недоразумений, имущественных претензий и споров, возникающих у арендодателя и остальных сторон сделки.

Все действия по оформлению договоров аренды и субаренды регламентируются Гражданским Кодексом РФ (п.2 ст.615). Закрепляется право на передачу арендованного имущества и своих прав на него по договору третьему лицу.

Без письменного согласия арендодателя сделка будет признана недействительной. Порядок сдачи данной площади в субаренду прописывается в либо прилагается отдельный документ, содержащий согласие арендодателя.

В договоре аренды указывают:

• предмет договора с указанием площади и других характеристик;
• сумму арендной платы, порядок расчетов;
• права и обязанности каждой стороны;
• ответственность за невыполнение условий, прописанных в договоре;
• срок действия договора;
• юридические адреса и реквизиты сторон.

Каждая сторона обязана поставить свою подпись.

Возможные риски

Что такое субаренда нежилого помещения? Это сложная сделка, имеющая некоторые риски. Разрешение на сдачу площадей или помещений третьим лицам, прописанное в договоре аренды, имеет положительные и отрицательные стороны.

1. Плюс для арендатора: не нужно согласовывать с хозяином помещения свои действия. Только арендатор решает, кого он выберет в качестве субарендатора.
2. Минус для арендодателя: он не может даже предполагать, кому его арендатор в будущем может сдать свободные площади.

Обратите внимание: субаренда помещения, находящегося в муниципальной собственности, законна только после разрешения от органов муниципальной власти. Необходимы подписи ряда чиновников.

Некоторые граждане пытаются обойти эту норму, чтобы не бегать по кабинетам и не связываться с бумажной волокитой. Эксперты не рекомендуют заниматься махинациями. Если факт противозаконной деятельности вскроется, арендодателю грозят серьезные штрафы. Нарушение условий договора аренды может стать поводом к разрыву договорных отношений между предпринимателем и муниципальным образованием. Задумайтесь!

Субаренда квартир – доходный бизнес

В крупных туристических центрах и мегаполисах предприниматели создают бизнес, предполагающий аренду нескольких квартир и последующую сдачу их почасово, или на более долгий срок. Данный вид бизнеса будет успешным в промышленных городах, куда часто приезжают командировочные. Многие граждане, как вариант временного проживания, между отелем и сдающейся квартирой, часто выбирают последний вариант.

Что такое субаренда квартиры? Суть идеи проста: аренда нескольких недорогих, чистых, пригодных для проживания квартир и сдача их третьим лицам в краткосрочную аренду. Заработок на сдаче жилья на короткий срок всегда выше, чем доход, полученный от долгосрочной аренды.

Капиталовложения

Чем большем квартир вы планируете снять для сдачи их постояльцам, тем выше расходы. Выделите некоторую сумму на приобретение полезных вещей, делающих проживание комфортным: микроволновка, небольшой холодильник, телевизор, спальное место, постельные принадлежности. Предусмотрите траты на бытовую химию и услуги уборщицы.

Многие российские предприятия имеют опыт заключения договоров субаренды недвижимости. Каковы особенности соответствующего типа сделок? Какие источники права регулируют процедуры их заключения? Каким образом в подобных соглашениях участвуют владельцы недвижимости?

Что такое субаренда?

Субаренда - это предусмотренный ГК РФ вид правоотношений, в рамках которого контрагент владельца недвижимости, заключивший с ним контракт на найм помещения, подписывает новое арендное соглашение с третьей стороной. При этом законом прямо не запрещено, к примеру, повышение арендной платы по новому договору. Поэтому субаренда офиса, цеха, склада, гаража и иных помещений - распространенное в бизнесе явление.

Субаренда в бизнесе: законодательный аспект

Понятие субаренды, как мы отметили выше, закреплено в ГК РФ. Сразу в нескольких статьях Кодекса предусмотрен подобный тип правоотношений. Особенно актуальны они, таким образом, для практики отношений между субъектами бизнеса: предприятия, заключая «первичные» договора найма помещений, затем сдают их своим контрагентам дороже. Предметами сделок в этом случае часто выступает коммерческая недвижимость. То есть субаренда нежилых помещений - это явление, характерное, главным образом, для сферы предпринимательства.

В законодательстве РФ закреплены все необходимые положения, в соответствии с которыми предприятия, взявшие недвижимое имущество в субаренду, могут сами выступать в качестве последующих арендодателей. А их контрагенты, которые получают в распоряжение имущество, также вправе сдавать его - цепочка правоотношений, как полагают некоторые юристы, теоретически может быть очень длинной.

Условия субаренды

Вместе с тем многие юристы обращают внимание на положения 615-й статьи ГК РФ. Там сказано, в частности, что для сдачи недвижимости в субаренду необходимо согласие ее исходного владельца. Что это значит на практике? Если предприятие, таким образом, заключило договор субаренды помещения с контрагентом без согласования собственника имущества, то данного рода сделка, как полагают юристы, должна считаться недействительной.

Вместе с тем, как отмечают многие эксперты, в 615-й статье ГК РФ прямо не сказано, каким образом владелец недвижимости должен давать согласие на последующие операции с имуществом в виде субаренды (и далее по цепочке, если это требуется). Поэтому, юристы рекомендуют заранее прописывать соответствующее условие в договоре аренды «первого уровня» - непосредственно с собственником. Получается некий договор аренды с субарендой в качестве одного из пунктов. Менее желательно, но, как полагают эксперты, в ряде случаев допустимо - составлять дополнительные соглашения к основному договору. В соответствии с данным документом владелец недвижимости может предоставить право контрагенту при необходимости заключить договор субаренды с третьей стороной.

Зависимость договоров

Допустим, что владелец недвижимости разрешил контрагенту заключать договора субаренды. Но как быть предпринимателю, если контракт «первого уровня» по каким-либо причинам прекратился - закончился его срок, собственник помещения нашел законные основания для прекращения правоотношений?

Юристы отмечают - субаренда нежилых помещений считается производным контрактом, зависящим от «первичного». Таким образом, если основной договор прекратил свое действие, то сразу же аннулируется и тот, что арендатор заключил со своим контрагентом. Можно отметить, что соответствующие положения закреплены в 618-й статье ГК РФ. Таким образом, субаренда нежилых помещений возможна только в пределах действия основного договора арендатора с владельцем недвижимости.

Если изучить ГК РФ на предмет неких послаблений для субарендатора, то можно также обратить внимание на одно из положений 618-й статьи.

Право на новый контракт

Там, в частности, сказано, что при прекращении действия «первичного договора» контрагент арендатора вправе обратиться к владельцу недвижимости о заключении, в свою очередь, нового контракта. Правда, это возможно только в пределах тех сроков, что указаны в первом договоре. Вместе с тем, как отмечают юристы, на практике часто бывает, что изначальный срок «первичного» контракта достаточен с точки зрения потребностей предприятия-субарендатора.

Таким образом, законом предусмотрен механизм, при котором субаренда нежилых помещений может трансформироваться в полноценный найм. Для этого первичный арендатор и владелец недвижимости должны прекратить действие «первичного» договора. После чего субарендатор вправе «поменяться местами» с изначальным нанимателем недвижимости. Возникает вопрос: "Как подобное право субаренды можно реализовывать на практике?" Рассмотрим соответствующий аспект.

Как субарендатор получает «повышение»

Итак, мы определили, что контрагентом-субарендатором предприятия, заключившего с владельцем недвижимости «первичный контракт» на найм объекта, может быть в законном порядке оформлена полноценная аренда нежилого помещения. Первый шаг, который необходимо сделать фирме для реализации соответствующего права - обратиться к владельцу недвижимости с офертой. В ней должно выражаться намерение юрлица о найме помещения, а также базовые условия последующего договора аренды.

В свою очередь, владелец недвижимости обязан, по закону, акцептировать данную оферту. Если он это не сделает, то, согласно 445-й статье ГК РФ, субарендатор, который, возможно, останется без столь нужного ему помещения, может обратиться в суд. Предметом искового требования будет понуждение владельца недвижимости заключить соответствующий договор. Как отмечают многие юристы, судебная практика в целом свидетельствует о склонности судов вставать на сторону субарендаторов.

Рассмотрим пример, иллюстрирующий вышеописанный механизм.

Субарендатор и владелец недвижимости: практика взаимодействия

Допустим, ООО «Пропеллер» владеет цехом по производству кабеля. ИП Иванов А. Б. арендовал этот цех сроком на 3 года. Цель соответствующей сделки предпринимателя - открыть на нем собственную линию по производству кабелей под своим брендом. Однако случился обвал национальной российской валюты, и ИП Иванов А. Б. посчитал, что открывать производство нерентабельно из-за удорожания сырья, необходимого для производства кабелей. Однако к Иванову обратилось государственное предприятие «Гидрокабельмонтаж», на складах которого накопилось достаточно сырья, но которому были срочно нужен цех для производства кабеля. Иванов посчитал, что у него есть хорошая возможность заработать, сдав помещение в субаренду по более высоким ставкам, чем в контракте с ООО «Пропеллер». Госпредприятие согласилось. ООО «Пропеллер» дало согласие.

В результате оформились следующие субъекты правоотношений. Во-первых, это ООО «Пропеллер», владелец цеха. Во-вторых, это «первичный» арендатор - ИП Иванов А.Б. В-третьих, это его контрагент и, одновременно, субарендатор - госпредприятие «Гидрокабельмонтаж».

Субарендатор привез в цех оборудование и начал производство. Но тут между ИП Ивановым А. Б. и руководством ООО «Пропеллер» возникли разногласия по поводу корректности заключения договора аренды. В результате фирма-владелец цеха подала на предпринимателя в суд, который встал на сторону истца. Контракт был аннулирован.

Юристы «Гидрокабельмонтажа» решили воспользоваться законным правом заключить арендный контракт с ООО «Пропеллер» напрямую, благодаря положениям ГК РФ. Они составили оферту, где предложили платить в пользу ООО «Пропеллер» столько же, сколько они направляли в счет обязательств по договору субаренды ИП Иванову А. Б. Фирма-владелец цеха, с одной стороны, была обязана акцептировать оферту - согласно ГК РФ, с другой - с радостью сделала это, так как появилась возможность получать больше выручки от предоставления цеха в аренду. Более того, вполне возможно допустить, что ООО «Пропеллер» предложило «Гидрокабельмонтажу» заключить новый, более длительный договор.

Как быть контрагентам субарендатора?

Есть еще один интереснейший нюанс, касающийся рассматриваемого типа правоотношений. Как мы отметили выше, аренда нежилого помещения может формировать собой последовательную цепочку сделок. На верхней ступени - это договор арендатора с владельцем недвижимости. Далее идет субаренда. По ней соответствующий договор подписывает «первичный» арендатор со своим контрагентом. После может быть заключена вторичная субаренда и т. д. То есть возможен сценарий, при котором «Гидрокабельмонтаж» отдаст цех какому-нибудь другому производителю, скажем, ООО «Коннектметаллист», получив разрешение от ИП Иванов А. Б., если, конечно, к тому моменту он еще не вступил, как это следует по нашему сценарию, описанному выше, в разногласия с ООО «Пропеллер».

Мы исследовали нюанс, при котором контрагент может в законном порядке занять место «первичного» арендатора. Однако есть ли такое право у предприятия, которое выступает «вторичным» субарендатором, находясь, условно говоря, на одно звено дальше от владельца недвижимости?

Юристы отмечают - в российском законодательстве прямо не предусмотрено такого механизма. Получается, что права «вторичного» субарендатора не так сильно защищены, как в случае с контрагентом, который заключил договор с «первичным» арендатором. И это несмотря на то, что «вторичная» субаренда - это процедура, которая не запрещена законом.

Двойная субаренда: специфика

Вместе с тем некоторые юристы обращают внимание на формулировки 6-й статьи ГК РФ. Там сказано, что в ситуациях, когда гражданские правоотношения не могут быть прямо урегулированы в силу отсутствия релевантных норм законодательства, а практика делового обычая еще не сформировалась - применяются нормы в рамках аналогии закона. И в этом случае, в принципе, «вторичный» субарендатор может попробовать предъявить «первичному» арендатору требование о перезаключении договора так, чтобы продолжить пользоваться имуществом.

Но на практике, как отмечают юристы, это возможно только тогда, когда субарендатор вовремя истребовал подписания «прямого» контракта с владельцем недвижимости. Если же контрагент «первичного» арендатора бездействовал, то все «нижестоящие договора» в общем случае прекращают свое действие. Поэтому ООО «Коннектметаллист» следует с осторожностью подходить к заключению контрактов, по которым реальный владелец имущества на несколько уровней выше, чем фактический арендодатель.

Вместе с тем некоторые юристы говорят о наличии возможности трактовать условия субаренды как механизм, при котором «нижестоящие» контрагенты все же могут рассчитывать на заключение нового контракта с владельцем недвижимости - именно в силу возможности применения норм в рамках аналогии закона.

Структура договора субаренды

Как должен выглядеть договор субаренды? В принципе, его структура в целом очень схожа с соответствующими контрактами, предусматривающими прямое взаимодействие нанимателя недвижимости и ее владельца. Рассмотрим специфику соответствующих соглашений, в рамках которых оформляется субаренда, образец структуры данных договоров.

Как и в большинстве других гражданско-правовых сделок, в рассматриваемого типа контракте прописываются общие положения. В них юристы рекомендуют употреблять термин «субаренда» - он, как мы определили выше, вполне официальный, он есть в понятийном аппарате релевантного законодательства. Общие положения по рассматриваемого типа сделкам, в принципе, те же, что и при стандартных договорах аренды - владелец полностью уступает право пользования недвижимости нанимателю, гарантирует, что недвижимость не находится в залоге и т. д. Обязательно отмечается срок действия договора.

Следующий пункт соглашения - обязанности сторон. Здесь все практически то же самое, как если бы заключался обычный договор аренды. Прописываются сроки передачи недвижимости субарендатору, если это требуется - использование объекта по такому-то назначению, обязательства контрагента владельца недвижимости содержать помещение в порядке и т. д.

Далее в договор обычно включаются условия по оплате, а также порядок расчетов. Как правило, указывается срок осуществления субарендатором соответствующих платежей - обычно до 5 числа каждого месяца, оговаривается право арендатора взыскивать задолженность. Включаются положения об оплате коммунальных услуг и т. д. В целом все то же самое, что при «первичном» договоре найма нежилого помещения.

Следующий пункт договора - ответственность сторон. Здесь формулировки также в достаточной мере стандартны. Это обязательство субъектов правоотношений уплачивать пени, штрафы и т. д.

В договоре субаренды также прописываются условия изменения, расторжения или же прекращения действия соответствующего контракта. Обычно они связаны с регулярностью внесения платежей, а также, как мы отметили в начале статьи, сдачей имущества в последующий найм в пользу третьих лиц без согласия арендодателя.

В соглашениях о субаренде, так же, как и во многих других типах контрактов, могут прописываться особые условия. Они могут отражать, например, тот факт, что возможные неотделимые улучшения объекта становятся собственностью арендодателя. Также обычно закрепляется положение, по которому субарендатор вправе продолжить пользоваться объектом недвижимости, даже если право собственности по нему перейдет к третьим лицам.

В числе прочих условий договора, которые также обычно прописываются - те, что, к примеру, регулируют, в дополнение к предыдущим формулировкам, варианты с осуществлением улучшения в структуре объекта. Такие как, например, проведение капитального ремонта.

Государственная регистрация субаренды в общем случае не требуется. При этом, как мы уже отметили выше, текущий арендатор должен иметь письменное согласие владельца недвижимости на последующие заключение сделок, предмет которых - сдача внаем соответствующего объекта. Виды деятельности фирм, заключающих подобные сделки, могут быть любыми. Если стороны подписывают договор, по которому оформляется субаренда помещения, ОКВЭД фирмы и иные атрибуты, характеризующие профиль организации с точки зрения отрасли бизнеса, значения не имеют.