Заявление о выкупе нежилого муниципального помещения арендатором. Новые правила выкупа арендованного имущества. «Малышам» в помощь
Стать счастливым собственником арендованного имущества достаточно просто. Начало бизнеса, его раскрутка сопровождается постепенным ростом уверенности в себе и своих силах, если, конечно, развитие идет в гору. Такое естественное желание, как выкупить арендованное муниципальное имущество, законно и осуществимо. Выкуп муниципальных помещений по закону № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» является одним из оснований приватизации.
Рассматривает все возможности осуществления выкупа арендованного помещения. Законом могут быть установлены запреты на выкуп. Если желаемое помещение не относится к запрещенным, то можно надеяться на положительное решение.
Кому стоит надеяться получить право выкупа
Чтобы предпринимать какие-либо действия с целью приобретения муниципальной собственности, стоит убедиться, что относитесь хотя бы к одной из категорий:
- юридическое лицо или ИП, имеющие регистрацию в Едином государственном реестре;
- предприятие, имеющее регистрацию как субъект малого или среднего бизнеса;
- не зарегистрированные субъекты, но: размер дохода в пределах 100 – 400 млн. рублей; а штат сотрудников – в пределах: 100 – 250 человек.
Выкуп может происходить на основе торгов. Законом предусмотрен преимущественный выкуп арендованного имущества. Это право получают субъекты малого и среднего бизнеса, для которых соблюдены следующие критерии:
- не менее, чем два года покупатель использует имущество на праве аренды;
- арендатор своевременно, планомерно, без задолженностей выполняет взятые на себя договорные обязательства;
- помещение, на которое выдвинута претензия, зарегистрировано в едином реестре № 184-р.
Реализовать преимущественное право на выкуп можно, соблюдая определенный порядок выкупа арендованного муниципального имущества:
- подготовить и предоставить в полномочные органы местного самоуправления пакет документов: паспорт, устав предприятия, справка о налоговом учете, справка о регистрации предприятия, протокол о полномочиях и назначении генерального директора.
- на протяжении 30 дней с момента подачи документов комиссия выносит свое решение (отрицательное решение может быть оспорено в суде);
- в течение 10 дней комиссия пересылает претенденту договор купли-продажи с определенной датой акцепта.
Перед тем, как выкупить муниципальное арендованное помещение, нужно знать возможности вложений, существующие у претендента. Частью 1 ст. 5 ФЗ № 159-ФЗ разрешена выплата по договору единовременно, если первое неприемлемо, то в рассрочку не более 3 лет. Право выкупа сразу нескольких помещений не возбраняется законом, причем нет ограничений на площадь.
Закон не действует, если помещение является частью большего здания или сооружения, Купить арендованное помещение невозможно без кадастровой регистрации или вещного учета.
- отсутствие временных рамок действия арендного договора для выкупа;
- в судебном порядке можно опротестовать установленную арендодателем рыночную стоимость объекта (ч. 8 ст. 4);
- срок действия правил, определенных законом продлен до 01.07.2015 г.
Эти нововведения в последнее время практически единственные, выработанные с целью поддержки МСБ.
Телефон Юриста в Москве +7 (499) 703-51-48 в Санкт-Петербурге +7 (812) 309-42-67
Как правильно выкупить арендуемое у города помещение: условия, процедура, порядок оплаты и налогообложения.
В России существует Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ, позволяющий выкупить арендуемое у государства или города помещение по преимущественному праву – Когда-то действие этого закона должно было закончиться в 2013 году, потом в 2015-м. И вот теперь действие закона вновь продлено, на сей раз до июля 2018 года.Условия
Итак, для начала разберемся, почему же именно «преимущественное право» и как его реализовать в Санкт-Петербурге (в иных субъектах Российской Федерации по аналогии).Что интересно, ранее (в частности, до 1 января 2009 года) организации и индивидуальные предприниматели могли воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых ими помещений только если им было направлено уведомление о предстоящей приватизации такого помещения с предложением его выкупа. На сегодняшний они вправе по своей инициативе обратиться за реализацией права преимущественного выкупа недвижимого имущества, которое арендуют.
Дело в том, что имущество у города можно купить только на торгах. Такой порядок установлен законодательством о защите конкуренции (ФЗ от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»). Однако ФЗ № 159 позволяет приобрести помещение у города без участия в торгах. Более того, на торгах стоимость помещения будет лишь увеличиваться, а на основании преимущественного права выкупа можно приобрести помещение по максимально низкой цене, предложенной городом.
В ФЗ № 159 указано три основных критерия, которые должны быть соблюдены для осуществления преимущественного права выкупа помещения у города:
- юридическое лицо или индивидуальный предприниматель является субъектом малого и среднего предпринимательство;
- по состоянию на 01.07.2015 имущество арендуется им непрерывно в течение двух и более лет;
- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, по неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи.
Обращаем внимание, что в законе существуют и иные условия, но они специфичны, относятся далеко не ко всем желающим выкупить помещение. Общие же правила перечислены выше.
Подача заявления
Для начала необходимо подать заявление на преимущественное право выкупа помещения. Форму данного заявления можно скачать в интернете или в справочно-правовых системах. Данное заявление утверждено распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 03.08.2006 № 233-р «Об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета по управлению городским имуществом и открытого акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) объектов недвижимости».- оригинал или нотариально заверенная копия выписки из Единого государственного реестра юридических лиц;
- копии учредительных документов со всеми изменениями (для юридических лиц);
- решение уполномоченного органа управления юридического лица о приобретении арендуемого объекта нежилого фонда (для юридических лиц);
- выписки из реестра акционеров/списка участников общества по состоянию за обусловленный период;
- копия документа, подтверждающего полномочия исполнительного органа (для юридических лиц);
- справка об отсутствии задолженности по договору аренды; документ, подтверждающий среднюю численность работников за обусловленный период; объем выручки от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость за обусловленный период.
Также обращаем внимание на то, что в случае, если заявление подает представитель, то необходима доверенность. Для подачи заявления и консультации специалиста достаточно простой доверенности на бланке организации. В дальнейшем, при общении с Фондом имущества Санкт-Петербурга, в частности, для подписания договора и получения свидетельства о праве собственности в Росреестре, понадобится нотариальная доверенность.
Итак, заявление подано. С момента подачи заявления в течение 2-3 месяцев будет осуществляться проверка преимущественного права выкупа, организации/индивидуального предпринимателя-заявителя, самого помещения. В частности, госорган обязан будет произвести следующие действия:
В двухмесячный срок со дня получения заявления заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.
В течение двух недель с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества. В десятидневный срок пос
В десятидневный срок после утверждения такого решения направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.
Следует иметь в виду, что предприниматель при несогласии с результатами оценки стоимости помещения вправе обжаловать их в судебном порядке. При этом 30-дневный срок на заключение договора купли-продажи приостанавливается до вступления в законную силу решения суда.
Когда проверка пройдет, будет вынесено Распоряжение КИО либо об одобрении заявления, либо об отказе. В случае, если заявление не одобрено, у потенциального покупателя есть законное право на его обжалование.
Зато, если заявление одобрено – вам прямая дорога в Фонд имущества Санкт-Петербурга. Данный орган уполномочен городом на заключение договоров купли-продажи помещений от его имени. У заявителя есть 30 дней на заключение договора купли-продажи.
После подписания договора заявитель полноправно может считать себя собственником помещения. Он также вправе получить в Росреестре свидетельство о праве собственности на помещение (даже несмотря на то, что выкупная стоимость еще не оплачена полностью).
Оплата
Оплачивается приобретаемое недвижимое имущество единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Выбор способа оплаты – это право покупателя помещения. Покупатель также может выбрать период рассрочки, однако он не может быть менее трех лет. Стоит обратить внимание на то, что на сумму рассрочки начислят проценты исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Но потом стоимость этого имущества можно оплатить досрочно.Начислению процентов нужно уделить пристальное внимание, поскольку иногда они начисляются неправильно. Например, в Постановлении ФАС СЗО от 10.07.2013 № А66-5536/2012 судьи признали неправомерным начисление процентов на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору, при этом проценты должны были начисляться на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка. А вот если покупатель будет допускать просрочку исполнения обязательств по внесению платежей, по условиям договора купли-продажи ему может быть начислена неустойка, и не только на выкупные платежи, но и на проценты (например, Постановление ФАС МО от 20.01.2014 № Ф05-15603/2013).
При покупке имущества в рассрочку оно находится в залоге у продавца до полной его оплаты (и если в договоре пропишут, что данное правило не применяется, это условие будет являться ничтожным). Это говорит о том, что когда будет получено заявление о праве собственности, то в нем будет сделана отметка о наличии обременения в виде залога.
Налогообложение
Если право собственности перешло к организации или индивидуальному предпринимателю в порядке реализации им своего преимущественного права, то такое отчуждение государственного и муниципального имущества не подлежит обложению НДС. Такое условие действует уже с 2011 года (см. письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 29 августа 2011 г. № 03-07-14/88).Утрата преимущественного права
Преимущественное право выкупа помещения не бесспорно, будьте осторожны, его можно утратить. Обстоятельствами, которые могут повлечь утрату преимущественного права выкупа помещения являются:- отказ от заключения договора;
- истечение 30 дней со дня получения предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан в указанный срок, за исключением случаев приостановления срока при оспаривании достоверности рыночной стоимости объекта оценки; расторжение договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.
Отдельно заметим, что если арендодатель направил письмо с решением о приватизации и проектом договора купли-продажи, отдельные условия которого не устраивают предпринимателя, то последнему следует в течение 30 дней со дня получения письма направить арендодателю протокол разногласий. Если арендодатель откажется их принимать, рекомендуем не быть столь настойчивыми, а согласиться на условия города. Дело в том, что при отказе от заключения договора в установленный срок право на преимущественный выкуп помещения будет считаться утраченным (постановление ФАС ВВО от 5 сентября 2012 г. № Ф01-3820/12 по делу N А39-4221/2011). Одновременно с подписанием договора покупатель вправе воспользоваться правом на обжалование отказа в условиях, указанных им в протоколе разногласий.
Таким образом, юридические лица и индивидуальные предприниматели, арендующие помещение у города, вправе воспользоваться преимущественным правом на выкуп данного помещения. Безусловно, не все желающие обладают этим правом. Но, если необходимые условия ими выполняются, то стоит задуматься. На данный момент возможность выкупа помещения по преимущественному праву продлена до июля 2018 года. Рекомендуем все же воспользоваться ей своевременно. Кто знает? Может быть, следующий раз продления не будет - ведь закон отнюдь не бессрочен.
Как реализуется данное право на практике, о камнях преткновения и путей их решения рассказала гендиректор группы компаний «ЛЕВЪ&ЛЕВЪ-АУДИТ» Елена Артюх на конференции ко Дню предпринимателя в Каменске-Уральском.
Предприниматель – это три основных компонента: личность, идеи и ресурсы. Без их наличия предпринимателя не состоится. АНИТА РОДДИК Тело и душа (Body and soul, 1991; соавтор Рассел Миллер (Russel Miller)).
ПРОЦЕДУРА
Федеральным законом предусмотрена процедура преимущественного выкупа арендуемого имущества в двух вариантах.
Первый вариант - когда сам предприниматель предлагает муниципалитету продать ему имущество. Собственник, получив обращение предпринимателя, проводит оценку арендуемого имущества. Определив рыночную стоимость имущества, собственник в течение двух месяцев составляет проект договора купли-продажи, который передает на рассмотрение арендатору.
Второй вариант - когда муниципалитет сам подготавливает все документы и направляет предпринимателю предложение о приобретении арендуемого имущества.
В любом случае предприниматель может заключить с собственником имущества договор купли-продажи при соблюдении следующих условий:
НЕПРЕРЫВНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ПОМЕЩЕНИЕМ
Законом от 01.01.2001 N 149-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный Закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства , и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»» указанный необходимый срок непрерывного владения арендаторами недвижимым имуществом снижен с трех до двух лет.
Практика. При заключении договора аренды недвижимого имущества осуществляется государственная регистрация. Многие предприниматели арендуют помещения без нотариального оформления. Но без факта госрегистрации договор считается незаключенным. Соответственно, сколько бы лет предприниматель не арендовал помещение, как бы прилежно не платил, только в судебном порядке он сможет установить факт беспрерывного пользования помещением в течение 2 лет.
НАДЛЕЖАЩЕЕ ПЕРЕЧИСЛЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
Понятие «надлежащее перечисление арендной платы » в Законе от 01.01.2001 N 149-ФЗ конкретизировано. Вместо требования о «перечислении арендной платы надлежащим образом» установлено, что условием приобретения арендованного имущества в приоритетном порядке является отсутствие задолженности по арендной плате и неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендованного имущества по инициативе уполномоченного государственного или муниципального органа.
Если инициатива приобрести имущество принадлежит предпринимателю, учитывается отсутствие задолженности на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение этого имущества.
На поля:
Отказ субъекту малого или среднего предпринимательства в приобретении арендуемого имущества, выданный до дня вступления в силу Закона от 01.01.2001 N 149-ФЗ, не препятствует повторному направлению таким субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
ПЛОЩАДЬ АРЕНДУЕМОГО ПОМЕЩЕНИЯ
В соответствии с областным законодательством, арендатор может выкупить помещение площадью не более 2000 м2.
Теория. На сегодня нет однозначных подходов и ответов на вопрос о том, что площадь арендуемого имущества в 2000 м2 – это суммарно на одного предпринимателя по всем помещениям, которые он занимает, или это в отношении одного помещения, сколько бы договоров и помещений не было у него.
Исходя из общего смысла закона и прочтения совокупности различных правовых норм , юристы группы компании «ЛЕВЪ&ЛЕВЪ-АУДИТ» придерживаются мнения, что площадь в 2000 м2 имеет отношение к одному помещению, а не к предпринимателю в целом.
НАЛИЧИЕ ИМУЩЕСТВА В ФОНДЕ ДЛЯ ПРИВАТИЗАЦИИ
Арендатору необходимо проверить, не включено ли помещение, которое он арендует, в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. Перечень имущества утверждается в соответствии с Федеральным Законом от 01.01.2001 г. «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».
Практика. В различных муниципальных образованиях Свердловской области существует разный подход к формированию этого перечня.
Один подход – всё имущество муниципалитета включается в этот перечень, ничего не приватизируется.
Другая ситуация возникает, когда муниципалитет заинтересован максимально запустить процесс приватизации.
Третья ситуация, которая существует и в Каменске-Уральском, – часть имущества, утверждённого городской Думой, включается в вышеуказанный перечень имущества, не подлежащего приватизации, а часть – приватизируется. Если на момент подачи заявки имущество, которое Вы хотели выкупить, не включено в перечень исключенного из приватизации, оно должно быть приватизировано.
ВЫКУП ИМУЩЕСТВА
У покупателя есть право оплатить покупку сразу, либо определить период рассрочки. В соответствии с областным законодательством, рассрочка может быть установлена на срок до 5 лет. Если стоимость имущества оплачивается не сразу, на время рассрочки имущество находится в залоге у собственника. Заключения отдельного договора о залоге выкупаемого имущества, в отличие от ранее действовавшего порядка, не требуется. Таким образом, устранена необходимость государственной регистрации отдельных договоров залога , упрощена процедура выкупа, а также исключены расходы региональных и местных бюджетов и арендаторов на уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договоров залога.
На поля:
Рассрочка по оплате предполагает начисление процентов по ставке 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации , которая существует на дату принятия решения о приватизации. Период рассрочки выкупа арендуемого помещения определяется самим покупателем. Никакого диктата со стороны собственника не допускается.
Если стороны не договорились о цене. Вариантов поведения в этом случае масса. Можно привлечь другого независимого оценщика, можно предложить собственнику заключить договор на другую стоимость. Если согласия на этот счёт не будет получено, то стороны обращаются в арбитражный суд за разъяснением спора.
Практика. Если предприниматель не согласен с предлагаемой стоимостью имущества, есть смысл урегулировать эту сумму через суд. В ходе разбирательства дела стороны должны предъявить два заключения. От муниципального образования и от арендатора. Судья будет назначать судебную экспертизу и привлекать третьего оценщика.
В стоимость выкупаемого имущества может быть включена сумма произведенных арендатором неотделимых улучшений, которые осуществили в период аренды. Не стоит путать неотделимые улучшения с текущим ремонтом.
Но неотделимые улучшения могут быть включены в выкупную стоимость (то есть, цена будет снижена на сумму произведенных неотделимых улучшений) только в двух случаях:
1. Если в ходе аренды предприниматель, прежде чем совершать неотделимые улучшения, согласовал их объем и стоимость с собственником. Например, у него есть соглашение о проведении неотделимых улучшений или смета, утвержденная собственником, по которой следует, что он согласился на эти улучшения, принимает их объем и стоимость.
2. Если нет подтверждающих расходы документов (а на практике в 99% этого нет), в процессе обсуждения договора купли-продажи не исключено, что собственник согласится с представленными арендатором расчетами и согласится включить стоимость неотделимых улучшений в стоимость выкупного имущества.
На поля:
Если в ходе аренды стоимость неотделимых улучшений уже засчитывалась в арендную плату, очевидно, что второй раз эта стоимость засчитываться не будет.
Что делать в случае, если предприниматель арендует помещение и не собирается его выкупать, а узнаёт, что это помещение выставлено на торги?
С одной стороны, собственник имеет право распоряжаться имуществом, обремененным арендой, как считает нужным. Тем не менее, собственник перед выставлением помещения на торги обязан персонально обратиться к арендатору с предложением выкупить помещение.
У предпринимателя есть 30 дней, чтобы подумать и принять решение. Он может согласиться выкупить, но может и отказаться или промолчать. Отказ или молчание будут расцениваться как нежелание воспользоваться своим правом выкупа. В любом случае, новый собственник, как и прежний, обязан сохранять договор аренды с прежним арендатором.
Практика. Были случаи, когда собственник-муниципалитет не уведомлял арендатора о том, что он собирается продавать на торгах помещение. Арендатор в таком случае вправе оспаривать состоявшуюся сделку купли-продажи.
НА ПодложкЕ.
Как обстоит процесс выкупа имущества в Каменске-Уральском на сегодня.
Конкретный случай.
Надежда ШВЫДКАЯ, начальник отдела содействия развитию предпринимательства:
В мае мы запрашивали всех предпринимателей, попадающих под действие этого закона, о том, готовы и хотят ли они воспользоваться преимущественным правом выкупа.
По данным комитета по управлению имуществом г. Каменска-Уральского, к ним обратилось 6 предпринимателей, пятерым из них было отказано по причине включения арендуемого ими имущества в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Шестому предпринимателю отправлен проект договора купли-продажи арендуемого им помещения.
Теперь, с изменением сроков непрерывного пользования помещением, думаем, предприниматели снова начнут обращаться с заявлениями о выкупе имущества.
Ольга СОЛДАТОВА, руководитель фитоцентра «Прасковья»:
У нас выкуп помещения осложняется тем, что мы арендуем историческое здание 1848 года, памятник архитектуры областного значения.
Работая над программой въездного туризма, хочется отреставрировать это здание так, чтобы людям хотелось к нам приезжать. Всю работу необходимо делать своими силами, своими средствами. А вкладывать деньги в то, что тебе не принадлежит, ни один предприниматель не будет.
После подачи заявления о выкупе помещения комитет по управлению имуществом заказывает независимую экспертизу. По оценке Эксперт», данное здание находится в удовлетворительном состоянии, требуется только косметический ремонт. А в обследованиях по охране памятников другая информация, противоречащая первой. Я заказала свою независимую оценку -ком». Разница оценок экспертиз – в полмиллиона рублей...
Соглашения о цене выкупаемого имущества мы не достигли. В законе порядок рассрочки не определён. Я предложила составить график не равными долями. Например, у нас летом клиентов намного меньше, чем зимой. Соответственно, я предложила выплачивать сумму выкупа летом – меньше, а зимой – больше. В таком варианте в рассрочке мне было отказано. Вопрос предлагают решать в судебном порядке.
Пока процесс выкупа приостановлен...
Вера РОМАНОВА, председатель комитета по управлению имуществом:
На данный момент идёт работа над уточнением площадей и корректировкой оценок имущества, арендуемого
Что касается рассрочки выкупа арендуемого помещения, то она установлена в соответствии с общепринятыми правилами по предоставлению рассрочки, связанными с выдачей кредитов. Ольге Ивановне мы предложили оплачивать рассрочку равными ежемесячными платежами в течение 5 лет. Такой вариант выплат является неубыточным для городского бюджета.
Фото высотки или красивый вход в здание, фасад.
Анастасия Пожидаева
Недавно был опубликован Федеральный закон № 144-ФЗ о совершенствовании порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства. Закон призван увеличить количество арендуемых бизнесом помещений, предлагаемых к выкупу субъектами малого и среднего предпринимательства, и расширить перечень мер имущественной и административной поддержки предпринимателей.
Итак, что же предлагает для предпринимателей новый закон в указанных целях. Во-первых, поправки продлевает срок действия норм закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества , находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, предоставляющих гарантии малому бизнесу. Это означает, что гарантированное законодательством преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендованного ими государственного или муниципального имущества будет действовать еще, как минимум, два года. То есть, до 1 июля 2015 года.
Во-вторых, значительно упрощается сам порядок приобретения в собственность такого имущества . В соответствии с новыми правилами преимущественное право на приобретение арендуемого имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, у которых имущество находится на основании договоров аренды в их временном владении непрерывно в течение двух и более лет по состоянию на 1 июля 2013 года. Напомним, ранее нужно было владеть государственным или муниципальным имуществом в течение 3 и более лет. Причем сами договоры аренды должны были быть заключены именно за три года до дня вступления в силу закона N 159-ФЗ.
Также в соответствии с ранее действующей редакцией закона площадь арендуемых помещений, которые могли быть выкуплены, не должна была превышать установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения. Сейчас такое ограничение снимается. Соответственно, упраздняется и ограничение возможности выкупа арендованного имущества, связанное с датой заключения арендных договоров.
Помимо исключения из закона данных норм, поправки провозглашают, что прежний отказ в приобретении субъектом малого или среднего предпринимательства арендуемого имущества, обоснованный ранее существовавшим основаниям (площадь помещения и срок действия договора) не препятствует повторному обращению с заявлением о выкупе арендованного имущества.
В целях реализации прав субъектов малого предпринимательства в этой сфере закон устанавливает, что предприниматели имеют право обжаловать любой отказ в отчуждении имущества, а также бездействие госорганов в части принятия решения и совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Обжаловать теперь можно будет и достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Третье. У малого бизнеса появилась возможность выкупать помещения, включенные в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение субъектам малого предпринимательства. Теперь предприниматели могут в уведомительном порядке направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение такого имущества. Для этого необходимо, чтобы арендуемое имущество по состоянию на 1 сентября 2012 года находилось в их временном владении пользовании непрерывно в течение пяти и более лет и на протяжении такого же срока (5 и больше лет) было включено в соответствующий реестр.
Четвертое. Закон предоставляет предпринимателям ряд правовых и финансовых гарантий в целях выкупа арендуемого имущества по установленным ценам , в том числе на льготных условиях в соответствии с федеральными, региональными и муниципальными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства.
Согласно его требованиям, арендуемое имущество может быть выкуплено в рассрочку посредством осуществления предпринимателем ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. В случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен конкретный срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, будет применяться срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный трем годам.
В свою очередь регионы и муниципалитеты получили возможность оказать дополнительную поддержку бизнесу и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. По закону оказание имущественной поддержки может осуществляться в виде передачи во владение и в пользование земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря и инструментов. Причем как на льготных условиях так и на безвозмездной основе.
Как правильно выкупить арендуемое у города помещение: условия, процедура, порядок оплаты и налогообложения.
В России существует Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ, позволяющий выкупить арендуемое у государства или города помещение по преимущественному праву – когда-то действие этого закона должно было закончиться в 2013 году, потом в 2015-м. И вот теперь действие закона вновь продлено, на сей раз до июля 2018 года.Условия
Итак, для начала разберемся, почему же именно «преимущественное право» и как его реализовать в Санкт-Петербурге (в иных субъектах Российской Федерации по аналогии). Что интересно, ранее (в частности, до 1 января 2009 года) организации и индивидуальные предприниматели могли воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых ими помещений, только если им было направлено уведомление о предстоящей приватизации такого помещения с предложением его выкупа. На сегодняшний они вправе по своей инициативе обратиться за реализацией права преимущественного выкупа недвижимого имущества, которое арендуют. Дело в том, что имущество у города можно купить только на торгах. Такой порядок установлен законодательством о защите конкуренции (ФЗ от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»). Однако ФЗ № 159 позволяет приобрести помещение у города без участия в торгах. Более того, на торгах стоимость помещения будет лишь увеличиваться, а на основании преимущественного права выкупа можно приобрести помещение по максимально низкой цене, предложенной городом. В ФЗ № 159 указано три основных критерия, которые должны быть соблюдены для осуществления преимущественного права выкупа помещения у города:- юридическое лицо или индивидуальный предприниматель является субъектом малого и среднего предпринимательство;
- по состоянию на 01.07.2015 имущество арендуется им непрерывно в течение двух и более лет;
- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, по неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи.
Подача заявления
Для начала необходимо подать заявление на преимущественное право выкупа помещения. Форму данного заявления можно скачать в интернете или в справочно-правовых системах. Данное заявление утверждено распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 03.08.2006 № 233-р «Об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета по управлению городским имуществом и открытого акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) объектов недвижимости». Примечание: Хотелось бы обратить особое внимание на то, что Комитета по управлению городским имуществом в Санкт-Петербурге больше не существует. Он объединился с Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству и был реорганизован в Комитет имущественных отношений (далее - КИО) Санкт-Петербурга (находится он на площади Стачек), который действует, начиная с 21.04.2015 года и по сей день (см. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 19.01.2015 № 5 «О мерах по совершенствованию управления городским имуществом и земельными ресурсами Санкт-Петербурга»). Для того, чтобы подать заявление, к нему необходимо приложить необходимые документы. Список этих документов также утвержден Распоряжением № 233-р (также добавлены некоторые документы, которые может запросить КИО):- оригинал или нотариально заверенная копия выписки из Единого государственного реестра юридических лиц;
- копии учредительных документов со всеми изменениями (для юридических лиц);
- решение уполномоченного органа управления юридического лица о приобретении арендуемого объекта нежилого фонда (для юридических лиц);
- выписки из реестра акционеров/списка участников общества по состоянию за обусловленный период;
- копия документа, подтверждающего полномочия исполнительного органа (для юридических лиц);
- справка об отсутствии задолженности по договору аренды;
- документ, подтверждающий среднюю численность работников за обусловленный период;
- объем выручки от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость за обусловленный период.
Что дальше?
Итак, заявление подано. С момента подачи заявления в течение 2-3 месяцев будет осуществляться проверка преимущественного права выкупа, организации/индивидуального предпринимателя-заявителя, самого помещения. В частности, госорган обязан будет произвести следующие действия:- В двухмесячный срок со дня получения заявления заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.
- В течение двух недель с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества.
- В десятидневный срок после утверждения такого решения направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.
Оплата
Оплачивается приобретаемое недвижимое имущество единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Выбор способа оплаты – это право покупателя помещения. Покупатель также может выбрать период рассрочки, однако он не может быть менее трех лет. Стоит обратить внимание на то, что на сумму рассрочки начислят проценты исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Но потом стоимость этого имущества можно оплатить досрочно. Начислению процентов нужно уделить пристальное внимание, поскольку иногда они начисляются неправильно. Например, в Постановлении ФАС СЗО от 10.07.2013 № А66-5536/2012 судьи признали неправомерным начисление процентов на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору, при этом проценты должны были начисляться на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка. А вот если покупатель будет допускать просрочку исполнения обязательств по внесению платежей, по условиям договора купли-продажи ему может быть начислена неустойка, и не только на выкупные платежи, но и на проценты (например, Постановление ФАС МО от 20.01.2014 № Ф05-15603/2013). При покупке имущества в рассрочку оно находится в залоге у продавца до полной его оплаты (и если в договоре пропишут, что данное правило не применяется, это условие будет являться ничтожным). Это говорит о том, что когда будет получено заявление о праве собственности, то в нем будет сделана отметка о наличии обременения в виде залога.Налогообложение
Если право собственности перешло к организации или индивидуальному предпринимателю в порядке реализации им своего преимущественного права, то такое отчуждение государственного и муниципального имущества не подлежит обложению НДС. Такое условие действует уже с 2011 года (см. письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 29 августа 2011 г. № 03-07-14/88).Утрата преимущественного права
Преимущественное право выкупа помещения не бесспорно, будьте осторожны, его можно утратить. Обстоятельствами, которые могут повлечь утрату преимущественного права выкупа помещения являются:- отказ от заключения договора;
- истечение 30 дней со дня получения предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан в указанный срок, за исключением случаев приостановления срока при оспаривании достоверности рыночной стоимости объекта оценки;
- расторжение договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.
