Покупка квартиры по переуступке. Что такое переуступка, схема покупки в новостройке и особенности оформления договора. Переуступка права требования. Как заключается договор переуступки прав требования долга

В силу определённых обстоятельств, долговое обязательство или полномочия кредитора могут передаваться третьему лицу. Подобные отношения между заемщиком и должником называются переуступкой права требования долга.

Переуступка права требования – это перевод долгового обязательства или передача полномочий кредитора с одного лица на другое. В таких отношениях есть два субъекта – кредитор и должник, которые заключили между собой договор. В силу каких-либо обстоятельств кредитор не может ожидать, пока должник вернет долг. Именно в таких случаях можно передать свои права требования третьему лицу. Также меняться может и должник.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно !

Договор переуступки права требования долга (цессия) заключается в письменном виде. Поводом для его оформления может послужить желание кредитора ранее оговоренного срока вернуть средства. Третья сторона-участник может иметь выгоду в виде получения более высокого процента в последующем с должника или выплаты меньшего размера долга кредитору.

Кто является участником?

Участниками цессии являются следующие стороны:

• Должник (лицо, имеющее обязательства по выплате долга).
• Цессионарий (переназначенный обладатель долговых требований).
• Цедент (субъект, который передаёт права цессионарию).

Виды цессии

В зависимости от формы собственности и статуса участников соглашения их можно разделить на несколько видов, а именно:

1. Между юридическими лицами. Наиболее часто встречаемой причиной является реструктуризация компании или другого юридического лица. По факту, меняется только контрагент, то есть название субъекта-должника. В этом случае составление документации производится официально с заверением её печатями обоих участников цессии.
2. Между физическими лицами. В этом случае при оформлении документа не требуется заверение у нотариуса. Вполне достаточно поставить личные подписи, а также указать паспортную информацию, сумму долга, срок и способ его погашения. Причины заключения его многообразны: от получения ссуды до раздела имущества при расторжении брака.
3. Между физическим и юридическим лицом. В случаях, если по каким-либо причинам руководитель предприятия возлагает на себя обязательства по неоплаченным пассивам предприятия, долг в полном объеме и на тех же условиях считается полностью перешедшим к новому плательщику. Оформление производится с заверением печатью и указанием данных физического лица по паспорту.
4. Трёхсторонняя цессия. Особенностью заключения является дополнительная гарантия того, что должник уведомлен о смене кредитора. То есть, цессионарий получает гарантии непосредственно от плательщика. В двухстороннем документе указывается лишь информация о смене заимодателя.

По типам можно её классифицировать в следующем порядке:

1. Безвозмездная и возмездная цессия. Продажа обязательств цедентом за конкретную сумму относится к возмездному типу. К разрешению этой ситуации может привлекаться коллекторная фирма. При этом все условия и объект остаются неизменными. К безвозмездному типу относится соглашение, не предусматривающее плату за переуступку долгового обязательства.
2. Неоплачиваемый и оплатный перевод долга. Разница между двумя видами смены дебитора заключается в оплате некоторой суммы (превышающей размер долга) либо в отсутствие таковой.
3. Уступка требований согласно исполнительному листу. Цессия может передаваться третьему лицу безвозмездно или за определенную плату. В качестве основного документа в арбитражном суде выступает действующий договор о переуступке права долга.

Перевод долга

Согласно ГК РФ , уступить новому кредитору можно долги по любым обязательствам, за исключением предусмотренных законом случаев. Не могут быть переведены по права требования, если они неразрывно связаны с личностью кредитора (право на алименты, возмещение морального вреда).

Для передачи долга в порядке переуступки обычно не требуется предварительного получения согласия от должника. Однако в ряде случаев уступка прав возможна только с согласия обязанного лица, в частности:

• если соглашением между кредитором и должником установлено, что передача долга возможна лишь с согласия последнего;
• если нормативными актами предусмотрено, что переход права требования, допустим, лишь при согласии на это должника;
• если выполнение обязательства тесно связано с личностью кредитора.

К новому кредитору права переводятся в таком же объеме, каком они принадлежали прежнему кредитору. Кроме того, вместе с основным долгом передаются обеспечивающие его обязательства (неустойка и др.). Иные условия договора, долг по которому передается цессионарию также остаются без изменений.

Передать долг можно и тогда, когда уже имеется судебное решение о взыскании задолженности в пользу первоначального кредитора. Уже после оформления договора цессии понадобится обратиться в суд, который вынесет определение о замене стороны по делу. Далее, с этим определением и договором переуступки нужно обратиться в службу судебных приставов.

Договор переуступки права требования

Правовой статус участников такого соглашения может быть любой. Предмет цессии – обязательное право или право требования. Закон не регулирует цену такого договора, размер оплаты по сделке стороны определяют самостоятельно.

Образец оформления данного соглашения может выглядеть примерно так:

• Указываются дата, номер соглашения, стороны.
• Важно обозначить предмет сделки. Переуступка прав может осуществляться, к примеру, в связи с займом или кредитом. То есть определенной денежной суммы, которую должен выплатить должник. Предметом соглашения также может быть и передача жилья от застройщика на основании контракта о долевом участии.
• Далее, указываются права и обязанности участников.
• Обязательным условием является цена. Чаще всего, такая сделка бывает возмездной. Обычно изначальный заимодавец получает от субъекта, который приобретает право требования, сумму, что соответствует размеру долга. По договоренности сторон уменьшать ее размер можно. Обычно уменьшенная сумма служит своего рода компенсацией за неудобства цессионария.
• Далее, идет раздел “Ответственность сторон”.
• Заканчивается документ заключительными положениями, реквизитами субъектов, а также их подписями.

Нюансы при оформлении

Пакет документов для оформления индивидуален в каждом конкретном случае. Основным подтверждением вступления соглашения цессии в силу является письменный контракт, заключённый между цедентом и должником.

В обязательном порядке, в документе указывается величина долга, первоначальный договор, который подтверждает возникновение долгового обязательства.

Договор может быть признан ничтожным в судебном порядке. Критерии, способствующие принятию такого решения:

• Принадлежность обязательства отнесена к личным взаимоотношениям (алименты, возмещения убытка частному лицу).
• Рассматриваемое право не подкреплено соответствующей документальной базой.
• Соглашение по недвижимости не имеет регистрации в государственном органе.
• Основание, взятое за канву, не предполагает передачи права цессии третьим субъектам.
• В настоящем договоре не конкретизировано отношение первого кредитора с должником.
• Не проведена оплата цессионарием по договору возмездного типа.
• Права требований по займу перенаправлены лицу, которое не имеет полномочий и возможностей кредитного общества.

В случае возникновения претензий по одной из указанных причин и обоснованного подтверждения, в арбитраж подается исковое заявление о признании договора цессии не имеющего юридической силы.

Согласно действующему законодательству, иск может быть удовлетворен в полном объёме либо в определённой его части.

В качестве наглядного примера по признанию договора цессии ничтожным, можно рассмотреть следующее событие:

ЗАО «Н» подало исковое заявление в арбитраж по отношению к ОАО «М» и ООО «Д» о признании договора цессии ничтожным, поскольку условия соглашения не соответствуют Гражданскому Кодексу РФ (ст. 382).

Предъявленные требования были удовлетворены в полном объёме.

Такое решение обусловлено тем, что по условиям договора переуступки права долга, ОАО «М» передаёт, а ООО «Д» принимает требования по контракту поставки к ЗАО «Н». Согласно ст. 168 ГК РФ , цедент «М» не обладал правами на осуществление цессии по отношению к субъекту «Д» на момент заключения договора. Следовательно, в нарушение статей и 168 ГК , сделка признана, как незаконная ввиду своей ничтожности.

Основные случаи возникновения цессии

Приобретённое жильё по ипотечному кредиту зачастую становится объектом реализации, даже если не является собственностью и находится в банковском залоге. Непременно, финансовое учреждение должно быть извещено о смене заёмщика по договору цессии на недвижимость. После проверки платёжеспособности нового должника и письменного согласия банка, обозначается размер оставшейся суммы долга.

В страховании договор цессии предполагает передачу риска другой фирме, которая выступает как новый кредитор. При продаже автомобилей по доверенности в автомобильном страховании право страхователя на компенсирование убытка может переходить к страховщику. Однако подобная практика не приветствуется многими фирмами по причине частых случаев мошенничества.

Довольно часто практикуется применение перевода права требования долга на другого кредитора в хозяйственной сфере по договору поставки. В рассматриваемой ситуации используется факторинг (привлечение состоятельного посредника). Следовательно, претензии по уплате дебиторской задолженности покупателю предъявляется именно этим финансовым учреждением, в качестве которого чаще всего выступает банк. Финансовую выгоду, заемщик получает за счет процентов, удерживаемых с должника. Факторинговая система позволяет контролировать сроки уплаты задолженности, предварительно произведя мониторинг и сверку первичной документации, подтверждающей проведение приёмки товара.

По подрядному договору соглашение цессии возможно в случае письменного одобрения подрядчика о передаче права определенных обязанностей другому лицу. Отдельно стоит отметить, что в таком случае обе стороны имеют право на требование выполнения пунктов договора (оплата или оказание определенных услуг в соответствии с контрактом или договором).

В кредитных банковских операциях договор цессии оформляется в случае нарушения условий кредитования заемщиком. Если банковское учреждение ввиду этого расторгает действующий контракт с взысканием полной суммы долга, в качестве цессионария выступает коллекторная компания, которая применяет собственные методы воздействия на должников. Подобная схема подвергается обсуждениям и сомнениям, поскольку для взаимодействия с коллекторами, кредитор обязан иметь все соответствующие документы в сфере кредитования и проведения банковской деятельности. При этом финансовое учреждение не имеет права о разглашении конфиденциальной информации о своих клиентах. Во избежание недоразумений, в подобных случаях следует щепетильно изучить все пункты и разделы заключаемого договора.

Обанкротившееся предприятие может произвести продажу долга, что позволит в краткие сроки снизить задолженность. Но, если предприятие не признано банкротом в официальном порядке, налоговая служба может признать сделку недействительной. Для подтверждения собственной недееспособности составляется служебная записка с обоснованием цены права требования.

Регистрация в государственном реестре

Переуступка права требования долга, связанная с недвижимостью требует обязательной регистрации в Госреестре. Легитимность договора вступает в силу с момента прохождения государственной регистрации. Несоблюдение этого правила может привести к признанию соглашения ничтожным.

Процедура правильного оформления состоит в предоставлении нотариально заверенных документов в ФРС. В этот список входит контракт о долевом участии, договор цессии и остальные сопутствующие соглашения.

Застройщик или приравненное к нему лицо также подают следующую информацию:

• учредительное постановление и его дополнения или пояснения;
• документацию, подтверждающую полномочия основного субъекта.

Правильно составленная и поданная в срок документация находится на рассмотрении государственного органа в течение календарного месяца.

Полезная информация

При подписании особое внимание следует обратить на следующие критерии:

• Реальность предмета, подтвержденная объективной информацией и первичными документами.
• Обязательное присутствие ссылки на первоисточник, дающий право оформления по уступке долга.
• Согласие новоявленного кредитора либо заемщика. Оно может быть подтверждено в основном контракте подписью или печатью, а также предоставляется в сопроводительном письме.

Договор цессии, составленный не должным образом или с нарушением требований, может привести к его аннулированию или получению нежелательного результата.

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.

Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.

Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия .

В чем суть переуступки?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Бонусы переуступки

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 - 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке .

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

• продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
• если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
• нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
2. Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
3. Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

1. Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре). Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
2. Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку . Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки , чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Итак, подведём итоги:

1. Переуступка — это реальная возможность сэкономить на покупке квартиры
2. Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
3. Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.

Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки

№	Наименование документа	Экземпляр
1	Документ, удостоверяющий личность (паспорт)	оригинал
2	Документ об уплате госпошлины	оригинал и копия (с 2-х сторон)
3	Зарегистрированный ДДУ	оригинал
4	Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями	4 экземпляра
5	Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность)	оригинал и копия
6	Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным	оригинал и копия
7	Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется)	оригинал

Покупка квартиры в строящемся доме по договору уступки прав требования — распространенная сделка. С момента государственной регистрации договора долевого участия и до подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства первоначальный инвестор может продать квартиру другому лицу, заключив с ним договор уступки права требования.

Особенности заключения договора уступки права требования

• при уступке права требования действие первого договора долевого участия не прекращается, меняются только стороны договора (происходит смена лиц в обязательствах);
• все условия предыдущего договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними;
• права первоначального инвестора переходят к новому участнику в том же объеме на тех же условиях, на каких они были установлены с первым участником долевого строительства (если иное не предусмотрено в договоре);
• первоначальный инвестор отвечает перед новым кредитором только за действительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования застройщиком.

Порядок заключения договора уступки определяется гл. 24 «Перемена лиц в обязательстве» ч. 1 Гражданского кодекса РФ. Договор уступки права требования составляется сторонами сделки в произвольной форме. Для заключения договора уступки права требования не нужно получать согласование застройщика (если такое условие не содержится в договоре долевого участия).

Пакет документов для заключения договора уступки

1. Зарегистрированный договор долевого участия в строительстве.

2. Платежный документ, подтверждающий оплату со стороны участника долевого строительства. Кроме справки от застройщика о том, что оплата произведена, покупателю нужно проверить первичные платежные документы (приходно-кассовый ордер, свидетельствующий о том, что деньги поступили в кассу застройщика; если оплата осуществлялась в безналичном порядке — выписку с банковского счета участника долевого строительства (первого инвестора), платежное поручение с отметкой банка о проведении платежа).

3. Покупатель должен удостовериться в наличии у продавца прав на уступаемый объект долевого строительства (получив информацию у застройщика, в Росреестре, изучив оригиналы документов).

3.1. Обратиться за информацией к застройщику. «Прежде чем заключать договор уступки права требования, желательно прийти к застройщику и убедиться в том, что человек, который продает квартиру, действительно является владельцем права требования, — рассказывает заместитель генерального директора ОАО „ДСК“ по правовым вопросам Сергей Успанов. — Мы готовы предоставлять такую информацию, а также информацию о том, в какой доле оплачены обязательства. Потому что на рынке встречаются случаи мошенничества, когда инвесторы продают право новому участнику строительства, заключив с застройщиком договор долевого участия и заплатив по нему только небольшой взнос». Как купить квартиру у подрядчика

3.2. Обратиться в Росреестр за выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) о том, что инвестор действительно имеет права на уступаемый объект. Выписка выдается на земельный участок, на котором ведется строительство, для ее получения покупателю необходимо знать кадастровый номер участка (указан в договоре долевого участия в строительстве). В полученном документе нужно найти переуступаемую квартиру и проверить, кто указан в качестве участника права. Сведения, содержащиеся в ЕГРП, заявитель (физическое или юридическое лицо) может получить в виде бумажного документа, лично обратившись в офисы Росреестра или в электронном виде заполнив форму запроса, размещенную на сайте www.rosreestr. ru.

4. Нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на заключение договора уступки требования. Его отсутствие в дальнейшем может привести к судебным искам от супругов, не согласных с уже совершенной сделкой или с ее ценой. Если у продавца в паспорте отсутствует штамп о браке, покупатель вправе попросить его предоставить заявление в простой письменной форме о том, что продавец в браке не состоит и отчуждаемая недвижимость является его личной собственностью. Несмотря на то, что содержание первоначального договора долевого участия проверялось при государственной регистрации, при заключении договора уступки содержание первого договора в любом случае нужно проверять.

5. Если заключаемому договору предшествовали договоры уступки требований, указанные документы следует проверять по всей цепочке сделок, начиная от первой сделки с застройщиком.

«Покупатель должен проверить наличие у продавца оригиналов необходимых документов и их содержание, изучить условия договора уступки: в нем должен быть указан срок передачи объекта инвестору, цена договора и порядок ее уплаты, гарантийный срок на возведенный объект (не менее пяти лет); описание и местонахождение объекта в договоре участия в долевом строительстве и в договоре уступки требований должны совпадать, — рассказывает юрист группы компаний «Арбикон» Инна Головизнина.

Порядок оплаты по договору уступки права требования

По закону уступка требования допускается после полной оплаты или с одновременным переводом долга на нового участника строительства. Поэтому, заключая такую сделку, необходимо проверить, в каком объеме по договору рассчитался первый участник строительства.

1. Если требования оплачены полностью. В таком случае для перехода права требования к другому лицу не нужно получать согласия застройщика, если иное не предусмотрено договором. На практике большинство строительных компаний включают в договоры долевого участия пункт о том, что уступка требования невозможна без согласия застройщика. В таком случае получение согласия застройщика обязательно.

2. Если требования оплачены не полностью. Если участник долевого строительства не рассчитался в полном объеме, новый участник долевого строительства получает право требования в том объеме, в котором оплата была произведена первым участником строительства, и одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы по договору.

Договор уступки права обязательно должен содержать

• название объекта долевого строительства (полный строительный адрес строящегося жилого дома и номер квартиры);
• цену уступки права;
• сроки расчетов по договору;
• условие о том, что обязательства участника долевого строительства перед застройщиком выполнены в полном объеме;
• реквизиты первоначального договора долевого участия или предшествующих договору уступки требования.

Если требования по договору оплачены не полностью, необходимо получить согласие застройщика на уступку. На практике вариантов получения такого согласия от застройщика может существовать несколько: одни компании оставляют для согласования строчку в договоре долевого участия, в других — от застройщика направляется письмо о согласии на уступку. Если оплата произведена не полностью, в договоре должно содержаться условие о переводе долга на приобретателя прав. Оплата по договору уступки прав требования происходит по согласованию сторон, в подавляющем большинстве случаев покупатель передает продавцу деньги при подписании договора, до его регистрации в Росреестре.

Особенности заключения договора уступки права требования с подрядчиком

Ситуация, когда квартира приобретена инвестором (физическим лицом) непосредственно у застройщика, а затем уступается новому покупателю, — самый простой случай уступки права требования. Возможен вариант, когда первым инвестором является не физическое лицо, а подрядчик или поставщик материалов.

Если первоначальным инвестором является подрядчик, обычно между ним и застройщиком существует договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов. По мере выполнения этих работ по двум этим договорам — договору долевого участия и договору подряда — производится зачет. В этом случае покупатель должен проверить указанные договоры, документы о выполнении работ, соглашения о зачете, справку от застройщика, подтверждающую, что зачет произошел и контрагенты не имеют друг к другу взаимных претензий.

Возможна еще более сложная ситуация, когда между подрядчиком и застройщиком существует договор поставки или подряда, но договор участия в долевом строительстве при этом заключается не с подрядчиком, а с застройщиком. Оплата производится не в адрес застройщика, а в адрес поставщика или подрядчика. В таком случае между застройщиком, подрядчиком и инвестором, которому уступаются права требования на квартиру, заключается трехстороннее соглашение или выдается письмо с просьбой об исполнении обязательств в пользу третьего лица, в котором застройщик просит произвести оплату не в свой адрес, а в адрес подрядчика.

В таком случае производится оплата подрядчику, от него покупатель получает соответствующий платежный документ и справку о том, что деньги им получены, далее необходимо получить справку от застройщика о том, что строительная компания эту оплату признает и считает, что задолженность за квартиру погашена. Все эти документы необходимо иметь при совершении уступки (указанные документы должны быть в оригинале, поскольку копии, в том числе заверенные, могут быть не приняты судом в качестве доказательства).

Регистрация договора уступки прав требования

Как и договор долевого участия в строительстве, договор уступки прав требования по договору подлежит государственной регистрации в Росреестре. Для регистрации необходимо предоставить (в оригиналах):

• три экземпляра договора уступки права требования (два экземпляра для сторон договора и один экземпляр для Росреестра);
• письменное согласие застройщика (если договор долевого участия в строительстве в качестве одного из условий предусматривает получение согласия застройщика на уступку прав требования);
• если оплата по договору произведена полностью, справку от застройщика о том, что оплата полностью произведена;
• если оплата произведена не полностью, в таком случае на государственную регистрацию должно быть представлено соглашение сторон о переводе долга по договору на нового участника долевого строительства и согласие застройщика на перевод долга.

Для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора. Срок, отведенный для регистрации договора по закону, составляет 18 календарных дней, однако на сегодняшний день приказом Управления срок государственной регистрации данного договора сокращен до 10 рабочих дней. Размер государственной пошлины для регистрации договора уступки права требования по договору долевого участия составляет 200 рублей, затраты по регистрации делятся между сторонами договора.

О состоявшемся переходе прав нужно уведомить застройщика. Застройщик должен получить информацию о том, что уступка произошла, и свои обязательства по передаче квартиры он теперь должен выполнять уже в отношении нового лица. Для этого в адрес строительной компании направляется уведомление, составленное в простой письменной форме. Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе, желательно приложить к уведомлению договор уступки (для этого он сразу составляется в четырех экземплярах).

После государственной регистрации договор уступки обретает законную силу. С этого момента прежний участник долевого строительства утрачивает все права на объект, вместо него в договор включается новый инвестор, в дальнейшем именно перед ним должен будет выполнить свои обязательства застройщик.

Текст: Елена Денисенко Фото: Алексей Александронок

Ликвидные квартиры в интересных новостройках распродаются застройщиком на этапе котлована. Когда стройка близится к финишу, покупателям остается «ловить» предложения от физических лиц и заключать с ними договор переуступки прав требований.

Разберемся, на что надо обратить внимание при составлении документа и как избежать рисков, связанных с приобретением недвижимости по этой схеме.

Коротко и по делу

Договор переуступки прав требования, или иначе - цессии, в общем виде регулируется статьями 382-390 главы 24 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Применительно к долевому строительству жилья этот вид сделки описан в статье 11 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…».

Ни в одном из названных законов нет перечня конкретных требований к форме составляемого сторонами соглашения. Из ГК РФ ясно одно: документ должен быть заключен продавцом (цедентом) и покупателем (цессионарием) в письменном виде. Неудивительно, что встречающиеся вариации «творчества» сторон весьма разнообразны.

Не менее внимательно следует прочитать договор долевого участия. Во-первых, переуступить права на будущее жилье можно только в период, который указан в ФЗ-214. Это можно сделать с момента государственной регистрации ДДУ, который был подписан с первым дольщиком, и до получения ключей от квартиры по акту приема-передачи. То есть на ДДУ должен иметься штамп о его регистрации в органе Росреестра.

Во-вторых, в тексте ДДУ есть пункт, определяющий порядок переуступки прав требований по нему. Чисто теоретически переуступка может быть вовсе запрещена. Правда, риэлторы признают, что с подобной ситуацией не сталкивались.

У покупателя должны остаться оригиналы договора цессии, ДДУ, а также документы, подтверждающие денежные расчеты продавца с застройщиком.

Как правило, застройщик разрешает заключить договор переуступки прав на определенных условиях - взимая комиссию в размере 1-5% от стоимости приобретаемого объекта. Обычно эти расходы ложатся на покупателя, или - по соглашению - стороны делят их между собой. Сама переуступка проводится с участием застройщика, то есть составляется трехсторонний договор, который подписывает и представитель строительной компании. Естественно, факт оплаты комиссии должен быть подтвержден документом, который после завершения сделки останется у покупателя.

Редко, но случается, что застройщик не требует отступных. Тогда его просто следует уведомить о смене дольщика. В договор цессии должен быть включен пункт, регламентирующий, кто именно (цедент или цессионарий) и в какой срок известит строительную компанию о «замене игроков». Иначе у покупателя могут возникнуть проблемы на самом финише - когда он будет получать от застройщика готовое жилье.

Денежный вопрос

Согласно пункту 1 статьи 11 ФЗ- 214 уступка прав требования по договору допускается только после уплаты участником долевого строительства всей цены строящегося жилья или после перевода долга на нового дольщика. Идеальный вариант - цедент успел расплатиться полностью. Тогда остается, как уже было сказано, затребовать от него и застройщика документы, подтверждающие этот факт.