Главная Права потребителей Виды договора подряда на капитальное строительство. система договорных связей в капитальном строительстве

Виды договора подряда на капитальное строительство. система договорных связей в капитальном строительстве

Генеральный подрядчик – юридическое лицо (компания, фирма), которае берет на себя функции реализации того или иного проекта (чаще всего объекты имеют строительную специфику). Генеральный подрядчик отвечает перед заказчиком за четкое выполнение всех условий и требований, оговоренных в заключенном соглашении, а также сдачу объекта в срок.

Генеральный подрядчик – это специальный орган, который держит под контролем все этапы выполнения работ, ход их реализации, а также несет полную ответственность за их качество и конечный результат. Особенность квалифицированной компании-генподрядчика – способность подбирать качественный персонал, эффективно налаживать рабочий процесс, обеспечивать взаимодействие всех бригад и отдельных специалистов, работающих для реализации одного проекта.

Задачи генерального подрядчика

В процессе деятельности на генерального подрядчика возлагаются следующие задачи:

1. Обеспечение своевременного выполнения всех функций по возведению и вводу в работу оговоренного объекта с учетом требований заказчика и установленных договором сроков.

2. Согласование с клиентом при участии субподрядчиков основных вопросов, касающихся цен на заказные работы, оформления договоров с учетом всех нормативных документов, согласования всех действий и их документальное оформление с генеральным подрядчиком.

3. Ведение всех видов учета – статистического, оперативного и бухгалтерского. При этом основная задача – четкость и честность всех расчетов.

4. Проверка и оценка вместе с заказчиком всех выполненных работ, а также отдельно взятых конструктивных элементов. Кроме этого, в задачи генерального подрядчика входит предотвращение производства последующих действий до проведения освидетельствования скрытых работ.

5. Контроль четкого выполнения всех требований на каждом из этапов строительных и монтажных работ.

6. Принятие участия в проверках, которые проводятся специальными государственными органами надзора, защита интересов заказчика и умение доказать правильность монтажа всего оборудования и его качества. Также генеральный подрядчик должен участвовать в комплексной проверке объекта и его приемке.

7. Вместе с субподрядными структурами и непосредственно клиентом произведение осмотров объекта, оценивание факта его готовность, а также принятие участие в промежуточных приемочных работах.

8. Осуществление четкого контроля качества и объемов выполненных работ, которые отражены в проектно-сметных документах и оплачены заказчиком (второй стороной договора).

9. Учет цены и объемов выполненных работ, а также определение брака, контроль его стоимости и затрат на устранение дефектов.

10. Контроль четкого выполнения объемов и качества, оговоренных в договоре и оплаченных заказчиков работ.

11. Обеспечение наличия и правильности оформления всей имеющейся на объекте проектной документации, а также внесение определенных правок в случае отклонений от проекта (если это оговорено и согласовано с заказчиком).

12. Проверка сроков и правильности исполнения задач всеми строительно-монтажными компаниями, задействованными на объекте, а также четкость соблюдения рекомендаций заказчика. Также генеральный подрядчик регулирует качество выполняемых работ и контролирует правильность применения оборудования, техники и материалов, а также обеспечивает своевременное устранение дефектов или проблемных мест, выявленных в процессе проверки.

13. Применение наиболее современных методов организации процесса, его управление, а также использование новых технологий для максимально полного выполнения задач заказчика.

Функции генерального подрядчика

Кроме рассмотренных выше задач, генеральный подрядчик берет на себя выполнение целого ряда функций на каждом из участков работ:

1. В сфере планирования генеральный подрядчик принимает участие в разработке плана будущих работ и обеспечивает его выполнение в установленные сроки в оговоренном договором порядке.

2. В сфере обеспечения оформленного проекта и организации работ:

Принимает от заказчика, хранит необходимое время и передает субподрядчику всю необходимую документацию для проведения работы;
- производит поиск и определяет наиболее подходящих субподрядчиков для качественного и своевременного выполнения всех работ. Одновременно с этим генеральный подрядчик оценивает соблюдение всех условий при строительстве объекта, контролирует систему качества и проверяет репутацию подрядной структуры. При этом генподрядчик обязуется работать только с надежными и официально зарегистрированными субподрядными структурами;
- согласовывает с заказчиком полный перечень выбранных субподрядчиков, а также оговаривает вопросы, касающиеся инвестиционного проекта;
- обеспечивает нормальные условия выполнения всех работ на площадке, а также принимает в них непосредственное участие;
- занимается организацией согласования всей составленной ранее документации по реализации проекта, вносит свои замечания и предложения по его усовершенствованию. Все правки не должны ухудшать эксплуатационных параметров объекта и быть направленными исключительно на повышение качества выполнения работ и их эффективности;
- обеспечивает нормальные условия в отношении соблюдений правил труда и охраны безопасности.

3. В сфере составления отчетов, финансирования и контроля работы :

Создает нормальные условия в отношении охраны труда, охраны окружающей среды и четкого соблюдения правил безопасности в процессе возведения объекта. Осуществляет такой контроль при самостоятельном ведении работ и при выполнении задач нанятыми генеральным подрядчиком субподрядными организациями;

- принимает непосредственное участие в проверках качества возведенных конструкций объекта, механизмов и оборудования, а также освидетельствовании всех выполненных работ;
- занимается составлением всей необходимой отчетности, касающейся главных направлений деятельности с четким соблюдением всех сроков и в строго установленном порядке. При этом генеральный подрядчик несет полную ответственность за достоверность всей информации, указанной в документации, правильности указаний цен и корректность заполнения оплатных документов;

Принимает участие при работах по освидетельствованию тех объектов инфраструктуры, которые будут консервироваться, а также составляет необходимую документацию на временную приостановку строительных работ. Одновременно с этим генеральный подрядчик обязуется своевременно предоставить весь перечень бумаг строительным организациям в случае возобновления работ на площадке;
- при необходимости выдвигает претензии к субподрядчикам, касающиеся низкого качества выполненных работ, а также к поставщикам за несвоевременность поставки оборудования или материалов. За генеральный подрядчик имеет полное право взимать пени и штрафы, которые оговариваются в соглашении, заключенном между сторонами;
- выплачивает по факту выполненных работ своим субподрядчиком с учетом всех оговоренных в соглашении условий, а также на основании объема выполненных мероприятий и сроков. По завершению строительства генеральный подрядчик выполняет полный расчет со всем субподрядчиками за вычетом штрафов и пени (если такие имели место);
- проводит согласование с заказчиком всех текущих расценок на выполняемые работы, потребность в которых может возникать в процессе ведения строительных работ. При этом все изменения должны согласовываться с субподрядчиком в том случае, если стоимость работы не была оговорена заблаговременно и прописана в договоре.

4. В сфере материально-технического обеспечения:

Держит под контролем весь процесс реализации проекта и контролирует своевременность поставки всех материалов и оборудования, необходимых для выполнения задач;
- производит приемку и занимается учетом всех материальных ценностей, которые находятся на складах;

- при выявлении дефектов в оборудовании или предоставленных материалах генеральный подрядчик выдвигает претензии к поставщику или же напрямую к заводу-изготовителю того или иного товара. Поводом для обращения может стать низкое качество материала, затяжка в поставке оборудования или же его недопоставка;
- отвечает за своевременную передачу субподрядчикам всех необходимых материалов, техники и аппаратуры, необходимой для полноценного выполнения работы и реализации проекта;
- контролирует объемы лишних материальных ценностей на складах, а также не допускает их накопления. В случае неиспользования больших объемов материалов или оборудования генеральный подрядчик имеет полное право их реализовать с отображением всех сделок с заказчиком и предварительных согласований.

5. В сфере освоения площадки для возведения объекта и четкой реализации СМР:

Находится на объекте и принимает непосредственное участие в период выбора площадки для возведения объекта, а также решает все организационные вопросы с эксплуатационными органами и местными представителями власти;
- обеспечивает получение необходимых разрешений по монтажу необходимых линий электропередач и линий связи в зоне выполнения работ (их переносу), пересадке (вырубке) деревьев, использования электроэнергии или воды в процессе выполнения работ;
- осуществляет возмещение убытков людям, посевы или насаждения которых неизбежно страдают в случае реализации проекта. При этом основными разрушающими факторами может быть оборудование, необходимость организации подъездных путей, работы крупногабаритного оборудования и так далее;
- несет ответственность за качество и сохранность геодезической разбивки, убеждается в наличии всех необходимых бумаг, подтверждающих качество материалов и оборудования, применяемого субподрядчиком;
- выполняет геодезические измерения, если эти работы предусмотрены соглашением, заключенным с заказчиком проекта, выполняет геодезические съемки и наносит их на общий план.

6. В сфере приемки оборудования :

Передает необходимые бумаги приемочной комиссии, касающиеся всех проведенных работ и их итогов;
- принимает непосредственное участие в приеме всех вспомогательных строений, а также предъявляет к оценке государственной комиссии все завершенные объекты для проведения поверки;
- отвечает за эксплуатацию и прием отстроенных объектов, реализацию проекта и нарушения условий и нормативных требований, оговоренных проектом;
- осуществляет передачу объекта (уже после его приема государственными органами) лицам, которые будут производить его дальнейшую эксплуатацию. Кроме этого, генеральный подрядчик должен предоставить всю документацию по объекту, начиная с момента разработки проекта и заканчивая его утверждения комиссией;
- выполняет все необходимые расчеты с участниками договора.

Генеральный подрядчик и субподрядчик

Генеральный подрядчик имеет полное право привлекать к работе третьих лиц для реализации проекта клиента. При этом генподрядчик несет полную ответственность за качество выполняемых работ, а также квалификацию привлекаемых к работе специалистов.

Страница 4 из 35

Понятие договора строительного подряда и его особенности.

Договор строительного подряда – это договор, по которому подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п.1 ст.740 ГК РФ).

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Если иное не предусмотрено договором, правила о договоре строительного подряда применяются и к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений.

Если договор строительного подряда заключается для удовлетворения бытовых или других личных потребностей заказчика, к такому договору применяются правила о правах заказчика по договору строительного подряда.

Договор строительного подряда – разновидность договора подряда, является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Сторонами по договору строительного подряда могут быть юридические и физические лица, обладающие специальными навыками и знаниями, а в ряде случаев – имеющие разрешение на осуществление некоторых видов деятельности. Поэтому на практике функции заказчика часто осуществляет специализированная организация, действующая в интересах другого лица – инвестора.

Инвестор, согласно п.3 ст.2 Закона “Об инвестиционной деятельности”, – это лицо, осуществляющее вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций, обеспечивающее их целевое использование. В качестве инвестора могут выступать уполномоченные государственные и муниципальные органы, физические и юридические лица, в т.ч. иностранные, международные организации и проч. Заказчик и инвестор заключают между собой инвестиционный договор, который может быть заключен в форме договора поручения, договора комиссии, либо представлять собой смешанный договор.

Благодаря разнохарактерности работ в строительстве широко распространена система генерального подряда , когда в качестве генерального подрядчика выступает организация, привлекающая для выполнения отдельных работ субподрядчиков, – специализированные фирмы. Часто заказчику объекта требуется помимо строительных весь комплекс необходимых для создания объекта работ, в таких случаях говорят о строительстве “под ключ”. Договор подряда на строительство объекта “под ключ”- договор подряда, в силу которого подрядчик (генеральный подрядчик) обязан выполнить все работы по организации и обеспечению строительства, как то: проектирование, строительные, монтажные и специальные строительные работы, сдача объекта в эксплуатацию. Такой договор носит смешанный характер и к нему применяются соответствующие нормы законодательства о подряде, строительном подряде, опытно-конструкторских и технологических работах и др.

Особым участником строительных правоотношений может выступать страхователь (юридическое лицо, обладающее специальной лицензией). Он не является стороной по договору строительного подряда, однако, договором может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или повреждения объекта строительства или иного имущества, используемых при строительстве, или ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам, застраховать соответствующие риски (п.1 ст. 742 ГК РФ). Участие страхователя является дополнительной гарантией защиты интересов сторон по договору строительного подряда. Страхование, однако, не освобождает соответствующую сторону от обязанности принять необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая.

Заказчиком может быть также привлечен инженер (инженерная организация). Инженером (инженерной организацией) является лицо, осуществляющее по заданию заказчика контроль и надзор за строительством, и принятия решений от имени заказчика во взаимоотношениях с подрядчиком. В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции привлеченного инженера, связанные с последствиями его действий для подрядчика.

Форма договора – простая письменная (ст.161 ГК РФ). Помимо самого договора к договору обязательно прилагаются технико-экономическое обоснование строительства объекта (ТЭО) и составленная на его основе проектная документация, которые подлежат обязательной государственной экспертизе и утверждению в установленном законом порядке. Например, организации государственной вневедомственной экспертизы субъектов РФ проводят экспертизу проектов строительства любых объектов независимо от источников финансирования и вида собственности в части вопросов, относящихся к компетенции республиканских и местных органов управления, контролируют соблюдение нормативных требований к надежности и эксплуатационной безопасности объектов и т.д.

Работы, выполненные без договора на основании административного акта и не принятые заказчиком, оплате не подлежат1 .

Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.

В указанных законом случаях договор строительного подряда может заключаться по итогам специальных подрядных торгов. Например, согласно п.1.3 Положения о подрядных торгах в РФ от 13 апреля 1993 г. при размещении заказов на вновь начинаемое строительство для федеральных нужд проведение торгов обязательно.

Цена в договоре определяется путем составления сметы. Смета, по общему правилу, является твердой, отступления от нее не допускаются, кроме указанных в п.п.3, 4,5 ст.743,ст.744 ГК РФ случаев (например, необходимость проведения дополнительных работ, не учтенных в технической документации; составление дополнительной сметы в случае 10% превышения указанной в смете суммы). Существует также приблизительная смета, согласованные отступления от которой допускаются. В договоре может быть предусмотрен способ определения цены или ее составной части2 .

Заказчик обязан принять и уплатить обусловленную цену в сроки и в порядке, указанном в договоре (чаще всего, авансовые выплаты), или при отсутствии иных указаний, после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно. Договором может быть предусмотрена оплата работ единовременно и в полном объеме после приемки объекта заказчиком. Оплата генеральным подрядчиком выполненных субподрядчиком работ должна производиться независимо от оплаты работ заказчиком генеральному подрядчику. Даже признание договора строительного подряда недействительной сделкой не является безусловным основанием для отказа от оплаты работ3.

Срок в договоре строительного подряда является одним из существенных условий договора и обязательно согласуется сторонами. Сроки могут устанавливаться на отдельные работы, на выполнение всех работ в целом, на сдачу в эксплуатацию, а также на обеспечение эксплуатации объекта подрядчиком после приемки. К договору часто прилагаются графики и планы выполнения работ. Без согласования цены и срока договор считается незаключенным, а превышение сметной стоимости или нарушение сроков окончания строительных работ может служить основанием для расторжения договора1.

Отношения по строительству или реконструкции объектов, выполнению монтажных, пусконаладочных и иных, неразрывно связанных со строящимися объектами работ специфичны: помимо ГК РФ и других законодательных актов (Закон РФ “Об основах градостроительства в РФ”, Закон РФ “Об архитектурной деятельности”, Постановление Правительства РФ “О государственной экспертизе градостроительной и проектно-сметной документации и утверждении проектов строительства” и др.) в законодательство, регулирующее эти отношения, входят нормативно-технические нормы, т.е. правила, регламентирующие технические процессы проектирования и ведения строительно-монтажных работ, содержащие требования к используемым в строительстве материалам, изделиям, конструкциям и проч.(например, Строительные нормы и правила (СНиПах), различные инструкции и проч.). В него входят нормы различных отраслей права – административного, экологического, земельного, уголовного и др. Например, при строительстве жилого дома необходимо соответствующим образом оформить выдел земельного участка под строительство, утвердить проектно-сметную документацию, получить необходимые разрешения от органов, ответственных за градостроительную политику, пожарную и экологическую безопасность и проч. На названные отношения также влияет и факт длительности выполнения работ, а также эксплуатации объектов в период гарантийного срока, на протяжении которого могут меняться цены на материалы и оборудование, коэффициенты расчетов стоимости работ, вноситься изменения в законодательство. Специфика этих правоотношений позволяет говорить о следующих особенностях договора строительного подряда:

Результатом деятельности подрядчика (предметом договора строительного подряда) является построенное здание или сооружение, отремонтированный жилой комплекс, монтаж энергетического оборудования и проч. Договором может быть предусмотрена обязанность подрядчика обеспечивать эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока (п.2 ст.740 ГК РФ);

Наличие специального субъекта. Законом установлены дополнительные требования к сторонам договора (см. выше). Участие в рассматриваемых правоотношениях, по соглашению сторон, дополнительных участников – страхователя, инвестора, инженера. Распространение системы генерального подряда (см. выше);

Влияние на содержание договора и регулирование правоотношений нормативно-технических норм – правил, регламентирующих технические процессы проектирования и ведения строительно-монтажных работ, содержащих требования к используемым в строительстве материалам, изделиям, конструкциям и проч.;

Наличие дополнительных обязанностей заказчика (ст.747 ГК РФ), обязанности заказчика “создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ”, которые следует отразить в договоре;

Особенности момента перехода права собственности на незавершенное строительство. Право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает у заказчика с момента регистрации этого строительства в установленном порядке1. Если незавершенные строительством объекты являются предметом действующего договора строительного подряда, они не относятся к недвижимому имуществу;

Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, к договору обязательно прилагаются смета, технико-экономическое обоснование строительства объекта (ТЭО) и составленная на его основе проектная документация, подлежащие обязательной государственной экспертизе и утверждению в установленном законом порядке. Однако, отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для признания договора незаключенным;

Условие о сотрудничестве сторон при выполнении работ по договору (ст.750 ГК РФ). Неисполнение стороной по договору строительного подряда обязанности по сотрудничеству может учитываться при применении меры ответственности за неисполнение договорного обязательства;

Особенности сдачи и приемки работ по договору (ст.753 ГК РФ) – участие представителей государственных органов или органов местного самоуправления в установленных законом случаях, проведение предварительных испытаний. Приемка может проводиться только при положительном результате таких испытаний2 .

Сторонами договора являются заказчик и подрядчик.

Одна из особенностей договора строительного подряда состоит в том, что отношения сторон могут продолжаться и после сдачи результата работ. Имеется в виду принятие подрядчиком на себя обязанности после завершения строительства оказывать различного рода услуги, связанные с эксплуатацией объекта, включая и такие, как, например, обучение работников заказчика, подготовка различного рода инструкций по эксплуатации и др. Объем, стоимость и прочие характеристики такого рода услуг определяются в самом договоре строительного подряда.

Подрядчиками могут быть строительные, строительно-монтажные, проектно-строительные и другие организации, действующие в сфере строительного производства, а также граждане-предприниматели. Для выполнения соответствующих видов работ они должны иметь лицензию на право осуществления своей деятельности.

При осуществлении капитального строительства широко применяется система генерального подряда: заказчик заключает договор с одной строительной организацией - генеральным подрядчиком, который для выполнения отдельных комплексов работ привлекает специализированные организации на основе договора субподряда, т.е. в качестве субподрядчиков. В качестве генеральных подрядчиков и субподрядчиков могут выступать и граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.

Заказчик состоит в договорных отношениях только с генеральным подрядчиком, который отвечает перед ним за выполнение всех работ качественно и в сроки, предусмотренные договором, в том числе работ, выполняемых субподрядными организациями. За выполнение порученного субподрядчику комплекса работ он отвечает перед генеральным подрядчиком.

Субподрядный договор по правовой природе является договором строительного подряда, в котором генеральный подрядчик выступает в качестве заказчика, а субподрядчик - в качестве подрядчика.

С согласия подрядчика заказчик вправе заключать договор на выполнение определенных монтажных и иных специальных работ по данному объекту строительства с другими подрядными монтажными и иными специализированными организациями. Такие заключаемые заказчиком договоры называются прямыми. Прямыми договорами принято считать также подрядные договоры, заключаемые застройщиком при смешанном способе осуществления капитального строительства.

Предметом договора строительного подряда (субподряда) является конечный результат деятельности подрядчика (субподрядчика). По договору подряда - это соответствующий объект строительства (предприятие, здание, сооружение), сдаваемый подрядчиком заказчику, а по договору субподряда - законченный комплекс определенных работ (санитарно-технических, монтажных и др.), составляющих часть работ по объекту строительства в целом и сдаваемых субподрядчиком генеральному подрядчику. Предметом прямого подрядного договора, заключаемого при смешанном способе осуществления строительства, является также комплекс определенных работ.

Договор строительного подряда обладает рядом особенностей, позволяющих выделить его из числа других договоров по выполнению работ:

Работы по данному договору ведутся непосредственно по месту нахождения объекта (предмета труда);

Специфичны предмет договора (предприятие, здание, сооружение либо иная недвижимость как конечная продукция строительного производства или законченный комплекс определенных работ по объекту строительства) и его субъектный состав (стороны договора - участники инвестиционной деятельности в области капитального строительства);

Длительность договорных связей между заказчиком и подрядчиком, их сотрудничество в надлежащем исполнении договорных обязательств;

Широкое применение системы генерального подряда;

Наличие системы специальных нормативных актов, регулирующих отношения по капитальному строительству.

Предмет и срок в договоре строительного подряда. Форма договора. Заключение договора и договоров субподряда. Предварительный договор. Изменение и расторжение договора.

предметом договора подряда в соответствии с Правилами являются выполнение строительных монтажных, специальных и иных работ;

2) обязательными приложениями к договору строительного подряда являются график производства работ и график платежей;

3) на принятые в эксплуатацию объекты и выполненные строительные работы, являющиеся предметом договора подряда, устанавливается гарантийный срок два года. При заключении договоров подряда стороны вправе устанавливать более длительный гарантийный срок. Гарантия качества результата работы, если иное не предусмотрено договором подряда, распространяется на все, составляющее результат работы.

В соответствии с положениями статьи 696 ГК договор строительного подряда заключается на:

Строительство или реконструкцию предприятия, здания, сооружения или иного объекта;

Выполнение строительных, монтажных, специальных и иных работ;

Работы по капитальному ремонту зданий, сооружений и иных объектов, если иное не предусмотрено договором, если это предусмотрено договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после принятия заказчиком указанного в договоре срока.

Для заключения договора строительного подряда заказчик должен иметь следующие документы:

1) документы, удостоверяющие право на земельный участок

2) разрешение местных исполнительных и распорядительных органов на строительство обекта

3) проектно-сметную документацию, прошедшую экспертизу, утвержденную в соответствующем порядке

4) протокол о проведении подрядных торгов, если они являются обязательными.

Договор строительного подряда может быть заключен по соглашению заказчика и подрядчика после проведения соответствующих переговоров, либо на основании проведенных торгов.

Подрядные торги - это форма размещения заказов на строительные работы, выбор подрядчика, поставщика на основе конкурса.

Проведение торгов является обязательным:

1) при стоимости строительства 3000 базовых величин и белее, если финансирование осуществляется из республиканского бюджета

2) при стоимости строительства 50 000 базовых величин и более

Если строительство полностью финансируется за счет средств иностарнных инвесторов - торги не проводятся. ТАкже не проводятся торги при заключении договоров в целях ликвидации аварийных или чрезвычайных ситуаций, на строительство жилых домов, в случе, если подрядные торги признаны не состоявшимися из-за отсутствия необходимого количества претендентов, и так

В предварительном договоре приводятся условия, позволяющие установить предмет договора подряда, сроки его заключения, обязанности сторон по подготовке к строительству, а также иные существенные условия основного договора. Если такой срок в предварительном договоре не определен, то договор подряда подлежит заключению в течение года с даты заключения предварительного договора. Если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения договора подряда, то вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить такой договор. В отношении формы предварительного договора действуют правила ст. 399 ГК, предусматривающие, что предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Если правила о форме предварительного договора не соблюдены, то и сам договор оказывается недействительным.

Пунктом 3 ст.420 ГК установлено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законодательством или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 ГК).

Регулированию указанных подрядных отношений посвящен _ 3 гл. 37 ГК "Строительный подряд". Общие положения о подряде, содержащиеся в _ 1 этой главы, применяются, если иное не установлено предусмотренными в ГК правилами о строительном подряде.

Нормы, регулирующие отношения по строительному подряду, содержатся во многих других нормативных правовых актах. Таковы, например:

- Закон РФ от 26 июня 1991 г. "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации"*(507) (в дальнейшем - Закон об инвестиционной деятельности);

- Закон РФ от 17 ноября 1995 г. "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации*(508) ;

- Федеральный закон от 6 мая 1999 г. "О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд"*(509) ;

- Основные положения порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных государственных нужд в Российской Федерации, утвержденные Советом Министров - Правительством РФ 14 августа 1993 г.*(510) Нормы, регулирующие отношения по строительному подряду, на отношения по бытовому подряду (по общему правилу) не распространяются. Но в случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина, к такому договору применяются правила _ 2 гл. 37 ГК "Бытовой подряд" (п. 3 ст. 740 ГК).

Принятые в процессе перехода к рыночной экономике законодательные и иные акты об инвестиционной деятельности коренным образом изменили характер взаимоотношений сторон договора подряда на капитальное строительство (строительного подряда). Если ранее этот договор практически был техническим оформлением данных им вышестоящими органами плановых заданий, то теперь заключение договора строительного подряда, выбор партнера (контрагента), определение обязательств, любых других условий взаимоотношений по договору, не противоречащих законодательству, является исключительной компетенцией сторон договора, причем вмешательство государственных органов и должностных лиц, выходящее за пределы их компетенции, в осуществлении договорных отношений не допускается (ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности). В результате договор строительного подряда стал основным правовым документом, регулирующим взаимоотношения сторон (наряду с действующим законодательством*(511) ). В этих условиях для качественной подготовки договоров сторонам взамен нормативных актов, жестко регулировавших их взаимоотношения, необходимы акты рекомендательного характера.

Такими актами являются, например, принятые Минстроем России 10 июня 1992 г. Руководство по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации*(512) и 9 июля 1993 г. Временное положение по приемке законченных строительством объектов*(513) .

Стороны договора строительного подряда называются заказчик и подрядчик. Законом об инвестиционной деятельности значительно расширен круг возможных участников данного договора. Если ранее устанавливалось, что его сторонами могут быть только организации (см. ст. 368 ГК РСФСР 1964 г.), то в настоящее время ими могут быть и граждане-предприниматели. В качестве заказчиков могут выступать инвесторы*(514) , вкладывающие средства в капитальное строительство, а также физические и юридические лица, уполномоченные инвестором осуществлять реализацию инвестиционных программ по строительству.

Работы по данному договору ведутся непосредственно по месту нахождения объекта (предмета труда);

Широкое применение системы генерального подряда;

Наличие системы специальных нормативных актов, регулирующих отношения по капитальному строительству.

Комментарий к статье 706 1.

Выполнение подрядных работ часто требует привлечения нескольких исполнителей. Это особенно характерно для крупных инвестиционных проектов, осуществляемых в рамках строительного подряда, а также подряда для государственных нужд.

Взаимоотношения между заказчиками и исполнителями могут иметь различные правовые формы. Типичная из них - система генерального подряда, предусмотренная п. 1 настоящей статьи. Она предполагает, что заказчик заключает договор с одним лицом (генеральным подрядчиком), который привлекает к исполнению договорных обязательств других лиц (субподрядчиков). При этом генподрядчик может выполнять какую-то часть работы из всего объема, предусмотренного договором с заказчиком (например, возведение нулевого цикла здания), а другую (строительство самого здания, отделочные работы, установку и монтаж оборудования и т.д.) передать субподрядчикам. Возможна ситуация, когда генподрядчик поручает третьим лицам весь объем работ, оставляя за собой лишь организационные функции в отношении субподрядчиков. В обоих случаях речь идет о возложении исполнения обязательства на третье лицо (что в общем виде урегулировано ст. 313 ГК). 2.

При возложении исполнения обязательства на третье лицо ответственность за его действие несет должник, если иное не предусмотрено законом (ст. 403 ГК). Применительно к договору подряда это правило конкретизировано в п. 3 ст. 706 ГК и звучит несколько иначе. Генеральный подрядчик несет ответственность перед заказчиком за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора субподрядчиком, а перед последним отвечает за действия заказчика. Однако императивный характер нормы, как она предусмотрена ст. 403 ГК, изменен в ст. 706 на диспозитивный. Указанное правило действует, если иное не предусмотрено законом или договором (абз. 2 п. 3 ст. 706 ГК). В действительности возможность предъявления требований напрямую заказчиком субподрядчику и наоборот должна быть предусмотрена в двух договорах - генерального подряда и субподряда. Кроме того, надо иметь в виду, что возложение исполнения на третье лицо не изменяет субъектный состав обязательства, поэтому условия договора о непосредственной ответственности заказчика и субподрядчика друг перед другом не исключают возможности предъявления требований каждым из, них к своему контрагенту по договору - генеральному подрядчику (в отношении субподрядчика он выступает заказчиком). 3.

Не любой договор, заключаемый подрядчиком с третьими лицами и направленный на выполнение его договорных обязательств перед заказчиком, по своей природе является субподрядным.

Таковым нельзя считать договор на снабжение подрядчика необходимыми материалами, механизмами, оборудованием. Если поставляющая их сторона не участвует в выполнении работ (например, пусконаладочных), такой договор следует расценивать как куплю-продажу (поставку). 4.

Возможность привлечения субподрядчиков может быть ограничена в законе или в договоре (если для заказчика важно личное выполнение работ подрядчиком). Если подрядчик в нарушение данного запрета привлек к исполнению договора субподрядчика, он несет перед заказчиком ответственность за убытки, причиненные участием привлеченного лица (п. 2 комментируемой статьи).

На первый взгляд может показаться излишним указание в п. 2 на ответственность подрядчика, поскольку его ответственность за действия субподрядчика наступает даже при правомерном его привлечении (см. п. 3). Однако нормы п. 2 и абз. 1 п. 3 ст. 706 не совсем совпадают. При правомерном привлечении субподрядчика к исполнению договора генеральный подрядчик отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств. В случае возложения на субподрядчика своих обязательств вопреки закону или договору он отвечает перед заказчиком за любые убытки, вызванные участием третьего лица в исполнении договора (даже при надлежащем исполнении договора последним). Например, если будет доказано, что участие третьего лица в отделочных работах привело к снижению качества объекта в целом (и, соответственно, к снижению его цены) по сравнению с тем, как эту работу смог выполнить подрядчик, заказчик вправе требовать от последнего возмещения убытков. 5.

При наличии нескольких исполнителей в договоре подряда взаимоотношения между участниками договора могут иметь и другую форму. Заказчик вправе заключить с согласия генерального подрядчика договор (или несколько) на выполнение отдельных работ с другими лицами. Такая структура договорных отношений характерна для строительного подряда и именуется в нем "прямой договор". Обычно такой договор заключается на выполнение специализированных строительно-монтажных работ. Стороны, заключившие прямой договор, несут ответственность непосредственно друг перед другом. Система генерального подряда и существующая вместе с ней система прямых договоров были известны и ранее действовавшему законодательству.