В чём особенности акта приема-передачи здания. Строительство офисного здания
В текст настоящего постановления внесены изменения
О передаче объектов инженерного и коммунального назначения, находящихся на балансовом учете государственных унитарных предприятий "Дирекция единого заказчика" административных округов города Москвы
В целях повышения качества обслуживания и надежности объектов инженерного и коммунального назначения, обеспечивающих жизнедеятельность города, а также повышения качества предоставляемых населению коммунальных услуг Правительство Москвы постановляет:
2.1. Передачу на баланс Департамента имущества города Москвы внутриквартальных коммуникационных коллекторов с дренажами и водовыпусками для последующей передачи их в установленном порядке городским специализированным организациям на праве хозяйственного ведения, аренды, оперативного или доверительного управления.
2.2. Совместно со специализированными организациями (МГУП "Мосводоканал", ГУП "Гормост", ГУП "Мосводосток", ГУП "Москоллектор", ГУП "Мосгаз", ГУП "Моссвет", ГУП "АХП", ОАО "МОЭК", ОАО "СУ коллекторов" и иными организациями) и ГУП "ДЕЗ" до 30 декабря 2008 г. представить в Департамент имущества города Москвы необходимые пакеты документов по передаваемым объектам инженерного и коммунального назначения ( ) для оформления государственной регистрации права собственности города Москвы и внесения их в Реестр объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы.
3. Департаменту имущества города Москвы в установленном порядке:
3.3. За счет и в пределах средств, предусмотренных Департаменту имущества города Москвы в бюджете города Москвы на 2008-2009 годы на содержание имущества города Москвы и реализацию других полномочий собственника, обеспечить в соответствии с приложением к настоящему постановлению подготовку городскими специализированными организациями комплектов технических, в том числе проектно-сметной документации, кадастровых и прочих документов, необходимых для государственной регистрации права собственности города Москвы ().
4. Департаменту жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы и Департаменту топливно-энергетического хозяйства города Москвы обеспечить в установленном порядке приемку объектов инженерного и коммунального назначения подведомственными специализированными организациями на праве хозяйственного ведения.
Постановлением Правительства Москвы от 1 ноября 2005 г. N 856-ПП в пункт 5 настоящего постановления внесены изменения
5. Установить для ГУП ДЕЗ и государственных специализированных организаций понижающий коэффициент в размере 0,59 к базовой стоимости услуг за восстановление в полном объеме проектной документации, а также услуг ГУП "Мосгоргеотрест" по объектам инженерного и коммунального назначения.
6. Исключен.
7. Департаменту жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы, Департаменту экономической политики и развития города Москвы при формировании проекта бюджета на очередной финансовый год учитывать заявки префектур административных округов города Москвы на проведение ремонта и эксплуатацию объектов инженерного и коммунального назначения, подлежащих передаче в хозяйственное ведение, аренду, оперативное или доверительное управление специализированным организациям (), по соответствующим статьям расходов бюджета (до момента их передачи).
8. Региональной энергетической комиссии города Москвы при рассмотрении тарифов на услуги городских ресурсоснабжающих предприятий на следующий календарный год предусматривать включение в них в полном объеме расходов на эксплуатацию и ремонт принятых в текущем году объектов инженерного и коммунального назначения.
9. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы Бирюкова П.П., префектов административных округов города Москвы и заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы Силкина В.Н.
Мэр МосквыЮ.М. Лужков
Постановлением Правительства Москвы от 12 августа 2008 г. N 720-ПП в настоящее приложение внесены изменения
Перечень документов, необходимых для осуществления государственной регистрации объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы и других вещных прав на них
1. Перечень объектов инженерного и коммунального назначения, принимаемых в собственность города Москвы, для последующей передачи специализированным организациям: государственным предприятиям - на праве хозяйственного ведения, ОАО "Мосэнерго", ОАО "МГТС" - в аренду и ФГУП "МГРС" - в оперативное или доверительное управление, по формам, соответствующим приложениям 2, 3 и 5 к постановлению Правительства Москвы от 22.08.2000 N 660 "О порядке приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы".
2. Комплекты актов приемки-передачи с авизо от передающей организации на баланс Департамента имущества города Москвы и от Департамента имущества города Москвы специализированным организациям.
3. Выписка из технического паспорта БТИ на здания, строения (форма 1-а) сроком давности не более одного года, с поэтажным планом и экспликацией к поэтажному плану.
4. План подземных коммуникаций Мосгоргеотреста.
5. Правоустанавливающие документы:
5.1. Заверенная копия распорядительного документа Правительства Москвы, префектуры административного округа города Москвы на строительство объекта за счет средств города (или с участием города в инвестиционном контракте) или извлечение из титульного списка городского заказа на строительство отдельных объектов инженерного и коммунального назначения, заверенное организацией-заказчиком.
Постановлением Правительства Москвы от 30 декабря 2008 г. N 1249-ПП пункт 5.2 настоящего приложения изложен в новой редакции
5.2. Копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Здания и сооружения также могут быть объектами различных гражданско-правовых сделок, заключаемых как между физическими лицами, так и предприятиями. Они могут передаваться от одного лица к другому. Но факт передачи зданий и сооружений должен быть документально подтвержден.
В качестве подобного подтверждения выступает акт приема передачи зданий. Данный документ должен быть составлен и подписан сторонами сделки.
А какие особенности имеет акт приема передачи зданий, и как нужно его составить?
Когда эта бумага необходима
Действующим законодательством утверждена форма акта приема передача зданий (бланк ОС-1а). Применение данного документа является обязательным для различных предприятий и учреждений, которые заключили сделку о передаче здания или сооружения.
Составление подобной бумаги необходимо для документального оформления факта включения здания в список основных средств предприятия, а также для его исключения из данного списка.
Именно наличие подобного документа подтверждает факт передачи здания к приобретателю. Соответственно он подтверждает факт надлежащего исполнения договорных обязательств лица, которое передало имущество.
Для организаций акт приема передачи здания является необходимой бумагой для ведения учета и для расчета суммы налогов.
При составлении акта в нем указываются не только общие данные, но и сведения о состоянии здания. Если во время приема и передачи сооружения были выявлены, например, нарушения строительных норм, то об этом необходимо также указать.
Кроме того подобный документ может понадобиться в суде, когда между сторонами сделки возникает спор. В этом случае он может выступать в качестве доказательства.
Бланк формы ОС-1а:
Отличие аренды от безвозмездного пользования
Здания могут быть переданы другому лицу не только на основании договора купли-продажи, но и путем заключения сделок аренды и безвозмездного пользования. Если в первом случае получатель имущества приобретает право собственности, то при аренде или безвозмездного пользования этого не происходит.
При заключении договора аренды имущество передается на платной основе, и его собственник ежемесячно получает определенную сумму денег. А при заключении договора безвозмездного пользования собственник передает свое имущество другому лицу совершенно бесплатно, не получая за это арендную плату. Это – основное отличие указанных двух сделок.
Но в обоих случаях составление акта о приеме передаче недвижимого имущества является обязательным. Именно этот документ подтверждает факт выполнения собственником имущества своего обязательства по его передаче.
Утвержденная законодательством форма 0306030 имеет четкую структуру и определенные разделы, которые должны быть в обязательном порядке заполнены сторонами договора.
В частности, в данном документе указывается следующая информация:
- данные сторон сделки (наименование, адрес, и т.д.);
- данные об объекте, который передается;
- технические характеристики и состояние объекта на момент его передачи;
- договор, на основании которого был составлен акт.
При составлении акта необходимо указать данные, которые дают возможность идентификации здания. В частности, необходимо указать адрес и площадь недвижимого имущества. Также следует указать номер и дату заключения договора аренды или безвозмездного пользования.
Утвержденный бланк акта также содержит информацию о государственной регистрации прав. В частности, действующее правовое регулирование гласит, что сделки, заключенные с недвижимостью, должны получить государственную регистрацию.
Это в полной мере касается также договоров аренды и безвозмездного пользования. Вытекающие из них права должны получить государственную регистрацию: об этом нужно сделать соответствующую запись в тексте акта.
При этом не имеет никакого значения, какое именно имущество передается на основании договора аренды или безвозмездного пользования: земельный участок, жилое или нежилое помещение. Государственная регистрация подобных сделок является обязательной.
Правила составления документа
Акт приема передачи здания должен быть составлен, учитывая определенные законодательные требования. При этом необходимо помнить о том, что образец данного документа утвержден соответствующим законодательным актом и является обязательным к применению для всех субъектов предпринимательской деятельности.
В частности, образец данного документа состоит из определенных разделов, которые должны быть заполнены сторонами сделки. При этом некоторые графы подлежат заполнению собственником имущества, а некоторые – получателем.
Данный документ также должен быть составлен в тех случаях, когда было создано новое имущество за счет собственных средств предприятия (например, было завершено незаконченное строительство).
В тексте акта необходимо описать техническое состояние сооружения, указать имеющиеся инженерные системы. Также необходимо описать общее состояние здания, и в каких условиях осуществлялась его эксплуатация.
Акт должен быть подписан сторонами сделки. При этом в конце документа необходимо указать их реквизиты (адрес, наименование, ФИО лица, которое подписывает документ и т.д.). Если производится аренда помещения, то необходимо указать также банковские реквизиты арендодателя для перечисления арендной платы.
Данный документ подписывается руководителями предприятий, которые действуют на основании его уставов. Но кроме них его также могут подписать другие сотрудники. Конечно, в этом случае требуется наличие доверенности, которое оформлено надлежащим образом.
Акт составляется в двух экземплярах и у каждой из сторон остается один.
На практике очень часто бывают случаи, когда стороны заключают договор, на основании которого передаются несколько сооружений. В подобной ситуации можно составить один акт и указать в нем данные всех передаваемых зданий.
Если сооружение принадлежит нескольким лицам по праву долевой собственности, об этом необходимо указать в тексте акта.
Образец заполнения формы ОС-1а:
Пример содержания акта приема передачи здания
Образец акта приема передачи зданий состоит из 3 основных разделов. При этом заполнение первой части осуществляется передающей стороной. А ля тех объектов, которые считаются новыми, данный раздел не заполняется. Принимающая сторона заполняет второй раздел документа, а в последней его части указываются подробные характеристики и данные передаваемого сооружения.
Первая часть документа это –титульный лист, в котором заполняются данные о:
- сторонах договора;
- сделке, которая служила основанием для составления акта;
- дате составления акта и принятия здания;
- государственной регистрации сделки и т.д.
В данной части также заполняется информации о времени использования сооружения, о его ремонте и т.д. Также нужно указать начисленную амортизацию.
Второй раздел документа заполняется только в экземпляре стороны-получателя.
В данной части заполняются данные о:
- первоначальной стоимости объекта;
- сроке его использования;
- способе начисления и т.д.
В последней части документа необходимо отразить специфические особенности и характеристики здания, которое передается. В частности, необходимо указать его целевое назначение (жилое помещение, административное здание, база отдых аи т.д.), площадь и т.д.
Развёртывание процесса передачи осуществляется специальной комиссией, которая проверяет состояние передаваемого объекта и составляет соответствующее заключение. Пи этом все ее члены должны подписать акт о приеме передаче сооружений.
Если при проведении проверки были выявлены нарушения строительных норм или других обязательных законодательных требований, об этом делается соответствующая запись в тексте акта.
Также необходимо знать о том, что сторона, которая принимает объект, должна составить инвентарную карточку: об этом делается соответствующая запись в акте.
Сроки, цена и прочие условия
Как уже говорилось выше, основные средства, в том числе и здания или другое недвижимое имущество могут быть переданы на основании соответствующих гражданско-правовых сделок. При этом составление акта о приеме передаче является обязательным законодательным требованием. Но акт считается лишь неотъемлемой частью соответствующего договора. Соответственно, сроки, стоимость и другие существенные условия предусматриваются именно в нем.
Сроки передачи объекта являются одной из наиболее существенных условий договора. Это касается тех случаев, когда не осуществляется передача права собственности здания (например, заключается договор аренды ил безвозмездного пользования).
Конечно, данные сделки могут быть заключены как с указанием определенного срока действия, так и без него. Но в последнем случае необходимо тщательно урегулировать порядок и правила расторжения сделки.
Цена также является существенным условием сделки. Если заключается договор аренды, необходимо указать сумму, которую арендополучатель должен ежемесячно перечислять на счет арендодателя. При этом ее нужно указать в рублях. Если же имущество передается на безвозмездной основе, то необходимо четко указать об этом в тексте договора.
В тексте сделки также необходимо предусмотреть:
- права и обязанности сторон;
- их ответственность;
- порядок расторжения сделки и возврата имущества;
- порядок уведомления сторон и т.д.
Из вышеуказанного можно сделать вывод о том, что действующее законодательство тщательно регулирует порядок и правила заполнения акта о приеме и передаче зданий и сооружений. Стороны должны придерживаться данных правил в обязательном порядке.
- Ввод - сдача в эксплуатацию нежилого помещения, объекта, ввод здания в эксплуатацию. Прием в эксплуатацию пристроенных и встроенных помещений осуществляется отдельно от здания проводит специально сформированная приемочная комиссия после завершения работ по строительству, реконструкции или перепланировке.
〉 ПП и ИРД (комплект предпроектной документации):
поэтажные планы и экспликации
заключение:
об археологической значимости территории
об исторических границах объекта культурного наследия
об инженерно экологических изысканиях по территории земельного участка размещения объекта
фрагмент историко-культурного опорного плана города Москвы
историческая справка об объекте культурного наследия (выявленном объекте культурного наследия либо исторически ценном градоформирующем объекте)
получение информации из Городского реестра недвижимых памятников истории и культуры и их территорий
кадастровой справки по земельному участку
кадастрового плана земельного участка
инженерно – топографического плана М 1: 500 (геоподоснова)
ситуационного плана М 1: 2000
инженерно – геологического заключение по состоянию грунтов участка застройки
разработка технического заключение по результатам инженерного обследования технического состояния конструкций здания (строения)
документации об инженерно – геодезическом обследовании земельного участка
документации об обследовании земельного участка под компенсационное озеленение
получение исходной информации из ГУП «Мосгоргеотрест» по месту размещения объекта
технические условия присоединение объекта к инженерным сетям:
размещения объекта в охранной зоне инженерных коммуникаций
водоснабжение и канализация
водосток
теплоснабжение
газоснабжение
электроснабжение
прокладка инженерных коммуникаций
перекладка существующих инженерных коммуникаций
〉 Состав проектной документации (по 87 ПП):
№ п/п 87 ПП РФ Обозначение Наименование раздела Проектная документация 1 ПЗ Раздел 1 "Пояснительная записка" 2 ПЗУ Раздел 2 "Схема планировочной организации земельного участка" 3 АР Раздел 3 "Архитектурные решения" 4 КР Раздел 4 "Конструктивные и объемно-планировочные решения" 5 Раздел 5 "Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений", включая: 5.1 ИОС1 Подраздел 5.1 "Система электроснабжения" 5.1.1 ЭМ1 Часть 1 "Электроснабжение. Вводное устройство (ТП, ВРУ)" 5.1.2 ЭМ2 Часть 2 "Силовое электрооборудование" 5.1.3 ЭМ3 Часть 3 "Молниезащита и заземление" 5.1.4 ЭОМ Часть 4 "Электрическое освещение (внутреннее)" 5.1.5 ЭН Часть 5 "Наружное электроосвещение" 5.2 ИОС2 Подраздел 5.2 "Система водоснабжения" 5.3 ИОС3 Подраздел 5.3 "Система водоотведения" 5.4 ИОС4 Подраздел 5.4 "Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети" 5.5 ИОС5 Подраздел 5.5. "Сети связи" 5.5.1 СКС Часть 1. "Структурированная кабельная система" 5.5.2 СРФ Часть 2. "Система радиофикации" 5.5.3 СЧ Часть 3. "Система электрочасофикации" 5.5.4 СКПТ Часть 4. "Система коллективного приема телевидения" 5.5.5 СТС Часть 5. "Система телефонной связи" 5.5.6 ЛВС Часть 6. "Локальная вычислительная сеть" 5.5.7 ММС Часть 7. "Мультимедийная система" 5.5.8 СКУД Часть 8. "Система контроля и управления доступом" 5.5.9 СОВН Часть 9. "Система охранного видеонаблюдения" 5.5.10 СОТС Часть 10. "Система охранной тревожной сигнализации" 5.5.11 ССОИ Часть 11. "Система сбора и обработки информации" 5.5.12 СПА Часть 12. "Система автоматизированной парковки" 5.5.13 СВДТС Часть 13. "Система выявления диверсионно-террористических средств" 5.5.14 АСУЗ Часть 14. "Автоматизированная система управления зданием" 5.5.15 СКУ Часть 15. "Система комнатного управления" 5.5.16 АСДУ Часть 16. "Система автоматизации и диспетчеризации ЦОД" 5.5.17 АСУЭ Часть 17. "Автоматизированная система учета электропотребления, водопотребления, теплопотребления" 5.5.18 АОВ Часть 18. "Автоматизация системы вентиляции и кондиционирования" 5.5.19 АСУ ЦТП Часть 19. "Автоматизация системы управления центрального теплового пункта" 5.7 ИОС7 Подраздел 5.7 "Технологические решения" 6 ПОС Раздел 6 "Проект организации строительства" 7 ПОД Раздел 7 "Проект организации работ по сносу и демонтажу" 8 ООС Раздел 8 "Перечень мероприятий по охране окружающей среды" 9 ПБ Раздел 9 "Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности" 9.3 АГПТ Часть 3. "Система автоматического газового и порошкового пожаротушения" 9.4 САПС Часть 4. "Система автоматической пожарной сигнализации" 9.5 СОУЭ Часть 5. "Система оповещения и управления эвакуацией при пожаре" 9.6 СППА Часть 5. "Система противопожарной автоматики" 10 ОДИ Раздел 10 "Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов" 10.1 ЭЭ Раздел 10 (1) "Мероприятия по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений и сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов" 12 Раздел 12 "Иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами" 12.1 Технологический регламент процесса обращения с отходами строительства и сноса 12.3 12.4 Требования к обеспечению безопасной эксплуатации объекта капитального строительства 12.5 ИТМ ГО и ЧС 12.6 Мероприятия по обеспечению антитеррористической защищённости 12.7 Проект организации дорожного движения 12.10 СМИС (СМИК, СУКС, ССП) 12.11 Дендрология Рабочая документация 1 Генеральный план 2 Архитектурные решения 3 Конструктивные решения 4 Внутренние инженерные системы, включая: 4.1 Система электроснабжения 4.2 Система водоснабжения 4.2.1 Хозяйственно-бытавая насосная 4.2.2 Противопожарная насосная+автоматическая система пожаротушения 4.3 Система водоотведения 4.4 Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети 4.4.1 Тепломеханические решения (центральный тепловой пункт) 4.5 Сети связи. Автоматизация и диспетчеризация систем 5 Технологические решения 6 Охранно-защитная дератизационная система 7 Мероприятия по обеспечению антитеррористической безопасности 8 СМИС, СМИК, СУКС 9 ППР на демонтажные работы 10 ППР на подготовительный период 11 Стройгенплан Лучевой дренаж и КЛД Наружные сети по теплоснабжению, водоснабжению, канализации хоз-бытовой и ливневой, слаботочной канализации, электроснабжение Обмерные работы Обследование несущих и ограждающих конструкций 3D-сканирование Обследование точек подключения наружных инженерных систем Колористический паспорт существующих зданий Альбом архитектурно-градостроительных решений (формирование регламентного альбома в соответствии с требованиями Москомархитектуры) Специальные технические условия на проектирование и строительство в части обеспечения пожарной безопасности Авторский надзор строительный Авторский надзор инженерный Инструкция по эксплуатации здания Технический регламент о безопасности здания Инструкции по эксплуатации инженерных систем (ТП, ВРУ, ЦТП, насосные, вент камеры, серверные и т.д.) 〉 Согласование и утверждение проектной документации:
ОПС ГБУ «Мосгоргеотрест»
АО:
«Мосводоканал»
«Мосгаз»
ГУП г. Москвы:
«Мосгортранс»
НИиПИ Генплана
«Мосводосток»
«Московский метрополитен»
«Моссвет»
ПАО:
Московская кабельная сеть (МКС)
Префектуры округа
ГБУ «Жилищник» района
Управы района
Управления Градостроительного Регулирования административного округа (УГР)
Мосгорнаследия
УПСП Москомархитктуры
Ростехнадзор (Мосэнергонадзор)
Департамент города Москвы:
Транспорта
Здравоохранения
Образования
Социальной защиты
ГКУ ЦОДД
〉 Этапы работы:
Бесплатная консультация
Подписание договора
Вручение исходных данных на проектирование
Согласование проекта с заказчиком
Согласование или сопровождение проекта в компетентных организациях
Вручение проектной документации Заказчику.
〉 Согласование:
Наименование услуги Сроки / месяцев / от. Стоимость руб. / от. Согласование: 1. Строительства 2 150 000 2. Проектной документации 4 150 000 3. Строительства с аэропортом и Росавиацией 4 300 000 Внесение изменений: 1. ПЗЗ 8 договорная 2. Генеральный план 8 договорная 3. ГПЗУ с нужными ТЭП 4 150 000 Получение: 1. Технических условий 2 100 000 2. Разрешения на ввод в эксплуатацию 4 150 000 3. Исходно – разрешительной документации 4 150 000 Услуги для застройщиков 4 150 000 Прохождение государственной экспертизы 2 30 000 Легализация самостроя 4 150 000 Услуги технического заказчика - договорная Оформление разрешения на строительство 2 60 000 Постановка объектов недвижимости на кадастровый учет 2 60 000 〉 Коэффициенты МУ № 620 от 29.12.2009 г.:
Сокращение сроков:
10% - 1,2 раза, п.3.11.
30% - 1,4 раза, п.3.11.
40% - 2 раза и более, п.3.11.
Капитальный ремонт :
50% - разработка проектной (рабочей) документации на капитальный ремонт, п.3.5.
Привязка типовой или повторно применяемой проектной документации без внесения изменений:
65% - надземная часть, п.3.2.
80% - надземная и подземная части, п.3.2.
50% - уникальные объекты, п.3.3.
50% - реконструкция и техническое перевооружение, п.3.4.
Другие:
2% - выполнение функции генерального проектировщика, п.3.9.
30% - проектирование с установкой импортного основного технологического оборудования, применяемого проектной организацией впервые, п.3.8.
Ввод в эксплуатацию - это набор мероприятий, направленных на принятие в эксплуатацию объекта недвижимого имущества с законченным строительством. Он предоставляет возможность оформления права собственности на объект, проведения с ним юридически разрешенных операций.
В целом, это заключительный этап строительства. Законодательство предусматривает проведение итоговой проверки государственного строительного надзора перед вводом объекта в эксплуатацию. Она заключается в визуальном осмотре объекта капитального строительства после постройки, реконструкции или ремонта. Осмотр включает отдельные работы, строительные конструкции, примененные материалы и участки инженерных сетей. Кроме того, проверяются предписания и акты об устранении нарушений, которые были выявлены при осуществлении строительного контроля. В результате надзора оформляется акт. На его основе оформляется заключение о соответствии построенного объекта проектной документации и требованиям технических регламентов. Подробнее об этой процедуре можно прочитать в пункте согласование проектов, переустройства . Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - это документ, удостоверяющий выполнение работ по строительству, реконструкции и капитальному ремонту в соответствии проектной документацией, разрешением на строительство и градостроительным планом земельного участка.
Для получения разрешения застройщику необходимо обратиться в орган, выдавший разрешение на строительство и подать соответствующее заявление. К нему прилагается ряд документов. Это документы, устанавливающее право на земельный участок, градостроительный лан участка, а также разрешение на строительство. Кроме того, необходимо приложить акт приемки объекта капстроительства, а также документ, который подтверждает соответствие объекта требованиям регламентов.
Он должен быть подписан лицом, которое осуществляло строительство. Обязательным является документ, который подтверждает соответствие параметров объекта капитального строительства проектным требованиям - в том числе и параметрам энергетической эффективности. Сюда входят требования оснащенности здания приборами учета энергоресурсов, которые будут использоваться. Документ должен быть подписан застройщиком и заказчиком. Необходимо также предъявить документы о соответствии техническим условиям инженерно-технических сетей, подписанные представителями соответствующих эксплуатационных организаций. В пакете документов должна быть схема, которая отображает расположение объекта и инженерно-технических сетей в границах земельного участка, а также планировочная организация участка. Схему подписывают застройщик и заказчик. Копии этих документов после получения разрешения на эксплуатацию, заносятся в городскую информационную систему градостроительства. Как уже упоминалось, обязательно нужно приложить заключение органа государственного строительного надзора о соответствии объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации. Кроме того, заключение должно содержать данные о нормативных значениях показателей, которые включены в состав норм энергетической эффективности объекта.
Соответственно необходимо отразить фактические значения этих показателей, которые определены в отношении этого объекта после исследований, экспертиз, замеров и испытаний. Законодательство устанавливает возможность требования иных документов для постановки объекта на государственный учет, с целью получения полного объема сведений. Орган, который выдает разрешение на строительство, обязан в течение 10 дней со дня подачи заявления провести проверку на наличие и правильность оформления документации, а также осмотр объекта.
По результатам этой работы будет принято решение о выдаче разрешения либо отказе в выдаче с указанием причин. Осмотр здания в этом случае представляет собой проверку на соответствие объекта нормам, которые установлены в разрешении на строительство, градостроительном плане участка. Также проверяется соответствие требованиям проектной документации. Но в случае осуществления государственного строительного надзора за объектом, данный осмотр проводиться не должен. Существует несколько оснований для отказа в выдаче разрешения на Ввод - сдача в эксплуатацию. Это отсутствие указанных выше документов, несоответствие объекта нормам градостроительного плана или требованиям разрешения на строительство или параметрам проектной документации. Отказ может быть предоставлен в случае невыполнения заказчиком требования о безвозмездной передаче в орган, выдавший разрешение на строительство, ряда документации. Она должна быть передана в течение десяти дней со дня получения разрешения. В пакет документов входят копии проектной документации, сведения о высоте, этажности, площади объекта, инженерных сетях. В таком случае разрешение на Ввод - сдача в эксплуатацию будет выдано после передачи государственному органу вышеуказанных документов. Отказ в выдаче разрешения можно оспорить в судебном порядке.
На основании разрешения на Ввод - сдача в эксплуатацию объекта осуществляется его постановка на государственный учет. Если проводилась реконструкция, в документы государственного учета вносятся соответствующие изменения. Несмотря на жесткость государственных требований, предъявляемых к сдаче в эксплуатацию объектов, становится очевидным, что строительство без недостатков в той или иной степени невозможно. Поэтому существует понятие допустимых недостатков. Они связаны с предельными отклонениями, которые предусмотрены в технических регламентах. Есть также недостатки, выходящие за рамки нормативных пределов. Речь идет о некоторых видах работ, которые не подлежат детальному прогнозу - к примеру, нельзя точно учесть динамику окружающей природной среды. Эти недостатки должны учитываться при приеме объекта с условием обязательного мониторинга их в течение срока эксплуатации здания.
Для того чтоб готовый объект строительства ввести в эксплуатацию, первоначально необходимо получить соответствующее разрешение. По сути, это специальный документ, который подтверждает, что все строительные работы на данном объекте были проделаны в полном объеме и, что немаловажно, в соответствии с разрешением на его строительство.
Помимо этого, объект в обязательном порядке должен соответствовать плану земельного участка, а также всей документации, касающейся проекта.
Чтобы получить разрешение на эксплуатацию объекта, необходимо в полной мере завершить строительные работы, получить на объект техпаспорт из БТИ и организовать проведение его приемки. Для этой цели создается специальная комиссия, для организации которой застройщик обязан подать соответствующее заявление.
В данном заявлении ему необходимо в письменной форме выразить просьбу, собственно создать подобную рабочую комиссию. Как правило, в ее состав входят представители государственной власти, члены организации, которая выдавала разрешение на строительство и впоследствии осуществляла за ним контроль и представитель санитарно-эпидемического надзора.
Для того чтоб сдача объекта в эксплуатацию осуществилась, приемная комиссия должна тщательно его осмотреть; выявить, насколько он соответствует проектной документации; оценить, пригоден ли данный объект непосредственно к эксплуатации. Как правило, срок для проведения данной процедуры – 10 дней, однако зачастую она происходит не так гладко, как хотелось бы застройщику. В случае если один из членов рабочей комиссии по объективным причинам откажется подписывать акт приема, весь процесс придется начинать заново после устранения выявленных недочетов.
Стоит отметить, что получить разрешение на эксплуатацию отстроенного объекта – задача довольно-таки сложная. Помимо организации комиссии, она требует сбора необходимых справок и других документов, на что у непрофессионалов, да и у опытных руководителей строительных организаций может попросту не хватить ни времени, ни сил. Именно поэтому, чтоб обеспечить себе максимально возможную оперативность получения разрешения, необходимо обратиться только к опытной, компании, предлагающей выполнить для этого все соответствующие процессы.
Мы уже несколько лет успешно помогаем многим руководителям строительных компаний в решении подобного вопроса.
Ввод - сдача в эксплуатацию нежилого помещения после завершения работ по строительству, реконструкции или перепланировке, готовый объект передается подрядчиком к приемке заказчику работ в порядке, установленном договором подряда и проектом. Определяется дата итоговой проверки. На время ее проведения проверки исполнительная документация по объекту передается в орган государственного строительного надзора.
После получения заключения о соответствии, документация передается на постоянное хранение заказчику. Копии документов также хранятся у исполнителя работ (подрядчика). В случае непредумышленной утраты во время проведения работ документации на несущие и ограждающие конструкции, при условии, что работы велись на основании разрешения на строительство, допускается проведение технического обследования. Для начала необходимо получить разрешение государственного контролирующего органа и обратиться в лицензированную организацию. Она проведет обследование конструкций, определит их устойчивость и надежность. Положительное заключение по результатам заменяет утраченную документацию. Подобный порядок можно применять для уже эксплуатируемых зданий, если они не были приняты в эксплуатацию в установленном порядке. Следует напомнить, что оформленная надлежащим образом исполнительная документация отражает техническое состояние объекта, дает четкое представление по любому виду выполненных работ, тем самым облегчая процесс эксплуатации здания.
Это набор текстовых и графических материалов, которое отражают процесс выполнения проектных решений, а также положение объекта и его элементов в процессе реконструкции или строительства. Порядок ведения исполнительной документации регламентирован законодательством. К исполнительным относится ряд документов. Их формат и принципы заполнения регулируют государственные нормы. Это общий журнал работ, журналы контроля качества, авторского надзора (при наличии такого). Сюда также входят акты: приемки геодезической разбивочной основы, скрытых работ, промежуточной приемки конструкций, приемки инженерных систем, опробования устройств, систем и оборудования.
Также прилагается набор схем: схемы возведенных конструкций, элементов и частей, подземных сооружений и инженерных сетей, расположения объекта на местности. К исполнительной документации причисляются рабочие чертежи с пометками о соответствии им выполненных работ, а также с учетом внесенных изменений. Возможно также применение других документов, если они отражают исполнение решений проекта с учетом специфики проводимых работ. На каждом объекте строительства необходимо вести общий журнал работ. Это основной первичный производственный документ, в котором отражается технологическая последовательность, качество выполнения, сроки и условия работ. Он ведется при реконструкции или строительстве одного или нескольких объектов, которые расположены на одной строительной площадке. Общий журнал должен вести старший производитель работ или другое лицо, несущее ответственность за проведение работ. Документ заполняется с первого дня им лично или руководителями смен, по его поручению. При завершении работ и сдаче объекта в эксплуатацию, общий журнал хранится у заказчика. Когда объект вводится в эксплуатацию, журнал передается на хранение эксплуатирующей организации. В процессе строительства или реконструкции ведется ряд специальных журналов работ. Их перечень устанавливается генподрядчиком по согласованию с заказчиком. Задача журналов: своевременный и достоверный надзор за выполнением работ. К специальным журналам относятся: журнал монтажа строительных конструкций, журнал сварочных работ, журнал бетонных работ и т.п.
Если за строительством осуществляется авторский надзор, необходимо вести соответствующий журнал. Его составляет проектная организация и передает заказчику. Журнал может вестись как в целом по объекту, так и по отдельным его элементам. Его заполняют руководители и специалисты, осуществляющие авторский надзор, непосредственно заказчиком или уполномоченным лицом. Каждый факт надзора регистрируется в журнале, соответствующая запись удостоверяется подписями представителей подрядчика и заказчика. Указания излагаются четко, со ссылками на нормативную документацию. Если к работам нет замечаний, этот факт также необходимо отражать.
Формат журнала - А4, он должен быть пронумерован, прошнурован, оформлен подписями на титульном листе и закреплен печатью заказчика. После приемки объекта подрядчик обязан передать журнал заказчику. Строительство или реконструкция предполагают промежуточную приемку, а также испытание ответственных конструкций, закрепляемые соответствующими актами. Они подтверждает пригодность конструкций к эксплуатации. Перечень конструкций, подлежащих приемке и испытанию, должен быть заложен в проекте. Испытания проводит комиссия. В ее составе - представители заказчика, подрядной организации, иногда - проектной организации. Основанием дл испытаний является приказ, выданный заказчиком. Для проведения испытаний необходима следующая документация: технические паспорта на конструкции (заводские), исполнительные чертежи, сертификаты качества на применяемые материалы, журналы работ и т.д. Изучив документы, комиссия проводит осмотр и испытания, по итогам составляя акт. Испытаниям также подлежат инженерные системы объекта. По окончании выполнения всех работ, подрядчик оформляет уведомление о готовности объекта к сдаче. Кроме того, он готовит акты выполненных работ, другую исполнительную документацию, список которой оговорен в договоре. Приемка выполненной работы подрядчика осуществляется заказчиком по объему и видам в виде подписания актов сдачи и приемки работ. Заказчик оставляет за собой право на мотивированный отказ в приемке в случае невыполнения одного или нескольких договорных обязательств.
Ввод - сдача в эксплуатацию объекта, приемка объектов, готовых к эксплуатации, осуществляется, в зависимости от их группы. Объекты первой группы заказчик предъявляет сначала рабочей, а после государственной комиссии. Объекты второй группы принимаются без проведения рабочей комиссии.
Методику проведения приемки и ввода регламентирует законодательство, а также строительные нормативы и ГОСТы. Любые отступления от требований нормативной документации не допускаются, кроме случаев наличия допустимых недостатков. Проектные, технологические, архитектурные и конструктивные решения должны полностью соответствовать проектным документам. Если в процессе реализации проектов были допущены отступления, их необходимо оформить и согласовать с проектной организацией. Вводить в эксплуатацию разрешается только объект с законченным объемом работ и с наличием полного комплекта требуемых документов. В связи с этим законодательство запрещает эксплуатацию объектов до их приемки в какой бы то ни было мере.
Прием в эксплуатацию пристроенных и встроенных помещений осуществляется отдельно от здания. Акты комиссии при этом оформляются отдельно на каждое помещение. За проделанную работу, комплекс оказанных услуг ответственность несут как заказчик, застройщик, проектная организация, так и представители контролирующих государственных органов. Любая из сторон, допустившая нарушения, может быть привлечена к дисциплинарной или административной ответственности.
Рабочие комиссии, которые проводятся перед приемкой отдельных категорий объектов государственными комиссиями, назначаются приказом или распоряжением заказчика. Их порядок, состав и продолжительность определяет заказчик по согласованию с подрядчиком. Обязанность комиссий - проверить соответствие строительных работ, мероприятий по охране труда и пожарной безопасности, прочих мероприятий, предусмотренных проектом, на соответствие стандартам и строительным нормам. В некоторых случаях допускается проведение испытаний. Кроме того, представители рабочих комиссий проверяют оборудование, конструкции и узлы на возможность их предъявления государственной комиссии. Заказчик обязан предоставить комиссии ряд нормативных документов строительства: журналы, акты, схемы, а также перечень организаций, которые выполняли работы на объекте. В нем необходимо указать все виды работ, а также данные инженеров, ответственных за их выполнение. В результате комплекса проверок составляется акт о готовности объекта для предъявления приемочной комиссии. Ввод - сдача в эксплуатацию объекта проводит специально сформированная приемочная комиссия. В ее состав обязательно входят представители проектировщика, заказчика, подрядчика, органов государственного надзора и местного самоуправления, эксплуатационной организации и прочие специалисты, на усмотрение председателя комиссии и заказчика. Председателем комиссии можно назначать только руководящего работника - представителя соответствующего государственного органа. Заказчик и подрядчик предоставляют комиссии пакет документов, необходимых для приемки. Наличие ошибок в любом из документов ведет к отказу ввода в эксплуатацию.
Для работы комиссии необходима следующая документация: задание на проектирование, технические показатели объекта (справка), разрешение на строительство, весь пакет чертежей с зафиксированными изменениями и пр.
Кроме того, пакет разрешительных документов из СЭС, энергонадзора и пр. также должен быть готов ко дню работы комиссии. Кроме осмотра и изучения соответствия объекта проектной документации, комиссия оценивает степень пригодности здания для эксплуатации в соответствии с заявленным назначением, проводит опробование (индивидуальное и комплексное). Если это производственное сооружение, возможно проведение испытаний. Кроме того, в случае сдачи в эксплуатацию объектов производственного типа необходимо предоставить комиссии разрешения на эксплуатацию оборудования. Они оформляются в соответствующих органах государственного надзора. Компетенция представителей госнадзора при приемке и вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства установлена на законодательном уровне. Распределение обязанностей членов комиссии и порядок ее работы определяет председатель. Расходы по организации мероприятий, связанных с приемкой в эксплуатацию объекта, несет заказчик работ (инвестор). Акт о приемке объекта, который подтверждает результат работы комиссии, подписывают все ее члены, неся ответственность за свои действия и решения в соответствии с определенной компетенцией. Акт подписывается председателем и передается заказчику (инвестору).
Если кто-либо из членов комиссии отказался подписывать акт, в качестве подтверждения своего решения он обязан предоставить председателю заключение органа, представителем которого он является. В заключении должны быть изложены замечания, относящиеся к выполнению требований проектной и нормативной документации по принимаемому объекту.
Если акт приема в эксплуатацию по объекту не подписан в срок, объект считается неготовым и подлежит повторной проверке после устранения замечаний.
На утверждение акта приемки отводится недельный срок. Оформляет в установленном порядке и утверждает документ орган, назначивший приемную комиссию. После готовый акт вместе с приложениями передается заказчиком для архивного хранения в орган архитектурно-строительного надзора. Полномочия государственной комиссии заканчиваются с даты регистрации документа о вводе в эксплуатацию объекта недвижимости. Все работы представителей государственных органов по приемке и вводу объекта капитального строительства в эксплуатацию должны проводиться на безвозмездной основе. Законодательство запрещает любые договоренности между сторонами о взаимовыгодных услугах.
