Суд может принимать решения противоречащие упк рф. Только суд правомочен. Рассмотрение уголовных дел в апелляционном порядке осуществляется

Угроза нового мирового финансового кризиса, инфляция и резкие колебания валютного курса заставляют инвесторов искать стабильные варианты вложения денег. Одним из таких вариантов являются инвестиции в зарубежную недвижимость.

Сегодня для инвестора, желающего осуществить инвестиции в недвижимость, доступно множество вариантов.

Для правильного выбора объекта недвижимости стоит учитывать несколько важных критериев:

• расположение объекта;
• популярность района;
• тип бизнеса;
• перспективы развития бизнеса .

К основным видам недвижимости для инвестирования относят:

• дома или квартиры для проживания;
• дома или квартиры для сдачи внаем;
• офисы;
• торговые центры;
• туристические отели;
• общежития для студентов.

Необходимо определиться, планируются инвестиции в недвижимость зарубежную или отечественную.

Дома или квартиры для проживания

Наиболее простой — это покупка недвижимости для проживания. При выборе такого объекта необходимо руководствоваться удобством и имеющимися у инвестора предпочтениями.

Необходимо определиться со следующими основными вопросами:

• дом или квартира;
• новостройка или вторичное жилье;
• город или сельская местность;
• ремонт возможен или нет.

У каждого есть свои предпочтения, но важно помнить, что в этом доме придется жить, возможно, продолжительное время, поэтому спешить с выбором не стоит.

Совет! Возможно, стоит на некоторое время арендовать недвижимость, которую предполагается купить и определиться окончательно с ее преимуществами или выявить недостатки.

Дома или квартиры для сдачи внаем

Рассматривая вопрос покупки дома или квартиры для сдачи в аренду, нужно учитывать, что дом, расположенный в малонаселенной области, скорее всего не будет пользоваться успехом у арендаторов. Жилой объект в крупном городе также может не пользоваться спросом из-за стоимости аренды, налогов, спроса на аренду жилья.

Инвестирование в покупку офисов

Офисы. По мнение многих инвесторов — наиболее перспективный вид вложения финансовых средств. Вложить деньги в экономически развитую или быстро развивающуюся страну является перспективным видом инвестирования, так как спрос на офисную недвижимость здесь стабильно растет.

Совет! Стоит рассматривать покупку офиса в большом небоскребе в центре Лондона, спрос на такое помещение гарантирован, но не стоит забывать и о других крупных городах.

Инвестиции в покупку торгового центра

Необходимо помнить, что высокая цена магазина может не окупиться, так как стоимость магазинов растет, особенно в оживленных районах, а прибыль магазина стабильна и прежде, чем принимать решение о покупке, стоит оценить предстоящие траты.

Покупка туристического отеля

Так же, как и с покупкой магазина, необходимо тщательно проанализировать все затраты и предполагаемую прибыль. Стоит просмотреть данные о наполняемости номеров в различные времена года, изучить состояние здания и систему управления отелем.

Общежития для студентов как объект инвестиций

Выгодность такого рода инвестиций определяется качеством управляющей компании, которая занимается сдачей в аренду комнат общежития. Это один из наиболее прибыльных, хотя и несколько экзотичных вариантов вложения в недвижимость.

Плюсами такой инвестиций является то, что нет нужды осуществлять самостоятельно управление этим видом недвижимости, а так же пока в мире популярно образование, общежития пустовать не будут.

Особенности инвестирования в зарубежную недвижимость

На планете существует множество интересных мест, достойных внимания инвесторов.

Рассмотрим некоторые вопросы инвестирования в таких странах как:

• Великобритания;
• Эмират Дубай;
• Казахстан;
• Кипр;
• Франция.

Совет! Обязательно изучите законодательство и систему налогообложения в стране, в которой планируется покупка недвижимости.

Инвестиции в недвижимость в Англии — одни из наиболее надежных в мире. Так как страна расположена на острове, то земля является ограниченным ресурсом, растущим в цене. Великобритания предлагает инвесторам вложения в различные виды недвижимости.

Инвестиции в немецкую недвижимость лучше осуществлять тем инвесторам, которые любят стабильность и порядок и предпочитают получать доход от аренды. Германия по праву считается раем для арендодателей, так как более половины населения живет в арендованных квартирах. При покупке коммерческой недвижимости стоит обращать внимание на покупку площадей в больших торговых центрах.

Совет! При покупке недвижимости всегда стоит подумать, насколько быстро в случае необходимости ее можно будет продать. Ситуация может меняться и деньги, которые сегодня не нужны, завтра могут понадобиться.

Инвестиции в недвижимость в Дубае имеют множество преимуществ:

• курортный регион;
• государственные гарантии и прозрачный процесс оформления сделок;
• высокая прибыль и возможность перепродажи объекта недвижимости еще на этапе строительства;
• высокие арендные ставки и, следовательно, высокие доходы от аренды недвижимости;
• резидентская виза для владельца недвижимости и его семьи;
• хорошие перспективы роста экономики региона.

Дубай является одним из наиболее динамично развивающихся регионов мира. Недвижимость здесь можно подобрать на любой вкус. Но совсем не на любой кошелек. Это регион для инвесторов с высокими финансовыми возможностями.

Для состоятельных инвесторов могут быть интересны и инвестиции в недвижимость в США. Особенностью приобретения недвижимости в этой стране является то, что приобрести ее можно, не выезжая из своей страны.

В этом случае сделку проведет специальная компания и ордер на собственность будет выслан по почте. Управлять купленной таким образом недвижимостью можно также удаленно. Управляющая компания сама найдет клиентов на аренду, заплатит все налоги, сделает при необходимости ремонт и выполнит другие необходимые действия. Инвестиции в недвижимость США позволяют получать прибыль, не выходя из дома.

Для тех, кто видит перспективы в развитии экономик стран СНГ, существуют такие инвестиции-недвижимость Казахстана. Успехи в экономике и стимулировании в этой стране наиболее высокие среди всех стран постсоветского пространства, за исключением стран Прибалтики.

В стране есть современная налоговая система, стабильная банковская система и эффективно работающая система поддержки бизнеса. Перспективы инвестиций в эту страну в далеком будущем могут оказаться прибыльными. Но все же эти инвестиции для тех, кто готов ждать прибыль много лет.

Для любителей беззаботной жизни подойдут инвестиции на Кипре.

Инвестирование в Кипр имеет два направления:

• Кипр;
• Республика Северного Кипра.

Инвестиции в Кипр требуют больше финансовых средств, но и отдача от этих инвестиций также в перспективе будет увеличиваться. Инвестиции в республику Северного Кипра требуют меньших финансовых средств, но перспектив на быстрое экономическое развитие этой территории нет. Это спорная территория, которая практически не развивается. Нельзя назвать эту территорию и привлекательной для туризма. Туристические потоки на Кипр превышают в разы число туристов, посещающих Северный Кипр.

Совет! Как сказано выше, различайте эти две территории и помните. Инвестиции в Северный Кипр возможно и принесут высокую прибыль, но в очень отдаленной перспективе.

Инвестиции во Францию с принятием закона о повышении налогов на недвижимость и сверхдоходы значительно сократились. Богатые граждане Франции пытаются стать подданными близлежащих стран, и, тем не менее, продать или купить недвижимость во Франции все так же возможно. Особенностью французского рынка недвижимости является то, что стоимость объектов не сильно изменяется.

Купить во Франции, как и в других странах, можно различные виды недвижимости, в том числе и эксклюзивные:

• поместье;
• квартиру;
• коммерческую недвижимость;
• виноградники можно купить далеко не в каждой стране, но лучшие, безусловно, во Франции

Инвестиции в загородную недвижимость, несмотря ни на что, очень популярны и являются уникальным предложением на европейском рынке недвижимости. Желающих купить виноградники во Франции всегда было достаточно.

Совет! Инвестиция в недвижимость во Франции очень привлекательна, но и стоимость такого удовольствия велика. Если правильно выбрать объект инвестирования, то можно быть уверенным, что продать его потом будет не сложно, а цена, как минимум, не приведет к убыткам.

Инвестиции на сумму $1 млн идеальны для начинающих инвесторов или для тех, кто не готов вкладывать в зарубежную недвижимость значительные средства. Несмотря на относительно скромный бюджет, его можно удачно вложить в небольшие объекты, генерирующие стабильный валютный доход. Вот пять наиболее интересных приобретений.

Жилье в Берлине

На $1 млн можно купить две-три квартиры в Берлине на этапе строительства. Сегодня жилье в крупнейшем городе Германии - одно из самых доступных среди известных европейских столиц. Спрос на аренду в городе стабильно превышает предложение: 70% берлинцев живут в съемном жилье, кроме того, здесь учится и работает множество людей со всего мира. Стартовая цена за небольшую квартиру-студию площадью 35-45 кв. м в столице Германии может составлять 200-250 тысяч евро, и ее всегда легко сдать и продать. Стоимость обслуживания недвижимости минимальна - немцы нетребовательны к наличию богатой инфраструктуры комплекса (бассейн, консьерж и т.д.). Соответственно, за нее не нужно платить, и для инвестора минимальные платежи управляющей компании - несомненный плюс.

В Германии рынок аренды жилья строго регулируется государством, поэтому постоянно повышать стоимость аренды не получится. Однако достоинством госрегулирования является то, что арендаторы живут в съемном жилье годами и не приносят собственнику головной боли. При сдаче жилья в Берлине можно смело рассчитывать на доход в евро в размере 3-4% годовых и прирост стоимости недвижимости на 5-7% в год.

Фото: Unsplash 2

Квартира на Кипре

Рынок недвижимости Кипра сейчас активно развивается: туда переезжают компании, состоятельные люди покупают недвижимость для получения паспорта ЕС или перевозят семьи с детьми для учебы в международных школах Пафоса и Лимассола. Кроме того, Кипр - хоть и курортное, но не особо сезонное направление, здесь практически круглый год тепло, многие прилетают сюда отдыхать даже на Новый год и часто приобретают жилье ради комфортного климата.

Сегодня в девелоперских проектах Лимассола, расположенных на первой береговой линии у моря, можно найти квартиры со всей инфраструктурой в бюджете €500 000-700 000 (площадь квартиры - 70-80 кв. м). Спрос на аренду жилья здесь очень высокий, квартиру можно сдать быстро и на несколько лет вперед. При долгосрочной аренде инвестор может получать доход в размере 5% годовых. Преимущество инвестиций в кипрскую недвижимость заключается в том, что ею можно пользоваться для собственного проживания, а потом быстро перепродать.

Фото: Unsplash

Коммерческая недвижимость в Европе

В Италии можно найти очень интересные и доходные коммерческие объекты, например, пиццерию стоимостью €800 000-900 000 с доходностью в валюте 7-8% годовых, в Испании - магазин или кафе в сегменте стрит-ритейла, в Германии - супермаркеты известных сетей, расположенные в небольших городах, по цене €1-1,2 млн и доходностью до 9% в год. Начинающие инвесторы, которые не готовы вкладывать больше €1-2 млн, инвестиции в подобные объекты считают наиболее комфортными. При инвестировании в коммерческую недвижимость важно, чтобы договор с арендатором был на долгий срок, а сам арендатор был известен и понятен инвестору.

Фото: Unsplash 4

Соинвестирование в девелопмент

Сегодня многие стали интересоваться проектами коллективных инвестиций в строительство жилой и коммерческой недвижимости в Европе. Например, минимальный взнос в проект строительства дома престарелых в Баварии составлял €500 000. Аналогичные предложения появляются редко, к ним со стороны инвесторов высокий интерес, поскольку доходность может достигать в среднем 20-25% годовых. Сроки реализации проектов домов престарелых составляют от 1,5 до 5 лет, поэтому инвесторы должны быть готовы ждать завершения строительства, чтобы потом начать получать прибыль.

В сегменте до $1 млн соинвестирование в девелопмент коммерческой и жилой недвижимости, как правило, представляет собой коллективные инвестиции.

Фото: Unsplash 5

Квартира на Манхэттене (Нью-Йорк)

Располагая бюджетом до $1 млн, можно купить на Манхэттене небольшую квартиру-студию на этапе строительства. Нью-Йорк является эпицентром финансовой жизни США, здесь представлено много банков и финансовых компаний, большинство сотрудников корпораций арендуют квартиры, и покупка апартаментов может стать прекрасной и доходной инвестицией.

Приобретая жилье этапе строительства, покупатель получает прибыль с прироста стоимости квартиры, сдать ее в аренду или перепродать не составит труда. Благодаря низким ставкам по кредиту, инвестор может купить недвижимость в ипотеку и за счет арендных платежей погашать кредит. Следуя этому сценарию, многие жители Манхэттена и американские бизнесмены заработали миллионы долларов. Рынок аренды в США очень динамичный, цены на жилье высокие - студию можно сдать за $4000-5000 в месяц. При этом спрос всегда превышает предложение, так как Манхэттен - совсем небольшой район для того количества людей, которые хотят здесь жить.

Во время неопределенности на финансовых рынках всё больше внимания инвесторов, а в последствие и средств массовой информации, уделяется вложению средств в реальный сектор экономики. В диапазоне нескольких десятилетий такие инвестиции не позволят в моменте разбогатеть, но в кризис задачу сохранения средств они решают идеально.

Кроме того, не стоит забывать, что во многих странах инвестиции в том числе зарубежную недвижимость являются популярным и надежным средством сбережения средств на старость, прогнозируемым и прозрачным инструментом, доступным каждому. В России (см. ) и в Украине граждане последние пятнадцать лет сильно разогнали цены не только на внутренние объекты, но и на жилую недвижимость соседей. А в 2014 и 2015 годах лишь подчеркнула необходимость широкой и выхода на зарубежные рынки как финансового плана, так и материального.

• Как инвестировать в недвижимость за рубежом;
• Привлекательные направления для вложений:
  • Прибалтика;
  • Восточная и центральная Европа;
• Заключение.

Инвестиции в недвижимость за рубежом

Я веду этот блог уже более 6 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах моих инвестиций. Сейчас публичный инвестпортфель составляет более 1 000 000 рублей.

Специально для читателей я разработал Курс ленивого инвестора , в котором пошагово показал, как наладить порядок в личных финансах и эффективно инвестировать свои сбережения в десятки активов. Рекомендую каждому читателю пройти, как минимум, первую неделю обучения (это бесплатно).

Конечно же, простым и доступным способом для покупки каких-либо объектов реального сектора, будь то коммерческая или жилая недвижимость, выступает фондовый рынок. При наличии счёта у зарубежного брокера (см. ), а также отложив в течение года совсем небольшой объём средств из бюджета семьи, можно приобрести фонды REIT, владеющие объектами по всему миру. Вместе с тем, инвестированные таким образом в зарубежную недвижимость средства будут всё также храниться в депозитарии (клиринге) брокера, плюс финансовый мониторинг и налоговая неизбежно будут отслеживать полученные выгоды. Впрочем, забывать факт наслаждения от обладания физической вещью, которую можно пощупать и в которой даже можно пожить перед покупкой, не стоит.

К основным плюсам инвестиций в зарубежную недвижимость я отношу следующие:

• Надежность;
• Диверсификация;
• Валютная позиция с защитой от локальной инфляции;
• Возможность построения модели владения и использования недвижимости, не известной отечественным надзорным органам;
• Возможность построения надежных схем на случай наследования, раздела имущества в бракоразводном процессе и так далее.

Кроме того, необходимо выделить менее очевидные плюсы, которые становятся актуальными при крупных суммах вложений (от 100-250 тыс. у.е.) и ряде дополнительных действий инвестора:

• Экономия во время пребывания в иностранном государстве;
• Возможность получения долгосрочных виз и вида на жительство;
• Возможность получения в перспективе двойного гражданства и, как следствие, упрощенный процесс путешествий по всему миру.

Риски при инвестировании в иностранную недвижимость

Несмотря на положительный опыт многих инвесторов, ни в коем случае нельзя упускать из виду и подводные камни, которые лежат на пути приобретения иностранного объекта. Во-первых, необходимо самостоятельно приехать и осмотреть приобретаемую недвижимость. Это правило и закон. Даже если есть возможность передоверить процесс родственнику или профессионалу, даже если приезд выйдет в копеечку. Более того, навещать свою собственность придется более или менее регулярно в течение всего срока владения ей и, конечно же, во время продажи.

Во-вторых, стоит разобраться в системе налогообложения страны, где приобретается объект. Юристы, риэлторы и просто знакомые должны собственными примерами подтвердить расчеты трат, налогов, пошлин и сборов на всех этапах заключения сделки и содержания объекта. Цифры и факты.

В-третьих, необходимо дотошно и самостоятельно производить все расчеты. Рентабельность объекта, а значит выгода и обоснованность приобретения, должна учитывать нестабильность платы арендатором (время простоя) и все издержки владельца. Для дистанционной сдачи в наем потребуются посредники в виде управляющей компании или риэлтора, которым также будет отходить часть доходов. Прогнозируемый маркетинговый доход в абсолютных величинах и в процентах никогда не будет совпадать с реальными цифрами. А решение о вложении средств должно быть основано именно на реальности.

В-четвертых, забудьте об идее «гарантированной доходности», даже если соответствующий пункт есть в договоре с управляющей компанией или застройщиком (см. ).

В-пятых, помните о риске неликвида. Вкладывать в далекие объекты не стоит последние и «предпоследние» деньги. Нельзя первые объекты без опыта приобретать в ипотеку, даже если кредитная ставка ниже 3% годовых. Продать квартиру или дом быстро и дорого не получится, как бы это не хотелось.

В-шестых, к сожалению, все прелести покупки может испортить сильно завышенная цена. Выходцы из бывшего СССР долгое время сорили деньгами по всему миру, став не просто желанными покупателями, но и примером расточительства и богатства. Излишнего финансового достатка, с которым можно легко расстаться. Поэтому всегда остается риск купить хороший объект по плохой цене просто из-за существующих стереотипов.

Таким образом, с прикладной точки зрения риски банальные и очевидные. Нужно знать и разбираться, во что вкладываешь средства, и нужно представлять конечную выгоду от вложения. Гнаться за гарантиями и высоким доходом плохо при любом раскладе не зависимо от рынка. Однако есть в инвестициях в недвижимость и ряд тонкостей, о которых не пишут на продающих сайтах и не рассказывают риэлторы. И дело касается не только форс-мажоров.

Существует риск утраты доступа к объекту собственности. Смена политического режима или война представляются не частыми, но случающимися происшествиями в современном мире прямо у наших границ. Бывают политические разногласия, санкции и контр санкции. Личная навязываемая неприязнь в обществе, а также банальная реакция бизнеса на происходящее: ограничение транспортной доступности, авиасообщения в частности, невозможность дистанционного обслуживания и прочее.

Наиболее значимым риском является приобретение никому не нужного объекта в никому не нужном месте, от которого выгоду приобретает исключительно риэлтор в виде процента со сделки. Не та страна, не тот район или город, а также не те ожидания (парковки, кампусы, гаражи). Время расставляет по местам события, модные тенденции и . Некоторая недвижимость в цене всегда, многие поколения. Но множество объектов не предназначены для инвестиций. Вот на них и зарабатывают смышленые риэлторы и гарантированно теряют доверчивые инвесторы.

Привлекательные направления для вложений

Если имеется свободная наличность и план по вывозу/переводу средств через границу, который устраивает и учитывает особенности таможенного контроля, если имеется валютный банковский счет в стране, где планируется сделка и получение дохода в будущем, то можно задумываться непосредственно о сделке. Но что делать, если есть только планы и пара хаотичных мыслей на этот счет?

Для начала, можно прицениться на общедоступных ресурсах и каталогах:

• prian.ru;
• tranio.ru.

Также в рунете существует множество сайтов со схожей тематикой, альтернативными объектами и так дальше. Для первичного анализа подойдет любой из них, но я предпочитаю наиболее популярные. Чем больше выборка, тем ярче прослеживаются тенденции и особенности ценообразования.

Почему не стоит целиком и полностью доверять подобным сайтам ?! Конечно же, из-за больших наценок, ведь от покупателя до продавца вырастает несколько новых посредников. Кроме того, на сайтах в доменной зоне ru никогда не будет настоящих локальных объектов, в которых живут местные, с ценами для местных и средними характеристиками. Отнимите от увиденных цен 10-20%, а также сдвиньте среднюю цену в более низкий диапазон. Это приблизит к осознанию реального положения вещей. И даст возможность почитать о конкретных странах, куда можно продолжить поступательное движение.

Потом можно поискать сайты в доменной зоне конкретной страны. Через общение с риэлторами по электронной почте можно выйти на ассоциации агентств, гильдии посредников, что существенно расширит восприятие рынка. Не так трудно в паре писем выторговать локальный городской сайт, где можно посмотреть на сделки граждан между собой вроде отечественного avito.ru. На мой взгляд, среди реальных адекватных предложений на зарубежных рынках можно выделить два крупных направления для размышления.

Инвестиции в недвижимость Прибалтики

Эстонию брать в расчет не стоит, она шагнула несколько в сторону от своих соседей, да и местные жители предпочитают обособленное собственное жильё. А вот к Литве и Латвии присмотреться однозначно стоит. Разумного инвестора интересовать должны ликвидные объекты в черте крупных городов вне туристических зон и объектов культурного наследия. Таким образом, список будет состоять из Вильнюса, Каунаса, Риги.

Коротко об общих плюсах. Надежность Европейского союза по цене российской провинции. Доступно. Зона евро, простота открытия и ведения банковского счета на русском языке. При вложениях более 250 тысяч евро полагается вид на жительство и безвизовый въезд в Шенгенскую зону на 5 лет.

Примерами агентств, которые работают на местах и рады сотрудничеству с российским средним классом, служат volmis.lt – в Литве, latio.lv – в Латвии. Однако подобных риэлтерских контор здесь десятки, а учитывая строгость законодательства и низкую вероятность мошенничества воспользоваться можно услугами каждой.

На что может рассчитывать начинающий инвестор. В столицах Литвы и Латвии средняя стоимость квартиры в качественном доме в хорошем районе, где живут местные, будет исходить из 600-800 евро за квадратный метр. Вторичка. Актуально для одно- и двухкомнатных квартир. Трехкомнатные, как и везде, будут выходить в целом дешевле за счет более низкой стоимости квадратного метра.

В Прибалтике отсутствует языковой барьер, да и налоги будут понятными русскому человеку. 15% на доход со сдачи или прироста стоимости объекта (платится при продаже). Расходы на покупку и сопровождение сделки вместе с записями в Земельную книгу будут в пределах 3-4% от стоимости объекта максимально. Таким образом, за 30 000-40 000 евро вместе с расходами на приезд и оформление сделки можно приобрести ликвидную однокомнатную квартиру. Рассчитывать на арендную доходность можно выше 7% годовых в евро.

Почему же я поставил Прибалтику именно на первое место в приоритетах? На это две основные причины. Для начала, это общие условия инвестиций. Отсутствие языкового барьера и финансового в плане банковского обслуживания. Здесь можно не только приобрести недвижимость, но и создать подушку безопасности в европейском банке со страховкой депозитов 100 тысяч евро и удаленным качественным обслуживанием. Значимо и важно.

Ну, и заключительный огромный плюс. Наряду с высокой арендной доходностью (а выше 5% в год это ОЧЕНЬ высоко для резервной мировой валюты) в Прибалтике мы покупаем долгосрочную премию к стоимости объекта. Это тот случай, когда в диапазоне 10-15 лет цены на жилье могут не просто превысить инфляцию, но и значительно её обогнать. После Мирового кризиса 2008 года цены на жилье в Литве и Латвии не восстановились до конца, оставив путь как к историческим максимумам, так и к свободному росту на 50% без особого сопротивления.

Инвестиции в недвижимость в центральной и восточной Европе

У вершины перечня моих приоритетов также расположились Чехия и Польша. Наряду с плюсами, которые присущи Прибалтийским государствам, здесь мы наблюдаем еще более высокий уровень жизни и трат населения. Прага и Варшава выступают не просто столицами государств, но одновременно и логистическими центрами на торговых путях, культурными зонами для обучения иммигрантов и элиты соседних государств. Ежегодно из Белоруссии, Украины в Варшаву на учебу и магистраторское повышение квалификации отправляются тысячи молодых людей, а количество выезжающих на заработки трудно поддается подсчетам.

Аналогичная ситуация и в Праге, куда приезжают многие россияне получить доступное высшее образование, европейский диплом и выучить родственный славянский язык. Плюс близость развитых Германии и Австрии, где можно продолжить в будущем карьерный путь. Местоположение замечательное, население растет и приезжих, не способных в короткие сроки купить жилье и коммерческую недвижимость, только прибавляется.

Вместе с тем, в центральной Европе в отличие от Прибалтики я вижу ценообразующий риск. Он перевешивает даже культурное отдаление. Соседство с развитыми странами и выгодное географическое положение делает Прагу, да и отчасти Варшаву, знакомой местностью для немцев и французов, голландцев и англичан. Купленные ими квартиры в основном простаивают, не создавая угрозы арендному бизнесу. Но своим спросом они разгоняют предложение, в связи с чем премии к росту стоимости ждать тут не приходится.

Квартира в Чехии или Польше принесет больше 5-6% годовых владельцу на аренде, но в будущем продажей получится покрыть только набежавшую инфляцию.

А теперь несколько предостережений. Необходимо избегать модных советов и рекомендаций, рекламы как таковой. В любом виде. Тот случай, когда посредники всегда работают против клиентов.

Берлин, Германия . Цены на жилье растут двузначными цифрами уже три года. Арендное жилье в Германии ценится высоко, около половины взрослого населения не имеют собственного жилья. Управляющие компании крайне компетентны. Простои минимальные. Почему бы и нет?

Бесконечного роста на жилье не будет. Берлин интегрируется как столица к бывшей ФРГ, находясь на восточных землях. Рост начался за счет сравнительно низкой базы по сравнению с Франкфуртом-на-Майне и Мюнхеном, за счет притока молодежи на восток. Уже 2016 год вряд ли поддержит те же темпы роста, а значит через 2-3 года спад покажет наличие неликвида, а также слабые места новой застройки.

Кроме того, при всех плюсах в Германии одни из самых высоких комиссионных и прочих расходов при оформлении сделки, около 8-9% стоимости объекта придется отдать при заключении договора. Прилично, да и на визит к немцам вместе с проживанием придется потратиться. Коммунальные платежи, которые занимают значимое место в расходах местных жителей, оплачивает арендатор. Но капитальный ремонт дома ложится на собственника. А значит, выигрывая в цене объекта, неграмотный инвестор неизбежно столкнется через пару лет с необходимостью потратить до 25% от стоимости жилья на капитальный ремонт или значительно снизить арендные платежи жителям, уменьшим рентабельность капитала.

Дубай, ОАЭ . Политические риски, наличие военных конфликтов вокруг эмиратов, назревание противостояния Ирана и Саудовской Аравии. Исламская страна с экономическими свободами и политической деспотией. В 2000-ых можно было спекулировать, можно было наслаждаться ростом цен наряду с голливудскими звездами, которые скупали квартиры в элитных комплексах. Прошло 10 лет. Эти квартиры теми звездами давно проданы. В 2020 году ожидается EXPO, а кто знает, какие драйверы будут потом. Да и на автобусе за ночь из России до Дубай не добраться, что в отдаленной перспективе снизит интерес со стороны приезжих к обладанию личной собственность (арендованной на 99 лет) на территории государства.

Арабским минусом выступает также нарастающая конкуренция Катара, который позиционирует Доху как молодой эмират, в котором стоит ожидать той же свободы, что и в Дубай. Кувейт в своей столице в том же регионе планирует заложить высочайшее здание мира и привлечь поток туристов. Привлечь, отвлекая его от ОАЭ. Эр-Риад вместе с саудитами готовится инвестировать в курорты Красного моря десятки миллиардов долларов, а такие капитальные вложения перебьют потенциал Дубай многократно. Стоит задуматься, на каком тренде мы входим в рискованный капитал в неспокойном регионе.

Тайланд и Вьетнам. Отличные страны, от которых без ума практически все приезжие (см. ). Однако предложения здесь переполнены «гарантированной» доходностью, время простоя недвижимости велико. Мне не совсем понятно конечное ценообразование, ведь незастроенной земли во всех популярных районах очень много. И, соответственно, непонятен интерес русских к покупке недвижимости, которая не дает ни визовых привилегий, находится отнюдь не близко, а после девальвации рубля стоит совсем не дешево. Вариант для души и кармы, не для инвестиций.

Испания, Хорватия, Черногория, Кипр . Курортных стран в принципе стоит избегать при долгосрочном планировании инвестиций. Много неликвида. Основные покупатели и арендаторы в будущем – туристы. Без местного спроса всегда труднее обеспечивать достойную рентабельность, но инвесторы совершают из раза в раз одни и те же ошибки. Считайте, смотрите, приезжайте и снимите виллу у моря на пару недель. Очень быстро становится ясно, что ни на приросте стоимости, ни на аренде сделанные ставки отыграны не будут. При этом крупные города вроде Барселоны или Никоссии, которые кроме туристического потенциала обременены в хорошем смысле иными интересами жителей, не обеспечат более 3-4% годовых от вложений. Игра не стоит свеч, регион Средиземноморья остается приятной сказкой и мечтой об отдыхе с ограниченным рынком элитного дорогостоящего наследственного жилья.

Заключение

Несмотря на критику и одновременное превознесение недвижимости различными финансовыми консультантами, она выступает нормальным заурядным финансовым активом, который должен присутствовать в большинстве инвестиционных портфелях, превышающих 200 тысяч евро. Это не сказка и не грааль. Стабильная низко рисковая часть портфеля с дисконтированным доходом от сдачи в аренду, на который стоит обращать в первую очередь внимание при покупке.

Риски есть всегда, но подсчеты, опыт друзей и знакомых, а также грамотные партнеры позволяют их существенно снизить. Бездумные вложения в случайные объекты, как и в случайные проекты, могут обернуться крахом неликвида. Об этом нужно помнить всегда. На моей практике существует положительный опыт инвестирования по Европе, в том числе и критикуемых мной приморских зонах. Да и негативный опыт соотечественников, которые не удовлетворены квартирой с видом на старый город в Риге также имеет место быть. Оступаются на ровном месте.

Мои предложения и рассуждения основаны на долгосрочном видении, а также на противостоянии толпе. Быть в тренде для долгосрочного инвестора не всегда полезно, а подражание удачному опыту может быть неудачным.

Последний совет, который я могу дать относительно недвижимости за рубежом. При прочих равных условиях покупайте квартиры или офисы там, где сможете потом жить, работать, растить детей, состариться в конце концов. Самостоятельно. Если до ближайшего города час езды по трассе, или о школах поблизости никто не слышал, если в округе нет местных жителей-аборигенов, или общественного транспорта с адекватным маршрутом, полноценного супермаркета, подыщите предложение получше.

С уважением, Виталий О.Х.

Продолжая тему вложения капитала в имущественные активы, хочу рассмотреть инструмент для инвестирования, стремительно набирающий популярность в последние годы – инвестиции в недвижимость за рубежом . Я уже писал, что представляет собой в целом, теперь подробнее остановлюсь на одном из видов этого способа вложения капитала, для того чтобы рассмотреть его основные преимущества и недостатки.

Итак, инвестиции в зарубежную недвижимость.

На сегодняшний людей все больше людей понимают, что активный заработок ни к чему хорошему не приведет, поэтому стремятся , создать капитал и вложить его в активы, приносящие пассивный доход. Одним из популярных инструментов для инвестирования выступают объекты недвижимости. Интерес к ним вызван, в первую очередь, тем, что это нечто осязаемое и ощутимое (в отличие от, например, ценных бумаг и вложений в инвестиционные фонды), то, что принадлежит владельцу, никуда от него не денется и не упадет в стоимости до нуля.

Инвестиции в недвижимость за рубежом стали популярны буквально в последнее десятилетие. Вложить капитал в дома и квартиры за границей сейчас предлагают многие риэлторские фирмы, и, конечно же, они акцентируют внимание на преимуществах инвестирования в зарубежную недвижимость, умалчивая при этом о недостатках. Я же попробую рассмотреть обе стороны медали.

Преимущества инвестиций в недвижимость за рубежом.

1. Стоимость недвижимости за границей во многих странах ниже, чем в крупных или курортных городах России и Украины, а качество и предполагаемый пассивный доход, который она может принести – наоборот, выше.

2. Купив недвижимость за рубежом, инвестор получает возможность использовать ее не только в целях пассивного заработка, но и в личных целях: например, отдыхать там или в будущем переехать жить в эту страну, уже имея там квартиру или дом.

3. Инвестиции в зарубежную недвижимость позволяют диверсифицировать , распределяя личный капитал между активами разных государств, что повышает его устойчивость к рискам.

Недостатки инвестиций в недвижимость за рубежом.

1. Достаточно сложная для неосведомленного человека процедура приобретения недвижимости, необходимость разбираться в законодательных аспектах другого государства. В связи с этим, многие инвесторы приобретают недвижимость за рубежом через посредников, или пользуясь услугами юристов, а это дополнительные расходы, зачастую – немалые. К тому же, никогда нельзя быть полностью уверенным в том, что посредники оформят вам сделку на 100% грамотно, и впоследствии не возникнут какие-то неприятные сюрпризы.

2. Дополнительные расходы, связанные с покупкой зарубежной недвижимости составляют, как правило, не менее 5-10% ее стоимости, а это довольно серьезные суммы. В частности – это налоги и сборы, которые придется заплатить в бюджет иностранного государства.

3. Полная зависимость от законодательной базы другой страны, которая в любой момент может поменяться. К примеру, доходы от операций с недвижимостью для нерезидентов могут обложить дополнительными налогами, что сделает сдачу в аренду или перепродажу купленной квартиры или дома попросту невыгодной.

4. Цены на недвижимость за рубежом могут не только расти, но и падать, а предсказать изменение цен, особенно – в долгосрочной перспективе всегда достаточно сложно, и точно это не сможет сделать никто. Тот же , новые волны которого все чаще вспыхивают то в одном, то в другом государстве, может спровоцировать падение цен на недвижимость, что принесет инвестору убытки.

5. Инвестиции в зарубежную недвижимость могут предполагать обязательное получение разрешения в государственных органах своей страны (например, в Украине – это индивидуальная лицензия НБУ на осуществление инвестиций за границу). А это может не только повлечь за собой дополнительные затраты, но и привлечет к вам внимание налоговых органов, что не сулит в себе ничего хорошего.

Рассмотрев основные преимущества и недостатки инвестиций в недвижимость за рубежом, как видите, недостатков я нашел немного больше. Однако это не означает, что вкладывать капитал в объекты недвижимости других стран не выгодно. Это лишь важный сигнал к тому, что инвестиции в зарубежную недвижимость включают в себя множество всевозможных нюансов и тонкостей, которые обязательно досконально изучить до того, как вы примите инвестиционное решение. Ведь речь идет о вложении немалой суммы, поэтому подойти к вопросу следует со всей ответственностью.

В недвижимость каких стран лучше инвестировать?

Итак, допустим, вас заинтересовало инвестирование в недвижимость за рубежом, тогда следующим важным вопросом будет выбор конкретной страны, в которой вы планируете приобрести квартиру или дом. Здесь, как и в любом способе вложения капитала тоже есть разные , поэтому все зависит от того, какие цели вы преследуете, и насколько готовы рисковать. Описывать отдельные страны со всеми нюансами, я думаю, пока не стоит, поэтому выделю основные направления инвестиций в зарубежную недвижимость , объединив государства в группы по определенным признакам.

1. Инвестиции в недвижимость развитых стран. Покупка недвижимости в Германии, Великобритании, Франции, США и других странах с высокоразвитой капиталистической экономикой на сегодняшний день привлекает, прежде всего, фактором надежности инвестиций. Ведь эти страны, даже несмотря на серьезные экономические проблемы, продолжают держать мировое лидерство и выступать эталоном стабильности на мировых рынках. С другой стороны, квартиры и дома в таких странах стоят достаточно дорого, и не каждому могут подойти по цене.

2. Инвестирование в недвижимость на мировых курортах. Такой вариант вложения капитала в жилье за границей тоже является достаточно дорогим, но, с другой стороны, и достаточного доходным. Прежде всего, такие объекты приобретаются с целью заработка на аренде. Ведь будет достаточно высоким, и в большинстве случаев даже круглогодичным, то есть, инвестор будет обеспечен стабильным источником поступления средств в личный бюджет.

3. Инвестиции в недвижимость развивающихся стран. Этот способ инвестирования в зарубежную недвижимость многие инвесторы считают достаточно перспективным: если темпы развития страны высоки (а во многих развивающихся странах они выше, чем в развитых), то и рост цен на жилье в таких странах потенциально может быть выше. Поэтому недвижимость в развивающихся странах чаще всего приобретают с целью дальнейшей перепродажи. Популярными объектами для наших инвесторов в последние годы выступает недвижимость в Турции, Чехии, Болгарии, Китае.

4. Инвестирование в недвижимость в странах с нестабильной экономической ситуацией. И, наконец, наиболее рисковый вариант инвестиций в недвижимость за рубежом – это покупка жилья в странах, остро переживающих период экономического и политического кризиса (Греция, Кипр, Египет и т.д.). Кризисные явления вызвали существенное падение цен на недвижимость в этих странах, поэтому многие инвесторы, несмотря на всю нестабильность ситуации, спешат вложить туда капитал, полагая, что сейчас они покупают объекты недвижимости по минимально возможной цене, а в дальнейшем, после преодоления кризиса, она существенно подорожает. То есть, основной целью инвестирования здесь также выступает перепродажа. Что ж, такая инвестиционная стратегия, несомненно, имеет свои преимущества, но и риски вложения капитала здесь достаточно высоки.

Каждый инвестор волен сам выбирать, в недвижимость какой страны вложить свой капитал. Конечно же, в идеале провести диверсификацию, инвестируя в недвижимость нескольких стран, но понятно, что это будет под силу единицам. Большинство инвесторов даже один объект зарубежной недвижимости “потянут” с трудом. Поэтому грамотно оценивайте все риски, начиная от досконального изучения законодательства страны в области операций с недвижимостью и налогообложения, изучения изменения цен на недвижимость в последние годы, заканчивая анализом стабильности экономической ситуации и прогнозами на ближайшее будущее.

Затраты при инвестировании в зарубежную недвижимость.

Инвестиции в недвижимость за рубежом всегда связаны с определенными затратами, которые могут быть весьма существенными. Выделю основные направления таких затрат.

– Затраты на получение лицензий и разрешений на покупку недвижимости за рубежом (при необходимости);

– Затраты на оплату юридических услуг по сопровождению сделки купли-продажи недвижимости;

– Затраты на оплату налогов и пошлин при осуществлении сделки купли-продажи;

– Затраты на содержание приобретенной недвижимости в надлежащем виде, коммунальные платежи.

Как видите, инвестиции в зарубежную недвижимость включают в себя затраты не только до, но и после ее фактического приобретения.

Это была основная, вводная информация про инвестирование в зарубежную недвижимость.

Насколько интересен этот инструмент для инвестиций, какую именно недвижимость лучше покупать и на чем зарабатывать (на сдаче в аренду или перепродаже) – решать только вам. Главное помните, что хоть объекты недвижимости и являются одним из наиболее надежных инструментов для вложения капитала, множество дополнительных расходов, изменения в законодательстве и проблемы в экономике страны могут сделать недвижимость за рубежом не такой доходной, как хотелось бы, а иногда – и убыточной. Поэтому, инвестируя в зарубежную недвижимость, будьте бдительны!

В дальнейших публикациях на я еще буду касаться некоторых важных нюансов, связанных с инвестициями в недвижимость за рубежом и в своей стране, а также рассматривать многие другие способы вложения капитала и управления личными финансами. Оставайтесь с нами и следите за обновлениями!

Многие состоятельные люди вкладывают свои средства в недвижимость, для того чтобы сберечь деньги в нестабильной экономической ситуации. Некоторые из них зарабатывают на таких вложениях целые состояния.

Есть несколько вариантов вложения собственных средств: счет в банке, ценные бумаги, валюта, золото и недвижимость. У всех у них есть свои преимущества и недостатки. Главный недостаток вложения в недвижимость – невозможность со стопроцентной точностью предсказать, что произойдет в будущем с рынком недвижимости в той стране, где вы собираетесь вложить свои средства.

Тем не менее, многие люди изучают зарубежные рынки недвижимости, постоянно отслеживают информацию о ценах, следят за политической и экономической обстановкой – и, в конце концов, умудряются словить тот самый правильный момент, когда такое вложение принесет прибыль. Есть три преимущества во вложении в недвижимость:

— во-первых, это самый надежный вариант;

— во-вторых, недвижимость – это навсегда;

— в-третьих, недвижимость всегда дорожает.

Приобретая недвижимость у себя в стране или за рубежом, можно либо сдавать её в аренду, либо перепродать через какое-то время. По мнению экспертов, выгоднее всего заниматься подобным бизнесом в следующих странах:

1. Норвегия. Главным преимуществом этой страны является стабильная экономическая ситуация, так что инвесторы могут быть спокойны за сохранность своих средств. Кроме этого, при покупке недвижимости все сопутствующие издержки – не более 5 процентов от стоимости покупки. Если сдавать в Норвегии жилье в аренду, то свое вложение можно окупить всего за несколько лет.

2. Юг Франции. Этот вариант – для очень состоятельных инвесторов, поскольку жилье в этом районе очень престижно и дорогостояще. Тем не менее, здесь всегда большой спрос на жилье – и сдача недвижимости в аренду приносит существенный доход.

3. Объединенные Арабские Эмираты. Эта страна уникальна по многим экономическим показателям. В 2008-2010 годах здесь наблюдался некоторый спад цен на недвижимость, но в целом темпы развития страны говорят о том, что ближайшие годы любое капиталовложение окупится здесь стопроцентно.

4. Панама. Причина, почему эта страна попала в список наиболее выгодных стран для вложения в недвижимость – рост экономики и интерес американских туристов, в особенности – пенсионеров, которые зачастую переезжают сюда даже на постоянное жительство. Панаму называют «латиноамериканским Дубаем»: здесь строится триста небоскребов, и у рынка есть еще хороший потенциал.

5. Турция. Вложение в недвижимость здесь связано с хорошо развитым туристическим сектором экономики: не только россияне и граждане СНГ облюбовали турецкие курорты в последнее десятилетие, но и многие европейцы предпочитают Турцию собственным курортам. цены>Цены на жилье здесь стабильно растут, но все еще остаются ниже европейского уровня.

6. Марокко. В этой стране ситуация похожа на турецкую, с тем лишь отличием, что развитие туризма здесь еще только начало набирать обороты. По прогнозам местных властей, в ближайшем будущем в Марокко число отдыхающих должно вырасти до 10 миллионов человек в год.

7. Бразилия – еще одна страна с резко прогрессирующей экономикой, здоровым политическим курсом и огромным потенциалом. Инвесторы особенно интересуются северо-восточным побережьем.

8. Египет. Поток отдыхающих здесь все еще растет, спрос на жилье стабильно высокий, цены крайне низкие. Главное – правильно выбрать место и объект, поскольку не вся недвижимость сдается в Египте одинаково легко.

9. Таиланд. Таиланд также привлекателен для инвесторов из-за хорошо развитого туристического сектора – однако надо внимательно выбирать город для приобретения недвижимости: в Таиланде есть районы, где сдать жилье в аренду или перепродать крайне трудно.

10. Малайзия. Экономическая ситуация здесь оставляет желать лучшего, однако цены на недвижимость крайне низкие.

Разумеется, это лишь приблизительный перечень стран, на которые следует обратить внимание, если вы задумываетесь о вложении в недвижимость. Перед тем, как решиться на такой шаг, следует внимательно изучить все сопутствующие факторы и систематически отслеживать ситуацию на рынке недвижимости.