Главная Судебные приставы Регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения. Список использованной литературы

Регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения. Список использованной литературы

Оборот земель сельскохозяйственного назначения представляет собой сделки с земельными участками этой категории земель, направленные на смену титула прав на эти участки.

Критерии ограничений в обороте земель с\х назначения обусловлены следующими объективными обстоятельствами:

1) Значимостью земель с\х назначения, представляющих собой основное средство производства пищевой энергии для человечества.

2) Точной определенностью земель, обладающих статусом с\х назначения.

3) Необходимостью обеспечения рациональной структуры земель с\х назначения.

4) Необходимостью соблюдения требований Конституции РФ, запрещающей субъектам земельных отношений осуществлять свои земельные права и свободы в нарушение земельных прав и свобод других лиц.

5) Приоритетом публичного интереса при осуществлении оборота земель с\х назначения.

6) Главная цель правового регулирования оборота земель с\х назначения заключается в достижении наиболее эффективного использования земель данной категории.

Эффективно же использовать землю могут только те субъекты прав на земельные участки, которые являются наиболее эффективными землепользователями.

7) В то же время потребность в эффективном не должна войти в противоречие с принципом справедливости при осуществлении оборота этих, земель.

8) Жесткий государственный контроль за реализацией оборота.

Правовые методы осуществления оборота земель с\х назначения можно подразделить на два основных вида: административно-правовые и гражданско-правовые.

Оба эти метода обеспечивают оборот земель сельскохозяйственного назначения как путем перехода земельных угодий из публичных форм собственности в частные, так и путем их перехода из частных форм собственности в публичные.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в следующих основных формах.

1. Купля-продажа земельных участков, осуществляемая:

В общем порядке, при котором продавец обязан известить в письменной форме субъект РФ о своем намерении продать сельхозугодье с указанием цены и других существенных условий продажи.

В специальном порядке (приватизация, продажа с публичных торгов и т.д.). В данном случае у субъекта РФ отсутствует право преимущественной покупки сельхозугодья.

2. Приобретение земель сельскохозяйственного назначения по договору мены.

3. Договор дарения сельскохозяйственных, угодий:

Безвозмездным характером приобретения сельскохозяйственных угодий.

При дарении сельскохозяйственного угодья, находящегося в землях с\х назначения, являющихся объектом общей собственности, остальные собственники не могут воспользоваться своим правом на преимущественное приобретение этой земельной доли. Но необходимо согласие всех участников этой собственности, поскольку осуществление правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельным массивом, находящимся в совместной (не долевой) собственности, должно осуществляться по взаимному соглашению сособственников.

4. Приобретение сельскохозяйственных угодий на условиях договора ренты.

Имеет определенное сходство с договором купли-продажи сельскохозяйственных угодий, так как продавец участка (получатель ренты) также передает свой земельный участок покупателю (плательщику ренты) за определенную денежную или натуральную оплату.

1. Приобретение прав на земельный участок на условиях аренды:

Срочность договора аренды, продолжительность которой не может быть свыше 49 лет,

Арендатор не приобретает титула собственника на арендуемый земельный участок,

Арендуемое с\х угодье может быть приобретено арендатором в собственность по истечении трехлетнего продолжения арендных отношений при условии надлежащего использования этого угодья,

Позволяет вовлекать в сферу действия частного капитала те земли, которые в силу их особой публичной значимости недопустимо переводить из публичной формы собственности в частную.

Аренда земельных участков осуществляется только на основании договора аренды. Если общие положения о договоре аренды определяются гражданским законодательством, то особенности сдачи в аренду земельных участков устанавливаются земельным законодательством.

Так, арендатор земли имеет отдельные права по распоряжению земельным участком. Он может сдавать его в субаренду. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке и на земельном участке находящимся в государственной или муниципальной собственности, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности третьему лицу, в том числе, отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Для этого не требуется согласия собственника, также не требуется заключения нового договора аренды.

В аренду также могут сдаваться земельные доли, принадлежащие на праве собственности.

По Земельному кодексу арендатор не может передавать земельные участки в безвозмездное пользование. Это может делать только собственник земельного участка.

Не могут сдаваться в аренду объекты, изъятые из оборота.

ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
ОРГАНЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЕ УГОДЬЯ
ОРГАНЫ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ
ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО

Рассмотрено правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации.Особое внимание обращается на государственное регулирование в этой области.

Кусторез для удаления корневой поросли и кустарника в садах - ручной электрифицированный
Планирование, организация использования и охрана земельных ресурсов

Критерии ограничений в обороте земель сельскохозяйственного назначения обусловлены следующими объективными обстоятельствами :

Значимостью земель сельскохозяйственного назначения, представляющих собой основное средство производства пищевой энергии для человечества;
Точной определенностью земель, обладающих статусом сельскохозяйственного назначения;
Необходимостью обеспечения рациональной структуры земель сельскохозяйственного назначения;
Необходимостью соблюдения требований Конституции РФ, запрещающей субъектам земельных отношений осуществлять свои земельные права и свободы в нарушение земельных прав и свобод других лиц;
Приоритетом публичного интереса при осуществлении оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Главная цель правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения заключается в достижении наиболее эффективного использования земель данной категории .
Эффективно же использовать землю могут только те субъекты прав на земельные участки, которые являются наиболее эффективными землепользователями.

Способы включения в отношения по обороту наиболее эффективных землепользователей :

конкурсный порядок предоставления земельных участков в собственность из земель сельскохозяйственного назначения;
продажа земельных угодий арендаторам осуществляется после доказанности их способности эффективно эксплуатировать продаваемое угодье в течение не менее чем трехлетнего надлежащего использования;
принудительное изъятие в судебном порядке сельхозугодий у собственника в установленных земельным законодательством случаях ненадлежащего использования этих угодий;
жесткий государственный контроль за реализацией оборота.

Правовые методы осуществления оборота земель сельскохозяйственного назначения можно подразделить на два основных вида: административно-правовые и гражданско-правовые.
Оба эти метода обеспечивают оборот земель сельскохозяйственного назначения как путем перехода земельных угодий из публичных форм собственности в частные, так и путем их перехода из частных форм собственности в публичные .

В частности, для перехода земельных угодий из публичных форм собственности в частную собственность предусмотрено осуществление приватизации земельных участков.

Административно-правовые методы осуществления оборота земель сельскохозяйственного назначения выражаются в том, что :

от имени РФ соответствующие государственные органы вправе осуществлять перераспределение этих земель, если они используются с нарушениями закона. В частности, принудительно могут быть отчуждены сельскохозяйственные угодья, используемые с нарушением их целевого назначения или нерационально, с последующей продажей их с публичных торгов. Тем самым осуществляется смена менее эффективных хозяйствующих субъектов более эффективными;
органы государственной власти субъектов РФ осуществляют принудительное перераспределение сельскохозяйственных угодий между собственниками, если в результате оборота этих угодий возникнут обстоятельства, требующие государственного вмешательства. Например, если один гражданин оказался по законным основаниям собственником такой площади сельскохозяйственных угодий, которая превышает допустимую норму;
принудительное вмешательство в оборот земель сельскохозяйственного назначения может иметь и временно-вынужденный характер и прекращается с устранением обстоятельств, которые вызвали потребность в этом вмешательстве. Допускает реквизицию земельного участка, т.е. временное изъятие сельскохозяйственного угодья у собственника в целях защиты от возникающих в связи с чрезвычайными обстоятельствами угроз жизненно важным интересам граждан, общества и государства.
органы судебно-исполнительного производства (судебные приставы-исполнители) осуществляют конфискацию сельскохозяйственных угодий на основании соответствующего судебного решения в порядке санкции за совершение преступления.

Государство осуществляет следующие функции правового управления режимом земель сельскохозяйственного назначения .

Таким образом, регулирование оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», цель его в максимальной степени распространить на использование и оборот земель сельскохозяйственного назначения общие правила земельного и гражданского законодательства .

Применение механизмов государственного регулирования, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» , позволит обеспечить создание полноценных условий реформирования земельных отношений в агропромышленном комплексе, ввести в легитимные рамки оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на них. Данный Федеральный закон является также ключевым фактором обеспечения эффективного использования земель сельскохозяйственного назначения и привлечения инвестиций в сельское хозяйство России.

Список литературы

Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] :от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) // СПС «Консультант Плюс»
Об обороте земель сельскохозяйственного назначения [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 13.07.2015) // СПС «Консультант Плюс»
Чаркин С.А. «Актуальные проблемы закрепления прав собственности на земли сельскохозяйственного назначения» [Текст]: / С.А. Чаркин. - Правовые вопросы недвижимости, 2012,- №1. – С. 6-8
Аскаров А.А. Государственное регулирование агропромышленного комплекса [Текст]: научная статья А.А Аскаров, З.Я. Мухамадияров, Н.А Коваленко, С.П. Шакирзянова, Р.Р. Нуриахметов. - В сборнике: Система ведения агропромышленного производства в Республике Башкортостан Гусманов У.Г., Ахатова И.А., Исаев Э.Ф., Исмагилов Р.Р., Баширов Р.М., Ильязов Р.Г., Гусманов Р.У., Шутьков У.Г., Коваленко Н.А. Российская академия сельскохозяйственных наук, Академия Наук РБ, Министерство сельского хозяйства РБ, Башкирский государственный аграрный университет Башкирский НИИ сельского хозяйства РАСХН. Уфа, 2012. С. 66-71.
Балашов Е.В. О правовом режиме общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения [Текст]: научная статья / Е.В. Балашов, А.А. Шорохова. - Вестник ВЭГУ. 2015. № 1 (75). С. 11-16.
Иксанов Р.А. Значение государственного управления в сфере сельского хозяйства [Текст]: научная статья /Р.А. Иксанов, Е.А. Апсаликова. - Экономика и социум. 2015. № 5-2 (18). С. 479-484.
Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www. rosreestr.ru - 28.04.2016

Тема № 22

«Правовое регулирование земель сельскохозяйственного назначения»

Вопросы темы:

1. Функции правового управления режимом земель сельскохозяйственного назначения

2. Способы регулирования оборота земель сельхозназначения

3. Ответственность в использовании земель

1. Функции правового управления режимом земель сельскохозяйственного назначения

Государственное управление землей сельскохозяйственного назначения осуществляется преимущественно экономико-правовыми, а не административно-командными методами.

1. Функция ведения учета и наблюдения за состоянием категории земель сельскохозяйственного назначения, который ведется в форме:

а) земельного кадастра , позволяющего получить систему необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, их распределении по собственникам, землевладельцам, землепользователям и аренда торам, о качестве и ценности земель. Организация ведения земельного кадастра возложена на органы местного самоуправления, а обеспечение работ по ведению кадастровой работы - на Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости;

б) мониторинга земель , представляющего собой систему наблюдений за состоянием земельного фонда, который позволяет своевременно выявить изменения, возникшие в нем, дать оценку негативным процессам, обеспечить предупреждение и устранение их последствий;

в) выявление сельскохозяйственных земель, используемых не по целевому назначению, либо используемых неэффективно, либо выбывших из оборота, либо переведенных в менее ценные угодья.

2. Функция планирования использования земельного фонда. Федеральная служба земельного кадастра России осуществляет экспертизу программ, схем и проектов в части развития землевладения, землепользования, землеустройства и рационального использования земель. Федеральное Собрание РФ и Правительство РФ совместно с органами местного самоуправления разрабатывают и выполняют федеральные программы по рациональному использованию земель, повышению плодородия почв, охране земельных ресурсов в комплексе с другими мероприятиями.

3. Функция распределения и перераспределения земель и создания специального фонда перераспределения земель (ст. 80 ЗК РФ).

4. Функция управления порядком хозяйственной эксплуатации земель сельскохозяйственного назначения, которая осуществляется путем:

≈ применения и совершенствования налогообложения лиц, использующих земли сельскохозяйственного назначения;

≈ установления повышенных цен за экологически чистую продукцию, выращиваемую на землях сельскохозяйственного назначения;

≈ частичной компенсации расходов землепользователей из средств бюджета за снижение дохода, возникшее в результате временной консервации земель не по вине лиц, использующих эти земли;

≈ осуществления государственной экспертизы при размещении объектов, могущих отрицательно влиять на состояние земель и окружающей природной среды; организации выявления мнения населения через формы непосредственной демократии;

5. Функция контроля , задачей которого является обеспечение соблюдения всеми гражданами, организациями, должностными лицами и государственными органами требований земельного законодательства в целях эффективного использования и охраны земель.

Государственный контроль осуществляется органами местного самоуправления, Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его органами на местах и другими государственными органами.

Функции санитарного контроля за технологией использования сельскохозяйственных земель осуществляет Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору.

Функции общего контроля за охраной окружающей среды осуществляются органами МПР России и т.д.

Непосредственные контрольные функции на местах осуществляют специалисты-землеустроители Росземкадастра.

6. Охранительная функция обеспечения правового режима использования сельхоз земель.

Основная работа по реализации этих функций возложена на федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и органы, местного самоуправления (и их администрацию).

2. Способы регулирования оборота земель сельхозназначения

Правовые методы и формы осуществления оборота земель сельхозназначения

Административно-правовой метод применяется в случаях:

а) использования сельхозугодий с нарушением законодательства;

б) при применении санкций (конфискация) за противоправное поведение собственников сельскохозяйственных угодий, т.е. даже и при правильной эксплуатации этих угодий (деяние совершено за пределами сферы сельскохозяйственной деятельности);

в) при обстоятельствах, обязывающих государство осуществлять это административно-правовое вмешательство;

г) при временно-вынуждающих обстоятельствах (реквизиция земельного участка).

Административно-правовые методы выражаются в том, что:

~ от имени российского государства соответствующие государственные органы вправе осуществлять перераспределение этих земель, если они используются с нарушениями закона;

~ органы государственной власти субъектов РФ осуществляют принудительное перераспределение сельскохозяйственных угодий между собственниками, если в результате оборота этих угодий возникнут обстоятельства, требующие государственного вмешательства;

~ принудительное вмешательство в оборот земель сельскохозяйственного назначения может иметь и временно-вынужденный характер и прекращается с устранением обстоятельств, которые вызвали потребность в этом вмешательстве;

д) органы судебно-исполнительного производства (судебные приставы-исполнители) осуществляют конфискацию сельскохозугодий на основании судебного решения в порядке санкции за совершение преступления (ст. 50 ЗК РФ) в специальном порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» (в ред. от 10.01.2003).

Гражданско-правовой метод применяется в регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения путем регулирования двусторонних сделок:

купли-продажи сельхозугодий, при которой участок переходит к другому собственнику за деньги, передаваемые в ходе совершения этого договора;

в общем порядке (ст. 454-491, 549-558 ГК РФ);
в специальном порядке (приватизация, продажа с публичных торгов и т.д.).

мены (ст. 567-571 ГК РФ), при которой либо происходит обмен угодьями, либо обмен угодий на определенные объекты недвижимости;

ренты (ст. 583-605 ГК РФ), отличающейся от договора купли-продажи в основном рассроченными формами расчета за приобретенный земельный участок.

Платежи по договору ренты бывают двух основных видов:

◊ бессрочная рента - при продаже земельного участка по договору постоянной ренты (ст. 589-595 ГК РФ). Приобретать земельные участки по такой форме ренты недопустимо у собственников - коммерческих организаций и допустимо лишь у граждан либо у таких некоммерческих организаций, которым закон не запрещает совершать подобные сделки и их совершение соответствует целям уставной деятельности этих организаций (п. 1 ст. 589 ГК РФ). Договор бессрочной (постоянной) ренты, таким образом, представляет собой возможность покупки земельного участка с рассрочкой платежа за него на неопределенное и длительное время;

◊ пожизненная рента (ст. 596-605 ГК РФ) применима лишь к случаям приобретения земельных участков у граждан (п. 1 ст. 596 ГК РФ) и определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты (бывшему собственнику участка) в течение его жизни (п. 1 ст. 597 ГК РФ).

дарения (ст. 572-582 ГК РФ) и наследства, являющихся односторонними сделками, но отличающимися различной правовой природой.

наследование сельскохозяйственных угодий(ч. 3 ГК РФ):

~ осуществляется в форме односторонней сделки - завещания наследодателя (ст. 1118-1140 ГК РФ) или по основаниям, указанным в законе (ст. 1141 -1151 ГК РФ);

~ эта форма оборота одно из конституционных прав (п. 4 ст. 35 ГК РФ);

~ переход с/х угодья по наследству может осуществляться из частной формы собственности в частную и из частной формы собственности в публичную, но не наоборот;

~ переход наследственных прав на с/х угодье осуществляется в особом наследственно-процессуальном порядке, предусмотренном законом;

е) аренды (ст. 606-625 ГК РФ), представляющей собой форму регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, при которой включаемые в сферу частного капитала земельные участки не теряют титула публичной собственности.

Правовые ограничения в обороте земель сельхозназначения

Согласно п. 2 ст. 36 Конституции РФ владение, пользование и распоряжение землями сельскохозяйственного назначения осуществляются свободно, если это не входит в противоречие с публичными интересами.

Противоречие частных интересов публичным обусловлено тем, что земля представляет собой основу жизни и деятельности проживающих на ней народов (п. 1 ст. 9 Конституции РФ), а значит, и правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения должно осуществляться с учетом интересов настоящего и всех будущих поколений.

Причины правовых ограничений в обороте земель сельхозназначения:

-» особой значимостью земель сельхозназначения, в связи с чем оборот допускается при условии обеспечения целевого, рационального и эффективного использования этих земель;

-» недопустимостью оборота иных сельскохозяйственных земель, внешне сходных с землями сельскохозяйственного назначения;

-» недопустимостью возникновения в результате этого оборота латифундизма и минифундизма, т.е. концентрации земель сельскохозяйственного назначения в частной собственности отдельных лиц и чрезмерного дробления земельных участков в качестве объектов собственности;

-» недопустимостью нарушения прав третьих лиц при осуществлении оборота земель сельскохозяйственного назначения и обязанности лиц, осуществляющих оборот этих земель, компенсировать потерпевшим стоимость понесенных ими убытков;

-» потребностью в обеспечении приоритета публичных интересов:

Российских граждан и юридических лиц перед иностранными;

Приоритетного права в покупке земель сельскохозяйственного назначения субъектами РФ и органами местного самоуправления;

Исключения из оборота тех видов земель сельхозназначения, которые имеют особую публичную значимость;

-» потребностью привлечения к эксплуатации земель сельхозназначения наиболее эффективных хозяйствующих субъектов;

-» обеспечением равного доступа хозяйствующих субъектов к землям сельхозназначения и исключения монополизма;

-» обеспечением эффективного государственного контроля за оборотом земель сельхозназначения, включающего в себя:

◊ федеральный контроль за осуществлением оборота этих земель региональными (субъектами РФ) и муниципальными органами;

◊ государственный учет земель, соблюдение ценовой дисциплины при их обороте и т.д.

3. Ответственность в использовании земель

Охрана земель сельскохозяйственного назначения

Правовая охрана земель сельскохозяйственного назначения - система правовых и иных мероприятий, направленных на их рациональное использование, защиту от вредных воздействий и ухудшения качественного состояния (ст. 12, 13 ЗК РФ).

Цели охраны земель являются:

= предотвращение деградации, загрязнения и захламления, нарушения земель, других неблагоприятных последствий хозяйственной деятельности;

= обеспечение улучшения и восстановления земель, подвергшихся деградации, нарушению или другим неблагоприятным воздействиям в результате хозяйственной деятельности.

Охрана земель включает систему правовых, организационных, экономических и др. мероприятий, направленных на их рациональное использование, предотвращение необоснованных изъятий земель из сельскохозяйственного оборота, защиту от вредных воздействий, а также на восстановление продуктивности земель, в том числе земель лесного фонда, на воспроизводство и повышение плодородия почв.

Ответственность в земельном праве

Административная ответственность.

В статьях ЗК РФ и КоАП РФ установлено, что данный вид ответственности наступает за совершение таких правонарушений, как самовольное занятие земельных участков, загрязнение земель химическими и радиоактивными веществами и отходами, порча и уничтожение плодородного слоя земли, искажение сведений о состоянии и использовании земель, порча сельскохозяйственных и иных земель, захламление земель и иные виды.

Уголовная ответственность.

В ЗК РФ указано, что уголовная ответственность устанавливается УК РФ.

Гражданско-правовая (имущественная) ответственность .

Эта ответственность наступает по факту нарушения земельного законодательства, связанного с причинением вреда землям, охраняемым законом, правам и интересам собственников, землепользователей и арендаторов земли независимо от привлечения виновных к другим видам ответственности. Она наступает при соблюдении нескольких условий:

♦ ущерб должен причиняться противоправным поведением виновного;

♦ при возникновении имущественного вреда;

♦ если имеется вина причинителя.

Дисциплинарная ответственность регулируется трудовым законодательством.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения и способы регулирования такого оборота существенно отличаются как от общих правил, установленных гражданским законодательством, так и от подходов законодателя к землям иных категорий. Так, принципами регулирования такого оборота являются:

сохранение целевого использования земельных участков;
установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в собственности одного гражданина или юридического лица;
преимущественное право субъекта РФ (муниципального образования - в случаях, установленных региональным законом) на покупку земельного участка при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок либо использующих его сельскохозяйственной организации или гражданина-члена КФХ на покупку земельной доли при ее возмездном отчуждении;
ограничение возможностей иностранных лиц по приобретению таких земельных участков - они могут обладать ими лишь на праве аренды.

Указанные принципы закреплены в Законе об обороте сельхоззе- мель (п. 1 ст. 1), под действие которого подпадают все земли и земельные участки сельскохозяйственного назначения. Однако его действие не распространяется на земельные участки, используемые для личного подобного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями.

Существенным отличием от норм ГК РФ об общей собственности является установленное вышеназванным законом положение о том, что если земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в долевой собственности более чем пяти лиц, то владение, пользование и распоряжение им осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, принимаемым на их общем собрании.

Инициатором такого собрания могут быть: 1) отдельный участник (несколько участников) долевой собственности, 2) сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство, использующее находящийся в долевой собственности земельный участок, 3) орган местного самоуправления по месту расположения участка. Собрание признается правомочным в случае присутствие на нем либо 20% и более от общего числа участников долевой собственности, либо такого числа участников, которые суммарно владеют большей частью долей в праве на этот участок. В случае утверждения списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными (см. далее), основанием правомочности собрания является также присутствие на нем не менее половины от общего числа участников долевой собственности, не включенных в такой список.

Общее собрание наделено компетенцией принимать следующие решения: 1) о проекте межевания земельных участков; 2) об утверждении списка земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными; 3) о лице, уполномоченном действовать от имени участников долевой собственности, а также об объеме и о сроках его полномочий; 4) об условиях договоров аренды и сервитута в отношении участка, находящегося в долевой собственности; 5) об утверждении расчета размера долей в праве собственности на участок (для того чтобы все они были выражены единым способом).

Для принятия указанных решений требуется, чтобы за них проголосовало большинство участников собрания или участники, владеющие в совокупности более чем 50% долей от общего числа долей собственников, присутствующих на собрании.

В случае несогласия участника долевой собственности с решением собрания передать находящийся в долевой собственности участок в аренду (или с условиями аренды), он вправе выделить в счет своей доли отдельный земельный участок. Для такого выдела не требуется проводить общее собрание либо получать согласие арендатора исходного (общего) участка.

Не менее специфичные требования, отличающиеся от общих правил гражданского оборота, установлены и для купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения. Продавец такого участка обязан письменно известить о своем намерении продать его высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (в случаях, установленных законом субъекта РФ, такое извещение направляется в орган местного самоуправления). В извещении указываются основные характеристики этого участка (размер и местоположения), срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет по сделке, и, главное, - цена.

Продажа земельного участка третьему лицу возможна, только если субъект РФ (муниципальное образование) откажется от покупки либо в течение 30-дневного срока от него не поступит письменного уведомления о намерении приобрести этот участок. Причем такая продажа (третьему лицу) должна быть осуществлена по цене, не ниже той, что была указана в извещении. Если указанную в извещении цену требуется снизить (на нее не нашлось покупателя) или меняются другие существенные условия договора, а также если с момента направления извещения прошло больше года, то продавец должен направить новое извещение. Сделка купли-продажи участка, совершенная с нарушением указанных требований, ничтожна.

Другой особенностью оборота земель сельскохозяйственного назначения является законодательно установленное ограничение максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории одного муниципального района, которые могут принадлежать на праве собственности одному гражданину или юридическому лицу. Это требование, как может показаться, вступает в противоречие с базовым положением гражданского права о том, что количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются. Но Гражданский кодекс РФ (и. 2 ст. 1) также предусматривает, что в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства такие ограничения могут быть установлены законом. Именно такое ограничение и предусмотрено Законом об обороте сельхозземель.

Конкретные размеры общей площади сельскохозяйственных угодий, максимально допустимые для одного частного лица, в разных регионах различны и определяются законами соответствующих субъектов РФ. Причем такой предусмотренный региональным законом размер должен быть не менее чем 10% от общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории. В результате невозможно заключить сделку купли-продажи или дарения земельного участка, если это приведет к превышению максимально допустимого размера. Вступить же в права наследования, даже если при этом будет превышен такой размер, можно. Но в течение года такой участок (его часть или доля в праве на него) должен быть отчужден его собственником. Если же в указанный срок собственник не произведет такое отчуждение, то орган государственной власти субъекта РФ обязан обратиться в суд с заявлением об его принудительной продаже на торгах. При отсутствии лица, изъявившего желание приобрести такой земельный участок, купить его по рыночной стоимости должен субъект РФ (либо в случаях, установленных региональным законом, - муниципальное образование).

Такой же порядок (добровольное отчуждение в течение года или принудительная продажа на торгах) предусмотрен, если собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения станет иностранное лицо.

Что касается аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, то предельные сроки соответствующего договора составляют от трех до 49 лет (для целей сенокошения и выпаса скота срок аренды может составлять и менее трех лет - если арендодателем является государство или муниципальное образование). Площадь арендуемых участков, в том числе находящихся в разных местах, не ограничивается. По общему правилу арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право заключить договор аренды на новый срок.

Еще одной особенностью оборота земель данной категории является запрет приватизации земель, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.

Термин «оборот» тех или иных объектов может пониматься в двух основных значениях -- фактическо-юридическом и чисто юридическом.

В фактическо-юридическом значении оборот объектов понимается в качестве возмездного (купля-продажа, мена и т.д.) перемещения их в пространстве от одной территории к другой. Так, гарантируя право свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств, Консти-туция РФ предусматривает возможность ограничения этой свободы, если это необходимо для обеспечения безопасности, защиты жизни и здоровья людей, охраны природы и культурных ценностей (п. 1 ст. 8, п. 2 ст. 74 Конституции РФ).

В чисто юридическом значении данный оборот понимается в сме-нах титулов прав на объект, который не перемещается в простран-стве (недвижимость). Иначе говоря, при таком виде оборота проис-ходит не перемещение объекта, а перемещение указанных титулов. И поскольку земля может находиться в частной, государственной и иной формах собственности (п. 2 ст. 9 Конституции РФ), то «обо-рот» этих форм собственности осуществляется в порядке, определя-емом федеральным законодательством (п. 3 ст. 36 и п. 1 ст. 72 Кон-ституции РФ).

Федеральный закон от 24.07.02 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», определяя в ст. 1 сферу действия этого Закона, устанавливает главным критерием регулируемых им зе-мельных отношений именно результат в виде смены или изменения титула прав на земельные участки.

Таким образом, оборот земель сельскохозяйственного назначения представляет собой сделки с земельными участками этой категории земель, направленные на смену титула прав на эти участки.

Критерии ограничений в обороте земель сельскохозяйственного назначения обусловлены следующими объективными обстоятельст-вами.

1. Значимостью земель сельскохозяйственного назначения, пред-ставляющих собой основное средство производства пищевой энергии для человечества.

2. Точной определенностью земель, обладающих статусом сель-скохозяйственного назначения.

3. Необходимостью обеспечения рациональной структуры зе-мель сельскохозяйственного назначения.

4. Необходимостью соблюдения требований п. 3 ст. 17 Консти-туции РФ, запрещающей субъектам земельных отношений осуществ-лять свои земельные права и свободы в нарушение земельных прав и свобод других лиц.

5. Приоритетом публичного интереса при осуществлении обо-рота земель сельскохозяйственного назначения.

6. Главная цель правового регулирования оборота земель сель-скохозяйственного назначения заключается в достижении наибо-лее эффективного использования земель данной категории.

В Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрены следующие основные способы включения в отношения по этому обороту наиболее эффективных землепользо-вателей:

^ конкурсный порядок предоставления земельных участков в соб-ственность из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 10), поз-воляющий эффективно осуществить отбор среди претендентов на получение сельскохозяйственных угодий в собственность;

^ продажа земельных угодий арендаторам осуществляется после доказанности их способности эффективно эксплуатировать продаваемое угодье в течение не менее чем трехлетнего надлежащего исполь-зования этого угодья в порядке аренды (ст. 10);

^ принудительное изъятие в судебном порядке сельхозугодий у собственника в установленных земельным законодательством случа-ях ненадлежащего использования этих угодий (п. 3 ст. 6).

7. В то же время потребность в эффективном использовании земель сельскохозяйственного назначения не должна войти в про-тиворечие с принципом справедливости при осуществлении обо-рота этих, земель.

8. Во исполнение положений п. 1 ст. 9 Конституции РФ, опреде-лившей земле статус основы жизни и деятельности проживающих на ней народов, и п. 3 ст. 129 ГК РФ, установившей ограниченный обо-рот земель, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйствен-ного назначения» предусмотрел жесткий государственный контроль за реализацией этого оборота.

Правовые методы и формы осуществления оборота земель сельскохозяйственного назначения. Правовые методы осуществления оборота земель сельскохозяй-ственного назначения можно подразделить на два основных вида: административно-правовые и гражданско-правовые.

В частности, для перехода земельных угодий из публичных форм собственности (государственной и муниципальной) в частную соб-ственность предусмотрено осуществление приватизации земельных участков (ст. 1.4 Федерального закона «Об обороте земель сельско-хозяйственного назначения»), т.е. специальной системы сделок, име-ющих строго целевое назначение и обусловленных особыми процеду-рами их совершения.

В то же время в случаях ненадлежащего использования сельхозугодий, находящихся в частной собственности, частный собственник может принудительно лишиться этого ненадлежаще используемого земельного участка в принудительном порядке (п. 3 ст. 6 указанного Федерального закона), т.е. из частной собственности это сельскохо-зяйственное угодье перейдет в публичную собственность (государ-ственную или муниципальную).

1. Административно-правовые методы осуществления оборота зе-мель сельскохозяйственного назначения выражаются в том, что:

^ от имени российского государства соответствующие государствен-ные органы вправе осуществлять перераспределение этих земель, если они используются с нарушениями закона. В частности, принудительно могут быть отчуждены сельскохозяйственные угодья, используемые с нарушением их целевого назначения или нерационально, с после-дующей продажей их с публичных торгов (ст. 284--286 ГК РФ), Тем самым осуществляется смена менее эффективных хозяйствующих субъектов более эффективными;

^ органы государственной власти субъектов РФ осуществляют принудительное перераспределение сельскохозяйственных угодий между собственниками, если в результате оборота этих угодий воз-никнут обстоятельства, требующие государственного вмешательства. Например, если один гражданин оказался по законным основаниям собственником такой площади сельскохозяйственных угодий, которая превышает допустимую норму, то субъект РФ осуществляет действия по принудительному отчуждению излишков в судебном порядке (ст. 4 и 5 указанного Федерального закона);

^ принудительное вмешательство в оборот земель сельскохозяй-ственного назначения может иметь и временно-вынужденный характер и прекращается с устранением обстоятельств, которые вызвали потребность в этом вмешательстве. В частности, ст. 51 ЗК РФ допускает реквизицию земельного участка, т.е. временное изъятие сельскохозяйственного угодья у собственника в целях защиты от возникающих в связи с чрезвычай-ными обстоятельствами угроз жизненно важным интересам граждан, об-щества и государства, с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции;

^ органы судебно-исполнительного производства (судебные приста-вы-исполнители) осуществляют конфискацию сельскохозяйственных угодий на основании соответствующего судебного решения в порядке санкции за совершение преступления (ст. 50 ЗК РФ) в специальном порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.97 № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» (в ред. от 10.01.03)".

Оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в следующих основных формах.

Купля-продажа земельных участков, осуществляемая:

^ в общем порядке (ст. 454--491, 549--558 ГК РФ), при котором продавец обязан известить в письменной форме субъект РФ о своем намерении продать сельхозугодье с указанием цены и других суще-ственных условий продажи (ст. 8.2 Федерального закона «Об оборо-те земель сельскохозяйственного назначения»);

^ в специальном порядке (приватизация, продажа с публичных торгов и т.д.). В данном случае у субъекта РФ отсутствует право преимущественной покупки сельхозугодья, однако процесс купли-прода-жи прямо урегулирован законом и нарушение этого процедурного порядка может привести к признанию договора купли-продажи сель-хозугодья недействительным.

2. Приобретение земель сельскохозяйственного назначения по договору мены (ст. 567--571 ГК РФ), отличающегося от договора купли-продажи сельскохозяйственного угодья не денежной формой расчета за отчуждаемый земельный участок, а натуральной формой в виде равноценного земельного участка либо имущества, которое приобретающая сельхозугодье сторона передает бывшему собствен-нику за это передаваемое угодье. Например, сельскохозяйственный кооператив передает в собственность промышленной коммерческой организации несколько гектаров сельскохозяйственных угодий для выращивания картофеля за предоставление этому кооперативу в соб-ственность торгового здания в городе для организации фирменного сельскохозяйственного магазина.

3. Договор дарения сельскохозяйственных, угодий (ст. 572--582 ГК РФ) отличается от договора купли-продажи и мены следующими основными особенностями:

^ безвозмездным характером приобретения сельскохозяйственных угодий, т.е. приобретатель земельного участка (одаряемый) получа-ет этот участок без каких-либо выплат бывшему собственнику зем-ли. Налоговые и пошлинные платежи за оформление этой сделки не в счет, поскольку они платятся государству и представляют собой конституционную налоговую обязанность граждан (ст. 57 Конститу-ции РФ);

^ при дарении сельскохозяйственного угодья, находящегося в зем-лях сельскохозяйственного назначения, являющихся объектом общей (многосубъектной) собственности, остальные собственники этого сель-скохозяйственного земельного массива не могут воспользоваться сво-им правом на преимущественное приобретение этой земельной доли в общей земельной собственности, предусмотренное ст. 250 ГК РФ.

Однако для совершения дарения сельскохозяйственного угодья, находящегося в общей совместной (а не долевой) собственности, не-обходимо согласие всех участников этой собственности (п. 2 ст. 576 ГК РФ), поскольку осуществление правомочий по владению, пользова-нию и распоряжению земельным массивом, находящимся в совмест-ной (не долевой) собственности, должно осуществляться по взаимно-му соглашению сособственников (ст. 253 ГК РФ).

4. Приобретение сельскохозяйственных угодий на условиях договора ренты (ст. 583--605 ГК РФ) имеет определенное сходство с договором купли-продажи сельскохозяйственных угодий, так как про-давец участка (получатель ренты) также передает свой земельный уча-сток покупателю (плательщику ренты) за определенную денежную или натуральную оплату.

Однако договор ренты отличается от договора купли-продажи сро-ками расчета за проданный участок. И если покупатель обязан вы-платить продавцу покупную цену, как правило, в момент совершения сделки, то плательщик ренты, в отличие от покупателя, осуществляет оплату отдельными частями и в течение длительного времени.

Порядок расчетов за сельскохозяйственное угодье, приобретенное по договору ренты, имеет определенное сходство с арендной платой за арендованный земельный участок. Однако арендная плата не дает права на получение титула собственности на арендуемый земельный участок, независимо от того, превысил ли ее суммарный платеж сто-имость этого участка. Рента же является своего рода рассрочкой оп-латы за приобретенный в собственность земельный участок.

Платежи за приобретенное по договору ренты сельскохозяйствен-ное угодье в зависимости от вида этого договора бывают двух основ-ных видов:

* бессрочная рента -- при продаже земельного участка по дого-вору постоянной ренты (ст. 589--595 ГК РФ). Приобретать земель-ные участки по такой форме ренты недопустимо у собственников -- коммерческих организаций и допустимо лишь у граждан либо у та-ких некоммерческих организаций, которым закон не запрещает совер-шать подобные сделки и их совершение соответствует целям устав-ной деятельности этих организаций (п. 1 ст. 589 ГК РФ).

* пожизненная рента (ст. 596--605 ГК РФ) применима лишь к случаям приобретения земельных участков у граждан (п. 1 ст. 596 ГК РФ) и определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты (бывшему собственнику участка) в течение его жизни (п. 1 ст. 597 ГК РФ).

5. Приобретение сельскохозяйственных угодий по наследству (ч. 3 ГК РФ). Этой правовой форме оборота земель сельскохозяйствен-ного назначения свойственны следующие особые признаки:

^ она осуществляется либо в форме односторонней сделки -- за-вещания наследодателя (ст. 1118--1140 ГК РФ), либо по основаниям, предусмотренным законом (ст. 1141 --1151 ГК РФ);

^ эта правовая форма оборота представляет собой одно из гаран-тированных конституционных прав каждого (п. 4 ст. 35 ГК РФ);

^ переход сельскохозяйственного угодья по наследству может осу-ществляться как из частной формы собственности в частную, так и из частной формы собственности в публичную, но не наоборот. На-пример, при отсутствии завещания земельный участок, находившийся в собственности покойного, переходит к наследникам по закону в порядке очередности (ст. 1141 --1150 ГК РФ). Однако если таковые отсутствуют, то земельный участок обретает статус выморочного иму-щества и переходит в порядке наследования по закону в собствен-ность Российской Федерации (п. 2 ст. 1151 ГК РФ), т.е. в публичную собственность;

^ переход наследственных прав на сельскохозяйственное угодье осуществляется в особом наследственно-процессуальном порядке, пре-дусмотренном Основами законодательства о нотариате и дополняющим его законодательством, т.е. преимущественно в административно-пра-вовом порядке.

6. Приобретение прав на земельный участок на условиях арен-ды (ст. 606--625 ГК РФ). Эта форма правового регулирования обо-рота земель сельскохозяйственного назначения является договорной и имеет следующие особенности:

^ срочность договора аренды, продолжительность которой не может быть свыше 49 лет, и попытки увеличения этого срока пресекаются законом, поскольку при заключении, к примеру, договора на 100--150 лет его срок будет считаться 49-летним (п. 4 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);

^ арендатор не приобретает титула собственника на арендуемый земельный участок, а это означает, что сельскохозяйственное угодье, находясь в сфере действия частной собственности (в аренде у граж-данина), продолжает оставаться в публичной собственности (в госу-дарственной или муниципальной).

^ арендная форма регулирования оборота земель сельскохозяйствен-ного назначения является своего рода испытанием на проверку соот-ветствия арендатора требованиям крестьянской (фермерской) деятель-ности, а поэтому арендуемое сельскохозяйственное угодье может быть приобретено арендатором в собственность по истечении трехлетнего продолжения арендных отношений при условии надлежащего исполь-зования этого угодья (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24.07.02 № 101-ФЗ «Об аренде земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от 07.07.03)");

^ наконец, арендная форма регулирования оборота земель сельско-хозяйственного назначения позволяет вовлекать в сферу действия частного капитала те земли, которые в силу их особой публичной значимости недопустимо переводить из публичной формы собствен-ности в частную. Так, только в аренду могут передаваться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые олень-ими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбища-ми, находящимися в публичной (государственной или муниципальной) собственности (п. 6 ст. 10 указанного Федерального закона).

Законодательство РФ предусматривает наличие нескольких видов ответственности за нару-шение правового режима земель сельскохозяйственного назначения.

1. Административная ответственность. В статьях ЗК РФ и КоАП РФ установлено, что данный вид ответственности наступает за совершение таких правонарушений, как самовольное занятие земель-ных участков, загрязнение земель химическими и радиоактивными веществами и отходами, порча и уничтожение плодородного слоя зем-ли, искажение сведений о состоянии и использовании земель, порча сельскохозяйственных и иных земель, захламление земель и иные виды. Наложение штрафов на виновных не снимает с них обязанности по устранению нарушения. Налагаются и взимаются штрафы пол-номочными государственными органами, к которым следует отнести и местные органы Госкомзема, а также органы санитарного и эпидемио-логического контроля, органы Министерства природных ресурсов РФ. Полномочный орган рассматривает материалы о наложении штрафа в установленном порядке и в срок от пяти до 15 дней. Штраф взыс-кивается в бесспорном порядке. Но это может быть обжаловано в суд, решение которого обязательно.

2. Уголовная ответственность. В ЗК РФ указано, что уголовная ответственность устанавливается УК РФ. Но в новом УК РФ есть лишь ст. 254 об уголовной ответственности за земельные правонарушения. В ней говорится, что отравление, загрязнение или иная порча земли вредными продуктами хозяйственной или иной деятельности вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимулято-рами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химически-ми или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие причинение вреда здоровью человека или окружающей среде, наказываются штрафом в размере от 200 до 500 минимальных размеров оплаты труда или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от двух до пяти ме-сяцев, либо лишением права занимать определенные должности, или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет, либо исправительными работами на срок до двух лет.

Те же деяния, совершенные в зоне экологического бедствия или в зоне чрезвычайной экологической ситуации, наказываются ограниче-нием свободы на срок до трех лет или лишением свободы на тот же срок.

Деяния, предусмотренные ч. 1 или 2 ст. 254, повлекшие по неосто-рожности смерть человека, наказываются лишением свободы на срок от двух до пяти лет. Но, наличие лишь единственной статьи является большим пробелом в законодательстве. Ведь прежний Уголовный кодекс предусматривал ответственность, в частности, за самовольный захват земель.

3. Гражданско-правовая (имущественная) ответственность наступает по факту нарушения земельного законодательства, связан-ного с причинением вреда землям, охраняемым законом, правам и ин-тересам собственников, землепользователей и арендаторов земли не-зависимо от привлечения виновных к другим видам ответственности. Она наступает при соблюдении нескольких условий: ущерб должен причиняться противоправным поведением виновного; при возникнове-нии имущественного вреда; если имеется вина причинителя.

4. Дисциплинарная ответственность регулируется трудовым законодательством.