Пошаговая инструкция по оформлению загородного дома. Новая форма и срок действия гпзу Изменение градостроительного плана

ГрК РФ. Основное значение этого изменения вовсе не в изменении нумерации, а в исключении градплана (далее - ГПЗУ) из состава документов территориального планирования и перенос его регулирования в главу "информационное обеспечение градостроительной деятельности".

На протяжении нескольких последних лет в судах шла борьба с чиновниками разных уровней и регионов, где суды последовательно указывали, что ГПЗУ по своей сути это выписка из град.регламента, и сам ГПЗУ никаких новых норм порождать не может. При этом в подтверждение статуса "выписки" суды также последовательно признавали незаконными любые требования уполномоченных органов к введению прямо не предусмотренных ГрК РФ приложений к заявке на выдачу ГПЗУ (например, тех.условия на подключения; ППТ; согласование архитектурно-градостроительного облика; решений градостроительных комиссий и т.п.).

Казалось бы, с 01.07.2017 вот она - ПОБЕДА!

Из всего перечня случаев обязательной разработки ППТ наиболее спорным случаем является пп.3 п.3 ст.41 ГрК РФ - обязательно разрабатывать ППТ, когда «необходимы установление, изменение или отмена красных линий».

Действующим законодательством не определено, когда установление, изменение или отмена красных линий носят характер «необходимости», а когда «желательности». Одновременно пп. 17 п. 3 ст. 57.3 ГрК РФ установлено, что в ГПЗУ подлежит указанию информация о красных линиях, которые в соответствии с п. 3 ст. 42 ГрК РФ устанавливаются исключительно ППТ.

Неудачность формулировки п.3 ст.57.3 ГрК РФ для застройщиков состоит еще и в том факте, что в перечне подлежащей указанию в ГПЗУ информации в некоторых разделах добавлено «при его наличии», а применительно к красным линиям такого указания нет. Из этого по правилам толкования следует, что в ГПЗУ красные линии подлежат указанию ВСЕГДА. Абсурдность этого вывода очевидна - например, участок внутри квартала, не имеющий соприкосновения с территориями общего пользования (дороги, скверы и т.п.), не может иметь красных линий, так как ими просто нечего выделять. Вероятно, все-таки надо толковать пп.17 п.3 ст.57.3 ГрК РФ как предписывающий указывать красные линии, только если они уже установлены или в случае, если в таких документах как Генплан или ПЗЗ для данной территории запланировано размещение/расширение общественных зон (например, пробивка дорог и т.п.).

Таким образом, при системном толковании пп.3 п.3 ст.41 , п.3 ст.42 , пп.17 п.3 ст.57.3 и п.4 ст.57.3 ГрК РФ в отсутствие какого-либо регулирования «необходимости» установления ППТ уполномоченные органы власти получают возможность в произвольном порядке определять когда это требуется, а когда нет. Итог этого всем очевиден - раз есть неурегулированное право решать нужны ли красные линии, то сфера деятельности «получатель градостроительных планов» и коррупция будут по-прежнему процветать.

Особенно печально это в связи с тем, что в силу изменения ст.51 ГрК РФ (в частности п.1 и п.13 ст.51 ГрК РФ) еще с 01.01.2017 в ГПЗУ имеет юридическое значение только дата его выдачи и не более того. Это связано с тем, что при выдаче разрешения на строительство проверяется соответствие не ГПЗУ, а град.регламенту на дату выдачи ГПЗУ. С учетом установления трехлетнего срока действия ГПЗУ федеральный законодатель вообще создал механизм «заморозки» град.регламента на три года с даты выдачи ГПЗУ, давая наконец-то застройщику передышку в его вечном «беге» наперегонки с законодателем (успеть согласовать документацию и получить разрешение на строительство до нового изменения законодательства).

(градостроительный план земельного участка) является обязательным документом в перечне для получения разрешения на строительство и реконструкцию объектов на застроенной территории или подлежащей застройке земле, а также требуется в предпроектной деятельности, при определении границ земель в процессе межевания, при вводе объекта в эксплуатацию. ГПЗУ подготавливается в строгом соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ и ведется в составе межевания земель либо отдельно.

С 1 июля 2017 года, согласно принятому законодательству, ГПЗУ не будет является единственным документом, в котором отображена планировка территории. В нем будет лишь раскрыта дополнительная информация, необходимая для архитектурно-строительного проектирования (реконструкции) и строительства объекта, срок действия которого будет 3 года.

Так как же получить ГПЗУ в Москве и Московской области? Об это далее, и по порядку, читайте ниже.

Общая схема получения ГПЗУ в Москве и Московской области. Где получать?

Для получения ГПЗУ в Москве и Московской области, подается заявление в районный отдел Комитета по архитектуре и градостроительству, вместе с подготовленным пакетом документов.

Чтобы получить пакет документов, в списке которых:

• выписка из ЕГРН со сроком давности не более 30 дней,
• паспорт (копия основных разворотов),
• правоустанавливающие документы,
• кадастровый паспорт (копия) — при наличии,
• выписка из ЕГРОКН, (Единый государственный реестр объектов культурного наследия) в случае расположения земли и объектов на ней в зонах культурного наследия.
• топосъемка , в том числе подземных и наземных сетей, в масштабе 1:500/1:5000 в зависимости от размера земельного участка.

После подачи документов ожидание составит порядка 30 дней. Утверждает ГПЗУ районная администрация, вынося специальное распоряжение.

Новые условия оформления ГПЗУ в 2017 году

Новые требования коснулись состава градостроительного плана. Прошедший год стал судьбоносным для содержания ГПЗУ. Теперь в дополнение к основным сведениям, к которым Кодекс относит границы участка, область действия публичных сервитутов, данные об имеющихся на участке объектах, нужно еще указывать:

• техусловия технологического присоединения объектов на обследуемом участке к инженерным сетям и коммуникациям;
• точное местоположение коммуникаций, расположенных в пределах обследуемых земель.
• проектная документация должна быть подготовлена на основании ГПЗУ, выданного не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство

Кроме того, теперь действует другой формат подготовки ГПЗУ в Москомархитектуре, куда заявитель предоставляет технические сведения в бумажном или электронном виде. Целью последнего нововведения является предоставление землевладельцу наиболее полной информации о требованиях закона и существующих ограничениях. Это также позволяет отразить более точное расположение сетей на участке, чтобы избежать впоследствии ошибок и сделать строительство более рентабельным.

Электронная подача документов

Благодаря внесенным изменениям в законодательное регулирование ГПЗУ, а также появлению общего сводного плана московских подземных сетей и коммуникаций, внедрению нового электронного формата подачи документов через портал госуслуг, с прошлого года в Москве стала функционировать электронная услуга, включающая в себя целый комплекс услуг по подготовке, изменению, утверждению и отмене ГПЗУ. Документы загружаются онлайн через портал госуслуг и отправляются на рассмотрение в Москомархитектуру. Планируется в скором времени расширить спектр электронных услуг, в частности по согласованию техусловий и по проверке сметной документации объектов капстроительства.

Как получить ГПЗУ быстро?

Г радостроительный план земельного участка в 2017 году изменился. С 1 июля 2017 года вступил в силу Приказ Минстроя России от 25.04.2017 N 741/пр «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения», устанавливающий новые требования к форме и содержанию градостроительного плана земельного участка (далее — ГПЗУ). О том какие были внесены изменение градостроительного плана (ГПЗУ) в 2017 году, мы и поговорим в этой статье.

Изменение градостроительного плана

Принципиально новым станет принятие наряду с формой ГПЗУ Порядка ее заполнения, который позволит максимально унифицировать процедуру разработки ГПЗУ.

С 1 июля 2017 года информация о границах земельного участка, о красных линиях, о зонах с особыми условиями использования территории, о зонах действия публичных сервитутов подлежит внесению в ГПЗУ с указанием координат. Станет обязательным и координирование зоны планируемого размещения объекта капитального строительства, в соответствии с утвержденным проектом панировки территории (при его наличии).

В раздел об общих характеристиках земельного участка будут вноситься расширенные сведения о расположенных в границах участка объектах капитального строительства. В частности, информация о назначении объекта, его высотности, этажности, общей площади застройки и т.д. Предположительно, этот элемент вносится для выявления нецелевого использования земельного участка или самовольного строительства.

Общая информация дополнилась также сведениями о расчетных показателях минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетных показателях максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения. Заполнение этого пункта осуществляется применительно к земельным участкам, расположенным в границах территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию.

Наряду с дополнениями в структуре ГПЗУ исключаются некоторые сведения, в частности:

• Информация о разделении земельного участка;
• Информация о размещаемых объектах для государственных и муниципальных нужд.

Порядок получения ГПЗУ

В настоящее время подать документы на получение градостроительного плана земельного участка можно лично ответственному должностному лицу Москомархитектуры или направить в электронной форме через Интернет.

С 1 июля 2017 года физические и юридические лица смогут подавать заявление на выдачу ГПЗУ исключительно через интернет-портал Правительства Москвы. При этом право выбора формата получения документа остается за заявителем: бумажный или электронный. Это связано с изменениями в Градостроительный кодекс РФ, с утверждением новой формы ГПЗУ, которую разработал Минстрой России, и со вступлением в силу правил землепользования и застройки (ПЗЗ) города Москвы.

С 1 июля 2017 года подача запроса на оформление градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) для всех категорий заявителей будет осуществляться исключительно в электронном виде. О нововведениях и предоставлении государственных услуг в электронном виде рассказал заместитель председателя Москомархитектуры Андрей Сухов в интервью «РИА Недвижимость».

Заместитель председателя Москомархитектуры -

Андрей Сухов

Расскажите, какие госуслуги в электронном виде в данный момент предоставляет Москомархитектура, какие нововведения готовятся?

На сегодняшний день мы предоставляем такие услуги, как подготовка, утверждение и изменение градостроительных планов земельных участков , подготовка и выдача свидетельства об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства, предоставление сведений, содержащихся в интегрированной автоматизированной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности города Москвы, оформление паспорта колористического решения фасадов зданий, строений, сооружений и согласование дизайн-проекта размещения вывески.

В этом году мы планируем запустить новые государственные услуги: получение информации из сводного плана подземных коммуникаций и сооружений и приемка исполнительной документации.

Ряд изменений претерпит и оказание уже существующих услуг. Прежде всего, выдача ГПЗУ. Это связано с изменениями в Градостроительный кодекс РФ, с утверждением новой формы ГПЗУ, которую разработал Минстрой России, и со вступлением в силу правил землепользования и застройки (ПЗЗ) города Москвы. Кроме того, на данный момент сдавать документы на получение ГПЗУ можно как в бумажном виде, так и в электронном, но с 1 июля этого года эту госуслугу Москомархитектура будет предоставлять по запросам исключительно в электронном виде.

Заявку на оказание услуги физические и юридические лица смогут оформить исключительно через интернет-портал правительства Москвы на вкладке «Услуги». Сделать это можно самостоятельно, зарегистрировавшись в личном кабинете, в том числе через существующую в Москве сеть многофункциональных центров предоставления госуслуг, где окажут помощь и консультацию в этом вопросе. Получить же градостроительный план земельного участка застройщики смогут по желанию и на бумажном носителе.

Год назад в состав ГПЗУ включили данные по подключению к системам водоснабжения и водоотведения. Сколько ГПЗУ с данными по сетям выдано за это время?

Год назад мы реализовали две пилотные опции в рамках госуслуги по предоставлению ГПЗУ: это включение в состав данного документа ситуационного плана в виде приложения к ГПЗУ, содержащего информацию о расположенных в границах земельного участка инженерных сетях, и включение в ГПЗУ информации о выданных предварительных технических условиях на водоснабжение и водоотведение.

С мая 2016 года по всем заявкам на ГПЗУ, за исключением земельных участков, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, и за исключением заявок по земельным участкам на территории новой Москвы (поскольку на этой части города сводный план будет окончательно сформирован только к концу 2017 года) информация о сетях включается в состав ГПЗУ из сформированного в 2016 году сводного плана подземных коммуникаций и сооружений города Москвы.

Проект в части предоставления техусловий подключения к инженерным сетям мы отработали на первом этапе с Мосводоканалом. Причем эта опция была реализована как вариант единой заявки на получение двух документов. Выбирая указанную опцию, заявитель получал и ГПЗУ с информацией о реквизитах технических условий, и сами технические условия, выданные Мосводоканалом. На данный момент выдано несколько десятков ГПЗУ, содержащих информацию по техническим условиям.

В этом году продолжим работу с другими ресурсоснабжающими организациями.

- Востребована эта опция среди застройщиков?

Обращения, конечно, есть, но мы считаем, что эта информация станет более востребованной, когда мы станем включать в состав ГПЗУ сведения о технических условиях на подключение и к другим видам сетей.

Безусловно, подобная информация носит некий предварительный характер и дает возможность застройщику или инвестору понять некие предельные параметры о нагрузках и точках подключения. Более точная информация в любом случае будет уже в технических условиях, формируемых на этапе архитектурно-строительного проектирования объектов. Но необходимые предварительные данные для принятия первоначальных управленческих решений по застройке участка инвестор сможет получить именно благодаря ГПЗУ.

Поможет в этом и содержащаяся в ГПЗУ информация о проходящих подземных инженерных коммуникациях в границах участка. Зная коридоры прохождения сетей, можно понять, какой участок свободен от обременений, где можно строиться, а где строительство повлечет за собой перекладку коммуникаций и дополнительные затраты в рамках реализации проекта.

С какими ресурсоснабжающими организациями вы ведете работу и когда можно ожидать предоставления данных по подключению к другим сетям в ГПЗУ?

Мы ведем работу с МОЭСК, ОЭК, МОЭК, Мосгазом, Мосводоканалом, Мособлгазом (в части объектов расположенных на присоединенных территориях). Перед нами стоит задача запустить эту опцию также с 1 июля этого года. Сейчас дорабатывается административный регламент оказания госуслуги по выдаче ГПЗУ, где учтены все нововведения. В ближайшее время он будет утвержден постановлением правительства Москвы.

- Недавно были приняты правила землепользования и застройки, изменится ли как-то статус ГПЗУ после этого?

Правила землепользования и застройки - это достаточно масштабный документ, который охватывает всю территорию города Москвы, определяя ее градостроительное зонирование. Он устанавливает границы территориальных зон и градостроительные регламенты, то есть виды разрешенного использования земельных участков, предельные параметры возможного строительства и реконструкции объектов капитального строительства, а также зоны с особыми условиями использования территории, определяющие ограничения использования земельных участков.

С 1 июля этого года ГПЗУ перестает быть документацией по планировке территории и фактически становится информационно-справочным документом из установленных законодательством источников, в том числе из ПЗЗ, поскольку передает ровно те параметры, которые в них указаны. Тем не менее как госуслуга ГПЗУ будет востребован застройщиками, поскольку без него невозможно получение разрешения на строительство или реконструкцию объектов капитального строительства.

- Возможно ли внесение изменений в ПЗЗ по желанию правообладателя земельного участка?

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ у инвестора, застройщика, правообладателя земельного участка и иных заинтересованных лиц есть право подать заявку в городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при правительстве Москвы о рассмотрении вопроса по внесению изменений в утвержденные ПЗЗ. Такие заявки в настоящее время уже поступают.

Процедура внесения изменений установлена Градостроительным кодексом так: вопрос выносится на рассмотрение городской комиссии, которая принимает решение рекомендовать или не рекомендовать внесение изменений в ПЗЗ, дальше на уровне уполномоченного органа исполнительной власти (правительством Москвы эти полномочия делегированы Москомархитектуре) решается вопрос, учитывать ли рекомендации, если принято положительное решение, то осуществляется подготовка проекта изменений в утвержденные ПЗЗ. Затем проект внесения изменений направляется в окружные комиссии для проведения публичных слушаний. По результатам публичных слушаний соответствующие изменения вносятся, либо не вносятся в ПЗЗ в установленном порядке.

- Для всех ли объектов необходимо проводить публичные слушания?

Для всех, за исключением объектов регионального значения, то есть тех, которые включены в адресную инвестиционную программу города Москвы, и строительство которых реализуется за счет средств городского бюджета.

Вы сказали, что в этом году появится новая услуга, получение информации из сводного плана подземных коммуникаций, что это за план и для чего он нужен?

Сводный план подземных инженерных коммуникаций и сооружений — это информационный ресурс, который формируется на основании имеющихся в городе данных по принятой проектной документации, архивной информации и данных контрольной геодезической съемки. По сути, это информация о существующих и проектируемых подземных инженерных коммуникациях.

Все эти данные в совокупности в привязке к координатам и составляют сводный план, который в основном нужен застройщикам, проектировщикам и инженерным изыскателям. Правообладатель земельного участка также может получить информацию из него, если захочет узнать о подземных контурах сооружений и коммуникациях, которые проходят в границах земельного участка.

- Ранее он такую информацию получить не мог?

Мы частично реализовали такую возможность в рамках ГПЗУ. Но мы ввели эту опцию только с прошлого года. Разумеется, не все ГПЗУ выданные нами за всю историю, обладают этим приложением. Кроме того, сводный план подлежит актуализации. Это не ресурс, который сформирован единожды, и потом из него выдаются справки. Ежеквартально он будет актуализироваться.

Сейчас Москомархитектура активно прорабатывает регламент услуги по предоставлению информации из этого информационного ресурса. Я думаю, что до конца года он будет утвержден, и будет отработана техническая возможность подачи этой госуслуги в электронном виде.

- Когда этой госуслугой можно будет воспользоваться?

До конца года такая возможность появится в границах «старой» Москвы и с нового года в ТиНАО.

Материал с сайта http://mka.mos.ru

Законопроектом № 778655-6 вносятся масштабные изменения в Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ с 1 января 2017 года.

Данная информация важна для, инвесторов, застройщиков, строительных и экспертных организаций, собственников, владельцев земельных участков.

После прохождения в Совете Федерации и подписания Президентом РФ закон, за исключением отдельных положений, вступит в силу с 1 января 2017 года.

Документация по планировке территории и ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка - вид документации по планировке территории. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам) - все по-новому правовому регулированию с 1 января 2017 года.

Изменения более чем на 100 страницах текста.

Подробный анализ таких масштабных изменений - дело трудоёмкое. Между тем, уже сейчас можно и нужно обратить внимание инвесторов, застройщиков, землепользователей на ключевые моменты нового регулирования:

1. Очередной раз (более чем ожидаемо) сдвинут срок принятия ПЗЗ (Правила землепользования и застройки - это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений) для Москвы, Московской области, других муниципальных образований, в которых этот документ градостроительного зонирования до сих пор не принят. Новые правила установлены на 1 июля 2017 года. Соответственно, еще как минимум год московские землепользователи будут занимать свои участки «на птичьих правах», учитывая неопределенность их правового режима для целей строительства в отсутствие ПЗЗ.

ГПЗУ выведен из числа документов по планировке территории. А его сугубо информационный характер теперь прямо закреплен законом, равно как и перечень источников информации для подготовки ГПЗУ. Какое значение это имеет для землепользователей? Во-первых, есть надежда, что наконец-то вздохнут спокойно обладатели старых ГПЗУ в Новой Москве. Ранее мы писали о том, какие проблемы их ожидают согласно ныне действующему законодательству («Параметры разрешенного использования в ГПЗУ для Новой Москвы»). Во-вторых, появление непосредственно в Градостроительный кодекс РФ достаточно широкого перечня источников информации для подготовки ГПЗУ исключает применение гораздо более узких норм, закрепленных в частях 5 и 8 статьи 78 Градостроительного кодекса Москвы (ред. от 16.12.2015). Проблемах для московских застройщиков и связанной с этим обширной арбитражной практике имеются ввиду наличия пробелов в праве («На каком основании в ГПЗУ вносятся сведения о параметрах разрешенного использования?»). Более того, очевидный теперь уже непосредственно из Градостроительного кодекса РФ информационный характер ГПЗУ однозначно указывает на возможность его изменения только в случае изменения документов-оснований . Таким образом, по первому впечатлению указанные поправки представляются весьма позитивными для московских землепользователей, и это даже немного смягчает удар очередного продления срока для принятия ПЗЗ.

Заказывать и получать ГПЗУ станет возможно в МФЦ. Информацию, указанную в ГПЗУ можно будет использовать для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи. При этом установлены переходные положения для ГПЗУ, выданных до 01.01.2017: срок использования содержащейся в них информации устанавливает орган исполнительной власти субъекта РФ, но этот срок не может быть менее 3 и более 8 лет со дня вступления в силу нового закона.

Пересмотрены правила подготовки и принятия оставшихся двух видов документов по планировке территории: проекта планировки территории и проекта межевания. В общем случае (из которого есть специально оговоренные исключения) документация по планировке территории готовится только применительно к территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории. Где же определяется такая территория? Согласно поправкам - в ПЗЗ.

Новыми нормами права регулируются случаи, когда поправки в ранее принятые ПЗЗ вносятся без публичных слушаний. Это происходит, если в ПЗЗ не отражены объекты федерального, регионального, местного значения из Генплана или иного документа территориального планирования. Однако специальная оговорка исключает применение таких новых правил к проектам ПЗЗ, проектам изменений в ПЗЗ, которые были подготовлены и рассмотрены на публичных слушаниях до дня вступления в силу новых норм. Для таких проектов сохраняет силу действующий в настоящее время порядок. Аналогичная оговорка сделана и для документов территориального планирования, к каковым относится Генплан. Это, в частности, означает, что изменение проекта московских ПЗЗ, равно как и изменение московского Генплана может производиться исключительно с учетом результатов публичных слушаний.

Об юридической силе публичных слушаний подробно и чётко описано на нашем сайте.

Адвокат, Александр Ватолин.