Как УК составить протокол общего собрания собственников многоквартирного дома (образец). Жилищный кодекс РФ: внесены изменения, касающиеся капитального ремонта Размещение депозитов фонда капитального ремонта

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2010, N 5
РАЗМЕЩЕНИЕ ЦЕЛЕВЫХ СРЕДСТВ ТСЖ НА ДЕПОЗИТЕ
Сегодня мы рассмотрим обычную ситуацию из практики ТСЖ: собственники помещений в многоквартирном доме приняли решение о проведении ремонта общего имущества, который будет профинансирован путем создания специального фонда товарищества; отчисления в этот фонд будут осуществляться ежемесячно; одновременно было принято решение размещать собранные средства на депозите. Как оформить такие решения в соответствии с законодательством? Могут ли жильцы претендовать на получение процентов по депозиту?
Решение о проведении ремонта принимается квалифицированным большинством (2/3) голосов собственников помещений в многоквартирном доме на общем собрании (пп. 1 п. 2 ст. 44, п. 1 ст. 46 ЖК РФ). Следовательно, обязанность осуществлять отчисления в специальный фонд на капремонт возникает также у всех собственников, несмотря на то что в соответствии с пп. 5 п. 2 ст. 145 ЖК РФ образование специальных фондов товарищества относится к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ. Обратимся к вопросу о размещении средств на депозитном счете в банке.
Целевое назначение денежных средств
В связи с размещением временно свободных денежных средств, предназначенных для проведения капремонта, на депозитном счете в банке возникают вопросы: не нарушается ли целевое назначение этих средств и должно ли товарищество собственников жилья уплатить с них налог на прибыль на основании п. 14 ст. 250 НК РФ?
Исчерпывающие ответы на эти вопросы содержатся в Письме Минфина России от 19.08.2009 N 03-03-06/4/68. В соответствии с п. 2 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде целевых поступлений на содержание некоммерческой организации и ведение ею уставной деятельности. Основным условием применения данной нормы является соблюдение целевого назначения средств согласно решению общего собрания (то есть расходование средств только на капремонт). Кроме того, товариществу следует вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (понесенных) в рамках целевых поступлений.
При ответе на основной вопрос (является ли размещение целевых средств на депозитном счете в банке нарушением их назначения) следует рассматривать каждый конкретный случай с точки зрения использования средств по целевому назначению. По мнению Минфина, в качестве критериев отнесения деятельности по размещению временно свободных остатков целевых средств, полученных в виде целевого финансирования, в приносящих доход финансовых активах к предпринимательской деятельности могут использоваться следующие обстоятельства:
1) наличие расходов, направленных на получение дохода, является основным критерием отнесения деятельности к предпринимательской;
2) некоммерческая организация должна представить документальное обоснование принимаемых решений о размещении временно свободных остатков целевых средств в приносящих доход финансовых активах с точки зрения минимизации риска потери (обесценивания) соответствующих средств;
3) некоммерческая организация должна представить обоснование целесообразности неполного использования целевых средств в том периоде, в котором они получены ею, с размещением свободных остатков таких средств на депозитных счетах в учреждениях банков по сравнению со стратегией полного использования средств в текущем периоде, в том числе обоснование того, что наличие временно свободных остатков целевых средств не приведет к сокращению масштабов деятельности некоммерческой организации (ее прекращению), а получение дохода позволит за счет накопления средств наиболее эффективно достигнуть уставных целей.
Из изложенного следует, что закон не запрещает ТСЖ размещать временно свободные денежные средства на депозитном счете в банке с целью их сохранения (но не с целью извлечения прибыли!). Соответствующее решение может быть принято как общим собранием всех собственников (наиболее предпочтительно), так и общим собранием членов товарищества. В отсутствие четких правовых норм, регулирующих вопросы, связанные с размещением средств, полученных от собственников, на депозите, решение общего собрания должно максимально восполнить все пробелы.
Распоряжение денежными средствами на депозите
ТСЖ обладает таким объемом полномочий, которым его наделили закон и собственники. В первую очередь деятельность товарищества связана с исполнением различных обязанностей. Одной из них может являться сбор денежных средств на ремонт с собственников и размещение их на специально открытом депозитном счете.
Правление товарищества вправе распоряжаться денежными средствами в соответствии с финансовым планом ТСЖ (п. 4 ст. 151 ЖК РФ), который, в свою очередь, утверждается общим собранием членов ТСЖ (пп. 8 п. 2 ст. 145 ЖК РФ).
Представляется, что решение о том, когда могут быть потрачены средства на капремонт, должно быть принято вместе с решениями о проведении капремонта и размещении средств на депозите в банке. Скорее всего, этот срок будет привязан к определенной сумме средств, предназначенных на ремонт. Безусловно, указанные суммы не могут быть потрачены на иные цели, кроме проведения капремонта.
Таким образом, последнее слово в решении вопроса о расходовании средств на капремонт остается за большинством собственников, несмотря на то что эти деньги относятся к средствам ТСЖ (ч. 2 ст. 151 ЖК РФ).
Доходы в виде процентов по депозиту
Размещая средства, предназначенные для проведения капремонта, на банковском депозите, ТСЖ рассчитывает на получение процентов. Товариществу надо иметь в виду, что в целях налогообложения проценты, полученные от временного размещения целевых средств на депозитных счетах в банках, учитываются в составе внереализационных доходов (п. 6 ст. 250 НК РФ), следовательно, облагаются налогом на прибыль (либо единым налогом, уплачиваемым в связи с применением УСНО).
Основной вопрос, требующий разрешения, касается возможности распределения процентов по депозиту между собственниками помещений в доме (членами ТСЖ).
От редакции. Обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов товарищества составляют средства ТСЖ (пп. 1 п. 2 ст. 151 ЖК РФ). При этом имущество товарищества обособлено от имущества его членов (п. 6 ст. 135 ЖК РФ). Поэтому внесенные товариществу целевые взносы поступают в его собственность, следовательно, и доходы от их использования (в виде процентов по депозиту) составляют имущество ТСЖ. Собственники помещений не вправе претендовать на такие доходы никаким иным образом, кроме получения выгоды от направления этих средств на управление многоквартирным домом.
Представим, что проценты были распределены между членами ТСЖ. С точки зрения налогового законодательства такое распределение процентов является нарушением целевого назначения средств, предназначенных на ремонт. В данном случае ТСЖ должно уплатить налог на прибыль со всей суммы, находящейся на депозитном счете (п. 14 ст. 250 НК РФ) на дату выплаты процентов гражданам (пп. 9 п. 4 ст. 271 НК РФ). Кроме того, собственники также будут обременены необходимостью уплатить НДФЛ с тех сумм, которые они получат в качестве процентов. В результате денег на капремонт станет меньше. Разве такую цель преследуют собственники, принимая решение о размещении средств на ремонт на депозитном счете в банке? Вряд ли. Таким образом, с экономической точки зрения собственникам невыгодно распределение полученных процентов.
Более того, такое распределение противоречит гражданскому законодательству. Напомним, что ТСЖ - некоммерческая организация (п. 1 ст. 135 ЖК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 50 ГК РФ некоммерческой является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками. Следовательно, ТСЖ не вправе распределять полученные по депозиту проценты между своими членами.
При этом распоряжение данными средствами осуществляется правлением товарищества на основании решения общего собрания членов ТСЖ. Целесообразным представляется направление полученных по вкладу процентов на проведение капитального ремонта. Собственники только выиграют от увеличения фонда на ремонт. Не исключается возможность направления полученных в виде процентов средств на иные нужды. Главное, чтобы эти средства были направлены на достижение целей, связанных с управлением многоквартирным домом.
Если "в деле" управляющая организация
В заключение коснемся возможности размещения на депозите денежных средств, собираемых управляющей организацией. Подобная практика представляется как минимум сомнительной.
Средства, полученные управляющей организацией от собственников помещений в доме, являются платой за услуги этой организации, то есть ее доходом. Управляющая организация, в отличие от товарищества собственников жилья, не связана решениями общего собрания собственников в вопросе распоряжения полученными денежными средствами.
Управляющая организация вправе разместить полученные средства на депозитном счете в банке. По крайней мере, законодательством это не запрещено. В соответствии с п. 1 ст. 834, п. 1 ст. 838 ГК РФ управляющая организация приобретает статус вкладчика, следовательно, именно она имеет право на получение дохода в виде процентов по вкладу. При этом, в отличие от ТСЖ, управляющая организация не обязана направлять полученные проценты на цели, связанные с управлением многоквартирным домом.
Таким образом, собственники помещений при управлении их домом управляющей организацией не могут получить никакой выгоды в случае размещения во вклады временно свободных денежных средств управляющей организации.
* * *
Решение о размещении на депозите средств фонда, предназначенного для финансирования ремонта общего имущества в многоквартирном доме, ТСЖ целесообразно принять одновременно с решением о проведении капитального ремонта и формированием соответствующего специального фонда. Заключение договора банковского вклада не является нарушением целевого назначения собранных средств, но только при условии выполнения рекомендаций Минфина. Проценты по депозиту признаются налогооблагаемым доходом ТСЖ, принадлежат товариществу и могут быть использованы только на ведение уставной деятельности. В силу прямого указания закона этот доход не подлежит распределению между членами ТСЖ (собственниками помещений в многоквартирном доме).
Г.Ю.Шарикова
Юрисконсульт
НП "Нижегородская ассоциация ТСЖ"
Подписано в печать
10.05.2010

Горячее лето 2016 года в разгаре: 3 июля вступил в силу Федеральный закон от 03.07.2016 N 355-ФЗ , вносящий изменения в ЖК РФ и Федеральный закон «О водоснабжении и водоотведении» .

Документ кроме прочего установил требования для сохранения средств фонда капитального ремонта , формируемого на спецсчёте, и обозначил условия для выбора кандидата на должность руководителя регионального оператора.

Сохранность средств фонда капитального ремонта

Важные изменения коснулись ч. 2 ст. 44 ЖК РФ , утверждающей компетенцию общего собрания собственников в МКД. С учётом внесённых преобразований в круг вопросов, решаемых ОСС, теперь входит принятие решений о способе организации фонда капитального ремонта на специальном счёте.

В связи с этим у ОСС появляется право:

• устанавливать размер взноса на капитальный ремонт;
• определять минимальный размер фонда капитального ремонта - если законом субъекта РФ установлен минимальный размер фонда капитального ремонта;
• выбирать лицо, ответственное за открытие специального счёта;
• заключать договор банковского вклада для размещения временно свободных средств фонда капитального ремонта на специальном счёте;
• совершать операции с денежными средствами, находящимися на специальном счёте, специальном депозите в российском банке, в котором планируется завести такой счёт;
• размещать временно свободные средства фонда в российских кредитных организациях.

Таким образом, закрепляется порядок размещения временно свободных средств фонда на специальном депозите в российском банке.

К тому же сдвинулся срок уплаты пени. Если раньше собственники помещений в МКД, несвоевременно или не полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, должны были платить пени со дня, следующего после дня наступления установленного срока оплаты, то теперь - с 31-го дня после наступившего срока оплаты.

Специальный депозит

Средства со спецсчёта, хранящиеся на специальном депозите, могут взиматься с его владельца только в случаях обязательств по договорам, заключённым на ОСС (пп. 1.1-1, 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), и договорам на оказание услуг или выполнение работ по КР ОИ в МКД.

Операции по специальному счёту

• списывать денежные средства для расчёта за оказанные услуги и выполненные работы по КР ОИ в МКД;
• списывать денежные средства для погашения кредитов, взятых для оплаты услуг и работ по ч. 1 ст. 174 ЖК РФ ;
• перечислять денежные средства с одного спецсчёта на другой, если спецсчёт был сменён;
• на основании решения собственников помещений в МКД перечислять денежные средства на счёт регионального оператора капитального ремонта и зачислять денежные средства, поступившие от регионального оператора, при смене способа формирования фонда;
• зачислять взносы и пени на капитальный ремонт.

В связи с появлением специального депозита появляются ещё три возможности:

• размещение всех денежных средств или их части на специальном депозите;
• зачисление денежных средств со спецсчёта на специальный депозит;
• возврат денежных средств или их части, процентов от их размещения на специальном депозите в соответствии с условиями договора специального депозита на спецсчёт.

Руководитель регионального отделения

Федеральным законом N 188-ФЗ в ст. 178.1 ЖК РФ закрепляются требования, предъявляемые к руководителю регионального отделения или к кандидату на эту должность.

Назначение на должность руководителя регионального отделения происходит по итогам открытого конкурса.

Требования к кандидату чётко определены. На эту должность не может быть назначен человек, если:

• суд признал его недееспособным или ограниченно недееспособным;
• он находится на учёте в наркологическом или психоневрологическом диспансере, так как проходит лечение от алкоголизма, наркомании, токсикомании, хронических и затяжных психических расстройств.

У кандидата не может быть неснятой или непогашенной судимости, неисполненного наказания за любое административное правонарушение в виде дисквалификации.

Не сможет быть руководителем регионального оператора депутат законодательного (представительного) органа субъекта РФ, депутат органа местного самоуправления или государственный служащий. Если же такой кандидат признаётся победителем открытого конкурса, то ему необходимо сложить полномочия депутата или прекратить служебный контракт о прохождении госслужбы в течение одного месяца со дня принятия соответствующего решения конкурсной комиссией.

Квалификационные требования проверяются на экзамене:

• для кандидата на должность руководителя регионального оператора он проводится при проведении открытого конкурса;
• для руководителя регионального оператора - не реже одного раза в три года, начиная с момента назначения.

Крупнейшие банки страны создадут спецдепозиты для сбережения средств, накопленных собственниками на капремонт. Об этом представители кредитных организаций сообщили в рамках совещания, прошедшего под председательством заместителя Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, Главного государственного жилищного инспектора Андрея Чибиса.

Представители ЦБ РФ и банков обсудили механизмы запуска специальных депозитов для собственников, выбравших для формирования фонда капремонта спецсчет. Такие депозиты помогут защитить накопленные средства от инфляции и увеличить сумму на проведение работ за счет начисленных процентов.

Возможность размещения накопленных собственниками средств на спецдепозите была введена в начале июля, и, по оценке ЦБ РФ, ряд кредитных организаций уже ввел соответствующие финансовые продукты. Например, уже сегодня собственники могут открыть специальный депозит в Сбербанке России. В ближайшее время подобные программы появятся и в других банках, соответствующих требованиям, установленным Жилищным Кодексом Российской Федерации о размере уставного капитала в 20 млрд руб. По данным Центробанка, сегодня им соответствует 53 банка.

«Законодательством предусмотрен удобный механизм защиты средств, накопленных собственниками на капремонт. Если дом новый, то накопления могут формироваться и 5, и 10 лет и, безусловно, необходим обеспечить удобные и безопасные инструменты их сбережения. Уверен, что в тесном диалоге с банковским сообществом нам удастся запустить широкий выбор депозитов для этих целей, наша общая задача - сделать этот инструмент широко распространенным и эффективным», - прокомментировал замглавы Минстроя России Андрей Чибис.

Спецсчета, на которых собственники собирают деньги для проведения капремонта своего дома, могут получить статус депозитных. Кроме того, на днях внесен в Госдуму законопроект, предлагающий освободить от налога на прибыль набежавшие на таких счетах проценты. Все это должно помочь защитить деньги собственников от инфляции, чтобы делать "заначку" на капремонт было реально и выгодно. Тем не менее на практике использовать данное им законом право собственникам помещений очень сложно.

Напомним, что закон установил две возможности накопить необходимые средства: счет регионального оператора (создается властями каждого региона) и "личный" спецсчет, который могут открыть в банке собственники одного дома. В первом случае возникает "общий котел": средствами распоряжается, перераспределяет их и проводит ремонт в установленные региональной программой сроки в разных домах "дядя" региональный оператор. Во втором - прав у собственников намного больше и прозрачность этой модели лучше, но и проблем при открытии спецсчета возникает "выше крыши".

Месяц назад свое веское слово по поводу введенного законом обязательного платежа на капремонт сказал Конституционный суд. Он подтвердил, что взимание взносов - это нормально, платить надо. При этом уверенности в том, что предложенные законодателями способы накопления будут работать, ни у специалистов, ни, тем более, у населения нет. Региональные операторы только появились, а в прессе уже масса сообщений о злоупотреблениях, нецелевом использовании денег, внесенных жителями.

"Правовое регулирование по двум моделям формирования фонда для капремонта многоквартирного дома у нас очень неравноценно, - пояснил "РГ" ведущий юрисконсульт Института экономики города Дмитрий Гордеев. - Спецсчету в законе посвящена целая глава. Но модель ориентирована скорее не на аккумулирование большой суммы, достаточной для проведения полного цикла работ по дому, а на то, чтобы скопить некую минимально необходимую сумму и периодически ее расходовать с последующим пополнением, оперативно выполняя выборочные ремонты". В принципе, и эта возможность, если пользоваться ею рачительно, помогает собственникам поддерживать дом в нормальном состоянии. Не секрет, что многие жилкооперативы и ТСЖ, члены которых регулярно "скидываются" на поддержание дома в порядке, до капремонта свое жилище зачастую и не доводят.

Тем не менее полностью от проведения серьезных, дорогостоящих работ не уйти. В других странах они выполняются не за счет 100-процентного накопления, а за счет кредитов. У нас о такой возможности говорят много лет, но выстроить правовое регулирование так, чтобы банки были заинтересованы сотрудничать с ТСЖ и УК, нам пока не удается.

"Фактически в России отсутствует практика получения кредитов на капремонт, - констатирует Дмитрий Гордеев. - Причин несколько. Это и небольшой уставной капитал - у УК он может быть только 10 тысяч рублей. И отсутствие у управляющих и ТСЖ имущества, которое могло бы использоваться в качестве залога".

В странах Балтии, где так же, как и у нас, есть понятия индивидуальной собственности на квартиру и общего домового имущества, проблему решили, создав государственные структуры, предоставляющие поручительство при получении кредита в банке. В Эстонии, например, этим занимается государственное гарантийное агентство: его первоначальный капитал сформирован за счет государства, а поручительства объединениям собственников оно дает за небольшую плату. "Разумеется, кредиты получают не все: агентство проверяет платежную дисциплину квартирных товариществ, насколько хорошо они работают, существует ли внутренний контроль и т.д., - поясняет Гордеев. - Но в итоге такой механизм снижает для банков риск невозвращения кредита, и они назначают небольшой процент".

В результате модель работает успешно: собственникам достаточно накопить 10-20% от предполагаемой сметы на ремонт, остальную сумму добавляет банк. К тому же предусмотрены и бюджетные гранты со стороны государства. Люди, получив кредит, выполняют работы, получают отремонтированный дом и спокойно возвращают кредит в течение 10-20 лет. А если, например, за счет проведенного утепления повышается энергоэффективность дома, то расходы собственников на отопление становятся меньше и, соответственно, часть кредита гасится за счет такой экономии.

Кстати

Кроме того, говорит Гордеев, для того, чтобы схема кредитования работала, нужно, чтобы регионы устанавливали норматив минимального размера фонда ремонта: желательно 20-30% от полной его стоимости. Накопив эту часть, недостающие средства собственники смогут получать за счет заимствования. Пока же нормативно-правовое поле фактически вынуждает людей пользоваться только первой моделью - услугами регионального оператора, и в этом котле пропадает мотивация развивать самоуправление и более рачительно относиться к капитальному ремонту.

Взносы за капремонт теперь можно размещать в банках под процент и полученную прибыль тратить на нужды дома. Опубликованы поправки к Жилищному кодексу, которые разъясняют порядок такого размещения. По словам экспертов, очень многое в этой процедуре будет зависеть от активности и сознательности жильцов. Закон не гарантирует, что взносы за капремонт не обесценятся или не будут потеряны. Экономический обозреватель Валерий Емельянов подробнее.

Те дома, собственники которых собирают на капремонт отдельно от города, получили возможность подзаработать на своих взносах. Им прописали процедуру размещения общедомового фонда на банковском вкладе. Звучит довольно просто: на собрании собственников нужно выбрать банк и передать протокол голосования в этот самый банк. Депозит можно открыть на имя товарищества, некой доверенной фирмы или даже на любого из жильцов, разъясняет начальник управления юридического сопровождения НП "ЖКХ Контроль" Валерий Новиков:

"Управляющая организация может открыть этот спецсчет, если собственники так решат, либо ТСЖ, ТСН, ЖСК, либо они могут выбрать одного представителя из собственников, который откроет его на себя лично".

Главная проблема с такими депозитами, как и вообще со спецсчетами, - они не застрахованы государством. Единственная защита капитально-ремонтных накоплений от потери состоит в том, что размещать их можно лишь в банках с капиталом от 20 миллиардов рублей. Это крупнейшие 35 финансовых учреждений страны, одобренных ЦБ как сверхнадежные. И все же, поскольку взносы будут накапливаться не один десяток лет, нет гарантий, что взносы успешно доживут до капремонта. Даже у крупнейших банков раз в столетие случаются проблемы с выдачей, вспоминает сопредседатель Союза потребителей России Анатолий Голов:

"Напомню вам историю сбора денег на капремонт жилищными кооперативами в советское время. Была точно такая же схема. Они собирали деньги, ремонтировать можно было только с разрешения государства. Ну и что? Гражданам признали этот долг, а ЖСК на капремонт накрылись медным тазом".

И все же расчеты показывают: жильцам выгоднее копить отдельно на свой дом, только если делать это через депозит. Так, на капитальный ремонт типовой панели нужно собрать около 60 миллионов рублей. При условии, что все жильцы оплачивают коммуналку исправно, на расчетном счете необходимая сумма наберется лишь через 43 года. Примерно те же сроки получаются, если отдавать взносы в общегородской котел. Зато когда деньги конкретного дома лежат на вкладе под 11%, то срок сокращается до 16 лет. Следить за тем, как пополняется спецчет и как растут проценты на нем, может любой желающий, добавляет Валерий Новиков:

"Собственник может обратиться в банк, если он действительно является собственником в данном многоквартирном доме. Либо в управляющую организацию, которая является владельцем данного спецсчета".

Однако эксперты предупреждают, что ждать легких денег от банков жильцам не следует. Хотя ставки для юридических лиц действительно выглядят неплохо, финансовые учреждения крайне неохотно назначают их коммунальным предприятиям. Большинство капитальных спецсчетов приносит сейчас не более 1-2% годового дохода, то есть по факту эти деньги обесцениваются, пока стоимость ремонтных работ растет. Чтобы выбить для своего дома хорошую депозитную ставку, ответственное за деньги лицо должно изрядно потрудиться, говорит Анатолий Голов:

"Все равно многие не получат никаких процентов на эти деньги. Я знаю только одного председателя ТСЖ, который добился получения приличного процента, порядка 7-8%. Но он бывший банковский работник. Понимаете, даже положить деньги в банк под процент надо уметь".

Правда, все это компенсируется тем, что новые поправки в закон исключают мошенничество со стороны коммунальщиков и соседей. Потратить деньги с общего счета на что-то, кроме капремонта, не возможно - нужно письменное решение собрания. Без него банк деньги не отдаст. Банкротство УК тоже не проблема: ответственное лицо меняется, деньги остаются. Также не получится изъять средства с помощью фиктивного ремонта, например, открыв свою фирму и завысив стоимость работ. В каждом регионе есть перечень допущенных подрядчиков, и выбирать нужно из их числа. Мошенники могут разве что подделать голосование собственников. Но тут уж жильцы должны сами следить, что они подписывают и в чьих интересах, говорит руководитель проекта "Школа грамотного потребителя" Александр Козлов:

"Это прямая компетенция общего собрания собственников. Банк при открытии спецсчета и депозита будет смотреть на наличие кворума, которые собственники отдали за то или иное решение, оформленное протоколом общего собрания".

Контроль со стороны жильцов потребуется на каждом из этапов капитального ремонта, говорят эксперты. Без этого сроки накопления окажутся длиннее, качество работ хуже, а то и вовсе деньги изымут в общегородской котел. Такие прецеденты уже имеются, причем в полном соответствии с законом. Если взносы платит менее половины собственников дома, то власти имеют право перевести уже собранные жильцами деньги в общий фонд и использовать их для ремонта других домов.