Главная Кассационная жалоба Как отразить в бухучете зачет стоимости произведенного ремонта в счет арендных платежей? Как оформить зачет взаимных требований по арендной плате Провести ремонт счет арендной платы

Как отразить в бухучете зачет стоимости произведенного ремонта в счет арендных платежей? Как оформить зачет взаимных требований по арендной плате Провести ремонт счет арендной платы

Необходимость проведения ремонтных работ и их окончание подтвердите документально (ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ). При ремонте арендованного имущества используйте те же документы, что и при ремонте собственных основных средств .

Бухучет: текущий ремонт

Как правило, арендатор проводит текущий ремонт, поддерживает имущество в исправном состоянии и несет расходы на его содержание (ст. 616 ГК РФ). Поэтому, если иное не предусмотрено договором аренды, затраты на текущий ремонт арендованного имущества относятся к текущим расходам организации (абз. 2 п. 67 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н, п. 13 ПБУ 10/99).

Если арендованное имущество сломалось по вине сотрудника, расходы на ремонт можно удержать из его зарплаты .

В бухучете расходы на текущий ремонт арендованного имущества отражайте аналогично расходам на ремонт собственных основных средств. Все зависит от того, каким способом - хозяйственным или подрядным - они выполнены.

Ситуация: как отразить в бухучете арендатора запчасти, замена которых происходит при текущем ремонте арендованного имущества?

Порядок отражения в бухучете зависит от условий договора аренды.

Основное средство, переданное арендатору во временное пользование (в т. ч. все узлы, агрегаты и механизмы, входящие в его комплект), является собственностью арендодателя и отражается на его балансе (ст. 608, абз. 1 ст. 606 ГК РФ). В то же время при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество арендодателю в том состоянии, в котором оно было им получено (либо в состоянии, оговоренном в договоре). Это следует из статьи 622 Гражданского кодекса РФ. Поэтому при наличии согласия арендодателя на ремонт арендатор, возвращая имущество с замененными запчастями, полностью выполняет свою обязанность, указанную в статье 622 Гражданского кодекса РФ, - вернуть имущество в состоянии, оговоренном в договоре. Положений о том, что арендатор должен вернуть запчасти (детали, комплектующие), которые получены, например, в ходе ремонта объекта аренды, данная статья не содержит.

Кроме того, доходы, полученные в результате использования арендованного имущества, являются собственностью арендатора (абз. 2 ст. 606 ГК РФ). К таким доходам можно отнести и запчасти, полученные в ходе ремонта.

Однако право собственности на это имущество может перейти к арендатору только при соблюдении следующих условий:

по договору аренды обязанность проведения ремонта возложена на арендатора (ст. 616 ГК РФ);

договор не содержит запрета на замену запчастей;

ремонт был необходим, что подтверждено документально (например, дефектной ведомостью) (ст. 10 ГК РФ, ч. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ);

замененные в ходе ремонта запчасти (детали, комплектующие) не были указаны в договоре (акте приема-передачи имущества) как самостоятельные объекты аренды (например, монитор, системный блок, клавиатура) (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Если все эти условия выполнены, и арендатор считает, что запчасти, оставшиеся после ремонта, могут быть использованы в его деятельности, их следует принять на баланс как безвозмездно полученные материалы :

Дебет 10 (15) Кредит 98-2
- оприходованы запчасти, оставшиеся после ремонта арендованного основного средства.

То, что арендатор вправе по своему усмотрению распоряжаться запчастями, оставшимися после ремонта, подтверждается и арбитражной практикой (см., например, решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 апреля 2001 г. № А40-10073/01-64-144). Несмотря на то что впоследствии это решение было отменено, учитывать изложенные в нем выводы можно. Дело в том, что отмена произошла по обстоятельствам, не связанным с рассматриваемой ситуацией (постановление ФАС Московского округа от 29 августа 2001 г. № КГ-А40/4578-01).

Если же хотя бы одно из перечисленных выше условий не выполнено, запчасти, полученные в ходе ремонта основного средства, признаются собственностью арендодателя. В этом случае принимать их на свой баланс арендатор не вправе. В частности, арендатор должен вернуть арендодателю демонтированные запчасти, если он производил ремонт по собственной инициативе без согласования с арендодателем. Такой вывод следует из положений статей 606, 608 и 622 Гражданского кодекса РФ.

Бухучет: капитальный ремонт

По общему правилу капитальный ремонт обязан проводить арендодатель (ст. 616 ГК РФ). Поэтому если договором аренды не предусмотрено иное, затраты, понесенные арендатором с согласия арендодателя, должны быть возмещены деньгами либо зачтены в счет арендной платы. Возместить такие расходы арендатору обязаны и в случае, когда он был вынужден провести капитальный ремонт арендованного имущества .

Возникновение задолженности арендодателя на сумму затрат арендатора на капитальный ремонт отразите в бухучете проводкой:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов» Кредит 10 (60, 69, 70…)
- отражена задолженность арендодателя по возмещению расходов.

Если арендодатель возмещает расходы арендатора путем перечисления денежных средств на его расчетный счет, в учете сделайте проводку:

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов»
- возмещены затраты на капитальный ремонт арендованного основного средства.

В случае когда арендодатель сумму затрат на капитальный ремонт, понесенных арендатором, засчитывает в счет арендной платы, в бухучете сделайте запись:

- затраты на капитальный ремонт арендованного основного средства зачтены в счет арендной платы.

Такой порядок учета основан на положениях Инструкции к плану счетов.

Пример отражения в бухучете расходов на капитальный ремонт арендованных основных средств, выполненный подрядным способом. По условиям договора аренды такие затраты засчитываются в счет арендной платы

ООО «Торговая фирма "Гермес"» провело капитальный ремонт арендованной холодильной камеры с помощью подрядной организации ООО «Альфа». Ремонт проведен с согласия арендодателя. Стоимость работ составила 8260 руб. (в т. ч. НДС - 1260 руб.). По условиям договора аренды арендодатель возмещает затраты на капитальный ремонт, понесенные арендатором, путем зачета в счет арендной платы.

В апреле при получении акта о выполненных работах от подрядной организации бухгалтер сделал следующие проводки:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов» Кредит 60
- 7000 руб. - отражена задолженность арендодателя по возмещению расходов на капитальный ремонт арендованной холодильной камеры;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- 1260 руб. - начислен НДС со стоимости переданных арендодателю ремонтных работ;

Дебет 60 субсчет «Расчеты с арендодателем по арендной плате» Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов»
- 8260 руб. - затраты на капитальный ремонт арендованной холодильной камеры зачтены в счет арендной платы.

Если же договором предусмотрено, что капитальный ремонт осуществляет арендатор за счет собственных средств, то порядок отражения таких расходов аналогичен .

НДФЛ и страховые взносы

Если для выполнения ремонтных работ организация привлекла сторонних граждан, то при выплате вознаграждения удержите НДФЛ (подп. 6 п. 1 ст. 208 и п. 1 ст. 226 НК РФ).

Также начислите взносы на обязательное пенсионное (медицинское) страхование (ч. 1 ст. 7 Закона от 24 июля 2009 г. № 212-ФЗ). Взносы на обязательное социальное страхование в ФСС России не начисляйте (п. 2 ч. 3 ст. 9 Закона от 24 июля 2009 г. № 212-ФЗ).

Взносы на страхование от несчастных случаев и профзаболеваний начисляйте, если такая обязанность предусмотрена договором с подрядчиком (ч. 1 ст. 20.1 Закона от 24 июля 1998 г. № 125-ФЗ).

Налог на прибыль

Расходы на ремонт арендованных амортизируемых основных средств учитывайте, если согласно договору аренды или в силу закона организация обязана проводить ремонт за свой счет. Это следует из пункта 2 статьи 260 Налогового кодекса РФ и статьи 616 Гражданского кодекса РФ.

Если это условие выполняется, то при расчете налога на прибыль затраты на ремонт арендованных основных средств производственного назначения учтите в составе прочих расходов (п. 1, 2 ст. 260, подп. 48 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Затраты на ремонт арендованных основных средств обслуживающих производств и хозяйств учитывайте обособленно (ст. 275.1 НК РФ).

Затраты на ремонт объектов непроизводственного назначения при расчете налога на прибыль не учитывайте, так как они не являются экономически обоснованными , то есть связанными с производственной деятельностью организации (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Момент признания расходов

Если организация применяет метод начисления, налоговую базу уменьшайте по мере возникновения расходов на ремонт арендованных амортизируемых основных средств (п. 5 ст. 272 НК РФ). Например, если организация ремонтирует арендованное основное средство собственными силами, то стоимость запчастей учитывайте после их замены, а зарплату сотрудников - в месяце начисления. Именно в этот момент расходы признаются экономически обоснованными (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Если организация применяет кассовый метод, налоговую базу уменьшите по мере возникновения и оплаты расходов на ремонт арендованных амортизируемых основных средств (п. 3 ст. 273 НК РФ). Например, при выполнении ремонтных работ хозспособом запчасти не только должны быть использованы (подп. 1 п. 3 ст. 273 и п. 5 ст. 254 НК РФ), но и оплачены поставщику.

Для равномерного признания расходов на ремонт арендованных основных средств организация может создать резерв. Однако это возможно, только если в организации помимо арендованного имущества есть основные средства, которые числятся на балансе (п. 3 ст. 260 НК РФ). Подробнее об этом см. Как создать резерв на ремонт основных средств в налоговом учете , Как использовать резерв на ремонт основных средств в налоговом учете .

Затраты на ремонт арендованных основных средств можно учитывать в отдельном налоговом регистре в разрезе произведенных расходов .

Пример отражения в бухучете и при налогообложении затрат на ремонт арендованных основных средств. Организация применяет общую систему налогообложения

ООО «Торговая фирма "Гермес"» провело текущий ремонт помещений магазина. Магазин «Гермесу» арендует. Для выполнения ремонтных работ организация привлекла подрядную организацию. Стоимость работ составила 212 400 руб. (в т. ч. НДС - 32 400 руб.). Акт по форме № КС-2 был подписан в июне.

В бухгалтерском и налоговом учете расходы на текущий ремонт списываются единовременно.

В июне при получении акта бухгалтер «Гермеса» сделал следующие проводки:

Дебет 44 Кредит 60
- 180 000 руб. (212 400 руб. - 32 400 руб.) - списаны затраты на ремонт помещений магазина;

Дебет 19 Кредит 60
- 32 400 руб. - учтен НДС со стоимости ремонтных работ;

Дебет 60 Кредит 51
- 212 400 руб. - перечислены подрядчику денежные средства за ремонтные работы.

Сумму входного НДС со стоимости ремонтных работ бухгалтер принял к вычету единовременно в период возникновения затрат.

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
- 32 400 руб. - принят к вычету входной НДС.

«Гермес» применяет метод начисления. Налог на прибыль платит поквартально. При расчете налога на прибыль за полугодие бухгалтер учел расходы на ремонт основных средств в сумме 180 000 руб.

Ситуация: можно ли учесть при расчете налога на прибыль расходы на ремонт имущества, арендованного у предпринимателя или гражданина (сотрудника) ?

Да, можно, но не в составе расходов на ремонт по пункту 2 статьи 260 Налогового кодекса РФ. Объясняется это так.

Затраты на ремонт основных средств можно учесть при расчете налога на прибыль в составе прочих расходов на основании статьи 260 Налогового кодекса РФ. Положения этой статьи распространяются также на расходы арендатора на ремонт амортизируемых основных средств, если стоимость этих расходов арендодатель не возмещает (п. 2 ст. 260 НК РФ). Однако основные средства, принадлежащие предпринимателям, гражданам (сотрудникам), не относятся к амортизируемым основным средствам для целей налогообложения прибыли (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 256 НК РФ). Это запрещает их учитывать по правилам пункта 2 статьи 260 Налогового кодекса РФ. Подтверждают такой вывод Минфин России (письма от 13 декабря 2010 г. № 03-03-06/1/773, от 12 августа 2008 г. № 03-03-06/1/462) и арбитражная практика (см., например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12 марта 2007 г. № Ф04-483/2007(31447-А67-40)).

Если организация создает резерв на ремонт основных средств в налоговом учете , расходы на ремонт объекта, полученного в аренду от предпринимателя или гражданина (сотрудника), спишите за счет этого резерва (абз. 4 п. 2 ст. 324 НК РФ). И это несмотря на то что основные средства, полученные в аренду от предпринимателя или гражданина (сотрудника), не учитываются при формировании резерва, так как не являются амортизируемым имуществом (п. 2 ст. 324, п. 3 ст. 256 НК РФ).

Кроме того, расходы на ремонт имущества, арендованного у предпринимателя или гражданина (сотрудника), можно списать в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ). Но для этого должны быть соблюдены следующие условия:

по договору арендатор обязан проводить ремонт арендованного имущества за свой счет (ст. 616, 644 ГК РФ);

произведенные расходы соответствуют критериям пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ.

Такую точку зрения подтверждают контролирующие ведомства (письма Минфина России от 13 декабря 2010 г. № 03-03-06/1/773, от 7 июня 2009 г. № 03-03-06/2/131, от 13 февраля 2007 г. № 03-03-06/1/81, ФНС России от 17 августа 2009 г. № 3-2-13/181) и арбитражная практика (см., например, постановления ФАС Уральского округа от 28 декабря 2010 г. № Ф09-10981/10-С3 и Северо-Кавказского округа от 24 апреля 2007 г. № Ф08-312/2007-133А).

Таким образом, организация, арендуя имущество у предпринимателя или гражданина (сотрудника), не может учитывать затраты на этот ремонт по пункту 2 статьи 260 Налогового кодекса РФ, но может отнести их на другие прочие расходы (подп. 49 п. 1 ст. 264, п. 1 ст. 252 НК РФ) или списать за счет резерва на ремонт.

Ситуация: как учесть при расчете налога на прибыль расходы на замену в арендованном помещении оконных блоков, пришедших в негодность? По договору аренды текущий и капитальный ремонт возлагается на арендатора.

Расходы на замену оконных блоков не приводят к увеличению первоначальной стоимости арендованного помещения. Они не изменяют функциональной сущности здания, его хозяйственного назначения, качественных характеристик и технико-экономических показателей (п. 3.1 положения, утвержденного постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. № 279, п. 2 ст. 257 НК РФ, письмо Минфина СССР от 29 мая 1984 г. № 80). Следовательно, указанные работы для целей налогообложения являются ремонтом. Поэтому арендатор, который по условиям договора должен делать текущий и капитальный ремонт помещения, вправе признать эти расходы единовременно. Аналогичной точки зрения придерживается Минфин России в письме от 14 сентября 2004 г. № 03-03-01-04/1/39.

Подтверждает такой вывод многочисленная арбитражная практика (см., например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 1 сентября 2009 г. № А42-3447/2008, от 25 сентября 2006 г. № А56-28039/2005, от 12 октября 2005 г. № А56-2062/2005, Московского округа от 12 августа 2009 г. № КА-А40/7282-09, от 24 ноября 2008 г. № КА-А40/10938-08, Уральского округа от 26 ноября 2008 г. № Ф09-8802/08-С3, от 22 мая 2007 г. № Ф09-3656/07-С2, Западно-Сибирского округа от 25 сентября 2006 г. № Ф04-6044/2006(26466-А81-31)).

Кроме того, в письме от 23 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/794 Минфин России рекомендует при определении терминов «капитальный ремонт» и «реконструкция» руководствоваться в том числе Ведомственными строительными нормативами (ВСН) № 58-88 (Р), утвержденными приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. № 312. А согласно приложению 7 к этому документу в состав текущего ремонта включается в числе прочего частичная замена оконных, дверных витражных или витринных заполнений.

Таким образом, замена оконных блоков не является капитальными вложениями. Результаты такого ремонта не подпадают под понятие капитальных вложений, приведенное в статье 1 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ. Поэтому затраты на замену окон как расходы на ремонт при расчете налога на прибыль учтите единовременно в том периоде, в котором они были произведены (п. 1 ст. 260 НК РФ, письмо Минфина России от 3 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/718). При этом документальным подтверждением неисправности оконных блоков может служить дефектная ведомость.

НДС

Особенностей учета входного НДС по материалам (работам, услугам), приобретенным для проведения ремонта арендованного имущества, законодательством не предусмотрено (ст. 172 НК РФ). Поэтому при ремонте арендованного имущества входной НДС примите к вычету в том же порядке, что и при ремонте собственного имущества .

УСН

Учет расходов на ремонт арендованного имущества при расчете единого налога зависит от объекта налогообложения, который применяет организация.

Если организация платит единый налог с доходов, то расходы на ремонт арендованных основных средств налоговую базу не уменьшают. При данном объекте налогообложения расходы не учитываются (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Если организация платит единый налог с разницы между доходами и расходами, расходы на ремонт арендованных основных средств можно учесть в составе расходов при расчете единого налога (подп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Суммы НДС, уплаченного поставщикам (подрядчикам), также уменьшают налоговую базу (подп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

При этом расходы на ремонт арендованного имущества учитывайте:

если по законодательству или согласно договору арендатор обязан проводить ремонт арендованного имущества за свой счет (ст. 616, 644 ГК РФ);

если произведенные расходы соответствуют критериям пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ (п. 2 ст. 346.16 НК РФ).

Такой подход подтверждается в письмах Минфина России от 20 января 2011 г. № 03-11-11/10 и УФНС России по г. Москве от 13 июля 2009 г. № 16-15/071782.

Налоговую базу уменьшайте по мере возникновения и оплаты расходов на ремонт (п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Например, если организация ремонтирует арендованное имущество собственными силами, то стоимость запчастей включите в налоговую базу по мере их замены и оплаты поставщику (п. 2 ст. 346.17, п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 НК РФ), а зарплату сотрудников - по мере ее выплаты (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Ситуация: как учесть при расчете единого налога при упрощенке расходы на ремонт имущества, арендованного у гражданина (сотрудника)? Организация применяет упрощенку и платит единый налог с разницы между доходами и расходами.

Ответ на этот вопрос зависит от вида арендованного имущества:

транспортные средства;

имущество, арендованное для обеспечения пожарной безопасности (например, системы оповещения о пожаре);

другое имущество.

Расходы на ремонт транспортного средства, арендованного у гражданина (сотрудника), учесть при расчете единого налога при упрощенке можно. Это объясняется тем, что такие затраты уменьшают налоговую базу как расходы на содержание служебного транспорта (подп. 12 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Эту точку зрения подтверждает и арбитражная практика (см., например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22 ноября 2006 г. № Ф04-8284/2005(27935-А45-40)).

Расходы на ремонт арендованной ККТ и имущества, арендованного для обеспечения пожарной безопасности, также можно учесть при расчете единого налога (подп. 10, 35 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

При этом должны быть соблюдены следующие условия:

по законодательству или согласно договору арендатор обязан проводить ремонт арендованного имущества за свой счет (ст. 616, 644 ГК РФ);

произведенные расходы соответствуют критериям пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ (п. 2 ст. 346.16 НК РФ).

Во всех остальных случаях затраты на ремонт имущества, арендованного у гражданина (сотрудника), учесть при расчете единого налога при упрощенке нельзя. Такую позицию налоговое ведомство объясняет тем, что подпункт 3 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ позволяет исключить из налогооблагаемых доходов расходы на ремонт только амортизируемых основных средств, которые признаются таковыми при расчете налога на прибыль (п. 4 ст. 346.16, п. 1 ст. 256 НК РФ). Однако основные средства, принадлежащие гражданам (сотрудникам), не относятся к амортизируемым основным средствам для целей налогообложения прибыли (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 256 НК РФ). Следовательно, суммы, израсходованные на ремонт такого имущества, доходов при упрощенке не уменьшат. Данный вывод подтверждает письмо УФНС России по г. Москве от 9 февраля 2007 г. № 18-11/3/11896. В отличие от организаций на общей системе налогообложения организации на спецрежиме не могут учесть эти расходы на основании статьи 264 Налогового кодекса РФ. Это связано с тем, что перечень расходов при упрощенке закрыт (ст. 346.16 НК РФ).

Аналогичный порядок действует и в случае субаренды имущества, принадлежащего гражданину (сотруднику). Это объясняется тем, что к таким договорам применяются правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Применительно к данной ситуации никаких исключений при отражении расходов на ремонт субарендованного имущества законодательством не предусмотрено.

ОСНО и ЕНВД

Если организация применяет общую систему налогообложения и платит ЕНВД, то расчет налогов при ремонте арендованного имущества зависит от того, для какого вида деятельности оно используется.

Если арендованное имущество используется только в рамках деятельности на общей системе налогообложения, то расходы на его ремонт учитывайте по правилам, действующим при общей системе налогообложения (п. 9 ст. 274 и п. 7 ст. 346.26 НК РФ).

Если арендованное основное средство используется только в рамках деятельности на ЕНВД, то в базе по единому налогу никаких расходов не учитывайте, так как объектом обложения ЕНВД является вмененный доход (п. 1 ст. 346.29 НК РФ).

Арендованное имущество может использоваться в деятельности организации, облагаемой ЕНВД, и деятельности, с которой организация платит налоги по общей системе налогообложения. В этом случае расходы на ремонт, а также входной НДС нужно распределить (п. 4 ст. 170, п. 9 ст. 274 и п. 7 ст. 346.26 НК РФ).

ЕНВД

Объектом обложения ЕНВД является вмененный доход (п. 1 ст. 346.29 НК РФ). Поэтому на расчет налоговой базы расходы на ремонт основных средств не влияют.

"Главбух", N 10, 2004

Фирма, снимающая помещение, ремонтирует его в счет будущей арендной платы. Вроде бы весьма распространенный случай, но и у арендатора, и у арендодателя он вызывает множество вопросов. Спору нет - некоторые из них чиновники освещают. Так, совсем недавно они объяснили, как учитывать "входной" НДС, когда расходы предприятия оплачивает другая фирма. И традиционно истолковали эту ситуацию не в пользу налогоплательщика. Поэтому данной проблемой занялись мы: в предлагаемой статье рассказано, как организации отстоять свою точку зрения.

Вы найдете здесь ответы и на другие вопросы, возникающие у бухгалтеров как арендатора, так и арендодателя. Например , в какой момент определять доходы и расходы, как их учитывать - сразу или по мере сдачи ремонтных работ... Мы расписали, как отражать подобный ремонт в бухгалтерском и налоговом учете, а также посоветовали, как лучше оформлять документы.

Ремонт проводит арендатор

Ремонтировать помещение арендатор может либо своими силами, либо с помощью подрядной организации. Понятно, что в любом случае он тратит на это свои деньги. Но при этом он не будет перечислять арендную плату до тех пор, пока не окупится стоимость ремонта.

Документально это может быть оформлено по-разному. Например , стороны предусматривают ремонт прямо в договоре аренды. А если необходимость отремонтировать здание возникла спустя какое-то время после заключения договора, то подписывают еще одно соглашение. Впрочем, как бы то ни было, каждая сторона оказывает другой платные услуги. А именно:

арендодатель предоставляет арендатору помещение в аренду;
арендатор в свою очередь выполняет для арендодателя ремонтные работы;
потом стороны проводят зачет взаимных однородных требований.

Только так и следует понимать эту сделку - иначе она будет отражена неправильно. Ну а как именно надо показывать эти операции в бухгалтерском и налоговом учете, мы рассказали ниже.

Учет у арендодателя

Итак, стороны договорились, что фирма, снимающая помещение, перестает перечислять арендную плату с того момента, когда начнется ремонт. В этом случае до тех пор, пока не подписан акт выполненных работ, владелец здания будет показывать у себя в учете неоплаченную выручку (доходы) от аренды. При этом если он определяет выручку "по отгрузке", то ему придется перечислять в бюджет НДС с арендной платы. Понятно, что это невыгодно. Поэтому соглашаться на такие условия целесообразнее тем арендодателям, которые учитывают НДС "по оплате".

То же самое с налогом на прибыль: если фирма применяет метод начисления, то неоплаченную арендную плату она вынуждена относить к облагаемым доходам. Ну а при кассовом методе таких сложностей не возникнет - пока стороны не проведут взаимозачет, арендную плату включать в доходы не надо (п.2 ст.273 Налогового кодекса РФ).

В момент, когда подпишут акт выполненных работ, арендодатель отразит у себя в бухучете расходы на ремонт. Одновременно с этим будет проведен взаимозачет на ту сумму арендной платы, которую его партнер не перечислял во время ремонтных работ.

И если арендодатель рассчитывает НДС "по оплате", то в день взаимозачета ему необходимо включить эту сумму в налоговую базу. Кроме того, если собственник здания рассчитывает налог на прибыль кассовым методом, то данную сумму ему надо включить в облагаемые доходы.

И еще: проводя взаимозачет, арендодатель сможет принять к вычету из бюджета "входной" НДС по ремонтным работам. Но, конечно, только ту сумму, которая соответствует величине зачтенной арендной платы.

Далее, если стоимость ремонта перед владельцем помещения еще не погашена, стороны каждый месяц подписывают акт зачета взаимных требований на сумму арендной платы. И ежемесячно же НДС по ремонтным работам, соответствующий этой сумме, арендодатель вправе принять к вычету.

Пример 1 . ООО "Енисей" сдает ООО "Ладья" офисное здание. При этом для ООО "Енисей" сдача помещений в аренду является одним из основных видов деятельности. Ежемесячная арендная плата - 59 000 руб. (в том числе НДС - 9000 руб.). В целях расчета НДС ООО "Енисей" определяет выручку "по оплате".

В договоре прописано, что ООО "Ладья" в счет арендной платы будет проводить ремонт здания. При этом с месяца, в котором начнутся работы, ООО "Ладья" перестанет перечислять арендную плату ООО "Енисей".

В январе 2004 г. ООО "Ладья" начало ремонтировать здание и с этого же месяца прекратило платить ООО "Енисей" за аренду. Ремонт был завершен в июне 2004 г. В этом же месяце был подписан акт выполненных работ, стоимость которых 590 000 руб. (в том числе НДС - 90 000 руб.). Также в июне фирмы подписали акт взаимозачета за период с января по июнь 2004 г. на сумму 354 000 руб. (59 000 руб. х 6 мес.).

Таким образом, по состоянию на конец июня 2004 г. ООО "Енисей" оказалось должно фирме "Ладья" за ремонт еще 236 000 руб. (590 000 - 354 000). Эта сумма будет погашаться в течение четырех месяцев (236 000 руб. : 59 000 руб.). То есть с июля по октябрь 2004 г. ООО "Ладья" не будет платить за аренду фирме "Енисей". Вместо этого организации станут каждый месяц подписывать акт зачета взаимных требований.

Покажем, как эти операции должны быть отражены в бухгалтерском учете арендодателя - ООО "Енисей".

Ежемесячно с января по май 2004 г. включительно:

9000 руб. - выделена сумма неоплаченного НДС.

В июне 2004 г.:

Дебет 62 Кредит 90 субсчет "Выручка"

59 000 руб. - отражена в составе выручки сумма арендной платы;

Дебет 90 субсчет "Налог на добавленную стоимость" Кредит 76 субсчет "Расчеты по неоплаченному НДС"

Дебет 26 Кредит 60

500 000 руб. (590 000 - 90 000) - отражена стоимость ремонта, проведенного ООО "Ладья";

Дебет 19 Кредит 60

90 000 руб. - отражен "входной" НДС по ремонтным работам;

Дебет 60 Кредит 62

54 000 руб. (9000 руб. х 6 мес.) - начислен к уплате в бюджет НДС с арендной платы за январь - июнь 2004 г.;

54 000 руб. - принят к вычету НДС по ремонтным работам в той части, на которую был проведен взаимозачет.

Ежемесячно с июля по октябрь 2004 г. включительно:

Дебет 62 Кредит 90 субсчет "Выручка"

59 000 руб. - отражена в составе выручки сумма арендной платы за месяц;

Дебет 90 субсчет "Налог на добавленную стоимость" Кредит 76 субсчет "Расчеты по неоплаченному НДС"

9000 руб. - выделена сумма неоплаченного НДС;

Дебет 60 Кредит 62

Дебет 76 субсчет "Расчеты по неоплаченному НДС" Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

9000 руб. - начислен к уплате в бюджет НДС по арендной плате за месяц;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

9000 руб. - принят к вычету НДС по ремонтным работам в той части, на которую был проведен взаимозачет.

Налог на прибыль ООО "Енисей" рассчитывает методом начисления. Поэтому по 50 000 руб. арендной платы нужно включать в облагаемые доходы этой компании с января по октябрь 2004 г. независимо от даты взаимозачета.

Учет у арендатора

Начнем с учета самой арендной платы. Допустим, согласно договору компания, снимающая здание, перестала платить за аренду еще до окончания ремонта. Тогда в учете у нее образуется кредиторская задолженность. При этом если компания рассчитывает прибыль методом начисления, то она вправе включить в расходы стоимость неоплаченной аренды. При кассовом методе этого сделать нельзя - ждать придется до тех пор, пока стороны договора не проведут взаимозачет.

И естественно, "входной" НДС по арендной плате тоже можно возместить только после того, как будет подписан акт о зачете взаимных требований.

Теперь о ремонтных работах. В данной ситуации у арендатора происходит реализация ремонтных работ. Их стоимость - это выручка арендатора, которую в бухучете надо показать, когда фирмы оформят акт выполненных работ. И конечно, эта выручка облагается НДС и налогом на прибыль.

При этом, если арендатор утвердил в учетной политике метод "по отгрузке", НДС нужно начислить в тот момент, когда подписан акт выполненных работ. Если же выбран метод "по оплате", то налогом следует облагать ту сумму, на которую стороны провели взаимозачет.

При расчете налога на прибыль все также зависит от выбранного метода. При методе начисления всю сумму выручки надо включить в доходы, когда будет подписан акт выполненных работ. При кассовом же методе в доходы входит только та часть выручки, на которую проведен взаимозачет.

Пример 1 (продолжение). ООО "Ладья" в целях расчета НДС определяет выручку "по оплате", а налог на прибыль подсчитывает кассовым методом.

В бухгалтерском учете арендатора - ООО "Ладья" - были сделаны следующие записи.

Ежемесячно с января по май 2004 г.:

Дебет 26 Кредит 60

Дебет 19 Кредит 60

9000 руб. - отражен НДС по арендной плате.

В июне 2004 г.:

Дебет 26 Кредит 60

50 000 руб. - списана на расходы арендная плата за месяц;

Дебет 19 Кредит 60

Дебет 62 Кредит 90 субсчет "Выручка"

590 000 руб. - отражена выручка от реализации ремонтных работ;

Дебет 90 субсчет "Налог на добавленную стоимость" Кредит 76 субсчет "Расчеты по неоплаченному НДС"

90 000 руб. - выделена сумма неоплаченного НДС;

Дебет 60 Кредит 62

354 000 руб. - проведен взаимозачет;

Дебет 76 субсчет "Расчеты по неоплаченному НДС" Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

54 000 руб. (354 000 руб. : 118% х 18%) - начислен НДС к уплате в бюджет в части стоимости ремонтных работ, на которую проведен взаимозачет;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

54 000 руб. (9000 руб. х 6 мес.) - принят к вычету НДС по арендной плате за январь - июнь 2004 г.

Ежемесячно с июля по октябрь 2004 г.:

Дебет 26 Кредит 60

50 000 руб. - списана на расходы арендная плата за месяц;

Дебет 19 Кредит 60

9000 руб. - отражен НДС по арендной плате;

Дебет 60 Кредит 62

59 000 руб. - проведен взаимозачет;

Дебет 76 субсчет "Расчеты по неоплаченному НДС" Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

9000 руб. (59 000 руб. : 118% х 18%) - начислен НДС к уплате в бюджет в той части стоимости ремонтных работ, на которую проведен взаимозачет;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

9000 руб. - принят к вычету НДС по арендной плате за месяц.

Так как налог на прибыль ООО "Ладья" рассчитывает кассовым методом, то арендную плату в январе - мае 2004 г. включать в расходы нельзя. А в июне фирма отнесет на расходы сразу 300 000 руб. (50 000 руб. х 6 мес.). Затем ежемесячно с июля по октябрь 2004 г. в расходы будет входить по 50 000 руб.

В июне 2004 г. в доходы может войти лишь та часть выручки от ремонтных работ, на которую проведен взаимозачет, то есть 300 000 руб. (354 000 руб. : 118% х 100%). А потом ежемесячно с июля по октябрь 2004 г. в доходы будет включаться по 50 000 руб.

Ремонтом занимается арендодатель

Если у собственника помещения не хватает денег на ремонт, он может обратиться к расположившейся там фирме - попросить, чтобы она возместила расходы в счет своих будущих платежей. То есть, оплатив ремонт (или какой-то из его этапов), фирма не станет платить хозяину здания до тех пор, пока его задолженность не будет погашена.

В этом случае возникает вопрос: как такую операцию оформить? Если предприятия дополнительно не будут заключать никакого соглашения, то сумма, поступившая арендодателю, считается авансом. А следовательно, с нее необходимо заплатить НДС (пп.1 п.1 ст.162 Налогового кодекса РФ). Понятно, что арендодателю это невыгодно.

Чтобы не платить НДС, можно заключить отдельный договор - договор займа. Но тут нужно помнить, что если заем будет беспроцентным, то на него наверняка обратят внимание налоговые инспекторы. И скорее всего они попытаются включить в облагаемый доход арендодателя выгоду, рассчитанную исходя из ставки рефинансирования Центрального банка РФ. Конечно, это неправомерно - ведь Налоговый кодекс таких требований не содержит. С этим соглашаются и суды. Например , в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 9 октября 2003 г. N А56-11085/03, а также в Постановлении ФАС Уральского округа от 13 января 2004 г. N Ф09-4787/03-АК.

В ряде случаев арендодатель предпочитает, чтобы деньги на ремонт поступали не ему, а прямо подрядчику или поставщикам материалов. При этом арендатору сообщается, на какой расчетный счет и согласно какому договору надо перечислить деньги. Однако в такой ситуации арендодателя поджидает новая неприятность. Дело в том, что 1 марта 2004 г. Минфин России выпустил Письмо N 04-03-11/28, касающееся вычета НДС по товарам (работам, услугам), которые оплатило не само предприятие, а его кредитор. Так вот, по мнению чиновников, в данном случае зачесть НДС можно только после того, как долг перед кредитором будет погашен. Тут специалисты финансового ведомства ссылаются на п.2 ст.171 Налогового кодекса РФ, где говорится, что к вычету можно принять только суммы налога, "предъявленные налогоплательщику и уплаченные им...". Из этого сделан вывод, что НДС должен уплатить именно сам покупатель (в нашем случае - арендодатель).

С этой точкой зрения можно поспорить. Согласно ст.807 Гражданского кодекса РФ деньги переходят в собственность к заемщику. А значит, при заключении договора займа поставщику или подрядчику перечисляются уже деньги не арендатора, а владельца здания. Значит, можно смело считать, что материалы или работы оплатил сам арендодатель.

Тем же фирмам, которые не хотят вступать в спор с чиновниками, лучше "прогонять" деньги через свой расчетный счет или кассу.

Пример 2 . ООО "Аист" имеет в собственности здание, часть которого сдается под офис ООО "Ласточка". Аренда для ООО "Аист" не является основным видом деятельности.

Ежемесячная арендная плата, поступающая от ООО "Ласточка", - 118 000 руб. (в том числе НДС - 18 000 руб.).

ООО "Аист" решило заменить в здании коммуникации. Чтобы оплатить работы подрядчика, ООО "Аист" заключило с ООО "Ласточка" договор беспроцентного займа на 1 300 000 руб. Деньги ООО "Аист" получило в апреле 2004 г. Тогда же эта сумма была перечислена подрядчику, так как ремонтные работы к тому времени уже закончились и был подписан соответствующий акт. При этом от подрядчика поступил счет-фактура на 1 300 000 руб. (в том числе НДС - 198 305,08 руб.).

Согласно договору займа начиная с апреля 2004 г. ООО "Ласточка" перестает перечислять ООО "Аист" арендную плату. Таким образом, постепенно ООО "Аист" погашает заем.

ООО "Аист" в целях расчета НДС определяет выручку "по отгрузке".

В бухгалтерском учете ООО "Аист" были сделаны следующие проводки.

В апреле 2004 г.:

Дебет 51 Кредит 66

1 300 000 руб. - получен заем от ООО "Ласточка";

Дебет 66 Кредит 62

Дебет 26 Кредит 60

1 101 694,92 руб. (1 300 000 - 198 305,08) - отражена в расходах стоимость ремонта;

Дебет 19 Кредит 60

198 305,08 руб. - отражен НДС;

Дебет 60 Кредит 51

1 300 000 руб. - оплачены работы подрядчика;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

198 305,08 руб. - принят к вычету НДС по работам подрядчика.

Дебет 62 Кредит 91 субсчет "Прочие доходы"

118 000 руб. - отражена выручка от сдачи офисов в аренду;

Дебет 91 субсчет "Прочие расходы" Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

18 000 руб. - начислен НДС с арендной платы;

Дебет 66 Кредит 62

118 000 руб. - проведен зачет арендной платы в счет погашения займа.

В марте 2005 г.:

Дебет 62 Кредит 91 субсчет "Прочие доходы"

118 000 руб. - отражена выручка от сдачи офисов в аренду;

Дебет 91 субсчет "Прочие расходы" Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

18 000 руб. - начислен НДС с арендной платы;

Дебет 66 Кредит 62

2000 руб. (1 300 000 руб. - 118 000 руб. х 11 мес.) - проведен зачет арендной платы в счет погашения займа;

Дебет 51 Кредит 62

116 000 руб. (118 000 - 2000) - получена от ООО "Ласточка" часть арендной платы, которая в марте не была погашена займом.

Бухгалтер ООО "Ласточка" в учете сделал следующие записи.

В апреле 2004 г.:

Дебет 26 Кредит 60

Дебет 19 Кредит 60

Дебет 58 Кредит 51

1 300 000 руб. - предоставлен заем ООО "Аист";

Дебет 60 Кредит 58

118 000 руб. - проведен зачет арендной платы в счет погашения займа;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

Ежемесячно с мая 2004 г. по февраль 2005 г.:

Дебет 26 Кредит 60

100 000 руб. (118 000 - 18 000) - отражена в расходах арендная плата;

Дебет 19 Кредит 60

18 000 руб. - учтен НДС по арендной плате;

Дебет 60 Кредит 58

118 000 руб. - проведен зачет арендной платы в счет погашения займа;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

18 000 руб. - принят к вычету НДС по арендной плате.

В марте 2005 г.:

Дебет 26 Кредит 60

100 000 руб. (118 000 - 18 000) - отражена в расходах арендная плата;

Дебет 19 Кредит 60

18 000 руб. - учтен НДС по арендной плате;

Дебет 60 Кредит 58

2000 руб. - проведен зачет части арендной платы в счет погашения займа;

Дебет 60 Кредит 51

116 000 руб. (118 000 - 2000) - доплачена часть арендной платы, которая не была погашена займом;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

18 000 руб. - принят к вычету НДС по арендной плате.

О.А.Лосицкий

Начальник отдела общего аудита

ООО "АКГ "Акция"

Т.А.Ильина

Эксперт журнала "Главбух"

Дополнительное соглашение к договору аренды

о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы

г. [вписать нужное] [число, месяц, год]

[Полное наименование организации], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [вписать нужное], именуемое в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и

[полное наименование организации], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [вписать нужное], именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение о нижеследующем:

1. По настоящему соглашению Арендатор обязуется в период с [число, месяц, год] по [число, месяц, год] за счет собственных средств произвести капитальный ремонт (иные неотделимые улучшения) арендуемого [жилого/нежилого] помещения, расположенного по адресу: [вписать нужное] (далее по тексту - Объект), по видам работ и в объеме согласно прилагаемой к настоящему соглашению проектно-сметной документации, общей стоимостью [цифрами и прописью] рублей.

2. По настоящему соглашению Арендодатель обязуется с [число, месяц, год] по [число, месяц, год] осуществлять ежемесячно зачет в счет арендной платы, предусмотренной п. [значение] договора аренды от [число, месяц, год] N [значение], расчетной стоимости затрат Арендатора на проведение работ по улучшению Объекта в размере [цифрами и прописью] рублей.

3. К зачету в счет арендной платы подлежат затраты Арендатора на:

3.1. Обследование Объекта и изготовление проектно-сметной документации.

3.2. Проведение ремонта.

3.3. Устранение неисправностей всех изношенных элементов Объекта, восстановление или замену их (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.

3.4. [Указать иное].

4. При выполнении работ Арендатор обязан:

4.1. Обеспечить технический надзор за производством работ.

4.2. Обеспечить соблюдение строительных норм и правил, требований закона и иных правовых актов безопасности строительных работ.

4.3. В случае повреждения инженерных сетей и (или) конструктивных элементов Объекта производить за счет собственных средств, не подлежащих зачету в счет арендной платы Объекта, все необходимые восстановительные работы в кратчайшие сроки, а также возмещать причиненные им убытки, возникшие вследствие указанных обстоятельств.

5. В срок не позднее [значение] дней с даты окончания работ, установленной [вписать нужное], представить Арендодателю следующие документы:

5.1. Акт выполненных работ, составленный Арендатором и [указать кем].

5.2. Платежные документы, подтверждающие затраты Арендатора на выполненные работы с отметкой банка.

6. Стоимость затрат Арендатора сверх суммы, установленной в п. 2 настоящего соглашения, а также стоимость работы, не предусмотренной согласованной сметой, к зачету в счет арендной платы не принимаются.

7. При непредставлении или представлении Арендатором документов, указанных в п. 5 настоящего соглашения, позднее [значение] дней с установленной даты окончания работ проведение зачета затрат прекращается и Арендатор теряет право на зачет стоимости понесенных затрат в счет арендной платы. При этом начисление арендной платы возобновляется в полном размере со дня заключения настоящего соглашения с начислением пени в порядке, установленном для погашения задолженности по арендной плате.

Стоимость произведенных неотделимых улучшений Объекта Арендатору не возмещается.

8. В случае, если Арендатор не может завершить работы по улучшению Объекта в сроки, установленные [вписать нужное], он обязан в течение [значение] дней после даты завершения работ, установленной настоящим соглашением, письменно уведомить Арендодателя, представив мотивированные причины невозможности завершения работ в установленный срок и с просьбой о продлении срока исполнения работ.

9. Внесение изменений и дополнений в настоящее соглашение осуществляется в порядке, установленном для его заключения.

10. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим соглашением, остаются в силе и действуют условия договора аренды [жилого/нежилого] помещения от [число, месяц, год] N [вписать нужное].

11. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания.

Арендатор отремонтировал переданное ему помещение. Стоимость ремонта пошла в зачет арендной платы. Другая ситуация - с арендодателем рассчитались шкафами. Или еще пример: вместо платы за общежитие студенты выполняют работы по замене окон, уборке помещений и т.п. Как отразить зачет взаимных требований во всех этих случаях? Об этом в материале экспертов 1С.

Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии со статьей 410 ГК РФ обязательство может быть полностью или частично прекращено зачетом встречного требования. Для зачета достаточно заявления одной стороны. Случаи, когда зачет невозможен, перечислены в статье 411 названного кодекса.

При применении норм по зачету сумм арендной платы и расходов на содержание арендуемого имущества возникает вопрос, являются ли данные обязательства однородными.

Судебная практика свидетельствует о том, что арендатор может произвести зачет суммы арендной платы и стоимости ремонта арендуемого имущества, поскольку его обязанность по перечислению арендной платы и обязанность арендодателя по возмещению стоимости ремонта помещений представляют собой гражданско-правовые денежные обязательства, которые являются однородными (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.03.2011 по делу № А03-15638/2009, Постановление ФАС Московского округа от 12.09.2011 по делу № А41-31881/10 и др.).

Есть также судебная практика, согласно которой зачет арендной платы в счет поставки арендатором товара правомерен. Так, например, в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.05.2002 № А56-636/02 говорится, что «обязанность арендатора перечислять арендную плату и обязанность истца оплатить полученный товар представляют собой гражданско-правовые денежные обязательства и являются однородными».

Согласно бюджетному законодательству участники бюджетного процесса должны обеспечить выполнение денежных обязательств. А в случаях неисполнения стороной договора (государственного (муниципального) контракта) обязанности по уплате средств - принять необходимые меры по поступлению денежных средств в доход бюджета вплоть до возбуждения процедуры их взыскания.

Эта норма распространяется на казенные учреждения и иных получателей бюджетных средств и организаций, которым переданы полномочия ПБС.

Бюджетные и автономные учреждения не являются участниками бюджетного процесса, на них данные нормы не распространяются, поэтому они вправе проводить зачет взаимных требований.

Бухгалтерские записи по зачету однородных взаимных требований, а также документы, которыми их можно оформить в программах «1С:Бухгалтерия государственного учреждения» ред. 1. 0 (БГУ1) и «1С:Бухгалтерия государственного учреждения» ред. 2. 0 (БГУ2), приведены в таблице (см. табл. 1).

	Дебет	Кредит	Сумма, руб.	Первичный документ	Документ БГУ	Документ БГУ2
Начислен доход от сдачи в аренду имущества арендатору				Договор аренды	Акт об оказании услуг , операцияРеализация услуг (205.ХХ - 401.10.1ХХ )	Акт об оказании услуг , операция Реализация услуг (205 - 401.10)
Начислен НДС к уплате в бюджет				Счет-фактура	Счет-фактура выданный	Счет-фактура выданный, операцияОсновная (счет-фактура выданный)
Отражены расходы по ремонту имущества				Акт о приемке выполненных работ, Справка о стоимости выполненных работ и затрат	Услуги сторонних организаций, Покупка материалов, Отражение зарплаты в учете и др.	Поступление услуг, работ, Поступление МЗ (М-4), Отражение зарплаты в учете и др.
Отражена сумма НДС со стоимости ремонтных работ, выполненных арендатором
Принята к вычету сумма НДС со стоимости ремонтных работ				Счет-фактура	Счет-фактура полученный	Счет-фактура полученный, операцияПринятие НДС к вычету
Зачтена задолженность арендатора по арендной плате (ежемесячно до погашения стоимости ремонта)				Заявление о зачете	Операция (бухгалтерская)	Операция (бухгалтерская)

Следует отметить, что государственные (муниципальные) учреждения не являются собственниками имущества. Имущество передается им на праве оперативного управления, собственником имущества является Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование.

Согласно статье 296 ГК РФ:

учреждения, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества;
собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением либо приобретенное учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Имуществом, изъятым у учреждения, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.

Согласно статье 297 ГК РФ:

автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленными за ним собственником или приобретенными за счет средств, выделенных собственником на приобретение такого имущества. Остальным имуществом, находящимся в оперативном управлении, учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом;
бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом.

Таким образом, проведение арендатором работ по улучшению арендуемого объекта и зачет их стоимости в счет аренды должны быть предварительно согласованы с органом по управлению имуществом.

Например, Распоряжением Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 31.03.2000 № 75 «О порядке осуществления зачета в счет арендной платы стоимости затрат арендатора на проведение капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемого им объекта федерального недвижимого имущества» установлено, что решение о применении в виде арендной платы стоимости затрат арендатора на проведение капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемого объекта федерального недвижимого имущества принимает Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом на основании соответствующего заявления арендатора и с учетом мнения Ленинградской областной комиссии по вопросам распоряжения государственным имуществом при Правительстве Ленинградской области. Орган по управлению имуществом вправе определить виды работ, стоимость которых принимается в зачет арендной платы, и сумму вложений арендатора, принимаемую к зачету. Например, согласно пункту 1.5 Распоряжения Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 31.03.2000 № 75 к зачету в виде арендной платы может быть принята стоимость проведения следующих видов работ:

обследование объекта и разработка проектно-сметной документации;
проведение капитального ремонта;
устранение неисправностей всех изношенных элементов объекта, восстановление или замена их (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий:
замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов;
переоборудование печей для сжигания в них газа или угля;
оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 мм;
устройство газоходов, водоподкачек, бойлерных;
перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение;
устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления;
изменение конструкции крыш;
оборудование чердачных помещений зданий под эксплуатируемые;
утепление и шумозащита зданий;
замена изношенных элементов внутриквартальных инженерных сетей;
проведение ремонтно-реставрационных работ объектов, являющихся памятниками истории и культуры.

Бланк документа «Дополнительное соглашение к договору аренды о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы» относится к рубрике «Договор аренды нежилого помещения, здания». Сохраните ссылку на документ в социальных сетях или скачайте его себе на компьютер.

Дополнительное соглашение к договору аренды

о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы

г. [вписать нужное] [число, месяц, год]

3. К зачету в счет арендной платы подлежат затраты Арендатора на:

3.1. Обследование Объекта и изготовление проектно-сметной документации.

3.2. Проведение ремонта.

3.4. [Указать иное].

4. При выполнении работ Арендатор обязан:

4.1. Обеспечить технический надзор за производством работ.

5.1. Акт выполненных работ, составленный Арендатором и [указать кем].

5.2. Платежные документы, подтверждающие затраты Арендатора на выполненные работы с отметкой банка.

Стоимость произведенных неотделимых улучшений Объекта Арендатору не возмещается.

11. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания.

12. Настоящее соглашение составлено в двух подлинных экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

13. Реквизиты и подписи сторон

Арендатор Арендодатель

[вписать нужное] [вписать нужное]

[должность, подпись, инициалы, [должность, подпись, инициалы,

фамилия] фамилия]

Не секрет, что офисный труд негативно сказывается и на физическом, и на психическом состоянии работника. Фактов, подтверждающих и то и то, существует довольно много.
На работе каждый человек проводит значительную часть своей жизни, поэтому очень важно не только то, чем он занимается, но и то, с кем ему приходиться общаться.
Сплетни в рабочем коллективе – вполне обыденное явление, причем не только среди женщин, как это принято считать.

Бухучет: текущий ремонт

Бухучет: капитальный ремонт

НДФЛ и страховые взносы

Налог на прибыль

Момент признания расходов

НДС

УСН

ОСНО и ЕНВД

ЕНВД

Ремонт проводит арендатор

Учет у арендодателя

Учет у арендатора

Ремонтом занимается арендодатель

Рекомендуем другие статьи

Формирование выразительной речи у детей дошкольников Сенсорная база детей с нарушенным слухом

Сравнение зарплат по профессиям, регионам и по годам