Гпзу изменения с 01.07. Правила получения градостроительного плана земельного участка. Гпзу и разрешение на строительство. порядок подготовки и выдачи

Г радостроительный план земельного участка в 2017 году изменился. С 1 июля 2017 года вступил в силу Приказ Минстроя России от 25.04.2017 N 741/пр «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения», устанавливающий новые требования к форме и содержанию градостроительного плана земельного участка (далее — ГПЗУ). О том какие были внесены изменение градостроительного плана (ГПЗУ) в 2017 году, мы и поговорим в этой статье.

Изменение градостроительного плана

Принципиально новым станет принятие наряду с формой ГПЗУ Порядка ее заполнения, который позволит максимально унифицировать процедуру разработки ГПЗУ.

С 1 июля 2017 года информация о границах земельного участка, о красных линиях, о зонах с особыми условиями использования территории, о зонах действия публичных сервитутов подлежит внесению в ГПЗУ с указанием координат. Станет обязательным и координирование зоны планируемого размещения объекта капитального строительства, в соответствии с утвержденным проектом панировки территории (при его наличии).

В раздел об общих характеристиках земельного участка будут вноситься расширенные сведения о расположенных в границах участка объектах капитального строительства. В частности, информация о назначении объекта, его высотности, этажности, общей площади застройки и т.д. Предположительно, этот элемент вносится для выявления нецелевого использования земельного участка или самовольного строительства.

Общая информация дополнилась также сведениями о расчетных показателях минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетных показателях максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения. Заполнение этого пункта осуществляется применительно к земельным участкам, расположенным в границах территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию.

Наряду с дополнениями в структуре ГПЗУ исключаются некоторые сведения, в частности:

• Информация о разделении земельного участка;
• Информация о размещаемых объектах для государственных и муниципальных нужд.

Порядок получения ГПЗУ

В настоящее время подать документы на получение градостроительного плана земельного участка можно лично ответственному должностному лицу Москомархитектуры или направить в электронной форме через Интернет.

С 1 июля 2017 года физические и юридические лица смогут подавать заявление на выдачу ГПЗУ исключительно через интернет-портал Правительства Москвы. При этом право выбора формата получения документа остается за заявителем: бумажный или электронный. Это связано с изменениями в Градостроительный кодекс РФ, с утверждением новой формы ГПЗУ, которую разработал Минстрой России, и со вступлением в силу правил землепользования и застройки (ПЗЗ) города Москвы.

Устанавливаются также новые требования к документам. О том, как это новшество повлияет на работу застройщиков, «Кто строит» рассказали юристы и эксперты рынка.

Приказ Минстроя России от 25 апреля 2017 года № 741/ПР «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения» разработан согласно части 9 статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ. Указанная статья кодекса после ее вступления в силу 1 июля 2017 года установит к градостроительному плану земельного участка.

Градплан земельного участка в целях обеспечения заинтересованных лиц информацией, необходимой для проектирования и строительства объектов, должен содержать максимально полную информацию.

С начала следующего месяца информация, указанная в ГПЗУ, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в . По истечении этого срока использование информации, содержащейся в градплане, в указанных целях не допускается. Для получения разрешения на строительство требуется предоставить ГПЗУ, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления о выдаче разрешения. В противном случае застройщику потребуется получить градплан заново, а так может статься, что требования к проектированию и строительству к этому моменту вновь изменятся – это и будет отражено в новом ГПЗУ.

Кстати, ограничение срока действия требований уже с 1 января 2017 года. С начала года при выдаче разрешения на строительство проверяется не только соответствие проектной документации требованиям, действительным на дату выдачи ГПЗУ, но и оценивается допустимость размещения объекта капстроительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным законодательством.

«С 1 января разрешение на строительство подтверждает соответствие проекта не градостроительному плану, а требованиям градостроительного регламента или проекта планировки территории и проекта межевания (если они требуются), а также требованиям земельного и иного законодательства», – добавляет Мария Оболенская, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры».

Интересно, что форма ГПЗУ, утвержденная Минстроем, предусматривает указание информации об ограничениях использования земельного участка, расположенного в границах зон с особыми условиями использования территорий. К таким ограничениям относятся: сервитут, санитарно-защитная зона и водоохранная зона. «Представляется, что такой перечень ограничений не стоило прописывать как исчерпывающий, поскольку могут быть и иные ограничения, связанные с использованием земельного участка. Например, нахождение земельного участка в зоне минимальных расстояний магистральных газопроводов. Пункт 1.4 Правил охраны магистральных трубопроводов возлагает на местные органы самоуправления обязанность выдавать сведения о местонахождении трубопроводов заинтересованным лицам. В соответствии с абзацем 4 статьи 32 закона о газоснабжении здания, строения и сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счет средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения», – поясняет в своих публикациях Николай Малышев, генеральный директор Общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства».

По его данным, в судебной практике уже были споры, когда признавался самовольной постройкой объект капстроительства, возведенный вблизи систем газоснабжения, хотя у застройщиков были разрешения на строительство от органов местной власти. Но суд посчитал не влияющим на результат рассмотрения дела довод ответчика о том, что ему было неизвестно о нарушении им режима охраны зоны минимальных расстояний магистральных газопроводов при строительстве дома.

Кстати, новая форма ГПЗУ от Минстроя уже четвертая по счету, и она предусматривает включение в градплан информации о технических условиях технологического присоединения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

Мария Оболенская уверена, что вступающие в силу с 1 июля изменения в ГрК РФ относительно градостроительного плана земельного участка не несут в себе принципиально новых идей, незнакомых девелоперам. «Новая статья 57.3 ГрК РФ окончательно закрепляет уже возобладавший в судебной практике подход к градостроительному плану как к информационной выписке обо всех имеющихся в отношении земельного участка ограничениях, а не как к документу, который порождает какие-либо права и обязанности», – говорит юрист.

Стоит отметить, что внесенные изменения носят положительный для практики характер.

«Теперь из закона буквально следует, что при выдаче разрешения на строительство, строительном контроле и выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию уполномоченный орган должен сверяться не с самим градостроительным планом, а с теми требованиями к строительству, которые были установлены на момент выдачи этого градостроительного плана», – уточняет г‑жа Оболенская.

На самом деле так происходило и раньше, когда, несмотря на действующую норму, соответствие проектной документации градостроительному плану не являлось препятствием для отказа в выдаче разрешения на строительство и даже отмены разрешения на строительство в случае несоответствия содержащихся в градостроительном плане сведений действующему законодательству.

Вторым плюсом юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» называет тот факт, что обязанность по сбору всей необходимой информации для подготовки градостроительного плана возложена теперь на органы местного самоуправления. «Расширение перечня информации также полезно для девелоперов. Хотя, опираясь на прошлый опыт, можно ожидать, что правоприменительная практика снова попробует пойти «окольным» путем и будут появляться новые, иногда удивительные выводы чиновников о сути нового правового регулирования», – добавляет эксперт.

КСТАТИ

Утвержденная приказом Минстроя № 741 форма ГПЗУ содержит в себе больший объем информации, чем предыдущая.

В состав ГПЗУ дополнительно внесена следующая информация:

О реквизитах проекта планировки территории и (или) проекта межевания территории;

О расчетных показателях минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры;

О расчетных показателях максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения;

О границах зон с особыми условиями использования территорий;

О границах зоны планируемого размещения объекта капитального строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории;

О номере и (или) наименовании элемента планировочной структуры;

О расположенных в границах земельного участка сетях инженерно-технического обеспечения;

О границах территорий объектов культурного наследия;

О технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

О реквизитах нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации, муниципальных правовых актов, устанавливающих требования к благоустройству территории.

Загородные дома, построенные на земельных участках различного назначения, в обязательном порядке нужно регистрировать. Мы расскажем, какие бумаги и процедуры придется пройти хозяину дома и как успеть все за лето.

Новые правила

С 1 января 2017 года вступили в силу значительные изменения Градостроительного кодекса, касающиеся оформления дачных и загородных домов.

Во-первых, теперь для регистрации загородного дома на земельном участке, который принадлежит к виду разрешенного использования ИЖС (Индивидуальное жилищное строительство), понадобится получать разрешение на строительство. Этот документ можно получить в управлении архитектуры и градостроительства района, подав соответствующее заявление.

Во-вторых, с 1 января 2017 года ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка) выведен из числа документов по планировке территории. Информацию, указанную в ГПЗУ, можно использовать для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство в течение трех лет с даты получения ГПЗУ. Заказать и получить ГПЗУ бесплатно можно в МФЦ, ждать выдачи придется около 30 календарных дней.

В-третьих, с 1 января 2017 года понадобится предоставлять описание внешнего облика объекта ИЖС, включая описание фасадов и конфигурацию загородного дома, если строительство планируется вести в границах исторического поселения федерального или регионального значения.

В-четвертых, регистрация права собственности на дома, которые располагаются на земельных участках сельскохозяйственного назначения, будет невозможна без проведения их кадастрового учета. Но до 1 марта 2018 года сохранится упрощенный порядок оформления земельных участков, по которому не надо вызывать кадастровых инженеров и межевать участок, достаточно отнести заявление и документ на землю в Росреестр или МФЦ.

Недостроенный загородный дом

На недостроенный загородный дом тоже можно оформлять право собственности. Это может понадобиться для продажи, обмена или залога незавершенного объекта строительства. Чтобы зарегистрировать право собственности на такой загородный дом понадобится:

– получить разрешение на строительство объекта, если оно еще не получено или утратило свою силу;
– пригласить кадастрового инженера для составления технического плана;
– подать в кадастровую палату технический паспорт БТИ для получения нового кадастрового паспорта;
– заплатить госпошлину за переоформление права в размере 2 тыс. рублей;
– сдать все полученные документы в органы Росреестра на перерегистрацию прав.

За лето вполне можно пройти все процедуры и получить выписку из ЕГРП с новыми данными объекта.

Планы на лето

Предположим, что в процессе строительства загородного дома все нормы и правила были соблюдены: земельный участок пригоден для строительства, разрешения на строительство и подключение к коммуникациям получены и дом готов к заселению.

Первым делом построенный загородный дом необходимо поставить на кадастровый учет и получить кадастровый паспорт объекта. Вместе с заявлением о регистрации права собственности на индивидуальный дом требуется подать следующие документы:

– правоустанавливающий документ на земельный участок;
– документ, подтверждающий факт создания дома и содержащий его описание;
– кадастровый паспорт;
– документ об оплате госпошлины;
– документ, удостоверяющий личность заявителя, либо доверенность на представителя.

Пакет документов подается в Кадастровую палату или ближайший МФЦ. В соответствии со ст. 333.33 Налогового кодекса РФ госпошлина на оформление кадастрового паспорта объекта составляет 2 тыс. рублей.

Если загородный дом построен на садовом или дачном земельном участке, то можно не ставить его на кадастровый учет. Согласно поправкам 2016 года в ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» садовые и дачные товарищества приравнивают к некоммерческим образованиям (НКО), поэтому для возведения загородного дома владельцу участка потребуется получить проект планировки территории некоммерческого образования.

Градостроительный план земельного участка - вид документации по планировке территории. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам. Градостроительный план земельного участка выполняет информационную функцию: в нём должна быть консолидирована информация о всех строительных характеристиках предназначенного для застройки земельного участка и имеющихся в отношение него строительных ограничениях (Википедия).

Градостроительный план земельного участка (или ГПЗУ) – это документация, которая требуется для получения разрешения на строительство объекта или его реконструкцию. Он содержит исчерпывающую информацию о расположении коммуникаций и линейных объектов (автомобильные, железные и прочие дороги, линии связи и электропередачи, трубопроводы, а также другие подобные сооружения).

На ГПЗУ не отображаются соседние строительные объекты, но если их санитарно-защитные зоны (СЗЗ) накладываются на рассматриваемый участок, то они будут указаны на плане, как ограничения на допустимой площади застройки.

Для чего же нужен ГПЗУ? Практическое назначение градплана — учет взаимного расположения соседних строительных объектов при планировании строительства конкретного объекта, что позволяет грамотно распорядиться застраиваемым участком земли и свести строительные риски к минимуму.

Пример (образец) ГПЗУ

Условия оформления ГПЗУ с 2016 года

В 2016 году вступили в силу новые условия на ГПЗУ участка. Была утверждена новая форма градостроительного плана, в которой поменялась идеология документа.

В отличие от старой формы, где отображалось место расположения проектируемого объекта, по новому регламенту показывается допустимое местоположение объектов капитального строительства на земельном участке.

Ранее контролирующие органы часто понимали нормы буквально, заштриховывая на плане только те области, где застройщик собирался начать строительство объекта, при этом вся остальная площадь, реально пригодная для строительства, формально становилась для этих целей непригодной.

Условия оформления ГПЗУ с 2017 года

1 июля 2017 года меняется статус градостроительного плана земельного участка. С этого момента он уже не будет одним из видов документации по планировке территории, а будет информационным документом о градостроительных ограничениях, наложенных на земельный участок.

Будет установлен предельный срок — 3 года, в течение которого можно руководствоваться информацией из градостроительного плана при проектировании строительных объектов на участке земли.

Для проведения любого вида строительства, как коммерческого, так и частного характера, необходимо получить разрешительную документацию.

Для каких целей он необходим, и где его можно получить?

Назначение

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – это схема, которая отображает расположение той или иной застройки, расстояние между объектами, удаленность их от соседних границ.

Предназначен документ для того, чтобы оформить разрешение на возведение нового объекта или уточнить границы надела. На нем органы муниципальной власти отмечают в каком месте возможно строительство, а в каком оно запрещено.

При вынесении решения учитывается множество факторов :

ГПЗУ должен содержать следующую информацию:

1. Адрес нахождения объекта строительства.
2. Границы объекта.
3. Площадь надела, возможные границы выхода.
4. Технические возможности проведения линий коммуникаций.
5. Возможность разделения участка на разные объекты.

Градостроительный план может быть подготовлен в двух видах :

1. Как составляющая часть .
2. В качестве части проектирования строительства.

Получение данного документа возможно потребуется не только для оформления разрешения на строительства, но и для заказа нового градостроительного плана.

Порядок оформления

Подать заявку на получение плана градостроительства можно в Многофункциональном центре или в отделе архитектуры и градостроительства Администрации района .

Подача заявления может быть как лично, так и посредством почты. Для этого потребуется отправить все необходимые документы заказным письмом с уведомлением.

Если от имени собственника действует третье лицо, оно должно предоставить нотариальную доверенность.

Отправить заявление можно не только почтой, но и , загрузив предварительно всю необходимую документацию в личный кабинет. Для того чтобы работать на портале Госуслуг, необходимо предварительно зарегистрироваться.

Пакет документов

Перед подачей заявления на получение ГПЗУ заявитель должен подготовить пакет документов.

В список входят:

Предоставив все необходимые документы, гражданин пишет заявление в двух экземплярах .

Отдельный момент касается подготовки топографического плана съемки . Топографическая съемка производится на местности с применением необходимых технических условий и сведений об объекте, которые получают из Росреестра. На основе расчетов заказчику выдается межевой план и схема участка с пояснениями.

Топографические работы проходят в несколько этапов:

1. Составление предварительного плана на основе полученных сведений из кадастра недвижимости.
2. Проведение работ на местности. Производится съемка объекта, поворотные точки заносятся в схему.
3. Заключительным этапом результаты съемки перепроверяются. Составляется конечный план.

Все работы должны осуществляться специализированными компаниями, у которых получена лицензия на проведение межевания.

Составление заявления

Заявление должно быть написано на имя Главы администрации района или руководителя Департамента или Отдела архитектуры и градостроительства .

А верхней части заявления должны быть подробно прописаны все данные заявителя. Если в качестве заказчика ГПЗУ выступает юридическое лицо, потребуется указать реквизиты учредительных документов и доверенности, на основании которой действует представитель.

Если заявление подается в Администрацию, то оно заполняется в двух экземплярах. Один остается на руках у заявителя с отметкой о принятии. При подаче заявки через МФЦ заявитель получает на руки расписку с перечнем документации, которую он предоставил.

Возможные причины отказа

Все возможные причины отказа в выдаче документа прописаны в Градостроительном кодексе.

Отказ в получении градостроительного плана можно получить в следующих случаях :

Отказ в выдаче ГПЗУ выдается заявителю в письменном виде. Второй экземпляр ответа должен храниться в архиве.

В административном порядке заявитель имеет право обжаловать полученный отказ. Для этого необходимо подать заявление в Исполком либо лично, либо посредством электронной почты.

Обжаловать решение Администрации можно по следующим причинам:

1. Если неправомерно было отказано в приеме документов.
2. От заявителя требовали документацию, которая не установлена законодательством.
3. За выдачу ГПЗУ с заявителя требуют плату.
4. Ошибки в документах были допущены органом, который готовит градостроительную документацию. При этом специалисты органа отказываются их исправлять.
5. Нарушен срок рассмотрения заявления.

Срок рассмотрения жалобы составляет 15 дней. Если будет принято положительное решение в пользу заявителя, будет осуществлен пересмотр просьбы о выдаче плана градостроительства. Если жалоба была рассмотрена не в пользу гражданина, он вправе обратиться в суд.

Сроки выдачи

Законодательством установлен срок выдачи градостроительного плана в течение 30 дней после подачи заявления . Но чаще всего граждане получают документ уже через 20 рабочих дней.

Составляет три года с момента выдачи . Если за этот период времени владелец участка не сможет получить разрешение на строительство, документ нужно будет заказывать снова. Требования к объектам строительства и границам могут изменяться.

С 1 июля 2017 года в законодательстве произошли изменения. Планы, которые были получены до этого времени, регулируются по срокам годности муниципальными властями. Но срок не может быть более трех лет, либо более 8 с даты вступления нового закона.

Действия по доверенности

Подавать заявление на получение градостроительного плана могут только собственники участка . Также они могут быть землепользователями, арендаторами. В качестве владельцев выступают как физические лица, так и юридические компании, и индивидуальные предприниматели.

В случае, если у владельца участка нет возможности подать документы самостоятельно, его может представлять третье лицо. Но в этом случае в состав документации, необходимой для предоставления, входит доверенность, оформленная нотариально .

Обязательно необходима доверенность для представителей юридического лица, предприятий и организаций . Сотрудник, подающий документы, должен быть наделен правом от руководителя юридического лица.

Градостроительный план земельного участка – важный документ, который необходим для получения разрешения на строительство, утверждения границ. При возникновении сложности в сборе документации или подачи заявления владелец участка может обратиться за помощью в специализированные юридические компании.

Порядок получения ГПЗУ представлен в следующем видеосюжете: