Эксплуатационный платеж. Нюансы расчета эксплуатационных расходов. Состав эксплуатационных расходов

Расходы на производственную деятельность в очередности платежей при банкротстве

Иногда бывает так, что предприятия, осуществляющие более или менее успешную производственно-хозяйственную деятельность, так же, как и их менее продуктивные «братья по несчастью», попадают в сложные финансовые ситуации, за которыми следует банкротство. В этих случаях кредиторы, чаще всего, принимают решение о продолжении экономической деятельности, поскольку извлечение посредством нее прибыли способствует наполнению конкурсной массы, покрывает расходы на содержание и охрану имущества, а значит, всецело соответствует законным интересам участников дела.

Иногда речь и вовсе идет о том, что прекращением своих функций организация может спровоцировать техногенную или экологическую катастрофу, нанести существенный ущерб правам большого круга лиц, привести к необратимым последствиям. Причем это не обязательно крупные предприятия - легко представить себе, что произойдет при прекращении деятельности, например, фермерского хозяйства с большим поголовьем скота.

Таким образом, продолжение хозяйственной деятельности - это очень распространенная практика в делах о несостоятельности. Такое решение относится к компетенции собрания кредиторов, а все расходы в этом случае квалифицируются как текущие. Однако недавно в, казалось бы, устоявшемся применении этой нормы обнаружились подводные камни.

Определение Верховного суда Российской Федерации от 29 августа 2016 года по делу №А49-8064/2011

Из материалов дела:

Собрание кредиторов принято решение о продолжении обществом своей деятельности в процедуре конкурсного производства. В течение двух лет должник продолжал осуществлять производство выпускаемой продукции и за обозначенный период понес расходы на закупку необходимых материалов, а также оплату услуг в сумме, составляющей порядка 300 миллионов рублей.

Данные расходы оплачивались управляющим в составе третьей очереди текущих платежей как эксплуатационные расходы, поскольку ими обеспечивались экономическая деятельность организации, сохранность оборудования, а значит, и достижение целей процедуры несостоятельности.

Поскольку действующие правила предусматривают уплату обязательных платежей только в четвертой очереди, налоговая служба посчитала такое распределение расходов незаконным, несправедливым и нарушающим ее права. На этом основании уполномоченный орган обратился с жалобой на действия управляющего.

При рассмотрении данного заявления суды трех инстанций согласились с трактовкой ситуации управляющим, посчитали все затраты расходами на эксплуатацию, поскольку действия управляющего были направлены на увеличение конкурсной массы, а также на обеспечение сохранности имущества, принадлежащего должнику. Кроме того, был учтен и тот факт, что конкурсный управляющий действовал на основании и во исполнение решения собрания кредиторов организации-должника.

Однако Верховный суд занял иную позицию по данному делу.

Выводы суда

1. Конкурсный управляющий, несмотря на наличие решения собрания кредиторов, а также отсутствие запрета для предприятия продолжать свою деятельность в процедуре конкурсного производства, обязан определить эффективный «стратегический план» конкурсного производства, в том числе, самостоятельно оценивать целесообразность продолжения должником такой деятельности.

При этом судом особо подчеркивается, что конкурный управляющий должен действовать в этом аспекте вне зависимости от наличия или отсутствия решения собрания кредиторов, руководствуясь принципом целесообразности.

2. Непозволительно, по мнению суда, допускать необоснованное простаивание имущества, однако неприемлемым является и продолжение деятельности, когда это уже не отвечает целям процедуры банкротства.

3. В итоге суд посчитал, что расходы на производственную деятельность не являются эксплуатационными, поскольку данный вид платежей предназначен для обеспечения и поддержания надлежащего состояния имущества должника, а производство продукции отвечает иным целям. Данные расходы должны быть отнесены к четвертой очереди текущих платежей.

4. По мнению Верховного суда, обозначенный судами нижестоящих инстанций подход означал бы создание для должников преференций, позволяющих им уклоняться от уплаты обязательных платежей, в сущности, узаконивая такую возможность.

Дело было направлено на новое рассмотрение.

Комментарии

1. Позиция Верховного суда меняет правоприменительную практику последних лет. Как правило, описанные в рассмотренном нами судебном акте расходы ранее чаще всего относили именно к эксплуатационным расходам, как и поступили суды нижестоящих инстанций.

2. В большом количестве случаев простой оборудования может принести существенный ущерб имущественному комплексу. Расходы на поддержание неэксплуатируемого имущества в надлежащем виде могут обернуться гораздо большими суммами, нежели затраты на продолжение хозяйственной деятельности.

3. Обозначенный подход при рассмотрении сходных дел, похоже, закрепится. Так, в тот же день - 29 августа 2016 года - этим же составом судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ был вынесен аналогичный судебный акт по делу А21-2012/2008.

Суд, отменяя судебные акты, проигнорировал даже тот факт, что должник обеспечивал потребности жилищно-коммунального хозяйства и жителей города в работе котельной в зимний период. Были сделаны идентичные выводы, что возможность кредиторов принять решение о прекращении экономической деятельности не является единственным основанием для такого прекращения.

4. Интересным является и вывод об обязанности управляющего самостоятельно определять эффективную линию процедуры банкротства. Указывая на это, суд фактически говорит, что при добросовестном и разумном отношении стратегия обязана быть эффективной. Аналогичным было бы высказывание, что кто-либо обязан самостоятельно делать правильный выбор. Управляющий должен иметь «некий четкий план», как говорил Воланд Берлиозу на Патриарших прудах в известном произведении Михаила Булгакова. Ошибся в своей стратегии - действовал неразумно и недобросовестно.

5. Представляется, что описанное нами изменение подхода к квалификации эксплуатационных платежей обусловлено важностью получения бюджетом обязательных платежей в связи с острой кризисной ситуацией в стране.

Елена Павлова

Реформаторам на заметку

В практике ТЧСЖ, во многих нормативно-правовых актах и даже в судебных решениях сплошь и рядом фигурирует понятие «эксплуатационные расходы», которые якобы обязаны «оплачивать» собственники квартир. Слово «эксплуатация» означает «использование, пользование». Право пользования общим имуществом в многоквартирном жилом доме (МКД) является составной частью права собственности, то есть права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, принадлежащим на праве частной собственности. Собственники квартир «эксплуатируют» свое общее имущество, и «эксплуатационные расходы» - это расходы их личные, а не какого-либо стороннего лица! Поэтому говорить об обязанности собственника квартиры «оплачивать» эксплуатационные расходы просто нелепо, так как получается, что собственник должен платить кому-то за то, что пользуется своим имуществом!

Понятие «эксплуатационные расходы » досталось нам в наследство из прошлых времен, когда квартиры были собственностью государства, а граждане только квартиросъемщиками. Они оплачивали их государству в форме квартплаты. К сожалению, первоначально в Законе «О товариществах собственников жилья» факт передачи права собственности не был учтен в должной мере, и там присутствовало понятие «эксплуатационные расходы ». Это привело к тому, что товарищества требовали их оплаты независимо от количества и качества произведенных по домам работ, а суды удовлетворяли эти требования. Результат - значительное ухудшение технического состояния многоквартирного жилого фонда.

Во второй редакции Закона недочет был исправлен и введено понятие «обязательные взносы » на содержание общего имущества. Разница более чем существенная, потому что это уже не плата кому-то за «эксплуатацию» не принадлежащего этому кому-то имущества. Это целевые средства, получатель которых обязан распоряжаться ими исключительно в соответствии с требованиями собственника и в его пользу.

Продолжающееся употребление понятия «эксплуатационные расходы » в данном случае, с одной стороны, свидетельствует о том, что трудно избавиться от старых привычных понятий и связанных с ними отношений. Но, с другой стороны, это наводит на мысль, что кто-то до сих пор не может понять, что деньги собственник дает на фактические конкретные работы по его дому, а не за пользование чьим-то имуществом. В противном случае - это попытка превратить собственников в подобие квартирантов-квартиросъемщиков в их же доме. Игнорируя нормы Конституции и законов, устанавливающих, что право частной собственности - это право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом своей волей и в своих интересах. Пренебрегая тем, что частная собственность в данном случае - это и общее имущество в многоквартирных домах, и денежные средства собственников квартир. Это застарелая привычка и стремление чиновников диктовать гражданину все и вся вместо выполнения требования Президента о том, что государство должно служить человеку, а не наоборот.

«Придомовая территория» или «земельный участок»?

Другой серьезный момент - использование выражения «придомовая территория » там, где дело касается обязанностей собственника квартиры. Это выражение, а не правовое понятие, поскольку оно не отвечает одному из основных требований Закона «О нормативно-правовых актах», устанавливающему, что понятие должно быть конкретным, не допускать различного толкования его. А «придомовая территория» - выражение донельзя неопределенное, расплывчатое. Какая это территория - 5, 10, 1 000 кв. м? Где границы этой территории? Кто ее определяет?

Между тем и Земельный («придомовой земельный участок»), и Жилищный кодексы, и Закон «О товариществах частных собственников жилья» («земельный участок») содержат ясную и конкретную формулировку понятия. Согласно Земельному кодексу «земельный участок» - это участок земли, выделенный специальным решением органа государственной власти в пользование юридическому или физическому лицу. Участок имеет строго обозначенные границы. Право пользования закрепляется соответствующим кадастровым документом. Где все это, за исключением отдельных малочисленных случаев?.. Дело, вероятно, в стремлении органов власти на местах переложить свои заботы и расходы по содержанию земельных участков на плечи собственников квартир.

По Гражданскому кодексу бремя содержания имущества несет его собственник. Земля - это собственность государства в лице органов власти на местах - хокимиятов. Собственнику земли бывает удобна и выгодна в нормативно-правовых актах неопределенность, позволяющая многое трактоватьв свою пользу и создать для собственников квартир - членов ТЧСЖ обязанность без практических прав. Ведь если выделить участок как полагается по закону, то собственники получат право огородить его, их права будут защищены нормами Гражданского кодекса о вещных правах, они сами будут определять работы и расходы на содержание этого участка.

Можно штрафовать за неубранную территорию, хотя, скажем, этой территорией пользуются в день сотни прохожих. Ведь до тех пор, пока не выделен земельный учас-ток и не оформлены соответствующие документы, - это земля общего пользования, принадлежащая только государству! Можно свободно отдать землю под застройку, тогда как с выделенным в пользование участком придется провести целый ряд правовых процедур и возместить пользователям убытки в связи с изъятием его из пользования. Можно, в конце концов, установить сверху обязательные расходы на содержание придомовой территории.

Все это - игнорирование права частной собственнос-ти чиновниками, почва для множества правонарушений, вплоть до тяжких уголовных. Выбить ее из-под ног любителей распоряжаться чужой собственностью, значит, оздоровить и общество, и экономику. Надо надеяться, что законодатели учтут это в части совершенствования законодательства о ТЧСЖ. Закон не должен быть «дышлом», которое можно повернуть в любую сторону, используя расплывчатые формулировки и понятия.

Валерий Стаховский , собственник жилья.

В одном из последних постановлений Пленум ВАС РФ сформулировал «расчетные» рекомендации для арбитражных судов, рассматривающих дела о банкротстве, в другом — границы ответственности банков в ходе банкротных процедур. Как далеко может зайти кредитная организация, обслуживающая должника, при проверке правомерности платежных документов? В какую очередь выплачиваются алименты и НДФЛ, которые работодатель-банкрот должен был удержать из зарплаты работников? На эти и другие вопросы судьи уже несуществующего Высшего арбитражного суда России.

Пленум ВАС РФ решил напоследок еще немного усовершенствовать применение запутанного законодательства о банкротстве и принял два новых до­кумен­та с разъяснениями, объединенными общей темой текущих платежей: постановление от 06.06.2014 № 36 «О некоторых вопросах, связанных с ведением кредитными организациями банковских счетов лиц, находящихся в процедурах банкротства» (далее - Постановление № 36) и постановление от 06.06.2014 № 37 «О внесении изменений в постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации по вопросам, связанным с текущими платежами» (далее - Постановление № 37).

Текущие платежи, необходимые для финансирования про­цедуры банкротства, - это оплата труда работников, чей труд направлен на сохранение и приумножение конкурсной массы, сопутствующие такой оплате налоговые и страховые выплаты, коммунальные платежи предприятия-банкрота, расходы на услуги, необходимые по закону или по решению арбитражного управляющего и т.п. Но практика показывает, что чем больше денег будет направлено на погашение текущих платежей, тем меньше достанется реестровым кредиторам. Потому в процедурах банкротства важно добиться того, чтобы текущие платежи использовались только по прямому назначению, а не для незаконного обогащения тех или иных лиц.

Направляя требование о текущем платеже, стоит указать дату возникновения обязательства

Лейтмотивом Постановления № 36 является соблюдение очередности текущих платежей и распределение ответственности за ее нарушение. Этот до­кумен­т объединяет ряд уже сформулированных, но существующих разрозненно в постановлениях Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 № 25, от 23.07.2009 № 59 и от 23.07.2009 № 60 разъяснений, а также содержит несколько новых. Они не распространяются на случаи, когда должником по делу о банкротстве является кредитная организация (п. 9), и могут быть основанием для пересмотра по новым обстоятельствам вступивших в силу судебных актов арбитражных судов, основанных на предыдущих разъяснениях (п. 10 Постановления № 36).

В Постановлении № 36 судам рекомендуется учитывать, что Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) возлагает на кредитные организации обязанность проверять правомерность поступивших в банк распоряжений о перечислении или выдаче денежных средств со счета должника, в отношении которого введена процедура банкротства, прежде чем их исполнить (п. 1). Такую проверку банк должен проводить не только в отношении платежных поручений и чеков должника, но и инкассовых поручений налоговых органов и исполнительных листов (исключение, дающее свободу от банковского контроля, сделано только для распоряжений внешнего и конкурсного управляющего (п. 4)). Осуществлять списание по ним следует не автоматически, как при обычном порядке, а проверив, пусть и по формальным признакам, действительно ли эти обязательства относятся к текущим и подошла ли их очередь.

Поскольку главный критерий для отнесения платежей к текущим - возникновение их пос­ле даты принятия судом заявления о признании должника банкротом, то «авторы» платежных до­кумен­тов, чтобы добиться их исполнения банком, должны не просто написать, что платежи - текущие, а обязательно дать указание на период возникновения обязательств. Например, обозначить оплачиваемый период аренды, дату передачи товара по накладной, конкретный налоговый период и дату его окончания (для налога) и т.п. Чтобы обозначить очередь текущего платежа, недостаточно будет указать «первая очередь» или «эксплуатационный платеж».

Приоритет исполнительных или иных до­кумен­тов, предусмат­ривающих бесспорный характер взыскания, в ходе процедуры банкротства также теряется. Календарная очередность платежей определяется банком на момент поступления к нему распоряжения и исходя из конкретных данных, содержащихся в распоряжении или в приложенных к нему до­кумен­тах, подтверждающих отнесение обязательства к соответствующей очереди текущих платежей (п. 3 Постановления № 36). Поскольку ответственность за неправомерное списание средств со счета должника-банкрота возложена на банк, то подавать эти сведения стоит в предельно ясной и однозначной форме. Ведь любые сомнения должны будут толковаться банком в пользу того, чтобы не осуществлять платеж и вернуть платежные до­кумен­ты.

Если у банка при рассмотрении формальных признаков платежного до­кумен­та не возникнет сомнений в том, что платеж по нему является текущим и срок исполнения по нему настал, остановить их исполнение не смогут никакие возражения должника. По убеждению Пленума ВАС РФ, кредитная организация их, по существу, рассматривать не должна (абз. 4 п. 1 Постановления № 36). Любые возражения по поводу сумм, перечисленных со счета должника по требованиям, которые, возможно, не являются текущими или выплачены вне очереди, адресовать необходимо только в суд, который, обнаружив, что списание со счета было неправомерным, взыщет с кредитной организации убытки в пользу должника в размере списанной суммы.

Освободить банк от ответственности может лишь то, что он не знал или не должен был знать о том, что в отношении должника введена про­цедура банкротства или то, что представленные для списания денежных средств до­кумен­ты удовлетворяют вышеуказанным критериям, то есть подтверждают (с учетом формальной проверки) «разрешенность» платежей на данной стадии банкротства (п. 2, 2.1 Постановления № 36).

При этом банк, разумеется, отвечает только за те платежные требования, о которых ему известно, то есть за поступившие в его адрес. Контролировать наступление срока исполнения всех текущих обязательств и обеспечить их исполнение обязан руководитель должника (в процедурах наблюдения и финансового оздоровления) либо арбитражный управляющий (в процедурах внешнего управления и конкурсного производства). И делать это он должен, не дожидаясь напоминаний от кредиторов или предъявления ими требования в суд (п. 3 Постановления № 36).

Если же банку все-таки придется по решению суда возмес­тить убытки должника, то он в связи с тем, что тот, по существу, получил от него удовлетворение, которое ему причиталось от оспаривания сделки с предпочтением, вправе потребовать возмещения этой суммы по правилам ст. 61.6 Закона о банкротстве «Последствия признания сделки недействительной».

Также банк может заявить требования о возмещении выплаченной им суммы убытков к кредитору, которому перечислил деньги со счета должника, если кредитор на момент получения денежных средств знал или должен был знать о введении в отношении должника процедуры банкротства. Ведь тогда он понимал, что получает свои средства без очереди, и не имел права извлекать выгоду из незаконного перечисления.

После уплаты кредитором соответствующей суммы банку ранее погашенное требование к должнику снова возвращается в реестр требований кредиторов. А если туда уже было внесено соответствующее требование банка, о котором говорилось выше, то оно судом из реестра исключается (п. 2.2 Постановления № 36).

Удержание из зарплаты можно произвести при ее перечислении работникам

Постановление № 37, дополняя ряд посвященных банкротству разъяснений Пленума ВАС РФ, детально прописывает очередность исполнения некоторых специфических видов текущих платежей. Перечислим основные новации этого до­кумен­та, не вдаваясь в детали их кодификации.

К первой очереди текущих обязательств относится оплата услуг кредитной организации по совершению операций с денежными средствами, находящимися на счете (подп. 1 п. 2 Постановления № 37). Это разъяснение сделано Пленумом ВАС РФ в связи с тем, что банки старались всеми силами избегать оказания услуг должникам-банкротам из вполне реальных опасений, что денег на их оплату не хватит. Между тем ведение банковского счета должником обязательно в силу закона, без него какие-либо расчеты невозможны. Так что теперь у банков должно быть гораздо меньше оснований для подобных опасений.

В Постановлении № 37 подчеркивается, что выплата удержанных из зарплаты работников сумм по исполнительным листам (например, об уплате алиментов) осуществляется в том же режиме и в ту же очередь, что и выплата зарплаты, из которой они удержаны (подп. 3 п. 2). То есть если зарплата должна быть выплачена во второй очереди текущих обязательств, то и алименты тоже. Если долг по зарплате накоп­лен за время, предшествующее началу процедуры банкротства, и должен быть выплачен в режиме реестровых требований второй очереди, то и выплаты взыскателю перечисляются одновременно с такой выплатой. Подобный режим установлен и для НДФЛ, а также членских профсоюзных взносов. При этом выплата по таким требованиям осуществляется только при условии реального производства расчетов с работниками. Исчисленные в связи с начислением текущей заработной платы суммы страховых взносов во внебюджетные фонды должны уплачиваться в составе четвертой очереди текущих платежей. А страховые взносы, начисленные на суммы «реестровой» зарплаты, относятся к третьей очереди и заявляются в деле о банкротстве уполномоченным органом.

Вышеперечисленные толкования могут применяться в про­цедурах банкротства, введенных после 11 июля 2014 г. - даты опубликования Постановления № 37 на сайте ВАС РФ (п. 6 Постановления № 37).

Ранее высказанные разъяснения относительно порядка выплаты ­НДФЛ и страховых взносов (п. 10 и 15 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 № 25 «О некоторых вопросах, связанных с квалификацией и установлением требований к обязательным платежам, а также санкциям за публичные правонарушения в деле о банкротстве») отменяются (п. 1 Постановления № 37).

Управляющий получает больше свободы для спасения конкурсной массы

Пленум ВАС РФ поясняет, что арбитражный управляющий вправе отступать от очереднос­ти текущих платежей, предусмотренной Законом о банкротстве, если посчитает, что это необходимо для целей процедуры банкротства (подп. 1 п. 2 Постановления № 37). Например, управляющий может в срочном порядке вызвать ремонтников и оплатить их услуги по устранению протечки труб на складе с тем, чтобы спасти от порчи хранящийся там товар, не получая на это соответствующего разрешения суда.

Также для управляющего допустимо открыть специальный банковский счет должника, предназначенный для аккумулирования на нем сумм задатков, вносимых участниками торгов по реализации имущества должника, и перечисления суммы задатка по состоявшемуся договору купли-продажи на основной счет должника (это должно быть обозначено в договоре банковского счета) (подп. 2 п. 2 Постановления № 37). До настоящего времени суммы задатков вносились на счет должника и могли списываться оттуда по текущим требованиям, например на основании инкассовых поручений налоговых органов и т.п. В результате средств на то, чтобы вернуть задатки участникам торгов, которые ничего не купили, могло не остаться. В связи с чем желающих принять участие в торгах было немного, и торги нередко проходили без настоящей конкуренции, под контролем «нужных» заинтересованных лиц.

Попытки избежать этой ситуации путем приглашения фирм - организаторов торгов, которые в том числе вели бы работу по сбору и возвращению задатков, также оказались не­удачными. Повышенный интерес к этой деятельности проявили мошенники, собираю­щие задатки на счета фирм-однодневок и скрывающиеся с ними. Руководствуясь указанными разъяснениями ВАС РФ, всю работу с задатками теперь могут вести сами управляющие, и поступившие от участников торгов средства не должны смешиваться с конкурсной массой и списываться по текущим обязательствам. Причем данные разъяснения применяются в том числе и в процедурах банкротства, инициированных до размещения Постановления № 37 на сайте ВАС РФ, если порядок продажи имущества должника утверждается после такого размещения.

В пунк­те 4 Постановления № 37 указано, что управляющий или другое лицо (например, кредитор), решившее профинансировать расходы по делу о банкротстве из своих средств, освобождается от необходимос­ти соблюдать очередность текущих требований. Расходуя собственные средства, а не конкурсную массу, такой «инвес­тор» может сам решить, кому из текущих кредиторов заплатить в первую очередь исходя из интересов скорейшего и эффективного завершения процедуры. Но и связанные с такими действиями риски остаются на нем.

Требования о возмещении уплаченных таким лицом сумм за счет должника будут относиться к той же очереди текущих платежей, к какой относилось исполненное обязательство. В отчете арбитражного управляющего надо будет отразить информацию о произведенных расчетах, на основании которой в спорных случаях суд будет делать вывод о целесообразности произведенных платежей.

Аренда является одной из самых интересных разновидностей сделок, но как следствие одной из самых сложных. Зачастую, простой договор на 7-10 страниц несет в себе гораздо больше рисков, чем громоздкий и детально проработанный. И могут в нем быть вполне безобидные формулировки, которые таят в себе нешуточные проблемы.

В договорных отношениях «девелопер-ритейлер» лучше всего придерживаться концепции золотой середины, договор должен быть простым, но четким. Чаще всего юристами и менеджерами поднимается вопрос о тех нужных условиях, которых в договоре нет. Однако особое внимание нужно уделять тем формулировкам, которые в договоре есть, и которые внешне кажутся достаточно безобидными. Чаще всего на них указывает обычная «юридическая интуиция». Но, разумеется, у каждого юриста в багаже есть любимые, самые «безобидные» формулировки .

✓ «Арендатор - ООО «_____», в том числе, всего его подрядчики, агенты, посетители».

Безобидный термин может далеко не всегда также безобидно использоваться в тексте Договора. Помните, горячо любимое «казнить (,) нельзя (,) помиловать»? Чувствуете разницу между: «Арендатор несет ответственность за соблюдение Правил ТЦ» и «Арендатор несет ответственность за соблюдение Правил ТЦ Посетителями Арендатора»?

Между: «Арендатор несет ответственность за причинение вреда имуществу Арендодателя» и «Арендатор несет ответственность за причинение вреда имуществу Арендодателя Посетителями Арендатора»? Всегда в переговорах следует задать обратный вопрос, а Арендодатель готов нести ответственность за действия Посетителей Торгового Центра, сотрудников наемной управляющей компании и сотрудников компаний, которые проводят ремонт в Торговом Центре? А поэтому, Арендатор - это только Арендатор.

✓ «Арендатор имеет право беспрепятственно использовать Помещение при условии надлежащего исполнения Арендатором настоящего Договора».

Перевод: «Если вы нарушите любое условие договора, ЛЮБОЕ условие, например на 1 день нарушите срок предоставления страхового полиса, то вы ненадлежащим образом исполняете договор, а значит, не имеете право беспрепятственно использовать Помещение, и я могу ограничить вам в него доступ».

Заменяем на: «Арендатор имеет право беспрепятственно использовать Помещение при условии надлежащего исполнения Арендатором обязательств исключительно по оплате арендной платы ». Две корреспондирующие друг другу обязанности: предоставить помещение – взамен уплачивать арендную плату. Нет аренды – нет помещения, нет помещения – нет аренды. Никакие другие нарушения не могут быть основанием для прекращения доступа в помещения. Точка.

✓ «Стороны установили, что исполнение Арендодателем эксплуатационных обязательств является частью обязательства Арендодателя по поддержанию Торгового центра в соответствующем состоянии и не является услугами, оказываемыми Арендодателем Арендатору. Арендодатель и Арендатор не считаются заключившими договор оказания услуг, и Эксплуатационный платеж не является платой за услуги, а является составной частью Арендной платы».

Казалось бы логично, какие услуги, когда у нас договор аренды. Но есть одно, большое «НО». Услуга подлежит оплате только тогда, когда она оказана, т.е. прежде чем за нее заплатить, заказчик услуги должен ее принять, согласиться с тем, что она была оказана и только потом, заплатить за ее оказание.

А вот аренду доказывать не надо, есть акт приема-передачи помещения, используешь помещение по назначению – плати всю аренду, включая, пресловутый эксплуатационный платеж, при этом не факт, что тебе окажут эксплуатационные услуги, ведь договором прописано, что это вовсе и не услуги.

Также и с маркетинговым платежом. Обратную формулировку сделать несложно, нужно просто обязательно указать, что и маркетинговые и эксплуатационные платежи, регулируются 39 главой Гражданского кодекса РФ . В этом случае наш договор будет носить смешанную правовую природу.

✓ «Любое уведомление считается полученным стороной при условии передачи такого уведомления под роспись уполномоченному представителю другой Стороны».

Тоже, в общем, все «ок». Представитель уполномоченный, подпись на месте, все хорошо. Но вот опять нюанс. С Арендодателем все в порядке: офис, администрация, секретарь, к которому попасть невозможно, потому что охрана не пропускает, а сотрудники администрации не имеют трудовых правоотношений с юридическим лицом, которое заключило с вами договор аренды, так что идем на почту и отправляем заказным, с описью вложения и уведомлением о вручении.

И, казалось бы, что и в отношении нас, как арендаторов действует такой же порядок. Ан нет. Абзац 2 пункта 1 статьи 182 «полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.)». Все мы в рознице и все мы знаем, что это такое. Ключевая задача продавцов, удивительно, но – продавать. Не принимать документы, не оценивать их юридическую значимость, не бросать клиентов в сезон, чтобы прочитать, что же такое там Арендодатель им принес. Но наш мудрый законодатель не учитывает данный факт, вот и лежат на полках в магазинах забытые уведомления о расторжении, претензии о неоплате и предписания об устранении нарушений.

Чтобы этого избежать, мы пишем: «Стороны установили, что в исключение положений гражданского законодательства, полномочия сотрудников Арендатора находящихся в Помещении не явствуют из обстановки, любые вопросы, связанные с исполнением, изменением или прекращением настоящего Договора Арендодатель вправе решать исключительно с единоличным исполнительным органом Арендатора, для чего вся корреспонденция передается Арендатору исключительно на адреса, указанные в настоящем Договоре».

✓ «Арендодатель обязуется по окончании строительства Торгового центра и ввода его в эксплуатацию передать в пользование Арендатора за плату Помещение».

Тоже, казалось бы, неоспоримая логика – построили, ввели в эксплуатацию, потом передали. Только вот смущает третье лицо. Не с точки зрения гражданского законодательства, а с точки зрения русского языка, равно как и отсутствие явно выраженного сказуемого. В формулировке отсутствует «Арендодатель обязан завершить строительство Торгового центра и ввести его в эксплуатацию», а есть сам по себе строящийся Торговый Центр, также сам по себе вводящийся в эксплуатацию, после чего уже появляются некие обязанности Арендодателя.

Заменяем на: «Арендодатель обязан в срок до «___»______ завершить строительство Торгового Центра, в срок не позднее «____»_____________ получить Разрешение на ввод Торгового Центра в эксплуатацию и предоставить Арендатору заверенную копию такого Разрешения и в срок до «___»_____________ передать Арендатору Помещение». Ну и, разумеется, далее нужно «подтянуть» всю схему сделки именно под эти обязанности Арендодателя.

Конечно, это не самые страшные формулировки в аренде. Но это несколько, из большого перечня формулировок, которые могут с первого, и даже пятого, прочтения не напугать вовсе. Однако практика их применения выявляет все больше неприятных последствий для ритейла.

Наши обязанности как ритейла, всегда четко сформулированы в договоре и зачастую настолько конкретно, что хоть впору пиши на каждый Торговый Центр отдельный регламент для компании. А вот обязанности девелопера настолько покрыты тайной и сказочной поволокой, что даже и не знаешь как не то что требовать, а хотя бы попросить об исполнении.

Поэтому, чтобы не только просить, но также иметь возможность активно требовать и использовать все механизмы защиты своих прав, коллективным трудом всего ритейла давайте учиться четко формулировать свои права и обязанности Арендодателя.

Юрисконсульт по правовому сопровождению сделок с недвижимостью

На прошлой неделе были опубликованы два определения Верховного суда (ВС) по спорам об очередности удовлетворения требований по текущим платежам (дела № А21-2012/2008 и № А49-8064/2011). В обоих случаях ВС пришел к выводу, что выплата текущих платежей поставщикам перед налогами нарушает очередность текущих платежей. Дела были отправлены на новое рассмотрение в первую инстанцию. Судам предстоит выяснить, были ли у конкурсного управляющего основания отступать от очередности, установленной Законом о банкротстве. Общая установка ВС — не затягивать с продажей имущества банкрота.

ЦБК в г. Немане и ОАО «Специальное конструкторское бюро турбонагнетателей» продолжили работать с поставщиками после того, как в отношении них начались процедуры банкротства. Конкурсные управляющие отнесли эти текущие платежи в третью очередь — как эксплуатационные расходы, необходимые для деятельности должника, ссылаясь на нормы Закона о банкротстве в редакции до сентября прошлого года. Налоговики такой подход оспорили, доказывая, что расчеты с поставщиками должны быть в текущих платежах в одной очереди с налогами. Нижестоящие суды с этим не согласились. Однако ВС решения отменил, отправив дело на новое рассмотрение (см. и ).

Из опубликованных в конце прошлой недели определений по двум делам видно, что ВС согласился с предложенным налоговыми органами узким толкованием эксплуатационных расходов. «К эксплуатационным платежам могут быть отнесены расходы на сохранение имущества должника и поддержание его в надлежащем состоянии до момента продажи. Иные затраты подлежат включению в состав четвертой очереди текущих платежей», — отмечается в определении.

Подход конкурсных управляющих противоречит принципам очередности и пропорциональности удовлетворения требований кредиторов, считает ВС. Это «легализует схему уклонения от уплаты налогов» и создает «необоснованные преимущества перед другими участниками рынка, предоставляя возможность на протяжении длительного времени вести производственную деятельность в процедуре конкурсного производства, не уплачивая обязательные платежи», — пришел к выводу суд. Этот тезис можно проиллюстрировать делом о банкротстве Неманского ЦБК. Он продолжал выпускать продукцию в течение пяти лет после начала банкротства, потратив на это более 2 млрд руб. Одновременно у него копились налоговые долги.

Вместе с тем ВС, следуя разъяснениям Высшего арбитражного суда (ВАС), допустил возможность отступления конкурсным управляющим от очередности, если это нужно исходя из целей банкротства конкретного предприятия . Суды, по крайней мере в деле о банкротстве конструкторского бюро, ссылались на эти разъяснения. Но ВС признал, что сделано это было формально, без исследования обстоятельств, которые позволили бы применить это исключение. В итоге дела направлены на новое рассмотрение, что дает арбитражным управляющим возможность доказать свою правоту хотя бы частично.

Результат дел практически совпадает с регулированием очередности текущих платежей, которое начало действовать с этого сентября. Теперь Закон о банкротстве относит к текущим эксплуатационным расходам, по сути, только платежи за коммунальные услуги. Следовательно, оплата поставщикам продукции, которую предприятие-банкрот должно использовать в производстве, уходит в пятую очередь — туда, где «висят» и налоговые платежи. Исходя из этого целью банкротство должно быть признано не столько сохранение работающего бизнеса, сколько распродажа активов с целью удовлетворения кредиторов. Собственно, то же следует и из определений ВС. По ним производственную деятельность следует продолжать в течение срока, который «необходим и достаточен для выполнения эффективным арбитражным управляющим всех предусмотренных законом процедур, направленных на отчуждение принадлежащих должнику объектов в целях проведения расчетов с кредиторами».