Что значит ввод объекта в эксплуатацию. Ввод объекта в эксплуатацию: разрешение для нежилых строений

Завершением строительства жилого объекта является получение на руки акта ввода дома в эксплуатацию. О том, как получить данный документ, какое он имеет значение для владельца жилого помещения и кто проводит экспертную оценку готовности здания – читайте в нашей статье.

Действующее российское законодательство гласит, что каждый объект жилого назначения может использоваться только после официального введения его в эксплуатацию и получения на руки соответствующего документа о готовности дома к проживанию. В рамках проверки специалисты проводят оценку объекта на соответствие строительным и санитарным нормам.

Стоит отметить, что любые сделки с недвижимостью требуют документального оформления, соответственно, полный пакет документов на жилой объект ИЖС может быть предоставлен собственником только при наличии документа, признающего частный дом законной постройкой. В частности, без разрешающего документа владелец не сможет получить кадастровый и технический паспорт на объект жилой недвижимости.

Основополагающими документами в общем перечне, определенном Градостроительным кодексом РФ, являются разрешение на строительство объекта ИЖС и акт ввода дома в эксплуатацию. Однако, с августа 2018 г. для строительства объектов ИЖС не требуется получения разрешения на строительство.

Важно! Даже если частный дом возводился несколько десятков лет назад, но владелец не оформлял на объект документы, для получения правоустанавливающей документации (к примеру, для продажи) потребуется наличие разрешения на ввод частного дома в эксплуатацию, подтверждающее соблюдение всех норм и требований проектно-строительной декларации.

Порядок проведения экспертной оценки и выдачи акта ввода дома в эксплуатацию

Оценка готовности к проживанию объекта индивидуального жилищного строительства проводится в два этапа:

1. Выдача владельцу объекта жилой недвижимости «Заключения о соответствии построенного здания требованиям проектной документации и технических регламентов» (ЗОС)» на основании документов, составленных в результате проведения проверок стройнадзором в ходе строительства объекта и итоговой проверки завершения строительных работ.
2. Выдача владельцу разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

В качестве экспертной комиссии выступают органы местного самоуправления, в состав комиссии входят специалисты, отвечающие за полноценное функционирование и безопасность объекта жилой недвижимости (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ): сотрудники Санэпиднадзора, пожарной и сантехнической службы, сотрудники водоканала и газовой службы, и другие.

Важно! Наличие документа, подтверждающего право собственности на земельный участок, на котором располагается объект ИЖС, является обязательным условием для выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Основной порядок действий для ввода индивидуального жилого дома в эксплуатацию включает в себя следующие шаги:

• Сбор необходимого пакета документов (правоподтверждающие, разрешающие, промежуточные акты проверки).
• Подача заявки на вызов приемной комиссии в администрацию по месту расположения строительного объекта.
• Получение заключения о соответствии жилого объекта требованиям Градостроительного кодекса РФ.
• Обращение в администрацию за разрешением зарегистрировать право собственности на объект.
• Получение на руки акта ввода дома в эксплуатацию.

Важно! Акт ввода дома в эксплуатацию выдается на руки владельцу объекта только после подписания всеми членами приемной комиссии.

В случае выявления каких-либо несоответствий стандартам, проверяющими составляется отдельное заключение с установлением сроков для устранения недочетов. После этого необходимо снова вызвать приемную комиссию.

Что такое акт ввода дома в эксплуатацию?

Данный документ представляет собой заключение приемной комиссии о соответствии возведенного объекта требованиям государственных стандартов и признание его пригодным для проживания.

Акт ввода дома в эксплуатацию содержит следующую информацию:

• месторасположение возведенного жилого объекта;
• состав приемной комиссии;
• дата проведенной проверки;
• характеристика объекта (жилое);
• перечень структурных частей объекта (строительная конструкция, инженерно-коммуникационные сети, электро- и пожаробезопасность, другое);
• подписи членов приемной комиссии, которыми они подтверждают соответствие жилого объекта требованиям госстандартов.

Для ввода частного дома в эксплуатацию в органы, выдавшие разрешение на строительство, необходимо предоставить следующие документы:

• Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен частный дом.
• Градостроительный план участка.
• Разрешение на строительство объекта и акт приема-передачи выполненных работ.
• Документ, подтверждающий соответствие техническим условиям - выдается за подписью представителей организаций, которые осуществляют эксплуатацию инженерно-технический сетей.
• Акт, подтверждающий соответствие параметров построенного дома проектной документации.
• Документ, содержащий схему расположения инженерных сетей на объекте в пределах земельного участка - выдается за подписью ответственного лица.
• Технический план дома.

Согласно п. 4.1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ иные документы в перечень необходимой документации для ввода дома в эксплуатацию не предусмотрены.

Срок, определяемый законом для проверки документов и осмотра объекта приемной комиссией, составляет 7 рабочих дней. По итогам проведенной проверки органы выдают разрешение на ввод дома в эксплуатацию либо предоставляют мотивированный отказ.

Основаниями для отказа могут являться (п. 6, п. 7 ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ):

1. в случае отсутствия необходимых документов;
2. если возведенный объект не соответствует нормам строительных стандартов, проектной документации, разрешению на строительство;
3. если возведенный дом ИЖС не соответствует градостроительному плану;
4. в случае отказа застройщика передать один экземпляр схемы земельного участка, где обозначено месторасположения объекта в соответствующие органы.

Ввод частного дома в эксплуатацию: по упрощенной схеме

С 1 марта 2015 г. на территории РФ действует закон, в соответствии с которым ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома и регистрацию в Росреестре можно осуществить в упрощенном порядке, то есть без предоставления разрешения на строительство частного дома и акта ввода в эксплуатацию. Речь идет об объектах недвижимости, которые были построены до введения в действие Земельного кодекса РФ, то есть до 2001 г. Для этого достаточно предоставить документы:

• паспорт владельца;
• технический паспорт объекта, выданный в БТИ и подтверждающий текущее состояние жилого дома;
• документ, которым подтверждается право собственности на земельный участок, на котором располагается объект ИЖС.

Ввод частного дома в эксплуатацию: подготовка объекта к осмотру комиссией

До момента вызова комиссии на осмотр возведенного объекта ИЖС, должны быть выполнены в полном объеме следующие работы:

• строительно-монтажные;
• инженерно-коммуникационные с заключением договоров на дальнейшее обслуживание;
• благоустройство придомовой территории;
• выполнены необходимые обмеры специалистами БТИ.

Примечательно, что при осмотре объекта приемной комиссией, в доме может быть не завершена до конца внутренняя отделка, однако основные коммуникации должны быть проведены в обязательном порядке.

Перед подачей заявления и вызова комиссии для осуществления контроля качества проведенных строительных работ и соответствие возведенного объекта ИЖС нормам госстандартов, важно, чтобы дом отвечал следующим запросам:

• Требования к жилому помещению в общем:

1. объект ИЖС обязательно должен иметь окна и двери;
2. внутри должна быть выполнена, как минимум, черновая отделка, что является необходимым для обмера площади комнат специалистами БТИ;
3. высота потолков в цокольном этаже должна быть не более 2,1 метра, иначе комиссией это помещение может быть признано первым этажом дома, которое также должно иметь внутреннюю отделку;

Важно! Ввод жилого индивидуального дома в эксплуатацию можно осуществить поэтажно, однако, при согласовании каждого этажа отдельно потребуется выполнение поэтапно всех действий в полном объеме (т.е. вызов комиссии, проверка объекта, ожидание разрешения и другое).

• Требования к ограждениям, полам и потолкам:

1. в жилых помещениях обязательно должен быть пол, независимо от того, деревянное это покрытие или бетонное;
2. желательно, чтобы в помещениях кухни и ванной половое покрытие было выполнено согласно проекту;
3. потолки должны иметь, как минимум, чистовую отделку;
4. все лестничные марши и защитные ограждения (к примеру, на балконе), предусмотренные проектом, должны находиться на своих местах.

• Требования к отоплению и электроснабжению:

1. наличие системы отопления в жилом доме является обязательным требованием, неисполнение которого может стать основанием для признания объекта непригодным для проживания;
2. внутри дома должны проходить трубы отопления, подсоединенные к котлу для обогрева;
3. тоже самое касается и сетей электроснабжения: электропроводка должна быть разведена по дому, розетки и выключатели должны быть установлены и подключены в соответствии с проектом.

Обязанности владельца объекта ИЖС после введения дома в эксплуатацию

После того, как владелец объекта ИЖС получит на руки акт ввода дома в эксплуатацию, он вправе подать документы на регистрацию права собственности. Затем, после внесения соответствующей записи в ЕГРН, владелец объекта недвижимости будет являться его полноправным собственником.

Вместе с правами на недвижимое имущество собственник приобретает и обязанности: оплату услуг жилищно-коммунального хозяйства и ежегодного налога на недвижимость. Соответственно, сразу после введения индивидуального жилого дома в эксплуатацию, все коммунальные службы должны быть об этом своевременно проинформированы.

Леонид

Спасибо, Сергей! Всё таки, откуда информация, что разрешение на ввод дома в эксплуатацию не нужен до 1.03.2020г? Вот один из ответов на этом сайте "Сергей (старший юрист) 14.03.2019 17:36:59 Здравствуйте, Людмила! В настоящее время до марта 2020 года для объектов ИЖС не надо получать разрешение на ввод дома в эксплуатацию, достаточно только уведомления местной администрации. Поэтому можно посоветовать как можно скорее достраивать дом. Другим вариантом является узаканивание дома через суд, если нет разрешения на строительство."

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Леонид! Это следует из ч. 3 ст. 8 закона о введении в действие Градостроительного кодекса РФ: "До 1 марта 2020 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта".

Леонид

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста. У меня дом оформлен в Росреестре как незаконченный строительством. Свидетельство о регистрации есть. Земли ИЖС. Летом хочу ввести его в эксплуатацию. При разметке забора с соседями выяснилось, что от цоколя здания до забора с соседями всего 2,4 метра, вместо 3-х по нормативам. Позвонил в районную администрацию, сказали, что разрешение на ввод здания в эксплуатацию они не дадут. Вернее, напишут отказ. Расписку от соседей, что они не возражают, что мой дом ближе к забору, администрации не нужен. Посоветуйте, как выйти из этого положения? Куда мне нужно обратиться, чтобы провели замеры, в БТИ или к кадастровым инженерам? Можно ли напрямую обратиться в Росреест и переоформить дом как уже законченный строительством и какие документы для этого нужны? И второй вопрос, почему вы пишите, что разрешение на ввод в эксплуатацию дома не нужен до 1 марта 2020 года? Везде говорят, что дачная амнистия на дома закончилась 1.03.2019 года. Осталась только на оформление земли.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Леонид! Замеры Вам не нужны, если Вы уже точно определили расстояние до границы с соседями. Самостоятельное направление документов в Росреестр ничего не даст, так как теперь по закону Росреестр обязан самостоятельно запросить у местной администрации документы о согласовании с ними завершения строительства. "Дачная амнистия" не имеет никакого отношения к отсутствию обязанности получать разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию, это разные программы.

Ирина

Здравствуйте. Имею в собственности земельный участок и жилой дом, который в 2017 году снесла и построила новый, больший по площади. Градостроительный план получила позднее. И в нем указаны размеры жилого дома - 12м на 6 м. Площадь - 72м2. А новый дом не соответствует градостр.плану. Его размеры - 12м на 8м.плюс веранда. И площадь соответственно тоже больше. Площадь земельного участка, на котором построен дом, - 1153 кв.м. Что надо делать? Или всё в порядке? Подскажите, пожалуйста.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ирина! В данной ситуации есть высокий риск того, что Вы не получите разрешение от местной администрации на ввод дома в эксплуатацию, а без этого Вы не сможете оформить право собственности на дом. Поэтому Вам надо поменять градостроительный план.

Андрей

тот же вопрос что и у МАРГАРИТА, только с условием что дом общей площадью 450 кв.м Здравствуйте, подскажите пожалуйста, земля в СНТ в собственности, на ней 25 лет назад построен дом, он в собственность не оформлен, как его оформить и нужен ли будет документ разрешающий ввод в эксплуатацию?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Андрей! Можно поступить различными путями. Первый - узаконить постройку через суд. Второй - представить дело так, что дом Вы только сейчас будете строить, то есть задним числом. Для этого надо направить уведомление в местную администрацию о намерении построить дом, а потом уведомление о завершении строительства. До марта 2020 года не надо получать разрешение на ввод объектов ИЖС в эксплуатацию.

Светлана

Здравствуйте.Помогите разобраться!Купили дома у застройщика, который выкупил участок, разделил его на мелкие участки, построил дома и продал жильцам "дом с участком ИЖС". Сложилась ситуация, в которой 11 домов,имеют выход только на участок застройщика,который в его собственности.Других выходов из домов нет. Как оказалось, на свой участок дороги застройщик установил сервитут для жильцов у которых нет другого выхода. Имела ли право администрация принимать дома у застройщика без благоустройства улицы-фонарей,асфальта,выхода на улицу?Так как документально он вообще имеет право поставить шлагбаум и запретить проход!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Светлана! Таких требований в законодательстве нет. Кроме того, были построены объекты ИЖС, для которых установлен упрощенный порядок получения согласований от органов государственной власти, в отличие от многоквартирных домов. А для прохода через чужой участок Вы можете воспользоваться правом сервитута, который предусмотрен гражданским законодательством.

Маргарита

Здравствуйте, подскажите пожалуйста, земля в СНТ в собственности, на ней 25 лет назад построен дом, он в собственность не оформлен, как его оформить и нужен ли будет документ разрешающий ввод в эксплуатацию?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Маргарита! В данном случае, если документов на дом вообще нет, будет действовать порядок регистрации вновь построенного дома. Вам надо будет поставить дом на кадастровый учет, поэтому сначала надо получить технический паспорт на дом в БТИ. После этого подавать документы в Росреестр для регистрации права собственности. Получать документ о разрешении ввода дома в эксплуатацию до марта 2020 года не надо.

Andrey

Здравствуйте подскажите пожалуйста! Хотим продать дом с землей, документы на землю все сделаны (межевание, кадастр) по выписке с ЕГРН обременений нет. Земли ЛПХ. Дом построили. При попытке его зарегистрировать, выяснилось что земля находится в зоне Р-3 . При подробном выяснение в Администрации Гатчинского района, выяснилось что это ошибка с их стороны, и на данный момент они ведут процесс перевода земель в Ж-1 (уже год ведут).

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Андрей! В таком случае придется ждать завершения работ по изменению зоны земельного участка. Также можете продать только один земельный участок, а дом продать позднее, после завершения всех необходимых работ местной администрацией. Как вариант, при необоснованном затягивании процесса перевода можете обратиться в суд с заявлением об оспаривании незаконного бездействия администрации.

Валентин

При пожаре в 2017 году сгорела Декларация ввода в эксплуатацию недвижимости в г. Ялта, что теперь противодействует оформлению собственности объекта. Получить дубликат в ГАСКе нет возможности, т.к. ГАСК теперь находится в Киеве, а крымский подобный орган не является правопреемником украинского ГАСК, и копию Декларации не выдаёт. ссылаясь, что украинский ГАСК её ему не передал. Ялтинский горсуд указал, что этот вопрос ему не подсуден. Арбитражный суд РК также уклонился от позитивного решения. Как доказать право ООО "Крымтранстур" на выстроенную и введенную при Украине недвижимость в эксплуатацию, при отсутствии соответствующей Декларации ввода объекта в эксплуатацию?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Валентин! Попробуйте получить такой документ заново по российским законам. Как вариант, можно попробовать судебный порядок легализации самовольной постройки (таковой она может являться в отсутствии разрешающих документов). В последнем случае надо будет провести экспертизу, подтверждающую, что здание построено в соответствии с нормативами и не нарушает ничьих прав и не представляет угрозы.

Елена

Добрый день, помогите разобрабться, у свекрови имеется земельный участок и 1/2 дома (дом изначально строился на две семьи) , сейчас она по договору дарения передает часть усастка моему мужу(т.е.своему сыну), мы собираемся строится, сейсас до оформления земли, свекровь может уведомить адмтнистрацию о начпле строительства, а потом уступить нам это право? Дом будкт строить организация, по договору это 1,5 этажнвй дом, который они обязуются построить до 1.04.2019г. (фундамент, стены, перегоролки, черновые полы, черновая крыша), есть ли срок по которому мы должны достроить дом для ввода в эксплуатацию. Если участок будет оформлен на мужа, может ли договор на строительство дома быть оформлен на жену?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Елена! Да, такое возможно. Собственник земли может уведомить администрацию о намерении строительства дома, что не препятствует ему потом продать или подарить данный участок другому лицу. В этом случае будет считаться, что процедура соблюдена. После согласования уведомления с местной администрацией собственнику дается 10 лет на осуществление строительства. Право собственности на дом может принадлежать жене, а собственником участка может быть муж. Это не запрещено законодательством.

Татьяна

Дом построили 20лет назад. Мы в нем проживаем. Но мы его не узаконили. Что нам делать,как оформить дом. Какие последствия нас ожидают?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Татьяна! Оформление будет происходить только в судебном порядке, если Вы вообще не получали никаких документов на дом. Вам надо заказать технические документы на дом, провести экспертизу дома и подать соответствующее заявление в суд. Самым негативным последствием является признание дома самовольной постройкой с его сносом.

Виталий

Здравствуйте! Построил дом на землях поселений назначение садоводство, в 2016 г. зарегистрировал по упрощенке (декларации), как Жилой дом, получил тех паспорт на дом в бти, есть кадастровый паспорт на дом, межевание участка, все в собственности. В 2018 г перевел назначение земли в ижс.В справке ЕГРН Жилой дом назначение не определено. в Тез паспорте бти назначение указано как жилой дом Присвоен адрес дому и участку Вопрос? Могу ли я прописаться в этом доме? Нужен ли акт ввода в эксплуатацию?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Виталий! Раз у Вас категория земельного участка земли для ИЖС, то нет никаких препятствий для прописки. Так как дом был построен и на него зарегистрировано право собственности до 2018 года, то для прописки и для последующего пользования домом не требуется акта ввода дома в эксплуатацию.

Кирилл

Добрый день. Так нужно будет получать акт ввода ИЖС или это до 1.03.2020 года не нужно?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Кирилл! Для ввода дома ИЖС в эксплуатацию нет необходимости получать разрешение на ввод в эксплуатацию до 01 марта 2020 года.

Сергей Михайлов

Здравствуйте приобрёл я участок и построили дом провел электричество воду ещё не провел в доме конвекторы. Вопрос можно ли жить в таком доме без ввода в эксплуатацию? Если нет что мне надо сделать?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Сергей! Фактически жить в данном доме Вы, конечно, можете. Но вот оформить официальную прописку и получить адрес у Вас не получится до того момента, пока не будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на дом. Поэтому Вам надо в первую очередь получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в местной администрации.

Роман

Добрый день! У меня дом после пожара, сгорел второй этаж -мансарда. Хочувосстановить мансарду теперь. Акт ввода эксплуатацию и разрешение на строительств 2005 года. Дом находится в историческом поселении в центре города. Скажите пожалуйста, нужно ли мне брать разрешение на восстановление мансарды, если площадь остаётся такая же? Еслия начну без этих разрешений, что мне грозит, штраф или что? Спасибо

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Роман! Если речь идет о восстановлении мансарды в ее первоначальном виде, то никаких разрешительных документов получать не требуется. Поэтому можете спокойно восстанавливать свой дом.

Михаил

Здравствуйте скажите вот дом построил подал документы на вод в эксплуатацию но получили отказ и за границ должно быть три метра а фактически 2.90 и получили отказ сегодня подал документы в МФЦ поставить на кодастровый учет и оформить право собственности могу ли потом сделать прописку

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Михаил! Естественно. После оформления права собственности и получения адреса можно будет оформить прописку.

Светлана

построили 2-х этажный и.ж. дом на участке. участок в собственности на 6 членов семьи участок выдали как многодетным. при оформлении дома будет ли оценка и налог с этой оценки? влияют ли доли собственников участка на размер налога, если он есть? во сколько обойдется оформление документов на дом?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Светлана! Размер налога на имущество будет зависеть от результатов государственной кадастровой оценки, которую проводит государство. Будет рассчитан размер налога на весь дом, а потом поделен на шесть частей. Стоимость юридических услуг по регистрации права собственности на дом зависит от региона, в котором Вы проживаете, и ценовой политики юридической компании, куда Вы решите обратиться.

Комила

Здравствуйте! Поясните пожалуйста есть лисроки, предусмотреные законом, ввода дома в эксплуатацию? Если на протяжении 10 лет дом так и не введен в эксплуатацию и участок, на котором стоит недостроенный дом используется в качествепроизводственной базы по ремонту автомобилей могут ли у владельца возникнуть проблемы и какого рода?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Законодательство не предусматривает обязанности собственника строящегося дома достроить его в определенные сроки. В случае использования данного объекта для ведения производственной или иной предпринимательской деятельности виновное лицо может быть привлечено к административной ответственности, а разрешение на строительство может быть аннулировано с признанием строения самовольной постройкой.

Комила

Комила 18.05.2018 21:28:14 Здравствуйте! Поясните пожалуйста есть ли сроки, предусмотреные законом, ввода дома в эксплуатацию? Если на протяжении 10 лет дом так и не введен в эксплуатацию и участок, на котором стоит недостроенный дом используется в качестве производственной базы по ремонту автомобилей могут ли у владельца возникнуть проблемы и какого рода? Сергей 19.05.2018 14:13:56 Здравствуйте! Законодательство не предусматривает обязанности собственника строящегося дома достроить его в определенные сроки. В случае использования данного объекта для ведения производственной или иной предпринимательской деятельности виновное лицо может быть привлечено к административной ответственности, а разрешение на строительство может быть аннулировано с признанием строения самовольной постройкой. Благодарю вас за ответ, прошу сообщить на основаниикакого законодательного акта наступает административная ответственность за ведение производственной или предпринимательской деятельности на участке, выделенном на строительство жилого дома, и в силу какой статьи или нормативного акта строение признается самовольной постройкой в данном случае?

Сергей (старший юрист)

По самовольной постройке смотрите ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Административная ответственность может быть разной в зависимости от того, какие конкретно нормы нарушаются. В частности, можно привести ст. 6.4 КоАП РФ "Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта".

Дмитрий

Добрый день! Есть построенный дом, в настоящее время ведется его подключение к коммуникациям. Земля в аренде до 2020 года. Проблема в том, что на дом не было проекта,а соответственно и разрешения на строительство. Сейчас думаю, каким образом стоит действовать, чтобы оформить дом в собственность, ну а затем и земельный участок. Заранее огромное спасибо за ответ!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Дмитрий! Есть два варианта: получение разрешения на строительство задним числом; легализация самовольной постройки в судебном порядке. С первым вариантом могут быть трудности, но для исполнения второго варианта в любом случае требуется оформление проекта или заключения строительной экспертизы о соответствии дома всем предъявляемым требованиям.

Виктор

Добрый день. Подскажите пожалуйста. Имеется участок под ИЖС в аренде с правом выкупа после строительства дома, чтобы сэкономить на аренде и быстрее выкупить участок нужно построить дом и ввести его в эксплуатацию. Каковы минимальные требования для ввода ИЖС в эксплуатацию?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Виктор! Никаких минимальных требований нет. Дом должен соответствовать проектной документации, градостроительному плану, всем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим и т.д.

Елена

Подскажите пожалуйста, участок ижс, разрешение на строительствополучено в 2016г разрешённая прощать 120 кв м, но по градостроительному Плану 210 кв м. Дом планируем достроить в конце лета 2018 г, но примерно 180 кв м, будут ли проблемы со сдачей дома в эксплуатацию так как нарушены нормы в разрешении, но не нарушены нормы по площади и отступам в градостроительном плане? Можно ли сдать дом вообще без разрешения по упрощённой системе?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Елена! Если соблюдены нормы градостроительного законодательства, то допускаются отступления от планируемой площади здания, указанной в разрешении на строительство. Дом без разрешения на ввод в эксплуатацию не сдать. Данный документ получать обязательно.

Владимир

Добрый день. Участок под ИЖС в аренде с правом выкупа после строительства дома. Могу ли я построить домпо минимальным требованиям и выкупить участок, а затем перевести участок в собственность. Возникнут ли сложности при попытке построить полноценный дом, нужно ли будет сносить, либо переоформлять первую постройку? Какие есть риски? В назначении земли сказано "для строительства одноквартирного дома". Цель: сэкономить на аренде.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Владимир! Можете, если позволяют условия договора аренды. При достройке нового дома в любом случае для его оформления потребуется заново получать все разрешительные документы и заново регистрировать право собственности.

Владимир

А если порядок действийтаков. Построил мини-дом в дальнем углу участка - ввел в эксплуатацию - выкупил землю. Затем на новом месте строю второй, уже капитальный дом - вот в этом случае не возникнет ли вопрос что на участке "для строит-ва одноквартирного дома" стоит уже один и второй не дадут построить? И тогда как - перевести первое строение в разряд бани или хоз. постройки? Может ли муниципалитетвладелец в период аренды оспорить перевод земли всобственность или перевод земли в собственность обратной силы не имеет?

Сергей (старший юрист)

При строительстве второго дома однозначно будет противоречие с назначением земельного участка. Как вариант, можно первый построенный дом разрушить. Муниципалитет ничего оспаривать, скорее всего, не будет, так как при наличии недвижимости на земельном участке Вы приобретаете исключительное право на покупку этого земельного участка, то есть Вам эту землю продадут. Муниципалитету в этом случае нет никакого смысла терять деньги.

Рустам

Здравствуйте! Собираюсь увеличить ширину дома на 30 см от проекта, будут ли проблемы при вводе в эксплуатацию?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Конечно, будут. Вам откажут в выдаче разрешения на ввод дома в эксплуатацию по причине нарушения требований проектной документации.

Александр

Добрый день! Приобрели квартиру в новостройке по договору уступки права у дольщика - ипотека. Право собственности зарегистрировали. Возникла необходимость рефинансирования ипотеки в другом банке. Сотрудник банка требует предоставить документ -Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, так как он указан как документ основания в выписки ЕГРН. Насколько я понимаю, данный документ выдается Застройщику и покупателям собственникам не предоставляется. Насколько правомерно требование данного документа Банком и если это правомерно - где взять копию разрешения? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Александр! Банк может устанавливать какие угодно требования при оформлении кредита. Это его право. Копию разрешения можно попробовать получить в Росреестре, в своей управляющей компании.

Илья

Здравствуйте. Дачную амнистию продлили до 2020 года. Вопрос, могу ли я зарегистрировать по ней дом при имеющемся разрешении на строительство от 2017 года, без документов о вводе в эксплуатацию? И если да, то что для этого надо?! Земли поселений под ведение личного подсобного хозяйства.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Илья! Нет, не можете, так как дачная амнистия распространяется на постройки, которые были предоставлены в СССР или в 90-е годы, но не зарегистрированные по новым правилам. Вам надо будет получать все предусмотренные законодательством разрешения и согласования.

Николай

Здравствуйте, Сергей. У меня рядом два земельных участка. Один в собственности с жильём всё оформлено, другой - под ИЖС в аренде.Хочу выкупить второй участок и объединить его с первым. Аренда заканчивается через полгода. Как мне лучше поступить? Дом не хочется строить. Мы - пенсионеры. Где выход? Благодарю Вас.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Николай! Вам надо обратиться в местную администрацию по вопросу выкупа земли. Если они согласятся, то будут проведены торги, на которых Вы можете принять участие. Если же администрация откажется продавать землю, то ничего сделать нельзя.

Елена

Здравствуйте. У меня зарегистрирован участок ИЖС ему присвоен кадастровый номер. Дом давно построен, есть копия выписка с технического паспорта дома, выданная БТИ. Можно ли без дополнительных кадастровых работ поставить дом на учет с размещением его на публичной кадастровой карте? Или нужно вызывать специалиста и делать заново технический план дома?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Елена! ля регистрации Вам в любом случае надо получать официальный технический паспорт в оригинале, а также оформлять технический план на дом. Кроме того, надо будет получать разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Юлия

Добрый день! Подскажите пожалуйста, купила домв коттеджном поселке, на момент покупки, дом уже стоял построенный, оформили договор подряда с застройщикомв марте 2014г. акт приема-передач от 2014г. Земля и дом в собственности.Стала оформлятьдокументы на дом дальше, выясняется что в кадастре и выписке реестра стоит дата ввода в эксплуатацию дома 2013г. Несоответствие. Получается, что договор подряда должен быть от 2013г.? Стоит ли что-то менять?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Юлия! Если Вы нормально зарегистрировали права на дом и на землю, то лучше все оставить как есть.

Альмир

Здравствуйте! Куплен участок ЛПХ в черте населенного пункта со старым домом, оформленным в Росреестре. Если я пойду по пути сноса старого дома, оформления сноса в БТИ и строительства нового дома до марта 2020 года без получения разрешений, распространяется ли на меня "дачная" амнистия?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Нет, не распространяется, так как в Вашем случае речь идет о строительстве нового дома, а не о реконструкции старого. Кроме того, скорее всего, старый дом был зарегистрирован как раз в рамках дачной амнистии.

жаксылык

Здравствуйте Сергей! получил разрешение на строительство двух этажного дома. площадью 132 м2. Но в связи с изменением материального положения, хочу построить одноэтажный дом площадью 132 м2. Нужно ли менять разрешение на строительство? так как в соответствии ст 55 п.3 п.п.6, не требуется?, или основания отказа п.6. п.п. 4 ?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Законодательство не предусматривает обязательной замены разрешения на строительство, если произошло изменение параметров дома. Главное, чтобы он соответствовать проектной документации и действующему законодательству.

Айна

Здравствуйте. Хотим приобрести дом 75 процентов готовности. Какие документы на дом должен нам предоставить продавец? Сделка состоится после 1 марта 2018года

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Технический и кадастровый паспорт, выписку из реестра о наличии у него права собственности на дом и земельный участок, разрешение на строительство со всеми техническими документами, связанными со стройкой. Вам же придется после завершения строительства дома получать разрешение на ввод в эксплуатацию.

Роман

Добрый день. Приобрели квартиру по дду, при осмотре перед подписанием акта приемо-передачи, обнаружили, что в туалет и ванную комнату нет подвода воды, в кухню вода заведена, разводка идет по полу. На мой вопрос застройщик ответил, что это оговорено в договоре это действительно так и что в сан узлы хозяин должен проводить воду сам, но доя этого мне придется делать отвод от существующей магистрали путем врезки. Законно ли это?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Роман! Вполне законно. Комплекс услуг по внутренней отделке определяется договором.

Илона

Добрый вечер, подскажите пожалуйста если в СПОЗУ дом указан в одном месте, а фактически сдвинут на 6 метров, но в разрешённых границах застройки. Не будет ли потом проблем при вводе дома в эксплуатацию. Заранеее спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Будут, так как все параметры дома должны соответствовать проектной и иной документации

Ирина

Добрый день! Очень хотим получить от вас совет.В 2008 году купили участок под ИЖС и начали строительство дома самостоятельно без привлечения строительных организаций.Постепенно ввели газ,воду,светвсе официально,с соответствующей документацией и в 2018 году заканчивается 10 лет отведенные на строительство дома.И вот возник вопрос стоит ли сейчас вводить дом в эксплуатациюбоимся очень больших налогов на дом или может быть есть какая то возможность отложить сроки ввода в эксплуатацию.Пожалуйста посоветуйте!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ирина! В соответствии с ч. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса Вы можете попробовать получить продление разрешения на строительство. За продлением надо обратиться за 60 дней до истечения срока действия этого разрешения.

Дмитрий

Здравствуйте. Получил землю под ИЖС в аренду на 20 лет. В течении какого срока согласно законодательства я должен построить дом, чтобы иметь право выкупить землю в собственность. Где прописаны минимальные требования предъявляемые к объекту для ввода его в эксплуатацию.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Дмитрий! В законодательстве нет требований о сроке строительства дома на предоставленном в аренду земельном участке. Требования к строящемуся дому содержатся в очень большом количестве технических документов: градостроительный план территории, строительные нормы и правила, ГОСТы и др.

Сергей

Здравствуйте. Земельный участок в собственности, дом возведен, электричество и газ подведены. Можно ли зарегистрировать дом по упрощенной схеме, потом продать после 1,03,18 новому собственнику надо будет вводить дом в эксплуатацию.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Сергей! Если Вы успеете получить технические документы на дом, то можете зарегистрировать право собственности без получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Галина

Здравствуйте! Вступаю в наследство на землю и дом. Ни то ни другое не оформлено. документы на землю получу через неделю. могу ли обратиться в БТИ по поводу тех паспорта уже сейчас, чтобы успеть подать док-ты до 1 марта. на руках только свид-во на право наследования.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Галина! Конечно, можете. Вам оформят технический паспорт, а затем поставите дом на кадастровый учет и зарегистрируете право собственности.

Алена

Здравствуйте! У мамы есть участок земли со стареньким домом. Хотим переоформить с мамы на нас с братом, оформить реконструкцию дома и построить дуплекс на две семьи. Как лучше оформить участок и дом? В долях? И какие сложности могут возникнуть при сдаче в эксплуатацию дома с двумя входами?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Алена! Дешевле будет оформить дом и землю на одно лицо, чтобы не заниматься разделом участка на два самостоятельных участка. При реконструкции дома главное соблюдать требования градостроительных и иных строительных норм, а также требования градостроительного плана территории. Если все будет соблюдено, то никаких сложностей при вводе дома в эксплуатацию быть не должно.

Алексей

Добрый день! Вы ранее отвечали на вопрос; Какие дакументы нужны, для получения разрешения на ввод индивидуального жилого дома после 01.03.2018г.: Привожу ответ: Здравствуйте, Наталья! После 1 марта 2018 года на построенный частный жилой дом надо получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Оно выдается местной администрацией. Для получения разрешения надо подготовить следующие документы: 1 правоустанавливающие документы на земельный участок; 2 градостроительный план земельного участка; 3 разрешение на строительство; 4 документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство; 5 документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения при их наличии; 6 схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда; 7 технический план объекта капитального строительства. Вопрос: Документы указанные в пунктах4 и 6 предоставляются в случае если строительство осуществлялось на основании договора подряда т.е. заключался договор со строительной организацией на постройку ИЖД? А если ИЖД строился хоз. способом те. своими силами без привлечения подрядчиков? Эти документы п. 4 и 6 нужно предоставлять для получения разрешения на ввод? Помогите разобраться.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Алексей! По смыслу законодательства получается, что данные документы должны быть предоставлены за подписью заявителя. Скорее всего после 1 марта практика по этому вопросу будет наработана. Но сейчас формальное отсутствие хотя бы одного обязательного документа предоставляет основание для отказа в получении разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Геннадий

Планирую построить дом на земельном участке, расположенном в дачном некоммерческом товариществе после 01.03.2018 года. Согласно п.17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешения на строительство не требуется. Можно лизарегистрировать дом в Росреестре имея техплан и кадастровый план?Не потребуется ли разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и следовательно разрешение на строительство?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Геннадий! Если Вы собираетесь строить не полноценный дом, а временные сооружения, не являющиеся объектами недвижимости, то и регистрации права собственности в Росреестре не требуется. Если же планируется строить полноценный дом с фундаментом, то есть объект недвижимости, то на него надо получать разрешение на строительство.

Геннадий

Здравствуйте Сергей. Ваш ответ меня не удовлетворил. Согласно п.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства. Полноценного ответа на поставленные вопросы я не получил

Сергей (старший юрист)

Указанные земельные участки не предоставляют право на строительство полноценного жилого дома. На них может быть размещен только дачный домик, то есть не объект недвижимости. Полноценный дом надо строить на землях ИЖС.

Кскния

Здравствуйте! Если сейчас до 1 марта оформиить в собственность недострой, то чтобы впоследствии прописаться в нём, нудно будет вводить дом в эксплуатацию? И есть ли смысл сейчас получать свид-во о собственности?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Для прописки в доме необходимо, чтобы он был введен в эксплуатацию и получены все технические документы на него. Получать документы на объект незавершенного строительства имеет смысл, если Вы хотите зафиксировать свое право собственности на объект или для целей продажи недостроенного дома.

Кскния

Здравмтвуйте! Если до 1 марта успеть оформить построенный дом в собственность, то в него можно будет прописаться? В смысле, ввод в эксплуатацию спрашивать не будут при прописке?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ксения! Можно. Разрешение на ввод в эксплуатацию спрашивать не будут.

Галина

Добрый день! Дом по дачной амнистии построен без разрешения,построен на месте фундамента старого Сарая,без из изменения границ. При выделе доли же ли внатуре вокруг участка осталось 77 кв.м земли. По тех паспорту 1эт дом с жилой мансардой 12кв.м. в доме нет отопления,нет домовой книги. Вопрос- как получить домовую книгу? Знаю,что по нормам для получения домовой книги необходим участок не менее 4сот земли,у меня участок меньше сотки Спасибо

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Галина! Для получения домовой книги Вам сначала надо в установленном порядке оформить право собственности на построенный дом.

Роман

Здравствуйте! Мы построили дом на участке ИЖС для многодетных. Электричество тянуть очень далеко. Возможно ли установить солнечные батареи, чтобы дом ввести в эксплуатацию. Нужно прописать детей. Заранее Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Роман! Если при установке солнечных батарей и всего сопутствующего оборудования не будут нарушены обязательные нормы и правила относительно данного вопроса, то никаких проблем при получении разрешения на ввод дома в эксплуатацию быть не должно.

Екатерина

Добрый день, Купили участок с разрушенным домом,подучили разрешение на строительство и построили дом,пошли оформлять и выяснилось,что мы вышли на 1,5 метра домом на участок,который был в собственности администрации,где стояла половина разрушенного домавторая половина на нашем участке,документы на землю стояли адресом 16.сейчас нам говорят в администрации,что наш дом будет 16 атот разрушенный дом с адресом 16,и адрес нам не дают,пытались выкупить у администрации этот участок,но безрезультатно,пытались по урезке участка обойти эти камнина новом межевании есть подпись главы района,а не администрации,но в кадастре был отказ,из-за того что на съемке стоит наш дом.уде не можем разобраться что делать,пожалуйста,подскажите

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Екатерина! Если было проведено определение границ участков и точно выявлено, что Ваш дом заходит на соседний участок, то без увеличения размера Вашего участка проблему не решить. Поэтому попробуйте обратиться еще раз в администрацию для получения земельного участка в аренду для ведения личного подсобного хозяйства.

Наталья

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста. Собираемся купить недостроенный дом, зарегестрированный в Росреестре, как 75 готовности недострой. Как его ввести в эксплуатацию 100? Какие документы? Куда обращаться?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Наталья! После 1 марта 2018 года на построенный частный жилой дом надо получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Оно выдается местной администрацией. Для получения разрешения надо подготовить следующие документы: 1 правоустанавливающие документы на земельный участок; 2 градостроительный план земельного участка; 3 разрешение на строительство; 4 документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство; 5 документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения при их наличии; 6 схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда; 7 технический план объекта капитального строительства.

Анна

Добрый день. Построен дом, но разрешение пока не получено по границам застройки все в норме, разрешение будет получено после 1 марта 2018г. Соответственно нужен будет ввод в эксплуатацию?Есть ли какие-то исключения в законе, чтобы оформить собственность на дом без комиссии или сделать прописку?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Анна! Да, нужно будет получать разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Без акта о вводе дома в эксплуатацию Вы не сможете получить технические документы на дом и, соответственно, оформить право собственности. Поэтому придется получать разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Андрей

Здравствуйте! не уверен к теме ли вопрос, где и как можно получить копию акта о вводе многоквартирного дома в эксплуатацию? спасибо

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Андрей! Этот документ можно получить у застройщика или в региональном министерстве, занимающимся строительным надзором.

Надежда

Здравствуйте!Дом в деревне строился с 2008 года. Есть кадастровый паспорт,технический паспорт, разрешение на реконструкцию, есть "зелёнки" на землю и объект незавершенного строительства, есть адрес.Какие документы ещё нужны, чтобы ввести дом в в эксплуатацию? Какой орган выдаст документ о вводе жилого индивидуального дома в эксплуатацию?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Надежда! Сейчас документ о вводе дома в эксплуатацию никто не выдаст. Это будет нужно только с 1 марта 2018 года. Такие документы обычно выдаются местной администрацией.

Сергей

Доброго времени суток! Вопрос следующий: У гражданина N. дом построен в 2017 году, есть кадастровый паспорт,технический паспорт, разрешение на строительство, оформлен в собственность, присвоен адрес и т.д. и т.п. Нет только этого разрешения на ввод в эксплуатацию. Если мы с женой купим у него этот дом, то не будут ли у нас проблем при оформлении прав собственности на недвижимость. К тому же мы хотим использовать при покупке материнский капитал - не потребуют ли в ПФР этот документ и не станет ли это препятствием для выплаты материнского капитала? Спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Сергей! В настоящее время не требуется получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Поэтому до 1 марта постарайтесь оформить свою собственность на дом, так как с этого времени будет требоваться документ о вводе объекта недвижимости в эксплуатацию.

Положения нормативных документов российских регионов дословно совпадают, поэтому их можно рассматривать в качестве общепринятых норм. Получается, что хозяину дома дано право выбирать любые автономные источники воды, электроэнергии, отопления.

Кроме того приемная комиссия может придраться к тому, что:

• Дом построен всего за месяц. Чиновники считают, что это слишком быстро;
• Специалисты видят подвох в отсутствии дорожки к двери и расположенных рядом с домом досках и строительных лесах;
• Может не понравиться то, что углы бруса не обрезаны, на второй этаж можно попасть лишь по приставной лестнице, а между кухней и гостиной отсутствует перегородка.

Законодатели и городская администрация при этом ссылаются на Жилищный кодекс РФ, а также на требования к жилым помещениям, которые утверждены Правительством РФ 28 января 2006 года. Чиновники полагают, что никаких других нормативных актов на муниципальном и региональном уровне не нужно.

Если резюмировать все, что сказано в Градостроительном кодексе (СНиП, 221 ФЗ «о кадастре недвижимости», ЗК РФ) о капитальной и не капитальной постройке, то мы делаем вывод что «Капитальной» - является такая постройка, фундамент которой, прочно связан с землей, углублен и выполнен из прочных строительных материалов (кирпич, камень, бетон, плита и т.д.).

Какие документы нужны для ввода дома в эксплуатацию

Перечень документов, строго ограничен и не может быть расширен по желанию стороны, принимающей документы на рассмотрение. К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются следующие документы (ч.З ст.55 ГрК РФ):

1. Выписка из ЕГРН на земельный участок;
2. Градостроительный план земельного участка;
3. Разрешение на строительство дома;
4. Схема, отображающая расположение построенного дома, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
5. Заключение органа государственного строительного надзора (ЗОС);
6. Копия результатов инженерных изысканий и копия разделов проектной документации, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ (пунктами 2, 8 - 10 части 12 статьи 48, частью 18 статьи 5);
7. Акт приемки объекта капитального строительства (в случае строительства по договору);
8. Документ, подтверждающий соответствие построенного дома требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство (форма не установлена);
9. Документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии).

Однако, согласно Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 191-ФЗ (последняя редакция) п.4 ст. 8 - до 1 марта 2020 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

То есть, чтобы ввести дом в эксплуатацию до 01.03.2020 достаточно подать в МФЦ "Мои документы" всего два документа:

1. Технический паспорт на построенный дом (заказывать в БТИ);
2. Выписка из ЕГРН на земельный участок.

РосРеестр присылает выписки в течение 3-х рабочих дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки из ЕГРН напрямую через - так вы получите готовый документ в течение часа. Стоимость та же - 250 рублей, данные официальные - из ЕГРН РосРеестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через

Порядок ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию

Процесс ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства регулируется ФЗ № 122. Это базовый закон, который определяет перечень оснований (документов) для признания факта перехода дома из состояния строящегося объекта, в состояние готового объекта. Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается тем же органом, который выдавал разрешение на строительство .

Параметры дома, возводимого на дачном (садовом) участке до 01.01.2019, должны соответствовать п. 39 ст. 1 ГрК РФ. Объект ИЖС может превышать параметры, если разрешение на строительство получено до 04.08.2018, и параметры соответствуют требованиям разрешения (ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ).

Еще раз повторюсь, что для оформления собственности на дом до 01.03.2020 не требуется получать и представлять разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию (ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ (в ред. от 28.02.2018)), так как в указанный срок действует дачная амнистия .

Чтобы ввести в эксплуатацию индивидуальный жилой дом после 2020 года, вам предстоит:

Шаг 1 - подписать акт приемки дома со строителями

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (п.4 ст.753) по договору строительного подряда сдача объекта и его приемка заказчиком оформляются актом приемки, подписанным обеими сторонами. Постановлениями Госкомстата России (от 30 октября 1997 года №71а, от 11 ноября 1999 года №100) утверждены формы акта приемки - КС-2 и КС-11:

• Форма КС-2 применяется для приемки какого-либо определенного объема строительных работ в рамках объекта строительства, а также для приемки этапа работ, предусмотренного договором строительного подряда;
• Форма КС-11 применяется для приемки объекта строительства в целом.

Шаг 2 - получить заключение от государственного строительного надзора

Когда акт приемки подписан, обращаемся в орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч.3,4 ст.54 ГрК РФ). В отношении опасных производственных объектов, линий связи, особо опасных, технически сложных и уникальных объектов заключение выдается федеральным органом исполнительной власти в соответствии с постановлением Правительством РФ от 1 февраля 2006 года №54. Срок рассмотрения заявления 10 дней, после чего будет оформлено и выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, либо дан аргументированный отказ.

В течение 10 дней на ваш объект приедет выездная комиссия, по результатам проверки которой и принимается решение о выдаче заключения о соответствии или об отказе в выдаче такого заключения (п.16 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в РФ). Заключение о соответствии (ЗОС) органа государственного строительного надзора выдается только в случае, если при строительстве не было нарушений соответствия работ требованиям нормативной технической документации и проекта, либо такие нарушения устранены до даты выдачи заключения о соответствии.

В конце вас ждет еще одна итоговая проверка, которая проводится органом государственного строительного надзора после завершения строительства. На итоговую проверку, в зависимости от сложности объекта, отводится до одного месяца.

Шаг 3 - получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме и в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного или отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (ч.1 ст.55 ГрК РФ). Выдается на основании обращения застройщика в орган, выдавший разрешение на строительство (федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления), с соответствующим заявлением (ч.2 ст.55 ГрК РФ).

В течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию уполномоченным органом принимается решение о выдаче заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. Решения принимаются на основании проверки наличия и правильности оформления документов, прилагаемых к заявлению (список ниже).

Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 года № 698:

Можно сказать, что дом принят, потому что все остальные действия основаны на данном разрешении

Следует отметить, что государственный строительный надзор осуществляется с даты получения разрешения на строительство (ч. 5 ст. 52 ГрК РФ) до даты выдачи заключения о соответствии построенного, реконструированного или отремонтированного объекта требованиям технических норм и правил. Поэтому положительное заключение выдается только в том случае, если надзор за строительством осуществлялся регулярно и на протяжении всего периода строительства. А если по вине застройщика такой надзор не осуществлялся, то надзорный орган вправе отказать в выдаче ЗОС.

Как ввести дом в эксплуатацию без разрешения на строительство

В случае если отдельные части дома были построены самовольно, либо застройщик своевременно не известил орган государственного строительного надзора о начале строительства, ввод дома в эксплуатацию придется выполнять силами независимой специализированной организации, имеющей лицензию на детальное обследование строительных конструкций здания или сооружения. Грубо говоря - нужна легализация самостроя.

Результаты проведенного обследования, в виде отчета о техническом состоянии объекта предоставляются в орган государственного строительного надзора. Надзорный орган (при положительных результатах проведенного обследования) может рассмотреть возможность выдачи ЗОС. Однако ни один нормативный документ не обязывает надзорный орган выдавать положительное ЗОС в случае, если надзор за строительством объекта или его части не осуществлялся.

Тем не менее с 1 марта 2015 года в России действует ФЗ № 20, который определяет упрощённый порядок сдачи индивидуальных жилых домов в эксплуатацию до 2020 года по так называемой дачной амнистии. Теперь чтобы зарегистрировать жилое строение достаточно подать в Росреестр только 2 документа:

1. Технический паспорт на построенный;
2. на земельный участок.

Упрощенный порядок позволяет оформить ввод в эксплуатацию, как только что построенное жилье, так и давно существующий самострой. Слово «самострой», конечно, сленговое, но обладатель зданий с таким статусом несет реальную юридическую ответственность. Правовой смысл сводится к простой логике: поскольку объект не прошел государственную проверку, никто не может гарантировать его безопасности и вероятности нарушения прав других граждан.

Легализация частного самостроя процесс сложный, но почти всегда выполнимый. С многоквартирными домами и коммерческими объектами ситуация иная - узаконить такие самострои сложнее.

Узаконивание самостроя проходит либо в судебном, либо в административном порядке:

• В суде нужно доказать, что построенное здание соответсвует нормам СНиП, а также не угрожает жизни и здоровью граждан и не нарушает права третьих лиц.
• В административном порядке легализуют самострой на дачных и садовых участках.

Владелец самостороя не может продать, передать, завещать свою недвижимость. Более того, в любой момент такое жилье могут снести, а земельный участок под строением изъять на законных основаниях.

Какие последствия от самостроя

Правительство РФ с 1 июля 2018 года планирует устанавливать сроки ликвидации незаконных построек. Владельцы самостроя, не выполнившие снос в срок, подвергаются штрафу до 50 тысяч рублей, а также конфискации земельного участка. Предлагается также внести в Гражданский кодекс РФ изменения, касающиеся интересов многих граждан. Согласно этим изменениям, к незаконным постройкам предлагается относить не только жилые дома, но и гаражи, бани, садовые постройки, ларьки и павильоны.

Пакет новых законопроектов запрещает пользоваться и распоряжаться незаконными постройками, а самострой нужно будет снести или реконструировать за собственный счет. Если застройщика установить невозможно, то затраты на снос или реконструкцию ложатся на владельца земельного участка.

Таким образом, в Гражданском кодексе может появиться статья, разрешающая конфискацию земельного участка в случае неисполнения решения о сносе или реконструкции строения в установленный срок.

Сроки сноса самостроя законом также установлены: максимальный срок составляет 12 месяцев, минимальный - 3 месяца, а для реконструкции - от 6 месяцев до 3 лет. Штрафы Кабинет министров предлагает внести изменения в КоАП, дополнив его статьей, которая предусматривает штраф для физлиц и индивидуальных предпринимателей в сумме от 20 тысяч до 50 тысяч рублей за неисполнение требований о реконструкции или сносу самовольной постройки.

Что делать после сдачи дома в эксплуатацию

1. Следующей стадией легализации жилья будет получение кадастровых документов. Для этого необходимо обратиться в БТИ. Сотрудники организации проведут дополнительный осмотр здания и оформят два паспорта - технический и кадастровый.
2. Оформить право собственности на построенный объект в Росреестре (длится около 2-х недель). О том, как зарегистрировать построенный дом в собственность, я рассказываю здесь.
3. После регистрации собственности в Росреестре - владелец становится официальным пользователем. Это означает, что он обязан осуществлять все коммунальные платежи в соответствии с официальным подключением к сетям. Согласно ст. 153 ЖК РФ, обязанность осуществлять платежи по жилищно-коммунальным услугам возложена на лиц, являющихся собственниками недвижимости или её нанимателями. Это означает, что сразу после введения жилого помещения в эксплуатацию, об этом необходимо оповестить все коммунальные службы, зафиксировать показания счетчиков и осуществлять регулярные платежи.
4. Появление в стране еще одной единицы недвижимости означает и появление новой единицы налогообложения .

Как содержать и эксплуатировать дом после строительства

Когда дом построен - строение переходит в новое юридическое состояние, а владелец должен руководствоваться нормативами содержания жилья в надлежащем состоянии. К таким нормативам относится ведомственный документ № 170, утвержденный в 2003 г. Госстроем РФ под названием «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», о содержании которых я кратко расскажу ниже.

В правилах содержится исчерпывающее определение понятия «жилищный фонд» - все строения, признанные пригодными для постоянного или временного проживания, независимо от форм собственности и территории размещения, называются жилым фондом. Индивидуальный жилой дом, несомненно, относится к данной категории, поэтому его владельцы несут всю полноту ответственности за поддержание жилья в надлежащем состоянии, то есть в соответствии с правилами № 170.

• Согласно п.1.8. Правил, под технической эксплуатацией понимается управление жилым фондом и его санитарное содержание. Поскольку свой дом на своей земле - это полноценная часть жилого фонда, его владелец обязан обеспечивать текущий и капитальный ремонт, производить уборку мест придомовой территории и уход за зелеными насаждениями.
• Обязанностью домовладельца является ведение и обеспечение сохранности технической документации длительного и временного хранения. В Правилах приводится перечень всей обязательной документации. Введя дом в эксплуатацию, его владелец должен обеспечивать полноценное функционирование жилья под контролем Государственной жилищной инспекции РФ (п. 1.10).
• Правилами запрещаются любые изменения в доме, которые могут повлечь за собой нарушение прочности несущих конструкций, существенно ухудшить состояние коммуникаций и противопожарного оборудования. За подобные действия владелец дома несет ответственность. В лучшем случае он должен будет устранить опасные нововведения, в худшем, если в результате аварий кто-нибудь пострадал, ответственность может быть более серьезной, вплоть до уголовной.
• Для того, чтобы избежать штрафов и предписаний, все перепланировки нужно согласовывать с компетентными органами. Таким образом, правила Госстроя № 170 являются сводом норм, регламентирующих деятельность всех владельцев и пользователей объектов жилого фонда.

Другими словами, придется поддерживать жилье с помощью периодического ремонта, переоборудования, перепланировки и технической эксплуатации. Эти виды обеспечения жизнеспособности строений делятся на две части - требующих согласований и разрешений контролирующих органов и не требующих подобных действий.

Большинство инвестиционных проектов предполагает проведение строительно-монтажных работ, логичным завершением которых является ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства. Соответственно, с целью надлежащего контроля, на государственном уровне закреплены определенные нормы, регламентирующие ввод в эксплуатацию основных средств и объектов строительства. Чтобы лучше разобраться, что такое ввод здания в эксплуатацию, далее детальнее остановимся на тонкостях и нюансах, сопровождающих этот процесс.

Современная нормативная база, регламентирующая вопрос

Основные понятия и нормы про разрешение на ввод объекта в эксплуатацию прописаны в статье 55 Градостроительного кодекса РФ. На данный момент используется его новая редакция от 7 марта 2017 года, принципиально поменявшая порядок ввода в эксплуатацию сооружения, поскольку ранее готовность сооружения подтверждалась актом Государственной комиссии. Также при принятии окончательного решения применяются нормы Постановления Правительства РФ № 441 и Положения о Государственном строительном надзоре в России.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – это официальный документ, который подтверждает полное завершение реконструкции или строительства капитальных объектов в соответствии с заранее утвержденной проектной документацией и согласием на строительство. Также удостоверяется соответствие данного объекта нормативным требованиям к выполнению такого рода работ на момент выдачи разрешения, проекту планировки (межевания) территории или права на использование земельного участка.

Чтобы оформить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в зависимости от вида сооруженного объекта застройщику нужно обратиться в орган, выдавший ему согласие на проведение строительства. К их числу могут относиться:

• исполнительный орган власти федерального уровня;
• орган местного самоуправления;
• исполнительный орган субъекта Российской Федерации;
• организацию по государственному управлению использования атомной энергии или разработки ядерных энергетических установок и ядерного оружия;
• Государственную корпорацию "Роскосмос".

Для того чтобы уполномоченный орган мог принять обоснованное решение про ввод в эксплуатацию зданий и сооружений, застройщику необходимо подать целый ряд документов:

• заявление (должно регистрироваться не более чем за 15 минут);

При необходимости получения более полной информации, Правительством могут устанавливаться дополнительные документы, кроме тех, которые перечислены в Градостроительном кодексе.

После подачи заявителем всех необходимых бумаг, уполномоченная инстанция обязана на протяжении 10 дней провести такие действия:

• проверить правильность оформления и соответствие действительности указанных в документах сведений;
• с выездом на место осмотреть возведенное сооружение и удостовериться в его соответствии проектной документации и требованиям дейсвующего законодательства;
• выдать разрешение на ввод в эксплуатацию сооружения или принять обоснованное решение об отказе.

Следует заметить, что выездной осмотр не проводится в том случае, если при реконструкции или строительстве был предварительно заключен договор о проведении государственного строительного надзора.

В каких случаях в разрешении может быть отказано

Подача требуемого перечня документации не является сама по себе гарантией того, что решение органов власти будет положительным. В выдаче разрешения на ведение недвижимости в эксплуатацию может быть отказано, однако отказ обязательно должен быть аргументирован и оформлен официально. Причинами негативного вывода могут быть такие обстоятельства:

• неполный комплект документов, поданный застройщиком;
• выявленное несоответствие при возведении здания утвержденным строительным требованиям и нормам;
• расхождения с требованиями, закрепленными в разрешении на проведение строительных работ;
• разногласия между проектной документацией и реально возведенной конструкцией или зданием (эта норма не касается индивидуальных жилых домов);
• нецелевое использование участка земли, который выделен под реализацию конкретного проекта.

Кроме указанных обстоятельств, причиной отказа может послужить невыполнение застройщиком норм, предусмотренных статьей 51 (часть 18) Кодекса относительно безвозмездной передачи в 10-дневный период после выдачи разрешения на строительные работы соответствующим органам власти сведений о площади, планируемом количестве этажей и высоте здания, инженерно-технических сетях. Также для размещения в градостроительной информационной системе требуется по одному экземпляру копий выводов геодезических и инженерных изысканий, отдельных разделов используемой проектной документации (о мероприятиях по пожарной безопасности или охране окружающей природной среды) и схемы размещения постройки на конкретном земельном участке.

Предоставление недостающих бумаг является основанием вернуться к рассмотрению вопроса. Кроме того, застройщик или инвестор имеет право в судебном порядке оспаривать отказ уполномоченных органов выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Что собой представляет разрешение на ввод

Согласие органа власти на ввод в эксплуатацию объектов дает возможность поставить здания на государственный учет как объекты завершенного строительства или внести нужные изменения в реестр реконструированных сооружений. Сами по себе разрешительные бумаги относительно сооружения не затрагивают вопроса о праве сего собственности и носят чисто технический характер.

Вплоть до 2015 года форма, регламентирующая разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, была зафиксирована в Постановлении Правительства Российской Федерации № 698 от 24 ноября 2005 года. После его отмены строители ориентируются на образец, утвержденный приложением № 2 к приказу Минстроя № 117/пр от 19 февраля 2015 года .

Утвержденная форма выдается конкретному застройщику с указанием полного названия строительной организации или ФИО частного лица и адреса. Фиксируется наименование этапа или всего объекта капитального строительства, адрес, где он расположен и кадастровый номер, присвоенный земельному участку.

Регистрационный номер разрешения на документе про ввод в эксплуатацию объекта недвижимости многокомпонентный и включает в себя:

• двузначный номер конкретного субъекта РФ, где будут проводиться работы. Если проект реализуется более чем на одной территории, то ставится 00;
• трехзначный номер муниципального образования, на территории которого запланировано внедрение проекта. Если в пределах административных границ 2 и более образований, то ставится 000;
• номер порядковый разрешения;
• полный год, в котором выдано разрешение.

Если приводить примеры, то проект, реализуемый на территории 4 смежных районов, скажем Новгородской и Псковской областей, может иметь номер 00-000-164-2017.

Далее идет таблица, содержащая информацию о сооружении. Она для всех видов объектов включает общие показатели: строительный объем и его подземная часть, площадь (общая, а также жилых и пристроенных помещений), количество сооружений, зданий. Далее форма предполагает информацию в зависимости от назначения сооружения.

У непроизводственных сооружений , относящихся к образованию, здравоохранению, спорту, культуре, отдыху указываются такие параметры:

• вместимость;
• количество мест, помещений и этажей;
• наличие эскалаторов, лифтов и подъемников для людей с инвалидностью;
• материалы, из которых изготовлены фундамент, стены, перекрытия и кровля.

У жилых домов фиксируются такие показатели:

• площадь общая помещений жилых (без учета террас, веранд, лоджий и балконов) и нежилых (в т.ч. общего имущества жильцов);
• количество надземных и подземных этажей;
• количество секций и квартир (отдельно по числу комнат);
• площадь жилых помещений всего дома с учетом лоджий, террас, балконов и веранд;
• инженерно-технические приспособления (лифты, подъемники и эскалаторы);
• перечень примененных материалов.

Для производственных объектов (заводы, фабрики) застройщик обязан указать следующие сведения:

• тип, мощность и производительность сооружения;
• наличие инженерно-технических сетей и систем (лифты, эскалаторы, подъемники);
• материалы, использованные при возведении.

Для линейных объектов (трубопроводы, линий электропередач, дорог, мостов) перечень требований несколько отличается от списка, необходимого на ввод здания:

• класс или категория;
• протяженность;
• мощность (грузооборот, пропускная способность, интенсивность движения);
• уровень напряжения ЛЭП и ее тип (КВЛ, ВЛ, КЛ);
• количество и диаметр трубопроводов, материалы, из которых они изготовлены;
• список конструкций, которые могут повлиять на безопасность.

В своем пятом разделе форма обязательно содержит информацию об энергетической эффективности и оснащенности приспособлениями учета расходуемых энергоресурсов:

• класс энергоэффективности;
• материалы, применяемые для утепления наружных конструкций в этом доме;
• расход удельный тепловой энергии из расчета на 1 кв.м. площади;
• уровень заполнения световых проемов.

Заполненная форма выдается на руки заявителю, а также в трехдневный срок отправляется в орган госстройнадзора. Разрешение на ввод в эксплуатацию любого здания недействительно, если к нему не приложен технический план сооружения.

Что касается индивидуальных жилых домов, то вплоть до 1 марта 2018 года объект такого типа может быть введен в эксплуатацию без разрешения. В таком случае этот документ нет необходимости предоставлять при инвентаризации или получении техпаспорта на дом.

Отдельные нюансы процедуры получения разрешения

При оформлении всей необходимой документации заявителю не следует забывать о таких требованиях законодательства к государственным органам относительно оказания административных услуг гражданами и юридическим лицам по введению сооружений в эксплуатацию:

Нередко заказчик или инвестор на этапе сдачи здания и ввода его в эксплуатацию предпочитает нанять управляющую компанию. Она способна выступить в качестве эксперта, тонко разбирающегося в вопросах технического обслуживания. Ее специалисты тесно сотрудничают с экспертами технадзора, они освидетельствуют степень завершенности инженерных систем и оборудования и готовности их к использованию в дальнейшем.

Если заблаговременно привлечь управляющую компанию, то ее профильные специалисты (проектировщик, архитектор, дизайнер, строитель), выполняя свои обязанности, независимо друг от друга, проведут проверку оборудования, испытают инженерные системы, а также выявят мелкие недочеты. Это будет способствовать положительному решению экспертной комиссии.

Несмотря на то, что сам документ выдается бесплатно, инвестору следует составить отдельную смету расходов на ввод сооружения, особенно важно это для промышленных объектов. Деньги необходимы на такие расходы:

• выполнение подрядной организацией пусконаладочных работ и содержание соответствующих рабочих и инженерных кадров;
• транспортировку персонала;
• материальные и энергетические ресурсы для опробования и проверки установленного оборудования;
• техническую поддержку со стороны проектных, а также научно-исследовательских учреждений и организаций для консультирования и проведения экспертиз при пусконаладочных работах;
• непредвиденные расходы.

Знание таких деталей избавит инвестора от необходимости срочного поиска дополнительных средств, организаций для поддержки и поможет спокойно провести всю процедуру в определенный законодательством срок.

Некоторые тонкости налогообложения

Относительно налогообложения после ввода здания в эксплуатацию мнение инвесторов и налоговых органов несколько отличаются. Обычно считается, что после выдачи разрешения все работы закончены, и сооружение полностью готово к использованию. Инвестор включает здание в состав основных средств, предварительно или после оформляет право собственности. Но многие застройщики сомневаются в том, что они обязаны включать здание в состав основных средств сразу после выдачи разрешения.

Налоговые органы считают, что обязаны, а иначе начинают подозревать инвестора в попытке выиграть время при уплате налога на имущество. Однако застройщик сам определяет, готово ли здание к полноценному использованию на том этапе, когда получен документ о вводе. Готовность проекта к работе должно определить руководство предприятия.

Настаивая на максимально раннем начале выплат, фискальные органы получают выигрыш в скорости получения отчислений, но могут проиграть в размере общей суммы, поскольку при неполной готовности оплачивается неполная сумма налога.

У организации в создавшейся ситуации есть такие варианты действий:

• завершить все работы, в том числе отделочные, принять решение о полной готовности и только после этого подавать документы на ввод;
• признать здание пригодным к использованию в процессе получения разрешения, а отделочные работы завершать уже по объекту, входящему в состав основных средств предприятия.

Однако здесь следует обратить особое внимание на одну деталь. Если здание будет признано в качестве основного средства на момент выдачи разрешения, то его итоговая стоимость будет считаться полностью сформированной на эту же дату.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - бланк, которым удостоверяется выполнение строительства/реконструкции в полном объеме. Этим документом также подтверждается соответствие сооружения градостроительному плану. Разрешение на ввод в эксплуатацию линейного объекта удостоверяет соблюдение требований планировочного и межевого проектов территории.

Уполномоченные органы

Оформление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию производится по заявлению застройщика. Субъекту необходимо обратиться в одну из следующих структур:

1. Исполнительный региональный, федеральный, муниципальный орган.
2. Уполномоченную организацию, регулирующую использование атомной энергии и осуществляющую госуправление в сфере деятельности, касающейся изготовления, разработки, утилизации ядерного оружия и энергетических установок оборонного назначения.
3. Госкорпорацию "Роскосмос".

Место расположения инстанций, указанных в п. 2 и 3, предоставляющих разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, - Москва. Застройщик направляет заявление в ту структуру, которая выдала ему разрешение на строительство. Заинтересованное лицо может обратиться в них лично или через многофункциональный центр.

Пакет документов

Чтобы получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, необходимо предоставить следующие бумаги:

Нюансы

В документе и заключении, указанных в пунктах 6 и 9, приведенных выше, должна присутствовать информация о нормативных значениях параметров, включенных в требования по энергетической эффективности, а также о фактических величинах этих показателей. Последние определяются в отношении реконструированного/построенного сооружения путем проведения экспертиз, замеров, исследований, испытаний. В заключении и документе, кроме этого, должна присутствовать и иная информация, на основании которой устанавливается соответствие объекта установленным требованиям оснащенности учетными приборами и энергетической эффективности. При реконструкции/строительстве многоквартирного сооружения в акте органа госстройнадзора должны содержаться дополнительные данные. В частности, приводится класс энергетической эффективности, определяемый по нормам законодательства об энергосбережении.

Межведомственное взаимодействие

Документация (копии или информация, в них присутствующая), указанная в п. 1-3 и 9, запрашивается уполномоченными структурами в государственных, муниципальных органах, а также подведомственных им организациях, если застройщик не представил ее самостоятельно. Бумаги из пунктов 1-8, 12-13 на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передаются заявителем, если они отсутствуют в распоряжении у приведенных выше структур. Правительственным постановлением могут предусматриваться иные документы, необходимые для представления в уполномоченные органы. По межведомственным запросам материалы передаются в трехдневный срок.

Важный момент

Разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию предоставляется только на основании документов, перечень которых установлен законодательством. Некоторые виды бумаг могут предъявляться в электронном виде. Правительство или высшая исполнительная структура региона вправе установить случаи, когда документы предоставляются исключительно через информационно-коммуникационную сеть Интернет.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию: сроки

Орган либо компетентная структура, регулирующая использование атомной энергии и осуществляющая госуправление в ходе осуществления мероприятий, связанных с утилизацией, изготовлением, разработкой ядерного оружия и энергетических установок оборонного значения, госкорпорация "Роскосмос" в течение 10 дней с даты поступления документов обеспечивают проверку достоверности сведений и правильности их отражения. Кроме этого, указанные структуры обязаны выполнить осмотр сооружения. По результатам проверки принимается решение о выдаче разрешения или отказе в этом.

Осмотр

Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию осуществляется по результатам проведенной визуальной проверки сооружения. В процессе осмотра реконструированного/построенного здания подтверждается или не подтверждается соответствие требованиям, установленным в проектной документации, градостроительном плане и иных бумагах. Осмотр не выполняется в отношении индивидуального жилищного строительства. Он также не производится, если при проведении мероприятий осуществляется госстройнадзор.

Основания для отказа

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не предоставляется заявителю в случаях:

1. Отсутствия документов, приведенных в перечне выше.
2. Несоответствия сооружения требованиям, зафиксированным в градостроительном плане, или при реконструкции/строительстве/капремонте линейного объекта сведениям планировочного и межевого проектов.
3. Расхождение фактических параметров с величинами, определенными проектной документацией. Это основание не применяется к сооружениям ИЖС.
4. Несоответствие объекта требованиям, определенным в разрешении на строительство.

В законодательстве при этом присутствует одна оговорка, исключающая отказ. Не будет выступать как основание несвоевременное получение или неполучение документов, запрошенных в рамках межведомственного взаимодействия.

Дополнительно

Кроме приведенных выше оснований, причиной для отказа предоставить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию может служить неисполнение застройщиком предписаний, установленных статьей 51, ч. 18 Градостроительного кодекса. В этих случаях действует специальный порядок. В частности, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию предоставляется по окончании процедуры безвозмездной передачи в уполномоченный орган, компетентную организацию, регулирующую использование атомной энергии и осуществляющую управление в сфере, связанной с утилизацией, разработкой и использованием ядерного оружия и энергетических установок, или в "Роскосмос" информации о сооружении. В числе сведений должны присутствовать данные о:

1. Площади.
2. Количестве этажей и высоте.
3. Инженерно-техническом обеспечении.
4. Проектной документации. Заявитель должен предоставить по одной копии всех разделов.
5. Результатах инженерных изысканий (в одном экземпляре).

В уполномоченные инстанции, предоставляющие разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, также предъявляется одна копия схемы планировки участка. На ней должно быть обозначено место размещения сооружения индивидуального жилищного строительства. Заявитель вправе обжаловать отказ предоставить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в суде.

Общие правила

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, образец которого представлен в статье, предоставляется застройщику в случае, если в региональный, муниципальный, федеральный исполнительный институт власти, уполномоченную организацию, регулирующую порядок использования атомной энергии и осуществляющую госуправление в сфере изготовления, утилизации, разработки ядерного оружия и энергетических установок боевого назначения, Госкорпорацию "Роскосмос", была безвозмездно направлена копия схемы, на которой отображается расположение реконструированного/построенного сооружения, сетей инженерно-технической коммуникации в пределах участка, а также планировочная организация территории. Данные размещаются в информационной базе для обеспечения градостроительных работ.

Дальнейшие процедуры

После разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязан провести процедуру постановки на учет. В ходе нее вносятся соответствующие изменения в госреестр реконструированного сооружения. В качестве обязательного приложения выступает техплан. Он подготавливается по правилам, установленным ФЗ №221. Разрешение на ввод (часть объекта в эксплуатацию предоставляется или все здание - значения не имеет) должно отражать сведения о сооружении в объеме, который необходим для выполнения кадастрового учета. Состав информации должен соответствовать требованиям, предусмотренным ФЗ №221 для текстового и графического разделов технического плана.

Завершающие этапы

По окончании строительства сооружения субъект, его осуществлявший, обязан передать застройщику результаты проведенных инженерных изысканий, акты освидетельствования конструкций, работ, участков инженерно-технических сетей, проектную и прочую документацию, необходимую для нормальной эксплуатации объекта. При выполнении мероприятий, направленных на сохранение памятников культурно-исторического наследия, предоставление рассматриваемого документа уполномоченными органами и компетентными организациями осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных в законодательстве относительно таких комплексов. Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждается федеральным исполнительным институтом власти. В течение 3-х дней с даты предоставления документа уполномоченный орган направляет его копию в инстанцию, выполняющую госстройнадзор.

Налогообложение

Считается, что получение разрешения указывает на окончание работ с объектом и пригодность его к эксплуатации. Застройщик, который выступает как инвестор, оформляет сооружение в собственность, принимает его к учету в составе ОС. Последнее при этом может осуществляться как до регистрации права, так и после нее. Между тем многие застройщики интересуются, обязательно ли отнесение объекта к ОС после получения разрешения. Инвестор самостоятельно определяет готовность сооружения к использованию на том этапе, когда предоставлен документ. Чиновники, однако, против такого подхода. По их мнению, инвесторы таким способом оттягивают момент выплаты налога с имущества.

На практике готовность объекта определяется не наличием разрешения на ввод, а решением руководителя предприятия, для которого он реконструируется/строится. В случае недостаточной готовности застройщик вправе по закону выплачивать неполную сумму налога. В такой ситуации предприятие может признать объект пригодным к эксплуатации на этапе получения разрешения. Приняв соответствующее решение, организация может приступать к отделочным работам по своему ОС. Руководство предприятия может также закончить все ремонтные работы перед получением разрешения. Когда документ будет на руках, можно принять решение о готовности сооружения.

Расходы

Затраты на ввод сооружения в эксплуатацию в сводную смету не включаются. Они приводятся в отдельном документе. В смете учитываются расходы на:

1. Выполнение мероприятий по пуску и наладке установок и оборудования подрядчиками.
2. Материальные и топливно-энергетические ресурсы, необходимые для проверки и комплексного запуска оснащения.
3. Содержание рабочих и инженерно-технических специалистов, осуществляющих пуск и наладку.
4. Техническую помощь проектных, научно-исследовательских инстанций, выполняющих составление документации, экспертизу, консультирование, транспортировку персонала и прочие мероприятия.

Заключение

До вступления в действие нового законодательства ввод объекта реконструкции/строительства в эксплуатацию осуществлялся в соответствии с разными нормативными актами. Выбор того или иного положения производился в зависимости от типа здания. В январе 1988 г. были введены в действие СНиПы. В них устанавливался порядок, в соответствии с которым в эксплуатацию вводились промышленные объекты. По ранее существовавшему законодательству в качестве документа, подтверждающего окончание основного комплекса работ и соответствие фактических результатов требованиям проекта и техрегламентов, выступал акт государственной комиссии. В настоящее время действует иной порядок. Согласно правилам, ввод в эксплуатацию осуществляется при наличии разрешения, выданного уполномоченной исполнительной структурой или компетентной организацией, указанными в Градостроительном кодексе.

Для получения разрешения на эксплуатацию возведённой постройки необходимо организовать проведение работ, связанных с исследованием объекта. Результат мероприятия идентифицирует соответствие постройки законодательным требованиям.

Без разрешительной документации объект капитального строительства запрещено эксплуатировать

Чтобы понять, что такое ввод в эксплуатацию, следует ознакомиться с основами правовых норм, выполнение которых по всем правилам гарантирует, что строительный объект не несёт опасности, связанной с недоработками или ошибками работников. Результат обследования построенного объекта должен быть отражён в разрешительном документе. Он свидетельствует о компетентном выполнении работ в запланированном объёме.

Правовые нормы

Порядок ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию регулируется законодательными нормами, требующими неукоснительного выполнения всех предусмотренных мероприятий.

Другие нормативные акты составлены с учётом требований этого документа. Они его дополняют отдельными положениями, но не отклоняются от норм этого закона. В нормативно-правовых актах отражены все вопросы, касающиеся получения разрешительной документации, без которой невозможно официально сдать здание или сооружение в эксплуатацию. В них можно ознакомиться с перечнем документов, инструкцией по их заполнению и с утверждёнными формами разрешений.

Схема осуществления государственного строительного надзора

Достаточно информации можно почерпнуть из действующих СНиП, в которых регламентируется ввод в эксплуатацию объектов различной категории, к каждому из которых предъявляются отдельные требования.При проведении операции следует учитывать региональные нормативные акты.

Порядок рассмотрения и принятие решения на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию

Для получения разрешения, без которого запрещено эксплуатировать постройку, необходимо действовать в соответствии с определённым алгоритмом. Необходимо пошагово выполнить следующие действия:

1. Оформить заявление.
2. Подготовить пакет документации, являющийся приложением к заявлению.
3. Написать сопроводительное письмо с приложением схемы объекта, в которой должен быть отображён план коммуникаций инженерно-технических сетей, обустроенных на рассматриваемом земельном участке.
4. Подать заявление в специализированную организацию.

Решение о внесении постройки в реестровую базу данных, касающуюся кадастрового учёта, или в отказе в проведении мероприятия, принимается представителями уполномоченных органов после рассмотрения заявления с комплектом документации.

Документы для ввода в эксплуатацию объекта

Основные документы, регламентирующие архитектурно-строительную деятельность

Для получения разрешения к заявлению следует подготовить комплект бумаг, обосновывающих соответствие постройки определённым нормам, соблюдение которых гарантирует безопасную эксплуатацию. К этим бумагам относится:

1. Документ, обосновывающий право собственности на земельный участок, где были произведены постройки. Это может быть договор аренды, свидетельство о праве собственности или кадастровый план.
2. План земельного участка.
3. Проект планировки с учётом разделения территории.
4. Разрешение, полученное организатором стройки перед её началом.
5. Акт приёмки объекта по форме КС – 11 предоставляется в случае договорного строительства.
6. Акт о соответствии, подтверждающий соответствие постройки регламентированным требованиям. Он должен быть подписан застройщиком, который непосредственно организовал и реализовал строительные работы.
7. Справка о соответствии постройки проектной документации. В ней должно быть отражена информация об энергетической эффективности, а также о наличии приборов учёта. Бумага подписывается застройщиком или техническим заказчиком.
8. Документы о соответствии техническим условиям, составленные представителями организации, которые отвечают за функциональность инженерно – технических сетей. К ним относятся такие предприятия, как энергетические компании и городской водоканал.
9. Схематический план расположения инженерно-технических сооружений на территории постройки, подписанный застройщиком или техническим заказчиком. В случае если постройка относится к категории индивидуальной, в которой работы были выполнены без привлечения наёмных работников, данная бумага не требуется.
10. Заключение подразделений государственного строительного надзора о соответствии проектной документации и техническим нормам.
11. Нотариально заверенная копия договора обязательного страхования. Она необходима для страховки заказчика от финансовых потерь на случай аварий и нанесения вреда здоровью работникам в процессе выполнения строительных работ, поскольку они относятся к категории опасных.
12. План объекта, оформленный в техническом виде.

Читайте также: Что такое фондовооруженность: как рассчитать

Когда могут отказать в выдаче разрешения

Если при подаче документации на рассмотрение отсутствует хотя бы один документ, или бумаги оформлены без учёта требований к форме бланка или к нотариальному заверению, то заявление не будет рассматриваться и заявителю будет отказано в выдаче разрешения.

Предвестники проблем могут возникнуть ещё на стадии определения соответствия постройки нормативам. Для этого необходимо организовать контроль со стороны государственных органов на всех этапах строительства, начиная с получения разрешения на начало работ.

Если застройщик своевременно не извещал о планируемых и проведённых работах представителей уполномоченных органов, в результате чего их производство не контролировалось, а этапы работ не фиксировались актами, то получить положительное заключение будет сложно. В такой ситуации придётся воспользоваться услугами лицензированных независимых экспертов.

Как проводится итоговая проверка

Экспертное заключение о соответствии выдаётся после проведения итоговой проверки оборудования. Для получения документа, необходимо его испытать в процессе пробных пусков. При этом проверяются элементы постройки конструктивного назначения, а также узлы оборудования, размещённого на объекте.

Приборы учёта

В комплексном испытании оборудования необходимо учесть состояние вентиляции, трубопроводов и систем пожарной безопасности. Процедура проводится на протяжении 72 часов, в режиме активной эксплуатации внутренних и внешних инженерно-технических систем. Испытание считается успешным, если все оборудование работает без сбоев.

В случае выявления дефектов, представители контролирующих органов выдают предписания об их устранении. После того как были учтены все замечания и проведены рекомендуемые мероприятия, испытания необходимо повторить.

Положительное заключение о соответствии нормативным требованиям по результатам итогового контроля выдаётся после проверки актов, которые были оформлены в период ведения строительства органами госконтроля. Также необходимо предоставление справок от поставщиков коммунальных услуг, в которых должна быть отражена информация о принятии постройки на обслуживание.