Преимущественное право на продление договора аренды. Вас рф о преимущественном праве арендатора на заключения договора аренды на новый срок. Арендатор не желает заключать новый договор на условиях, предложенных арендодателем

О преимущественном праве в договоре аренды (Дружинин А.)

Дата размещения статьи: 11.11.2015

Добросовестные арендаторы вправе рассчитывать на заключение с ними договора аренды на новый срок, что позволяет им в приоритетном порядке перед другими участниками гражданского оборота получить в аренду имущество, выгоду от использования которого они уже успели оценить. Однако для успешной реализации своего преимущественного права они должны учитывать ряд важных аспектов.

При прочих равных...

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора (абз. 1 ч. 1 ст. 621 ГК РФ).

Преимущественным правом обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Преимущественное право не возникает по договору, в рамках которого хотя и предоставляется возможность пользования имуществом, но при этом который по своей правовой природе отличается от договора аренды (например, договор на эксплуатацию рекламного места, предоставляющий заказчику право пользования частью земельного участка, но не являющийся договором аренды (Постановление ФАС ПО от 22.05.2013 по делу N А55-24271/2012)).

Преимущественное право может быть запрещено законом: в частности, оно не распространяется на договор проката (ч. 2 ст. 627 ГК РФ), договор аренды транспортного средства с экипажем и без (ст. ст. 631 и 642 ГК РФ).

Помимо этого, преимущественное право может быть исключено самим договором аренды или иным соглашением сторон (ч. 2 ст. 434 ГК РФ) или явствовать из совершения сторонами конклюдентных действий - направления арендатором заявления об отказе от реализации преимущественного права и сдачи арендодателем имущества в аренду третьему лицу.

Преимущественное право может быть ограничено в договоре аренды необходимостью соблюдения арендатором ряда условий. В частности, в договоре аренды может быть установлена обязанность арендатора направить заявление о намерении воспользоваться своим преимущественным правом за длительный срок до окончания договора (за 3 - 6 месяцев), может быть предусмотрен срок согласования сторонами нового договора аренды, а также обязанность арендатора заплатить вознаграждение за реализацию преимущественного права, что не противоречит положениям ст. 421 и ч. 4 ст. 454 ГК РФ (Постановление ФАС МО от 11.12.2013 по делу N А40-45014/13-127-444).

Стороны договора аренды могут установить, что для реализации преимущественного права не требуется направления арендатором каких-либо заявлений арендодателю, чтобы упростить процесс его реализации. В таком случае арендодатель должен будет направлять извещение арендатору, чтобы выяснить, намерен ли тот воспользоваться своим преимущественным правом или нет. Как правило, подобные условия выдвигают компании, арендующие большие площади для размещения своих торговых сетей, отделений и иных торговых объектов.

Поскольку арендодатели в них заинтересованы, они соглашаются на многие условия, не только на преимущественное право на заключение нового договора аренды, но и на преимущественное право на случай продажи объекта аренды, на отказ от размещения в нем медицинских и образовательных организаций, которые создают препятствия для деятельности арендаторов, если она сопряжена с реализацией алкогольной продукции, и др.

Для возникновения преимущественного права должен быть действительным и заключенным договор аренды, которым оно предусмотрено. Так, договор долгосрочной аренды при отсутствии его регистрации все равно связывает стороны арендным обязательством, однако в этом случае преимущественное право у арендатора не возникает.

Это связано с тем, что, раз договор не прошел регистрацию, он не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий (п. 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

Преимущественное право на заключение нового договора аренды прекращается в случае отказа арендатора от его реализации, а также в случае досрочного отказа от договора одной из сторон или его досрочного прекращения по соглашению сторон. Это связано с тем, что при расторжении договора все обязательства сторон, в том числе связанные с преимущественным правом, прекращаются в силу ч. 2 ст. 453 ГК РФ (Постановление ФАС ВВО от 13.03.2006 по делу N А28-11166/2005-187/20). Закон не предусматривает сохранение преимущественного права при расторжении договора, которым он предусмотрено, если только стороны не договорились об ином (Постановление ФАС ЗСО от 26.06.2014 по делу N А75-6230/2013).

Лучше быть добросовестным

Преимущественное право возникает только у добросовестных арендаторов, которые надлежащим образом в течение всего срока действия предыдущего договора аренды выполняли свои обязательства, если только иное прямо не предусмотрено договором аренды. Если арендатор в течение срока договора аренды допускал нарушения своих обязательств, то преимущественное право он утрачивает.

Нарушения обязательств по договору аренды со стороны арендатора могут быть самыми различными: просрочка во внесении арендных и иных платежей, невыполнение обязанности по осуществлению текущего ремонта, ухудшение состояния помещения, ущемление прав иных арендаторов и даже неосуществление коммерческой деятельности в арендуемом помещении.

Интерес арендодателя состоит не только в получении платы за переданное имущество: если арендуемое помещение расположено в торговом центре, арендодатель как собственник всего здания заинтересован в функционировании всех объектов для увеличения посещаемости центра, поэтому за отказ арендатора от осуществления запланированной деятельности он может лишить его преимущественного права либо отказаться от договора, потребовать уплаты неустойки, предусмотрев такие последствия в договоре аренды.

Допущенные арендатором нарушения арендодатель может подтвердить различными доказательствами: требованиями об уплате задолженности, актами сверки, перепиской с арендатором, в которой тот признает наличие задолженности, вступившие в законную силу судебные акты (Постановление ФАС ВВО от 11.01.2010 по делу N А79-156/2009) и др.

Допущенные арендатором нарушения для целей реализации преимущественного права не отменяет и реструктуризация его долга перед арендодателем путем прощения неустойки полностью или в части предоставления отсрочки или рассрочки в погашении основного долга на основании заключенного дополнительного соглашения. Такое соглашение предоставляет арендатору определенные преференции, снимает негативные имущественные последствия для него, но само по себе не отменяет допущенные нарушения им своих обязательств. Поэтому, если нарушения с его стороны имели место, арендодатель вправе лишить его преимущественного права.

В договоре аренды можно предусмотреть прекращение преимущественного права не только в результате нарушения арендатором своих обязательств, но и вследствие негативной оценки его коммерческой деятельности со стороны клиентов или других арендаторов, выявленной посредством их опроса или анкетирования (Постановление АС МО от 08.05.2015 по делу N А40-145830/13).

Помимо этого, в заключении договора аренды на новый срок может быть также отказано арендатору, который злоупотребляет своим преимущественным правом, например отказывается от заключения договора аренды, став победителем в торгах, и дожидается новых торгов с установлением меньшей арендной платы, чтобы перевести на себя права и обязанности по договору аренды (Постановление АС ВВО от 25.11.2014 по делу N А79-904/2014).

Арендатор вправе представлять доказательства отсутствия или несущественности допущенных нарушений договорных обязательств, того, что все замечания арендодателя им своевременно устранялись, все требования выполнялись (Постановление ФАС ВСО от 10.11.2008 N А19-291/08-58-Ф02-5437/08).

Как арендатору себя защитить

Арендатор не вправе ставить вопрос о недействительности или расторжении договора аренды, заключенного арендодателем с третьим лицом, поскольку законом предусмотрен специальный способ защиты.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абз. 3 ч. 1 ст. 621 ГК РФ).

Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором; тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором (Постановление ФАС ЗСО от 06.12.2013 по делу N А45-7739/2013).

Наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не свидетельствует об обязанности арендодателя его заключать. Это правомочие он реализует по своему усмотрению, и у арендатора отсутствует право требовать заключения договора аренды с ним (Постановление ФАС СЗО от 07.06.2012 по делу N А13-8929/2011). Преимущественное право у арендатора появляется только в случае сдачи арендодателем имущества в аренду третьему лицу, перед которым у арендатора есть приоритет (Постановление ФАС ВВО от 12.09.2007 по делу N А31-6308/2006-18).

Преимущественное перед другими лицами право арендатора на возобновление договора аренды защищается в судебном порядке, если арендатор представит документы, подтверждающие намерение арендодателя сдать другому арендатору имущество, ранее находившееся у него в аренде по договору, срок которого истек, или передачу этого имущества в аренду другому арендатору (Постановление ФАС ВВО от 06.03.2009 по делу N А28-5926/2008-172/28).

Таким образом, обязанность арендодателя заключить с арендатором договор аренды на новый срок обусловлена передачей спорного имущества в аренду третьему лицу. До наступления указанного обстоятельства требования общества о продлении срока аренды не носят обязательного характера и не подлежат судебной защите (Постановление ФАС ВВО от 05.08.2014 по делу N А39-5086/2013).

Вместе с тем арендодатель вправе не сдавать имущество в аренду, а использовать его самостоятельно, он может передать его в безвозмездное пользование, внести в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или распорядиться иным образом. В указанных случаях арендатор не вправе требовать передачи ему имущества, поскольку оснований для реализации преимущественного права не возникает.

Арендатор также не сможет добиваться перевода на себя прав и обязанностей в случае, если арендодатель имущество передал по предварительному договору, по которому основной договор аренды будет им заключен только в будущем. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по передаче имущества.

Намерение заключить основной договор может подразумевать только совершение предварительных действий к заключению договора, но не подтверждать сам факт его заключения, поэтому в данном случае преимущественное право у арендатора не возникает и он не вправе требовать перевода на него прав и обязанностей по предварительному договору аренды (Постановление ФАС МО от 28.08.2013 по делу N А41-51425/12).

Стороны договора аренды, конечно, могут расширить сферу действия преимущественного права арендатора, включив в нее и иные гражданско-правовые договоры (договор безвозмездного пользования, предварительный договор и др.), однако при его нарушении в таких случаях арендатор будет не вправе ставить вопрос о переводе на него прав и обязанностей, поскольку закон подобной возможности не предусматривает. Арендатор будет вправе только потребовать возмещения убытков, вызванных нарушением преимущественного права, взыскания неустойки, если она предусмотрена договором.

В процессе рассмотрения иска о переводе прав и обязанностей по договору аренды арендодатель вправе его расторгнуть или изменить условия в худшую для арендатора сторону. В таком случае арендатору следует увеличить исковые требования и потребовать признания таких изменений недействительными со ссылкой на ст. 10 ГК РФ, а еще лучше на стадии подачи иска ходатайствовать о принятии обеспечительных мер в виде запрета сторонам договора аренды вносить в него изменения.

Стороны заключили краткосрочный договор аренды. Срок действия договора истек. Стороны не изъявили желания его расторгнуть и он, в силу ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ стал действовать как договор аренды, заключенный на неопределенный срок. Арендодатель, реализуя право на односторонний отказ от исполнения договора, предусмотренный п. 2 ст. 610 ГК РФ, направил Арендатору соответствующее уведомление. В ответ на которое Арендатор направил Арендодателю уведомление о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Правомерны ли в данном случае требования Арендатора? Имеет ли он соответствующее право?

Ответ

Преимущественное право арендатора на заключение договора об использовании чужого имущества довольно распространено в международной практике. Отечественным законодателем такая разновидность преимущественного права впервые была сформулирована только в 1927 г. <*>, путем внесения изменений в ст. 154 Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. При этом, как по Гражданскому кодексу РСФСР 1922 г., так и по Гражданскому кодексу РСФСР 1964 г. (ст. 280), такое право принадлежало только строго определенной категории нанимателей - государственным, кооперативным или иным общественным социалистическим организациям, при условии надлежащего исполнения ими обязанностей, принятых на себя по договору найма.

В действующем гражданском законодательстве России норма о преимущественном праве на заключение договора аренды на новый срок сформулирована как диспозитивная. Это означает, что стороны договора аренды своим соглашением могут исключить распространение указанного выше правила, закрепленного в ст. 621 ГК РФ, на существующие между ними правоотношения. Такое же ограничение может быть введено и законом.

Так, в силу прямого нормативного указания, правила п. 1 ст. 621 ГК РФ не применяются к ситуациям заключения участниками оборота договора проката (потребительской аренды), договора аренды транспортного средства с экипажем и без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (см. ст. 627, 632, 642 ГК РФ).

Следовательно, арендатор обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, если законом или договором не предусмотрено иное <*>.

Субъекты преимущественного права аренды

В качестве обязательных условий признания за лицом наличия преимущественного права на заключение договора следует назвать, во-первых, соответствие лица специальным требованиям к субъекту рассматриваемого преимущественного права и, во-вторых, необходимость надлежащего исполнения субъектом анализируемой правовой привилегии обязанностей, возложенных на него договором аренды.

Прежде всего, принципиально важно учитывать, что обладателем преимущественного права на заключение договора аренды является только арендатор как сторона соответствующего соглашения <*>. Не может признаваться субъектом оцениваемого преимущественного права субарендатор, а также лицо, пользующееся имуществом на основании иного договора, чем договор аренды (например, на основании договора безвозмездного пользования) или вовсе без установленных соответствующей сделкой оснований.

ООО "ВПШ" обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском о признании за ним преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка, ссылаясь при этом на то, что спорный земельный участок был предоставлен ему в аренду постановлением мэра Калининграда, он является добросовестным пользователем участка, а сам договор не был заключен по вине исполнительного аппарата мэрии. Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил, применив при этом п. 1 ст. 621 ГК РФ по аналогии.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа, не согласившись с решением суда первой инстанции, в частности, указал, что преимущественное право на заключение договора на новый срок принадлежит только арендатору по договору. Поскольку ООО "ВПШ" стороной соответствующего договора не являлось, доводы о наличии у него преимущественного права необоснованны <*>.

Непростым является вопрос о возможности применения положений п. 1 ст. 621 ГК РФ к отношениям, связанным с заключением договора субаренды, в частности вопрос о том, насколько обоснованно считать, что преимущественное право на заключение договора может принадлежать и субарендатору.

Действующее гражданское законодательство и практика его применения позволяют утверждать, что в пределах действия договора аренды преимущественное право на заключение договора субаренды на новый срок должно признаваться за субарендатором без каких-либо оговорок. Таким образом, если договор аренды заключен на срок, значительно превышающий договор субаренды, субарендатор вправе в течение срока действия такого договора аренды воспользоваться преимуществом на заключение договора субаренды на новый срок, известив об этом арендатора в сроки и в порядке, которые определены п. 1 ст. 621 ГК РФ. Соответственно, в ситуации нарушения арендатором преимущественного права субарендатора на заключение договора субаренды на новый срок применяются последствия, предусмотренные абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ.

Подтверждение сказанному можно обнаружить и в судебной практике. Между ООО "Новотроицкий рынок" (арендатор) и индивидуальным предпринимателем Р. (субарендатор) был заключен договор субаренды торгового места на рынке на срок с 1 января 2003 г. по 30 ноября 2003 г. Уведомлением от 30 октября 2003 г. ООО "Новотроицкий рынок" сообщило предпринимателю Р. о том, что по истечении срока указанного договора субаренды, т.е. с 1 декабря 2003 г., данный договор следует считать прекратившим действие. От заключения договора субаренды на новый срок арендатор отказался.

Считая действия арендатора неправомерными, предприниматель Р. обратилась в арбитражный суд с иском, мотивировав его, среди прочего, нарушением ее преимущественного права на заключение договора субаренды на новый срок, установленного п. 1 ст. 621 ГК РФ. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд, в частности, указал следующее: довод истца о нарушении действиями арендатора преимущественного права субарендатора (ст. 621 ГК РФ) отклоняется, поскольку доказательств того, что спорное торговое место было сдано в субаренду другому лицу, истцом не представлено <*>.

Тем самым суд, хотя и косвенно, признал за субарендатором право на преимущественное заключение договора субаренды на новый срок и необходимость применения к рассматриваемым отношениям положений ст. 621 ГК РФ, в том числе в той ее части, которая касается вопросов защиты оцениваемой правовой привилегии.

Иначе следует оценивать права и обязанности участников анализируемых отношений в том случае, когда срок действия договора аренды истек, договор прекращен по соглашению сторон, по настоянию одной из них или по иным основаниям, а действий по его заключению на новый срок стороны не предпринимают. В этом случае говорить о возможности признания за субарендатором преимущественного права на заключение договора субаренды на новый срок не приходится. Субарендатор в данном случае утрачивает преимущественное право на заключение договора субаренды, и происходит это одновременно с утратой арендатором соответствующего правового статуса. Что касается арендодателя, то он не может рассматриваться как лицо, обязанное по отношению к субарендатору в части осуществления им привилегии на преимущественное заключение договора субаренды. Данный вывод, естественно, нашел отражение и в судебной практике.

ООО "Наши дети" обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации г. Орла о признании недействительным ее Постановления N 3092 "О заключении с ОАО АПК "Орловская Нива" договора аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Орел, ул. Пушкина, 20". Как было установлено материалами дела, между ОАО "Магазин "Россия" (арендатор) и Управлением муниципального имущества (арендодатель) был заключен договор аренды спорного нежилого помещения N 0584 от 31 декабря 2001 г. На основании указанного договора аренды 1 января 2002 г. между ООО "Наши дети" (субарендатор), Управлением муниципального имущества (арендодатель) и ОАО "Магазин "Россия" (арендатор) был заключен договор субаренды части спорных нежилых помещений. После истечения срока действия договора аренды N 0584 новый договор аренды сторонами так и не был заключен. В связи с этим администрацией г. Орла было принято решение о передаче спорных нежилых помещений в аренду третьему лицу (ОАО АПК "Орловская Нива"). Во исполнение принятого решения 1 декабря 2002 г. Управлением муниципального имущества г. Орла (арендодатель) и ОАО АПК "Орловская Нива" был заключен новый договор аренды.

Полагая, что Постановлением администрации г. Орла N 3092 нарушены его законные интересы, ООО "Наши дети" обратилось в суд, мотивируя свои требования в том числе нарушением принадлежащего ему преимущественного права на заключение договора на новый срок. Отказывая в удовлетворении заявления, арбитражный суд, в частности, отметил, что "в соответствии с ч. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. С учетом правового положения истца как субарендатора, нельзя согласиться с его утверждением о том, что постановлением администрации нарушается его преимущественное право на заключение договора аренды, установленное ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации" <*>.

Другими словами, суд, по существу согласившись с необходимостью признавать за субарендатором наличие преимущественного права на заключение договора на новый срок, верно указал, что действиями арендодателя такое преимущественное право нарушаться не может, а осуществление последнего, в связи с истечением срока действия договора аренды, невозможно.

Вторым требованием к субъекту преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок является безусловное соблюдение им требования п. 1 ст. 621 ГК РФ о надлежащем исполнении арендатором своих обязанностей по договору аренды <*>. Как верно отмечается в связи с этим в литературе, "данное право принадлежит лишь добросовестному арендатору..." <**>. При этом следует руководствоваться п. 3 ст. 10 ГК РФ, согласно которому, если закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. Другими словами, в случае возникновения спора между участниками анализируемых правоотношений, бремя доказывания недобросовестности арендатора должно возлагаться на арендодателя.

Из текста закона не ясно, об исполнении каких конкретно обязанностей арендатора идет речь при решении вопроса о признании за ним преимущественного права на заключение договора. Вместе с тем представляется, что нормативно их ограничить невозможно. Анализ гл. 34 ГК РФ ("Аренда") позволяет лишь обозначить отдельные группы обязанностей арендатора, неисполнение (ненадлежащее исполнение) которых безусловно влечет за собой отказ в признании его управомоченным субъектом с точки зрения наличия у него указанного преимущественного права. Допустимо выделять: обязанности, связанные с пользованием арендованным имуществом (например, обязанность использовать имущество в соответствии с его назначением или условиями договора (ст. 615 ГК РФ)); обязанности, связанные с содержанием арендованного имущества (например, обязанность по осуществлению текущего ремонта (п. 2 ст. 616 ГК РФ)); обязанности, связанные с уплатой арендных платежей (ст. 614 ГК РФ).

Порядок и условия осуществления преимущественного права аренды

Пункт 1 ст. 621 ГК РФ закрепляет правило, согласно которому в случае намерения арендатора осуществить принадлежащее ему преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок арендатор обязан письменно уведомить о своем желании арендодателя в срок, определенный договором аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Закон не предъявляет к указанному уведомлению никаких специальных требований, кроме условия о соблюдении письменной формы, что позволяет считать допустимым его произвольное оформление. Сказанное, в частности, означает отсутствие необходимости включать в рассматриваемое уведомление все существенные условия будущего нового договора аренды и, следовательно, дает основания для вывода о том, что такое уведомление как может иметь характер оферты, так и нет.

С позиций осуществления рассматриваемого преимущественного права такое уведомление арендатора о желании воспользоваться привилегией на заключение договора аренды на новый срок и тем самым продолжить отношения по возмездному владению и пользованию чужим имуществом носит отчетливо предпосылочный характер. Поэтому можно утверждать, что, наряду с обозначенной выше необходимостью надлежащего исполнения арендатором договорных обязательств, оцениваемое уведомление также имеет значение и смысл одного из условий реализации правовой возможности, предоставленной привилегией на преимущественное заключение договора аренды на новый срок. Другими словами, исходя из буквального понимания закона при отсутствии такого предварительного уведомления арендатора осуществление им преимущества на заключение договора невозможно.

То же мнение высказано и в судебной практике.

В упомянутом выше информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 относительно рассматриваемой проблемы приводится следующее судебное дело: "Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом и индивидуальному предпринимателю о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному между ответчиками.

В обоснование своего требования истец сослался на то, что в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ он, как добросовестный арендатор, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Суд первой инстанции, разрешая спор, руководствовался пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, согласно которому арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора.

Поскольку доказательства соблюдения истцом указанных требований статьи 621 Кодекса и договора о письменном уведомлении арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок не были представлены, суд пришел к выводу об утрате истцом преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, в связи с чем признал заявленное требование о переводе прав и обязанностей по заключенному ответчиками договору аренды не подлежащим удовлетворению.

Обжалуя в апелляционную инстанцию принятое по существу спора решение, истец сослался на то, что он был лишен возможности уведомить арендодателя о намерении заключить договор на новый срок, поскольку последним до истечения срока действия договора было сообщено об отказе от возобновления договора аренды.

Суд апелляционной инстанции признал данный довод заявителя необоснованным, указав, что направленное арендодателем уведомление свидетельствует только о намерении прекратить прежний договор аренды в связи с окончанием установленного в нем срока. Данное обстоятельство не препятствовало реализации истцом права на заключение договора аренды на новый срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ" (п. 33).

В приведенной фабуле для нас наибольший интерес представляет прямое указание суда на то обстоятельство, что соблюдение арендатором требований закона (договора) о предварительном уведомлении арендодателя о намерении воспользоваться принадлежащим арендатору преимущественным правом является необходимым условием осуществления последнего. Без такого уведомления соответствующие правовые возможности арендатором утрачиваются.

Нужно учитывать, что направление указанного уведомления нельзя расценивать в качестве осуществления уполномоченным лицом (арендатором) преимущественного права на заключение договора на новый срок: о таком осуществлении можно говорить лишь после выражения арендодателем соответствующего намерения на заключение договора. То же мнение высказано и в судебной практике.

Федеральный арбитражный суд Московского округа, отказывая в иске бывшему арендатору, обосновывающему требования наличием у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, указал следующее: "...суд кассационной инстанции исходит из того, что арендатор не может ссылаться на преимущественное право заключения договора аренды на новый срок при отсутствии явного намерения арендодателя передавать имущество в аренду..." <*>

Передача арендодателем имущества другому лицу по иным правовым основаниям, чем аренда, не является достаточным поводом для применения арендатором правовых возможностей, предоставленных п. 1 ст. 621 ГК РФ (см. п. 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Следует также учитывать, что в случае спора обязанность по доказыванию намерения арендодателя передать имущество третьему лицу в аренду или факта уже состоявшейся передачи целиком возлагается на арендатора <*>. Подтверждение сказанному можно обнаружить, например, в судебной практике Высшего Арбитражного Суда РФ.

Негосударственное образовательное учреждение "Научно-образовательный центр "Полет" (далее - центр "Полет") обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском о защите нарушенных прав в связи с отказом Томского политехнического университета заключить на новый срок договор аренды нежилого помещения. Отказывая в удовлетворении указанных требований, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, в частности, отметил, что центр "Полет" не доказал намерение университета сдать в аренду какому-нибудь другому лицу спорное нежилое помещение, а потому нормы п. 1 ст. 621 ГК РФ в данном случае не подлежат применению <*>.

Все вышесказанное позволяет определить основные условия, необходимые и достаточные для возникновения и осуществления арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок:

а) добросовестность арендатора, т.е. надлежащее выполнение последним условий договора в течение всего срока аренды;

б) достоверно установленное намерение арендодателя передать арендованное имущество другому лицу во временное владение и пользование за плату;

в) надлежащее уведомление арендодателя о намерении арендатора заключить договор аренды на новый срок;

г) истечение срока договора аренды (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Перечисленные условия осуществления преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок необходимо, на наш взгляд, оценивать критически. Во-первых, говоря о добросовестности арендатора, нужно учитывать, что отдельные нарушения договора могут носить совершенно незначительный характер, при котором они только формально будут считаться таковыми (если, например, арендатор допустил в одном из периодов просрочку в уплате арендной платы на один день). Представляется, что в таких случаях указанное нарушение должно признаваться несущественным, а арендатор - добросовестно исполнявшим свои обязанности по договору. Во-вторых, указание закона на истечение срока договора аренды как на необходимое условие возникновения у арендатора преимущественного права не должно толковаться ограничительно. Так, например, если обязательства сторон были прекращены в связи с расторжением договора аренды по соглашению сторон, арендатору нельзя отказывать в признании за ним преимущественного права на заключение договора аренды. В-третьих, нельзя, по нашему мнению, слишком формально подходить и к вопросу соблюдения арендатором обязанности по уведомлению арендодателя о желании реализовать преимущественное право и заключить договор аренды на новый срок. Неверно ставить факт существования преимущественного права на заключение договора в зависимость от направления (ненаправления) арендатором рассматриваемого уведомления, особенно в тех случаях, когда извещение о готовности продолжить отношения по возмездному временному владению и пользованию имуществом изъявляет арендодатель.

В любом случае все эти вопросы следует относить к сфере судейского усмотрения, и, на наш взгляд, дискреционные полномочия суда должны быть реализованы с учетом изложенных замечаний.

Выводы

Исходя из буквального содержания п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок "при прочих равных условиях"; кроме того, закон прямо предусматривает, что "при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон". Такая формулировка дает основание для ряда выводов.

Во-первых, то обстоятельство, что признание за арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок сопровождается нормативной оговоркой "при прочих равных условиях", означает, что договор аренды может быть заключен с арендатором на условиях предложения любому третьему, постороннему для данных арендных отношений лицу. Только в случае полного и безоговорочного принятия арендатором таких условий он вправе будет воспользоваться привилегией, предоставляемой преимущественным правом на заключение договора аренды.

В обоснование сказанного можно привести официальные разъяснения на этот счет Высшего Арбитражного Суда РФ, хотя и высказанные еще до вступления в силу второй части ГК РФ, но не потерявшие своей актуальности. Так, в п. 4 письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 1993 года N С-13/ОП-276 "Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике" <*> прямо отмечается, что при рассмотрении споров, связанных с преимущественным правом арендатора на заключение договора аренды на новый срок, истец-арендатор обязан, среди прочего, представить суду доказательства своего согласия на возобновление договора аренды на условиях, на которых арендодатель заключил или предполагал заключить договор аренды с другим арендатором.

Во-вторых, учитывая отмеченное выше, условия, предлагаемые арендатору при заключении договора аренды на новый срок, могут как полностью соответствовать положениям прежнего договора, так и значительно от них отличаться. Такие отличия могут затрагивать как отдельные случайные условия договора (например, о праве сторон использовать в переписке по данному договору факсимильную связь и о признании сторонами за такими документами юридической силы), так и существенные условия договора аренды, например условие о предмете (п. 3 ст. 607 ГК РФ) или о размере арендной платы при аренде зданий или сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Данный вывод находит последовательную поддержку в судебной практике (см., например, п. 32 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Следует учитывать, что в практике гражданского оборота анализируемое право сторон договора аренды на изменение условий последнего может использоваться и как эффективный инструмент злоупотреблений. Так, например, если третьему лицу передается в аренду объект, в пределах или в составе которого находится объект аренды, в отношении которого между арендодателем и арендатором ранее был заключен договор и на который распространяется преимущественное право арендатора, предусмотренное п. 1 ст. 621 ГК РФ, то такие действия арендодателя не признаются нарушением преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, поскольку формально речь идет об ином объекте аренды. В подтверждение сказанному приведем следующее судебное дело.

Балашихинское горотделение Московской областной организации Всероссийского общества автомобилистов обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Ситиавтосервис" и Администрации Балашихинского района Московской области о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка площадью 2,25 га в части 11233 кв. м. Как было установлено судом при рассмотрении дела, истец ранее арендовал земельный участок площадью 11233 кв. м., в то время как в аренду третьему лицу был передан земельный участок большей площадью 2,25 га, частью которого является ранее арендованный заявителем земельный участок. Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что у истца отсутствует преимущественное право на аренду земельного участка в размере 2,25 га, "а ст. 621 ГК РФ не предусматривает возможности перевода прав и обязанностей по договору аренды в части его объекта" <*>.

На наш взгляд, приведенная трактовка действующего закона грубо нарушает права и законные интересы добросовестного арендатора и отменяет привилегию на преимущественное заключение договора на новый срок.

В-третьих, учитывая правовой смысл преимущественного права как юридически закрепленной возможности для управомоченного субъекта реализовать принадлежащее ему право на заключение договора аренды в первоочередном, преимущественном перед любыми третьими лицами порядке, а также исходя из буквального понимания текста закона, определяющего, что арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок "при прочих равных условиях" (п. 1 ст. 621 ГК РФ), важно понимать, что при наличии у арендодателя хотя бы одного потенциального контрагента - третьего лица арендатор имеет перед этим последним соответствующее преимущество. Следовательно, по аналогии с порядком осуществления преимущественного права покупки (см., например, ст. 250 ГК РФ), в данном случае арендодатель будет обязан уведомить арендатора об условиях, на которых он готов заключить такой договор с третьим лицом, и предложить арендатору реализовать принадлежащее ему преимущественное право. Хотя это и не нашло прямого нормативного закрепления, такая обязанность в любом случае сохраняется у арендодателя в течение одного года с того момента, как он отказал арендатору в продолжении отношений по возмездному владению и пользованию имуществом (см. абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

В-четвертых, поскольку преимущественное право арендатора реализуется "при прочих равных условиях" с иными (третьими) лицами, сам арендатор не вправе требовать от арендодателя заключения с ним договора аренды. По этому поводу, на наш взгляд, очень удачно, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа, в частности, указал следующее: "Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающая при прочих равных условиях наличие у арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, не устанавливает его права требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего. В случае отказа арендодателя арендатору в заключении договора на новый срок названная статья предоставляет арендатору лишь право требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с другим лицом в течение года со дня истечения срока действовавшего договора. Наличие обязанности арендодателя заключить договор на новый срок ограничивало бы предоставленное собственнику пунктом 9 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению" <*>.

Таковы в целом основные особенности осуществления преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, установленного п. 1 ст. 621 ГК РФ.

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору, имеет преимущественное перед третьими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1. ст. 621 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором аренды.

Такое право действует только в отношении аренды одного и того же объекта.

Арендатор может реализовать преимущественное право только при одновременном наличии следующих условий:

— если он уведомил арендодателя о своем желании воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.03.2009 по делу N А79-5631/2008 (Определением ВАС РФ от 24.06.2009 N ВАС-1683/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора));

— если он добросовестно исполнял обязанности по договору. В противном случае арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок, при этом существенность нарушения не влияет на решение вопроса о его добросовестности.

Недобросовестным исполнением обязанностей по договору, при котором арендатор лишается преимущественного права на заключение договора, является, в частности, нарушение срока уплаты арендной платы;

— если договор не был возобновлен на неопределенный срок. В противном случае суд может признать, что арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок. В то же время существует противоположная судебная практика, согласно которой арендатор не лишается преимущественного права в случае возобновления договора аренды на неопределенный срок;

— если отсутствует соглашение сторон о расторжении договора после направления арендатором арендодателю заявления о заключении договора на новый срок.

Наличие преимущественного права не означает того, что арендатор может требовать от арендодателя заключения нового договора на прежних условиях. В данном случае арендодатель не связан условиями прежнего договора. Он вправе предложить арендатору и третьим лицам иные условия аренды имущества либо отказаться от сдачи имущества в аренду. Преимущественное право означает лишь право арендатора на заключение договора аренды с арендодателем в отношении того же имущества в первоочередном порядке.

При этом последствия нарушения арендодателем преимущественного права арендатора могут быть применены судом, только если между арендодателем и третьим лицом заключен договор. Однако в судебной практике есть и другая позиция, согласно которой арендатору при обращении с иском о защите преимущественного права достаточно доказать намерение арендодателя заключить договор аренды этого же имущества с третьим лицом.

Стороны могут согласовать условие об ограничении преимущественного права арендатора. Это позволяет арендодателю беспрепятственно заключить договор с третьими лицами.

———————————

Пример формулировки условия:

«Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок».

———————————

Необходимо учитывать, что аренда государственного или муниципального имущества связана с особенностями реализации арендатором преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Если условие об исключении преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок не согласовано

В этом случае арендатор сможет воспользоваться преимущественным правом (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Если арендодатель откажет ему в заключении договора на новый срок и заключит договор с третьим лицом в течение года со дня истечения срока договора аренды, арендатор, согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, вправе будет потребовать перевода прав и обязанностей по заключенному с третьим лицом договору и возмещения убытков или только возмещения убытков.